人和商業(yè)公司快速擴(kuò)張的背后：商業(yè)模式存風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前，人和商業(yè)的快速擴(kuò)張步伐并非一路坦途。
今年44歲的哈爾濱商人戴永革，用20多年時(shí)間在內(nèi)地構(gòu)建了龐大的地下商城王國(guó)——人和商業(yè)。該公司20**年在香港上市時(shí)，更是轟動(dòng)業(yè)界。人和商業(yè)依靠對(duì)地下人防工程進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā)的“防空洞模式”，在國(guó)內(nèi)各地不斷“攻城略地”，以“地一大道”命名的地下商場(chǎng)不斷被復(fù)制。截至20**年，其運(yùn)營(yíng)總建筑面積增至139萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超九成。
但是，在擴(kuò)張的同時(shí)，一些問(wèn)題也浮出水面。公司不僅現(xiàn)金流承壓，受應(yīng)收賬款較多的影響，穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾從去年底至今已分別兩次降低其信用評(píng)級(jí)。此外，昨日(6月13日)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都地一大道項(xiàng)目陷入麻煩，人和商業(yè)與商戶(hù)之間的利益糾葛浮出水面。
對(duì)此，人和商業(yè)成都公司企劃部的一位人士表示，成都地一大道目前尚屬試營(yíng)業(yè)期，二期正在招商中。人和商業(yè)會(huì)妥善處理此事，不斷改善管理，提升硬件。
同時(shí)，有分析人士認(rèn)為，由于人和商業(yè)的運(yùn)作模式?jīng)Q定了其資金回收周期可能較一般商業(yè)地產(chǎn)更長(zhǎng)，因此“防空洞”商業(yè)模式有待檢驗(yàn)。
“防空洞”商業(yè)模式
人和商業(yè)發(fā)端于哈爾濱。在上世紀(jì)90年代初，全國(guó)幾乎沒(méi)有企業(yè)進(jìn)入地下商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)，哈爾濱就已經(jīng)有七、八家地下商業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
1992年，人和商業(yè)在哈爾濱開(kāi)設(shè)了第一個(gè)項(xiàng)目“人和地下大道”，大部分鋪面出租給了從事女裝批發(fā)及零售業(yè)務(wù)的租戶(hù)。
人和商業(yè)的商業(yè)模式，主要是興建人民防空工程，并在和平時(shí)期將其用作地下商城，通過(guò)出租商鋪或轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，獲取回報(bào)。此后，人和商業(yè)沿著地下人防工程進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā)這條道路不斷前行。
記者了解到，這種商業(yè)模式有其獨(dú)特之處：由于地下空間未被歸類(lèi)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不受諸多適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收或政策的限制，無(wú)需繳納土地出讓金及土地增值稅，可降低開(kāi)發(fā)成本。
人和商業(yè)的一位高管曾向媒體表示，由于地下人防工程的開(kāi)發(fā)屬于公益工程，能得到政府的支持，所以開(kāi)發(fā)成本比一般房地產(chǎn)項(xiàng)目低，再加上地下商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)比較低，因此人和地下商業(yè)設(shè)施的銷(xiāo)售和租賃價(jià)格通常是周邊商場(chǎng)的1/2到1/4。
低成本造就了高利潤(rùn)，有報(bào)道顯示，該公司歷史上凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率最高時(shí)曾達(dá)到500%。
營(yíng)業(yè)面積一年增加近一倍
在哈爾濱取得成功后，人和商業(yè)便在全國(guó)各地復(fù)制這一 “防空洞”模式。20**年1月，廣州地下商城“地一大道”開(kāi)業(yè)，投資達(dá)4.39億元，約為哈爾濱三期項(xiàng)目總和的兩倍，這也開(kāi)啟了其大幅擴(kuò)張的步伐。
20**年10月，人和商業(yè)在香港成功上市，由此其擴(kuò)張步伐進(jìn)一步加快，武漢、成都、重慶……等諸多城市的“地一大道”橫空出世。
據(jù)悉，“地一大道”到20**年底已延伸到全國(guó)超過(guò)30個(gè)城市，并且在未來(lái)將陸續(xù)進(jìn)駐各大中城市。
“集團(tuán)目前在運(yùn)營(yíng)的22個(gè)商場(chǎng)遍布全國(guó)15個(gè)城市(運(yùn)營(yíng)總建筑面積相當(dāng)于139萬(wàn)平方米)。”人和商業(yè)20**年年報(bào)顯示，至于未來(lái)擴(kuò)展方面，人和商業(yè)在13個(gè)城市已有15個(gè)在建商場(chǎng)，施工總建筑面積相當(dāng)于156萬(wàn)平方米，另有總建筑面積352萬(wàn)平方米的項(xiàng)目已獲批準(zhǔn)并在籌劃中。
20**年，人和商業(yè)的運(yùn)營(yíng)總建筑面積達(dá)到139萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90.4%。可出租總建筑面積與20**年的16萬(wàn)平方米相比，增加至72萬(wàn)平方米。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，人和商業(yè)正處于跑馬圈地建設(shè)時(shí)期，為擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，重點(diǎn)保證新建設(shè)項(xiàng)目的資金投入，這必然擠占建成商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，惹來(lái)不少商戶(hù)抱怨。未來(lái)如何維持融資壓力、利潤(rùn)增長(zhǎng)以及持續(xù)經(jīng)營(yíng)間的平衡，將是人和商業(yè)不得不面對(duì)的重大考驗(yàn)。
不過(guò)，當(dāng)談及商業(yè)模式的問(wèn)題，上述人和商業(yè)人士表示，公司在內(nèi)地做了很多項(xiàng)目都很成功。
成都項(xiàng)目遭遇麻煩
20**年4月，人和商業(yè)以總價(jià)2.89億元的價(jià)格拿下了成都順城街、鹽市口、東御街地下空間40年使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，此后便加速打造成都“地一大道”。
昨日，記者走訪成都地一大道時(shí)發(fā)現(xiàn)，時(shí)值中午，有多家商戶(hù)的大門(mén)緊鎖。當(dāng)前，有多位商戶(hù)向人和商業(yè)的提出降低租金、改善商場(chǎng)硬件等多項(xiàng)要求。
由此看來(lái)，去年底開(kāi)業(yè)的成都地一大道，并未像預(yù)想的那樣火爆。銷(xiāo)售量低迷已成為困擾眾多商戶(hù)的最大難題，對(duì)此商戶(hù)頗有微詞。多位商戶(hù)向記者表示，他們的生意十分慘淡，甚至出現(xiàn)一周不開(kāi)張的情況。
對(duì)此，人和商業(yè)成都公司企劃部的一位人士表示，成都地一大道目前尚屬試營(yíng)業(yè)期，二期正在招商中。人和商業(yè)會(huì)妥善處理此事，不斷改善管理，提升硬件。
昨日晚間，人和商業(yè)一位相關(guān)人士表示，針對(duì)部分商戶(hù)聲稱(chēng)的生意不好要求減少租金，將提到集團(tuán)董事會(huì)進(jìn)行研究。不過(guò)她同時(shí)坦言，做生意本身就是有虧有賺，并且目前處于培育期。
對(duì)于租戶(hù)和人和商業(yè)的“麻煩”，一位資深零售人士表示，人和商業(yè)在成都以商業(yè)地產(chǎn)的模式買(mǎi)斷經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)后續(xù)的商戶(hù)造成了不少的經(jīng)營(yíng)壓力，成都當(dāng)前只開(kāi)通了一號(hào)線，地鐵功能沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)，因此人和商業(yè)要想盤(pán)活這塊地下商業(yè)項(xiàng)目恐怕還需要再養(yǎng)養(yǎng)人氣。
商業(yè)模式存風(fēng)險(xiǎn)
記者了解到，地下商城的開(kāi)發(fā)在建設(shè)期間一般需要大量資本支出，并且轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)及出租項(xiàng)目需數(shù)月才產(chǎn)生正現(xiàn)金流量。因此，人和商業(yè)的快速擴(kuò)張給自身現(xiàn)金流造成了不小的壓力。
人和商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式有一定的局限性：首先，其運(yùn)營(yíng)的是人防工程設(shè)施，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍；其次，購(gòu)買(mǎi)者受讓的是商鋪單元的經(jīng)營(yíng)權(quán)，難以取得其商鋪單元的房產(chǎn)證，銀行按揭模式并不適用。由此，人和商業(yè)可能面臨比一般商業(yè)地產(chǎn)更長(zhǎng)的資金回收周期。
此外，人和商業(yè)在招股書(shū)中亦坦言，完成一項(xiàng)地下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的時(shí)間及成本可能受多重因素的影響，包括物料、政府優(yōu)惠政策的變化、市況轉(zhuǎn)變、自相關(guān)機(jī)構(gòu)取得所需的牌照、許可證及批文的延誤等諸多不可預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題及情況。這些因素都可能延誤或妨礙項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的完工，并且這些不確定因素使人和商業(yè)的隱性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。
去年底，有香港媒體報(bào)道稱(chēng)，人和商業(yè)一筆原本在當(dāng)年11月底到期、金額高達(dá)約20億元的應(yīng)收賬款被拖欠。隨后，人和商業(yè)發(fā)布了澄清公告。
記者注意到，去年12月19日，穆迪宣布調(diào)降人和商業(yè)的信貸評(píng)級(jí)至B1級(jí)，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。穆迪表示，對(duì)人和商業(yè)逾期應(yīng)收賬款突顯其商業(yè)模式相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)表示擔(dān)憂(yōu)。就在此前，標(biāo)準(zhǔn)普爾也宣布將人和商業(yè)列入負(fù)面觀察名單，并指出未來(lái)6~12個(gè)月，人和商業(yè)的現(xiàn)金流可能遭進(jìn)一步削弱。
高額的應(yīng)收款，讓人和商業(yè)在發(fā)布20**年業(yè)績(jī)后的第二天即遭遇信用機(jī)構(gòu)再次下調(diào)評(píng)級(jí)的命運(yùn)。今年3月29日，穆迪將人和商業(yè)信貸評(píng)級(jí)由B1降至B3，前景維持為負(fù)面。穆迪認(rèn)為公司20**年2
2億元的收入低于預(yù)期，并指出公司現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)加劇，這將減弱該公司應(yīng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)挑戰(zhàn)的能力。同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾也將其的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由B+降至B級(jí)，并將該公司所有評(píng)級(jí)，列入負(fù)面觀察名單，標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為其融資渠道有限，難以恢復(fù)強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)狀況。在信貸緊縮下，其商業(yè)模式極為脆弱。
由此看來(lái)，人和商業(yè)在擴(kuò)張的同時(shí)，還應(yīng)該做好內(nèi)控、協(xié)調(diào)租戶(hù)利益等關(guān)系，才能保證自身發(fā)展的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。
篇2：我國(guó)物業(yè)管理未來(lái)商業(yè)模式構(gòu)建
我國(guó)物業(yè)管理未來(lái)商業(yè)模式的構(gòu)建
陳偉/新浪樂(lè)居/20**1025
物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)未來(lái)三十年的持續(xù)進(jìn)步，就必須著力于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，其核心內(nèi)容離不開(kāi)改進(jìn)和創(chuàng)新現(xiàn)有的物業(yè)管理商業(yè)模式。
一、代表未來(lái)的三種商業(yè)模式
雖然我國(guó)目前幾萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身定位、市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)體系和經(jīng)濟(jì)效益千差萬(wàn)別，但是從盈利模式的角度，我們大體可以將現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式概括為物業(yè)服務(wù)提供商模式、物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式和物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式三種類(lèi)型。
展望未來(lái)，盡管以提供綜合性基礎(chǔ)服務(wù)來(lái)獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的物業(yè)服務(wù)提供商模式存在諸多的天然缺陷，但物業(yè)管理初級(jí)階段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和事物存在的慣性力量，決定了這種商業(yè)模式不會(huì)很快消亡。同樣，物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商和物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式，也將在今后一段時(shí)期得到進(jìn)一步的發(fā)展和優(yōu)化。但除此以外，筆者認(rèn)為，另外三種商業(yè)模式，可能代表著未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。
1.物業(yè)服務(wù)集成商
物業(yè)服務(wù)集成商，又稱(chēng)物業(yè)服務(wù)總包模式，是目前發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)前端策劃服務(wù)（設(shè)計(jì)管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業(yè)）、中端監(jiān)管服務(wù)（監(jiān)督服務(wù)過(guò)程、管控服務(wù)品質(zhì)）和后端評(píng)判服務(wù)（匯總客戶(hù)評(píng)價(jià)、溝通客戶(hù)需求和評(píng)判分包企業(yè)）的方式，將各分包企業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用策劃、協(xié)調(diào)、溝通和評(píng)價(jià)等專(zhuān)業(yè)能力，通過(guò)控制物業(yè)管理價(jià)值鏈前后兩端的方式，協(xié)助業(yè)主購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)集成商對(duì)應(yīng)的收費(fèi)模式為酬金制，適用的客戶(hù)類(lèi)型多為單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主以及較為專(zhuān)業(yè)的業(yè)主團(tuán)體，該模式的優(yōu)點(diǎn)是，以服務(wù)成本作為定價(jià)基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)收支公開(kāi)透明，減少交易雙方的信息不對(duì)稱(chēng)，有利于消除服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方的誤解和矛盾，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該模式有利于保證酬金收益和降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ；缺點(diǎn)是，對(duì)交易雙方的專(zhuān)業(yè)能力要求較高，業(yè)主監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本較高，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該模式下缺乏服務(wù)成本控制的內(nèi)在動(dòng)力，難以取得超額利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。
物業(yè)服務(wù)集成商模式的商業(yè)邏輯是“管作分離”，而非“以管代作”。業(yè)界曾有人根據(jù)企業(yè)自有人員數(shù)量和管理面積的關(guān)系，對(duì)中國(guó)的物業(yè)服務(wù)提供商和美國(guó)的物業(yè)服務(wù)集成商進(jìn)行了簡(jiǎn)單比較 ：以人均管理面積統(tǒng)計(jì)，美國(guó)企業(yè)為30000平方米，中國(guó)企業(yè)為3000平方米，進(jìn)而得出中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率僅為美國(guó)的1/10的結(jié)論。實(shí)際上，這一推論的錯(cuò)誤之處，在于忽視了一個(gè)基本事實(shí) ：物業(yè)服務(wù)集成商模式下精簡(jiǎn)的操作型人員，是以身份轉(zhuǎn)換為專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)供應(yīng)商員工的方式，繼續(xù)存在于物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的。
物業(yè)服務(wù)集成商模式的推廣和普及，從專(zhuān)業(yè)素質(zhì)看，主要取決于企業(yè)整合和挖掘物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈條的能力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)比客戶(hù)更了解物業(yè)管理和比專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)供應(yīng)商更了解客戶(hù)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，是其整合和把控價(jià)值鏈能力的核心 ；從外部條件看，主要依賴(lài)于專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)市場(chǎng)的成熟和稅收扶持政策的落實(shí)，只有清潔、綠化、維修和秩序維護(hù)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的充分發(fā)育，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式比物業(yè)服務(wù)提供商模式更具性?xún)r(jià)的比較優(yōu)勢(shì)，只有酬金稅費(fèi)的確立以及增值稅制的推廣，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的雙贏選擇。
2.物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商
物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理模式，是伴隨著物業(yè)從消費(fèi)功能向投資功能擴(kuò)展，從使用價(jià)值向交換價(jià)值提升而衍生的高級(jí)商業(yè)模式。其特征是，業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的不動(dòng)產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營(yíng)和管理工作（如租務(wù)管理、物業(yè)招商、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理和不動(dòng)產(chǎn)融資等）委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用客戶(hù)資源和專(zhuān)業(yè)技能，同時(shí)為業(yè)主提供傳統(tǒng)物業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)兩項(xiàng)服務(wù)，從而獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和資產(chǎn)管理傭金的雙重收益。
物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式之所以代表物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向，是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)具有運(yùn)營(yíng)和管理物業(yè)資產(chǎn)的雙重優(yōu)勢(shì) ：一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握物業(yè)管理區(qū)域及其周邊最為全面、及時(shí)的物業(yè)供求信息，同時(shí)在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中容易與業(yè)主形成基本、可靠的商業(yè)信用關(guān)系，信息和信用的結(jié)合，有利于增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)信任 ；另一方面，在物業(yè)服務(wù)合同基礎(chǔ)上物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事務(wù)的再委托，不僅手續(xù)程序方便快捷，而且成本費(fèi)用節(jié)約便宜，便捷與便宜的結(jié)合，有利于增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)給業(yè)主帶來(lái)的商業(yè)便利。商業(yè)信任和商業(yè)便利的雙重優(yōu)勢(shì)，不僅能夠滿(mǎn)足業(yè)主商業(yè)價(jià)值最大化和財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小化的雙重動(dòng)機(jī)，而且能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)利潤(rùn)最大化和服務(wù)成本最小化的雙重目標(biāo)，最大限度地促成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的互利雙贏。
物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用專(zhuān)業(yè)技能為客戶(hù)創(chuàng)造物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)特征，決定了該模式的成功推廣，必須滿(mǎn)足三個(gè)約束條件 ：一是物業(yè)本身應(yīng)當(dāng)具有較高的商業(yè)價(jià)值。與以滿(mǎn)足使用價(jià)值為主的普通居住物業(yè)不同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式主要面向具有較高利潤(rùn) 回報(bào)的辦公、商業(yè)、休閑娛樂(lè)等收費(fèi)型物業(yè)，與以委托物業(yè)共有部分為主的基礎(chǔ)服務(wù)模式不同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)通常包含物業(yè)專(zhuān)有部分以及
建筑物的整體委托 ；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)技能。與物業(yè)服務(wù)提供商相比，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅具備建筑物及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)技能，而且應(yīng)當(dāng)具備市場(chǎng)研究、投資策劃、資產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)分析等物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的綜合性的專(zhuān)業(yè)能力 ；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。與物業(yè)服務(wù)集成商模式旱澇保收的低收益不同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式較高的商業(yè)利潤(rùn)必然伴隨著較高的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的資本運(yùn)作能力和風(fēng)險(xiǎn)管控能力，不僅是業(yè)主進(jìn)行商業(yè)決策時(shí)必須考察的信用基礎(chǔ)，而且是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功運(yùn)營(yíng)物業(yè)資產(chǎn)的安全保證。3.物業(yè)保障服務(wù)商
物業(yè)保障服務(wù)商，又稱(chēng)物業(yè)后勤服務(wù)模式或者物業(yè)支援服務(wù)模式，是物業(yè)管理行業(yè)順應(yīng)后勤服務(wù)社會(huì)化改革趨勢(shì)而誕生的一種混合商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，而且受托提供配餐、會(huì)務(wù)、接待、交通、物流等方面的后勤服務(wù)，以全方位滿(mǎn)足客戶(hù)非主流業(yè)務(wù)之外的多元化需求。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取代客戶(hù)的后勤保障部門(mén)，以市場(chǎng)化的方式為客戶(hù)的后勤保障需求提供全面解決方案，使客戶(hù)高度關(guān)注其核心業(yè)務(wù)的開(kāi)展和品牌價(jià)值的創(chuàng)造。
物業(yè)保障服務(wù)商模式適用的客戶(hù)類(lèi)型，主要是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)服務(wù)以及公共服務(wù)的單位（公司）客戶(hù)，該模式的生命力和代表性，源于它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和客戶(hù)雙贏的理性選擇。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)角度，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使其在提供不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)的同時(shí)，必須挖掘客戶(hù)的相關(guān)需求并提供增值服務(wù)，而相關(guān)增值服務(wù)在與不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)結(jié)合在一起時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置、成本的有效控制和客戶(hù)信息的無(wú)障礙溝通 ；從客戶(hù)角度，專(zhuān)業(yè)分工使其有必要將后勤保障支援事務(wù)從核心業(yè)務(wù)中剝離出來(lái)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合分散的后勤服務(wù)并形成統(tǒng)一的支援保障系統(tǒng)，有利于提高管理水平和勞動(dòng)效率，改善工作環(huán)境和服務(wù)形象，提升服務(wù)質(zhì)量和客戶(hù)滿(mǎn)意度，從而增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。
物業(yè)保障服務(wù)商模式的優(yōu)點(diǎn)是，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈條的有機(jī)整合，全方位擴(kuò)展了物業(yè)管理的商業(yè)空間，對(duì)客戶(hù)多元需求的滿(mǎn)足，有利于增強(qiáng)客戶(hù)的忠誠(chéng)度和認(rèn)同度，穩(wěn)固基于物業(yè)服務(wù)形成的商業(yè)合作關(guān)系，最大限度鎖定目標(biāo)，提高服務(wù)市場(chǎng)的占有率。缺點(diǎn)是，在專(zhuān)業(yè)分工日益精細(xì)的市場(chǎng)環(huán)境下，多元化是一種能力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉足不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)之外的其他后勤保障業(yè)務(wù)，面臨著相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)商競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)，在配套資源和專(zhuān)業(yè)能力儲(chǔ)備不足的情況下，盲目倉(cāng)促地嘗試物業(yè)保障服務(wù)商模式，有可能陷入舍本逐末和顧此失彼的困境。與其他商業(yè)模式相比，物業(yè)保障服務(wù)商模式對(duì)企業(yè)的客戶(hù)關(guān)系管理能力提出更高的要求。一般商業(yè)模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只關(guān)注合約客戶(hù)的需求和滿(mǎn)意。物業(yè)保障服務(wù)商模式下，客戶(hù)具有雙層次甚至多層次的特點(diǎn)，可以區(qū)分為目標(biāo)客戶(hù)、終端客戶(hù)、內(nèi)部客戶(hù)、外部客戶(hù)、固定客戶(hù)、流動(dòng)客戶(hù)等多種類(lèi)型，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要讓合約客戶(hù)感到滿(mǎn)意，而且要讓合約客戶(hù)的客戶(hù)感到滿(mǎn)意，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)目標(biāo)對(duì)象的特征，制訂并實(shí)施有針對(duì)性的客戶(hù)關(guān)系戰(zhàn)略和客戶(hù)滿(mǎn)意戰(zhàn)略。
現(xiàn)階段我國(guó)大部分的物業(yè)保障服務(wù)商仍屬初級(jí)模式，與物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式有許多相似之處，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要通過(guò)包干收費(fèi)和酬金收費(fèi)兩種方式取得經(jīng)營(yíng)收入。考察發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展路徑和成功經(jīng)驗(yàn)，遵循社會(huì)化分工協(xié)作的內(nèi)在規(guī)律，物業(yè)保障服務(wù)商的高級(jí)模式應(yīng)當(dāng)是 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的單純受雇于客戶(hù)的服務(wù)者角色定位，通過(guò)股權(quán)投資或者締結(jié)戰(zhàn)略同盟等方式，成為目標(biāo)客戶(hù)主營(yíng)業(yè)務(wù)的投資者或者合作者。這種模式之下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間已經(jīng)從服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)椤澳阒杏形遥抑杏心恪钡睦婀餐w，物業(yè)保障服務(wù)與主營(yíng)業(yè)務(wù)已經(jīng)同生共長(zhǎng)地融為一個(gè)品牌共同體 ；這種模式之下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)突破了傳統(tǒng)的固定酬金的盈利模式，實(shí)現(xiàn)了與客戶(hù)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共享收益的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
分析上述六種商業(yè)模式，從收費(fèi)方式的角度，可以分為包干制（物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商）、酬金制（物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商）和分紅制（物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)保障服務(wù)商）；從盈利方式的角度，可以分為操作型（物服務(wù)提供商）、管理型（物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商）、顧問(wèn)型（物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商）和綜合型（物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商、物業(yè)保障服務(wù)商）；從專(zhuān)業(yè)分工的角度，可以分為專(zhuān)業(yè)化（物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商）和多元化（物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商、物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)保障服務(wù)商）；從企業(yè)規(guī)模的角度，可以分為小型化（物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商）和大型化（物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商、物業(yè)保障服務(wù)商）。盡管包干制和操作型的商業(yè)模式目前仍占據(jù)主導(dǎo)地位，但以酬金制和分紅制為主要收費(fèi)方式的管理型、顧問(wèn)型和綜合型的商業(yè)模式將代表物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向 ；盡管多元化和大型化的商業(yè)模式象征著行業(yè)的實(shí)力和理想，但依然改變不了物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化和小型化的總體趨勢(shì)。
二、企業(yè)對(duì)商業(yè)模式的選擇
商業(yè)模式是市場(chǎng)環(huán)境的產(chǎn)物。雖然物業(yè)管理的商業(yè)模式，可以按照傳統(tǒng)和未來(lái)、初級(jí)和高級(jí)、粗放和集約等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)定性，但是物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的獨(dú)特性，決定了現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理商業(yè)模式的多樣性，在較長(zhǎng)時(shí)間里，各種商業(yè)模式都有其存在的合理性。一方面，我國(guó)幅員廣闊，各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展極不平衡，不同類(lèi)型的物業(yè)管理商業(yè)模式都有其賴(lài)以生存發(fā)展的土壤和氣候 ；另一方面，所有商業(yè)模式的創(chuàng)新都是在原有基礎(chǔ)上的改進(jìn)，商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，不僅需要政策法規(guī)、體制機(jī)制、資金人才等方面的支持保障，而且需要克服來(lái)自原有商業(yè)模式的慣性和阻力。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，永遠(yuǎn)沒(méi)有最理想的商業(yè)模式，只有最合適的商業(yè)模式。最合適的商業(yè)模式，一定是基于對(duì)內(nèi)外相關(guān)因素作出綜合考業(yè)量之后的最切合實(shí)際的選項(xiàng)。在進(jìn)行商業(yè)模式選擇時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合考量以下六個(gè)關(guān)鍵要素 ：
1.企業(yè)定位
物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身是否定位為獨(dú)立締約和競(jìng)價(jià)的市場(chǎng)主體，很大程度上取決于其與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系。與純市場(chǎng)化的企業(yè)相比，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)配套或下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其改進(jìn)和創(chuàng)新商業(yè)模式的動(dòng)力相對(duì)不足。同為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，又可能基于內(nèi)部分工型、保障服務(wù)型、品牌助推型和利潤(rùn)追逐型的四種不同企業(yè)定位，作出不同的商業(yè)模式選擇。
2.發(fā)展戰(zhàn)略
實(shí)施專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可能趨向于選擇物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式，實(shí)施多元化戰(zhàn)略的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可能趨
向于選擇物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商和物業(yè)保障服務(wù)商模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)注短期戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)當(dāng)著手于維持原有的商業(yè)模式，實(shí)施中期戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)當(dāng)著力于改進(jìn)商業(yè)模式，規(guī)劃長(zhǎng)期戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)當(dāng)著眼于創(chuàng)新商業(yè)模式。3.物業(yè)類(lèi)型
對(duì)于居住物業(yè)，適合于選擇物業(yè)服務(wù)提供商和物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式 ；對(duì)于公共物業(yè)，適合于選擇物業(yè)服務(wù)集成商和物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式 ；對(duì)于消費(fèi)型或自用型物業(yè)，適合于選擇物業(yè)服務(wù)提供商和物業(yè)服務(wù)集成商模式 ；對(duì)于經(jīng)營(yíng)型和投資型物業(yè)，適合于選擇物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和物業(yè)保障服務(wù)商模式。
4.人力資源
擁有較大操作型員工隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇業(yè)服務(wù)提供商和物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式 ；擁有較強(qiáng)管理型人才隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇物業(yè)服務(wù)集成商和物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式 ；擁有較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)型人才隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式 ；擁有較大復(fù)合型人才隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇物業(yè)保障服務(wù)商模式。
5.產(chǎn)業(yè)鏈條
如果產(chǎn)業(yè)鏈條僅局限物業(yè)管理領(lǐng)域本身，物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的選擇可能受限于物業(yè)服務(wù)提供商和物業(yè)服務(wù)集成商。如果打通不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，向上延伸到不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域，向下延伸到不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)和投資領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就有條件拓展物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商和物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式。如果打通其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條，個(gè)體客戶(hù)端對(duì)接居民消費(fèi)領(lǐng)域，單位客戶(hù)端對(duì)接后勤保障領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就有條件拓展物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商和物業(yè)保障服務(wù)商模式。
6.政策環(huán)境
在政策主導(dǎo)型的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的選擇還受到政策環(huán)境的制約和影響。在缺乏與酬金制收費(fèi)相配套的稅收政策的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇物業(yè)服務(wù)集成商模式時(shí)，無(wú)法通過(guò)降低稅負(fù)達(dá)到控制成本的目的。在相關(guān)行業(yè)的行政管制較為嚴(yán)格的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和物業(yè)保障服務(wù)商模式時(shí)，必須打破相關(guān)行業(yè)的行政壁壘。
三、創(chuàng)新商業(yè)模式應(yīng)理好四個(gè)關(guān)系
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇、復(fù)制、改進(jìn)或者創(chuàng)新商業(yè)模式時(shí)，還應(yīng)當(dāng)妥善處理好四個(gè)關(guān)系 ：
一是處理好標(biāo)準(zhǔn)化和個(gè)性化的關(guān)系
物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的準(zhǔn)公共性和成功商業(yè)模式的可復(fù)制性，都要求企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。客戶(hù)物細(xì)分的獨(dú)特性和不同客戶(hù)需求的不可復(fù)制性，又要求企業(yè)通過(guò)差異的價(jià)值定位和精確的運(yùn)營(yíng)流程，為不同的客戶(hù)提供個(gè)性化產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)化促成了低成本和大規(guī)模，個(gè)性化實(shí)現(xiàn)了差別優(yōu)勢(shì)和客戶(hù)滿(mǎn)意，兩者有機(jī)結(jié)合形成的標(biāo)準(zhǔn)化定制模式，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)低成本和客戶(hù)高滿(mǎn)意的平衡互補(bǔ)和 協(xié)調(diào)發(fā)展，是趨于完美的商業(yè)模式。
二是處理好專(zhuān)業(yè)化和多元化的關(guān)系
專(zhuān)業(yè)化是物業(yè)管理的本質(zhì)特征之一，是物業(yè)管理行業(yè)的立身之本，是滿(mǎn)足客戶(hù)需求的核心資源，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)做強(qiáng)的基礎(chǔ)，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化的多元化是無(wú)源之水、無(wú)本之木。多元化是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路，是滿(mǎn)足企業(yè)擴(kuò)展沖動(dòng)和拓展企業(yè)外部邊界的必然選擇，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大的方向，多元化能夠?yàn)閷?zhuān)業(yè)化提供強(qiáng)大的物質(zhì)和客戶(hù)保證。對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，堅(jiān)持專(zhuān)業(yè)化是明智之舉，對(duì)于少數(shù)先鋒企業(yè)來(lái)說(shuō)，在保持核心業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)前提下，通過(guò)整合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈條以及建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟等方式，探索多元化的商業(yè)模式，不失為發(fā)展良策。
三是處理好盈利模式和管理模式的關(guān)系
任何商業(yè)模式都不能離開(kāi)企業(yè)本體而獨(dú)立運(yùn)行，不同行業(yè)的企業(yè)特點(diǎn)各不相同，但其作為生產(chǎn)或者服務(wù)的組織管理者的角色并無(wú)區(qū)別。企業(yè)籌集生產(chǎn)（服務(wù)）資本、組織生產(chǎn)（服務(wù)）要素、管理生產(chǎn)（服務(wù)）過(guò)程和評(píng)價(jià)生產(chǎn)（服務(wù)）成果的功能，是商業(yè)模式良性運(yùn)行的組織基礎(chǔ)，任何盈利模式發(fā)揮作用都有賴(lài)于現(xiàn)代管理工具的有效運(yùn)用，先進(jìn)的盈利模式必須輔之以先進(jìn)的管理模式，物業(yè)管理行業(yè)亦是如此。物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)，其次才是一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)盈利模式的創(chuàng)新，必須有包括資本、技術(shù)、勞動(dòng)和流程等要素在內(nèi)的管理模式的創(chuàng)新與之匹配，才能真正實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理與外部服務(wù)的有機(jī)統(tǒng)一。
四是處理好價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系
在三十年的發(fā)展歷程中，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)歷了從數(shù)量到質(zhì)量，從產(chǎn)品到價(jià)格的不同階段。當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)從“拓荒淘金”時(shí)代進(jìn)入了“減法經(jīng)營(yíng)”時(shí)代，基于成本優(yōu)勢(shì)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)固然有利于提高管理水平，但也容易導(dǎo)致同業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)秩序混亂。成本固然是商業(yè)模式選擇的一個(gè)重要考量因素，但如果不能為最終客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值，不能為主營(yíng)業(yè)務(wù)增值提供保障，再低的成本也將轉(zhuǎn)化為毫無(wú)意義的沉沒(méi)成本。從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)到價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇復(fù)制、改進(jìn)和創(chuàng)新商業(yè)模式時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的一個(gè)基本趨勢(shì)。
失敗的商業(yè)模式可以有不同的原因，成功的商業(yè)模式都具有共同的特質(zhì)。在物業(yè)管理商業(yè)模式的理論探討和實(shí)踐探索中，我們?cè)谇屑山虠l主義的同時(shí)，必須切記一個(gè)教條 ：成功的商業(yè)模式，是客戶(hù)需求和企業(yè)目標(biāo)的有機(jī)統(tǒng)一，是盈利模式和管理模式的有機(jī)統(tǒng)一，是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)收益的有機(jī)統(tǒng)一，是客戶(hù)價(jià)值和企業(yè)價(jià)值的有機(jī)統(tǒng)一。
作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司物業(yè)管理處處長(zhǎng)
篇3：7大房企社區(qū)商業(yè)模式
7大房企的社區(qū)商業(yè)模式
多中心在城市的發(fā)展趨勢(shì)已不可抵擋，再好的城市購(gòu)物中心，消費(fèi)者一年能去幾次？
目前的零售大環(huán)境特征之一就是：大賣(mài)場(chǎng)郊區(qū)化、邊緣化，購(gòu)物中心社區(qū)化，社區(qū)商業(yè)漸受熱捧。對(duì)于不同房企而言，會(huì)根據(jù)自有優(yōu)勢(shì)和資源來(lái)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展社區(qū)商業(yè)，以下7大房企的社區(qū)商業(yè)模式，或可為不同企業(yè)提供借鑒。
一、萬(wàn)科——自建自營(yíng)，“五菜一湯”統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)
自長(zhǎng)陽(yáng)半島社區(qū)商業(yè)配套完善后，“五菜一湯”的萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)標(biāo)配模式開(kāi)始在北京萬(wàn)科多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行推廣，成為住宅項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)模式的典范。
在長(zhǎng)陽(yáng)半島，“五菜一湯”包括：綠色、時(shí)尚的社區(qū)菜市場(chǎng)幸福街市（湯），健康、便民的社區(qū)食堂第五食堂，豐富、齊全的品牌超市華潤(rùn)萬(wàn)家，以及服務(wù)快捷的洗衣店、藥店和銀行（五菜）。所有社區(qū)商業(yè)由萬(wàn)科統(tǒng)一招商和運(yùn)營(yíng)，以保證社區(qū)形象、管理品質(zhì)和業(yè)主對(duì)生活配套的要求，切實(shí)解決社區(qū)居民的日常生活問(wèn)題。
在萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)標(biāo)配“五菜一湯”體系中，“第五食堂”是萬(wàn)科自創(chuàng)的社區(qū)餐飲連鎖品牌，北京首店于20**年正式落戶(hù)長(zhǎng)陽(yáng)半島，為業(yè)主提供物美價(jià)廉的生活餐食，特請(qǐng)中餐大師制作南北菜系，自開(kāi)業(yè)以來(lái)營(yíng)養(yǎng)豐盛的健康飲食深受業(yè)主好評(píng)。
另一標(biāo)配是萬(wàn)科社區(qū)連鎖品牌“幸福街市”，作為長(zhǎng)陽(yáng)首個(gè)社區(qū)菜市場(chǎng)，食材新鮮健康，種類(lèi)豐富、價(jià)格公道，更是徹底解決了萬(wàn)科社區(qū)居民的“菜籃子”問(wèn)題。此外華潤(rùn)萬(wàn)家便利店，也以持續(xù)改進(jìn)消費(fèi)者生活品質(zhì)為目的，為社區(qū)提供日常生活所需的各種商品；及時(shí)消費(fèi)、應(yīng)急消費(fèi)，華潤(rùn)萬(wàn)家?guī)Ыo顧客家的溫暖、富足、現(xiàn)代、健康的感受。
萬(wàn)科在全國(guó)已有近300個(gè)樓盤(pán)，僅萬(wàn)科項(xiàng)目?jī)?nèi)的社區(qū)商業(yè)似乎已經(jīng)潛力無(wú)限。但更值得重視的是萬(wàn)科在社區(qū)商業(yè)上的“系統(tǒng)集成”。此前，幾乎包括零售商在內(nèi)的所有企業(yè)，進(jìn)軍社區(qū)商業(yè)都是單打獨(dú)斗，即以某單一業(yè)態(tài)進(jìn)駐，至于其他生活類(lèi)業(yè)態(tài)的組合，基本是“聽(tīng)天由命”，物業(yè)方對(duì)此也是抱“愿者上鉤”的態(tài)度。萬(wàn)科在社區(qū)將商業(yè)進(jìn)行規(guī)劃后形成統(tǒng)一模式，讓原本處于“自然生長(zhǎng)”或“野蠻生長(zhǎng)”狀態(tài)的社區(qū)商業(yè)有了標(biāo)準(zhǔn)，各業(yè)態(tài)的相互補(bǔ)充，讓彼此的發(fā)展有了更強(qiáng)的生命力。
對(duì)于旗下三大商業(yè)產(chǎn)品線之一社區(qū)商業(yè)的未來(lái)盈利模式，毛大慶也曾表示：“長(zhǎng)期看，商鋪?zhàn)鳛橐环N資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，有升值獲益的前景。社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)留下來(lái)，未來(lái)可形成可觀的資產(chǎn)包。”
【案例】
萬(wàn)科2049：最后一公里社區(qū)生活完整解決方案
新型精品社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品——萬(wàn)科2049，就通過(guò)商業(yè)與物業(yè)的深度整合，提供了以家為中心的最后一公里社區(qū)生活完整解決方案。
萬(wàn)科2049名稱(chēng)來(lái)源于“萬(wàn)科世博館”，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科就提出了“尊重的可能”這一主題，隨之應(yīng)運(yùn)而生的商戶(hù)包括生鮮便利、蔬果配送、特色餐飲、兒童托班、社區(qū)診所、藝術(shù)培訓(xùn)、健身會(huì)所，衣食住行、生活所需無(wú)所不包，從小孩到老人都可以獲得更好的服務(wù)。
入駐的商戶(hù)包括會(huì)邀請(qǐng)廚師來(lái)教居民做家庭料理的“好食”生鮮超市；會(huì)邀請(qǐng)居民來(lái)做手工面包的純天然無(wú)添加面包品牌“麥萊麩”；會(huì)提供包括生活保健、居家養(yǎng)老等全齡化一站式社區(qū)醫(yī)療的全國(guó)首個(gè)社區(qū)健康診所“愛(ài)康健維”；會(huì)對(duì)顧客開(kāi)放舞臺(tái)的親子藝術(shù)互動(dòng)餐廳的“媽媽糖”；會(huì)讓社區(qū)小朋友在家門(mén)口實(shí)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)、交流、早教的“星期八小鎮(zhèn)集團(tuán)旗下社區(qū)旗艦店星期八家園”。高復(fù)合的業(yè)態(tài)、全集成的功能，讓社區(qū)生活更輕松、便利、溫馨、豐富。
二、龍湖——匹配家庭的完整業(yè)態(tài)，避免高端
“龍湖不只有天街商業(yè)和步行街商業(yè)，還有規(guī)模龐大、發(fā)展?jié)摿春玫纳鐓^(qū)商業(yè)”。這是一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)到龍湖商業(yè)時(shí)的第一感觸。
事實(shí)上也的確如此，不管是龍湖發(fā)展起步的龍湖花園，還是后來(lái)的藍(lán)湖郡、水晶酈城、紫都城等眾多高端小區(qū)都有一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)。尤其是水晶酈城的諸多社區(qū)商業(yè)，目前已經(jīng)發(fā)展成為新牌坊城區(qū)中心的重要商業(yè)組成部分；而紫都城的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為了冉家壩片區(qū)的生活中心。
龍湖社區(qū)商業(yè)定位偏重于家庭，以家庭為導(dǎo)向，為家庭的老人、孩子等提供匹配業(yè)態(tài)，包括兒童教育、老年娛樂(lè)等，定位上避免太高端，形成匹配家庭生活和消費(fèi)的完整業(yè)態(tài)。
三、恒大——?jiǎng)?chǎng)模式，自有業(yè)態(tài)反哺、升級(jí)社區(qū)服務(wù)
如果說(shuō)萬(wàn)達(dá)用影院拉動(dòng)商業(yè)廣場(chǎng)，恒大則希望用影院撬動(dòng)社區(qū)商場(chǎng)。
恒大影城已經(jīng)先跨出了實(shí)質(zhì)性一步，分別在中山、西安、岳陽(yáng)、儋州四個(gè)城市的項(xiàng)目?jī)?nèi)興建四家?guī)в霸旱男∩虉?chǎng)。未來(lái)恒大院線項(xiàng)目將覆蓋全國(guó)17個(gè)省市自治區(qū)，院線總量超過(guò)150家。
“恒大影城”是一座四層高的小型商業(yè)樓，設(shè)置在住宅小區(qū)。其中1-2層是棋盤(pán)式商鋪，3-4層則是恒大劇場(chǎng)，總面積1萬(wàn)~2萬(wàn)平方米。影城希望為社區(qū)及周邊居民提供生活配套及娛樂(lè)服務(wù)。這種社區(qū)商業(yè)模式稱(chēng)為恒大劇場(chǎng)模式，“影院其實(shí)就是社區(qū)商場(chǎng)的主力店”。
【案例1】
恒大城：3210平社區(qū)商業(yè)幸福生活觸手可及
恒大城規(guī)劃3210平社區(qū)商業(yè)，匯集餐飲、金融、醫(yī)藥、購(gòu)物等元素，豐富綜合的生活服務(wù)配套，讓業(yè)主一出家門(mén)就可以滿(mǎn)足不同類(lèi)型的生活需求，為恒大城業(yè)主帶來(lái)無(wú)微不至的生活關(guān)懷，讓恒大城業(yè)主感受溫情的人居體驗(yàn)。
500平風(fēng)味酒樓裝修華麗舒適、包房?jī)?nèi)飾典雅，精心烹制中華傳統(tǒng)美食，足以滿(mǎn)足挑剔的味蕾，是親朋好友歡聚一堂的不二之選，推杯換盞之間，美好生活慢慢鋪展。300平小吃一條街內(nèi)，正宗的韓國(guó)料理、晶瑩剔透的蒸餃、滑嫩的過(guò)橋米線、色香味俱全的燒烤、細(xì)細(xì)研磨的美味豆?jié){……清淡、營(yíng)養(yǎng)、品種豐富的特色風(fēng)味一街網(wǎng)羅，想吃什么吃什么。300平大型知名連鎖超市入駐社區(qū)，擔(dān)當(dāng)生活助手，水果、煙、酒、生鮮時(shí)蔬、日用百貨等各種商品琳瑯滿(mǎn)目，購(gòu)物方便無(wú)憂(yōu)，讓業(yè)主在快節(jié)奏的都市生活中游刃有余。250平銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)就在身邊，辦理金融業(yè)務(wù)只需5分鐘，更有24小時(shí)自助銀行，隨時(shí)滿(mǎn)足急需。一線品牌連鎖大藥房，提供品類(lèi)齊全、安全放心的日常用藥，解決燃眉之急，全面呵護(hù)一家老少的健康。
【案例2】
恒大華府?摩納哥風(fēng)情街，光谷商圈新勢(shì)力
恒大華府?摩納哥風(fēng)情街，扼守光谷豪門(mén)門(mén)戶(hù)，身后是大武漢首席豪門(mén)尊邸恒大華府，大戶(hù)豪宅，圈定高層，再加之葛洲壩世紀(jì)花園、新世界?恒大華府等高端社區(qū)，匯集光谷數(shù)萬(wàn)高端客群，每年巨大的消費(fèi)需求為商鋪提供了高品質(zhì)“人潮錢(qián)潮”的保障。
摩納哥風(fēng)情街內(nèi)規(guī)劃了國(guó)際連鎖快餐館、高端超級(jí)市場(chǎng)、進(jìn)口家飾生活館、時(shí)尚服飾精品店、異國(guó)美食百老匯、品牌咖啡廳、法式西餐廳、3C數(shù)碼、影音主題館、高檔健身中心、美體SPA會(huì)館、美容美發(fā)沙龍、主題KTV酒吧、銀行、郵局等等高標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)配套，時(shí)髦、優(yōu)雅、高檔的商品，讓業(yè)主在品味潮流、體會(huì)時(shí)髦的同時(shí)滿(mǎn)足其和家人的各種購(gòu)物需求，引領(lǐng)時(shí)代風(fēng)尚。
四、萬(wàn)達(dá)——體量太大，“不是一個(gè)好模式”
萬(wàn)達(dá)模式的社區(qū)商業(yè)被稱(chēng)為不是一個(gè)好模式，但實(shí)際情況見(jiàn)仁見(jiàn)智。
社區(qū)商業(yè)是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)別中最值得開(kāi)發(fā)的形態(tài)，因?yàn)槠滟Y源利用率最高、距離客戶(hù)群最近、目的性消費(fèi)最明顯的商業(yè)需求，因此可以打造像萬(wàn)達(dá)模式一樣的可復(fù)制性社區(qū)型商業(yè)模式。
談到萬(wàn)達(dá)大規(guī)模進(jìn)軍二線城市進(jìn)行近郊大規(guī)模再造城市中心的開(kāi)發(fā)模式，業(yè)內(nèi)人士指出，“新的萬(wàn)達(dá)的模式實(shí)現(xiàn)了一種資金平衡，但社區(qū)商業(yè)部分顯然不是一個(gè)好的模式。”
萬(wàn)達(dá)找到了可持續(xù)發(fā)展模式，即“用賣(mài)掉10萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)，來(lái)實(shí)現(xiàn)10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心的持有，達(dá)到其資金投入的平衡。”
但由于萬(wàn)達(dá)的商業(yè)中心開(kāi)發(fā)體量過(guò)大，其自身持有的購(gòu)物中心基本上能夠滿(mǎn)足居民的消費(fèi)需求。在購(gòu)物中心旁邊的社區(qū)商鋪體量較大，消費(fèi)支撐不夠，所以“投資萬(wàn)達(dá)社區(qū)商鋪的人出租和經(jīng)營(yíng)壓力的較大”。
購(gòu)物中心的成功掩蓋了商鋪的隱憂(yōu)，其社區(qū)商業(yè)多被大家所忽視。其實(shí)社區(qū)商鋪也是要認(rèn)真對(duì)待的如規(guī)模控制、合理規(guī)劃，功能分區(qū)、組團(tuán)與沿街相結(jié)合等，也會(huì)有很好的發(fā)展空間。
五、協(xié)信地產(chǎn)——步行10分鐘內(nèi)的社區(qū)商街
業(yè)界流傳一句話(huà)，“星光”在哪里，繁華就到哪里。
協(xié)信阿卡迪亞為滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求，特別創(chuàng)建了星光鄰里——社區(qū)商街，為高九路片區(qū)的社區(qū)生活錦上添花。與星光系商業(yè)不同的是，星光鄰里是專(zhuān)門(mén)為社區(qū)業(yè)主們所打造的購(gòu)物天堂。大坪商圈的商業(yè)高度將因協(xié)信阿卡迪亞星光鄰里而得以全面提升，最終將在大坪再造解放碑的社區(qū)商業(yè)藍(lán)圖。
學(xué)生們放學(xué)后在自家社區(qū)里的綜合超市挑選文具、白領(lǐng)們下班后在家門(mén)口的大型超市買(mǎi)菜稱(chēng)肉、老人們溜達(dá)著到樓下的代收點(diǎn)繳納水電費(fèi)……
協(xié)信阿卡迪亞從“便民、利民、惠民”出發(fā)，積極打造最便民的社區(qū)商業(yè)服務(wù)圈，通過(guò)實(shí)施連鎖品牌、便民服務(wù)、信息智能化進(jìn)社區(qū)等措施，為渝中區(qū)片區(qū)打造最便民的社區(qū)商業(yè)服務(wù)圈，主要是以滿(mǎn)足居民的日常生活所需為宗旨，讓居民一出家門(mén)就能買(mǎi)到生活必需品，因此一直堅(jiān)持“缺什么，補(bǔ)什么”的原則進(jìn)行業(yè)態(tài)引進(jìn)。
六、陽(yáng)光新業(yè)——大數(shù)據(jù)研究“集群”，業(yè)態(tài)隨消費(fèi)趨勢(shì)調(diào)整
陽(yáng)光新業(yè)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)團(tuán)隊(duì)來(lái)研究消費(fèi)趨勢(shì)。必須了解客戶(hù)在哪里消費(fèi)，靈活調(diào)整商場(chǎng)動(dòng)線。父母可以通過(guò)刷卡清楚地知道，孩子在什么地方消費(fèi)了？是不是去上培訓(xùn)班了？而不是每天去打游戲機(jī)。
子女可以將副卡作為禮物送給父母，由于不能兌現(xiàn)，也會(huì)催促父母經(jīng)常性消費(fèi)。另外，父母和子女可能并不在一個(gè)城市生活，但子女可以通過(guò)遠(yuǎn)程充值來(lái)關(guān)心父母。這也是一種符合中國(guó)文化的商業(yè)模式。“中國(guó)人由于家庭觀點(diǎn)比較強(qiáng)，而這種主卡附帶多個(gè)副卡模式可以讓一個(gè)當(dāng)家人把所有的優(yōu)惠輻射到每一個(gè)家庭成員身上。”
陽(yáng)光新業(yè)此項(xiàng)針對(duì)社區(qū)型購(gòu)物中心的創(chuàng)新邏輯是，社區(qū)型購(gòu)物中心本身就是一個(gè)多頻次的支付方式，另外，購(gòu)物中心必須要滿(mǎn)足集群的概念，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)取勝的決定性在于開(kāi)發(fā)商對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)的應(yīng)變能力。“誰(shuí)能更好的把握消費(fèi)趨勢(shì)，誰(shuí)調(diào)整的快，調(diào)整的到位，誰(shuí)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就更加明顯。”
七、花樣年——優(yōu)質(zhì)低價(jià)的新型社區(qū)電商服務(wù)
“嘟”的一聲，手機(jī)APP發(fā)出提醒：家里缺米了。你只需回復(fù)：需要。15分鐘之后，米就送來(lái)了。如果你需要家政、維修等服務(wù)，也只需通過(guò)這個(gè)APP就能解決。
這就是花樣年正在做的新型互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)服務(wù)。花樣年從20**年就開(kāi)始用互聯(lián)網(wǎng)基因來(lái)重組傳統(tǒng)物業(yè)公司，將實(shí)體社區(qū)打造成一個(gè)基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，并向同行開(kāi)放。
“社區(qū)的消費(fèi)才是真正剛性的消費(fèi)。20**年，花樣年服務(wù)平臺(tái)——彩生活服務(wù)集團(tuán)服務(wù)的人群約400萬(wàn)，400萬(wàn)人口一年的總消費(fèi)接近500億元。我們不想讓這500億的現(xiàn)金從我們門(mén)前流過(guò)。”
這種全新的B2F社區(qū)電商平臺(tái)商業(yè)模式，是以家庭為單位消費(fèi)的電子商務(wù)平臺(tái)。業(yè)主通過(guò)此平臺(tái)可了解小區(qū)周邊各種商業(yè)服務(wù)信息，并可通過(guò)智能終端下單預(yù)訂商品或服務(wù)，待服務(wù)完成后才付款。
其本質(zhì)是與同城電子商務(wù)相類(lèi)似的區(qū)域性電子商務(wù)平臺(tái)。商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)主要以日用品、消耗品為主，局限性較為明顯。但是，從B2F的目標(biāo)客戶(hù)群體來(lái)看，是以家庭為單位的消費(fèi)群體。如果可以成為家庭整體消費(fèi)的可信賴(lài)服務(wù)平臺(tái)，那么對(duì)于類(lèi)似同城電商商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)的限制會(huì)有所突破。從家庭碎片化商品消費(fèi)升級(jí)為整體一站式消費(fèi)平臺(tái)，囊括更多的商品覆蓋，其盈利轉(zhuǎn)化率更高。
基于數(shù)據(jù)背景分析，花樣年社區(qū)電商利潤(rùn)也可以推算：按照花樣年20**年物業(yè)服務(wù)人口約400萬(wàn)為基數(shù)，折算家庭為100萬(wàn)戶(hù)，按年均家庭社區(qū)電商平臺(tái)花費(fèi)4萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，全年消費(fèi)額可達(dá)400億。按照電商同品牌天貓傭金模式3%計(jì)算，收入也是10億級(jí)別。隨著花樣年的發(fā)展壯大，基數(shù)上升，其傭金收入在未來(lái)將跨入百億級(jí)別。