物業知訓教材：供暖設備管理概述

　　一、供暖系統及設備簡介

　　1.供暖系統組成

　　①熱源:制取具有壓力、溫度等參數的蒸汽或熱水的設備。

　　②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統。

　　③散熱設備:把熱量傳送給室內空氣的設備。

　　2.供暖系統設備的構成

　　供暖系統所涉及的設備設施很多，其中主要包括：

　　(1)鍋爐房

　　鍋爐房是供暖系統的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:

　　①鍋爐本體:包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。

　　②熱力系統:包括水處理設備、分水定壓系統、循環系統。

　　③煙風系統:包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。

　　④運煤除灰系統:包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。

　　(2)室外供熱熱網

　　室外供熱管網的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設，埋地敷設比較常見，埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式，其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

　　(3)室內供暖系統

　　室內供暖系統主要是指室內的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內地溝等。

　　3.供暖系統的分類

　　供暖系統有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統、蒸汽供暖系統、熱風采暖系統;按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

　　二、供暖管理職責劃分

　　供暖設備管理就是對供暖系統生產和再生產過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業管理公司同城市供暖公司的職責。

　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業管理公司負責維護管理，或委托專業供暖公司維護管理。

　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理，供熱部門可以將物業公司管轄區內的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等委托物業管理公司維護、管理。

　　三、供暖系統的物業管理模式

　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。

　　1.自營管理

　　自營管理就是由物業管理公司對供暖系統全面負責日常操作運行和維修養護，在這種管理模式下，要求物業管理公司對供暖系統的設備設施管理要配備專職的專業技術人員，技術人員要熟悉本崗位及供暖系統情況，掌握供暖系統的一些管理指標，主要包括:

　　①用戶室溫合格率。

　　②運行事故率。

　　③用戶報修處理及時率。

　　④失水率。

　　⑤水質達標率。

　　⑥鍋爐負荷率。

　　⑦負傷事故率。

　　⑧來人、來電、來信*率。

　　⑨煙塵、煙氣排放達標率。

　　⑩管管理公司進行管理

　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統的運行和管理，即進行熱源和熱網管理，甲方提供必要的費用和監督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關管理部門簽發的資質證書，并且人員素質高，管理組織嚴密，企業信譽好的企業，以保證管理效果。

　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:

　　①在全年收取的采暖費中提取必要的系統折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數額。

　　②支付乙方的費用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。

　　③在運行中，如果設備出現故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責修復或更換。

　　④資金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質量保證金，待運行結束無誤后再付清。

　　四、供暖設備設施的資料管理

　　供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養護管理，為了保證管理工作的質量，供暖系統的管理應從竣工驗收開始，以便于物業管理公司了解和掌握供暖系統狀況和設備的使用性能。竣工驗收合格后，物業管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。

　　1.鍋爐房的資料

　　①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數量和管道直徑的計算書;鍋爐質量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

　　②鍋爐房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖;環保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監測報告;其他各種輔助設備均須有產品質量合格證書及產品規格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調試記錄，鍋爐及輔助設備單機調試的冷態試運行記錄，72h熱態試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。

　　2.供熱管網的資料

　　物業管理公司從開發商手中接管供熱管網時，應索要下列資料，并審查其設計和施工是否符合國家的有關規范要求。

　　①室外和室內供暖平面、系統圖。

　　②管網設備的合格證及使用說明書。

　　③隱蔽工程的分段驗收記錄。

　　④管網的水壓試驗記錄。

　　⑤重要焊口焊接質量檢查記錄。

　　⑥管道的沖洗記錄。

　　另外在新建供熱管網時，開發商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應通過檢查第一個采暖期發生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。

　　當接管運行幾年的舊熱網時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網及設備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。

篇2：沈陽市城市供暖管理辦法(2001)

　　沈陽市城市供暖管理辦法(20**)

　　沈陽市人民政府令

　　第7號

　　《沈陽市城市供暖管理辦法》業經市政府第20次常務會議討論通過，現予發布，自20**年11月1日起施行。

　　市長 陳政高

　　二○○一年八月二十八日

　　沈陽市城市供暖管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強城市供暖管理，節約能源、保護環境、提高居民生活質量，根據國家有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我市行政區域內的民用或以民用為主的熱電聯產、工業余熱、區域型集中供暖和分散供暖管理。

　　第三條 城市供暖實行統一政策，區域管理的原則。

　　第四條 市房產管理局是我市城市供暖的行政管理部門，負責城市供暖政策的調研制定，信息采集，協調服務，監督檢查工作。

　　各區、縣（市）人民政府負責本轄區內的城市供暖管理工作，協調、解決本轄區內供暖工作存在的問題；并負責落實城市供暖規劃和本級城市供暖保證金的歸集和使用工作。

　　市政府各相關部門應根據各自職責，配合各區政府共同做好城市供暖的管理工作。

　　第二章 規劃和建設管理

　　第五條 城市供暖規劃由市供暖行政主管部門會同有關部門編制，由各區政府組織實施。

　　第六條 供暖工程建設必須符合城市供暖規劃。凡新建、改建、擴建供暖工程，以及涉及熱用戶摘網、聯網的，需由用熱或開發建設單位報所在區供暖管理辦公室初審，由市供暖管理辦公室審查批準后方可實施。

　　第七條 熱電聯產、區域鍋爐房供熱和新建住宅區、公用建筑等應采用集中供熱，不得再建分散鍋爐房，采用分散供熱。對現有采用分散供熱的，要有計劃、有步驟地限期聯網改造。

　　新建住宅必須實行分戶供暖；逐步實現按熱計量供暖。

　　第八條 不具備集中供熱條件的地區，確需供暖的，可經區供暖行政主管部門審查批準建臨時熱源，并報市供暖管理辦公室備案。

　　第九條 供暖設施投入使用前應由所在區供暖管理辦公室組織驗收。

　　第三章 供暖企業和設施管理

　　第十條 新組建的供暖企業必須經所在區供暖管理辦公室進行資質初審，報市供暖管理辦公室審批，確定資質等級后，到工商行政管理部門辦理注冊登記手續，方可從事城市供暖經營管理。

　　第十一條 供暖企業資質分為甲級、乙級、丙級和普通資質四個等級。供暖企業必須按核定的資質等級承接供暖任務。

　　第十二條 對供暖企業的資質等級實行動態管理，由各區供暖管理辦公室每年對轄區內供暖企業的資質等級進行年審。對于不符合規定條件的供暖企業，給予限期整改、降低資質等級、取消經營資格的處理。

　　第十三條 供暖企業應與熱用戶簽訂《供暖合同》，明確雙方的權利和義務。

　　供暖企業承接供暖任務時，應與委托單位簽訂《委托供暖合同》。并自《委托供暖合同》簽訂之日起15日內將《委托供暖合同》報所在地的區、縣（市）供暖管理辦公室備案。

　　第十四條 供暖企業應強化企業內部管理，降低成本、提高效率，逐步成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的供熱產品生產和經營的企業。

　　第十五條 供暖設施包括供暖熱源、室內外管網及散熱器。供暖設施由供暖企業維修養護和更新改造。

　　因維修、更新、改造供暖設施需要，臨時挖掘道路、場地，占用、損壞綠地，損壞樹木的，施工單位應當與物業管理企業簽訂合同，并按合同約定將挖掘的道路、場地以及被占用和損壞的綠地、樹木恢復原狀。

　　第十六條 禁止下列影響供暖設施安全、運行或維修的行為：

　　（一）在埋設的或架空的供暖管道及其附屬設施周圍1.5米范圍內取土、堆放或排放雜物、搭設建筑物；

　　（二）擅自拆除、移動、改造供暖設施；

　　（三）竊用供暖用水；

　　（四）損毀供暖設施；

　　（五）用供暖設施架設線網或懸掛物體；

　　（六）擅自增加散熱片。

　　第十七條 房屋所有權人或使用人裝飾裝修房屋不得影響供暖效果，不得妨礙供暖設施的正常維修和養護。

　　第四章 供暖收費管理

　　第十八條 交納采暖費是房屋所有權人或承租人的義務。供暖企業必須按規定的標準收取采暖費，房屋所有權人或承租人必須按照規定按期足額交納采暖費。

　　第十九條 采暖費由房屋所有權人或承租人所在單位承擔；房屋所有權人或承租人無工作單位的，由家庭其他成員所在單位承擔；家庭成員均無工作單位或者解除勞動合同的，由個人承擔；經民政部門批準，享受政府最低生活保障的特困戶，由政府予以補貼。

　　第二十條 已實行分戶供暖的，由職工所在單位將采暖費發給職工，職工向供暖企業交費。或由職工墊付，職工所在單位按職工住房控制標準內實際面積予以報銷。

　　未實行分戶供暖的，由職工所在單位向供暖企業交納采暖費。

　　第二十一條 機關和事業單位職工的采暖費，由財政部門單獨列支，專戶存儲；企業職工的采暖費，由企業按月足額為職工專戶存儲。

　　職工所在單位必須按規定按期足額為職工交納采暖費。

　　第二十二條 職工所在單位的行政主管部門及區、縣（市）政府應建立供暖交費保障體系。督促職工所在單位按規定的收費標準和交納時間為職工交納采暖費。

　　第二十三條 供暖用戶轉讓房屋或互換房屋使用權的，必須與供暖企業結清所欠采暖費，并辦理供暖合同變更手續。不辦理變更手續的，房產行政管理部門不予辦理房屋所有權或使用權變更手續。

　　第二十四條 已經供暖的商品房屋售出未進住的，其采暖費由房屋所有權人或者承租人所在單位承擔；尚未售出的空置商品房的采暖費，由開發建設單位承擔。

　　第二十五條 供暖企業收取的采暖費必須專款專用，嚴禁挪作他用。

　　第五章 供暖運行管理

　　第二十六條 供暖企業應按國家、省、市規定的技術規范和標準，對供暖設備進行維修養護、更新改造。

　　第二十七條 供暖企業應按規定使用符合環保標準的潔凈燃料，按照規定實行低溫連續供暖，確保室內溫度達到市政府規定的標準。

　　第二十八條 供暖企業供暖溫度達不到規定標準或縮短供暖期限的，已按規定交納采暖費的用戶有權按照供暖合同追究供暖企業的違約責任。但由于用戶擅自拆除、移動、改造、遮蔽供暖設施或損毀供暖設施造成供暖溫度達不到規定標準的除外。

　　第二十九條 因擅自拆改供暖設施或者對供暖設施保溫不當造成相鄰用戶經濟損失的，由行為人負責賠償。

　　第三十條 供暖企業對供暖設施進行維修、更新、改造時，房屋所有權人或使用人必須給予配合，不得阻撓，并自行或由維修人員將妨礙物拆除。

　　第六章 法律責任

　　第三十一條 對供暖企業有下列行為的，由房產行政管理部門予以處罰：

　　（一）擅自新建、改建、擴建供暖工程，擅自摘網、聯網、建臨時熱源的，處以10000元至30000元罰款。

　　（二）未經驗收交付使用供暖設施的，處以5000元至10000元罰款。

　　（三）未經資質審查擅自從事供暖經營管理活動的，責令其補辦資審手續，并處以10000元至30000元罰款。

　　（四）挪用采暖費的，如數追回被挪用的采暖費，并處以2000元至10000元罰款，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　（五）供暖達不到標準的，處以2000元至10000元罰款；不按期供暖或中斷供暖的，責令供暖企業按合同對用戶進行補償，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十二條 對違反本辦法規定有下列行為之一的，由房產行政管理部門給予處罰：

　　（一）違反本辦法第十六條（一）、（五）、（六）項規定的，處以500元以上1000元以下的罰款。責令其恢復原狀，已造成供暖設施損壞的按價賠償。

　　（二）違反本辦法第十六條（二）、（四）項規定的，處以1000元以上3000元以下罰款。責令其恢復原狀，已造成供暖設施損壞的按價賠償。

　　（三）違反本辦法第十六條（三）項規定的，從供暖之日起，按放水裝置流量每噸補交水費5元，并處以1000元以下罰款。

　　（四）阻礙維修供暖設施的，采取強制修繕措施，并處以200元至2000元罰款。

　　第三十三條 對應當為職工交納采暖費而不交納的單位，除責令其限期交納外，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或直接向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第七章 附則

　　第三十五條 本辦法執行中的具體問題由市房產管理局負責解釋。

　　第三十六條 本辦法自20**年11月1日起施行。《沈陽市城市供暖管理暫行規定》[沈政發（1989）6號]、《沈陽市城市供暖管理行政處罰辦法》[沈政發（1992）49號]同時廢止。

篇3：物業知識教材：用戶供暖管理

　　物業知訓教材：用戶供暖管理

　　供暖用戶管理是供暖過程的重要管理環節，包括:

　　一、訂立供暖條款

　　在合約中訂立供暖條款，如合約中規定:“甲方(管理方)負責小區的集中供暖服務和管理工作，乙方(業主)接受甲方供暖服務和管理工作，愿意以國家制定的標準或雙方商定的標準按期交納取暖費”。這有利于管理供暖用戶，防止不按規定取暖，到期不交或拖延交納取暖費等不良行為。

　　二、制定供暖管理辦法

　　制定供暖管理辦法，并在用戶手冊中闡明，增加管理的透明度。設立24h值班制度，公布接待電話，處理用戶報修，在用戶手冊中還應說明供暖費的收費標準與交納方式。

　　三、教育用戶最經濟地取暖

　　1.教育用戶自覺控制熱水(汽)流通量，保持室內適當溫度(18℃)，不宜造成過熱過冷或忽熱忽冷。

　　2.用戶家中暫時無人或長期無人居住時，自覺關閉散熱器熱水(汽)入口閥門、減少熱量的無效耗散。

　　3.檢查房間的密封性能，加強保溫措施。

　　4.用戶家庭裝修需變動散熱器位置型號時，要取得管理人員的現場認可，否則視為違約行為，用戶承擔由此造成的一切后果。更不能無故損壞散熱設備，遇有問題不能解決時，請管理人員解決。

　　四、供暖費用的收取

　　1.供暖收費的計算方法

　　供暖收費的計算方法有三種:

　　(1)按建筑面積或使用面積計。如建筑面積70㎡的套房每平方米每月收費0.8元，該套房業主每月應交納56元取暖費。

　　(2)按熱水或蒸汽的實際流通量計。如某用戶1個月用熱水90m3(指通過散熱器的循環水量)，按每月0.6元/m3，該用戶應交取暖費54元。

　　(3)按戶計。不論面積大小每戶承擔同樣標準的取暖費。

　　實際上，最常用的方法是第一種，最合理的方法是第二種，第三種方法適用于特殊場合。第二種方法能夠促使用戶最合理地取暖，如舉家外出就會有意識地關閉散熱器的進水閥門，減少了熱量的無謂消耗。我國供暖管理應在這方面下功夫，多節省能源。但由于熱水計量儀器昂貴，實際應用上受到很大局限。所以目前國內大都采取第一種方法計量，取費參數容易得到，又不需其他成本。

　　2.用戶供暖管理費用的繳納和監督

　　按期繳納供暖管理費用是用戶的責任，供暖管理費應在供暖期前繳納。對未能按期繳納的，管理人員要調查用戶情況，弄清不交原因，如出差時間長、經濟困難或無人居住等，只要經濟條件允許，都應監督上交，對久拖不交的應訴訟法律。對于個別用戶(已交費)室內采暖溫度長期達不到標準(16℃以上)，或在某一個時效內(如24h)用戶報修而沒有及時維修等情況。影響正常采暖的，可制定合理的補償標準。