中國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的4種新模式

　　"城市功能區(qū)"驅(qū)動(dòng)旅游地產(chǎn)新模式

　　旅游產(chǎn)業(yè)的地位與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速發(fā)展，使得旅游地產(chǎn)不僅僅成為一種新旅游產(chǎn)品進(jìn)入客源市場(chǎng)，同時(shí)也成為一種成功的多產(chǎn)業(yè)融合方式進(jìn)入行業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，并承載一定的城市功能。以此也拉動(dòng)眾多國(guó)內(nèi)外規(guī)模企業(yè)競(jìng)相滾動(dòng)資金開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，也形成了一個(gè)又一個(gè)讓世人關(guān)注的經(jīng)典案例。筆者作為從事旅游地產(chǎn)研究的咨詢專家，經(jīng)過(guò)歸類整理，提出了中國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四大新模式與七大應(yīng)用策略，期望能夠?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的科學(xué)開(kāi)發(fā)提供智業(yè)支持。

　　伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程加快，城市在空間上不斷外擴(kuò)，區(qū)域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地價(jià)的飆升、環(huán)境的惡化，使得人們不由自主向城區(qū)邊緣擴(kuò)散，從而催生了新的城市空間版圖。在這一時(shí)代背景下，旅游地產(chǎn)贏得了更大的市場(chǎng)空間和機(jī)會(huì)，區(qū)域資源被置于廣闊的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置，使旅游地產(chǎn)價(jià)值更大化。

　　同時(shí)，旅游地產(chǎn)也逐步成為提升城市形象，改善城市品質(zhì)的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發(fā)展走向。可以說(shuō)城市化與旅游地產(chǎn)將逐步體現(xiàn)出"雙輪驅(qū)動(dòng)"的并存態(tài)勢(shì)，相互為用。而旅游城市化是旅游作為推動(dòng)城市化的一種動(dòng)力,引導(dǎo)人口向城市集中的過(guò)程，是基于后現(xiàn)代主義消費(fèi)觀和后現(xiàn)代主義城市觀的一種城市發(fā)展形式,能夠在推動(dòng)城市化的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步合理調(diào)整城市空間、改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境、提高城市精神文化內(nèi)涵，從而達(dá)到建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的宜居城市目標(biāo)。

　　大中型城市市內(nèi)或市郊的城市化進(jìn)程中，在沒(méi)有資源優(yōu)勢(shì)的情況下，需要旅游地產(chǎn)在自我營(yíng)造的旅游氛圍中開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行大型旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流、物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此類地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景觀開(kāi)發(fā)高度融合，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即旅游景觀開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。與旅游景觀開(kāi)發(fā)二位一體的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量，將旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升到一個(gè)新境界。

　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)提升旅游地產(chǎn)新模式

　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)模式是新時(shí)期旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向，主要借助旅游產(chǎn)業(yè)的廣泛引入，建設(shè)一座以旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為主題經(jīng)濟(jì)模式的產(chǎn)業(yè)區(qū)。筆者在天津城市休閑化咨詢中，倡議并提出了濱海旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題公園集群發(fā)展區(qū)、環(huán)城市休閑產(chǎn)業(yè)帶等運(yùn)營(yíng)模式。在大連城市旅游發(fā)展過(guò)程中提出了旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、度假產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的運(yùn)營(yíng)思路，確立了群島、群園的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建體系，并提出了"運(yùn)營(yíng)一體、投資多元、權(quán)屬對(duì)應(yīng)、業(yè)態(tài)規(guī)范"的機(jī)制。

　　巔峰智業(yè)集團(tuán)的旅游地產(chǎn)研究院在杭州城市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中提出了產(chǎn)業(yè)綜合體的旅游發(fā)展模式，在都市旅游產(chǎn)業(yè)西進(jìn)發(fā)展格局中重點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)布局。在寧波城市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中則提出了產(chǎn)業(yè)基地的旅游發(fā)展模式，在提升主題特色旅游產(chǎn)品集聚的同時(shí)，突破都市綜合服務(wù)基地建設(shè)。所有這些都將為城市的休閑化進(jìn)程提供驅(qū)動(dòng)力。

　　目前中國(guó)，新城引入旅游產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，這是旅游產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及新城建設(shè)的需要二者共同決定的。旅游的發(fā)展，可以帶動(dòng)景區(qū)及其周邊地區(qū)城市化現(xiàn)象，包括鄉(xiāng)村城市化和由于旅游資源開(kāi)發(fā)帶來(lái)的度假酒店業(yè)、商業(yè)區(qū)等城市面貌建筑物的大量建設(shè)。

　　其一旅游產(chǎn)業(yè)是新城初建的先導(dǎo)力量。新城發(fā)展旅游業(yè)具備了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)、城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)。主城區(qū)旺盛的旅游需求又帶來(lái)了大量客源，以旅游景區(qū)的構(gòu)建作為新城啟動(dòng)的先導(dǎo)，有利于促進(jìn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善，依托旅游項(xiàng)目開(kāi)展的觀光旅游和商務(wù)旅游為新城帶來(lái)了人氣，同時(shí)也促進(jìn)了旅游外延產(chǎn)業(yè)的集聚，這些都為人口的進(jìn)一步遷移、城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大提供了前提條件。以華僑城為例，主題公園的構(gòu)建，成為了區(qū)域的核心吸引力，極大的帶動(dòng)了商業(yè)、居住地產(chǎn)，逐漸形成配套完善的成熟社區(qū)。

　　其二旅游產(chǎn)業(yè)是鄉(xiāng)村城市化的重要驅(qū)動(dòng)力。由于新城多位于主城郊區(qū)，結(jié)合國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)現(xiàn)狀，新城的建設(shè)帶有濃厚的鄉(xiāng)村城市化色彩。旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)鄉(xiāng)村城市化的驅(qū)動(dòng)力主要來(lái)源于旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)的融合，如觀光農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)的出現(xiàn)改變了農(nóng)民的從業(yè)環(huán)境，由單純的作物種植進(jìn)入到服務(wù)行業(yè)范疇，提高農(nóng)民收入，極大緩解了城鄉(xiāng)差別、城鎮(zhèn)居民收入差別導(dǎo)致的二元結(jié)構(gòu)矛盾，為新城的快速發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定鋪平道路。

　　其三旅游產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。成功的新城應(yīng)該提供滿足于社區(qū)日常的居住、文化、教育、商業(yè)和公眾或私人服務(wù)的需求，形成相對(duì)獨(dú)立的城市社區(qū)，這就要求有合理的產(chǎn)業(yè)配置。在產(chǎn)業(yè)融合的大背景下，旅游業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建中日益凸顯其優(yōu)勢(shì)，旅游業(yè)可以與農(nóng)業(yè)結(jié)合，形成觀光農(nóng)業(yè);與工業(yè)結(jié)合，形成旅游裝備制造業(yè);與商業(yè)結(jié)合，形成旅游商業(yè)，如主題商場(chǎng)、美食及購(gòu)物街區(qū)等;與文化、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，形成演藝、文化體驗(yàn);與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)融合，形成醫(yī)療旅游及養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)等。形成新型外延產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)為新城發(fā)展注入巨大活力，帶來(lái)新城空間化延展、規(guī)模化擴(kuò)張及城市生活方式的提供。

　　旅游小城鎮(zhèn)發(fā)展旅游地產(chǎn)新模式

　　"旅游小城鎮(zhèn)"的開(kāi)發(fā)核心在于不僅僅要注重解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，同時(shí)要關(guān)注小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)和吸引力與消費(fèi)力的提升。所以，小城鎮(zhèn)的建設(shè)與發(fā)展，主導(dǎo)思路應(yīng)該是提高消費(fèi)能力和吸引消費(fèi)的能力。關(guān)鍵在于要挖掘這個(gè)小城鎮(zhèn)的歷史文化遺產(chǎn)，張揚(yáng)這個(gè)小城鎮(zhèn)獨(dú)具特色的自然風(fēng)貌，扶持這個(gè)小城鎮(zhèn)幾千年來(lái)賴以生存發(fā)展的特色產(chǎn)業(yè)，如手工業(yè)、餐飲業(yè)等。

　　發(fā)展旅游小鎮(zhèn)，可以增加新的就業(yè)崗位，為農(nóng)村富余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動(dòng)農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入、提高農(nóng)民生活水平。

　　旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)主要?jiǎng)恿χ唬瑢⒙糜涡℃?zhèn)開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合起來(lái)，是能夠形成政府資金來(lái)源和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成的關(guān)鍵。一方面，小城鎮(zhèn)的建設(shè)，國(guó)家給予了大量的資金及土地等政策支持措施，特別是，小城鎮(zhèn)的土地，不僅僅為國(guó)有土地開(kāi)發(fā)，還為集體土地流轉(zhuǎn)開(kāi)了口子，是一個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口;另一方面，小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)價(jià)格非常低，本地居民購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣，但旅游地產(chǎn)，則意味著巨大的商機(jī)──因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的賣家，不是本地居民，而是全國(guó)各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。

　　開(kāi)發(fā)商以低價(jià)獲取的小鎮(zhèn)土地為依托，面向全國(guó)乃至國(guó)際銷售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè)，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展要素，要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略;要設(shè)計(jì)旅游吸引力動(dòng)力機(jī)制，即小鎮(zhèn)的吸引力是什么;要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局;要整合小鎮(zhèn)的旅游資源，策劃具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目;要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃，打造旅游小鎮(zhèn)的景觀吸引力與休閑度假環(huán)境;設(shè)計(jì)政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運(yùn)作模式。

　　將

旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合起來(lái)，在大理古城、麗江古城、陽(yáng)朔西街、鳳凰古城等地，已經(jīng)得到實(shí)踐，并走在了全國(guó)旅游地產(chǎn)的前列。大規(guī)模、高水準(zhǔn)的旅游啟動(dòng)使區(qū)域具備完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，而且資訊商貿(mào)發(fā)達(dá)，很快成為區(qū)域內(nèi)最佳的人居社區(qū)和商貿(mào)辦公中心，以此為發(fā)展核心，向外輻射逐漸擴(kuò)散到與旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等相關(guān)的產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售和服務(wù)、形成一套完整的綜合產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)附加值，以城鄉(xiāng)互動(dòng)休閑體系構(gòu)建起中國(guó)式的旅游小城鎮(zhèn)。

　　鄉(xiāng)村旅游綜合體開(kāi)創(chuàng)旅游地產(chǎn)新模式

　　從20**年提出新農(nóng)村建設(shè)戰(zhàn)略方針到如今，大江南北涌現(xiàn)了許許多多的典型和模式。其中以旅游為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)的鄉(xiāng)村旅游綜合體最為普遍，其存在原因主要有戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個(gè)層面。

　　從戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)：一是借勢(shì)旅游順應(yīng)國(guó)家發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。未來(lái)十年是國(guó)家發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，中央把轉(zhuǎn)變發(fā)展方式確定為工作的主線。從國(guó)家戰(zhàn)略的角度來(lái)看，在這個(gè)歷史轉(zhuǎn)折時(shí)期，著力推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變需要一系列的新突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰(zhàn)略性，面臨新的歷史性選擇，能夠也應(yīng)該成為國(guó)家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要切入點(diǎn)和突破口;二是發(fā)展經(jīng)濟(jì)形成以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)。新農(nóng)村建設(shè)首先必須發(fā)展經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恰恰需要打破農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)。旅游產(chǎn)業(yè)橫貫一、二、三產(chǎn)業(yè)，是各個(gè)產(chǎn)業(yè)的膠合劑，旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)是新時(shí)期新農(nóng)村建設(shè)的重要手段;三是平衡三方實(shí)現(xiàn)農(nóng)民致富、政府滿意、投資商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益，才是企業(yè)發(fā)展的根本所在。幫助農(nóng)民增收、創(chuàng)收，改善生活方式;為政府高起點(diǎn)，大手筆實(shí)施科學(xué)化的新農(nóng)村建設(shè)，貫徹落實(shí)相關(guān)政策方針，爭(zhēng)創(chuàng)新農(nóng)村建設(shè)示范工程。

　　從戰(zhàn)術(shù)上來(lái)說(shuō)：一是選好區(qū)位拿大地塊，最好實(shí)施整個(gè)村一級(jí)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。房企只有拿到大的地塊，并距離中心城區(qū)一個(gè)半小時(shí)車程之內(nèi)。才能借助目標(biāo)房產(chǎn)的區(qū)位、交通等方面的優(yōu)勢(shì)，有系統(tǒng)地開(kāi)發(fā)內(nèi)部生態(tài)完整的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)才能在拆遷安置之余取得預(yù)期收益。二是村容村貌建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合。以旅游的視角，審視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、商貿(mào)農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)耕地資源集約化利用、多元化經(jīng)營(yíng)、建立產(chǎn)銷通道;實(shí)施村容村貌整治，以旅游配套設(shè)施的要求進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，并引導(dǎo)農(nóng)民經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)、民俗等，促使部分農(nóng)民融入旅游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。三是旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居所型地產(chǎn)結(jié)合。根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的旅游資源品質(zhì)屬性和未來(lái)旅游發(fā)展藍(lán)圖構(gòu)想，科學(xué)配比旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居住型地產(chǎn)。本文所指的旅游服務(wù)型地產(chǎn)是指旅游酒店、農(nóng)莊、度假村、商業(yè)購(gòu)物設(shè)施等。居所型地產(chǎn)是指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)，包括居住小區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店等;最后，還需要匯聚多方智慧全方位高起點(diǎn)規(guī)劃。以旅游為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)涉及旅游產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多方領(lǐng)域。

篇2：旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)陷阱

　　旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的“陷阱”

　　董瑩/《住宅與房地產(chǎn)》/20**年05期

　　一邊廂，是住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在嚴(yán)酷的政策打壓下步履維艱，開(kāi)發(fā)商紛紛在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域?qū)で笸黄疲灰贿厧侵袊?guó)高凈值人群數(shù)量的迅速增長(zhǎng)，同時(shí)將“旅游”作為他們最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。供給和需求的雙重井噴繪成了國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的繁華景象。然而，物極必反，水滿則溢，歷來(lái)百舸爭(zhēng)流，滔滔奔騰之時(shí)，難免泥沙俱下，良莠不分，待到波濤褪去，風(fēng)平浪靜，只有經(jīng)歷住時(shí)間和品質(zhì)檢驗(yàn)的優(yōu)秀者方得發(fā)展壯大，而隨波逐流粗制濫造的必然要付出慘痛的代價(jià)。當(dāng)前，在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，一些跟風(fēng)之作已經(jīng)嘗到了低水平開(kāi)發(fā)的苦果，市場(chǎng)中也不乏令人扼腕嘆息的反面案例。前事不忘，后事之師，在此筆者總結(jié)幾個(gè)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的“陷阱”，以資借鑒。

　　“陷阱一”：急功近利

　　對(duì)于享受過(guò)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展帶來(lái)的巨大利益的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，依賴資源而非能力即可獲取高額利潤(rùn)的思維仍然普遍存在，曾經(jīng)，只要能調(diào)動(dòng)土地和資金，就能賺快錢(qián)，賺大錢(qián)，這著實(shí)慣壞了一大批開(kāi)發(fā)商。這些開(kāi)發(fā)商由于種種因素轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，運(yùn)作思路往往難以轉(zhuǎn)變，以運(yùn)作住宅項(xiàng)目的思路運(yùn)作旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，難免急功近利，希望通過(guò)快速開(kāi)發(fā)，快速銷售的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式回收啟動(dòng)資金。但是，旅游地產(chǎn)之所以稱之為旅游地產(chǎn)，其核心就是滿足旅游休閑功能和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的平衡，以旅游休閑度假功能的完善來(lái)帶動(dòng)消費(fèi)者對(duì)地產(chǎn)的需求。沒(méi)有旅游休閑功能的滿足，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)亦是皮之不存毛將焉附。在這一點(diǎn)上旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)同出一轍，地產(chǎn)的價(jià)值依附于其功能性，而這種功能的培育需要時(shí)間，需要精細(xì)化、專業(yè)化的運(yùn)作，過(guò)于急功近利，希望在一些功能并不完善的區(qū)域蓋出房子快速賣掉賺錢(qián)，往往事與愿違，即使暫時(shí)性的因概念炒作或者搭市場(chǎng)的東風(fēng)賣掉，也往往會(huì)造就一些人氣冷清的“鬼城”、“荒城”，致使社會(huì)資源浪費(fèi)。

　　解決之道——高瞻遠(yuǎn)矚，長(zhǎng)短平衡

　　站得高才能看得遠(yuǎn)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作，必然不可能是游擊戰(zhàn)，可以取巧，但很難投機(jī)。短平快不適合一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，必須做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，也必然要以打持久戰(zhàn)的思路協(xié)調(diào)好經(jīng)營(yíng)旅游休閑產(chǎn)品與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售獲利之間的平衡。

　　應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，短期的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售是保障一個(gè)大項(xiàng)目現(xiàn)金流的手段，是一個(gè)完整體系中的一環(huán)，絕不能本末倒置以銷售房產(chǎn)作為唯一目的。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的目的和核心在于旅游休閑產(chǎn)業(yè)的打造，以產(chǎn)業(yè)的成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體、持續(xù)發(fā)展。

　　這就要求旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在前期規(guī)劃和策劃的階段，從長(zhǎng)期化和可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，系統(tǒng)的與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、交通、產(chǎn)業(yè)等方面進(jìn)行對(duì)接，完成一個(gè)系統(tǒng)工程。

　　也要求旅游地產(chǎn)項(xiàng)目平衡短期收益和長(zhǎng)期收益的比例，過(guò)于強(qiáng)調(diào)短期收益會(huì)后續(xù)乏力，造成諸多遺留問(wèn)題，給區(qū)域發(fā)展造成沉重的負(fù)擔(dān)，而過(guò)于強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期收益往往會(huì)令項(xiàng)目捉襟見(jiàn)肘，甚至由于現(xiàn)金流的巨大缺口而難以為繼。這里，發(fā)展較為成熟的INTRAWEST的經(jīng)驗(yàn)可資借鑒，INTRAWEST平衡各類業(yè)務(wù)比例，長(zhǎng)中短線結(jié)合，在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，旅游與度假服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為三大利潤(rùn)來(lái)源有效互補(bǔ)，發(fā)揮作用。通過(guò)產(chǎn)業(yè)輪次的發(fā)展和良好開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化和長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。其中旅游與度假服務(wù)增長(zhǎng)穩(wěn)健，資產(chǎn)管理服務(wù)能夠提供穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流，這些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的收益可以熨平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)明顯的波動(dòng)性，到后期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益約占百分之三十，這種優(yōu)良的投資組合保證了旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和盈利模式的長(zhǎng)短平衡，優(yōu)化組合。

　　“陷阱二”：邯鄲學(xué)步

　　目前的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，創(chuàng)新不足。市場(chǎng)上充斥著人云亦云的跟風(fēng)之作，對(duì)于自然景觀和人文景觀價(jià)值的挖掘往往淺嘗輒止，多有低水平的重復(fù)，鮮有個(gè)性化差異化的產(chǎn)品。以海南旅游市場(chǎng)為例，20**年建設(shè)國(guó)際旅游島規(guī)劃催熱了海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科、中信、雅居樂(lè)、富力、魯能、華潤(rùn)等開(kāi)發(fā)商扎堆海南，大盤(pán)頻出，然而，無(wú)論是哪家開(kāi)發(fā)商的“杰作”，濱海資源主題嚴(yán)重同一化，甚至在濱海主題上也鮮有突破，千人一面，個(gè)性不足。如果說(shuō)第一個(gè)吃螃蟹的人還可以享受藍(lán)海戰(zhàn)略帶來(lái)的巨大紅利的話，跟風(fēng)者只能分一杯羹，而在過(guò)剩階段仍然前赴后繼的模仿，就只能是邯鄲學(xué)步，不僅沒(méi)有超越，反而丟掉了自身本身的特色。

　　解決之道——主題突出，別出心裁

　　同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)容易將旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作拖入惡性競(jìng)爭(zhēng)的泥潭，因此，突出鮮明的主題，既可以成為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的靈魂和主線，也是其制勝的法寶。如果能夠結(jié)合資源優(yōu)勢(shì)，充分挖掘和發(fā)揮先天條件，別出心裁，那么，離成功也就不遠(yuǎn)了。

　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的主題塑造，最核心的是順勢(shì)而為，深度挖掘和發(fā)揮延伸既有資源的價(jià)值。在資源價(jià)值高的區(qū)域，借景開(kāi)發(fā)，例如海南諸多主打?yàn)I海主題的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。而更聰明的做法是先借景后造景，如觀瀾湖高爾夫，擁有較好的人文資源，首先借山地來(lái)開(kāi)發(fā)，再以高爾夫運(yùn)動(dòng)為驅(qū)動(dòng)，造“運(yùn)動(dòng)景”。如北美的INTRAWEST，充分發(fā)揮優(yōu)質(zhì)自然資源的價(jià)值，幾乎全部控制了北美可開(kāi)發(fā)的山區(qū)度假區(qū)土地供應(yīng)，完善配套，運(yùn)作CLUB。對(duì)于本身資源價(jià)值并不高的區(qū)域，就更需要發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的智慧，造景開(kāi)發(fā)，這方面不乏成功案例，如宋城集團(tuán)，在自然資源一般而人文資源較好的情況下，依托特有的歷史文化底蘊(yùn)，以歷史文化演藝和休博園為突破，借題發(fā)揮。即使自然資源和人文資源均一般，也并非就判了“死刑”，同樣可以通過(guò)造景打造特色鮮明吸引眼球的主題，如迪拜NAKHEEL，通過(guò)明星炒作，打造頂級(jí)配套營(yíng)造眼球效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了突破性創(chuàng)新，再如為業(yè)內(nèi)津津樂(lè)道的華僑城，在自然資源和人文資源均無(wú)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域建設(shè)主題公園，以主題公園的運(yùn)營(yíng)極具人氣，構(gòu)造旅游資源，帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　由此可見(jiàn)，旅游主題的塑造，不能因循守舊，需別出心裁打造特色，結(jié)合差異化特征探索個(gè)性化開(kāi)發(fā)策略，也不能一味標(biāo)新立異，需要充分結(jié)合自身資源稟賦。但應(yīng)當(dāng)注意的是，對(duì)于成功經(jīng)驗(yàn)的照搬和簡(jiǎn)單的模式復(fù)制很難再次取得成功，例如目前國(guó)內(nèi)的主題公園行業(yè)面臨著普遍的困境，甚至出現(xiàn)了杭州未來(lái)世界主題公園休園的案例，究其原因，主要是對(duì)成功經(jīng)驗(yàn)的照搬缺乏個(gè)性化的創(chuàng)新，不能滿足新時(shí)代客戶的需求，所謂“彼之蜜糖，我之砒霜”，旅游地產(chǎn)的主題塑造，一定是個(gè)性化的，不存在具有普遍適用性的“成功模式”。

　　“陷阱三”：青黃不接

　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往周期很長(zhǎng)，涉及到酒店、度假村、住宅、旅游設(shè)施、休閑配套等多種業(yè)態(tài)形式，有的投資回收期較短，但大多數(shù)投資回收期很長(zhǎng)，如何應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)周期中，尤其是初期的資金壓力，避免“青黃不接”情況的出現(xiàn)，是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

　　除了資金方面的壓力，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)性的復(fù)雜工程，積聚人氣、帶熱區(qū)域需要準(zhǔn)確的把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)，宣傳造勢(shì)與開(kāi)發(fā)建設(shè)在時(shí)間軸上的配合要天衣無(wú)縫，相得益彰。對(duì)于進(jìn)度的把握，太緊容易犧牲品質(zhì)，太松容易發(fā)生斷檔。

　　解決之道——合理分期，交錯(cuò)開(kāi)發(fā)

　　對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大盤(pán)運(yùn)作，

應(yīng)合理分期，交錯(cuò)開(kāi)發(fā)。應(yīng)依據(jù)旅游休閑的輪次產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，通過(guò)不同業(yè)態(tài)分期、并行和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在不同時(shí)間點(diǎn)實(shí)現(xiàn)各業(yè)態(tài)的相互補(bǔ)充和促進(jìn)發(fā)展格局，把握“培育期”、“成長(zhǎng)期”、“成熟期”各階段的特點(diǎn)，形成“配套帶動(dòng)、地產(chǎn)升值”的螺旋式上升發(fā)展的過(guò)程，使資金、資源合理運(yùn)用。

　　例如香港愉景灣的開(kāi)發(fā)分期，在1983-20**近20年的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，優(yōu)劣地塊交錯(cuò)開(kāi)發(fā)，持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)和出售型物業(yè)互動(dòng)開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)同步進(jìn)行，大盤(pán)持續(xù)發(fā)力。香港愉景灣在開(kāi)發(fā)初期先做美食廣場(chǎng)、沙灘、愉景廣場(chǎng)、巴士站、康樂(lè)會(huì)等基礎(chǔ)設(shè)施，使區(qū)域旅游休閑資源初具雛形，同步開(kāi)發(fā)洋房別墅等；在*后又進(jìn)一步發(fā)展學(xué)校、消防局、警崗等配套設(shè)施，強(qiáng)化宜居性，同步開(kāi)發(fā)高層住宅，迅速提升區(qū)域人氣；96年后做街道碼頭、汽車渡輪碼頭、游艇會(huì)、直升機(jī)場(chǎng)等高端配套，同時(shí)開(kāi)發(fā)別墅等高端住宅，獲取較高利潤(rùn)，回收多年耕耘結(jié)出的碩果，至此完成“造城運(yùn)動(dòng)”。

　　結(jié)合香港愉景灣的案例，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的合理分期，可參照以下策略：先業(yè)后城，先做熟做好旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)，再開(kāi)發(fā)住宅，先旅游再休閑后地產(chǎn)。例如華僑城和宋城，都是先發(fā)展旅游設(shè)施，將原本冷清的區(qū)域做熱，再進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售。

　　其次，先低后高，就開(kāi)發(fā)物業(yè)的檔次來(lái)說(shuō)，高端物業(yè)在區(qū)域配套成熟、有了一定名氣的開(kāi)發(fā)后期做，利于打出品牌，市場(chǎng)接受度高。例如華僑城和宋城是先做中端住宅，再做高端住宅的。鳳凰城亦是先做第二居所，再做旅游設(shè)施，最后才是高端第一居所的開(kāi)發(fā)。

　　“陷阱四”：?jiǎn)未颡?dú)斗

　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)整合的過(guò)程，除了傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)發(fā)展，其較之于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，與地方政府在區(qū)域發(fā)展上有更大的利益共同點(diǎn)和更廣泛深入的合作，涉及到的運(yùn)營(yíng)商也更多，更專業(yè)，需要調(diào)動(dòng)旅行社、媒體等專業(yè)資源，甚至需要經(jīng)營(yíng)一些俱樂(lè)部等。在這種情勢(shì)下，對(duì)資源整合能力的要求更高。在這一點(diǎn)上與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有類似之處，和開(kāi)發(fā)相比，經(jīng)營(yíng)顯得更加重要，而商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和休閑配套的經(jīng)營(yíng)需要更強(qiáng)的專業(yè)性，并且有長(zhǎng)期性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，單打獨(dú)斗顯然是無(wú)法發(fā)揮旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值的。

　　解決之道——借力打力，資源整合

　　首先，需要協(xié)調(diào)好與政府的共榮共生關(guān)系，地方政府的著眼點(diǎn)在于區(qū)域價(jià)值的提升和旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大局觀，全局觀，不能協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通、文化等方方面面的問(wèn)題，一個(gè)旅游項(xiàng)目也很難取得促進(jìn)區(qū)域增值的成績(jī)。例如香港興業(yè)集團(tuán)與香港政府的共贏，開(kāi)發(fā)商通過(guò)建設(shè)體驗(yàn)設(shè)施、教育和醫(yī)療等生活配套，提升了區(qū)域形象和價(jià)值，符合政府提升形象和實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的意愿，使得愉景灣一躍成為香港的名片，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商和政府的合作共贏。

　　其次，需要協(xié)調(diào)好與金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期合作關(guān)系，雖然旅游地產(chǎn)一般情況下土地成本比較低，但是資金投入大，回收期長(zhǎng)，必須有長(zhǎng)期的資金支持，要與金融機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，同時(shí)積極探索地產(chǎn)金融，把不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)榻鹑谫Y產(chǎn)，緩解資金壓力。例如興業(yè)集團(tuán)部分持有愉景灣物業(yè)，引入戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)合開(kāi)發(fā)，共同經(jīng)營(yíng)灣區(qū)配套，減緩了資金壓力。

　　再次，需要協(xié)調(diào)好與各專業(yè)機(jī)構(gòu)，如設(shè)計(jì)院、萬(wàn)豪等經(jīng)營(yíng)管理公司、俱樂(lè)部、旅行社等的關(guān)系，尤其是對(duì)于目前大多數(shù)從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要想在短期內(nèi)快速建立專業(yè)運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)的能力，必須充分借助外力，高水平整合各種專業(yè)力量。例如興業(yè)集團(tuán)擁有愉景灣的有關(guān)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的50%權(quán)益，保證能夠有效的對(duì)運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商進(jìn)行整合，借助運(yùn)營(yíng)商的強(qiáng)勢(shì)品牌和影響力，最大程度的介入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

　　由此可見(jiàn)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非一朝一夕之功，難有立竿見(jiàn)影之效，要想做好旅游地產(chǎn)，必然要投入大量的精力和時(shí)間，提升自身的專業(yè)度和運(yùn)作能力。然而其實(shí)說(shuō)起來(lái)也是很簡(jiǎn)單的道理，歸根結(jié)底是要有做精品，做長(zhǎng)線的良好心態(tài)，耐得住寂寞，守得住操守，吃得透市場(chǎng)，就必然能規(guī)避種種陷阱，取得最終的成功。

篇3：淺說(shuō)健康養(yǎng)生旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　淺說(shuō)健康與養(yǎng)生旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　旅游市場(chǎng)從單一的觀光旅游發(fā)展到今天的休閑旅游，將來(lái)的發(fā)展方向是度假旅游和養(yǎng)生養(yǎng)老旅游。

　　旅游產(chǎn)業(yè)從單純的旅游業(yè)發(fā)展到與地產(chǎn)業(yè)嫁接，成為休閑度假酒店業(yè)新產(chǎn)業(yè)；即將與房產(chǎn)業(yè)嫁接，從短期休閑度假勝地成為第二、第三長(zhǎng)期居住的目的地。

　　隨之而來(lái)的是全國(guó)各地旅游地產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)后的差異化競(jìng)爭(zhēng)，各個(gè)個(gè)性化的旅游地產(chǎn)象雨后春筍、小荷尖尖，應(yīng)運(yùn)而生、蓬勃發(fā)展。

　　這個(gè)差異化、個(gè)性化的特點(diǎn)就是具有唯一性的主題，旅游地產(chǎn)有了主題就如同有了靈魂、有了神氣、有了靈氣、有了點(diǎn)睛、有了文化、有了流芳、有了傳承。

　　是故旅游地產(chǎn)的主題建設(shè)，顯得尤為重要。

　　旅游業(yè)，是無(wú)污染、無(wú)煙產(chǎn)業(yè)，也是連接工業(yè)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的綠色消費(fèi)產(chǎn)業(yè)。發(fā)展旅游業(yè)，是富民興邦的新手段。中國(guó)未來(lái)的發(fā)展，就業(yè)仍舊是大問(wèn)題。而旅游作為最具發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，其帶動(dòng)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)非常龐大，幾乎涉及了所有的消費(fèi)領(lǐng)域，在中國(guó)進(jìn)入消費(fèi)大時(shí)代的今天，旅游的發(fā)展不僅能夠帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，更能夠有效解決城市的就業(yè)問(wèn)題，帶動(dòng)全民致富。

　　房地產(chǎn)業(yè)，從城市運(yùn)營(yíng)的石屎建設(shè)到鄉(xiāng)村休閑的新農(nóng)村建設(shè)，是必然發(fā)展趨勢(shì)。突圍城市，走向農(nóng)村，發(fā)展旅游房地產(chǎn)根據(jù)地，是未來(lái)老年社會(huì)的必然發(fā)展。

　　健康與養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，方興未艾，是未來(lái)新興產(chǎn)業(yè)。在看病難、看病貴的當(dāng)今社會(huì)，健康保障，預(yù)防保健，健康長(zhǎng)壽，養(yǎng)生養(yǎng)老，是目前極為重視的問(wèn)題，也是未來(lái)的極為關(guān)注的社會(huì)新興衍生產(chǎn)業(yè)。因此，及早預(yù)留解決問(wèn)題的管線，及早埋下解決問(wèn)題的地雷，不怕將來(lái)紛至沓來(lái)的棘手難題大軍。

　　不同時(shí)代的旅游地產(chǎn)有不同需求，即將來(lái)臨的主題旅游地產(chǎn)時(shí)代呼喚全新的健康與養(yǎng)生旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品！

　　健康與養(yǎng)生旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)：

　　首先應(yīng)該把握健康與養(yǎng)生靈魂。沒(méi)有靈魂就沒(méi)有靈氣和精髓，健康與養(yǎng)生的元素始終貫穿在旅游房地產(chǎn)的全部過(guò)程和結(jié)果。

　　其次應(yīng)該把握健康與養(yǎng)生文化和生態(tài)要點(diǎn)。沒(méi)有文化的旅游是盲游，沒(méi)有旅游的文化是僵化；

　　其次應(yīng)該具備高度、廣度、深度和新度。只有從“四度”的層面上將健康與養(yǎng)生旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)揮得淋漓盡致，在市場(chǎng)上才具備獨(dú)有的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。

　　其次總體設(shè)計(jì)需要遵從“三因制宜”。即因人、因地、因時(shí)制宜。同時(shí)，產(chǎn)品定位還應(yīng)該遵從“三從理論”，既從全球旅游發(fā)展中找規(guī)律；從全國(guó)旅游和區(qū)域旅游中找坐標(biāo)；從地方文化和產(chǎn)品本身的資源稟賦找方向，三者融會(huì)貫通，才能打造符合現(xiàn)代主題旅游房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)需要和消費(fèi)者需要的產(chǎn)品。

　　其次要把握健康養(yǎng)生業(yè)與旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)三者復(fù)合的交叉亮點(diǎn)。沒(méi)有亮點(diǎn)的復(fù)合產(chǎn)品，是三個(gè)單一產(chǎn)品的簡(jiǎn)單疊加，而不是融為一體的新復(fù)合。

　　健康與養(yǎng)生旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)要點(diǎn)：

　　首先是“五劃”。依次為謀劃、策劃、規(guī)劃、計(jì)劃和籌劃。沒(méi)有謀劃的的策劃或者規(guī)劃，都將有失偏頗，也就無(wú)法策劃或者規(guī)劃出唯一性、權(quán)威性和排他性的健康與養(yǎng)生旅游地產(chǎn)產(chǎn)品；沒(méi)用策劃的規(guī)劃是魂不附體，沒(méi)法計(jì)劃，所有宏圖偉業(yè)都將成一紙空文。沒(méi)有健康與養(yǎng)生主題策劃的謀劃，無(wú)法規(guī)劃和計(jì)劃，也無(wú)法進(jìn)入籌劃階段，也就是說(shuō)沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)論證的策劃是無(wú)法落地的謀劃，無(wú)法實(shí)施兌現(xiàn)的空劃。

　　謀劃作為健康與養(yǎng)生旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一步，是對(duì)健康、旅游與地產(chǎn)資源進(jìn)行政策、行政、市場(chǎng)、投資、運(yùn)作包括后期的經(jīng)營(yíng)管理等方面做一個(gè)初步的運(yùn)籌，判斷分析是否可行，有了一個(gè)初步的思路之后，還不能直接找規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行規(guī)劃，主題旅游地產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)行為，還需要進(jìn)行一番科學(xué)的策劃才行。

　　策劃作為開(kāi)發(fā)流程的第二步，也是關(guān)鍵的一步，是找出健康與養(yǎng)生之魂，是指路的一步，從行業(yè)市場(chǎng)、行業(yè)發(fā)展規(guī)律和消費(fèi)層面探索產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品定位和發(fā)展，尤其是對(duì)謀劃階段的成果進(jìn)行深思熟慮的市場(chǎng)論證的重要一步。

　　在精心策劃之后再進(jìn)行規(guī)劃工作，就不會(huì)如沒(méi)頭的蒼蠅找不到方向了。就不會(huì)只有空間觀念而缺乏市場(chǎng)導(dǎo)向了，就具備了更好的可操作性，就可以避免許多規(guī)劃“紙上畫(huà)畫(huà)，墻上掛掛”落不了地的不幸宿命了。

　　計(jì)劃作為實(shí)施的一步，也是保障謀劃、策劃和規(guī)劃構(gòu)想的宏偉藍(lán)圖得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵一步。大戰(zhàn)略，需要長(zhǎng)計(jì)劃，短安排，需要分階段，有步驟的去完成，一口吃不成個(gè)胖子，每一個(gè)計(jì)劃的成功實(shí)施就是這個(gè)健康與養(yǎng)生旅游地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略堅(jiān)實(shí)的階梯。

　　接下來(lái)是籌劃，運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃沒(méi)有專業(yè)的人士籌建是不行的，旅游接待、酒店服務(wù)、地產(chǎn)營(yíng)銷、物業(yè)管理、健康養(yǎng)生專業(yè)服務(wù)等等，均是屬于高素質(zhì)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。專業(yè)的人做專業(yè)的事，落實(shí)計(jì)劃需要誠(chéng)聘和整合優(yōu)秀的專才，尤其是需要不可多得的多重學(xué)科復(fù)合型的創(chuàng)新型人才。

　　科學(xué)的流程是行業(yè)發(fā)展的前提和保障，“五劃”流程，就是分別解決從思想到執(zhí)行的各個(gè)階段性步驟的問(wèn)題，有效避免了旅游地產(chǎn)的亂開(kāi)發(fā)和資源的浪費(fèi)。