淺談商業(yè)物業(yè)的招商
商業(yè)項(xiàng)目環(huán)環(huán)相扣的一個(gè)環(huán)節(jié)就是招商，眾多的開(kāi)放商雖然對(duì)招商非常重視但尚屬門(mén)外，只是簡(jiǎn)單的一些理解，對(duì)招商工作的認(rèn)識(shí)非常膚淺，對(duì)于未經(jīng)營(yíng)過(guò)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商而言需要專(zhuān)業(yè)的人員專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)去運(yùn)作是上策。
招商工作有些關(guān)鍵需要注意的方面：
一是客戶資源。很多開(kāi)發(fā)商及其接觸的代理公司都在強(qiáng)調(diào)自己的客戶資源如何豐富，實(shí)際上客戶資源也要分兩個(gè)情況，第一是當(dāng)?shù)厣虘糍Y源，這種類(lèi)型的資源屬于社會(huì)資源，資源來(lái)得容易，第二種資源是外來(lái)或外地商戶資源，這種資源網(wǎng)絡(luò)的形成是需要一定的時(shí)間及一定成本所積累的。所謂的龐大客戶資源不靠有效的整合手段方法只是忽悠自己的一句空話。
二是商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念，設(shè)計(jì)的商家經(jīng)營(yíng)方案。這方面在招商和客戶的交流中也是很關(guān)鍵重要的，商戶每年都有一定的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，每一個(gè)商戶都有自己的選址要求，尤其是一些大型的商戶，他們的選址要求非常的苛刻，不但對(duì)項(xiàng)目的定位有一定的要求，另外對(duì)其硬件要求如商鋪的形狀、層高、樓板承重等等都有一定的限制。另外對(duì)周邊人口的數(shù)量、周邊人口的消費(fèi)力、周邊人口的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)觀念、收入來(lái)源、性別及年齡的比例、交通便捷度等等都有一定的指標(biāo)要求均要滿足。對(duì)開(kāi)發(fā)商整體的運(yùn)營(yíng)思路也是重要的參考。
開(kāi)發(fā)商的招商中心所分擔(dān)的工作也有相當(dāng)重要的幾方面：
一是尋找適合在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的商戶；一味的宣傳及加大招商力度沒(méi)有考慮周全整體的系統(tǒng)性招商只有一種結(jié)果，除非自己認(rèn)為瘦死的駱駝比馬大。
二是為商戶設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)方案，說(shuō)明項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念，兩者的關(guān)系也是環(huán)環(huán)相扣的，哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)加大招商的成本導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)重的問(wèn)題。
優(yōu)秀的招商團(tuán)隊(duì)會(huì)在整個(gè)招商過(guò)程中兼顧開(kāi)發(fā)商和商戶商戶利益，從多重?fù)Q位思考中設(shè)計(jì)招商政策，結(jié)合兩者的需求為切入點(diǎn)進(jìn)行招商，這樣才對(duì)今后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)起到良好的作用。
篇2：商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問(wèn)題
商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問(wèn)題
商業(yè)物業(yè)包括各類(lèi)商業(yè)廣場(chǎng)及SHOPPING MALL等，由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全，每年公共設(shè)施能源費(fèi)的消耗大都在數(shù)百萬(wàn)元乃至數(shù)千萬(wàn)元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個(gè)重要組成部分，運(yùn)行期間水電費(fèi)的消耗頗巨，控制其運(yùn)行成本，并有效地處理實(shí)際管理中遇到的各類(lèi)問(wèn)題，是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)不可或缺的重要環(huán)節(jié)，特別是對(duì)多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，尤為突出。
筆者根據(jù)對(duì)江蘇省首家SHOPPING MALL四年多的管理實(shí)踐，對(duì)中央空調(diào)運(yùn)行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。
一、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用
中央空調(diào)系統(tǒng)，由于管道多，覆蓋面積大，運(yùn)行成本亦較高。在對(duì)商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)主要考慮以上因素：
1、用電成本（P1、K1、P2）
主機(jī)（P1、K1）
根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機(jī)數(shù)量、用電功率、營(yíng)運(yùn)時(shí)間、使用周期、用電價(jià)格等，對(duì)一年中夏冬二季的運(yùn)行成本進(jìn)行計(jì)算，然后按一年12個(gè)月進(jìn)行平均，得出每個(gè)月的平均電費(fèi)P1。
在實(shí)際操作過(guò)程中，由于主機(jī)并非滿負(fù)荷運(yùn)行，故根據(jù)具體情況，在計(jì)算中要考慮其負(fù)荷系數(shù)K1，K1≈0.6~0.9。
輔機(jī)（P2）
此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機(jī)組、各類(lèi)風(fēng)機(jī)盤(pán)管等。可根據(jù)實(shí)際不同的類(lèi)型、數(shù)量和功率，進(jìn)行估算。需注意的是因季節(jié)的不同，在制冷和供暖時(shí)，輔機(jī)的數(shù)量和類(lèi)型亦有所不同。
2、用水成本（P3）
中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水，開(kāi)放式冷卻塔的日常消耗用水，應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實(shí)際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。
3、用汽成本（P4）
對(duì)于以蒸汽為能源的溴化鋰機(jī)組，除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外，還要考慮用汽費(fèi)用。根據(jù)每臺(tái)主機(jī)每小時(shí)耗汽量、每天運(yùn)行時(shí)間、蒸汽單價(jià)、每年空調(diào)運(yùn)行的天數(shù)等，計(jì)算出每月的平均蒸汽費(fèi)用。
4、管道損耗（K2）
冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過(guò)程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗，以管道損耗系數(shù)K2表示，K2≈1.02~1.05。
5、預(yù)溫?fù)p耗（K3）
因管道內(nèi)外溫度差異，冷暖氣在輸送過(guò)程中，在管道內(nèi)要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的預(yù)熱或預(yù)冷后，才能達(dá)到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過(guò)程中的能量損失，可用預(yù)溫?fù)p耗系數(shù)K3表示，K3≈1.05~1.08。
夏季預(yù)溫時(shí)間隨管道長(zhǎng)短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預(yù)溫時(shí)間較夏季短。
6、變損線損（K4）
廣場(chǎng)內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔(dān)，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調(diào)系統(tǒng)，該項(xiàng)損耗可在其用電成本中，取變損系數(shù)K4≈1.01~1.03加以考慮。
7、電價(jià)差異（K5、K6）
在估算上述用電成本中，注意各地動(dòng)力用電和照明用電的電價(jià)差異，動(dòng)力用電比照明用電通常約低15%左右，故應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際電價(jià)對(duì)之進(jìn)行計(jì)算。
另外，白天用電高峰時(shí)期與夜間低谷時(shí)期電價(jià)也不同，在計(jì)算中，應(yīng)根據(jù)用電的不同時(shí)間段加以區(qū)分，在此白天和夜間的電價(jià)分別以K5、K6表示。
8、周期變化
由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季，同時(shí)冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時(shí)間和耗能量亦有區(qū)別。長(zhǎng)江中下游地區(qū)，通常一年中除三、四月份和十一月份不開(kāi)空調(diào)外，其他月份每月耗能量均不同，因此計(jì)算中央空調(diào)運(yùn)行成本時(shí)，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價(jià)格向業(yè)主收取費(fèi)用較為合適。
9、成本匯總（P）
以P表示空調(diào)運(yùn)行總成本，則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本可表示如下：
P=K2K3K4（K5+K6）．（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）
二、季節(jié)和溫度變化的影響
在長(zhǎng)江中下游地區(qū)（其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行修正），夏季空調(diào)供應(yīng)時(shí)間平均為五個(gè)多月，冬季約四個(gè)多月，根據(jù)總建筑面積達(dá)7萬(wàn)m2的揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)四年來(lái)的實(shí)際統(tǒng)計(jì)資料，如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價(jià)格定為單位1，則全年不同月份，不同季節(jié)空調(diào)所耗費(fèi)用的不同比例詳見(jiàn)圖1。
由圖1可見(jiàn)，中央空調(diào)的能源耗費(fèi)高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行成本下半年的支出大于上半年。
三、公攤空調(diào)費(fèi)
對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)，無(wú)須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費(fèi)用，但對(duì)于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場(chǎng)而言，計(jì)算公攤空調(diào)費(fèi)用則是一項(xiàng)不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開(kāi)的公共部分設(shè)有隔墻，但由于冷暖氣的流動(dòng)和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會(huì)達(dá)到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比，故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計(jì)算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內(nèi)中庭、公共用房等）占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例，并由此初步確定公攤空調(diào)費(fèi)的大小。此處系用容積比例法，對(duì)公攤空調(diào)費(fèi)用的估算作一探討。
1、氣體的不均勻影響
由于冷暖空氣性質(zhì)的差異，存有暖升冷降的情況，同時(shí)由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計(jì)算公共部位冷暖氣容積時(shí)，應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數(shù)K表示：K≈0.75~0.95。
2、計(jì)算步驟
①首先依據(jù)施工竣工圖，并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，對(duì)存有變化之處，做好記錄，對(duì)實(shí)際容積進(jìn)行修正，作為數(shù)字統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)。
②把修正過(guò)的實(shí)際數(shù)據(jù)填入表1中。
③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費(fèi)估算
a、業(yè)主自用空調(diào)費(fèi)用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔
∑V/（∑V+K*∑G)〕 （2）
b、物業(yè)公攤空調(diào)費(fèi)用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）
④使用實(shí)例
時(shí)代廣場(chǎng)五樓由某娛樂(lè)公司經(jīng)營(yíng)，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施，故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝，室內(nèi)空調(diào)費(fèi)用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對(duì)于公攤空調(diào)費(fèi)用問(wèn)題，業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該交，但要求管理公司作出合理的收費(fèi)依據(jù)，在我們將上述計(jì)算過(guò)程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后，業(yè)主愉快接受了該項(xiàng)費(fèi)用。
四、延時(shí)空調(diào)費(fèi)
延時(shí)空調(diào)費(fèi)指在正常的營(yíng)業(yè)時(shí)間之外，按部分業(yè)主或使用人的要求，另外開(kāi)啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。
延時(shí)空調(diào)費(fèi)在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi)，使用較為頻繁，如揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)因業(yè)態(tài)多，經(jīng)營(yíng)主題不同，在商場(chǎng)打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。
延時(shí)空調(diào)費(fèi)的計(jì)算，除根據(jù)實(shí)際開(kāi)機(jī)時(shí)間的長(zhǎng)短，按第一部分所述內(nèi)容逐一計(jì)算空調(diào)成本外，還需考慮加班人員的加班費(fèi)用，即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請(qǐng)使用延時(shí)空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實(shí)際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和，計(jì)算延時(shí)空調(diào)費(fèi)成本，由申請(qǐng)供應(yīng)延時(shí)空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔(dān)。由于單獨(dú)開(kāi)機(jī)成本較高，如果業(yè)主較少或使用面積不大，則費(fèi)用相對(duì)較高。
五、小結(jié)
根據(jù)四年多的工作實(shí)踐，對(duì)商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個(gè)問(wèn)題，小結(jié)如下：
1、對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言，計(jì)算中央空調(diào)的運(yùn)行成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作，由于商業(yè)物業(yè)面積大，能源費(fèi)用運(yùn)行成本高，如對(duì)成本估算不足或?qū)κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有誤，則對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)收支平衡會(huì)帶來(lái)顛覆性的嚴(yán)重后果，故應(yīng)引起各級(jí)管理人員高度重視。
2、對(duì)于多產(chǎn)權(quán)，多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，由于業(yè)主眾多，各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間差異較大，且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同，故計(jì)算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費(fèi)用，是理順收費(fèi)工作的一個(gè)不可或缺的重要工作。
3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中，延時(shí)空調(diào)費(fèi)的出現(xiàn)是一種常見(jiàn)的情況，由于前期建設(shè)和后期招商的變化，以及不同業(yè)態(tài)對(duì)中央空調(diào)的需求不同，導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行成本增加，也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計(jì)并定位引進(jìn)商家，或是在商家入駐后，根據(jù)具體情況對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行局部改造。從節(jié)省能源的角度計(jì)，應(yīng)盡量避免長(zhǎng)期延時(shí)使用空調(diào)。
4、中央空調(diào)費(fèi)的支出，在一年中起伏較大，夏季達(dá)到高峰，下半年的該項(xiàng)支出比上半年約增加30%～50%，為便于搞好成本控制和收費(fèi)工作，在全年應(yīng)按月均價(jià)收費(fèi)，年終決算。
顧客是業(yè)主的上帝，公共部位的空調(diào)是供顧客享用，其成本則由業(yè)主共攤，此點(diǎn)業(yè)主已達(dá)成共識(shí)。公攤空調(diào)的近似計(jì)算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調(diào)費(fèi)的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)和不同商家的實(shí)際情況和具體問(wèn)題，分別進(jìn)行核算。同時(shí)，在商業(yè)物業(yè)內(nèi)，由于中央空調(diào)在使用過(guò)程中，存有多種損耗，因此個(gè)別商家如在室內(nèi)安裝空調(diào)計(jì)量?jī)x，并根據(jù)表計(jì)數(shù)量單獨(dú)繳納空調(diào)使用費(fèi)是不合適的，整個(gè)廣場(chǎng)應(yīng)統(tǒng)一計(jì)算，按比例共攤，否則加大了其他業(yè)主的公攤成本。
篇3：商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目租賃合同
商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目租賃合同
出租方(甲方)：聯(lián)系電話：
地址：
承租方（乙方）：聯(lián)系電話：
地址：
一、出租物業(yè)座落于,總計(jì)建筑面積平方米。租賃用途為 商業(yè) 之使用。
二、租賃期限：從年月日至年月日止；甲方同意年月日至年月日止為乙方裝修期，免收租金。
三、租金水平：第一年每月租金為人民幣元整（計(jì)元）；第二年起每年租金水平在前年度租金水平的基礎(chǔ)上遞增10%。
四、付款方式：乙方應(yīng)于年月日前向甲方交付第一筆租金元整（計(jì)元）；之后房屋租金每叁個(gè)月支付一次，每次乙方應(yīng)提前日向甲方一次性足額支付。
五、稅費(fèi)承擔(dān)：乙方同意自行承擔(dān)因本次租賃行為產(chǎn)生的任何稅費(fèi)。
六、押金：合同簽訂之日，乙方向甲方交付元整（計(jì)元）作為押金，雙方履行合同期滿，且乙方交清租賃期間應(yīng)交的一切費(fèi)用后，甲方應(yīng)將押金無(wú)息退還乙方。
七、在租賃期間：乙方應(yīng)負(fù)責(zé)交付□水、電費(fèi)□煤氣費(fèi)□電話費(fèi)□寬帶費(fèi) □物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。（√或×）
八、租賃期間如有拖欠租金或其他費(fèi)用的，每天按拖欠部分的2%加收滯納金；拖欠租金或其他費(fèi)用達(dá)半個(gè)月以上的，甲方有權(quán)提前解除合同，收回房屋，并有權(quán)要求乙方支付其所欠租金、其他費(fèi)用及滯納金。
九、乙方對(duì)房屋的使用：
1、乙方應(yīng)服從小區(qū)物業(yè)管理制度，接受小區(qū)物業(yè)管理單位的管理。乙方進(jìn)行戶外廣告及公用通道廣告布置時(shí)，還應(yīng)取得甲方許可；乙方應(yīng)保持租賃房屋周邊環(huán)境清潔,并不得制造影響居住區(qū)的噪音。
2、乙方將房屋用于營(yíng)業(yè)的，應(yīng)及時(shí)辦理工商登記，并將營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件交付甲方；乙方不得利用該房屋進(jìn)行非法活動(dòng)。
3、乙方不得將房屋轉(zhuǎn)租或用作其他用途。
4、租賃期間，乙方應(yīng)愛(ài)惜室內(nèi)一切設(shè)備，如因故意或過(guò)失造成該出租房屋及配套設(shè)施損壞，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)房屋原狀，并賠償由此造成的經(jīng)濟(jì)損失，乙方認(rèn)為需要裝修該房屋時(shí)，須取得甲方書(shū)面同意后方可自行改裝，但不可損壞原有的建筑結(jié)構(gòu)，乙方在交還房屋時(shí)應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀。
十、如乙方需續(xù)租，必須提前半個(gè)月與甲方協(xié)商；在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。租賃期滿或解除合同的，乙方應(yīng)于租賃期滿或合同解除后3日將房屋歸還甲方；若逾期，甲方有權(quán)自行接收房屋，房屋內(nèi)的物品視為廢棄物，甲方有權(quán)自行處理。
十一、租賃期間，甲方需將房屋出售給他人的，乙方在此聲明放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；因抵押貸款導(dǎo)致該房屋被強(qiáng)制拍賣(mài)致使本合同提前終止的，乙方不再要求甲方承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，在乙方結(jié)清相關(guān)費(fèi)用的基礎(chǔ)上甲方及時(shí)將押金返還乙方。
十二、違約責(zé)任及合同解除：
1、違約責(zé)任：雙方均應(yīng)按本合同的規(guī)定履行義務(wù)，一方違約的，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，并按給對(duì)方造成的實(shí)際損失賠償，但本合同另有規(guī)定的除外。
2、乙方擅自改變房屋用途或用作非法用途、擅自將房屋轉(zhuǎn)租的，或者乙方存在不服從小區(qū)物業(yè)管理及其他違約行為在合理期限內(nèi)仍未解決的，甲方有權(quán)單方解除合同；因前述情形及合同規(guī)定的其他乙方違約情形致使甲方單方解除本合同的，甲方有權(quán)要求乙方按個(gè)月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。
3、在雙方無(wú)其他違約行為的前提下，一方要求解除合同時(shí)，須提前天通知對(duì)方，并按個(gè)月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。
十三、本合同若有未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決，另擬訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。
十四、本合同自簽訂之日起生效，本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份。
十五、簽約之日：水噸；電度；煤氣。
十六、備注
甲方（簽章）乙方（簽章）
簽約日期：年月日