物管案例--物業(yè)向全體業(yè)主現(xiàn)金發(fā)放公共收益

　　最近，西城區(qū)朗琴園小區(qū)因向全體業(yè)主發(fā)放公共收益再次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。3年前，該小區(qū)就因采用信托契約管理物業(yè)而被喻為國(guó)內(nèi)第一個(gè)吃螃蟹的物業(yè)。

　　從業(yè)主不滿停車費(fèi)漲價(jià)堵門維權(quán)，到領(lǐng)回自己的公共收益，一個(gè)起步于重重矛盾的小區(qū)究竟如何走向自治？物業(yè)、業(yè)委會(huì)和業(yè)主之間，又經(jīng)歷著怎樣的聯(lián)手和博弈？朗琴園的自治之路又將帶給其他社區(qū)怎樣的鏡鑒？本報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

　　業(yè)主領(lǐng)現(xiàn)金收益紅包

　　4月28日下午4點(diǎn)，西城區(qū)朗琴園物業(yè)辦公室，家住12號(hào)樓的饒女士在同意領(lǐng)取名冊(cè)上簽字，拿到了寫有自己名字和房號(hào)的紅包。紅包內(nèi)裝著自家20**年的公共收益242.14元(按家中面積151平方米算出)，“住了6年了，以前都是交錢，領(lǐng)錢還是第一次。”饒女士高興地說(shuō)。

　　據(jù)了解，該小區(qū)2415戶業(yè)主于20**年開始分批入住。20**年11月20日，小區(qū)業(yè)委會(huì)罷免前期物業(yè)，嘉浩物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)并依據(jù)信托契約制度開始服務(wù)。今年3月份，嘉浩向全體業(yè)主公示公共收益分配建議方案，稱3年來(lái)小區(qū)公共收益已累積568.74萬(wàn)元。20**年，共收取廣告費(fèi)、公共場(chǎng)地使用費(fèi)等75.49萬(wàn)元，扣除17.26萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)成本后尚余58.23萬(wàn)元。根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理信托契約，在保證小區(qū)正常運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金的前提下，物業(yè)采取隔年返還的方式向業(yè)主發(fā)放20**年的公共收益。

　　截至當(dāng)日下午5點(diǎn)，3天時(shí)間已有700多戶業(yè)主從物業(yè)領(lǐng)取了公共收益。“會(huì)接著發(fā)，6月份前全部發(fā)完。”該小區(qū)嘉浩物業(yè)經(jīng)理邢俊霞稱，“看到業(yè)主領(lǐng)錢高興，自己也很激動(dòng)。”

　　多次沖突逼出業(yè)委會(huì)

　　和不少小區(qū)一樣，最初的朗琴園小區(qū)也面臨著開發(fā)商單方面提高停車費(fèi)的麻煩。“地上車位從每月150元提到每小時(shí)2元，地下車位也漲了，并且要一交兩年。”“開發(fā)商、物業(yè)在小區(qū)里想怎么樣就怎么樣。”“推了業(yè)主代表，但多次談判都破裂了。”業(yè)主們紛紛反映，單個(gè)業(yè)主根本沒渠道也沒資格和開發(fā)商及物業(yè)談判。

　　談不攏，業(yè)主們決定聯(lián)合行動(dòng)維權(quán)。20**年3月9日，數(shù)百名業(yè)主開車堵住小區(qū)大門，引發(fā)政府部門介入干預(yù)調(diào)查才散。這就是該小區(qū)歷史中的“堵門”事件。

　　此后的“打井”事件又一次將業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)之間的矛盾推向白熱化。“他們?cè)谠簝?nèi)及附近私自挖了18口深井，為新建商務(wù)樓供水，有6口井距樓房不足20米，大家擔(dān)心樓體塌陷。”后來(lái)成立的小區(qū)業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人欒繼敏稱。據(jù)了解，現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主自發(fā)聚集并阻止工人施工引發(fā)沖突，更有業(yè)主掉進(jìn)井溝。

　　“這些事件促進(jìn)了業(yè)主維權(quán)意識(shí)的覺醒，也讓大家看到只有成立業(yè)主大會(huì)，選舉出業(yè)委會(huì)，我們才有力量和開發(fā)商、物業(yè)抗衡。”欒繼敏稱。

　　20**年4月，朗琴園小區(qū)成立了首屆業(yè)主委員會(huì)。20**年11月4日，業(yè)委會(huì)召開維權(quán)大會(huì)，罷免現(xiàn)行物業(yè)，重新選聘新物業(yè)，推出物業(yè)管理信托契約，并由此走上了起訴開發(fā)商封井、拆除違建小黃樓、抵制地庫(kù)被拍賣等一系列訴訟維權(quán)之路。

　　律師說(shuō)法

　　朗琴園模式促各方參與管理

　　北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生稱，朗琴園小區(qū)的物業(yè)管理模式，是在現(xiàn)有法律框架下設(shè)計(jì)的一次嘗試，其運(yùn)行初步顯示了信托關(guān)系在財(cái)產(chǎn)管理上的優(yōu)越性。

　　朗琴園物業(yè)管理信托模式設(shè)計(jì)之初，是希望通過(guò)信托制度，建立一個(gè)業(yè)主個(gè)體、業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與的制度平臺(tái)，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)，設(shè)立多個(gè)系統(tǒng)啟動(dòng)按鈕，致使小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)不至于因?yàn)槟硞€(gè)沖突出現(xiàn)影響到小區(qū)的運(yùn)作，也就是只要一個(gè)按鈕啟動(dòng)，就能保證物業(yè)管理系統(tǒng)基本運(yùn)作；如果各部分能夠協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，可使小區(qū)物業(yè)管理更富有效率。

　　專家解讀

　　信托契約制在多個(gè)社區(qū)推廣

　　社區(qū)專家、朗琴園業(yè)委會(huì)顧問、物業(yè)管理信托契約設(shè)計(jì)人舒可心稱，目前，該信托契約管理模式已在北京市多家小區(qū)推廣，且依據(jù)各小區(qū)情況有17次重寫。

　　舒可心介紹，目前在我國(guó)主要有兩種物業(yè)管理模式，即酬金制和包干制。兩個(gè)制度中，單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)和物業(yè)公司對(duì)抗，就像螞蟻吃大象，而信托賦予單個(gè)業(yè)主的建議、監(jiān)督、知情權(quán)，其本質(zhì)正是對(duì)酬金制的回歸。

　　信托契約制約束物業(yè)

　　為加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主共有利益，依據(jù)《信托法》和新頒布的《物權(quán)法》，20**年10月，小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)了《朗琴園小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約》，并以此啟動(dòng)了選聘新管家活動(dòng)。“矛盾積累太深太久了，一聽要換物業(yè)，幾乎是一呼百應(yīng)。”業(yè)主陳先生稱。

　　依據(jù)信托契約，委托人為小區(qū)業(yè)主大會(huì)，受托人為物業(yè)公司，受益人為全體業(yè)主，受益人有權(quán)接受受托人提供的服務(wù)，分配信托利益，享有對(duì)受托人管理、服務(wù)的建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)和表決權(quán)。信托契約在物業(yè)費(fèi)的籌集與支付、服務(wù)酬金的支取、公共收益分配及會(huì)計(jì)和審計(jì)等方面，也都作了詳細(xì)的規(guī)劃和確定。

　　信托契約規(guī)定物業(yè)費(fèi)收支單獨(dú)設(shè)立賬目，獨(dú)立核算，須每月向業(yè)委會(huì)及業(yè)主公示上月

財(cái)務(wù)報(bào)告。該契約的核心，是將建議權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)還給了每一位業(yè)主。

　　20**年11月，北京嘉浩物業(yè)公司從10余家競(jìng)聘物業(yè)中勝出，取得對(duì)小區(qū)的服務(wù)權(quán)，嘉浩也由此被稱為“第一個(gè)敢吃螃蟹的物業(yè)”。契約規(guī)定，嘉浩只能按財(cái)務(wù)預(yù)算支取花費(fèi)，并按照物業(yè)費(fèi)支出的6%領(lǐng)取酬金，“按支出領(lǐng)取報(bào)酬是防止管家摳門，只收錢不花錢。”嘉浩物業(yè)經(jīng)理邢俊霞解釋說(shuō)。

　　“任何一位業(yè)主，都可以查賬，”業(yè)主潘阿姨稱，她和小區(qū)幾位懂財(cái)務(wù)和審計(jì)的鄰居自發(fā)組成了財(cái)務(wù)監(jiān)督小組，每月審查物業(yè)收支，“一直執(zhí)行得不錯(cuò)”。

　　物業(yè)業(yè)委會(huì)對(duì)抗發(fā)展

　　朗琴園業(yè)委會(huì)并沒有因?yàn)榧魏莆飿I(yè)是自己招聘來(lái)的就放松要求，“沖突、指責(zé)這都是常有的事兒。”欒繼敏稱。此次公共收益的發(fā)放更是將物業(yè)與業(yè)委會(huì)之間的博弈推向了頂點(diǎn)。

　　“不滿意，”面對(duì)業(yè)主高高興興領(lǐng)取紅包的場(chǎng)面，4月28日下午，該小區(qū)業(yè)委會(huì)一相關(guān)負(fù)責(zé)人仍明確表達(dá)對(duì)物業(yè)的不滿。據(jù)了解，業(yè)委會(huì)認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)在對(duì)20**年的公共收益58萬(wàn)余元進(jìn)行審計(jì)以及業(yè)主大會(huì)表決后，才能向全體業(yè)主發(fā)放，“物業(yè)私自發(fā)放，這明顯沒有按程序走。”

　　對(duì)此，嘉浩物業(yè)回應(yīng)稱“問心無(wú)愧”。“發(fā)錢的建議方案公告后，業(yè)主們對(duì)何時(shí)發(fā)錢非常關(guān)心，有業(yè)主在論壇發(fā)帖問，也時(shí)常有到辦公室來(lái)問情況的。從3月15日我們就向業(yè)委會(huì)提請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)，但業(yè)委會(huì)一直稱數(shù)額仍在審計(jì)中，但實(shí)際上從去年5月份就開始審計(jì)了。向業(yè)主返還公共收益是一件好事，我想業(yè)主簽名領(lǐng)取就相當(dāng)于共同決定。”嘉浩物業(yè)經(jīng)理邢俊霞稱。

　　對(duì)于業(yè)委會(huì)質(zhì)疑的公共收益數(shù)額問題，邢俊霞表示明細(xì)收支均可查賬，“看大家領(lǐng)錢時(shí)的開心勁，我想這一步走對(duì)了。”

　　幾乎同時(shí)，物業(yè)也面臨著業(yè)委會(huì)關(guān)于房屋租賃協(xié)議的“彈劾”。前不久，物業(yè)將小區(qū)4號(hào)樓地下一層30平米租給中國(guó)移動(dòng)北京分公司，簽訂30年合同20萬(wàn)元租金。不少業(yè)主喊“租虧了”。業(yè)委會(huì)指責(zé)物業(yè)公司私自出租公共財(cái)產(chǎn)，物業(yè)公司卻認(rèn)為在幫業(yè)主經(jīng)營(yíng)，租金一年一交，都記錄在收支明細(xì)中。“業(yè)委會(huì)的指責(zé)令我們很委屈。”邢俊霞稱。

　　另外，嘉浩物業(yè)自入住小區(qū)后，也曾和業(yè)委會(huì)、業(yè)主等就停車、安全、環(huán)境等方面不斷地溝通。諸如此類的博弈幾乎就是業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的常態(tài)。在不斷的調(diào)和下，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率從開始的30%逐漸提高到了90%。“住著很舒服，園子里風(fēng)景很好，很安全。”業(yè)主陳阿姨稱。

　　朗琴園大事記

　　◎20**年3月9日開發(fā)商單方提高停車費(fèi)價(jià)格，業(yè)主開車堵門。

　　◎20**年4月小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，選出業(yè)委會(huì)。

　　◎20**年7月開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)及周圍打井18口，業(yè)主擔(dān)心深井會(huì)致房子倒塌奔走維權(quán)。此后，小區(qū)開始長(zhǎng)達(dá)兩年的訴訟。小區(qū)深井最后被封。

　　◎20**年10月16日小區(qū)物業(yè)管理信托契約出臺(tái)并開始運(yùn)行。

　　◎20**年11月20日業(yè)主罷免前期物業(yè)，新物業(yè)入駐小區(qū)并依據(jù)信托契約制度開始服務(wù)。

　　◎20**年7月小區(qū)起訴市規(guī)劃委，要求拆除小區(qū)東南角違建小黃樓。20**年8月，小黃樓拆除。

　　◎20**年9月小區(qū)地庫(kù)面臨被拍賣，業(yè)主代表奔赴廣東提出執(zhí)行異議。

　　◎20**年4月26日地庫(kù)最終被賣掉。

　　◎20**年7月全面清查小區(qū)技術(shù)圖紙檔案。

　　◎20**年初小區(qū)所有共有產(chǎn)權(quán)房屋清查完畢，共清查出開發(fā)商無(wú)檔案房屋11套，欠繳物業(yè)費(fèi)17萬(wàn)元。

　　◎20**年4月26日物業(yè)開始向業(yè)主發(fā)放公共收益。

篇2：公布小區(qū)公共收益和業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)報(bào)告事宜

　　西安市ZZ苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（公告）

　　〔20**〕16號(hào)

　　關(guān)于公布ZZ苑小區(qū)公共收益和業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)報(bào)告事宜

　　ZZ苑小區(qū)全體業(yè)主 ：

　　20**年4月1日，由全體業(yè)主選聘的西安**物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)駐我小區(qū)開始服務(wù)，從這一天起，我們才開始擁有屬于全體業(yè)主的公共收益，半年的時(shí)間，我們利用公共收益為小區(qū)全體業(yè)主更換了小區(qū)電表和售電系統(tǒng)、支付了電梯五方通話系統(tǒng)、支付了業(yè)主委員會(huì)專職工作人員工資和辦公費(fèi)用等，業(yè)主委員會(huì)賬戶上的財(cái)產(chǎn)屬于全體業(yè)主，我們將會(huì)定期公布財(cái)務(wù)支出，接受全體業(yè)主的監(jiān)督（歡迎業(yè)主隨時(shí)到業(yè)主委員會(huì)辦公室查閱業(yè)主委員會(huì)賬目）。現(xiàn)將業(yè)主委員會(huì)成立以來(lái)的財(cái)務(wù)支出進(jìn)行第一次公示。

　　公共收益情況：

　　1、電梯廣告費(fèi)21600.00元

　　2、廢品回收費(fèi)： 5000.00元

　　3、燈箱廣告費(fèi)：3200.00元

　　4、飲水機(jī)占地費(fèi)： 600.00元

　　5、停車費(fèi)： 73330.00元

　　共計(jì)：103730.00元

　　主要支出：

　　1、電梯五方通話系統(tǒng)：17113.50元

　　2、更換小區(qū)電表和手電系統(tǒng)： 35400.00元

　　3、**物業(yè)公司分成：13666.00元

　　4、業(yè)主委員會(huì)專職工作人員工資：12600.00元

　　5、外墻修補(bǔ)審計(jì)費(fèi)：1000.00元

　　6、草坪地?zé)糍?gòu)買費(fèi)用： 1350.00元

　　7、業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)用： 2968.00元

　　8、其他支出：1333.10元

　　共計(jì)：85430.60元

　　附件：20**年—20**年9月ZZ苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)賬目公布

　　ZZ苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

　　二○一二年九月二十九日

篇3：小區(qū)物業(yè)發(fā)放公共收益通知

　　小區(qū)物業(yè)關(guān)于發(fā)放公共收益的通知

　　尊敬的zz業(yè)主：

　　鑒于業(yè)委會(huì)關(guān)于《發(fā)放公共收益建議》的公告，在公示期內(nèi)沒有收到多數(shù)業(yè)主的反對(duì)意見，**物業(yè)公司受業(yè)委會(huì)委托，對(duì)已繳納20**年10月01日至20**年09月30日物業(yè)費(fèi)的業(yè)主代發(fā)本年公共收益，每戶一箱土老冒雞蛋(60枚)，一桶金龍魚深海魚油( 5升)。

　　同時(shí)，**物業(yè)為了感謝廣大業(yè)主對(duì)我公司的支持，對(duì)已繳納20**年10月01日至20**年09月30日物業(yè)費(fèi)的業(yè)主發(fā)放金龍魚大米一袋（5公斤）。

　　屆時(shí)請(qǐng)業(yè)主親自領(lǐng)取，如委托他人帶領(lǐng)，請(qǐng)?zhí)崆芭c物業(yè)公司聯(lián)系，或攜帶業(yè)主委托書。租戶不予發(fā)放。請(qǐng)沒有繳納20**年年度物業(yè)費(fèi)的業(yè)主盡快繳納，以便領(lǐng)取。（此期間房屋進(jìn)行變更的業(yè)主請(qǐng)攜帶房屋權(quán)屬證明）請(qǐng)業(yè)主相互告知，盡快領(lǐng)取。

　　發(fā)放時(shí)間：20**年9月19日—20**年10月9日（9：00-19：00）

　　發(fā)放地點(diǎn)：**物業(yè)辦公室C-303

　　聯(lián)系電話：6***

　　北京**物業(yè)管理有限責(zé)任公司

　　zz項(xiàng)目部

　　20**年09月16日