出租型寫字樓管理運(yùn)作模式的選擇

　　作為對物業(yè)實(shí)施管理的基本框架結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理運(yùn)作模式的選擇與確定具有舉足輕重的作用。管理運(yùn)作模式不僅是一個(gè)管理策略的問題，也是一個(gè)流程與方法的問題。對高層出租型寫字樓的管理來說，由于物業(yè)本身的特殊性和重要性，選擇何種管理運(yùn)作模式來對物業(yè)實(shí)施管理，直接關(guān)系到各管理模塊之間的協(xié)調(diào)、鏈接及管理與服務(wù)品質(zhì)的提升。因此，管理運(yùn)作模式的選擇確定是高層出租型寫字樓物業(yè)管理的一個(gè)基礎(chǔ)性工作，是調(diào)度、串聯(lián)、優(yōu)化各個(gè)管理環(huán)節(jié)的核心。

　　一、高層出租型寫字樓管理運(yùn)作模式的確定原則

　　在單一業(yè)主的情況下，高層出租型寫字樓的物業(yè)使用人由數(shù)目眾多的租戶構(gòu)成，與住宅樓(區(qū))的業(yè)主或租戶相比，其承擔(dān)的責(zé)任更小，權(quán)利范圍更廣，義務(wù)更單一，要求也更高。管理與服務(wù)的對象是一個(gè)流動性很大，文化素質(zhì)又相對較高的群體。這樣的一個(gè)群體對管理與服務(wù)的評價(jià)依據(jù)更為主觀、直接，不確定因素更多，對服務(wù)的要求也更深入、細(xì)致。因此，在進(jìn)行物業(yè)管理與運(yùn)作模式的選擇與確定時(shí)，應(yīng)遵循以下的原則:

　　物業(yè)基礎(chǔ)原則:在高層出租型寫字樓的管理中，保障水、電、氣的正常供給，空調(diào)、電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行具有至關(guān)重要的作用。對各類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行及時(shí)有效的維護(hù)與保養(yǎng)，是樓宇管理的基礎(chǔ)，也是整個(gè)大廈運(yùn)作管理系統(tǒng)得以正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。

　　客戶服務(wù)原則:充分考慮對客服務(wù)在高層出租型寫字樓管理中所占的比重，把“客戶至上”服務(wù)思想的確立作為調(diào)度其他管理資源與手段的理念核心，做好服務(wù)方式、形態(tài)的細(xì)分，深化服務(wù)的內(nèi)涵，為滿足客戶個(gè)性化、多樣性的服務(wù)需求提供方便。

　　制度管理原則:制度管理的有效性來源于以下三個(gè)方面:一是制度在未確立之前及在完善過程中的彈性；二是制度確定后在貫徹實(shí)施過程中的剛性；三是對客服務(wù)制度的針對性與人性化。遵循制度管理的原則是物業(yè)管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的前提與保障。

　　二、高層出租型寫字樓管理運(yùn)作模式選擇

　　(一)融合和發(fā)揮酒店管理精髓，吸收、融匯國內(nèi)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)由于物業(yè)本身的特殊性和管理需求的提高，高層出租型寫字樓對客服務(wù)所占比重較大。物業(yè)管理在管理理念、服務(wù)思想上需要不斷更新，在管理手段和服務(wù)方式上要持續(xù)改進(jìn)，這就使得許多高層出租型寫字樓在物業(yè)管理過程中會自覺不自覺地吸收酒店管理的一些元素，吸取國內(nèi)外先進(jìn)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)。如設(shè)置客戶服務(wù)中心、中控聯(lián)動系統(tǒng)、前臺接待處以及樓層管理員、樓層清潔工等等。樓宇管理在進(jìn)行管理運(yùn)作模式選擇的過程中，融合和發(fā)揮了酒店管理的精髓，融匯了國內(nèi)外物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，大大提升了物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)與內(nèi)涵。

　　(二)建立充分發(fā)揮員工個(gè)體功能的運(yùn)作管理體系

　　高層出租型寫字樓的管理，水、電、氣的正常供給，空調(diào)、電梯、消防以及其他智能化設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)是關(guān)鍵。由于高層樓宇的設(shè)施設(shè)備種類繁多、體系復(fù)雜、維護(hù)要求高，因此，樓宇系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)不僅倚重于對各類問題、故障的及時(shí)處理解決，更要倚重于對各類問題的及早發(fā)現(xiàn)。在日常管理過程中能否及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，將問題消除在最初的萌芽階段，是保證整個(gè)樓宇系統(tǒng)正常運(yùn)作至關(guān)重要的一環(huán)。從這一點(diǎn)出發(fā)，高層出租型寫字樓的物業(yè)管理對員工個(gè)體功能的發(fā)揮提出了較高的要求。在工作中，每一個(gè)員工都肩負(fù)著管理與服務(wù)的雙重職責(zé)，既要是問題的解決者、服務(wù)的提供者，更要是問題的發(fā)現(xiàn)者、客戶需求的領(lǐng)會者。充分發(fā)揮多種功能的員工個(gè)體，不僅使問題解決的及時(shí)率和主動性大大提高，而且構(gòu)成了整個(gè)大廈運(yùn)作管理體系中極為重要、不可或缺的組成部分。

　　(三)強(qiáng)化制度管理的保障作用

　　1、建立嚴(yán)格細(xì)致的質(zhì)量保證制度

　　規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和程序化管理機(jī)制的基礎(chǔ)支撐在于嚴(yán)格細(xì)致的質(zhì)量保證制度。高層出租型寫字樓宇應(yīng)以ISO9001∶2000文件為基礎(chǔ)和指導(dǎo)，結(jié)合國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定一套符合自身管理和運(yùn)作特點(diǎn)的質(zhì)量保證制度。各個(gè)部門崗位、各工作流程、各個(gè)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法都應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范、嚴(yán)格的管理程序和作業(yè)指導(dǎo)。制度規(guī)定得越具體，執(zhí)行得越得力，管理質(zhì)量也就越有保證。在制度的完善方面，應(yīng)采用分析典型問題→形成培訓(xùn)案例→補(bǔ)充、新建制度的方法。制度一經(jīng)確立，就要堅(jiān)持把權(quán)力交給制度，以制度約束人的原則，使員工在工作中的一舉一動、一言一行都有章可循。

　　2、客戶管理“格式化”

　　客戶入駐時(shí)的首次管理接觸，具有十分重要的意義。它有利于客戶對管理方的管理要求形成鮮明、深刻的了解，對之進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。首次管理接觸處理得好，將會對日后的管理工作產(chǎn)生事半功倍的作用，對此，我們稱之為客戶管理的“格式化”。

　　客戶管理“格式化”的主要內(nèi)容包括:業(yè)主公約、文明公約、管理規(guī)定和裝修管理等。在具體的工作中，管理人員還會有針對性地為客戶“度身訂做”一些約定事項(xiàng)，在增強(qiáng)管理人性化的同時(shí)，也為自身的管理贏得更多的配合和支持。

　　三、高層出租型寫字樓管理運(yùn)作模式的方法支撐

　　(一)流程管理與管理流程化

　　一個(gè)滿足管理需求、符合管理定位的運(yùn)作管理模式，要演化為高效、有序運(yùn)轉(zhuǎn)的管理機(jī)制，必須依賴于管理的流程化。每一個(gè)崗位的職責(zé)，每一道工作程序，每一個(gè)具體的操作，都應(yīng)當(dāng)規(guī)范化、流程化。流程化不等于流水化，它不是單一、機(jī)械、片面和分割開的，而是有機(jī)、融通和相聯(lián)的。任何流程、環(huán)節(jié)及操作工序間的鏈接與優(yōu)化組合，都要最大限度地保證管理的質(zhì)量，提升管理的品質(zhì)，這就涉及到了對流程進(jìn)行管理的問題。

　　流程管理的依據(jù)就是要用整體思維和統(tǒng)籌管理的方法來審視每一個(gè)工作流程及其相互間的關(guān)系。在管理思想上，它是一種自覺行為，一種宏觀運(yùn)作能力的外化和體現(xiàn)。流程管理的科學(xué)化、合理化，可以提高管理流程的效率，提高物業(yè)管理的品質(zhì)。

　　(二)對服務(wù)的細(xì)分與服務(wù)的細(xì)化

　　近年來，許多服務(wù)性行業(yè)針對本行業(yè)的特點(diǎn)在服務(wù)方式上進(jìn)行了一些創(chuàng)新，提出了新的服務(wù)理念，如“個(gè)性化服務(wù)”、“零干擾服務(wù)”、“氛圍服務(wù)”等。這實(shí)際上是在對服務(wù)進(jìn)行一種細(xì)分，其目的就是要根據(jù)客戶對服務(wù)的方式、表現(xiàn)形態(tài)及程度的不同要求，提供不同的服務(wù)，使常規(guī)服務(wù)摒棄一成不變的固定模式，體現(xiàn)出動態(tài)與靈活性，體現(xiàn)出強(qiáng)大的親和力，從而盡可能地滿足客戶的多樣性與個(gè)性化需求。

　　服務(wù)的細(xì)分體現(xiàn)了“客戶至上”的原則，而服務(wù)的細(xì)分又是以服務(wù)的細(xì)化，以周到、體貼、細(xì)致的對客服務(wù)為實(shí)施基礎(chǔ)的。如在寫字樓管理中，擔(dān)負(fù)寫字樓巡視與安管服務(wù)的保安人員與負(fù)責(zé)停車場及寫字樓外圍保安任務(wù)的工作人員在著裝上可有明顯差別:前者著西服，后者著保安人員統(tǒng)一服裝，這使大廈內(nèi)的客人很難將保安人員從外表上辨認(rèn)出來。這樣做的目的在于既要與環(huán)境相協(xié)調(diào)，又要滿足客人對安全感的需求，同時(shí)盡可能少地減少客人的心理排拒作用。又如在大廈內(nèi)設(shè)置專用通道，著工衣的員工及外來送貨人員、裝修工人一律使用專用通道，避免與客人同乘電梯，盡量為客戶創(chuàng)造一個(gè)安寧、舒適的環(huán)境。另外，日常清潔工作更是要做好安排，既要讓客戶滿意放心，又要避免在不恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間以不恰當(dāng)?shù)姆绞椒?wù)。所有這些，其實(shí)都為服務(wù)方式、理念的創(chuàng)新創(chuàng)造了條件。

　　(三)管理運(yùn)作過程的顧問建議

　　高層出租型寫字樓的設(shè)施設(shè)備一般都具有相當(dāng)?shù)南冗M(jìn)性與復(fù)雜性，這在為管理提供便利的同時(shí)，也對維護(hù)管理工作提出了更高的要求。工程管理過程中維護(hù)與保養(yǎng)工作的目的，不僅是要保證各種設(shè)施設(shè)備的完好率，使其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，而且還要為保持大廈在硬件設(shè)施上的先進(jìn)性付出努力。因此，在高層出租型寫字樓的設(shè)計(jì)過程中，物業(yè)管理企業(yè)就要進(jìn)行前期介入，從使用和管理的角度對大廈的設(shè)計(jì)、施工及使用提出顧問建議。

　　(四)建立高標(biāo)準(zhǔn)的員工培訓(xùn)體系

　　物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，也是一個(gè)快速發(fā)展的行業(yè)。管理技術(shù)的不斷更新，服務(wù)方式和手段的持續(xù)改進(jìn)，對員工的入職培訓(xùn)及后續(xù)教育提出了很高的要求。員工培訓(xùn)體系作為物業(yè)管理運(yùn)作體系的一個(gè)重要組成部分，在整個(gè)機(jī)制運(yùn)作的過程中，應(yīng)當(dāng)起到循環(huán)助動的作用。一套高標(biāo)準(zhǔn)員工培訓(xùn)體系的建立，需要注意以下幾個(gè)方面的問題:

　　①保證體系構(gòu)建的高起點(diǎn)。只有高起點(diǎn)才能導(dǎo)出高成效。高層出租型物業(yè)在構(gòu)建員工培訓(xùn)體系的過程中，一方面注重吸收五星級酒店培訓(xùn)員工的標(biāo)準(zhǔn)及精華，吸取國內(nèi)外先進(jìn)物業(yè)管理公司訓(xùn)練員工的成功經(jīng)驗(yàn)；另一方面，緊密結(jié)合物業(yè)本身的具體情況，根據(jù)自身的管理定位與運(yùn)作特點(diǎn)來創(chuàng)建。

　　②堅(jiān)持方法的多樣性。高層出租型物業(yè)在員工培訓(xùn)工作中采取多種方式:一是聘請專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或顧問公司對管理人員進(jìn)行全方位集中培訓(xùn)；二是在苦練內(nèi)功的同時(shí)，采取走出去的辦法，經(jīng)常到周邊地區(qū)的高檔物業(yè)、酒店參觀學(xué)習(xí)，借鑒同行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；再一個(gè)是在日常管理實(shí)踐中，把所出現(xiàn)的一些典型問題當(dāng)作培訓(xùn)案例，加強(qiáng)員工對問題的實(shí)際操作和處理能力。

　　③強(qiáng)化培訓(xùn)的針對性。強(qiáng)化培訓(xùn)的針對性，就是要通過對員工知識、技能、心態(tài)的全面摸底，了解員工的潛力與不足，因材施教，充分激發(fā)員工的主觀能動意識，調(diào)動員工的積極性。

　　④注重培訓(xùn)的可傳遞性。培訓(xùn)可傳遞與否，是檢測培訓(xùn)是否規(guī)范且富有成效、員工對培訓(xùn)的自覺意識有否形成以及培訓(xùn)體系是否被納入整個(gè)運(yùn)作管理體系中的重要指數(shù)。培訓(xùn)要產(chǎn)生實(shí)效，充分發(fā)揮它的輻射作用，就要使每個(gè)受過培訓(xùn)的員工都能通過自己的實(shí)踐與努力成為培訓(xùn)者。

　　高層出租型寫字樓管理運(yùn)作模式的選定過程，實(shí)際上就是一個(gè)管理策略的形成、運(yùn)用的過程。只有進(jìn)行正確的管理策略選擇，高層出租型寫字樓的物業(yè)管理才會具備優(yōu)良的先天條件，一個(gè)閃亮的項(xiàng)目品牌才會得以最終確立、形成。

篇2：物業(yè)知識教材：寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容

　　物業(yè)知識教材：寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容

　　寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以 下幾個(gè)方面:

　　一、營銷推廣

　　由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字 樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客 戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

　　由于轉(zhuǎn)變投資地點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時(shí)有 發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶，寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作， 否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。

　　這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行市場行情 調(diào)研，主動尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。

　　二、商務(wù)中心的服務(wù)與管理

　　大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會議主要提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)中心 (與大型酒店、賓館類似)。

　　1.商務(wù)中心的設(shè)備配置

　　商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、電傳機(jī)、打字機(jī) 、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置。

　　商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中 應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。

　　2.商務(wù)中心的工作要求和工作程序

　　商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)。客人對商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)是以服 務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

　　(1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設(shè)備的能力;④熟悉商務(wù)信息知識;⑤熟悉秘書工作知識; ⑥具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。

　　(2)工作程序。①服務(wù)前:了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求;向客戶講明收費(fèi)情況，開據(jù)收費(fèi)通知單并收一定比例的押金。②服務(wù)中:以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人 服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、精確地完成服務(wù)。③服務(wù)后:完成客人所需服務(wù)后，填寫《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》，引導(dǎo)或陪同客人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬。《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)交給財(cái)務(wù) 部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。

　　商務(wù)中心的主要對象是客人，有時(shí)寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備， 為此制定商務(wù)中心簽單程序;

　　寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在 部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時(shí)間及批準(zhǔn)人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費(fèi)用結(jié)算單》上簽名。

　　3.商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目

　　寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊 全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括:

　　(1)翻譯服務(wù)，包括文件、合同等;

　　(2)秘書服務(wù)，包括各類文件處理;

　　(3)辦公系統(tǒng)自動化服務(wù);

　　(4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);

　　(5)臨時(shí)辦公室租用服務(wù);

　　(6)長話、傳真、電信服務(wù);

　　(7)商務(wù)會談、會議安排服務(wù);

　　(8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);

　　(9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;

　　(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);

　　(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等;

　　(12)報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù);

　　(13)客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);

　　(14)文件、名片等印制服務(wù);

　　(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);

　　(16)報(bào)刊剪報(bào)服務(wù);

　　(17)秘書培訓(xùn)服務(wù)等。

　　三、前 臺 服 務(wù)

　　小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺服務(wù)項(xiàng)目較多 ，主要包括:

　　(1)問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù);

　　(2)信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);

　　(3)個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù);

　　(4)出租汽車預(yù)約服務(wù);

　　(5)提供旅游活動安排服務(wù);

　　(6)航空機(jī)票訂購、確認(rèn);

　　(7)全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);

　　(8)餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;

　　(9)文娛活動安排及組織服務(wù);

　　(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;

　　(11)花卉代購、遞送服務(wù);

　　(12)洗衣、送衣服務(wù);

　　(13)代購清潔物品服務(wù);

　　(14)提供公司“阿姨”服務(wù);

　　(15)其他各種委托代辦服務(wù)。

　　有的寫字樓的報(bào)修點(diǎn)也設(shè)在前臺，方便客戶報(bào)修。

　　四、設(shè)施設(shè)備管理

　　寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作:

　　1.設(shè)備管理

　　(1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。

　　(2)完善工程部架構(gòu)。

　　(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。

　　(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。

　　寫字樓管理中物料采購、供應(yīng)、領(lǐng)用的一般流程為:

　　A.采購程序:

　　(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。

　　(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。

　　2.維修與保養(yǎng)

　　(1)報(bào)修與維修程序。

　　A.兩類報(bào)修:自檢報(bào)修、客戶報(bào)修。

　　B.寫字樓管理中公共設(shè)備、設(shè)施維修及客戶室內(nèi)小型維修的報(bào)修及維修程序?yàn)?

　　(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度:日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。

　　(3)設(shè)備的維修。

　　對于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。

　　編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意:①是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃。②維修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時(shí)間)。③維修方法是否恰當(dāng)。

　　一般的維修方法有:①強(qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。② 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然 后進(jìn)行維修。④全面維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí)，對主體和部件全面修理 (大修)。

　　建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報(bào)修制度。

　　(4)設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。

　　五、保安與消防管理

　　1.保安管理

　　(1)貫徹保安管理的基本原則是:①賓客至上，服務(wù)第一。②預(yù)防為主。③誰主管，誰負(fù)責(zé)。④群防群治，內(nèi)緊外松。

　　(2)建立保安部的組織機(jī)構(gòu)。

　　(3)制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責(zé)。

　　(4)加強(qiáng)治安防范。主要是加強(qiáng)保安措施，配備專門保安人員和保安設(shè)備(報(bào)警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強(qiáng)寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強(qiáng)對停車場的 保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。

　　2.消防工作

　　(1)消防工作的指導(dǎo)思想是:以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。

　　(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有:①干式消防系統(tǒng):自動報(bào)警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏，BTM氣體滅火系統(tǒng)。②濕式消防系統(tǒng):自動噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。③消防聯(lián)動 機(jī)構(gòu):消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動試驗(yàn);空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動試驗(yàn);消防電梯的功能試驗(yàn)。④火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng):自動報(bào)警系統(tǒng)(包括感溫式火災(zāi)報(bào)警、感煙式火 災(zāi)報(bào)警、感光式火災(zāi)報(bào)警)，手動報(bào)警系統(tǒng)(包括電鈴報(bào)警、破碎玻璃報(bào)警、緊急電話報(bào)警) 。

　　(3)消防工作的展開:①進(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓(xùn)，利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內(nèi)容有:消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知 。②建立三級防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人:管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。 ③把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。④ 明確防火責(zé)任人的職責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。⑤定期 組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。⑧發(fā)動大家， 及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括:建立義務(wù)消防隊(duì);建立專職消防隊(duì);抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。⑩明確火災(zāi)緊急疏散程序。做 好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。

主站蜘蛛池模板： 三级在线网站 | 手机国产日韩高清免费看片 | 亚洲成 人a影院青久在线观看 | 在线免费自拍 | 亚欧在线视频 | 欧美国产高清欧美 | 国产美女主播一级成人毛片 | 亚洲一区二区三区在线视频 | 欧美成人高清手机在线视频 | 99福利资源久久福利资源 | 免费观看亚洲视频 | 欧美三级在线看 | 成人影院人人免费 | 成人免费看毛片 | 国产毛片久久久久久国产毛片 | 99久久99视频| 中文字幕成人 | 一级aaa级毛片午夜在线播放 | 亚洲精品一区二三区在线观看 | 大美女香蕉丽人视频网站 | 日本红怡院在线 | 国产精彩视频在线观看 | 国产三级国产精品国产国在线观看 | 欧美三级网站在线观看 | 国产一区二区三区不卡免费观看 | 狼人青草久久网尹人 | 欧美色欧美亚洲高清在线视频 | 亚洲欧美视频二区 | 久久综合久久自在自线精品自 | 欧美成人性色区 | 国产真实搭讪系列 | 日本免费人成黄页在线观看视频 | 一级欧美在线的视频 | 成人在线欧美 | 精品呦女| 国产精品久久久久免费视频 | 国产伦久视频免费观看 视频 | 亚洲精品国产成人中文 | 国产亚洲精品福利片 | 日本一区二区高清不卡 | 成人免费一级在线播放 |