去年我在某小區(qū)買了一套房屋,最近發(fā)現(xiàn)小區(qū)的電梯內(nèi)、樓頂上,甚至外墻上都掛起了商業(yè)廣告牌,其中有一塊巨大的廣告就在我的屋頂上。我向物業(yè)管理公司業(yè)主能否獲得些收益,物業(yè)管理公司說這是物業(yè)自己的事情,和業(yè)主無關。我想知道小區(qū)內(nèi)做廣告的收益應該歸誰?吳先生

　　< 律師分析<

　　近年來廣告公司盯上了小區(qū)這塊風水寶地,許多小區(qū)的電梯內(nèi)、樓頂上和建筑物的外墻上一夜之間冒出了各種各樣的廣告牌。在不給業(yè)主帶來過多干擾的情況下,利用公共設施適當做點廣告,既可以增加小區(qū)業(yè)主的收入也可以豐富社區(qū)文化生活。然而,這些廣告收入到底流向何處很少有人問津。 根據(jù)相關法律的規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　小區(qū)的電梯、樓頂和建筑物外墻屬于共有部分,全體業(yè)主是其所有人,根據(jù)“誰所有、誰受益”的原則,利用電梯、樓頂和建筑物外墻做廣告,廣告收入應歸全體業(yè)主共有,而物業(yè)管理公司是小區(qū)業(yè)主的委托代理人,只不過是代替小區(qū)業(yè)主行使物權中的收益權。因此,物業(yè)管理公司在給小區(qū)公共設施帶入廣告前,應當先與業(yè)主委員會商量,對裝什么樣的廣告、裝在什么地方合適、廣告收入多少、如何開支等問題取得共識。同時,必須獲得業(yè)主委員會的委托。對這些廣告收入的處理一般情況下可以投入到小區(qū)管理費用和小區(qū)物業(yè)維修資金中,或者由業(yè)主大會根據(jù)業(yè)主的實際需要進行處理。

　　綜上所述,利用小區(qū)共用部位做廣告的收益并非與業(yè)主無關。吳先生可以向業(yè)主委員會反映情況,由業(yè)主委員會出面與物業(yè)管理公司協(xié)調(diào),以維護全體業(yè)主的合法權益。

篇2：房地產(chǎn)企業(yè)多視角跟蹤收益 保障目標可控可落地

　　房地產(chǎn)企業(yè)多視角跟蹤收益，保障目標可控可落地

　　TOP50 的A 集團近來出現(xiàn)分期和項目收益無法達成的問題，過程跟蹤和預警也跟不上，投資者十分不滿。通過統(tǒng)一各數(shù)據(jù)口徑，將原來獨立的三個目標收益考核指標統(tǒng)一歸集，真正實現(xiàn)“多視角”的收益跟蹤。

　　房地產(chǎn)企業(yè)每年都會根據(jù)宏觀政策和市場變化來調(diào)整項目開發(fā)節(jié)奏，保證公司整體經(jīng)營業(yè)績達成。但是，項目拿地投資階段確定的項目收入、成本、利潤等收益指標，到項目結束時卻經(jīng)常無法達成甚至虧損。作為全國綜合實力排名TOP50 的A 集團，通過完善信息化，在三級計劃管理的基礎上構建出“多視角”的收益跟蹤體系，實現(xiàn)公司年度業(yè)績和項目目標雙贏。

　　目標：生產(chǎn)、銷售和結轉(zhuǎn)環(huán)環(huán)相扣保收益

　　A 集團希望通過三級計劃管理將項目收益層層分解，實現(xiàn)房企生產(chǎn)、銷售和結轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的環(huán)環(huán)相扣、緊密咬合，最終支撐彈性經(jīng)營計劃的落地。

　　1. 項目計劃視角——收益目標“層層分解”保延續(xù)

　　土地成交確認1 個月內(nèi)，組建項目團隊時簽訂《項目責任計劃》，延續(xù)投資測算項目收益(凈利潤、融資IRR)，作為開發(fā)團隊考核控制基線。防止投資團隊和開發(fā)團隊交接脫節(jié)，啟動階段目標執(zhí)行偏差。

　　項目總體規(guī)劃方案獲批14 日內(nèi)，組織各職能部門刷新《項目投資測算》規(guī)劃指標，根據(jù)最新市場情況編制《項目總體開發(fā)計劃》。總體計劃項目收益審批時不能低于投資測算項目收益，特殊原因必須集團總裁特批。

　　單個分期規(guī)劃方案獲批14 日內(nèi)，再次組織各職能部門拆分《總體計劃》規(guī)劃指標，編制單個分期的《項目分期開發(fā)計劃》。單個分期收益審批時不能低于總體計劃項目收益，如單個分期公建分攤較多利潤較低，必須說明其他分期分攤情況，指明單個分期損失補償來源。

　　2. 年度計劃視角——年度預算“切片組裝”更合理

　　每年12 月編制下一年公司年度預算時，首先刷新所有在建項目《分期計劃》，然后提取《分期計劃》中下一年預算計劃，按照地區(qū)公司為單位整合上報集團運營部審批。如所有項目合計無法滿足集團戰(zhàn)略目標，集團運營部挑選個別潛力項目下發(fā)年度調(diào)整目標。由地區(qū)公司按照新目標調(diào)整《分期計劃》，改變原定開發(fā)節(jié)奏，提前開工或開盤以滿足集團戰(zhàn)略目標需要。

　　3. 多級獎金機制——逐層遞增強激勵

　　每年12 月回顧上一年度預算達成情況，集團面向達標地區(qū)公司和項目經(jīng)理頒發(fā)年度獎金。于此同時，完成《分期計劃》、《總體計劃》既定考核指標的項目團隊，頒發(fā)分期獎金、項目獎金。一般分期獎金是年度獎金的2-3倍，項目獎金是分期獎金的3 倍以上。

　　困惑：無法做到及時的過程跟蹤和預警

　　經(jīng)過幾年業(yè)務實踐，A 集團年度預算基本可以達成，但分期收益和項目收益大多無法達成。投資者對收益下滑表示不滿，集團管理層責令集團運營部加強過程跟蹤和預警，按月進行上報分析，避免項目后期損失無法挽回。但集團運營部表示只能半年度上報一次，且只能分析重點項目。主要有三點原因：

　　首先是組織權責不清晰，運營部由組織者變成數(shù)據(jù)收集人，部門之間職責不清。收益指標編制過程偏理想化，執(zhí)行過程職能部門強調(diào)自身困難，運營部門無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

　　其次是管理工具不完善，E*cel無法準確實現(xiàn)項目、分期、年度收益目標的層層分級，過程跟蹤工作量大、周期長、數(shù)據(jù)關聯(lián)性差、審批風險高。

　　最后是數(shù)據(jù)口徑不統(tǒng)一，執(zhí)行過程跟蹤人工收集數(shù)據(jù)，沒有與現(xiàn)有ERP系統(tǒng)數(shù)據(jù)連通，數(shù)據(jù)質(zhì)量與采集周期無法滿足要求。

　　解決：打通ERP，保證跟蹤數(shù)據(jù)及時準確

　　通過重新梳理業(yè)務框架流程，統(tǒng)一各業(yè)務條線數(shù)據(jù)口徑，將原來獨立的三個目標收益考核指標，歸集到項目分期維度統(tǒng)一編制刷新;通過軟件平臺實現(xiàn)分期收益累加形成項目收益，分期收益切分形成年度預算;更為重要的是打通現(xiàn)有ERP 業(yè)務系統(tǒng)，實現(xiàn)執(zhí)行數(shù)據(jù)自動抓取匯總，保證跟蹤數(shù)據(jù)及時準確。

　　1. 統(tǒng)一項目名稱、規(guī)劃指標，防止標準打架

　　從項目投資立項開始，由集團運營部管理發(fā)布項目名稱(工程名、推廣名、樓棟名)，以及各種規(guī)劃指標(占地面積、建筑面積、可售面積)。ERP 業(yè)務子系統(tǒng)項目數(shù)據(jù)全部引自主數(shù)

　　據(jù)平臺，杜絕自建自管、標準失真。

　　2. 分期輻射總體、年度，提高目標決策精度

　　《項目總體計劃》拆分成每個分期分別編制收益指標，最后累計出項目目標收益進行審批;《項目分期計劃》編制時直接引用《總體計劃》分期內(nèi)容，形成分期目標收益;待建分期結合《項目分期計劃》累計出項目動態(tài)收益。集團決策層可以根據(jù)項目動態(tài)收益，判斷《項目分期計劃》目標收益是否滿足整體開發(fā)目標，避免分期目標收益過低影響項目目標收益達成。

　　3. 打通業(yè)務條線，提升及時性、準確性

　　設定責任矩陣，明確上報標準和周期。所有內(nèi)容都明確到具體部門人員，如銷售收入相關套數(shù)、面積、金額，按月提取CRM 銷售系統(tǒng)簽約合同信息。針對當日簽約、當日退定、當日換房等業(yè)務口徑進行說明，規(guī)定最遲上報時間和考核要求。從集團管理需要出發(fā)，推動業(yè)務執(zhí)行的合規(guī)性和數(shù)據(jù)上報的及時性，反向提升原有業(yè)務系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計質(zhì)量。

　　4. 建立運營會議卡片，直擊核心問題

　　優(yōu)化原有會議報表，明確各級運營會議參會人員、職責、會前輸入成果，形成體系化會議卡片。運營部完成執(zhí)行數(shù)據(jù)提取匯總后，由DSS 軟件平臺進行清洗加工，直接上會進行趨勢分析展示。參會人員只需針對結果說明原因和改進意見即可，減少會議上爭論數(shù)據(jù)的時間，極大提升運營會議工作效率。

篇3：廈門市征收房屋租賃收益金的暫行辦法(1999年)

　　廈門市人民政府

　　頒布日期:1999.3.5

　　實施日期:1999.3.5

　　廈府(1999)綜031號

　　第一條 為了加強廈門市房屋租賃管理,規(guī)范房屋租賃市場行為,防止國有資產(chǎn)流失,促進房屋租賃市場的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《廈門市城鎮(zhèn)房屋管理條例》和《廈門市房屋租賃管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,結合廈門市實際,制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱房屋租賃是指:

　　一、出租劃撥土地使用權的地上房屋,即房屋所有權人出租劃撥土地使用權的地上房屋,包括按房改政策購買的房改房和經(jīng)濟適用房(解困房、解危房、安居房等)。

　　二、轉(zhuǎn)租公有房屋,即承租人在租賃期限內(nèi),征得出租人的書面同意,將承租市土地房產(chǎn)管理局經(jīng)管的或行政、企事業(yè)單位屬財政投入資金購建的公有非住宅房屋的部分或全部進行轉(zhuǎn)租,以及將承租的公有非住宅房屋的全部或部分使用權與他人合作、合資、聯(lián)營(含承包經(jīng)營)。公有住宅不得轉(zhuǎn)租。

　　第三條 有房屋租賃行為并取得租賃收入的單位和個人,應當依照本辦法繳納房屋租賃收益金。

　　第四條 房屋租賃收益金包括土地收益金和轉(zhuǎn)租收益金。出租劃撥土地使用權的地上房屋應繳納土地收益金;轉(zhuǎn)租公有房屋的應繳納轉(zhuǎn)租收益金。

　　第五條 房屋租賃收益金一律按建筑面積計征。

　　第六條 租賃收益金的征收標準由市土地房產(chǎn)管理部門、市物價部門、財政部門根據(jù)房屋用途、地段環(huán)境等因素,分等定級確定(具體見附表一、附表二),并根據(jù)廈門市租賃市場的租金價格變動情況,適時予以調(diào)整。

　　在同一路段,同一用途中,征收部門可根據(jù)市場租金的行情,在征收標準范圍內(nèi)確定征收標準的下限或上限。

　　第七條 房屋租賃收益金由征收部門按月征收。

　　第八條 對有房屋租賃收益的國家政策性扶持企業(yè)、虧損企業(yè)、民政救濟對象、下崗職工,繳納租賃收益金確有困難的,酌情準予減免。減免辦法另文規(guī)定。

　　第九條 房屋租賃收益金由土地房產(chǎn)管理部門負責征收。征收的房屋租賃收益金全額上繳市財政

　　,納入預算管理;征收部門因征管業(yè)務所需正常經(jīng)費(來自:m.dewk.cn),由市財政局統(tǒng)籌安排。

　　第十條 房屋租賃收益人應當在租賃行為發(fā)生后的15日內(nèi)向房屋所在地土地房產(chǎn)管理部門申報繳納房屋租賃收益金。具體繳納收益金的時限,由征收部門確定。

　　第十一條 房屋租賃收益金的征收一律使用市財政局印制的廈門市房屋租賃收益金專用票據(jù)。

　　第十二條 違反本辦法,不按時繳納租賃收益金的,由征收部門責令其補交土地收益金外,每逾期一日,加收應交租賃收益金千分之三的滯納金。

　　第十三條 承租人違反本辦法,擅自轉(zhuǎn)租房屋的,其轉(zhuǎn)租行為無效,由租賃主管部門沒收其違法所得,并處以違法所得一至五倍的罰款。

　　第十四條 出租或轉(zhuǎn)租的房屋在租賃期間因各種原因停止租賃關系,出租方和轉(zhuǎn)租方須在十五日內(nèi)報告市土地房產(chǎn)管理部門,經(jīng)市土地房產(chǎn)管理部門審查屬實,方可停交房屋租賃收益金,土地房產(chǎn)管理部門應在五個工作日內(nèi)作出明確的答復。逾期不報的,視為租賃行為未終止,征收部門可向其繼續(xù)征收房屋租賃收益金。

　　第十五條 行政事業(yè)單位出租房屋已繳納國有資產(chǎn)占用費的,不再繳納房屋租賃收益金。

　　第十六條 租賃收益金的征收部門可依據(jù)本暫行辦法,結合廈門實際情況制定具體的實施操作辦法。

　　第十七條 同安區(qū)房屋租賃收益金的征收,由同安區(qū)人民政府根據(jù)本區(qū)的實際情況,參照本暫行辦法另行制定征收辦法和征收標準。

　　第十八條 本暫行辦法由市土地房產(chǎn)管理局、市財政局、市物價局負責解釋。

　　第十九條 本暫行辦法從市政府批準之日起施行。