物業知訓教材：用戶供暖管理

　　供暖用戶管理是供暖過程的重要管理環節，包括:

　　一、訂立供暖條款

　　在合約中訂立供暖條款，如合約中規定:“甲方(管理方)負責小區的集中供暖服務和管理工作，乙方(業主)接受甲方供暖服務和管理工作，愿意以國家制定的標準或雙方商定的標準按期交納取暖費”。這有利于管理供暖用戶，防止不按規定取暖，到期不交或拖延交納取暖費等不良行為。

　　二、制定供暖管理辦法

　　制定供暖管理辦法，并在用戶手冊中闡明，增加管理的透明度。設立24h值班制度，公布接待電話，處理用戶報修，在用戶手冊中還應說明供暖費的收費標準與交納方式。

　　三、教育用戶最經濟地取暖

　　1.教育用戶自覺控制熱水(汽)流通量，保持室內適當溫度(18℃)，不宜造成過熱過冷或忽熱忽冷。

　　2.用戶家中暫時無人或長期無人居住時，自覺關閉散熱器熱水(汽)入口閥門、減少熱量的無效耗散。

　　3.檢查房間的密封性能，加強保溫措施。

　　4.用戶家庭裝修需變動散熱器位置型號時，要取得管理人員的現場認可，否則視為違約行為，用戶承擔由此造成的一切后果。更不能無故損壞散熱設備，遇有問題不能解決時，請管理人員解決。

　　四、供暖費用的收取

　　1.供暖收費的計算方法

　　供暖收費的計算方法有三種:

　　(1)按建筑面積或使用面積計。如建筑面積70㎡的套房每平方米每月收費0.8元，該套房業主每月應交納56元取暖費。

　　(2)按熱水或蒸汽的實際流通量計。如某用戶1個月用熱水90m3(指通過散熱器的循環水量)，按每月0.6元/m3，該用戶應交取暖費54元。

　　(3)按戶計。不論面積大小每戶承擔同樣標準的取暖費。

　　實際上，最常用的方法是第一種，最合理的方法是第二種，第三種方法適用于特殊場合。第二種方法能夠促使用戶最合理地取暖，如舉家外出就會有意識地關閉散熱器的進水閥門，減少了熱量的無謂消耗。我國供暖管理應在這方面下功夫，多節省能源。但由于熱水計量儀器昂貴，實際應用上受到很大局限。所以目前國內大都采取第一種方法計量，取費參數容易得到，又不需其他成本。

　　2.用戶供暖管理費用的繳納和監督

　　按期繳納供暖管理費用是用戶的責任，供暖管理費應在供暖期前繳納。對未能按期繳納的，管理人員要調查用戶情況，弄清不交原因，如出差時間長、經濟困難或無人居住等，只要經濟條件允許，都應監督上交，對久拖不交的應訴訟法律。對于個別用戶(已交費)室內采暖溫度長期達不到標準(16℃以上)，或在某一個時效內(如24h)用戶報修而沒有及時維修等情況。影響正常采暖的，可制定合理的補償標準。

篇2：沈陽市城市供暖管理辦法(2001)

　　沈陽市城市供暖管理辦法(20**)

　　沈陽市人民政府令

　　第7號

　　《沈陽市城市供暖管理辦法》業經市政府第20次常務會議討論通過，現予發布，自20**年11月1日起施行。

　　市長 陳政高

　　二○○一年八月二十八日

　　沈陽市城市供暖管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強城市供暖管理，節約能源、保護環境、提高居民生活質量，根據國家有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我市行政區域內的民用或以民用為主的熱電聯產、工業余熱、區域型集中供暖和分散供暖管理。

　　第三條 城市供暖實行統一政策，區域管理的原則。

　　第四條 市房產管理局是我市城市供暖的行政管理部門，負責城市供暖政策的調研制定，信息采集，協調服務，監督檢查工作。

　　各區、縣（市）人民政府負責本轄區內的城市供暖管理工作，協調、解決本轄區內供暖工作存在的問題；并負責落實城市供暖規劃和本級城市供暖保證金的歸集和使用工作。

　　市政府各相關部門應根據各自職責，配合各區政府共同做好城市供暖的管理工作。

　　第二章 規劃和建設管理

　　第五條 城市供暖規劃由市供暖行政主管部門會同有關部門編制，由各區政府組織實施。

　　第六條 供暖工程建設必須符合城市供暖規劃。凡新建、改建、擴建供暖工程，以及涉及熱用戶摘網、聯網的，需由用熱或開發建設單位報所在區供暖管理辦公室初審，由市供暖管理辦公室審查批準后方可實施。

　　第七條 熱電聯產、區域鍋爐房供熱和新建住宅區、公用建筑等應采用集中供熱，不得再建分散鍋爐房，采用分散供熱。對現有采用分散供熱的，要有計劃、有步驟地限期聯網改造。

　　新建住宅必須實行分戶供暖；逐步實現按熱計量供暖。

　　第八條 不具備集中供熱條件的地區，確需供暖的，可經區供暖行政主管部門審查批準建臨時熱源，并報市供暖管理辦公室備案。

　　第九條 供暖設施投入使用前應由所在區供暖管理辦公室組織驗收。

　　第三章 供暖企業和設施管理

　　第十條 新組建的供暖企業必須經所在區供暖管理辦公室進行資質初審，報市供暖管理辦公室審批，確定資質等級后，到工商行政管理部門辦理注冊登記手續，方可從事城市供暖經營管理。

　　第十一條 供暖企業資質分為甲級、乙級、丙級和普通資質四個等級。供暖企業必須按核定的資質等級承接供暖任務。

　　第十二條 對供暖企業的資質等級實行動態管理，由各區供暖管理辦公室每年對轄區內供暖企業的資質等級進行年審。對于不符合規定條件的供暖企業，給予限期整改、降低資質等級、取消經營資格的處理。

　　第十三條 供暖企業應與熱用戶簽訂《供暖合同》，明確雙方的權利和義務。

　　供暖企業承接供暖任務時，應與委托單位簽訂《委托供暖合同》。并自《委托供暖合同》簽訂之日起15日內將《委托供暖合同》報所在地的區、縣（市）供暖管理辦公室備案。

　　第十四條 供暖企業應強化企業內部管理，降低成本、提高效率，逐步成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的供熱產品生產和經營的企業。

　　第十五條 供暖設施包括供暖熱源、室內外管網及散熱器。供暖設施由供暖企業維修養護和更新改造。

　　因維修、更新、改造供暖設施需要，臨時挖掘道路、場地，占用、損壞綠地，損壞樹木的，施工單位應當與物業管理企業簽訂合同，并按合同約定將挖掘的道路、場地以及被占用和損壞的綠地、樹木恢復原狀。

　　第十六條 禁止下列影響供暖設施安全、運行或維修的行為：

　　（一）在埋設的或架空的供暖管道及其附屬設施周圍1.5米范圍內取土、堆放或排放雜物、搭設建筑物；

　　（二）擅自拆除、移動、改造供暖設施；

　　（三）竊用供暖用水；

　　（四）損毀供暖設施；

　　（五）用供暖設施架設線網或懸掛物體；

　　（六）擅自增加散熱片。

　　第十七條 房屋所有權人或使用人裝飾裝修房屋不得影響供暖效果，不得妨礙供暖設施的正常維修和養護。

　　第四章 供暖收費管理

　　第十八條 交納采暖費是房屋所有權人或承租人的義務。供暖企業必須按規定的標準收取采暖費，房屋所有權人或承租人必須按照規定按期足額交納采暖費。

　　第十九條 采暖費由房屋所有權人或承租人所在單位承擔；房屋所有權人或承租人無工作單位的，由家庭其他成員所在單位承擔；家庭成員均無工作單位或者解除勞動合同的，由個人承擔；經民政部門批準，享受政府最低生活保障的特困戶，由政府予以補貼。

　　第二十條 已實行分戶供暖的，由職工所在單位將采暖費發給職工，職工向供暖企業交費。或由職工墊付，職工所在單位按職工住房控制標準內實際面積予以報銷。

　　未實行分戶供暖的，由職工所在單位向供暖企業交納采暖費。

　　第二十一條 機關和事業單位職工的采暖費，由財政部門單獨列支，專戶存儲；企業職工的采暖費，由企業按月足額為職工專戶存儲。

　　職工所在單位必須按規定按期足額為職工交納采暖費。

　　第二十二條 職工所在單位的行政主管部門及區、縣（市）政府應建立供暖交費保障體系。督促職工所在單位按規定的收費標準和交納時間為職工交納采暖費。

　　第二十三條 供暖用戶轉讓房屋或互換房屋使用權的，必須與供暖企業結清所欠采暖費，并辦理供暖合同變更手續。不辦理變更手續的，房產行政管理部門不予辦理房屋所有權或使用權變更手續。

　　第二十四條 已經供暖的商品房屋售出未進住的，其采暖費由房屋所有權人或者承租人所在單位承擔；尚未售出的空置商品房的采暖費，由開發建設單位承擔。

　　第二十五條 供暖企業收取的采暖費必須專款專用，嚴禁挪作他用。

　　第五章 供暖運行管理

　　第二十六條 供暖企業應按國家、省、市規定的技術規范和標準，對供暖設備進行維修養護、更新改造。

　　第二十七條 供暖企業應按規定使用符合環保標準的潔凈燃料，按照規定實行低溫連續供暖，確保室內溫度達到市政府規定的標準。

　　第二十八條 供暖企業供暖溫度達不到規定標準或縮短供暖期限的，已按規定交納采暖費的用戶有權按照供暖合同追究供暖企業的違約責任。但由于用戶擅自拆除、移動、改造、遮蔽供暖設施或損毀供暖設施造成供暖溫度達不到規定標準的除外。

　　第二十九條 因擅自拆改供暖設施或者對供暖設施保溫不當造成相鄰用戶經濟損失的，由行為人負責賠償。

　　第三十條 供暖企業對供暖設施進行維修、更新、改造時，房屋所有權人或使用人必須給予配合，不得阻撓，并自行或由維修人員將妨礙物拆除。

　　第六章 法律責任

　　第三十一條 對供暖企業有下列行為的，由房產行政管理部門予以處罰：

　　（一）擅自新建、改建、擴建供暖工程，擅自摘網、聯網、建臨時熱源的，處以10000元至30000元罰款。

　　（二）未經驗收交付使用供暖設施的，處以5000元至10000元罰款。

　　（三）未經資質審查擅自從事供暖經營管理活動的，責令其補辦資審手續，并處以10000元至30000元罰款。

　　（四）挪用采暖費的，如數追回被挪用的采暖費，并處以2000元至10000元罰款，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　（五）供暖達不到標準的，處以2000元至10000元罰款；不按期供暖或中斷供暖的，責令供暖企業按合同對用戶進行補償，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十二條 對違反本辦法規定有下列行為之一的，由房產行政管理部門給予處罰：

　　（一）違反本辦法第十六條（一）、（五）、（六）項規定的，處以500元以上1000元以下的罰款。責令其恢復原狀，已造成供暖設施損壞的按價賠償。

　　（二）違反本辦法第十六條（二）、（四）項規定的，處以1000元以上3000元以下罰款。責令其恢復原狀，已造成供暖設施損壞的按價賠償。

　　（三）違反本辦法第十六條（三）項規定的，從供暖之日起，按放水裝置流量每噸補交水費5元，并處以1000元以下罰款。

　　（四）阻礙維修供暖設施的，采取強制修繕措施，并處以200元至2000元罰款。

　　第三十三條 對應當為職工交納采暖費而不交納的單位，除責令其限期交納外，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或直接向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第七章 附則

　　第三十五條 本辦法執行中的具體問題由市房產管理局負責解釋。

　　第三十六條 本辦法自20**年11月1日起施行。《沈陽市城市供暖管理暫行規定》[沈政發（1989）6號]、《沈陽市城市供暖管理行政處罰辦法》[沈政發（1992）49號]同時廢止。