[案情回放]

　　20**年3月,李某與甲物業管理公司簽訂了物業服務合同。甲公司在小區進行物業管理過程中,先后制定了《小區入住須知》、《小區管理規定》、《門衛崗位責任制》、《關于加強車輛安全管理的通知》等規章制度,并在小區內公布。《小區管理規定》要求小區內住戶每年向甲公司交納物業管理費200元,由甲公司負責對小區內的公共設施養護、安全防范措施等方面提供服務。李某按時交納了物業費用。6月24日,李某下午開車從單位到自家樓下,下車時沒有拔下車鑰匙,然后匆忙上6樓家中取東西。等到下樓時,李某發現自己的汽車已不在停放地點,便立即報案,但公安機關一直未破案。6月27日,李某起訴至人民法院,請求法院判令甲公司賠償經濟損失。

　　[法院判決]

　　法院經審理后認為,物業公司收取的費用中無汽車保管費的項目,雙方之間也不存在保管合同關系;李某下車時未拔車鑰匙致使車輛丟失,其存在重大過失,自己應當承擔損失,遂判令駁回其訴訟請求。

　　[案件評析]

　　本案的焦點是物業管理公司對小區住戶停放在小區內的汽車是否負有保管義務。

　　一、 李某與物業公司之間是否存在保管合同關系?

　　首先應當先明確何為保管合同,所謂保管合同是指保管人保管寄存人交付的保管物,并返還該物的合同。保管合同屬于實踐性合同,保管合同自保管物交付時成立,寄存人向保管人交付保管物的,保管人應當給付保管憑證。

　　具體到本案中,首先李某與物業公司之間并未就汽車保管事宜達成任何約定。李某僅與物業公司簽訂了物業服務合同,該合同中沒有汽車保管的相關條款,除此之外雙方也沒有就汽車保管達成補充協議。其次李某并未將汽車交付于物業公司實際占有,所以保管合同無法成立。物業公司也未向李某出具取車放驗憑證,也同樣不符合保管合同的實踐性特征。所以本案中雙方并不存在保管合同關系。

　　二、 物業公司在沒有保管合同約定的情況下,是否負有為李某保管車輛的義務?

　　李某沒有特別約請物業公司保管被竊車輛,其每年所交納的200元物業管理費系綜合服務費,在費用構成中并無汽車保管費的項目。而汽車保管亦不屬于物業公司正常的物業管理公共性服務范圍。那么物業公司對業主的車輛失竊,沒有任何責任嗎?我們知道物業公司對物業管理區域內業主的人身、財產安全負有安全防范工作的職責,當發生違反有關治安、環保等方面法律、法規的行為時,物業公司應當及時采取措施制止該行為,同時應當向有關行政管理部門報告并做好協助工作。所以對于業主汽車的失竊,如果物業公司沒有履行上述職責,物業公司將難辭其咎。但在本案中李某下車時沒有拔下車鑰匙,是導致失竊的直接原因,這也超出了物業公司安全防范義務的范圍,物業公司不能對所有車輛核對車主身份與駕駛員身份一致,因此,李某車輛丟失的責任不能歸到物業公司。

　　綜上所述,本案中物業公司已對小區進行了日常管理,履行了管理職責,且沒有約定、法定的為業主保管車輛的義務,所以物業公司對失竊車輛不承擔任何責任;李某本身疏于對車輛的管理,因此失竊的后果由其自己承擔。

　　[法條鏈接]

　　《中華人民共和國物業管理條例》第四十六條 “對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。”

　　第四十七條 “物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。”

　　擊水律師事務所:蘇文輝、柴忠蔚

篇2：物管案例：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦

　　物管案例：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦

　　近日某商業大廈內的客戶轎車丟失。當時客戶進入大廈時大廈停車場的車輛管理員對該車輛進行了發卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責車輛的保管請各位車主自行保管！）。該客戶現因車輛丟失向物業管理公司要求索賠，但是物業管理公司拒絕賠償，于是雙方發生激烈爭執。

　　[案例分析]

　　本案例爭論的焦點是物業管理公司提供停車位構成的是“停車位有償使用合同關系”還是“保管合同關系”。物業管理公司拒絕賠償，就要證明其與客戶僅是“僅是停車位有償使用合同關系，那么需要在其經營范圍、收費標準、對外明示及物業管理合同中提供相應的證據。

　　本案例物業管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種“停車位有償使用合同關系，這在寫有“本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責車輛的保管請各位車主自行保管！” 的停車卡上已經表明，事實上，停車位本身并未造成車輛滅失，車輛的滅失也不是因為停車秩序造成的，所以物業管理公司提供停車服務不是保管合同關系，物業管理公司沒有對車輛進出進行檢驗的義務。如果物業管理公司停車場值班人員發現有人盜竊車輛而不及時制止、告知車主或報警，應是一種重大過失行為，但本案例中并不存在這一事實。所以，物業管理公司不應進行賠償。

　　[解決方法]

　　本案例中物業管理公司應據理力爭，堅持不予賠償的主張。具體做法上，可想向客戶陳述上述理由，協商解決。但如果客戶仍固執己見，要求物業管理公司提供賠償，那么物業管理公司就應用法律手段保護自己，準備好所需各類證據，到人民法院提請訴訟，主張人民法院保護自己的合法權益。

　　[相關法規政策]

　　1．《停車場管理規定》

　　1．小區停車場實行日夜24小時值班制度，由保安值班員負責管理。

　　2．本停車場只對本轄區內的業主、本公司的職員及前來轄區參觀的客人開放。

　　3．車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，在規定位置上停放整體、有序。

　　4．停放時應與周圍車輛保持適當距離，鎖好車門后，調好防盜系統。

　　5．停放時要注意周圍的人員、車輛及公共部位、設施設備的安全。

　　6．車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離。

　　7．停車場不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其他危險品的車。

　　8．管理人員值班期間應認真負責，熱情服務，隨時察看車輛的情況，對車主的合理要求應給予滿足。

　　9．管理人員交接班時應辦理交接手續，核對停車場車輛與登記記錄相符，并簽字交接。

　　10．遵從秩序，文明禮讓。

　　2．《車輛管理工作標準 》

　　1. 道路線型、斷面與整個住宅區建筑群體布置相協調；

　　2. 車行道通至每幢住宅樓單元入口處；

　　3. 外來車輛未經許可，不可進入轄區；

　　4. 進入物業轄區內車輛，均服從物業公司管理；

　　5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入轄區；

　　6. 駛入轄區內車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現象發生（救護車、警車、救火車除外）；

　　7. 轄區內所有車輛均納入物業公司管理范圍，作到一車一證、一證一位、車證齊全，見證放車；

　　8. 車輛管理員禮貌待人、熱情周到；

　　9. 車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、房號、車位；

　　10. 車輛管理員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現象發生時，10分鐘內通知車主；

　　11. 停車場內無貨物堆積、道路阻塞現象；

　　12. 停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；

　　13. 停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；

　　14. 停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；

　　15. 轄區內交通事故年發生率不超過2%，丟失事故發生率為0%；

　　16. 地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離50米以上；

　　17. 臨時停放車輛收費率100%；

　　18. 每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；

　　19. 外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。

　　3．《停車場(庫)管理規定》

　　1.目的

　　確保停車場(庫)內的設備、設施和停放車輛的安全,保證車場(庫)內整齊有序。

　　2.范圍

　　適用于理工科技大廈停車場(庫)。

　　3.職責

　　3.1 交通班負責指揮車場(庫)內的車輛整齊停放、存放、監護和并在《 值班日志》、《停車庫車輛進出登記表》和《B2車庫停車證登記表》上做好記錄。

　　3.2 交通班長和警衛班長負責車場管理、監督、指導。

　　4.程序

　　4.1 停車場(庫)管理

　　4.1.1 停車場(庫)設保安崗,工作時間為停車場8:00-17:00,停車庫7:30-19:00。

　　4.1.2大廈內所有客戶的機動車輛必須在保安部登記備案。

　　4.2 停車庫

　　4.2.1 當有車輛駛入地下車庫時,值班人員應迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上,并提醒司機關鎖好車門、窗,并將車內貴重物品隨身帶走.無車輛停放許可證的車輛不得停放在車位上。

　　4.2.2 每隔半小時或臨時詳細檢查車輛的車況,發現漏水、漏油、未關好車門、窗、未上鎖等現象及時處理并通知車主。

　　4.2.3 嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,并報告班長及時處理,避免交通意外事故發生。

　　4.2.4 禁止司機(車主)用消防水源洗車,經勸阻不聽者按有關規定處理。

　　4.2.5 車輛出庫時,仔細核對出庫之車和駕駛員(車主),有疑問時,應立即到車擋面前向司機敬禮,再有禮貌盤問。

　　A.若是車主的親友,和車主聯系認可,并有駕駛證方可放行。

　　B.若盤問時發現有問題,應立即扣留車輛,并及時通知班長和巡邏保安,機警地做好應急準備,以防不法分子盜車行兇。

　　4.2.6 當發現無關人員或可疑人員到車庫時,保安崗應按如下程序進行處理。

　　A.當車庫發現無關人員時,保安崗應勸導其離開車庫,對于不聽從勸導的人員應立即通知交通班長及警衛班長,前往處理。

　　B.當停車庫發現可疑人員時,保安崗應急時前往對可疑人員進行查問,同時用對講機通知交通班長,由其他警隊人員及時巡視檢查停車所有車輛,有 無丟標志,車輛有無損傷,車門、車窗、后備箱有無撬痕.如未發現問題, 可把可疑人員放行。當發現可疑物品及車輛有損時,應立即送交保安部進行處理,并進行事件的記錄。

　　4.3 地面停車場

　　4.3.1 指揮進入車輛慢行,按規定行駛方向行駛,停放車輛位置適當,使車場車輛停放整齊。

　　4.3.2指揮開出車輛按規定方向行駛,慢行開出停車場。

　　4.3.3 隨時巡檢地面車輛情況,發現門、窗未關好,有漏油、漏水,刮蹭現象應及時通知車主,并做好記錄。

　　4.3.4 夜間應對停放在大廈停車場內的車輛進行登記,以保證車輛的安全狀況。

　　4.3.5 留意進入大廈車場的車輛情況,對帶有危險品車輛,禁止進入車場。

　　4.3.6 如有特殊情況及時上報有關部門。

　　5.監督執行

　　保安部經理。

　　4．《自行車樓的管理規定》

　　1.目的

　　為保證自行車樓的安全秩序,保證車輛的擺放規范、合理,保證客戶存放車輛的安全、完好,特制定本規定。

　　2.范圍

　　適用于理工大廈自行車樓的管理。

　　3.職責

　　3.1 保安部警衛隊負責自行車樓安全的管理。

　　3.2 保安內勤負責發放存車牌,并在《自行車牌發放登記表》上做好記錄。

　　3.3 保安部經理負責監督、檢查。

　　4.程序

　　4.1 客戶需存放自行車時,到保安部領取自行車牌,保安內勤在《自行車牌發放登記表》上做好記錄,并收取押金10元。

　　4.2 自行車存車牌分大小兩種,大牌由客戶保存,可固定在車上,存車時將車存至于指定區域.小牌交值勤保安員,掛于值班室內自行車牌的懸掛板上。

　　4.3 值勤保安員負責指揮、擺放自行車車輛,做到整齊劃一、存取方便。

　　4.4 客戶存車后保安員負責將同號小牌交于顧客,以備取車之用。

　　4.5 客戶取車時必須將相應號碼的小牌交與保安員,方可取車。

　　4.6 值勤保安員負責、監督禁止將無自行車牌照的車輛存入自行車棚。

　　5.監督執行

　　保安部經理監督執行。

篇3：物管案例：亂停車的訪客蠻不講理怎么辦

　　物管案例：亂停車的訪客蠻不講理怎么辦

　　一個雙休日，一輛外來的掛著武警牌照的白色寶馬車停在某大廈地下車庫進出通道的擋車器前，要求存車去見樓上的一位業主。車庫保安員禮貌地上前告知，這里都是私家車位，不能停放外來車輛。車主轉而又要求打開車擋，說到車庫調頭后就走。誰知他進了車庫，并沒有要走的意思。保安員再次前去，委婉地勸其另尋就近的停車場，車主竟勃然變色，破口大罵。

　　管理處安全主管從辦公室的監視器中發現了這一情況，急忙趕到現場。那么，他應該怎樣處理這件事呢？

　　[案例提示]

　　物業管理公司要求保安員文明執法，絕非是為了一味地遷就業主和用戶，而是要以情動人，以理服人，更好地與業主和用戶溝通，做好管理和服務，保證轄區的良好。對那些不服從物業管理規章制度的無理取鬧者，就要堅持原則，鐵面無私，按照體現多數業主意志的業主公約和反映在各類法規之中的政府授權，大膽地履行自己的管理職能。以維護大多數業主和用戶的利益。

　　[案例分析]

　　在了解了事情經過后，管理處安全主管語氣和緩但態度堅定地對車主說：“如果我們保安員違反了物業優質服務的有關規定，我們一定嚴肅處理，現在看來是您無理取鬧且出口傷人，您應當向受到傷害的我們保安員致歉。”要求其致歉并非為了分出個高低，它的意義在于既是對無理取鬧者進行教育，使之下次不再胡作非為，也是對堅持原則保安員進行安撫，使之下次仍舊恪盡職守。車主見勢不妙，用手機叫來樓上的業主。

　　安全主管扼要地向業主介紹了情況，平素對管理處保安員禮貌周到的服務就有切身感受的業主，見車主還在罵罵咧咧，一切都明白了。她一邊開導車主，一邊說：“你們別與他一般見識，我這里給你們賠禮了”。可見平時文明服務在關鍵時候的重要性。車主自知理虧，怏怏把車開走了。隨后，她又和管理處安全主管一起，安撫吃了委屈但始終彬彬有理的保安員。