策略一：注意多元業(yè)態(tài)創(chuàng)意

　　對(duì)城市的公共休閑空間和休閑生活進(jìn)行關(guān)注，打造休閑業(yè)態(tài)的集中區(qū)域。如城市商業(yè)、城市商務(wù)、城市會(huì)展、城市娛樂、城市餐飲、城市文化等等的業(yè)態(tài)集群;在產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí)，要注意和引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)空間的融合，如城市的步行街、步行區(qū)及寧靜的廣場、綠地、花園一體規(guī)劃與運(yùn)營相統(tǒng)一;要加強(qiáng)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌的保護(hù)和城市格調(diào)的保護(hù)，為城市休閑化發(fā)展提供良好的人文特征;要注重重點(diǎn)休閑載體建設(shè)。例如城市公園和市民廣場，城市公園和市民廣場是地域文化的集中表現(xiàn)方式之一，也是多數(shù)市民日常休閑活動(dòng)的首選區(qū)域;如中央商業(yè)游憩區(qū)，結(jié)合休閑娛樂、商業(yè)活動(dòng)、飲食、文化等產(chǎn)業(yè)元素，凝聚城市休閑氣氛;如臨水城市的濱水休閑帶，它是城市休閑的亮點(diǎn)和重點(diǎn)，同時(shí)也是生活質(zhì)量的體現(xiàn)點(diǎn)和提高點(diǎn);如休閑餐飲體系，要構(gòu)造主體吸引物，包括酒吧、茶座、地方美食等等;如娛樂體系，要特色突出，形成一個(gè)多層次的業(yè)態(tài)構(gòu)成;如健身體系，要方便齊全，包括運(yùn)動(dòng)場館、水療保健、高爾夫等;如文化體系，要體現(xiàn)時(shí)尚與綜合，主要構(gòu)成有圖書館、博物館、多功能電影院，以及商業(yè)街、創(chuàng)意街區(qū)、SHOPPING MALL等。

　　策略二：強(qiáng)化綠色生態(tài)修復(fù)

　　綠色山水、生態(tài)田園往往是旅游地產(chǎn)開發(fā)的獨(dú)特賣點(diǎn)和核心吸引力，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和前提。歸類起來主要有：1、出入便捷的生態(tài)觀光路，在旅游地產(chǎn)的橫穿區(qū)域打通一條生態(tài)環(huán)境良好、視野開闊同時(shí)道路等級(jí)高的旅游觀光和體驗(yàn)路;2、建立綠色隔離帶，以實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)區(qū)域與周邊一些傳統(tǒng)項(xiàng)目的生態(tài)隔離;3、生態(tài)水體景觀環(huán)境的再造，以及水岸景觀和休閑設(shè)施的建設(shè)，整體營造環(huán)山繞水的優(yōu)美環(huán)境;4、對(duì)荒山裸地進(jìn)行植樹造林和景觀治理，提升各種經(jīng)濟(jì)林種植面積和適宜種類。將已經(jīng)存在的林帶擴(kuò)大成林和產(chǎn)業(yè)種植區(qū)，通過科學(xué)引導(dǎo)和體驗(yàn)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位，形成具有典型示范意義和高附加值的特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū);5、對(duì)農(nóng)田景觀進(jìn)行大地景觀設(shè)計(jì)，形成具有特色的田園景觀生態(tài)，各設(shè)施的造型及顏色均考慮整體環(huán)境的調(diào)和效果，而景觀上配合生態(tài)資源做出最適當(dāng)?shù)慕?gòu)。

　　策略三：引導(dǎo)綜合政策扶持

　　目前可以利用的政策集成：1、旅游度假區(qū)政策，所在地政府可以給予貸款貼息或以獎(jiǎng)代補(bǔ)扶持，3年內(nèi)減半征收市政公用設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在安排國債資金、財(cái)政貼息或補(bǔ)助資金時(shí)，享受其他經(jīng)濟(jì)主體同等的政策，給予適度的稅費(fèi)優(yōu)惠;2、新農(nóng)村建設(shè)示范工程。國家和省級(jí)政府對(duì)新農(nóng)村的建設(shè)有比較多的鼓勵(lì)和優(yōu)惠措施，國家農(nóng)業(yè)部每年有固定基金對(duì)"新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)"進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和宣傳;3、農(nóng)村公路建設(shè)(國家補(bǔ)貼和國債工程)、旅游公路(非干線)建設(shè)(國家旅游局、吉林省旅游局)工程。國家旅游局和省級(jí)旅游局重點(diǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施，特別是旅游公路建設(shè)具有較大支持力度;4、是國家20**年民生工程的資金補(bǔ)貼以及國家發(fā)改委批給各地都有鼓勵(lì)民生發(fā)展的支持資金;5、設(shè)施農(nóng)業(yè)的推廣政策;6、江河湖海水源保護(hù)以及涵養(yǎng)林造林工程政策以及生態(tài)堤防建設(shè)資金;7、國家鼓勵(lì)農(nóng)村沼氣池和節(jié)柴炕灶利用(國債補(bǔ)貼、省補(bǔ)貼)以及自然村屯自來水改造項(xiàng)目(國家)，按照年度自來水改造實(shí)際情況進(jìn)行一定補(bǔ)助。

　　策略四：拉動(dòng)空間功能轉(zhuǎn)換

　　一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)有時(shí)因?yàn)橹苓叺囊粭l路、政府的一條法規(guī)、區(qū)域的一個(gè)村莊而改變了整個(gè)發(fā)展格局，如何在限定條件下或突變情況下尋求突破點(diǎn)，并可快速反應(yīng)獵得新的發(fā)展思路和空間，成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。筆者帶領(lǐng)《泰山風(fēng)景名勝區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》項(xiàng)目組進(jìn)駐泰山深度調(diào)研后，通過權(quán)衡中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系、與泰安城市的關(guān)系，鑒于中軸線千百年來已形成的文化格局，提出了"一軸兩翼一環(huán)線"，即提升中軸線，擴(kuò)展兩翼，貫通沿山大環(huán)線的大泰山旅游產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展戰(zhàn)略。從實(shí)踐效果來看，此空間格局的創(chuàng)意，首先有效的解決了中國風(fēng)景名勝區(qū)如何堅(jiān)持保護(hù)與開發(fā)并重的原則;其次從產(chǎn)品上有效的解決了泰山如何在未來的休閑度假時(shí)代繼續(xù)引領(lǐng)中國旅游走出中國、影響世界的國際競爭力問題。也為泰山從百年來的單一中軸線旅游走向兩翼共同發(fā)展，形成"雙軸驅(qū)動(dòng)、兩翼擴(kuò)展"的大泰山旅游格局，構(gòu)建了目的地的復(fù)合旅游產(chǎn)品。第三，規(guī)劃創(chuàng)意的環(huán)山旅游觀光作用的景觀大道是具有國家意義的"中國國山風(fēng)景道"，因?yàn)檫@個(gè)舉措不僅僅有旅游的特質(zhì)與形象，同時(shí)也成為泰山與泰安山城和諧發(fā)展，既有效的保護(hù)泰山避免城市化的開發(fā)侵?jǐn)_，又把環(huán)山旅游景觀價(jià)值最大化的標(biāo)志與表現(xiàn)。隨著泰山環(huán)山風(fēng)景道、西翼旅游綜合服務(wù)區(qū)、東翼《封禪大典》大型實(shí)景演出、漢武帝封禪御道及古鎮(zhèn)文化創(chuàng)意園等大型項(xiàng)目的落地運(yùn)營，20**年將是泰山走向全域化產(chǎn)業(yè)布局、大泰山旅游格局、目的地旅游產(chǎn)品、國際化品牌價(jià)值的豐盈時(shí)期。

　　策略五：利益驅(qū)動(dòng)土地流轉(zhuǎn)

　　土地資源的有效流轉(zhuǎn)是旅游項(xiàng)目落地的重要保障，在旅游開發(fā)中怎樣才能使農(nóng)民、企業(yè)、政府的土地利益維持均衡，在蘇州市虞山尚湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，采用的土地流轉(zhuǎn)利益共享戰(zhàn)術(shù)很好的解決了這一問題。按照旅游區(qū)發(fā)展"進(jìn)三、優(yōu)一、退二"的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，對(duì)不符合旅游區(qū)發(fā)展要求的工業(yè)企業(yè)(主要指非農(nóng)、非涉旅企業(yè))實(shí)施"退區(qū)進(jìn)園"。工業(yè)企業(yè)搬離旅游區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，遷入工業(yè)園區(qū)內(nèi)，享受優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地空間置換。

　　申報(bào)國家、省或地市級(jí)重點(diǎn)扶持或旅游示范項(xiàng)目，取得上級(jí)政府在土地上的支持。依托國家各大部委支持方向，根據(jù)經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，可從多角度申報(bào)項(xiàng)目，如：當(dāng)代江南文化示范基地江南文化藝術(shù)中心--國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地;常熟古琴藝術(shù)中心--國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)和繼承;江蘇省硒茶產(chǎn)業(yè)園--江蘇省農(nóng)科院合作重點(diǎn)試驗(yàn)項(xiàng)目;中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)論壇會(huì)址--中國風(fēng)景名勝區(qū)的研討交流基地等。

　　整理農(nóng)村集體建設(shè)用地，盤活存量土地資源。比如通過"減法"將旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部分農(nóng)戶搬遷出去，騰出的宅基地可以置換為旅游項(xiàng)目的建設(shè)用地指標(biāo);比如清理農(nóng)村集體建設(shè)用地，成立農(nóng)村土地股份合作社，所有者以地折價(jià)入股介入旅游開發(fā)獲得相應(yīng)收益。比如置換宅基地功能，對(duì)民居進(jìn)行改造，農(nóng)民在自愿的情況下直接或間接(土地入股)介入旅游經(jīng)營，獲取收益。合理流轉(zhuǎn)農(nóng)、林用地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營、促進(jìn)土地集約化利用。保持土地性質(zhì)不變，引導(dǎo)特色農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、特色化生產(chǎn);旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)地塊置換，達(dá)到占補(bǔ)平衡。農(nóng)民、企業(yè)、政府在土地流轉(zhuǎn)的過程*享了利益，保障開發(fā)商快速啟動(dòng)項(xiàng)目，促進(jìn)了項(xiàng)目落地。為虞山尚湖旅游區(qū)成為"山水城"一體發(fā)展的、復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)的全國知名旅游區(qū)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　策略六：主題特征有效運(yùn)用

　　旅游地產(chǎn)的開發(fā)愿景主要是以休閑度假游客為主，大多建在濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)附近。選址遠(yuǎn)離市區(qū)，交通便利。而且分布很廣，輻射范圍遍及全國各地，向旅游者們傳達(dá)不同區(qū)域、不同民族豐富多彩的地域風(fēng)情、歷史文化等。度假酒店經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng)，對(duì)娛樂設(shè)施要求較完善，突出個(gè)性化服務(wù)。在設(shè)計(jì)風(fēng)格上返璞歸真，講究人與自然融合，努力為住客創(chuàng)造休閑放松的環(huán)境。所以主題化成為其核心的開發(fā)理念。

　　主題特征的運(yùn)營方式主要有：

　　1、強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境主題化。地理位置遠(yuǎn)離城市、交通便利，主要建于濱海、山野、林地、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景區(qū)附近。度假酒店與大自然有著密不可分的聯(lián)系，它多處于環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)敏感地帶，講究人與自然的融合，注重給予旅游者一種度假的心情與情調(diào)，達(dá)到與現(xiàn)實(shí)生活的短暫隔離、和自然風(fēng)光親密接觸，實(shí)現(xiàn)自然、人文與時(shí)尚生活的完美結(jié)合，呈現(xiàn)度假酒店獨(dú)特的風(fēng)格與個(gè)性。

　　2、強(qiáng)調(diào)生活方式的主題化。擁有完善且獨(dú)立的生活配套設(shè)施和綜合性的游憩、娛樂服務(wù)設(shè)施。度假酒店的主訴求，就是為游客提供多樣化服務(wù)、多類型休閑及娛樂服務(wù)。旅游地產(chǎn)不只是單純提供食宿的驛站，更是要為旅游者創(chuàng)造一種全方位的休閑生活經(jīng)歷。這種經(jīng)歷往往與它所處的極致自然環(huán)境產(chǎn)生共鳴時(shí)顯得更加豐富并容易讓旅游者產(chǎn)生一種場所感和歸屬感。從居住的角度看，猶如多個(gè)設(shè)施完善且相對(duì)獨(dú)立的居住單元體的集合。

　　3、強(qiáng)調(diào)人文服務(wù)的主題化。服務(wù)理念更注重營造人文歸屬感。在服務(wù)理念上除了給游客營造一個(gè)"家"的舒適感覺外，更注重于用我國多重文化因素,注重人文關(guān)懷，給游客營造一種人文歸屬感，不但是一種體驗(yàn)型經(jīng)歷，更能在旅游者離開后仍可回味這種體驗(yàn)。服務(wù)內(nèi)容更為全面與完善。既要加強(qiáng)服務(wù)細(xì)化，更要注重所能提供的服務(wù)項(xiàng)目主次結(jié)合，優(yōu)化服務(wù)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，已達(dá)到對(duì)資源的有效利用。通過挖掘酒店所在地最有影響力的地域特征，文化特質(zhì)，確定一個(gè)有意義的主題文化，以此作為統(tǒng)領(lǐng)旅游地產(chǎn)的核心發(fā)展脈絡(luò)，建設(shè)具有全方位的頗具個(gè)性的度假氛圍和經(jīng)營體系，從而營造出一種無法模仿和復(fù)制的獨(dú)特魅力與個(gè)性特征，達(dá)到實(shí)現(xiàn)提升酒店產(chǎn)品質(zhì)量和品位的目的。

　　4、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品主題的豐富化。產(chǎn)品差異化是吸引旅游者的核心。產(chǎn)品在表現(xiàn)手段上注重綜合運(yùn)用聲、光、電等多種形式的高科技設(shè)施和技術(shù)來包裝，以達(dá)到在形式上給顧客"耳目一新"的體驗(yàn)。增強(qiáng)活動(dòng)項(xiàng)目的互動(dòng)參與性，結(jié)合自身區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)開發(fā)游客參與性主題娛樂項(xiàng)目，既給顧客以全新的親身體驗(yàn)經(jīng)歷，又為其提供了交流的平臺(tái)，滿足了顧客的交際需求。

　　5、強(qiáng)調(diào)物業(yè)主題酒店化。投資置業(yè)、酒店消費(fèi)，使旅游與地產(chǎn)形成兩個(gè)產(chǎn)業(yè)、兩方面需求的有機(jī)結(jié)合。旅游與地產(chǎn)結(jié)合發(fā)展的旅游房地產(chǎn)可概括為：旅游的業(yè)態(tài)、地產(chǎn)的模式。旅游具有自然資源的不可再生性的特點(diǎn)，開發(fā)商要考慮如何在開發(fā)期間既能快速回收投資，滿足現(xiàn)金流需求，同時(shí)通過不可再生資源的升值為自己預(yù)留一些未來收益、通過一定的房地產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)型銷售、通過酒店管理模式帶動(dòng)升值、通過代理完整產(chǎn)權(quán)型房產(chǎn)租賃擴(kuò)大使用價(jià)值和投資者收益，達(dá)到經(jīng)營者和投資者的雙贏。所以旅游地產(chǎn)投資模式創(chuàng)新應(yīng)該首先從理念上、觀念上進(jìn)行。

　　策略七：投資融資途徑確立

　　旅游地產(chǎn)由于有規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長、投資回報(bào)期長的現(xiàn)實(shí)問題，通常還受自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、國家房地產(chǎn)政策調(diào)控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內(nèi)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資融資的途徑和方法如下：

　　1、國外商業(yè)貸款融資途徑。這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業(yè)貸款。最常用的是國際商業(yè)貸款方式，在我國現(xiàn)行的管理中，國際商業(yè)貸款包括國外商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)貸款、出口銀行、發(fā)行境外債券、國際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因?yàn)榫哂谐瑥?qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制程序、特別看重企業(yè)現(xiàn)金流、特別看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長等因素，所以快而穩(wěn)健的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目才是最重要的。

　　2、旅游地產(chǎn)證券化的模式選擇。將旅游地產(chǎn)與資本市場運(yùn)作捆綁在一起將是未來融資的趨勢(shì)，這樣有利于在大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外房地產(chǎn)投資基金等。其中MBS 是以住房抵押貸款為基礎(chǔ)，以借款人對(duì)貸款進(jìn)行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐。

　　CMBS商業(yè)抵押擔(dān)保證券(簡稱CMBS，Commercial Mortgage Backed Security)是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。CMBS與MBS的主要區(qū)別在于，MBS以住宅地產(chǎn)作為擔(dān)保，而CMBS以商業(yè)地產(chǎn)作為貸款抵押品。REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

　　REITs一般從上市或非上市公司收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通。REITs既是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，又能為購買者提供投資某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的渠道。一般來說，分為股權(quán)類、債權(quán)類和混合型三種。ABS它是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式;主要針對(duì)除不動(dòng)產(chǎn)外的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)期現(xiàn)金流的資產(chǎn)加以證券化。目前，ABS資產(chǎn)證券化是國際資本市場上流行的一種項(xiàng)目融資方式，已在許多國家的大型項(xiàng)目中采用。

　　海外房地產(chǎn)基金對(duì)中國房地產(chǎn)市場已改變以前觀望態(tài)度，投資力度很大，投資基金是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式;因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的資產(chǎn)范圍很廣，除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)外，一般還包括景點(diǎn)與景區(qū)中的自然和人文資源，以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、附屬服務(wù)業(yè)、商業(yè)和零售業(yè)的固定資產(chǎn)、住宅和流動(dòng)資產(chǎn)等，所以應(yīng)該根據(jù)這些資產(chǎn)的特點(diǎn)來選擇不同的融資模式;

　　3、境內(nèi)外上市融資。上市融資越來越重要，成為各旅游地產(chǎn)開發(fā)公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國內(nèi)公司的名義向國外證券主管部門申請(qǐng)發(fā)行的登記注冊(cè)，并發(fā)行股票(或其它衍生金融工具)，向當(dāng)?shù)刈C券交易所申請(qǐng)掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所(NYSE)和納斯達(dá)克(NASDAQ);

　　4、金融租賃融資。金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個(gè)時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有;

　　5、典當(dāng)融資。典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為;

　　總的來說，旅游地產(chǎn)行業(yè)是土地和資金的緊密結(jié)合體，二者缺一不可。在當(dāng)前新的金融環(huán)境

下，融資能力就是競爭力。面對(duì)以上眾多的融資途徑來看，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款相對(duì)容易獲得，這是企業(yè)主要融資工具;國外商業(yè)銀行貸款一旦獲得，貸款數(shù)額相對(duì)巨大，利率較高;投資信托在期限、規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)方面與房地產(chǎn)開發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅，適合中大型房企;投資基金關(guān)注成長型規(guī)范企業(yè)，回報(bào)要求高;境內(nèi)上市可以提升企業(yè)品牌，直接擴(kuò)大融資渠道，適應(yīng)房企改制需求;境外上市上市公司可達(dá)到盡可能高的價(jià)格，公司可獲得較大聲譽(yù)，股票發(fā)行范圍廣;金融租賃節(jié)省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔(dān)保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資，適合長期融資需求;典當(dāng)融資辦理時(shí)間短，借款成數(shù)高，無需評(píng)估費(fèi)，當(dāng)金用途不設(shè)限制;私募基金手續(xù)簡便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時(shí)間注冊(cè)費(fèi)用，融資數(shù)目大;合作開發(fā)互相補(bǔ)充房地產(chǎn)開發(fā)資源，推動(dòng)資金有機(jī)結(jié)合，盤活開發(fā)項(xiàng)目，獲得合作比較容易;

　　從旅游地產(chǎn)企業(yè)角度來看，大型企業(yè)適宜選擇投資基金、境內(nèi)上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債、國外商業(yè)銀行貸款;中型企業(yè)適宜選擇投資信托、企業(yè)并購、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款;小型企業(yè)適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發(fā)、典當(dāng)融資;結(jié)合各個(gè)融資模式的特點(diǎn)，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，找到企業(yè)自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

篇2：旅游地產(chǎn)開發(fā)常見陷阱

　　旅游地產(chǎn)開發(fā)常見的“陷阱”

　　董瑩/《住宅與房地產(chǎn)》/20**年05期

　　一邊廂，是住宅地產(chǎn)開發(fā)在嚴(yán)酷的政策打壓下步履維艱，開發(fā)商紛紛在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域?qū)で笸黄疲灰贿厧?，是中國高凈值人群?shù)量的迅速增長，同時(shí)將“旅游”作為他們最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。供給和需求的雙重井噴繪成了國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)的繁華景象。然而，物極必反，水滿則溢，歷來百舸爭流，滔滔奔騰之時(shí)，難免泥沙俱下，良莠不分，待到波濤褪去，風(fēng)平浪靜，只有經(jīng)歷住時(shí)間和品質(zhì)檢驗(yàn)的優(yōu)秀者方得發(fā)展壯大，而隨波逐流粗制濫造的必然要付出慘痛的代價(jià)。當(dāng)前，在旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，一些跟風(fēng)之作已經(jīng)嘗到了低水平開發(fā)的苦果，市場中也不乏令人扼腕嘆息的反面案例。前事不忘，后事之師，在此筆者總結(jié)幾個(gè)旅游地產(chǎn)開發(fā)常見的“陷阱”，以資借鑒。

　　“陷阱一”：急功近利

　　對(duì)于享受過國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展帶來的巨大利益的開發(fā)商來說，依賴資源而非能力即可獲取高額利潤的思維仍然普遍存在，曾經(jīng)，只要能調(diào)動(dòng)土地和資金，就能賺快錢，賺大錢，這著實(shí)慣壞了一大批開發(fā)商。這些開發(fā)商由于種種因素轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，運(yùn)作思路往往難以轉(zhuǎn)變，以運(yùn)作住宅項(xiàng)目的思路運(yùn)作旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，難免急功近利，希望通過快速開發(fā)，快速銷售的滾動(dòng)開發(fā)模式回收啟動(dòng)資金。但是，旅游地產(chǎn)之所以稱之為旅游地產(chǎn)，其核心就是滿足旅游休閑功能和地產(chǎn)開發(fā)之間的平衡，以旅游休閑度假功能的完善來帶動(dòng)消費(fèi)者對(duì)地產(chǎn)的需求。沒有旅游休閑功能的滿足，地產(chǎn)開發(fā)亦是皮之不存毛將焉附。在這一點(diǎn)上旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)同出一轍，地產(chǎn)的價(jià)值依附于其功能性，而這種功能的培育需要時(shí)間，需要精細(xì)化、專業(yè)化的運(yùn)作，過于急功近利，希望在一些功能并不完善的區(qū)域蓋出房子快速賣掉賺錢，往往事與愿違，即使暫時(shí)性的因概念炒作或者搭市場的東風(fēng)賣掉，也往往會(huì)造就一些人氣冷清的“鬼城”、“荒城”，致使社會(huì)資源浪費(fèi)。

　　解決之道——高瞻遠(yuǎn)矚，長短平衡

　　站得高才能看得遠(yuǎn)，旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作，必然不可能是游擊戰(zhàn)，可以取巧，但很難投機(jī)。短平快不適合一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，必須做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，也必然要以打持久戰(zhàn)的思路協(xié)調(diào)好經(jīng)營旅游休閑產(chǎn)品與地產(chǎn)開發(fā)銷售獲利之間的平衡。

　　應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，短期的地產(chǎn)開發(fā)銷售是保障一個(gè)大項(xiàng)目現(xiàn)金流的手段，是一個(gè)完整體系中的一環(huán)，絕不能本末倒置以銷售房產(chǎn)作為唯一目的。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的目的和核心在于旅游休閑產(chǎn)業(yè)的打造，以產(chǎn)業(yè)的成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體、持續(xù)發(fā)展。

　　這就要求旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在前期規(guī)劃和策劃的階段，從長期化和可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，系統(tǒng)的與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、交通、產(chǎn)業(yè)等方面進(jìn)行對(duì)接，完成一個(gè)系統(tǒng)工程。

　　也要求旅游地產(chǎn)項(xiàng)目平衡短期收益和長期收益的比例，過于強(qiáng)調(diào)短期收益會(huì)后續(xù)乏力，造成諸多遺留問題，給區(qū)域發(fā)展造成沉重的負(fù)擔(dān)，而過于強(qiáng)調(diào)長期收益往往會(huì)令項(xiàng)目捉襟見肘，甚至由于現(xiàn)金流的巨大缺口而難以為繼。這里，發(fā)展較為成熟的INTRAWEST的經(jīng)驗(yàn)可資借鑒，INTRAWEST平衡各類業(yè)務(wù)比例，長中短線結(jié)合，在整個(gè)開發(fā)過程中，旅游與度假服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)作為三大利潤來源有效互補(bǔ)，發(fā)揮作用。通過產(chǎn)業(yè)輪次的發(fā)展和良好開發(fā)節(jié)奏的把握，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤的最大化和長期持續(xù)發(fā)展。其中旅游與度假服務(wù)增長穩(wěn)健，資產(chǎn)管理服務(wù)能夠提供穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流，這些經(jīng)營性資產(chǎn)的收益可以熨平房地產(chǎn)開發(fā)利潤明顯的波動(dòng)性，到后期，房地產(chǎn)開發(fā)收益約占百分之三十，這種優(yōu)良的投資組合保證了旅游地產(chǎn)開發(fā)和盈利模式的長短平衡，優(yōu)化組合。

　　“陷阱二”：邯鄲學(xué)步

　　目前的旅游地產(chǎn)開發(fā)市場，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，創(chuàng)新不足。市場上充斥著人云亦云的跟風(fēng)之作，對(duì)于自然景觀和人文景觀價(jià)值的挖掘往往淺嘗輒止，多有低水平的重復(fù)，鮮有個(gè)性化差異化的產(chǎn)品。以海南旅游市場為例，20**年建設(shè)國際旅游島規(guī)劃催熱了海南旅游地產(chǎn)開發(fā)，萬科、中信、雅居樂、富力、魯能、華潤等開發(fā)商扎堆海南，大盤頻出，然而，無論是哪家開發(fā)商的“杰作”，濱海資源主題嚴(yán)重同一化，甚至在濱海主題上也鮮有突破，千人一面，個(gè)性不足。如果說第一個(gè)吃螃蟹的人還可以享受藍(lán)海戰(zhàn)略帶來的巨大紅利的話，跟風(fēng)者只能分一杯羹，而在過剩階段仍然前赴后繼的模仿，就只能是邯鄲學(xué)步，不僅沒有超越，反而丟掉了自身本身的特色。

　　解決之道——主題突出，別出心裁

　　同質(zhì)化競爭容易將旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作拖入惡性競爭的泥潭，因此，突出鮮明的主題，既可以成為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的靈魂和主線，也是其制勝的法寶。如果能夠結(jié)合資源優(yōu)勢(shì)，充分挖掘和發(fā)揮先天條件，別出心裁，那么，離成功也就不遠(yuǎn)了。

　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的主題塑造，最核心的是順勢(shì)而為，深度挖掘和發(fā)揮延伸既有資源的價(jià)值。在資源價(jià)值高的區(qū)域，借景開發(fā)，例如海南諸多主打?yàn)I海主題的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。而更聰明的做法是先借景后造景，如觀瀾湖高爾夫，擁有較好的人文資源，首先借山地來開發(fā)，再以高爾夫運(yùn)動(dòng)為驅(qū)動(dòng)，造“運(yùn)動(dòng)景”。如北美的INTRAWEST，充分發(fā)揮優(yōu)質(zhì)自然資源的價(jià)值，幾乎全部控制了北美可開發(fā)的山區(qū)度假區(qū)土地供應(yīng)，完善配套，運(yùn)作CLUB。對(duì)于本身資源價(jià)值并不高的區(qū)域，就更需要發(fā)揮開發(fā)商的智慧，造景開發(fā)，這方面不乏成功案例，如宋城集團(tuán)，在自然資源一般而人文資源較好的情況下，依托特有的歷史文化底蘊(yùn)，以歷史文化演藝和休博園為突破，借題發(fā)揮。即使自然資源和人文資源均一般，也并非就判了“死刑”，同樣可以通過造景打造特色鮮明吸引眼球的主題，如迪拜NAKHEEL，通過明星炒作，打造頂級(jí)配套營造眼球效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了突破性創(chuàng)新，再如為業(yè)內(nèi)津津樂道的華僑城，在自然資源和人文資源均無優(yōu)勢(shì)的區(qū)域建設(shè)主題公園，以主題公園的運(yùn)營極具人氣，構(gòu)造旅游資源，帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)。

　　由此可見，旅游主題的塑造，不能因循守舊，需別出心裁打造特色，結(jié)合差異化特征探索個(gè)性化開發(fā)策略，也不能一味標(biāo)新立異，需要充分結(jié)合自身資源稟賦。但應(yīng)當(dāng)注意的是，對(duì)于成功經(jīng)驗(yàn)的照搬和簡單的模式復(fù)制很難再次取得成功，例如目前國內(nèi)的主題公園行業(yè)面臨著普遍的困境，甚至出現(xiàn)了杭州未來世界主題公園休園的案例，究其原因，主要是對(duì)成功經(jīng)驗(yàn)的照搬缺乏個(gè)性化的創(chuàng)新，不能滿足新時(shí)代客戶的需求，所謂“彼之蜜糖，我之砒霜”，旅游地產(chǎn)的主題塑造，一定是個(gè)性化的，不存在具有普遍適用性的“成功模式”。

　　“陷阱三”：青黃不接

　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往周期很長，涉及到酒店、度假村、住宅、旅游設(shè)施、休閑配套等多種業(yè)態(tài)形式，有的投資回收期較短，但大多數(shù)投資回收期很長，如何應(yīng)對(duì)開發(fā)周期中，尤其是初期的資金壓力，避免“青黃不接”情況的出現(xiàn)，是一個(gè)亟待解決的問題。

　　除了資金方面的壓力，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)性的復(fù)雜工程，積聚人氣、帶熱區(qū)域需要準(zhǔn)確的把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)，宣傳造勢(shì)與開發(fā)建設(shè)在時(shí)間軸上的配合要天衣無縫，相得益彰。對(duì)于進(jìn)度的把握，太緊容易犧牲品質(zhì)，太松容易發(fā)生斷檔。

　　解決之道——合理分期，交錯(cuò)開發(fā)

　　對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大盤運(yùn)作，

應(yīng)合理分期，交錯(cuò)開發(fā)。應(yīng)依據(jù)旅游休閑的輪次產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，通過不同業(yè)態(tài)分期、并行和滾動(dòng)開發(fā)，在不同時(shí)間點(diǎn)實(shí)現(xiàn)各業(yè)態(tài)的相互補(bǔ)充和促進(jìn)發(fā)展格局，把握“培育期”、“成長期”、“成熟期”各階段的特點(diǎn)，形成“配套帶動(dòng)、地產(chǎn)升值”的螺旋式上升發(fā)展的過程，使資金、資源合理運(yùn)用。

　　例如香港愉景灣的開發(fā)分期，在1983-20**近20年的開發(fā)過程中，優(yōu)劣地塊交錯(cuò)開發(fā)，持有經(jīng)營物業(yè)和出售型物業(yè)互動(dòng)開發(fā)，配套建設(shè)同步進(jìn)行，大盤持續(xù)發(fā)力。香港愉景灣在開發(fā)初期先做美食廣場、沙灘、愉景廣場、巴士站、康樂會(huì)等基礎(chǔ)設(shè)施，使區(qū)域旅游休閑資源初具雛形，同步開發(fā)洋房別墅等；在*后又進(jìn)一步發(fā)展學(xué)校、消防局、警崗等配套設(shè)施，強(qiáng)化宜居性，同步開發(fā)高層住宅，迅速提升區(qū)域人氣；96年后做街道碼頭、汽車渡輪碼頭、游艇會(huì)、直升機(jī)場等高端配套，同時(shí)開發(fā)別墅等高端住宅，獲取較高利潤，回收多年耕耘結(jié)出的碩果，至此完成“造城運(yùn)動(dòng)”。

　　結(jié)合香港愉景灣的案例，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的合理分期，可參照以下策略：先業(yè)后城，先做熟做好旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)，再開發(fā)住宅，先旅游再休閑后地產(chǎn)。例如華僑城和宋城，都是先發(fā)展旅游設(shè)施，將原本冷清的區(qū)域做熱，再進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)銷售。

　　其次，先低后高，就開發(fā)物業(yè)的檔次來說，高端物業(yè)在區(qū)域配套成熟、有了一定名氣的開發(fā)后期做，利于打出品牌，市場接受度高。例如華僑城和宋城是先做中端住宅，再做高端住宅的。鳳凰城亦是先做第二居所，再做旅游設(shè)施，最后才是高端第一居所的開發(fā)。

　　“陷阱四”：單打獨(dú)斗

　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)整合的過程，除了傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)發(fā)展，其較之于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，與地方政府在區(qū)域發(fā)展上有更大的利益共同點(diǎn)和更廣泛深入的合作，涉及到的運(yùn)營商也更多，更專業(yè)，需要調(diào)動(dòng)旅行社、媒體等專業(yè)資源，甚至需要經(jīng)營一些俱樂部等。在這種情勢(shì)下，對(duì)資源整合能力的要求更高。在這一點(diǎn)上與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有類似之處，和開發(fā)相比，經(jīng)營顯得更加重要，而商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和休閑配套的經(jīng)營需要更強(qiáng)的專業(yè)性，并且有長期性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，單打獨(dú)斗顯然是無法發(fā)揮旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值的。

　　解決之道——借力打力，資源整合

　　首先，需要協(xié)調(diào)好與政府的共榮共生關(guān)系，地方政府的著眼點(diǎn)在于區(qū)域價(jià)值的提升和旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，如果開發(fā)商沒有大局觀，全局觀，不能協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通、文化等方方面面的問題，一個(gè)旅游項(xiàng)目也很難取得促進(jìn)區(qū)域增值的成績。例如香港興業(yè)集團(tuán)與香港政府的共贏，開發(fā)商通過建設(shè)體驗(yàn)設(shè)施、教育和醫(yī)療等生活配套，提升了區(qū)域形象和價(jià)值，符合政府提升形象和實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的意愿，使得愉景灣一躍成為香港的名片，實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商和政府的合作共贏。

　　其次，需要協(xié)調(diào)好與金融機(jī)構(gòu)的長期合作關(guān)系，雖然旅游地產(chǎn)一般情況下土地成本比較低，但是資金投入大，回收期長，必須有長期的資金支持，要與金融機(jī)構(gòu)建立長期的合作關(guān)系，同時(shí)積極探索地產(chǎn)金融，把不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)榻鹑谫Y產(chǎn)，緩解資金壓力。例如興業(yè)集團(tuán)部分持有愉景灣物業(yè)，引入戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)合開發(fā)，共同經(jīng)營灣區(qū)配套，減緩了資金壓力。

　　再次，需要協(xié)調(diào)好與各專業(yè)機(jī)構(gòu)，如設(shè)計(jì)院、萬豪等經(jīng)營管理公司、俱樂部、旅行社等的關(guān)系，尤其是對(duì)于目前大多數(shù)從傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來的旅游地產(chǎn)開發(fā)商，要想在短期內(nèi)快速建立專業(yè)運(yùn)作和經(jīng)營的能力，必須充分借助外力，高水平整合各種專業(yè)力量。例如興業(yè)集團(tuán)擁有愉景灣的有關(guān)服務(wù)運(yùn)營商的50%權(quán)益，保證能夠有效的對(duì)運(yùn)營商和服務(wù)商進(jìn)行整合，借助運(yùn)營商的強(qiáng)勢(shì)品牌和影響力，最大程度的介入?yún)^(qū)域開發(fā)運(yùn)營。

　　由此可見，旅游地產(chǎn)開發(fā)非一朝一夕之功，難有立竿見影之效，要想做好旅游地產(chǎn)，必然要投入大量的精力和時(shí)間，提升自身的專業(yè)度和運(yùn)作能力。然而其實(shí)說起來也是很簡單的道理，歸根結(jié)底是要有做精品，做長線的良好心態(tài)，耐得住寂寞，守得住操守，吃得透市場，就必然能規(guī)避種種陷阱，取得最終的成功。

篇3：淺說健康養(yǎng)生旅游地產(chǎn)開發(fā)

　　淺說健康與養(yǎng)生旅游地產(chǎn)開發(fā)

　　旅游市場從單一的觀光旅游發(fā)展到今天的休閑旅游，將來的發(fā)展方向是度假旅游和養(yǎng)生養(yǎng)老旅游。

　　旅游產(chǎn)業(yè)從單純的旅游業(yè)發(fā)展到與地產(chǎn)業(yè)嫁接，成為休閑度假酒店業(yè)新產(chǎn)業(yè)；即將與房產(chǎn)業(yè)嫁接，從短期休閑度假勝地成為第二、第三長期居住的目的地。

　　隨之而來的是全國各地旅游地產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化競爭后的差異化競爭，各個(gè)個(gè)性化的旅游地產(chǎn)象雨后春筍、小荷尖尖，應(yīng)運(yùn)而生、蓬勃發(fā)展。

　　這個(gè)差異化、個(gè)性化的特點(diǎn)就是具有唯一性的主題，旅游地產(chǎn)有了主題就如同有了靈魂、有了神氣、有了靈氣、有了點(diǎn)睛、有了文化、有了流芳、有了傳承。

　　是故旅游地產(chǎn)的主題建設(shè)，顯得尤為重要。

　　旅游業(yè)，是無污染、無煙產(chǎn)業(yè)，也是連接工業(yè)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的綠色消費(fèi)產(chǎn)業(yè)。發(fā)展旅游業(yè)，是富民興邦的新手段。中國未來的發(fā)展，就業(yè)仍舊是大問題。而旅游作為最具發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，其帶動(dòng)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)非常龐大，幾乎涉及了所有的消費(fèi)領(lǐng)域，在中國進(jìn)入消費(fèi)大時(shí)代的今天，旅游的發(fā)展不僅能夠帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，更能夠有效解決城市的就業(yè)問題，帶動(dòng)全民致富。

　　房地產(chǎn)業(yè)，從城市運(yùn)營的石屎建設(shè)到鄉(xiāng)村休閑的新農(nóng)村建設(shè)，是必然發(fā)展趨勢(shì)。突圍城市，走向農(nóng)村，發(fā)展旅游房地產(chǎn)根據(jù)地，是未來老年社會(huì)的必然發(fā)展。

　　健康與養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，方興未艾，是未來新興產(chǎn)業(yè)。在看病難、看病貴的當(dāng)今社會(huì)，健康保障，預(yù)防保健，健康長壽，養(yǎng)生養(yǎng)老，是目前極為重視的問題，也是未來的極為關(guān)注的社會(huì)新興衍生產(chǎn)業(yè)。因此，及早預(yù)留解決問題的管線，及早埋下解決問題的地雷，不怕將來紛至沓來的棘手難題大軍。

　　不同時(shí)代的旅游地產(chǎn)有不同需求，即將來臨的主題旅游地產(chǎn)時(shí)代呼喚全新的健康與養(yǎng)生旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品！

　　健康與養(yǎng)生旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)：

　　首先應(yīng)該把握健康與養(yǎng)生靈魂。沒有靈魂就沒有靈氣和精髓，健康與養(yǎng)生的元素始終貫穿在旅游房地產(chǎn)的全部過程和結(jié)果。

　　其次應(yīng)該把握健康與養(yǎng)生文化和生態(tài)要點(diǎn)。沒有文化的旅游是盲游，沒有旅游的文化是僵化；

　　其次應(yīng)該具備高度、廣度、深度和新度。只有從“四度”的層面上將健康與養(yǎng)生旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)揮得淋漓盡致，在市場上才具備獨(dú)有的強(qiáng)大競爭力。

　　其次總體設(shè)計(jì)需要遵從“三因制宜”。即因人、因地、因時(shí)制宜。同時(shí)，產(chǎn)品定位還應(yīng)該遵從“三從理論”，既從全球旅游發(fā)展中找規(guī)律；從全國旅游和區(qū)域旅游中找坐標(biāo)；從地方文化和產(chǎn)品本身的資源稟賦找方向，三者融會(huì)貫通，才能打造符合現(xiàn)代主題旅游房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)需要和消費(fèi)者需要的產(chǎn)品。

　　其次要把握健康養(yǎng)生業(yè)與旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)三者復(fù)合的交叉亮點(diǎn)。沒有亮點(diǎn)的復(fù)合產(chǎn)品，是三個(gè)單一產(chǎn)品的簡單疊加，而不是融為一體的新復(fù)合。

　　健康與養(yǎng)生旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)要點(diǎn)：

　　首先是“五劃”。依次為謀劃、策劃、規(guī)劃、計(jì)劃和籌劃。沒有謀劃的的策劃或者規(guī)劃，都將有失偏頗，也就無法策劃或者規(guī)劃出唯一性、權(quán)威性和排他性的健康與養(yǎng)生旅游地產(chǎn)產(chǎn)品；沒用策劃的規(guī)劃是魂不附體，沒法計(jì)劃，所有宏圖偉業(yè)都將成一紙空文。沒有健康與養(yǎng)生主題策劃的謀劃，無法規(guī)劃和計(jì)劃，也無法進(jìn)入籌劃階段，也就是說沒有經(jīng)過市場論證的策劃是無法落地的謀劃，無法實(shí)施兌現(xiàn)的空劃。

　　謀劃作為健康與養(yǎng)生旅游房地產(chǎn)開發(fā)的第一步，是對(duì)健康、旅游與地產(chǎn)資源進(jìn)行政策、行政、市場、投資、運(yùn)作包括后期的經(jīng)營管理等方面做一個(gè)初步的運(yùn)籌，判斷分析是否可行，有了一個(gè)初步的思路之后，還不能直接找規(guī)劃部門進(jìn)行規(guī)劃，主題旅游地產(chǎn)是一個(gè)市場行為，還需要進(jìn)行一番科學(xué)的策劃才行。

　　策劃作為開發(fā)流程的第二步，也是關(guān)鍵的一步，是找出健康與養(yǎng)生之魂，是指路的一步，從行業(yè)市場、行業(yè)發(fā)展規(guī)律和消費(fèi)層面探索產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品定位和發(fā)展，尤其是對(duì)謀劃階段的成果進(jìn)行深思熟慮的市場論證的重要一步。

　　在精心策劃之后再進(jìn)行規(guī)劃工作，就不會(huì)如沒頭的蒼蠅找不到方向了。就不會(huì)只有空間觀念而缺乏市場導(dǎo)向了，就具備了更好的可操作性，就可以避免許多規(guī)劃“紙上畫畫，墻上掛掛”落不了地的不幸宿命了。

　　計(jì)劃作為實(shí)施的一步，也是保障謀劃、策劃和規(guī)劃構(gòu)想的宏偉藍(lán)圖得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵一步。大戰(zhàn)略，需要長計(jì)劃，短安排，需要分階段，有步驟的去完成，一口吃不成個(gè)胖子，每一個(gè)計(jì)劃的成功實(shí)施就是這個(gè)健康與養(yǎng)生旅游地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略堅(jiān)實(shí)的階梯。

　　接下來是籌劃，運(yùn)營實(shí)施計(jì)劃沒有專業(yè)的人士籌建是不行的，旅游接待、酒店服務(wù)、地產(chǎn)營銷、物業(yè)管理、健康養(yǎng)生專業(yè)服務(wù)等等，均是屬于高素質(zhì)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。專業(yè)的人做專業(yè)的事，落實(shí)計(jì)劃需要誠聘和整合優(yōu)秀的專才，尤其是需要不可多得的多重學(xué)科復(fù)合型的創(chuàng)新型人才。

　　科學(xué)的流程是行業(yè)發(fā)展的前提和保障，“五劃”流程，就是分別解決從思想到執(zhí)行的各個(gè)階段性步驟的問題，有效避免了旅游地產(chǎn)的亂開發(fā)和資源的浪費(fèi)。