物業(yè)知訓(xùn)教材：供暖設(shè)備管理概述

　　一、供暖系統(tǒng)及設(shè)備簡介

　　1.供暖系統(tǒng)組成

　　①熱源:制取具有壓力、溫度等參數(shù)的蒸汽或熱水的設(shè)備。

　　②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統(tǒng)。

　　③散熱設(shè)備:把熱量傳送給室內(nèi)空氣的設(shè)備。

　　2.供暖系統(tǒng)設(shè)備的構(gòu)成

　　供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施很多，其中主要包括：

　　(1)鍋爐房

　　鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:

　　①鍋爐本體:包括燃燒設(shè)備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預(yù)熱器、省煤器)、爐體圍護結(jié)構(gòu)等。

　　②熱力系統(tǒng):包括水處理設(shè)備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。

　　③煙風(fēng)系統(tǒng):包括鼓風(fēng)機、引風(fēng)機、煙道、風(fēng)道、除油器等。

　　④運煤除灰系統(tǒng):包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設(shè)備等。

　　(2)室外供熱熱網(wǎng)

　　室外供熱管網(wǎng)的敷設(shè)方式主要有架空敷設(shè)和埋地敷設(shè)，埋地敷設(shè)比較常見，埋地敷設(shè)又分為通風(fēng)地溝、半通風(fēng)地溝、不通風(fēng)地溝、直接埋地幾種敷設(shè)方式，其中涉及的主要設(shè)備設(shè)施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

　　(3)室內(nèi)供暖系統(tǒng)

　　室內(nèi)供暖系統(tǒng)主要是指室內(nèi)的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設(shè)備及室內(nèi)地溝等。

　　3.供暖系統(tǒng)的分類

　　供暖系統(tǒng)有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風(fēng)采暖系統(tǒng);按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

　　二、供暖管理職責(zé)劃分

　　供暖設(shè)備管理就是對供暖系統(tǒng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應(yīng)分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責(zé)。

　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區(qū)域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由物業(yè)管理公司負責(zé)維護管理，或委托專業(yè)供暖公司維護管理。

　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網(wǎng)及供熱設(shè)備設(shè)施均由供熱部門負責(zé)維護管理，供熱部門可以將物業(yè)公司管轄區(qū)內(nèi)的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設(shè)備等委托物業(yè)管理公司維護、管理。

　　三、供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式

　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。

　　1.自營管理

　　自營管理就是由物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)全面負責(zé)日常操作運行和維修養(yǎng)護，在這種管理模式下，要求物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理要配備專職的專業(yè)技術(shù)人員，技術(shù)人員要熟悉本崗位及供暖系統(tǒng)情況，掌握供暖系統(tǒng)的一些管理指標，主要包括:

　　①用戶室溫合格率。

　　②運行事故率。

　　③用戶報修處理及時率。

　　④失水率。

　　⑤水質(zhì)達標率。

　　⑥鍋爐負荷率。

　　⑦負傷事故率。

　　⑧來人、來電、來信*率。

　　⑨煙塵、煙氣排放達標率。

　　⑩管管理公司進行管理

　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業(yè)管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責(zé)供熱系統(tǒng)的運行和管理，即進行熱源和熱網(wǎng)管理，甲方提供必要的費用和監(jiān)督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關(guān)管理部門簽發(fā)的資質(zhì)證書，并且人員素質(zhì)高，管理組織嚴密，企業(yè)信譽好的企業(yè)，以保證管理效果。

　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:

　　①在全年收取的采暖費中提取必要的系統(tǒng)折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數(shù)額。

　　②支付乙方的費用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務(wù)費、運行管理費、小修費等。

　　③在運行中，如果設(shè)備出現(xiàn)故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責(zé)修復(fù)或更換。

　　④資金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質(zhì)量保證金，待運行結(jié)束無誤后再付清。

　　四、供暖設(shè)備設(shè)施的資料管理

　　供暖設(shè)備管理包括供暖設(shè)備設(shè)施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養(yǎng)護管理，為了保證管理工作的質(zhì)量，供暖系統(tǒng)的管理應(yīng)從竣工驗收開始，以便于物業(yè)管理公司了解和掌握供暖系統(tǒng)狀況和設(shè)備的使用性能。竣工驗收合格后，物業(yè)管理公司作為接管部門應(yīng)檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。

　　1.鍋爐房的資料

　　①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數(shù)量和管道直徑的計算書;鍋爐質(zhì)量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

　　②鍋爐房設(shè)計及安裝資料包括鍋爐房平面設(shè)計、竣工圖;環(huán)保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監(jiān)測報告;其他各種輔助設(shè)備均須有產(chǎn)品質(zhì)量合格證書及產(chǎn)品規(guī)格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質(zhì)量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調(diào)試記錄，鍋爐及輔助設(shè)備單機調(diào)試的冷態(tài)試運行記錄，72h熱態(tài)試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。

　　2.供熱管網(wǎng)的資料

　　物業(yè)管理公司從開發(fā)商手中接管供熱管網(wǎng)時，應(yīng)索要下列資料，并審查其設(shè)計和施工是否符合國家的有關(guān)規(guī)范要求。

　　①室外和室內(nèi)供暖平面、系統(tǒng)圖。

　　②管網(wǎng)設(shè)備的合格證及使用說明書。

　　③隱蔽工程的分段驗收記錄。

　　④管網(wǎng)的水壓試驗記錄。

　　⑤重要焊口焊接質(zhì)量檢查記錄。

　　⑥管道的沖洗記錄。

　　另外在新建供熱管網(wǎng)時，開發(fā)商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應(yīng)通過檢查第一個采暖期發(fā)生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調(diào)等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。

　　當(dāng)接管運行幾年的舊熱網(wǎng)時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網(wǎng)及設(shè)備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。

篇2：沈陽市城市供暖管理辦法(2001)

　　沈陽市城市供暖管理辦法(20**)

　　沈陽市人民政府令

　　第7號

　　《沈陽市城市供暖管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府第20次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自20**年11月1日起施行。

　　市長 陳政高

　　二○○一年八月二十八日

　　沈陽市城市供暖管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強城市供暖管理，節(jié)約能源、保護環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我市行政區(qū)域內(nèi)的民用或以民用為主的熱電聯(lián)產(chǎn)、工業(yè)余熱、區(qū)域型集中供暖和分散供暖管理。

　　第三條 城市供暖實行統(tǒng)一政策，區(qū)域管理的原則。

　　第四條 市房產(chǎn)管理局是我市城市供暖的行政管理部門，負責(zé)城市供暖政策的調(diào)研制定，信息采集，協(xié)調(diào)服務(wù)，監(jiān)督檢查工作。

　　各區(qū)、縣（市）人民政府負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的城市供暖管理工作，協(xié)調(diào)、解決本轄區(qū)內(nèi)供暖工作存在的問題；并負責(zé)落實城市供暖規(guī)劃和本級城市供暖保證金的歸集和使用工作。

　　市政府各相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)各自職責(zé)，配合各區(qū)政府共同做好城市供暖的管理工作。

　　第二章 規(guī)劃和建設(shè)管理

　　第五條 城市供暖規(guī)劃由市供暖行政主管部門會同有關(guān)部門編制，由各區(qū)政府組織實施。

　　第六條 供暖工程建設(shè)必須符合城市供暖規(guī)劃。凡新建、改建、擴建供暖工程，以及涉及熱用戶摘網(wǎng)、聯(lián)網(wǎng)的，需由用熱或開發(fā)建設(shè)單位報所在區(qū)供暖管理辦公室初審，由市供暖管理辦公室審查批準后方可實施。

　　第七條 熱電聯(lián)產(chǎn)、區(qū)域鍋爐房供熱和新建住宅區(qū)、公用建筑等應(yīng)采用集中供熱，不得再建分散鍋爐房，采用分散供熱。對現(xiàn)有采用分散供熱的，要有計劃、有步驟地限期聯(lián)網(wǎng)改造。

　　新建住宅必須實行分戶供暖；逐步實現(xiàn)按熱計量供暖。

　　第八條 不具備集中供熱條件的地區(qū)，確需供暖的，可經(jīng)區(qū)供暖行政主管部門審查批準建臨時熱源，并報市供暖管理辦公室備案。

　　第九條 供暖設(shè)施投入使用前應(yīng)由所在區(qū)供暖管理辦公室組織驗收。

　　第三章 供暖企業(yè)和設(shè)施管理

　　第十條 新組建的供暖企業(yè)必須經(jīng)所在區(qū)供暖管理辦公室進行資質(zhì)初審，報市供暖管理辦公室審批，確定資質(zhì)等級后，到工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)，方可從事城市供暖經(jīng)營管理。

　　第十一條 供暖企業(yè)資質(zhì)分為甲級、乙級、丙級和普通資質(zhì)四個等級。供暖企業(yè)必須按核定的資質(zhì)等級承接供暖任務(wù)。

　　第十二條 對供暖企業(yè)的資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，由各區(qū)供暖管理辦公室每年對轄區(qū)內(nèi)供暖企業(yè)的資質(zhì)等級進行年審。對于不符合規(guī)定條件的供暖企業(yè)，給予限期整改、降低資質(zhì)等級、取消經(jīng)營資格的處理。

　　第十三條 供暖企業(yè)應(yīng)與熱用戶簽訂《供暖合同》，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　供暖企業(yè)承接供暖任務(wù)時，應(yīng)與委托單位簽訂《委托供暖合同》。并自《委托供暖合同》簽訂之日起15日內(nèi)將《委托供暖合同》報所在地的區(qū)、縣（市）供暖管理辦公室備案。

　　第十四條 供暖企業(yè)應(yīng)強化企業(yè)內(nèi)部管理，降低成本、提高效率，逐步成為自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束的供熱產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)。

　　第十五條 供暖設(shè)施包括供暖熱源、室內(nèi)外管網(wǎng)及散熱器。供暖設(shè)施由供暖企業(yè)維修養(yǎng)護和更新改造。

　　因維修、更新、改造供暖設(shè)施需要，臨時挖掘道路、場地，占用、損壞綠地，損壞樹木的，施工單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，并按合同約定將挖掘的道路、場地以及被占用和損壞的綠地、樹木恢復(fù)原狀。

　　第十六條 禁止下列影響供暖設(shè)施安全、運行或維修的行為：

　　（一）在埋設(shè)的或架空的供暖管道及其附屬設(shè)施周圍1.5米范圍內(nèi)取土、堆放或排放雜物、搭設(shè)建筑物；

　　（二）擅自拆除、移動、改造供暖設(shè)施；

　　（三）竊用供暖用水；

　　（四）損毀供暖設(shè)施；

　　（五）用供暖設(shè)施架設(shè)線網(wǎng)或懸掛物體；

　　（六）擅自增加散熱片。

　　第十七條 房屋所有權(quán)人或使用人裝飾裝修房屋不得影響供暖效果，不得妨礙供暖設(shè)施的正常維修和養(yǎng)護。

　　第四章 供暖收費管理

　　第十八條 交納采暖費是房屋所有權(quán)人或承租人的義務(wù)。供暖企業(yè)必須按規(guī)定的標準收取采暖費，房屋所有權(quán)人或承租人必須按照規(guī)定按期足額交納采暖費。

　　第十九條 采暖費由房屋所有權(quán)人或承租人所在單位承擔(dān)；房屋所有權(quán)人或承租人無工作單位的，由家庭其他成員所在單位承擔(dān)；家庭成員均無工作單位或者解除勞動合同的，由個人承擔(dān)；經(jīng)民政部門批準，享受政府最低生活保障的特困戶，由政府予以補貼。

　　第二十條 已實行分戶供暖的，由職工所在單位將采暖費發(fā)給職工，職工向供暖企業(yè)交費。或由職工墊付，職工所在單位按職工住房控制標準內(nèi)實際面積予以報銷。

　　未實行分戶供暖的，由職工所在單位向供暖企業(yè)交納采暖費。

　　第二十一條 機關(guān)和事業(yè)單位職工的采暖費，由財政部門單獨列支，專戶存儲；企業(yè)職工的采暖費，由企業(yè)按月足額為職工專戶存儲。

　　職工所在單位必須按規(guī)定按期足額為職工交納采暖費。

　　第二十二條 職工所在單位的行政主管部門及區(qū)、縣（市）政府應(yīng)建立供暖交費保障體系。督促職工所在單位按規(guī)定的收費標準和交納時間為職工交納采暖費。

　　第二十三條 供暖用戶轉(zhuǎn)讓房屋或互換房屋使用權(quán)的，必須與供暖企業(yè)結(jié)清所欠采暖費，并辦理供暖合同變更手續(xù)。不辦理變更手續(xù)的，房產(chǎn)行政管理部門不予辦理房屋所有權(quán)或使用權(quán)變更手續(xù)。

　　第二十四條 已經(jīng)供暖的商品房屋售出未進住的，其采暖費由房屋所有權(quán)人或者承租人所在單位承擔(dān)；尚未售出的空置商品房的采暖費，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十五條 供暖企業(yè)收取的采暖費必須專款專用，嚴禁挪作他用。

　　第五章 供暖運行管理

　　第二十六條 供暖企業(yè)應(yīng)按國家、省、市規(guī)定的技術(shù)規(guī)范和標準，對供暖設(shè)備進行維修養(yǎng)護、更新改造。

　　第二十七條 供暖企業(yè)應(yīng)按規(guī)定使用符合環(huán)保標準的潔凈燃料，按照規(guī)定實行低溫連續(xù)供暖，確保室內(nèi)溫度達到市政府規(guī)定的標準。

　　第二十八條 供暖企業(yè)供暖溫度達不到規(guī)定標準或縮短供暖期限的，已按規(guī)定交納采暖費的用戶有權(quán)按照供暖合同追究供暖企業(yè)的違約責(zé)任。但由于用戶擅自拆除、移動、改造、遮蔽供暖設(shè)施或損毀供暖設(shè)施造成供暖溫度達不到規(guī)定標準的除外。

　　第二十九條 因擅自拆改供暖設(shè)施或者對供暖設(shè)施保溫不當(dāng)造成相鄰用戶經(jīng)濟損失的，由行為人負責(zé)賠償。

　　第三十條 供暖企業(yè)對供暖設(shè)施進行維修、更新、改造時，房屋所有權(quán)人或使用人必須給予配合，不得阻撓，并自行或由維修人員將妨礙物拆除。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十一條 對供暖企業(yè)有下列行為的，由房產(chǎn)行政管理部門予以處罰：

　　（一）擅自新建、改建、擴建供暖工程，擅自摘網(wǎng)、聯(lián)網(wǎng)、建臨時熱源的，處以10000元至30000元罰款。

　　（二）未經(jīng)驗收交付使用供暖設(shè)施的，處以5000元至10000元罰款。

　　（三）未經(jīng)資質(zhì)審查擅自從事供暖經(jīng)營管理活動的，責(zé)令其補辦資審手續(xù)，并處以10000元至30000元罰款。

　　（四）挪用采暖費的，如數(shù)追回被挪用的采暖費，并處以2000元至10000元罰款，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　（五）供暖達不到標準的，處以2000元至10000元罰款；不按期供暖或中斷供暖的，責(zé)令供暖企業(yè)按合同對用戶進行補償，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十二條 對違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政管理部門給予處罰：

　　（一）違反本辦法第十六條（一）、（五）、（六）項規(guī)定的，處以500元以上1000元以下的罰款。責(zé)令其恢復(fù)原狀，已造成供暖設(shè)施損壞的按價賠償。

　　（二）違反本辦法第十六條（二）、（四）項規(guī)定的，處以1000元以上3000元以下罰款。責(zé)令其恢復(fù)原狀，已造成供暖設(shè)施損壞的按價賠償。

　　（三）違反本辦法第十六條（三）項規(guī)定的，從供暖之日起，按放水裝置流量每噸補交水費5元，并處以1000元以下罰款。

　　（四）阻礙維修供暖設(shè)施的，采取強制修繕措施，并處以200元至2000元罰款。

　　第三十三條 對應(yīng)當(dāng)為職工交納采暖費而不交納的單位，除責(zé)令其限期交納外，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十四條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復(fù)議或直接向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七章 附則

　　第三十五條 本辦法執(zhí)行中的具體問題由市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

　　第三十六條 本辦法自20**年11月1日起施行。《沈陽市城市供暖管理暫行規(guī)定》[沈政發(fā)（1989）6號]、《沈陽市城市供暖管理行政處罰辦法》[沈政發(fā)（1992）49號]同時廢止。

篇3：物業(yè)知識教材：用戶供暖管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：用戶供暖管理

　　供暖用戶管理是供暖過程的重要管理環(huán)節(jié)，包括:

　　一、訂立供暖條款

　　在合約中訂立供暖條款，如合約中規(guī)定:“甲方(管理方)負責(zé)小區(qū)的集中供暖服務(wù)和管理工作，乙方(業(yè)主)接受甲方供暖服務(wù)和管理工作，愿意以國家制定的標準或雙方商定的標準按期交納取暖費”。這有利于管理供暖用戶，防止不按規(guī)定取暖，到期不交或拖延交納取暖費等不良行為。

　　二、制定供暖管理辦法

　　制定供暖管理辦法，并在用戶手冊中闡明，增加管理的透明度。設(shè)立24h值班制度，公布接待電話，處理用戶報修，在用戶手冊中還應(yīng)說明供暖費的收費標準與交納方式。

　　三、教育用戶最經(jīng)濟地取暖

　　1.教育用戶自覺控制熱水(汽)流通量，保持室內(nèi)適當(dāng)溫度(18℃)，不宜造成過熱過冷或忽熱忽冷。

　　2.用戶家中暫時無人或長期無人居住時，自覺關(guān)閉散熱器熱水(汽)入口閥門、減少熱量的無效耗散。

　　3.檢查房間的密封性能，加強保溫措施。

　　4.用戶家庭裝修需變動散熱器位置型號時，要取得管理人員的現(xiàn)場認可，否則視為違約行為，用戶承擔(dān)由此造成的一切后果。更不能無故損壞散熱設(shè)備，遇有問題不能解決時，請管理人員解決。

　　四、供暖費用的收取

　　1.供暖收費的計算方法

　　供暖收費的計算方法有三種:

　　(1)按建筑面積或使用面積計。如建筑面積70㎡的套房每平方米每月收費0.8元，該套房業(yè)主每月應(yīng)交納56元取暖費。

　　(2)按熱水或蒸汽的實際流通量計。如某用戶1個月用熱水90m3(指通過散熱器的循環(huán)水量)，按每月0.6元/m3，該用戶應(yīng)交取暖費54元。

　　(3)按戶計。不論面積大小每戶承擔(dān)同樣標準的取暖費。

　　實際上，最常用的方法是第一種，最合理的方法是第二種，第三種方法適用于特殊場合。第二種方法能夠促使用戶最合理地取暖，如舉家外出就會有意識地關(guān)閉散熱器的進水閥門，減少了熱量的無謂消耗。我國供暖管理應(yīng)在這方面下功夫，多節(jié)省能源。但由于熱水計量儀器昂貴，實際應(yīng)用上受到很大局限。所以目前國內(nèi)大都采取第一種方法計量，取費參數(shù)容易得到，又不需其他成本。

　　2.用戶供暖管理費用的繳納和監(jiān)督

　　按期繳納供暖管理費用是用戶的責(zé)任，供暖管理費應(yīng)在供暖期前繳納。對未能按期繳納的，管理人員要調(diào)查用戶情況，弄清不交原因，如出差時間長、經(jīng)濟困難或無人居住等，只要經(jīng)濟條件允許，都應(yīng)監(jiān)督上交，對久拖不交的應(yīng)訴訟法律。對于個別用戶(已交費)室內(nèi)采暖溫度長期達不到標準(16℃以上)，或在某一個時效內(nèi)(如24h)用戶報修而沒有及時維修等情況。影響正常采暖的，可制定合理的補償標準。