成都商業(yè)樂園模式探討
成都商業(yè)樂園模式生死局
從國色天鄉(xiāng)到歡樂谷，再到夢幻島、極地海洋世界，未來成都還將有海洋樂園、藍(lán)精靈主題公園等項目即將或正在上馬，區(qū)域政府的政績沖動與資本的地產(chǎn)沖動糾纏在一起，這是大量主題樂園得以上馬的真正動因，但不可回避的問題是：主題樂園的“豪賭”結(jié)局究竟會如何？
那些屹立在園區(qū)內(nèi)的各式雕塑。彩漆剝落，深秋乍寒，偶爾經(jīng)過的游客和它們孤獨地對望，沒有人再選擇和它們合影留念。
占地約600畝的置信國色天鄉(xiāng)樂園位于成都市溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)，20**年4月建成并投入使用。作為溫江區(qū)打造北部新城規(guī)劃的重要舉措，溫江區(qū)政府以及成都置信均對萬春板塊的開發(fā)寄予重望：從國色天鄉(xiāng)樂園+地產(chǎn)開發(fā)，升級到整個萬春片區(qū)的脫胎換骨。
然而，在經(jīng)歷了開園初期單日最高游客量近10萬人次的火爆之后，隨著樂園二期開發(fā)周期的調(diào)整以及同業(yè)競爭等因素，如今國色天鄉(xiāng)的單日入園人數(shù)竟不足千人。
一直關(guān)注“國色天鄉(xiāng)”的某高校教授張力，曾撰寫《國色天鄉(xiāng)樂園商業(yè)模式探討》，在他看來，這正是主題式商業(yè)樂園所共有的“三年之癢”。 “歡樂谷、極地海洋世界等樂園的開園，國色天鄉(xiāng)的客流大幅被稀釋。”亞洲房地產(chǎn)研究會副會長鐘學(xué)雋向記者表示。
在三到五年生命周期的關(guān)口上，去向如何，一定程度上決定了樂園生死。
商業(yè)樂園背后的房產(chǎn)沖動
20**年，占地面積近4000畝，耗資5億元人的國色天鄉(xiāng)樂園方案出爐。此前，成都置信與溫江區(qū)政府達(dá)成合作意向：以國色天鄉(xiāng)樂園+地產(chǎn)開發(fā)為模式，從萬春板塊開發(fā)為點，全力打造溫江區(qū)北部新城，以全面提升溫江城市形象及更快融入大成都區(qū)域。
從開始起，國色天鄉(xiāng)樂園就與房產(chǎn)板塊唇齒相依，在開發(fā)商業(yè)樂園的同時房產(chǎn)開發(fā)齊頭并進(jìn)。樂園一期呈現(xiàn)，成都置信推出了“香頤麗都”項目，樂園正式運營并在成都市民當(dāng)中造成轟動效應(yīng)，置信適時宣傳“鷺湖宮”別墅項目，甚至到后來，置信直接推出了總冠名的“國色天鄉(xiāng)別墅”項目，來界定樂園周邊的高端住宅地產(chǎn)。
“在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的那個時期，大家都被這個項目感動了，覺得國色天鄉(xiāng)這樣一個西南第一的商業(yè)樂園，肯定能為溫江板塊以及整個成都帶來巨大的經(jīng)濟以及社會效益。沒有人懷疑過商業(yè)樂園的持續(xù)性。”一位曾經(jīng)參與國色天鄉(xiāng)樂園策劃的人士說。
相關(guān)資料顯示，在國色天鄉(xiāng)一期相關(guān)項目中，置信方面前后投資了5億元，通過土地平整等一系列運作，得到了溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)板塊一塊在價值約24億元的6000畝土地，其中主題公園用地4000畝，花園洋房用地2000畝，和一系列配套基礎(chǔ)設(shè)施。
“從當(dāng)時的情況看，置信投入約50%的資金，但卻只擁有該土地板塊的使用權(quán)。這對于尚處于波動期的置信而已，資金的盤活是一個巨大考驗，后續(xù)投入將會變得越來愈艱難。”亞洲房地產(chǎn)研究會副會長鐘學(xué)雋說，“這樣的開發(fā)模式，風(fēng)險很難控制，對開發(fā)商資金是一個巨大考驗。”
無一例外，成都的其他主題樂園也都“配合”和大量的住宅開發(fā)和銷售。華僑城·歡樂谷旁是純水岸住宅，夢幻島邊上就是南湖國際社區(qū)，略微不同的極地海洋世界沒有住宅的銷售，但每一個去過的市民都留下“樂園偏小，商鋪超多”的印象。
究竟是樂園為主，以住宅開發(fā)反哺運營，還是樂園不過是表面工作，骨子里是土地和房產(chǎn)開發(fā)的暴利沖動？答案不問而知。有業(yè)內(nèi)人士甚至直截了當(dāng)?shù)卣f：“房子賣完了，誰還管樂園能不能運營得下去！”
補貼樂園的生意經(jīng)
按照最初的約定，國色天鄉(xiāng)樂園開放并不收取門票，主要收益均靠樂園設(shè)施、園區(qū)商業(yè)及相關(guān)產(chǎn)品環(huán)節(jié)賺取。據(jù)置信方面提供的數(shù)據(jù)顯示，國色天鄉(xiāng)樂園一期物業(yè)每一天的基本運營費用在30萬元左右。隨著游客數(shù)量日見減少，在沒有門票收入的情況下，運營方的虧損額度也與此相當(dāng)。
“國色天鄉(xiāng)樂園”項目負(fù)責(zé)人，置信實業(yè)總經(jīng)理助理鄭潔坦言：“現(xiàn)在我們每天都得往(園區(qū)的)商業(yè)上貼近3—5萬元，歡樂谷等樂園的開業(yè)稀釋了一部分客源，現(xiàn)在我們更要加強服務(wù)，在二期項目的新亮點出爐后，形成國際旅游目的地的格局。”
而至于樂園周邊的相關(guān)住宅產(chǎn)品，其銷售是否虧損，盈利如何，按照當(dāng)初協(xié)議的內(nèi)容，那與溫江區(qū)政府再無關(guān)聯(lián)。
20**年10月15日，成都置信與凱德置地合作后成立的置信凱德公司在溫江區(qū)土地拍賣會上，以2.8503億元拿下溫江萬春鎮(zhèn)570.06畝地塊；10月24日，又以1.95025億元拿下萬春鎮(zhèn)另一390.05畝地塊；10月25日，置信凱德再次出手，以2.11975億元拿下423.95畝地塊。
通過樂園一期的良好運營，置信最終取得了樂園及住宅開發(fā)用地的合法手續(xù)。同時，國色天鄉(xiāng)區(qū)域推出的高端住宅產(chǎn)品也在市場銷售中節(jié)節(jié)高升。
但是和當(dāng)初設(shè)想不盡相同的是，隨著成都市政府南沿發(fā)展規(guī)劃，華陽區(qū)域得到了巨大發(fā)展，而溫江片區(qū)則相對滯后。至今萬春板塊商品房均價也不過5000元/平米，與南延線板塊超過7000元/平米的均價形成反差。
“商業(yè)樂園的地產(chǎn)開發(fā)模式在國內(nèi)本就是一個值得探討的新興事物。”鐘學(xué)雋說，這里面實際上透露出地方政府好大喜功，急于出政績的心態(tài)。“一個區(qū)域在什么樣的體量下可以承載一個商業(yè)樂園，這必須要有系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃，不能盲目上馬。”
國際旅游目的地
樂園二期在幾經(jīng)波折之后終于在20**年10月初破土動工。
置信實業(yè)樂園二期總經(jīng)理張曉振曾在接受記者采訪時說，對于作為人造景觀和娛樂基地的主題樂園來說，“如果不能確保形成旺盛的生命形態(tài)，很容易衰竭”。二期工程的上馬正是國色天鄉(xiāng)樂園項目持續(xù)創(chuàng)新和衍生產(chǎn)品開發(fā)非常重要的一環(huán)。
據(jù)置信方面透露，目前，國色天鄉(xiāng)國際度假區(qū)正在全力打造，由四座主題公園、一座五星級主題度假酒店和一條長1.5公里的時尚主題商業(yè)街組成。項目計劃總投資約人民幣40億元，約5年建成。根據(jù)規(guī)劃，該項目的目標(biāo)是打造“亞洲最大水上樂園”、“世界級”旅居目的地、幸福成都人的休閑旅游首選基地，計劃的年接待游客量將達(dá)2500萬人次以上，將直接拉動投資200億元以上。
按照最初的規(guī)劃，整個國際旅游目的地樂園形態(tài)建設(shè)周期為5年，此時距離20**年國色天鄉(xiāng)一期開園已經(jīng)過去3年多。
置信國色天鄉(xiāng)項目策劃部陳江在接受記者采訪時稱，二期遲遲開工的原因在于，樂園項目在為青羊區(qū)“非遺公園”讓步，那是一個更為龐大的項目。
觀察人士普遍認(rèn)為，無論置信如何加班加點，在剩余2年時間內(nèi)完成整個國色天鄉(xiāng)樂園的整體建設(shè)幾乎不可能，屆時成都又將出現(xiàn)多少類似的商業(yè)樂園還是未知數(shù)。
“從短期來看，擴建后樂園的生意會肯定為好一點，但難有大的增量，而且持續(xù)時間依然逃不脫商業(yè)樂園的3年周期”，曾撰寫《國色天鄉(xiāng)樂園商業(yè)模式探討》的成都某高校教授張力稱，如何延長商業(yè)樂園生
命周期考驗著開發(fā)商的資金和創(chuàng)新力，這并不是簡單的新建或引入新設(shè)施能解決。”80%主題公園在虧損
梳理國內(nèi)主題公園的沉浮史，難免會讓人心驚肉跳：一心趕超迪士尼樂園的蘇州“福祿貝爾科幻樂園”倒閉，10億元投資打了水漂；廣州番禺飛龍世界關(guān)門；上海環(huán)球樂園關(guān)門；廣州東方樂園關(guān)門；杭州未來世界關(guān)門……據(jù)專業(yè)機構(gòu)分析，國內(nèi)近3000個主題公園耗費約2000億元，其中有80%在虧損。
然而與之相反的是，近年來國內(nèi)主題公園卻在不斷涌現(xiàn)。據(jù)《中國大型游樂園市場調(diào)查研究報告》報告反映：20**年，北京的歡樂谷、廣州長隆歡樂世界、珠海神秘島、大連發(fā)現(xiàn)王國、寧波的鳳凰山主題樂園、沈陽的皇家極地海洋世界以及青島的極地海洋世界等紛紛開業(yè)迎客。20**年，主題公園市場繼續(xù)發(fā)力，排頭兵華僑城集團更是耗資35億元人民幣在深圳海濱精心打造國家級生態(tài)旅游示范區(qū)。20**年，上海川沙迪斯尼樂園開建。20**年，總占地360畝，總投資超過10億元的成都極地海洋公園開業(yè)迎客……
商業(yè)樂園瘋狂圈地，它的潛在危機被地方政府所忽略。
對地方經(jīng)濟而言，一個成功的大型的主題公園相當(dāng)于一臺大型的經(jīng)濟發(fā)動機，主題公園除了自己的門票收入外，能帶動城市的交通、住宿、餐飲等多方面的發(fā)展，所以地方政府領(lǐng)導(dǎo)都希望自己的轄區(qū)里也有一個大型主題公園。發(fā)展才是硬道理，地方政府在中國主題公園的大發(fā)展上推波助瀾。但與此同時，政府行為色彩濃重實際上也成為主題公園投資失敗的重要原因。
“主題公園回本期較長，一般需要10年以上。”經(jīng)濟學(xué)博士,西南財經(jīng)大學(xué)教授楊繼瑞表示，中國主題公園產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不容樂觀，隨著國際一線大牌樂園的進(jìn)入，競爭將越來越慘烈。
下一個10年的發(fā)展該何去何從？主題公園如果做得不好，會出現(xiàn)局部對資源、環(huán)境的破壞，一些大城市可能出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)和盲目克隆現(xiàn)象。這是城市發(fā)展過程中需要格外關(guān)注的階段。
商業(yè)樂園出路
商業(yè)樂園要取得成功，其第一步就要在規(guī)劃新建之初，了解客戶期待，然后通過持續(xù)的創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)的提供滿足并進(jìn)一步激發(fā)顧客的需求。此外，中國的主題公園在發(fā)展中就需要根據(jù)自身的主題定位和地區(qū)的文化，建立有特色的文化體系，并逐步增加文化內(nèi)涵，包括舉辦符合自身特點特色主題活動、建設(shè)完善自身的企業(yè)形象和企業(yè)理念、積極參加社會公益活動等。
“國色天鄉(xiāng)樂園”打出“成都人自己的樂園”的親情牌。“國色天鄉(xiāng)不收取門票，來了就算不消費也可以逛逛。”鄭潔告訴記者，“我們現(xiàn)在提出的新口號是成都人自己的樂園，市場推廣后的反響非常好。”從一開始選擇美國的規(guī)劃模式和韓國的運營模式，到今天力推成都人自己的樂園，國色天鄉(xiāng)這種尋求產(chǎn)品差異化和地域特色的經(jīng)營思路付出了近兩年的時間和高昂的代價。據(jù)國色天鄉(xiāng)的相關(guān)管理人員介紹，當(dāng)初按照國外大手拉小手的模式，即通過吸引小孩來讓家長掏腰包，這樣的經(jīng)營方法實際上在成都并不能簡單復(fù)制。
目前，國色天鄉(xiāng)樂園二期水上世界的建設(shè)工作即將開始。置信將這個新型的復(fù)合旅游地產(chǎn)項目作為一個龐大的賭注。對于正在建設(shè)中的“海洋樂園”，對于即將上馬的“藍(lán)精靈”主題公園，對于整個成都，又何嘗不是一場豪賭呢？
篇2：成都商業(yè)樂園模式探討
成都商業(yè)樂園模式探討
成都商業(yè)樂園模式生死局
從國色天鄉(xiāng)到歡樂谷，再到夢幻島、極地海洋世界，未來成都還將有海洋樂園、藍(lán)精靈主題公園等項目即將或正在上馬，區(qū)域政府的政績沖動與資本的地產(chǎn)沖動糾纏在一起，這是大量主題樂園得以上馬的真正動因，但不可回避的問題是：主題樂園的“豪賭”結(jié)局究竟會如何？
那些屹立在園區(qū)內(nèi)的各式雕塑。彩漆剝落，深秋乍寒，偶爾經(jīng)過的游客和它們孤獨地對望，沒有人再選擇和它們合影留念。
占地約600畝的置信國色天鄉(xiāng)樂園位于成都市溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)，20**年4月建成并投入使用。作為溫江區(qū)打造北部新城規(guī)劃的重要舉措，溫江區(qū)政府以及成都置信均對萬春板塊的開發(fā)寄予重望：從國色天鄉(xiāng)樂園+地產(chǎn)開發(fā)，升級到整個萬春片區(qū)的脫胎換骨。
然而，在經(jīng)歷了開園初期單日最高游客量近10萬人次的火爆之后，隨著樂園二期開發(fā)周期的調(diào)整以及同業(yè)競爭等因素，如今國色天鄉(xiāng)的單日入園人數(shù)竟不足千人。
一直關(guān)注“國色天鄉(xiāng)”的某高校教授張力，曾撰寫《國色天鄉(xiāng)樂園商業(yè)模式探討》，在他看來，這正是主題式商業(yè)樂園所共有的“三年之癢”。 “歡樂谷、極地海洋世界等樂園的開園，國色天鄉(xiāng)的客流大幅被稀釋。”亞洲房地產(chǎn)研究會副會長鐘學(xué)雋向記者表示。
在三到五年生命周期的關(guān)口上，去向如何，一定程度上決定了樂園生死。
商業(yè)樂園背后的房產(chǎn)沖動
20**年，占地面積近4000畝，耗資5億元人的國色天鄉(xiāng)樂園方案出爐。此前，成都置信與溫江區(qū)政府達(dá)成合作意向：以國色天鄉(xiāng)樂園+地產(chǎn)開發(fā)為模式，從萬春板塊開發(fā)為點，全力打造溫江區(qū)北部新城，以全面提升溫江城市形象及更快融入大成都區(qū)域。
從開始起，國色天鄉(xiāng)樂園就與房產(chǎn)板塊唇齒相依，在開發(fā)商業(yè)樂園的同時房產(chǎn)開發(fā)齊頭并進(jìn)。樂園一期呈現(xiàn)，成都置信推出了“香頤麗都”項目，樂園正式運營并在成都市民當(dāng)中造成轟動效應(yīng)，置信適時宣傳“鷺湖宮”別墅項目，甚至到后來，置信直接推出了總冠名的“國色天鄉(xiāng)別墅”項目，來界定樂園周邊的高端住宅地產(chǎn)。
“在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的那個時期，大家都被這個項目感動了，覺得國色天鄉(xiāng)這樣一個西南第一的商業(yè)樂園，肯定能為溫江板塊以及整個成都帶來巨大的經(jīng)濟以及社會效益。沒有人懷疑過商業(yè)樂園的持續(xù)性。”一位曾經(jīng)參與國色天鄉(xiāng)樂園策劃的人士說。
相關(guān)資料顯示，在國色天鄉(xiāng)一期相關(guān)項目中，置信方面前后投資了5億元，通過土地平整等一系列運作，得到了溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)板塊一塊在價值約24億元的6000畝土地，其中主題公園用地4000畝，花園洋房用地2000畝，和一系列配套基礎(chǔ)設(shè)施。
“從當(dāng)時的情況看，置信投入約50%的資金，但卻只擁有該土地板塊的使用權(quán)。這對于尚處于波動期的置信而已，資金的盤活是一個巨大考驗，后續(xù)投入將會變得越來愈艱難。”亞洲房地產(chǎn)研究會副會長鐘學(xué)雋說，“這樣的開發(fā)模式，風(fēng)險很難控制，對開發(fā)商資金是一個巨大考驗。”
無一例外，成都的其他主題樂園也都“配合”和大量的住宅開發(fā)和銷售。華僑城·歡樂谷旁是純水岸住宅，夢幻島邊上就是南湖國際社區(qū)，略微不同的極地海洋世界沒有住宅的銷售，但每一個去過的市民都留下“樂園偏小，商鋪超多”的印象。
究竟是樂園為主，以住宅開發(fā)反哺運營，還是樂園不過是表面工作，骨子里是土地和房產(chǎn)開發(fā)的暴利沖動？答案不問而知。有業(yè)內(nèi)人士甚至直截了當(dāng)?shù)卣f：“房子賣完了，誰還管樂園能不能運營得下去！”
補貼樂園的生意經(jīng)
按照最初的約定，國色天鄉(xiāng)樂園開放并不收取門票，主要收益均靠樂園設(shè)施、園區(qū)商業(yè)及相關(guān)產(chǎn)品環(huán)節(jié)賺取。據(jù)置信方面提供的數(shù)據(jù)顯示，國色天鄉(xiāng)樂園一期物業(yè)每一天的基本運營費用在30萬元左右。隨著游客數(shù)量日見減少，在沒有門票收入的情況下，運營方的虧損額度也與此相當(dāng)。
“國色天鄉(xiāng)樂園”項目負(fù)責(zé)人，置信實業(yè)總經(jīng)理助理鄭潔坦言：“現(xiàn)在我們每天都得往(園區(qū)的)商業(yè)上貼近3—5萬元，歡樂谷等樂園的開業(yè)稀釋了一部分客源，現(xiàn)在我們更要加強服務(wù)，在二期項目的新亮點出爐后，形成國際旅游目的地的格局。”
而至于樂園周邊的相關(guān)住宅產(chǎn)品，其銷售是否虧損，盈利如何，按照當(dāng)初協(xié)議的內(nèi)容，那與溫江區(qū)政府再無關(guān)聯(lián)。
20**年10月15日，成都置信與凱德置地合作后成立的置信凱德公司在溫江區(qū)土地拍賣會上，以2.8503億元拿下溫江萬春鎮(zhèn)570.06畝地塊；10月24日，又以1.95025億元拿下萬春鎮(zhèn)另一390.05畝地塊；10月25日，置信凱德再次出手，以2.11975億元拿下423.95畝地塊。
通過樂園一期的良好運營，置信最終取得了樂園及住宅開發(fā)用地的合法手續(xù)。同時，國色天鄉(xiāng)區(qū)域推出的高端住宅產(chǎn)品也在市場銷售中節(jié)節(jié)高升。
但是和當(dāng)初設(shè)想不盡相同的是，隨著成都市政府南沿發(fā)展規(guī)劃，華陽區(qū)域得到了巨大發(fā)展，而溫江片區(qū)則相對滯后。至今萬春板塊商品房均價也不過5000元/平米，與南延線板塊超過7000元/平米的均價形成反差。
“商業(yè)樂園的地產(chǎn)開發(fā)模式在國內(nèi)本就是一個值得探討的新興事物。”鐘學(xué)雋說，這里面實際上透露出地方政府好大喜功，急于出政績的心態(tài)。“一個區(qū)域在什么樣的體量下可以承載一個商業(yè)樂園，這必須要有系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃，不能盲目上馬。”
國際旅游目的地
樂園二期在幾經(jīng)波折之后終于在20**年10月初破土動工。
置信實業(yè)樂園二期總經(jīng)理張曉振曾在接受記者采訪時說，對于作為人造景觀和娛樂基地的主題樂園來說，“如果不能確保形成旺盛的生命形態(tài)，很容易衰竭”。二期工程的上馬正是國色天鄉(xiāng)樂園項目持續(xù)創(chuàng)新和衍生產(chǎn)品開發(fā)非常重要的一環(huán)。
據(jù)置信方面透露，目前，國色天鄉(xiāng)國際度假區(qū)正在全力打造，由四座主題公園、一座五星級主題度假酒店和一條長1.5公里的時尚主題商業(yè)街組成。項目計劃總投資約人民幣40億元，約5年建成。根據(jù)規(guī)劃，該項目的目標(biāo)是打造“亞洲最大水上樂園”、“世界級”旅居目的地、幸福成都人的休閑旅游首選基地，計劃的年接待游客量將達(dá)2500萬人次以上，將直接拉動投資200億元以上。
按照最初的規(guī)劃，整個國際旅游目的地樂園形態(tài)建設(shè)周期為5年，此時距離20**年國色天鄉(xiāng)一期開園已經(jīng)過去3年多。
置信國色天鄉(xiāng)項目策劃部陳江在接受記者采訪時稱，二期遲遲開工的原因在于，樂園項目在為青羊區(qū)“非遺公園”讓步，那是一個更為龐大的項目。
觀察人士普遍認(rèn)為，無論置信如何加班加點，在剩余2年時間內(nèi)完成整個國色天鄉(xiāng)樂園的整體建設(shè)幾乎不可能，屆時成都又將出現(xiàn)多少類似的商業(yè)樂園還是未知數(shù)。
“從短期來看，擴建后樂園的生意會肯定為好一點，但難有大的增量，而且持續(xù)時間依然逃不脫商業(yè)樂園的3年周期”，曾撰寫《國色天鄉(xiāng)樂園商業(yè)模式探討》的成都某高校教授張力稱，如何延長商業(yè)樂園生
命周期考驗著開發(fā)商的資金和創(chuàng)新力，這并不是簡單的新建或引入新設(shè)施能解決。”80%主題公園在虧損
梳理國內(nèi)主題公園的沉浮史，難免會讓人心驚肉跳：一心趕超迪士尼樂園的蘇州“福祿貝爾科幻樂園”倒閉，10億元投資打了水漂；廣州番禺飛龍世界關(guān)門；上海環(huán)球樂園關(guān)門；廣州東方樂園關(guān)門；杭州未來世界關(guān)門……據(jù)專業(yè)機構(gòu)分析，國內(nèi)近3000個主題公園耗費約2000億元，其中有80%在虧損。
然而與之相反的是，近年來國內(nèi)主題公園卻在不斷涌現(xiàn)。據(jù)《中國大型游樂園市場調(diào)查研究報告》報告反映：20**年，北京的歡樂谷、廣州長隆歡樂世界、珠海神秘島、大連發(fā)現(xiàn)王國、寧波的鳳凰山主題樂園、沈陽的皇家極地海洋世界以及青島的極地海洋世界等紛紛開業(yè)迎客。20**年，主題公園市場繼續(xù)發(fā)力，排頭兵華僑城集團更是耗資35億元人民幣在深圳海濱精心打造國家級生態(tài)旅游示范區(qū)。20**年，上海川沙迪斯尼樂園開建。20**年，總占地360畝，總投資超過10億元的成都極地海洋公園開業(yè)迎客……
商業(yè)樂園瘋狂圈地，它的潛在危機被地方政府所忽略。
對地方經(jīng)濟而言，一個成功的大型的主題公園相當(dāng)于一臺大型的經(jīng)濟發(fā)動機，主題公園除了自己的門票收入外，能帶動城市的交通、住宿、餐飲等多方面的發(fā)展，所以地方政府領(lǐng)導(dǎo)都希望自己的轄區(qū)里也有一個大型主題公園。發(fā)展才是硬道理，地方政府在中國主題公園的大發(fā)展上推波助瀾。但與此同時，政府行為色彩濃重實際上也成為主題公園投資失敗的重要原因。
“主題公園回本期較長，一般需要10年以上。”經(jīng)濟學(xué)博士,西南財經(jīng)大學(xué)教授楊繼瑞表示，中國主題公園產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不容樂觀，隨著國際一線大牌樂園的進(jìn)入，競爭將越來越慘烈。
下一個10年的發(fā)展該何去何從？主題公園如果做得不好，會出現(xiàn)局部對資源、環(huán)境的破壞，一些大城市可能出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)和盲目克隆現(xiàn)象。這是城市發(fā)展過程中需要格外關(guān)注的階段。
商業(yè)樂園出路
商業(yè)樂園要取得成功，其第一步就要在規(guī)劃新建之初，了解客戶期待，然后通過持續(xù)的創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)的提供滿足并進(jìn)一步激發(fā)顧客的需求。此外，中國的主題公園在發(fā)展中就需要根據(jù)自身的主題定位和地區(qū)的文化，建立有特色的文化體系，并逐步增加文化內(nèi)涵，包括舉辦符合自身特點特色主題活動、建設(shè)完善自身的企業(yè)形象和企業(yè)理念、積極參加社會公益活動等。
“國色天鄉(xiāng)樂園”打出“成都人自己的樂園”的親情牌。“國色天鄉(xiāng)不收取門票，來了就算不消費也可以逛逛。”鄭潔告訴記者，“我們現(xiàn)在提出的新口號是成都人自己的樂園，市場推廣后的反響非常好。”從一開始選擇美國的規(guī)劃模式和韓國的運營模式，到今天力推成都人自己的樂園，國色天鄉(xiāng)這種尋求產(chǎn)品差異化和地域特色的經(jīng)營思路付出了近兩年的時間和高昂的代價。據(jù)國色天鄉(xiāng)的相關(guān)管理人員介紹，當(dāng)初按照國外大手拉小手的模式，即通過吸引小孩來讓家長掏腰包，這樣的經(jīng)營方法實際上在成都并不能簡單復(fù)制。
目前，國色天鄉(xiāng)樂園二期水上世界的建設(shè)工作即將開始。置信將這個新型的復(fù)合旅游地產(chǎn)項目作為一個龐大的賭注。對于正在建設(shè)中的“海洋樂園”，對于即將上馬的“藍(lán)精靈”主題公園，對于整個成都，又何嘗不是一場豪賭呢？
篇3：物業(yè)收費管理模式
物業(yè)收費管理模式
一、市場價格收費模式
這種收費模式表現(xiàn)為物業(yè)管理收費隨行就市，其收費高低主要取決于四個方面的因素：一是物業(yè)管理公司從事該類物業(yè)管理服務(wù)所要付出的社會必要勞動量，即價值量。價值量大小是市場價格高低的決定性因素之一。二是物業(yè)管理市場的供求關(guān)系和同行的競爭。物業(yè)管理市場供過于求，同行競爭激烈，物業(yè)管理公司為了贏得物業(yè)管理權(quán)，往往采取降低物業(yè)管理收費的策略。物業(yè)管理市場供不應(yīng)求，則物業(yè)管理收費就有可能提高。三是物業(yè)管理公司的知名度和信譽。知名度高、信譽好的物業(yè)管理公司，其收費一般高于其他物業(yè)管理公司。四是服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)程度。一流的服務(wù)，其收費一般也是一流的。
市場價格收費一般由物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶協(xié)商議定后執(zhí)行。
市場價格收費模式適用于對外銷商品房、僑匯房、別墅、高級商住樓、寫字樓等物業(yè)的管理。
二、保本微利收費模式
這種收費模式是在測算物業(yè)管理的各項開支(成本)的基礎(chǔ)上，再加上一定的利潤，以此作為收取的總費用，然后將總費用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上。物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的成本構(gòu)成包括以下部分：
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費
3.綠化管理費
4.清潔衛(wèi)生費
5.保安費
6.辦公費
7.物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費
8.法定稅費
物業(yè)管理公司每月開支的總成本為16585元，取利潤率為15%，則總收費為19073元。以入每戶計算，每戶每月收費為17.03元;以房屋單位使用面積計算，每平方米使用面積每月收費為0.285元。保本微利收費模式適用于對內(nèi)銷市場商品房的物業(yè)管理。
三、成本收費加提供優(yōu)惠政策的模式
這種收費模式是將總成本作為收取的總費用，然后將總費用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上，不考慮利潤。采用此種收費模式主要是為了適當(dāng)減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。但物業(yè)管理公司作為企業(yè)，不能僅僅維持保本經(jīng)營，總是應(yīng)有點收益。收益從何而來呢?要通過政府提供一些優(yōu)惠政策來幫助和解決，比如減免稅費、配套用房劃撥給物業(yè)管理公司經(jīng)營等，這樣，物業(yè)管理公司可以從政策方面得到一些實惠和收益，以加強物業(yè)管理的軟件和硬件建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理素質(zhì)和水平。
成本收費加提供優(yōu)惠政策的模式適用于對內(nèi)銷商品房和微利商品房的物業(yè)管理。