以營(yíng)銷為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式
作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說，它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展，并不斷壯大的新興行業(yè)。在這一行業(yè)的成長(zhǎng)和成熟過程中，市場(chǎng)化、專業(yè)化進(jìn)程在不斷加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在不斷的優(yōu)勝劣汰中，物業(yè)管理品牌正在逐步形成。下面，結(jié)合中航物業(yè)多年的發(fā)展實(shí)踐談一談對(duì)"經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式"的看法，供大家參考。
一、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義
我們把經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義概括為二個(gè)方面:一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力;二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過程的營(yíng)銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。
上述經(jīng)營(yíng)型管理模式含義的核心思想為:將營(yíng)銷的概念深刻地溶合于物業(yè)管理工作之中，通過對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。
經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同，后者特指以出租經(jīng)營(yíng)型房屋為主體對(duì)象的物業(yè)管理，普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中;而前者指對(duì)管轄的各類物業(yè)都溶入物業(yè)營(yíng)銷的概念，通過對(duì)物業(yè)整體功能的開發(fā)，提高物業(yè)的效益潛力。前者包括后者，后者是前者的重要組成內(nèi)容。有些同行把經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理理解為配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)和有償?shù)母黝惣艺?wù)當(dāng)然是相當(dāng)片面的。
經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面，主要包括是租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。物業(yè)管理公司代理或參與管轄物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，促進(jìn)了物業(yè)的市場(chǎng)流通，挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益，并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解。
二、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的市場(chǎng)需求
1、國(guó)外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營(yíng)概念。
以美國(guó)為例，經(jīng)歷ω多年市場(chǎng)歷煉的美國(guó)物業(yè)管理行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)。美國(guó)注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作，良好的維護(hù)又反向推動(dòng)物業(yè)的租售。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè)，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)，寓經(jīng)營(yíng)飛管理于服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。進(jìn)一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，我們會(huì)感悟到，香港規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理綜合服務(wù)為特色，香港物業(yè)管理市場(chǎng)需求的是綜合性的服務(wù)。由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系，以及WVIO入關(guān)在即，深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢(shì)上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗(yàn)，包括經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的運(yùn)作。
2、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需求旺盛。
近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)日益擴(kuò)大，拓展出房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場(chǎng)空間。僅以租賃市場(chǎng)為例，目前全國(guó)7000則余萬戶居民中，仍有約300戶人均居住面積不足4平方米，流動(dòng)性租房而居的住戶比例高達(dá)9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市住房調(diào)查顯示，分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場(chǎng)的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給眾多的物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。香港地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的成交量占總成交量的70%以上，而深圳目前三級(jí)市場(chǎng)所占比例只有289b，市場(chǎng)潛力深厚。當(dāng)三級(jí)市場(chǎng)啟動(dòng)后，住房租、售交易大增，百姓對(duì)物業(yè)估價(jià)、交易咨詢、租賃代理的需求更甚，而這些業(yè)務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)都將發(fā)生必然的聯(lián)系，顯示出經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式市場(chǎng)需求旺盛。我們管理的物業(yè)將是資產(chǎn)值不斷變幻的商品，我們服務(wù)的客戶也將是面孔常新的動(dòng)態(tài)群體，而在這動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)中，蘊(yùn)含著萬千商機(jī)。
3、大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理，更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)。
由于缺乏對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解，有很多業(yè)主單位從建筑功能確定、售后使用到物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作沒有跟著市場(chǎng)走，觀念滯后，導(dǎo)致大量的物業(yè)資產(chǎn)流失。可以說，當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個(gè)人缺乏物業(yè)管理，更渴望對(duì)其物業(yè)理想的經(jīng)營(yíng)。以中航物業(yè)管理有限公司隸屬的中國(guó)航空工業(yè)總公司為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，航空工業(yè)總公司所屬?gòu)V、所、企業(yè)、院校總資產(chǎn)中，超過659b屬于物業(yè)資產(chǎn)，而在這物業(yè)總資產(chǎn)中，大量物業(yè)未得到充分利用，甚至有大批物業(yè)長(zhǎng)期閑置。就全國(guó)情況看，很多單位發(fā)工資困難，但對(duì)懷中物業(yè)這個(gè)金娃娃長(zhǎng)期無動(dòng)于衷。這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營(yíng)銷意識(shí)，提高經(jīng)營(yíng)水平，管好樓，還要盤活樓。深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)管轄項(xiàng)目中，或多或少地存在著物業(yè)經(jīng).營(yíng)的業(yè)務(wù)，業(yè)主和客戶需要專業(yè)的物業(yè)管'理服務(wù)，更關(guān)注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮。現(xiàn)代物業(yè)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn)，而是一種在流通中價(jià)值不斷更新的商品，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然應(yīng)該關(guān)注新經(jīng)濟(jì)時(shí)代物業(yè)商品的游戲規(guī)則。大陸物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場(chǎng)，將因?yàn)榉?wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)承受更大的市場(chǎng)壓力。
三、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利弊分析
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益成熟，房地產(chǎn)服務(wù)所函蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價(jià)、咨詢等專業(yè)分工日趨細(xì)致，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的推行是否會(huì)因盲目地多元經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致不良后果?我們認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營(yíng)，參與物業(yè)營(yíng)銷本身應(yīng)該是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應(yīng)有之圈義。從上述市場(chǎng)需求和香港同行企業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看，物業(yè)管理企業(yè)不但要為開發(fā)商和業(yè)主、客戶當(dāng)好管家，還應(yīng)有償性的擔(dān)當(dāng)其物業(yè)顧問。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目中，由物業(yè)顧問這個(gè)角色向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要，物業(yè)顧問必將與物業(yè)管理日趨緊密地結(jié)合并相互促進(jìn)。
從目前的實(shí)踐看，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利處主要體現(xiàn)在:首先，該模式可以更好地滿足市場(chǎng)需求和客戶需要，如同銀行單純的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)擴(kuò)展為金融理財(cái)服務(wù);其次，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式更好地體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)、管理一條龍服務(wù)，對(duì)客戶來講，提高了服務(wù)效率;再次，擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。
經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點(diǎn):一是壓力大。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理權(quán)，同時(shí)也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的義務(wù)，而物業(yè)租賃及交易成本的波動(dòng)性遠(yuǎn)大于管理傭金的波動(dòng)，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)壓力;二是風(fēng)險(xiǎn)大。一塊物業(yè)的經(jīng)營(yíng)從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶確定，每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn)，僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需要很多只能意會(huì)無法言傳的市場(chǎng)鍛煉;三是組建專業(yè)隊(duì)伍困難。物業(yè)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作，不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓，有了人才，形成一個(gè)與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易，一但經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，物業(yè)管理公司難以承受。
四、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐
1996年，深圳市中航物業(yè)管理有限公司在認(rèn)真分析自身優(yōu)劣勢(shì)基礎(chǔ)上，確定了將經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)過五年的實(shí)踐和積累，經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)磨合，這一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步強(qiáng)化。從我公司實(shí)踐來看，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式具有較強(qiáng)的生命力。在實(shí)施經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐中，我們注重以下幾個(gè)重點(diǎn)：
(一)強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)觀念到位。
物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是動(dòng)態(tài)的，物業(yè)的營(yíng)銷永無止境，物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營(yíng)銷意識(shí)，才能使管轄物業(yè)潛力得到更充分發(fā)揮。公司要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理工作應(yīng)有之義和份內(nèi)之事，物業(yè)管理固然重要，而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)營(yíng)銷方案可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實(shí)惠。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，我們打出了這樣的廣告語"我們可以做您的物業(yè)管家，我們還可以替您打理這份物業(yè)"。實(shí)踐證明，管理概念加上系列營(yíng)銷服務(wù)，可以使管轄物業(yè)的價(jià)值發(fā)生很大變化。
(二)注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍。
物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營(yíng)是知識(shí)型、信息化產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物業(yè)營(yíng)銷已經(jīng)進(jìn)入到個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化飛整合型時(shí)期，沒有富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)人才，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式就是空談。因此，幾年來，我們注重在實(shí)踐中培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)骨干，適當(dāng)引進(jìn)優(yōu)秀人才，初步建立了一支配合默契的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。1998年，天津津都花園物業(yè)進(jìn)行管理公司招標(biāo)，香港梁行飛歐思諾均在競(jìng)爭(zhēng)之列，經(jīng)過二輪拼搏，我們的經(jīng)營(yíng)、管理方案以最高分奪標(biāo)。
(三)注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。
隨著中國(guó)即將加入WTO，北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場(chǎng)管理以及與國(guó)際接軌過程中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理市場(chǎng)龐大，需要大量的法律、估價(jià)、測(cè)量、咨詢專業(yè)人才。我們?cè)谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)上差距仍然很大，因此，近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業(yè)務(wù)合作，吸收經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)專業(yè)實(shí)力。去年，全球最大不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司進(jìn)入珠江三角洲后，我們及時(shí)參加交流培訓(xùn)，建立業(yè)務(wù)聯(lián)系。在未來的五年內(nèi)，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)領(lǐng)域，我們還要認(rèn)真當(dāng)好學(xué)生，縮短差距，迎頭趕上。
(四)根據(jù)不同物業(yè)項(xiàng)目，安排經(jīng)營(yíng)、管理的主次關(guān)系，使經(jīng)營(yíng)和管理相輔相成，相得益彰。
在具體運(yùn)作中，還要注重物業(yè)管理收支與經(jīng)營(yíng)收支保持適當(dāng)獨(dú)立，體現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的規(guī)范性，還要具備物業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的專業(yè)資質(zhì)。
經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和外延，是物業(yè)營(yíng)銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成，有著廣闊的市場(chǎng)空間，我們針對(duì)這種模式的探索、實(shí)踐之路還很長(zhǎng)、很遠(yuǎn)。
篇2：探索工業(yè)物業(yè)管理模式
探索工業(yè)物業(yè)管理模式
物業(yè)管理是我國(guó)gg開放以后出現(xiàn)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，從其服務(wù)對(duì)象上可分為幾大類：住宅類、寫字樓和商廈類、工業(yè)類。筆者所在的天津市榮罡物業(yè)管理有限公司管理著擁有22萬平方米工業(yè)廠房的兩個(gè)鑫茂民營(yíng)科技園，園內(nèi)已進(jìn)駐企業(yè)近300家，從業(yè)人員4000余人，年創(chuàng)科工貿(mào)總收入40億元人民幣。20**年，鑫茂民營(yíng)科技園被國(guó)家科技部中國(guó)民營(yíng)科技促進(jìn)會(huì)和天津市政府分別命名為“中國(guó)天津鑫茂科技示范園”和“天津市都市工業(yè)鑫茂示范小區(qū)”。公司在五年多的工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中，不斷探索著工業(yè)物業(yè)的管理模式。
一、從工業(yè)物業(yè)發(fā)展看其管理服務(wù)業(yè)的前景
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)異軍突起，中小民營(yíng)企業(yè)需要一個(gè)安身立命之所，一些外資中小企業(yè)也同樣需求一個(gè)好的生存環(huán)境，從而推動(dòng)了以多元化資金投入開發(fā)建設(shè)各類工業(yè)園、科技園、孵化器等物業(yè)項(xiàng)目。這些物業(yè)成為各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體的載體，是中小民營(yíng)企業(yè)的聚集地，是區(qū)域政府稅源的涵養(yǎng)地，也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域向工業(yè)物業(yè)的拓寬。能否建立一套適應(yīng)企業(yè)群體生存環(huán)境需求的管理模式，為入園企業(yè)營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展空間，直接關(guān)系著這些物業(yè)項(xiàng)目的招商和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也催生了物業(yè)管理行業(yè)的又一個(gè)潛在市場(chǎng)。
二、從工業(yè)物業(yè)需求探索其管理服務(wù)模式
工業(yè)物業(yè)不同于一般物業(yè)，它的業(yè)主是法人，而不是自然人。自然人尋求的是一個(gè)舒適的生活空間，而法人代表著企業(yè)，尋求的是一個(gè)適應(yīng)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和辦公的公共空間。物業(yè)管理工作要順應(yīng)這些特殊要求，方能使工業(yè)物業(yè)管理有的放矢。我們?cè)趯?shí)踐中了解到，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位，除了內(nèi)部管理和接受國(guó)家工商、稅務(wù)、物價(jià)等部門的管理外，還需要生產(chǎn)、后勤服務(wù)、社會(huì)公共事務(wù)等多方面的的協(xié)調(diào)。因此，工業(yè)物業(yè)管理存在著基礎(chǔ)服務(wù)、延伸服務(wù)和小區(qū)企業(yè)文化建設(shè)服務(wù)三大需求。基礎(chǔ)服務(wù)除住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容外，還包括直接保障正常生產(chǎn)的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)；企業(yè)消防安全檢查和室內(nèi)電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn)秩序?qū)碓L人員的嚴(yán)格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出入對(duì)各類車輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運(yùn)、書刊信報(bào)和郵件的收發(fā)等等。延伸服務(wù)包括根據(jù)生產(chǎn)需求對(duì)廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會(huì)務(wù)服務(wù)、員工就餐，以及與市政、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供熱、街道等行政部門相關(guān)事務(wù)的協(xié)調(diào)。工業(yè)小區(qū)是一個(gè)中小民營(yíng)企業(yè)的集合，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，有企業(yè)宣傳、擴(kuò)大業(yè)務(wù)、與其他企業(yè)交流和參政議政的需求，因此園區(qū)企業(yè)文化建設(shè)也成為工業(yè)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。
以上這一切決定了工業(yè)物業(yè)管理有其特殊的使命，它不僅僅是一種服務(wù)，更重要的是通過服務(wù)去支持服務(wù)對(duì)象的發(fā)展，間接產(chǎn)生社會(huì)效益。基于這一認(rèn)識(shí)，公司圍繞以上三大服務(wù)內(nèi)容，探索出一套被稱為“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)中小民營(yíng)科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建一個(gè)綜合性的服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主和承租人營(yíng)造一個(gè)省心、安心、舒心的發(fā)展空間。
為了使企業(yè)安心生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，公司主動(dòng)與轄區(qū)各行政主管部門建立聯(lián)系，定期匯總企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中遇到的困難，積極幫助他們與工商、稅務(wù)、公安、電力、消防、環(huán)保等相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決；接受各政府職能部門的委托，將與企業(yè)相關(guān)的文件、通告、規(guī)定、管理辦法等及時(shí)傳達(dá)給企業(yè)。作為物業(yè)服務(wù)的延伸，小區(qū)內(nèi)引進(jìn)銀行、郵局、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、商務(wù)中心、會(huì)務(wù)中心、產(chǎn)品展示中心、汽修、餐飲、家政等服務(wù)業(yè)，還為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔(dān)保、參股合作、企劃、孵化等配套服務(wù)。公司和業(yè)主委員會(huì)在工商聯(lián)組織的支持下，在小區(qū)建立了工商聯(lián)基層組織，擴(kuò)大了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和業(yè)主委員會(huì)的工作職能。公司和業(yè)主委員會(huì)定期組織企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)、企業(yè)發(fā)展研討會(huì)、經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)、安全生產(chǎn)培訓(xùn)班等活動(dòng)，加強(qiáng)企業(yè)間的橫向交流和資源共享。還通過問卷調(diào)查了解企業(yè)需求，聘請(qǐng)專家、教授、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)等為企業(yè)家舉辦中小企業(yè)如何發(fā)展、如何轉(zhuǎn)型、如何借殼上市、如何開辟市場(chǎng)及法律知識(shí)、銷售技巧、企業(yè)文化等專題講座，為企業(yè)家開闊思路，豐富知識(shí)。公司還通過商會(huì)組織為企業(yè)協(xié)調(diào)解決了大量的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中遇到的實(shí)際困難。
通過公司的這些服務(wù)，駐園企業(yè)感受到一種大家庭的溫暖，一位先期入駐的企業(yè)家說：“鑫茂民營(yíng)科技園如同一條船，園區(qū)每個(gè)企業(yè)都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船駛向希望的彼岸。”
三、從工業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀看其對(duì)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求
在幾年的實(shí)踐中，我們看到了工業(yè)物業(yè)管理的廣闊前景，同時(shí)也感到了很多值得研究和探討的問題，特別是如何有針對(duì)性地制定工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、如何制定科學(xué)合理的工業(yè)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。
任何一個(gè)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，都需要遵循一定的市場(chǎng)規(guī)律和行業(yè)規(guī)范。20**年9月1日，國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，將物業(yè)管理推向健康、規(guī)范、持續(xù)發(fā)展的法制化軌道，但目前各地區(qū)行業(yè)主管部門制定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)均以住宅類物業(yè)為主，其它類物業(yè)為參照?qǐng)?zhí)行，這不利于工業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)有諸多不同點(diǎn)，實(shí)踐中表現(xiàn)在供電、供水、郵政等部門不把工業(yè)小區(qū)與住宅小區(qū)同等對(duì)待，不實(shí)行向最終用戶收費(fèi)的政策；物業(yè)管理公司不是一般納稅人，代收代繳水電費(fèi)時(shí)無法為企業(yè)開具增值稅發(fā)票，導(dǎo)致企業(yè)（業(yè)主）與物業(yè)管理公司的矛盾；對(duì)科技園工業(yè)廠房公共維修基金的繳納辦法至今沒有明確規(guī)定，為后期公共維修留下了隱患。因此，研究、制定、出臺(tái)一套適應(yīng)工業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)原則，是關(guān)系著工業(yè)物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方利益的重大問題，是應(yīng)當(dāng)引起各級(jí)政府主管部門、專家學(xué)者和從事工業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)共同探討和研究的重要課題。
作者系天津市榮罡物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/蘇艷輝
篇3：物業(yè)管理模式與業(yè)主的選擇權(quán)
物業(yè)管理模式與業(yè)主的選擇權(quán)
近10年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展和住房制度改革的深化，城市物業(yè)管理行業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底，全國(guó)有物業(yè)企業(yè)近15000家，從業(yè)人員近200萬。北京市現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)1270家，從業(yè)人員約5萬余人。物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，并且取得了很大成績(jī)。但是，由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，在它的發(fā)育成長(zhǎng)過程中不可避免地會(huì)出現(xiàn)一些問題。目前，由于物業(yè)收費(fèi)引起部分業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的尖銳矛盾就是一個(gè)突出的問題。而引起這類矛盾的根源，則是物業(yè)管理模式的單一化和業(yè)主沒有得到應(yīng)有的選擇權(quán)。
本文僅就物業(yè)管理模式與業(yè)主的的選擇權(quán)問題，談一些粗淺的看法，不妥之處，歡迎業(yè)內(nèi)人士批評(píng)指正。
一、什么是物業(yè)和物業(yè)管理
談物業(yè)管理模式，首先要弄清什么是物業(yè)和物業(yè)管理，然后才好談物業(yè)管理模式。根據(jù)權(quán)威人士的解釋，物業(yè)，是指不動(dòng)產(chǎn)而言，而不動(dòng)產(chǎn)，就是房地產(chǎn)。我國(guó)香港特區(qū)稱房屋和土地為物業(yè)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)稱房屋和土地為不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)內(nèi)地稱房屋和土地為房地產(chǎn)。物業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)，均是指房屋和土地而言，基本涵義是相同的。
物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托或者業(yè)主自己對(duì)房屋（一棟或若干棟）和房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、保安等實(shí)施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，為全體業(yè)主和使用人服務(wù)。
物業(yè)管理通過組織業(yè)主委員會(huì)來實(shí)施。
二、為什么要實(shí)行物業(yè)管理
在城市住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理主要有兩個(gè)目的，一是為了搞好城市管理，保持良好的市容市貌。二是為城市居民創(chuàng)造整潔、安全、文明、舒適的生活環(huán)境，使居民安居樂業(yè)。
三、物業(yè)管理的內(nèi)容
為了達(dá)到物業(yè)管理的目的，保持住宅區(qū)物業(yè)自身的整潔與完好，讓居民生活在良好的居住環(huán)境之中，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下幾項(xiàng)：
1．對(duì)住宅區(qū)內(nèi)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
2．對(duì)違反《住戶公約》和管理制度的行為予以制止和糾正；
3．審核業(yè)主或使用人提出的房屋裝修方案，制止私自裝修活動(dòng)；
4．對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放進(jìn)行管理，維護(hù)正常生活秩序；
5．負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的防火防盜，保護(hù)人身、財(cái)產(chǎn)安全；
6．負(fù)責(zé)清運(yùn)垃圾，搞好環(huán)境衛(wèi)生，保持墻面、庭院整潔；
7．根據(jù)合同約定或業(yè)主委員會(huì)決定，向各戶業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)與管理費(fèi)用；
8．編制物業(yè)管理收支與房屋維修預(yù)決算，向全體業(yè)主公布賬目。
為了做好物業(yè)管理工作，住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，經(jīng)過有關(guān)部門綜合驗(yàn)收以后，才能安排居民入住，在購(gòu)房人辦理入住手續(xù)時(shí)，開發(fā)商一定要向購(gòu)房人明示由政府主管部門制定的《住戶公約》，由購(gòu)房人簽訂履行《住戶公約》承諾書。
四、物業(yè)管理的模式
這里應(yīng)當(dāng)首先明確一個(gè)問題，即住宅區(qū)的物業(yè)屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主是住宅區(qū)的主人。既然業(yè)主是物業(yè)的主人，那么對(duì)物業(yè)采取哪種模式進(jìn)行管理，就應(yīng)該由全體業(yè)主說了算，由全體業(yè)主決定，不能由開發(fā)商（它只是業(yè)主之一）決定，也不能由其他部門決定。否則，便是對(duì)業(yè)主的侵權(quán)，即侵犯了業(yè)主的選擇權(quán)與決策權(quán)。
從現(xiàn)實(shí)情況來說，無論國(guó)內(nèi)或國(guó)外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自營(yíng)管理；第三種模式是由住宅合作社實(shí)行自主管理。
我國(guó)內(nèi)地城市的物業(yè)管理是從香港特區(qū)引進(jìn)來的。香港特區(qū)的住宅均采用物業(yè)公司管理模式。香港的物業(yè)公司非常尊重業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)公司要增加管理費(fèi)，必須通過一定的程序，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，不能私自做主。物業(yè)公司如欲動(dòng)用維修基金，必須提前14天書面通知業(yè)主委員會(huì)，講清使用意圖、金額及有關(guān)情況，得到書面批復(fù)后，方可動(dòng)用維修基金。物業(yè)公司要將每年的收支賬目及資產(chǎn)負(fù)債表交給業(yè)主代表審閱，并在樓宇大堂顯眼地方張貼公布。臺(tái)灣地區(qū)則與香港特區(qū)相反，它們的住宅一般采用業(yè)主自營(yíng)管理模式。所謂業(yè)主自營(yíng)管理模式，就是住宅區(qū)的物業(yè)由業(yè)主自己管理。他們把住宅區(qū)的物業(yè)分為兩部分，一部分是屬于業(yè)主個(gè)人所有的單元房，由業(yè)主自己管理；另一部分是住宅區(qū)的庭院和各種公建配套設(shè)施，歸住宅區(qū)全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理。業(yè)主委員會(huì)通過選舉產(chǎn)生，委員任期一年，每月開會(huì)一次，討論決定住宅區(qū)物業(yè)管理的重大問題。
臺(tái)灣自營(yíng)式物業(yè)管理人員非常精干，專職人員只有兩個(gè)人，一位是干事，另一位是會(huì)計(jì)。另外，從退休人員中聘用少量的臨時(shí)工，作保安、保潔和維修工作。業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是，可以從共有房屋的出租收入中支付工作人員的工資、獎(jiǎng)金和設(shè)備費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及6年一度的樓面清洗費(fèi)等公共開支，不向業(yè)主收取費(fèi)用或者收取很少的費(fèi)用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了住宅區(qū)生活的安定和有序。
此外，臺(tái)灣地區(qū)的住宅均實(shí)行住戶公約制度。公約中明確規(guī)定：所有住戶都要愛護(hù)使用房屋及設(shè)施，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和整潔，要求大家自覺遵守。如有人違反了公約，就會(huì)受到本樓其他住戶的譴責(zé)，從而為搞好自營(yíng)式物業(yè)管理創(chuàng)造了有利條件。
美國(guó)的公寓樓采用業(yè)主自管的方式管理。紐約州的《公寓法》明文規(guī)定：購(gòu)買住宅后的業(yè)主應(yīng)當(dāng)自動(dòng)組建業(yè)主管理委員會(huì)，由業(yè)主管理委員會(huì)雇傭管理人員，按照《公寓法》和公寓章程進(jìn)行管理。意大利的公寓樓通常采用業(yè)主共管的方式管理。通常的作法是，業(yè)主們購(gòu)買房屋后一起開個(gè)會(huì)，決定整棟樓房的管理辦法，最受歡迎的方法便是業(yè)主共同管理。業(yè)主們做出決定后，通過會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)聘用一位會(huì)計(jì)師作管理人。管理人的職責(zé)主要有兩項(xiàng)，一是管理財(cái)務(wù)，二是調(diào)解鄰里糾紛。
我國(guó)內(nèi)地城市住宅區(qū)物業(yè)管理有三種模式，一種是由物業(yè)公司管理，另一種是由業(yè)主委員會(huì)自己管理，第三種是由住宅合作社自主管理。由于有關(guān)部門強(qiáng)調(diào)實(shí)行專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化管理，所以目前由物業(yè)公司管理的住宅區(qū)占的比重很大，由業(yè)主委員會(huì)自己管理和住宅合作社自主管理的住宅區(qū)所占比重很小。正因?yàn)槿绱耍栽谖飿I(yè)管理中出現(xiàn)了許多問題，如業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的沖突糾紛多，物業(yè)收費(fèi)難，虧損企業(yè)多，服務(wù)不到位，業(yè)主怨言多，投訴率高，等等。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所對(duì)京、滬、穗500名公眾進(jìn)行的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有68％的人對(duì)物業(yè)管理不滿意。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)20**年3月15日公布，物業(yè)管理是消費(fèi)者最不滿意的五大服務(wù)行業(yè)之一。
上述三種管理模式，實(shí)質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營(yíng)管理兩種模式。因?yàn)樽≌献魃缟鐔T也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)沒有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營(yíng)管理實(shí)質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情和北京市的市情，這兩種管理模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費(fèi)高一些，但業(yè)主負(fù)擔(dān)得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實(shí)行專業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然后強(qiáng)加給業(yè)主。目前的做法對(duì)業(yè)主來說是不公平的。
業(yè)主自營(yíng)模式，由于不需要交納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，有些服務(wù)項(xiàng)目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔(dān)，不用給他們交納社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金，只給他們發(fā)一些補(bǔ)貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營(yíng)收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所對(duì)京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有49％的被訪者表示希望采用業(yè)主自營(yíng)式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個(gè)數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。對(duì)此，應(yīng)引起主管部門高度重視。
基于上述情況和理由，我們認(rèn)為，城市物業(yè)管理的兩種模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)存在，缺一不可，不能搞一刀切。如果硬要取消業(yè)主自營(yíng)管理模式，繼續(xù)推行單一的物業(yè)企業(yè)管理模式，不僅嚴(yán)重違背廣大業(yè)主意愿，侵害業(yè)主的選擇權(quán)，而且嚴(yán)重脫離國(guó)情市情，實(shí)際上也行不通。
五、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
這里著重談住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
我們認(rèn)為，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：
1．業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)的原則。每個(gè)住宅區(qū)的服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司以平等協(xié)商的方式確定，不能由任何一方單獨(dú)決定。
2．按照服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)質(zhì)量定價(jià)的原則。服務(wù)項(xiàng)目多、服務(wù)質(zhì)量好的企業(yè)，收費(fèi)可以高一些；反之，服務(wù)項(xiàng)目少、服務(wù)質(zhì)量低的企業(yè)，收費(fèi)應(yīng)當(dāng)?shù)鸵恍?/p>
3．依據(jù)業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力定價(jià)的原則。大部分業(yè)主收入高、經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)的住宅區(qū)，服務(wù)項(xiàng)目可以多一些，服務(wù)收費(fèi)可以高一些；反之，大部分業(yè)主收入不高。經(jīng)濟(jì)承受能力弱的住宅區(qū)，服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)少一些，服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)?shù)鸵恍?/p>
4．本著收支平衡、略有節(jié)余定價(jià)的原則。負(fù)責(zé)普通住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，只能做到收支平衡、略有節(jié)余，不能追求高利潤(rùn)。這是因?yàn)椋胀ㄗ≌瑓^(qū)的業(yè)主絕大部分是中低收入者，他們沒有能力支付較多的物業(yè)管理（有不少業(yè)主反映，他們已將全部積蓄購(gòu)買了住房，沒有錢交物業(yè)管理費(fèi)），不可能從他們身上獲取較多的利潤(rùn)。
根據(jù)上述原則，結(jié)合北京市大多數(shù)中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力，目前普通住宅區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定在每建筑平方米房屋月收費(fèi)0.5－1元較為適宜。
下面附帶談一下業(yè)主委員會(huì)自營(yíng)管理的收費(fèi)問題。業(yè)主委員會(huì)自己管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采用收支相抵、實(shí)報(bào)實(shí)銷的辦法收取物業(yè)管理費(fèi)。實(shí)報(bào)實(shí)銷的原則是：保安、保潔、綠化和垃圾處理費(fèi)，按戶分?jǐn)偅环课莸墓灿妹娣e及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新費(fèi)用，按各戶業(yè)主占有房屋面積的不同比例分?jǐn)偂?/p>
六、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與職責(zé)
先談業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
所謂業(yè)主，顧名思義，就是住宅區(qū)物業(yè)的主人。業(yè)主的權(quán)利主要有兩條，一是對(duì)自己?jiǎn)为?dú)擁有所有權(quán)的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；二是對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理有監(jiān)督、批評(píng)、建議的權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)也有兩條，一是有遵守物業(yè)管理法規(guī)及《住戶公約》和住宅區(qū)管理制度的義務(wù)；二是有服從業(yè)主委員會(huì)的決議決定和物業(yè)企業(yè)的正當(dāng)管理和按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
在此需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在業(yè)主入住樓房時(shí)，必須簽訂每戶業(yè)主都要嚴(yán)格遵守的《住戶公約》，為物業(yè)管理工作打下良好基礎(chǔ)。《住戶公約》應(yīng)當(dāng)涵蓋的主要內(nèi)容是：每戶業(yè)主都要遵守社會(huì)公共道德，愛護(hù)使用房屋及設(shè)施設(shè)備；不對(duì)房屋結(jié)構(gòu)。外觀和設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行拆改，不占用共用面積堆放物品；不隨地吐痰，不亂扔雜物；不在墻面上亂寫亂畫，不在墻體上挖溝鑿洞；不以高音或噪聲干擾四鄰休息，不從樓上拋擲廢棄物；要與街坊四鄰團(tuán)結(jié)友好，和睦相處；由于自己的過錯(cuò)造成地面漏水，要負(fù)責(zé)修復(fù)，并賠償給樓下戶主造成的損失；要按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)與管理費(fèi)用。如果每戶業(yè)主都能自覺遵守《住戶公約》，住宅區(qū)的全體居民都將生活在既文明和睦又溫馨舒適的環(huán)境里，他們?cè)撚卸嗝葱腋０。?/p>
再談業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與職責(zé)
業(yè)主委員會(huì)，是根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定、經(jīng)過住宅區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。業(yè)主委員會(huì)的組織和日常工作受所在區(qū)（縣）國(guó)土房管局的監(jiān)督和指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在市、區(qū)（縣）國(guó)土房管局指導(dǎo)下由業(yè)主自己遷頭組建，不應(yīng)當(dāng)由開發(fā)公司出面組建。美國(guó)紐約州的《公寓法》規(guī)定，當(dāng)新建公寓出售的面積達(dá)到15％以上的時(shí)候，購(gòu)房業(yè)主應(yīng)當(dāng)自動(dòng)組建業(yè)主管理委員會(huì)，然后聘用管理人員對(duì)自己的物業(yè)進(jìn)行管理。在新建公寓出售量未達(dá)到15％以前，開發(fā)商只能將公寓暫時(shí)出租給購(gòu)買人，待出售量達(dá)到15％以上能夠組建業(yè)主管理委員會(huì)的時(shí)候，開發(fā)商才能將公寓出售給購(gòu)房人。在這里，業(yè)主購(gòu)買住房與成立業(yè)主管理委員會(huì)是同時(shí)進(jìn)行的。業(yè)主買了住房以后，立即組建業(yè)主管理委員會(huì)，然后由業(yè)主委員會(huì)雇傭管理人員管理自己的住房，而不是聘用物業(yè)公司管理。
為了改變目前由開發(fā)商遷頭組建業(yè)主委員會(huì)（很多開發(fā)商并不按時(shí)組建）、由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)企業(yè)，并單方面決定服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)這種不正常的狀況，我們可以借鑒美國(guó)的作法，由市主管部門規(guī)定：在住宅樓出售數(shù)量達(dá)到30％以前，由開發(fā)商為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，收取少量費(fèi)用。待出售數(shù)量達(dá)到30％以后，即由業(yè)主自己遷頭組建業(yè)主委員會(huì)，然后由業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理模式。如果聘用物業(yè)公司管理，由業(yè)主委員會(huì)自己選聘，服務(wù)項(xiàng)目與付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商確定；如果由業(yè)主自己管理，業(yè)主委員會(huì)可以聘用精干的管理人員負(fù)責(zé)具體管理工作。這樣，就把業(yè)主的選擇權(quán)與決策權(quán)還給了業(yè)主。在此基礎(chǔ)上，政府主管部門加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，運(yùn)用兩種管理模式，努力把住宅區(qū)的物業(yè)管理工作做好。
業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和職責(zé)是：代表全體業(yè)主確定本住宅區(qū)的物業(yè)管理模式；選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及自聘的管理人員；簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；審定物業(yè)維修方案和預(yù)決算；管理住宅樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；確定本住宅區(qū)的公建配套用房出租和停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；全面實(shí)施《住戶公約》和住宅區(qū)管理制度，對(duì)違反《住戶公約》和管理制度的行為進(jìn)行勸阻、制止和糾正；調(diào)解鄰里糾紛；支持物業(yè)公司的正常管理活動(dòng)，支持物業(yè)公司依據(jù)合同約定向業(yè)主收取服務(wù)、管理和維修費(fèi)用；對(duì)物業(yè)公司的收支帳目進(jìn)行監(jiān)督、檢查。
業(yè)主委員會(huì)的成立、改選以及做出的重要決定，均應(yīng)向所在區(qū)（縣）國(guó)土房管局登記備案，接受國(guó)土房管局的指導(dǎo)和監(jiān)督。市、區(qū)（縣）國(guó)土房管局對(duì)業(yè)主委員會(huì)做出的違反法規(guī)、規(guī)章及政策的決定，有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)糾正。
七、物業(yè)公司的性質(zhì)和業(yè)務(wù)范圍
物業(yè)公司是什么性質(zhì)的企業(yè)，是管理性質(zhì)的，還是服務(wù)性質(zhì)的，亦或兼而有之。筆者認(rèn)為，物業(yè)公司是服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)，它的基本業(yè)務(wù)是為住宅區(qū)的全體業(yè)主服務(wù)，并根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)，對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理，但是這種管理是根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托，代表全體業(yè)主行使管理權(quán)，而不是物業(yè)公司本身的職能。
物業(yè)公司的具體業(yè)務(wù)有以下幾項(xiàng)：
1．對(duì)住宅樓的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)和管理，編制預(yù)決算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審定。
2．根據(jù)北京市住宅樓裝飾裝修管理規(guī)定和《住戶公約》的約定，對(duì)業(yè)主或使用人裝修房屋的方案進(jìn)行審查，對(duì)符合規(guī)定者，予以批準(zhǔn)，并進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)不符合規(guī)定者，不予批準(zhǔn)；對(duì)私自裝修者，予以制止，并要求恢復(fù)原狀或賠償經(jīng)濟(jì)損失。
3．劃定住宅區(qū)車輛的停放位置，建立車輛出入登記制度，維護(hù)正常秩序。
4．負(fù)責(zé)住宅區(qū)的保安和車輛看管工作，保護(hù)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。
5．負(fù)責(zé)住宅區(qū)的公共衛(wèi)生，清運(yùn)垃圾，清掃樓梯、樓道和院落，保持環(huán)境整潔。
6．負(fù)責(zé)住宅區(qū)的綠地、樹木、花草和其他設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。
7．對(duì)業(yè)主自有自用房屋及設(shè)施設(shè)備的維修提供預(yù)約服務(wù)，按規(guī)定收取合理的費(fèi)用。
8．按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向各戶業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)用。
9．依據(jù)業(yè)主委員會(huì)授予的權(quán)利，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的公建配套用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。
個(gè)別業(yè)主拒絕交納有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，并請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)幫助解決，直至向法院起訴。在解決過程中，物業(yè)公司無權(quán)對(duì)業(yè)主斷水?dāng)嚯姟?/p>
上述具體業(yè)務(wù)說明，物業(yè)公司是服務(wù)企業(yè)，不是管理機(jī)構(gòu)，其名稱應(yīng)當(dāng)叫物業(yè)服務(wù)公司或物業(yè)公司，不應(yīng)當(dāng)稱物業(yè)管理公司。這樣，才能還物業(yè)公司以本來面目，讓它認(rèn)真負(fù)責(zé)地為廣大業(yè)主服務(wù)，不再以管理者的身份對(duì)業(yè)主發(fā)號(hào)施令，為所欲為；才能理順廣大業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，為搞好物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。市、區(qū)（縣）國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的執(zhí)法檢查，對(duì)達(dá)不到《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求》、群眾反映強(qiáng)烈、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要從嚴(yán)查處。
八、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系
筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系，應(yīng)當(dāng)是委托與被委托的關(guān)系，是聘用與被聘用的關(guān)系，是主人與管家的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)是委托者、聘用者、物業(yè)主人。物業(yè)公司是接受業(yè)主委員會(huì)的委托和聘用、做全體業(yè)主的管家人。作為被委托人來說，委托人委托你做什么，不委托你做什么，這是委托人的權(quán)利，當(dāng)然要由委托人決定，而不能由被委托人決定。目前的物業(yè)管理體制則與此相反。現(xiàn)行的作法是，先由開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)公司或委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，管理內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均由物業(yè)公司決定。然后由業(yè)主被動(dòng)接受。這里，完全取消了業(yè)主對(duì)自有物業(yè)管理模式的選擇權(quán)和決策權(quán)，混淆了業(yè)主與物業(yè)公司之間委托與被委托的關(guān)系。現(xiàn)行的政策規(guī)定給了物業(yè)公司過多的權(quán)利，甚至把某些本來屬于業(yè)主的權(quán)利也給了物業(yè)公司。例如，對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)采用哪種模式管理，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主選擇決定，有關(guān)部門卻把這個(gè)權(quán)利給了開發(fā)商和物業(yè)公司。
又如，住宅區(qū)物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本應(yīng)由業(yè)主率先提出，然后與物業(yè)公司協(xié)商確定，目前卻完全由開發(fā)商與物業(yè)公司決定。再如，住宅區(qū)內(nèi)院落土地的使用權(quán)和已經(jīng)列入建設(shè)成本的公建配套用房的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，其出租收入（包括停車位的收入）亦應(yīng)歸全體業(yè)主。然而，目前的出租收入?yún)s全部歸物業(yè)公司。這對(duì)廣大業(yè)主來說是不公平、不合理的。也許有人會(huì)說，物業(yè)公司收了這筆錢可以折抵一部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)。筆者認(rèn)為，這種說法是站不住腳的。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)費(fèi)已在物業(yè)服務(wù)合同中作了約定，業(yè)主該交多少就得交多少，一點(diǎn)也不能少交。住宅區(qū)內(nèi)的公建配套用房和地上停車位的出租價(jià)格應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)決定，其出租收入應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主占有房屋所有權(quán)面積的比例，將租金收入分配給每戶業(yè)主所有，并根據(jù)每戶業(yè)主應(yīng)得金額折抵其應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。只有這樣，才能讓業(yè)主行使自己的收益權(quán)，使共有收入得到合理分配。現(xiàn)行的做法既侵害業(yè)主的收益權(quán)，又無法做到公平合理，因而是應(yīng)當(dāng)改變的。
這里順便談一下地下停車位的漲價(jià)問題。首先需要指出的是，在住宅區(qū)建設(shè)一定數(shù)量的車位，規(guī)劃部門是有明確規(guī)定的（目前的要求是普通住宅區(qū)每?jī)蓱粼O(shè)一個(gè)停車位），開發(fā)商若不按規(guī)定建設(shè)停車位，其規(guī)劃設(shè)計(jì)方案就不會(huì)得到批準(zhǔn)。規(guī)劃部門要求開發(fā)商建設(shè)停車位的目的，就是保證住宅區(qū)居民的轎車有地方停放。也就是說，這些停車位是供本住宅區(qū)的居民使用的。這一點(diǎn)必須肯定。然后再談地下停車位應(yīng)當(dāng)歸誰所有。如果地下停車位的建設(shè)費(fèi)已經(jīng)列入開發(fā)成本或分?jǐn)偯娣e之中，也就是開發(fā)商已從售房款中收回了地下停車位的建設(shè)費(fèi)用，那么，地下停車位的所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，其租金收入亦應(yīng)歸全體業(yè)主分配。如果地下停車位的建設(shè)費(fèi)用未列入開發(fā)成本和分?jǐn)偯娣e出售給購(gòu)房人，那么，地下停車位所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商所有。
開發(fā)商擁有所有權(quán)是否可以隨意漲價(jià)呢？筆者認(rèn)為是不可以的。理由是：開發(fā)商出售商品房時(shí)，已經(jīng)向購(gòu)房人承諾了停車位的出租價(jià)格，購(gòu)房人也接受了這個(gè)價(jià)格，那就應(yīng)該承認(rèn)出租價(jià)格是雙方商定的，任何一方均無權(quán)私自變更。如果開發(fā)商出售商品房時(shí)，確實(shí)對(duì)出租價(jià)格定的偏低，無法收回建設(shè)成本，應(yīng)當(dāng)先與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，征得業(yè)主委員會(huì)同意，然后再提高出租價(jià)格。否則，業(yè)主完全有理由不予接受。從國(guó)家的價(jià)格政策角度來講，停車位是擁有轎車業(yè)主的生活必需品，居民的生活必需品是不能隨意漲價(jià)的，只有在本市的物價(jià)指數(shù)全面上揚(yáng)，停車位的租賃價(jià)格確實(shí)偏低的情況下，經(jīng)過與使用人協(xié)商和物價(jià)部門批準(zhǔn)，方可提高出租價(jià)格。由此可見，開發(fā)商隨意提高停車位出租價(jià)格是不合法的。
九、物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系
物業(yè)管理是社區(qū)管理的一部分，社區(qū)管理可以涵蓋物業(yè)管理。社區(qū)管理的內(nèi)容與物業(yè)管理的內(nèi)容在許多方面是一致的。如社會(huì)治安、公共衛(wèi)生、綠化美化、環(huán)境保護(hù)、鄰里關(guān)系等，雙方的目標(biāo)和任務(wù)是完全一致的，社區(qū)管理與物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致，相互配合。按照社區(qū)組建的居民委員會(huì)，是社區(qū)居民的自治組織，其主要職責(zé)之一，是對(duì)社區(qū)的社會(huì)生活進(jìn)行必要的管理，保護(hù)居民的合法權(quán)益，為廣大居民服務(wù)，創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境。因此，物業(yè)管理特別是業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)接受居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，在實(shí)施《住戶公約》與住宅區(qū)管理制度方面尤其需要居委會(huì)的大力支持與幫助。社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合社區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，推動(dòng)物業(yè)管理工作健康發(fā)展。