購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理要訣
　SC(Shopping center即購(gòu)物中心)是指統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)，服務(wù)業(yè)設(shè)施的集合體，擁有自己獨(dú)立的停車場(chǎng)。對(duì)應(yīng)其立地，規(guī)模和構(gòu)成等要素，滿足消費(fèi)者消費(fèi)需求的豐富性，便利性，舒適性和娛樂(lè)性，從而作為地區(qū)交流設(shè)施成為城市整體功能中不可缺少的一環(huán)。其中，“作為地區(qū)交流設(shè)施成為城市整體功能中不可缺少的一環(huán)”將對(duì)未來(lái)SC的開發(fā)具有重要的指導(dǎo)意義。

　　SC有三個(gè)突出的特征。即：計(jì)劃性（選址、設(shè)施開發(fā)規(guī)模、設(shè)施構(gòu)造和設(shè)施功能等條件均要通過(guò)參考影響SC經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)和客群的立地交通條件、居民生活特征、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等信息來(lái)決定）；綜合性（通過(guò)綜合百貨店、量販店、專賣店等業(yè)態(tài)的商業(yè)功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、公共功能和文化功能等創(chuàng)造出市場(chǎng)占有率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單個(gè)店鋪，而且能在更廣闊的區(qū)域內(nèi)吸引更廣泛消費(fèi)群體的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力）；運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性（開發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作。這一經(jīng)營(yíng)管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運(yùn)營(yíng)管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等）雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

　　SC所承擔(dān)起的社會(huì)作用是與地區(qū)開發(fā)、發(fā)展同步進(jìn)行的并且是地區(qū)振興中所不可缺少的。SC的功能著重表現(xiàn)在：銷售功能（通過(guò)有計(jì)劃性的引進(jìn)豐富的業(yè)種業(yè)態(tài)及其作用的充分發(fā)揮，有計(jì)劃性的提升當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物及其它方面的消費(fèi)便利性）；公共服務(wù)功能（不僅限于商業(yè)功能，更通過(guò)各類服務(wù)功能，交流功能和文體娛樂(lè)功能等公共性服務(wù)功能的充實(shí)來(lái)滿足消費(fèi)者消費(fèi)需求的多樣性）；增加就業(yè)機(jī)會(huì)（為地方解決大量的勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題）；促進(jìn)地區(qū)發(fā)展（伴隨著人口的增加通過(guò)交通設(shè)施的完善，公共福利設(shè)施和教育機(jī)關(guān)，醫(yī)療機(jī)關(guān)等的設(shè)置來(lái)提高生活便利性，從而不斷推進(jìn)地方開發(fā)）；營(yíng)造和諧的市場(chǎng)環(huán)境（創(chuàng)造大型零售企業(yè)和中小型零售店鋪共存的良好商業(yè)環(huán)境）。

　　不難看出，SC是與經(jīng)濟(jì)，社會(huì)環(huán)境的變化密切關(guān)聯(lián)，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)共存，伴隨著各地區(qū)的發(fā)展而不斷成長(zhǎng)并變化的一種業(yè)態(tài)形式。因此，在把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的前提下，進(jìn)一步明確SC的定位和作用，并探討未來(lái)SC開發(fā)時(shí)應(yīng)持的態(tài)度和采取的方法是非常必要的。

　　在目前這種日新月異的市場(chǎng)環(huán)境下，如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化并真正滿足消費(fèi)者的需求呢？未來(lái)SC的開發(fā)趨勢(shì)又是什么呢？要回答這些問(wèn)題，應(yīng)該從SC開發(fā)現(xiàn)狀的分析入手。

　　開發(fā)商要想開發(fā)出成功的SC案例，需要在紛繁復(fù)雜的世界范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中追求自身的獨(dú)立性和特性。在巨大的市場(chǎng)和激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中尋求差異化。這需要在充分把握SC立地特征并最大限度靈活運(yùn)用這一特征的前提條件下制定出主題概念，業(yè)種業(yè)態(tài)組合，設(shè)施開發(fā)計(jì)劃。追求與各自立地環(huán)境最相匹配的商品開發(fā)計(jì)劃。

　　要考慮對(duì)信息技術(shù)的活用。構(gòu)筑起能有效活用與SC相關(guān)的外部信息和包括消費(fèi)者及商鋪管理在內(nèi)的內(nèi)部信息體系是不可或缺的環(huán)節(jié)。準(zhǔn)確的把握，分析日漸龐大的信息群并將其恰倒好處得運(yùn)用到SC的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略中將是SC繁榮興盛的關(guān)鍵之所在。

　　如何多渠道得進(jìn)行融資，如何盡量縮短SC的投資回收期，如何提高SC經(jīng)營(yíng)效率的問(wèn)題，時(shí)代的發(fā)展打破了一直以來(lái)的固有理念和方式，新環(huán)境下的經(jīng)營(yíng)管理革新問(wèn)題正在為更多的商家所期待和矚目。

　　如何與各入駐店家保持良好的合作關(guān)系。因?yàn)闃I(yè)種業(yè)態(tài)組合，進(jìn)店保證金，租金，聯(lián)合促銷活動(dòng)等問(wèn)題常引出許多開發(fā)商與入駐店家之間許多不必要的爭(zhēng)端。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)現(xiàn)需要雙方真誠(chéng)的合作。如何在合同中有所體現(xiàn)，如何加強(qiáng)日常的溝通與交流以構(gòu)筑雙方之間相互信賴的合作關(guān)系是我們面臨的一個(gè)重要課題。

　　與消費(fèi)者接觸最直接最頻繁的工作人員的教育和管理問(wèn)題。讓其理解SC的理念是毫無(wú)質(zhì)疑的首要點(diǎn)。除此以外，專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，服務(wù)態(tài)度的提升和統(tǒng)一管理也是SC成功經(jīng)營(yíng)案例所不可缺少的條件之一。

　　隨著時(shí)代的巨變?nèi)ゲ粩酀M足消費(fèi)者需求的變更和提升，本著與地區(qū)共同開發(fā)，共同發(fā)展的理念指導(dǎo)今后SC的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理是未來(lái)SC發(fā)展關(guān)鍵的關(guān)鍵。

篇2：運(yùn)營(yíng)中小型物業(yè)管理公司

　　運(yùn)營(yíng)中小型物業(yè)管理公司

　　一、運(yùn)營(yíng)模式的介紹

　　區(qū)域內(nèi)的中小型物業(yè)管理公司共同出資成立有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱新公司)。各物業(yè)管理公司作為股東以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任，新公司是一個(gè)贏利性獨(dú)立法人。他與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是既獨(dú)立又緊密聯(lián)系的。新公司的經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地顧問(wèn)咨詢服務(wù)、消費(fèi)性服務(wù)以及一些專項(xiàng)性服務(wù)，以下就分別對(duì)這四項(xiàng)服務(wù)的運(yùn)作及其特色進(jìn)行介紹。

　　1）房地產(chǎn)中介服務(wù):即租賃、咨詢、估價(jià)的服務(wù)。

　　對(duì)于租賃和咨詢服務(wù)，業(yè)主向物業(yè)管理公司提出服務(wù)要求，再由物業(yè)管理公司將業(yè)主的要求反映給新公司，或直接由業(yè)主和需要此項(xiàng)服務(wù)的人向新公司提出服務(wù)要求，由新公司為業(yè)主服務(wù)并收取傭金。另外，物業(yè)管理公司定期將所管樓盤的物業(yè)狀況提供給新公司，以便使新公司有關(guān)房地產(chǎn)資料的數(shù)據(jù)庫(kù)得到及時(shí)的更新，從而保證其房地信息的及時(shí)、真實(shí)、可靠。新公司的這兩項(xiàng)服務(wù)同專門的房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)相比:1.信息大且準(zhǔn)確。2.由于有各物業(yè)管理公司承擔(dān)有限責(zé)任，使得空殼公司的可能性很小，公司信譽(yù)好。新公司的服務(wù)與單個(gè)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)相比，主要為信息量大。

　　對(duì)于估價(jià)服務(wù)，由新公司直接為委托估價(jià)方服務(wù)并收取估價(jià)費(fèi)。估價(jià)服務(wù)由于需要專門的估價(jià)人員，因此對(duì)于單個(gè)中小型物業(yè)管理公司而言，經(jīng)營(yíng)此項(xiàng)業(yè)務(wù)成本代價(jià)太高，而由新公司提供則可有效地解決這一問(wèn)題。

　　2）房地顧問(wèn)咨詢服務(wù)。主要為開發(fā)商在開發(fā)前策劃，在開發(fā)后代理銷售。

　　對(duì)于開發(fā)前的策劃，新公司直接和開發(fā)商接觸，由開發(fā)商委托新公司搜集資料作可行性報(bào)告。由于新公司對(duì)本區(qū)域樓盤的現(xiàn)狀和過(guò)去都充分了解，因此由他來(lái)策劃，比其他的顧問(wèn)咨詢公司，有著更豐富的動(dòng)態(tài)資料。

　　對(duì)于開發(fā)后的代理銷售，由新公司對(duì)樓盤直接代理。物業(yè)管理公司的收入之一就是向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。但物業(yè)管理公司在接管樓盤后，往往該樓盤的房屋未銷售完，此時(shí)他的物業(yè)管理費(fèi)很難收取，而管理成本卻并不減少，因此物業(yè)管理公司均希望自己管理區(qū)的房子賣出并有人居住。這時(shí)由新公司為開發(fā)商代理房屋銷售，一來(lái)保證了物業(yè)管理費(fèi)的收取，二來(lái)獲得了相關(guān)的代理費(fèi)用。他與單個(gè)物業(yè)管理公司的房屋代售相比，主要是對(duì)房屋需求而言，可選擇的范圍更廣，且由于新公司也從事中介服務(wù)等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷策略也較豐富。

　　3）消費(fèi)性服務(wù):由新公司投資，為各物業(yè)管理區(qū)的業(yè)主建立一個(gè)共同的會(huì)所，為業(yè)主提供休閑娛樂(lè)、商業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所，從而豐富了業(yè)主的日常生活。

　　之所以建立一個(gè)共同的會(huì)所是因?yàn)槿绻恳粋€(gè)物業(yè)小區(qū)都建立一個(gè)會(huì)所，則面臨資金不足，服務(wù)上不去的現(xiàn)象，且相鄰小區(qū)的會(huì)所也搞相似服務(wù)會(huì)造成重復(fù)無(wú)特色。新公司下的會(huì)所則不存在上述問(wèn)題。

　　4）專項(xiàng)業(yè)務(wù)服務(wù):指成立專業(yè)隊(duì)伍同時(shí)為幾個(gè)樓盤的業(yè)主服務(wù)。

　　這里的專項(xiàng)是指技術(shù)含量高，對(duì)從業(yè)人員素質(zhì)要求高，且在單位小區(qū)內(nèi)不經(jīng)常需要此項(xiàng)服務(wù)的項(xiàng)目。如房屋建筑物及附屬物的維修，電線管道的維修等。

　　業(yè)主的維修要求反映到所在的物業(yè)管理公司，再由物業(yè)管理公司反映給新公司的專業(yè)人員，由他們負(fù)責(zé)維修服務(wù)，業(yè)主向維修人員交納服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)作為收入入帳，同時(shí)，對(duì)于提供服務(wù)要求的物業(yè)管理公司，新公司以服務(wù)費(fèi)的一定百分比作為信息費(fèi)支付給物業(yè)管理公司。

　　我國(guó)的物業(yè)管理公司以中小型為主，規(guī)模小、資金不足，且物業(yè)管理是個(gè)新型行業(yè)，從業(yè)人員大多缺乏正規(guī)的訓(xùn)練，專業(yè)素質(zhì)較低，服務(wù)質(zhì)量不高。如果物業(yè)管理公司在專項(xiàng)服務(wù)上為了提高服務(wù)質(zhì)量而雇傭了一些專業(yè)人員的話，對(duì)于物業(yè)管理公司不僅成本增加，而且由于服務(wù)的不經(jīng)常發(fā)生，造成這些人員不能發(fā)揮最大作用。由新公司組建專業(yè)隊(duì)伍，這些人員的工資福利由新公司支付，對(duì)于一個(gè)物業(yè)管理公司而言，減少了工資的支付，從而降低了成本;對(duì)于這些技術(shù)人員而言，有利于形成規(guī)模效應(yīng)，充分利用了人力資源。再者專業(yè)隊(duì)伍的成立大大保證了服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)這些人員的信心增強(qiáng)，也使之對(duì)物業(yè)管理公司信賴感增強(qiáng)，使業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的關(guān)系更為融洽。

　　二、運(yùn)營(yíng)模式的資金安排

　　新公司在中介服務(wù)中收取租賃和咨詢服務(wù)的傭金，在估價(jià)服務(wù)中收取估價(jià)費(fèi)，同時(shí)由于物業(yè)管理公司定期提供信息，新公司的中介收入中又有一部分以信息費(fèi)的形式支付給物業(yè)管理公司，這樣做，營(yíng)造了一個(gè)新公司和物業(yè)管理公司雙贏的氛圍。

　　新公司在房地顧問(wèn)咨詢服務(wù)中收取咨詢費(fèi)和房屋銷售代理費(fèi)，同時(shí)也為開發(fā)商提供了準(zhǔn)確的信息，保證其資金的快速回籠，營(yíng)造了一個(gè)新公司和開發(fā)商雙贏的氛圍。在消費(fèi)性服務(wù)中，由于會(huì)所同時(shí)為幾個(gè)樓盤服務(wù)，增加了新公司對(duì)業(yè)主的消費(fèi)性活動(dòng)費(fèi)用方面的收入。在專項(xiàng)服務(wù)方面，以專業(yè)隊(duì)伍的組建節(jié)省了單個(gè)物業(yè)管理公司的服務(wù)支出，降低了成本，同時(shí)新公司也增加了專項(xiàng)服務(wù)收入。

　　在這些收入中除了一部分作為信息費(fèi)支付給物業(yè)管理公司，其他收入則主要在人員費(fèi)用、稅費(fèi)、新公司基金和股東紅利中分配。

　　人員費(fèi)用是指新公司內(nèi)工作人員的工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用。

　　新公司基金包括公積金和公益金。公積金除了一般意義上的作用，還用于一個(gè)特殊情況:出于大部分情況下，我國(guó)的物業(yè)管理公司對(duì)樓盤的管理期限很短，這使得物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)變動(dòng)頻繁，當(dāng)物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)解除合同后，物業(yè)管理公司很可能在該區(qū)域內(nèi)沒(méi)有業(yè)務(wù)，如果這時(shí)他從新公司中退出的話，而他的權(quán)益(即出資額)可由其他股東優(yōu)先購(gòu)買。但是如果同時(shí)有幾家公司出現(xiàn)這一狀況而其他的股東無(wú)力購(gòu)買，股份又找不到合適的人轉(zhuǎn)讓的話，可由新公司基金購(gòu)買，從而保證新公司的注冊(cè)資金不因物業(yè)管理公司的退出發(fā)生較大的變動(dòng)，進(jìn)而保證新公司的穩(wěn)定。

　　股東紅利指每個(gè)入股的物業(yè)管理公司按其投資額分配利潤(rùn)，使之都能夠獲得很好的收益，樂(lè)意成為新公司中的一員，同時(shí)也吸引新公司外的物業(yè)管理公司加入。

篇3：商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)探討

　　商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)探討

　　一、目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

　　我國(guó)商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營(yíng)大多缺乏對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)研，缺乏客觀的依據(jù)，所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

　　二、經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后

　　商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，通過(guò)統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后，都會(huì)使商業(yè)物業(yè)形象受損，導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣，進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

　　三、商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)

　　在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市具有一定代表性，20** 年廣州市滯銷商品房中，住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%，22.9%，43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過(guò)10% 的警戒線，商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性，另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報(bào)，吸引了大批投資商進(jìn)入，但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，不可避免地帶來(lái)了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問(wèn)題。

　　四、商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)

　　目前，大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上，地產(chǎn)公司通常會(huì)采取將開發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資者，再由投資者直接或間接出租給零售商的做法，實(shí)行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理” 體制。開發(fā)商重視的是商場(chǎng)有多少面積出售了，并沒(méi)考慮出售后整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況。從運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的國(guó)內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目看，我們不難發(fā)現(xiàn)，他們幾乎無(wú)一例外地采用出租的方式，也見不到分割成獨(dú)立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒(méi)有有機(jī)結(jié)合，地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體，而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。

　　五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏特色

　　目前大量的商業(yè)項(xiàng)目存在為招商而招商的傾向，商戶組合缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和協(xié)調(diào)性，開發(fā)商為了招商指標(biāo)，不能全面考慮商戶的組合，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。在經(jīng)營(yíng)中，業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營(yíng)理念，盲目建設(shè)，目標(biāo)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)不明確，缺乏商業(yè)的準(zhǔn)確定位，多數(shù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色，給人“千店一面”的感覺，缺乏對(duì)顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時(shí)火爆，開業(yè)時(shí)冷清”的現(xiàn)象，商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個(gè)店鋪，光顧的人不多，買東西的就更少了。客流量不旺，致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產(chǎn)生信任感，更談不上培養(yǎng)忠誠(chéng)性顧客了，如此惡性循環(huán)，商業(yè)物業(yè)的營(yíng)運(yùn)就可想而知了。

　　六、商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)困難的原因

　　主觀原因:缺乏對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來(lái)做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，除了要有對(duì)房地產(chǎn)的豐富知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)之外，還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細(xì)分方面的服務(wù)，又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護(hù)和擴(kuò)大市場(chǎng)的影響力，吸引消費(fèi)者的駐足。因此，商業(yè)物業(yè)的管理與運(yùn)營(yíng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性，在管理過(guò)程中出現(xiàn)一些問(wèn)題是必不可免的。

　　行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達(dá)國(guó)家在近l 5O年時(shí)間內(nèi)，依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命，產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國(guó)在九十年代中期三、五年時(shí)間內(nèi)，幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會(huì)給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)難得機(jī)遇，另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項(xiàng)目不看地點(diǎn)，靠追風(fēng)來(lái)指導(dǎo)建設(shè)，如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會(huì)好，還會(huì)造成國(guó)家財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)。更有一些投資者因資金不足，把為消費(fèi)者購(gòu)物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉，而在墻面、地面等裝潢上大量花錢，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。

　　環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店，城市居民向郊區(qū)延伸，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足，人均國(guó)民收入2000美元以上，居民小汽車普及率超過(guò)50%。我國(guó)目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右，衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步，一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購(gòu)物，小汽車普及率還不高，因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無(wú)客流，建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)的兩難境地。

　　七、發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)的對(duì)策

　　1）樹立先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念

　　經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡(jiǎn)而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上應(yīng)擁有一支專業(yè)隊(duì)伍，建立一套超前的經(jīng)營(yíng)管理模式和理念。通過(guò)提供商業(yè)項(xiàng)目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù)，從而確保未來(lái)有效而持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理。

　　2）提高物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)

　　物業(yè)管理是運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)的技術(shù)手段，按合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行多功能、全方位管理和服務(wù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務(wù)，以提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)和使用價(jià)值，創(chuàng)造一個(gè)良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個(gè)過(guò)程。要完成這一過(guò)程，一支高素質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍的建設(shè)必須與這一管理特點(diǎn)相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外，還應(yīng)注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會(huì)管理的經(jīng)營(yíng)人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級(jí)技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高，特別是樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化以及信息管理自動(dòng)化的廣泛使用，迫使我們必須以更先進(jìn)的科學(xué)手段對(duì)商業(yè)樓宇進(jìn)行管理。當(dāng)然在引進(jìn)專業(yè)人才的同時(shí)，對(duì)原有的商業(yè)管理人員進(jìn)行不斷的培訓(xùn)也是十分重要的。只有把引進(jìn)人才和自我培養(yǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)才會(huì)不斷提高。

　　3）利用制度規(guī)范市場(chǎng)秩序

　　任何企業(yè)都存在兩方面的制度: 一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)關(guān)系，構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)形體，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的決定因素，有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟(jì)形體， 就會(huì)產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營(yíng)機(jī)制; 二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、單位、個(gè)人的職責(zé)和聯(lián)系，構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平具有重大影響。現(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開、管理科學(xué)。隨著進(jìn)場(chǎng)租戶租賃或合作時(shí)間的延續(xù)，合同及其補(bǔ)充文件和附件將不斷增多，契約越多管理上就越復(fù)雜。所以，對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來(lái)明確各自的權(quán)利和義務(wù)，用完善的制度來(lái)規(guī)范市場(chǎng)秩序。

　　4）科學(xué)設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

　　商業(yè)地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單套用住宅的先設(shè)計(jì)后銷售模式，而應(yīng)該先確定經(jīng)營(yíng)模式、招商對(duì)象和業(yè)態(tài)需求，再進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，以最大限度地減少日后改造費(fèi)用的成本，從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。大連萬(wàn)達(dá)提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，即預(yù)先與世界500強(qiáng)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，得到其租賃項(xiàng)目的承諾后才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營(yíng)銷模式的好處是顯而易見的:對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)而言，與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行，可以加大投資開發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的知名度;另外，商業(yè)地產(chǎn)做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過(guò)各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，有效地控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí)，重視物業(yè)管理的前期介入，對(duì)商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)給予合理建議。

　　5）實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對(duì)接

　　地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng)，能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售， 因?yàn)榱闶劬揞^、餐飲娛樂(lè)、家具建材商等的加盟是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn);成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供了高素質(zhì)的人流量和消費(fèi)力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中，商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過(guò)商鋪銷售來(lái)獲得地產(chǎn)增值利潤(rùn)，而是通過(guò)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理，提升商業(yè)空間的價(jià)值。因此，商業(yè)與地產(chǎn)的合理對(duì)接，才使雙方互利，使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。

　　6）準(zhǔn)確定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向

　　由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)時(shí)，定位是非常關(guān)鍵的，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)只能帶來(lái)商業(yè)資源和社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。比如社區(qū)底商的定位，其招商目標(biāo)主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、主題式商場(chǎng)等幾種形式。底商首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)定位，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位，一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)物業(yè)定位的前提，尤其是針對(duì)商業(yè)密集區(qū)，要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利，就必須把市場(chǎng)細(xì)分、再細(xì)分。

　　7）主體經(jīng)營(yíng)凸現(xiàn)特色

　　主題式商場(chǎng)可以按人群、功能進(jìn)行劃分，小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作，要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“專”、做“精”，以自身特色來(lái)吸引消費(fèi)者。從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，求得生存，站穩(wěn)腳跟，以獲更大的發(fā)展空間。

　　商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè)，其項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)有機(jī)的整體，需要我們理性的思考，全盤規(guī)劃，逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營(yíng)運(yùn)走上正規(guī)發(fā)展渠道，使商業(yè)物業(yè)走向成熟。

　　參考文獻(xiàn):

　　1.何曉兵.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展淺探.商業(yè)時(shí)代，20**(23)

　　2.陳小齡.加強(qiáng)商業(yè)用房物業(yè)管理的對(duì)策和措施.上海商業(yè)，20**

　　3.王學(xué)東.商業(yè)地產(chǎn)招商管理要訣.商業(yè)地產(chǎn)，20**

　　4.遲迅.商業(yè)地產(chǎn)尋求多點(diǎn)平衡.商業(yè)時(shí)代，20**(32)

　　5.子燁，肖寧.調(diào)控寒流突襲商業(yè)地產(chǎn).商業(yè)時(shí)代，20**(20)

　　6.王燕珂，李飛.商業(yè)物業(yè)管理瓶頸及對(duì)策分析，商業(yè)時(shí)代，20**(15)