物業知訓教材：物業房屋日常養護管理

　　房屋日常養護是物業管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進行的經常性的日常修理、季節性預防保養以及房屋的正確使用維護管理等工作，是物業管理企業房屋修繕管理的重要環節。房屋日常養護的基本原則是因地制宜，合理修繕；對不同類型的房屋要制定不同的維修養護標準；定期檢查、確保安全；及時維護，保證正常使用；最有效的合理使用維修費用；最大限度的充分發揮房屋的有效使用功能。

　　通過對房屋的日常養護，可以維護房屋和設備的功能，使發生的損失及時得到修復；對一些由于天氣的突變或隱蔽的物理、化學損壞導致的猝發性損失，不必等大修周期到來就可以及時處理。同時，經常檢查房屋完好狀況，從養護入手，可以防止事故發生，延長大修周期，并為大中修提供查勘、施工的可靠資料，最大限度的延長房屋的使用年限。同時不斷改善房屋的使用條件，包括外部環境的綜合治理。

　　一、房屋養護的原則和內容

　　(一)房屋養護的原則

　　房屋養護的原則是:因地制宜，合理修繕；對不同類型的房屋要制定不同的維修養護標準；定期檢查，及時維護；加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效地合理使用維修基金；最大限度地發揮房屋的有效使用功能。

　　(二)房屋養護的內容

　　房屋養護的內容包括房屋的日常養護和房屋的季節性預防養護兩個方面。房屋的日常養護的來源有兩個方面:一是住用戶臨時發生報修的零星養護工程(包括對業主或使用人進行的房屋二次裝修的管理)；二是物業管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養護工程，因此，房屋的日常養護包括房屋的零星養護和房屋的計劃養護。房屋的季節性預防養護的來源，主要有防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節性預防養護，關系著業主或使用人的居住和使用安全以及房屋設備的完好程度，所以，這種預防養護也是房屋養護中的一個重要方面。房屋養護應注意與房屋建筑的結構種類及其外界條件相適應，木結構的防潮防腐防蟻蛀、磚石結構的防潮、鋼結構的防銹等養護，都必須結合具體情況給予重視。

　　二、房屋養護服務中存在的問題

　　物業管理公司作為房屋養護服務的主體，其接受養護的對象是開發商建造的房屋，其實施服務的對象是房屋的業主或使用人。開發商建造的房屋質量，物業管理公司實施的服務質量，業主或使用人對房屋的使用質量，均會影響到房屋養護服務的質量。目前在這方面存在的問題，多半也是由于這三者的關系處理不當或質量有問題而引發的。

　　(一)由開發商建造的房屋質量而引發的問題

　　上海市建設工程質量監督總站于1996年5月組成五個住宅工程質量檢查組，對本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程進行抽查。

　　這次住宅大檢查結果表明，上海市住宅工程總體質量水平不高，低水平的合格工程較多。住宅工程實物檢查發現存在的質量問題主要有以下幾個方面:

　　(1)屋面防水層明貼，泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質量差，鋪設高低不平，板面積水。

　　(2)外墻粉刷龜裂起殼相當普遍，易造成墻面滲水，室內及公用走道地坪殼裂嚴重，有起砂現象。預制樓板安裝離縫不足，灌縫不實，造成樓地面發生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多，室內墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實等問題。

　　(3)鋁合金門窗制作安裝問題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。

　　(4)木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形，關閉不嚴密，開啟不靈活，有相當數量夾板門漏設排氣孔。

　　(5)部分水箱混凝土不密實，底部滲水。

　　(6)水電安裝質量差，配管導線色標混亂，不符標準，壓接帽不阻燃，開關串接，多股導線接頭不搪錫，衛生潔具用木榫木螺檢固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝置不規范，室內給排水管道接口滲漏。

　　(7)工程質量保證資料缺、亂、錯現象還存在，原材料質保書復印件手續不符規定要求，水泥、防水材料進場不做質量復試，外省市空心板準用證及試驗報告數量不足，隱蔽工程漏項較多，填寫不規范。

　　在這次檢查中，發現建設單位肢解工程、采用多頭發包形式較為普遍，現場質量缺乏管理力度，特別是屋面防水工程和鋁合金門窗工程，絕大多數由建設單位轉包給其它施工單位，造成這兩個分項質量問題較多。

　　商品房作為大宗、耐用、高值的商品，如果它的質量低下，會給業主或使用人帶來住用的不便和無盡的精神痛苦；會給物業管理公司在實施房屋養護時，陡增難度，因為有許多房屋質量問題，靠后天維修是無法徹底解決問題的:還會直接影響到房改工作的開展和商品房市場的發展。

　　(二)由物業管理公司的服務質量而引發的問題

　　對物業管理公司的房屋養護的服務質量投訴是業主或使用人投訴的熱點之一。

　　從目前投訴的情況來看，主要有兩大類型:一是對房屋養護的收費標準:二是對房屋養護的服務質量。過去，無償養護房屋，人們對養護的要求不太高，認為修得不好，可以叫房管所的人再來修。而有償養護，業主或使用人不但對收費的多少有自己的想法，而且對維修的質量要求也特別高。雙方的意見不一致，就會引起投訴。

　　物業管理公司與業主或使用人紛爭迭起，這些情況的出現其原因是多方面的，有的是因為個別物業管理公司確實存在多收費、亂收費，個別服務人員的服務態度差、服務效率低；有的是因為個別業主或使用人對物業管理還缺乏一定程度的了解，期望值太高。

　　物業管理公司在實施房屋養護時，其服務質量的好壞會直接影響到其與業主或使用人之間的關系，以及物業管理公司本身的聲譽。因此，物業管理公司要一切為業主或使用人著想，一切為業主或使用人服務。對于發生的問題和糾紛，不是先去分清是誰的責任，而是先去將問題解決。只有這樣，才能將物業管理公司的房屋養護服務質量搞上去。

　　(三)由業主或使用人對房屋的使用質量而引發的問題

　　《上海市居住物業管理條例》第四章，就物業的使用對業主或使用人提出了具體的要求，其中第二十九條明確規定:業主或使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或使用人。

　　隨著人們生活質量的提高和房改工作的順利進行，住宅裝修就像購買大屏幕彩電、高檔音響等大件一樣，成為人們的普遍追求。

　　然而許多業主或使用人無視法規、條例，違章裝修住宅，這是法制觀念淡薄、房屋使用質量不高的一種表現，由此，引發了許多問題。

　　目前，違章裝修的現象隨處可見:有的破壞了主體結構；有的推倒了承重墻；有的在墻上打孔打到鄰居家；有的鑿地面忽視限度，導致往樓下滲漏水；有的在天面上裝修時把天花板都鉆穿了；有的隨意擴大住房使用面積等。

　　“二次裝修熱”反映了社會的發展給人們創造了“安居”的環境以及人們生活觀念的變化。“二次裝修熱”中有四個面值得引起重視:一是目前住宅設計不是很合理，建材、設備明顯落后，裝修材料與產品整體上還不能滿足市場需要，配套能力不強；二是“二次裝修”剛剛興起，人們對此還缺乏應有的常識和一定的財力后盾；三是有關部門缺乏應有的指導和引導；四是設計施工技術力量不足，裝修“游擊隊”活躍，五花八門的裝修公司，有的技術不行，有的不負責任，有的缺乏起碼的職業道德，致使裝修市場較為混亂。

　　由此可見，物業管理公司如何管理好業主或使用人的二次裝修事關重大。管得好，就會營造出一個住用戶信任、環境幽靜、整潔、美觀的祥和氣氛。管得不好，不僅會縮短房屋的用壽命，而且會噪聲四起，連綿不斷，裝修廢物到處亂放，弄得四鄰不安，怨聲載道。如此違章裝修，不僅危害當今，而且殃及以后，必須呼吁人們重視，群力制止，以避后患。

　　三、房屋日常養護的類型

　　房屋日常養護可分為零星養護和計劃養護。

　　(一)零星養護

　　房屋的零星養護修理，指結合實際情況確定或因突然損壞引起的小修，包括:

　　1.屋面筑漏(補漏)、修補屋面、修補泛水、屋脊等。

　　2.鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃，換窗紗、油漆等。

　　3.修補樓地面面層，抽換個別楞木等。

　　4.修補內外墻、抹灰、窗臺、腰線等。

　　5.拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等。

　　6.抽換個別檁條，接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓等。

　　7.水衛、電氣、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等。

　　8.下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等。

　　9.房屋檢查發現的危險構件的臨時加固、維修等。

　　日常零星養護項目，主要通過維修管理人員的走訪住房和業主或住戶的隨時報修2個渠道來集。零星養護的特點是修理范圍廣，項目零星分散，時間緊，要求及時，具有經常性的服務性質。

　　零星養護應力爭做到“水電急修不過夜，小修項目不過三，一般項目不過五”。

　　(二)計劃養護

　　房屋的各種構、部件均有其合理的使用年限，超過這一年限一般就開始不斷出現問題。因此要管好房子，就不能等到問題出現后再采取補救措施，而應該訂立科學的大、中、小修3級修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長其整體的使用壽命。這就是房屋的計劃養護。

　　例如:房屋的紗窗每3年左右就應該刷一遍鉛油保養；門窗、壁櫥、墻壁上的油漆、油飾層一般5年左右應重新油漆一遍；外墻每10年應徹底進行1次檢修加固；照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負荷的情況，必要時可局部或全部更換等。這種定期保養、修繕制度是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。

　　一般樓宇設施的保養周期和翻新周期。

　　物業管理企業應根據具體樓宇所選用的設備、材料型號的質量來推算其使用年限。

　　另外，還要做好季節性的預防保養工作。例如，防風臺、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。

　　四、房屋日常養護的內容

　　房屋日常養護的具體內容包括:

　　(一)地基基礎的養護

　　地基屬于隱蔽工程，發現問題采取補救措施都很困難，應給予足夠的重視。主要應從以下幾方面做好養護工作:

　　1.堅決杜絕不合理荷載的產生

　　地基基礎上部結構使用荷載分布不合理或超過設計荷載，會危及整個房屋的安全，而在基礎附近的地面堆放大量材料或設備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產生附加沉降。所以，應從內外兩方面加強對日常使用情況的技術監督，防止出現不合理荷載狀況。

　　2.防止地基浸水

　　地基浸水會使地基基礎產生不利的工作條件，因此，對于地基基礎附近的用水設施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時，要加強對房屋內部及四周排水設施如排水溝、散水等的管理與維修。

　　3.保證勒腳完好無損

　　勒腳位于基礎頂面，將上部荷載進一步擴散并均勻傳遞給基礎，同時起到基礎防水的作用。勒腳破損或嚴重腐蝕剝落，會使基礎受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態，也會因防水失效而產生基礎浸水的直接后果。所以，勒腳的養護不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎養護的重要部分。

　　4.防止地基凍害

　　在季節性凍土地區，要注意基礎的保溫工作。對按持續供熱設計的房屋，不宜采用間歇供熱，并應保證各房間采暖設施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎較近的地下室，應在寒冷季節將門窗封閉嚴密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應增加其它的保溫措施。

　　(二)樓地面工程的養護

　　樓地面工程常見的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應針對樓地面材料的特性，做好相應的養護工作。通常需要注意以下幾個主要的方面:

　　1.保證經常用水房間的有效防水

　　對廚房衛生間等經常用水的房間，一方面要注意保護樓地面的防水性能，更須加強對上下水設施的檢查與保養，防止管道漏水、堵塞，造成室內長時間積水而滲入樓板，導致侵蝕損害。一旦發現問題應及時處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。

　　避免室內受潮與蟲害

　　由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會通過毛細現象透過地板或外墻滲入室內；而在南方，空氣濕度經常持續在較高的水平，常因選材不當而產生返潮(即結露)現象。這是造成室內潮濕的兩種常見原因。室內潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會因大部分材料在潮濕環境中容易發生不利的化學反應而變性失效，如腐蝕、膨脹、強度減弱等，造成重大的經濟損失。所以，必須針對材料的各項性能指標，做好防潮工作，如保持室內有良好的通風等。

　　建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現在較難發現的隱蔽性部位，所以，更須做好預防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結構的根本性破壞，導致無法彌補的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構建筑還是鋼砼建筑，都必須對蟲害預防工作予以足夠的重視。

　　3.控制與消除裝飾材料產生的副作用

　　裝飾材料的副作用主要是針對有機物而言的，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學粘合劑等，常在適宜的條件下產生大量有害物質，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機裝飾材料時，必須對它所能產生的副作用采取相應的控制與消除措施。

　　如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。

　　(三)墻臺面及吊頂工程的養護工程

　　墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發而動全身。所以，做好對它的養護工作，延長其綜合使用壽命，直接關系到業主與管理機構的經濟利益。

　　墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成:抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據其具體的施工方法，材料性能以及可能出現的問題，采取適當的養護措施。但無論對哪一種工程的養護，都應滿足以下幾個共性的要求:

　　1.定期檢查，及時處理

　　定期檢查一般不少于每年1次。對容易出現問題的部位重點檢查，盡早發現問題并及時處理，防止產生連鎖反應，造成更大的損失。對于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時檢查的周期，如臺面、踢腳、護壁，以及細木制品的工程。

　　2.加強保護與其它工程銜接處

　　墻臺面及吊頂工程經常與其它工程相交叉，在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護，與制冷、供熱管相接處加絕熱高強度套管。墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響，采取保護手段與科學的施工措施。

　　3.保持清潔與常用的清潔方法

　　經常保持墻臺面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛生的要求，也是保證材料處于良好狀態所必需的。灰塵與油膩等積累太多，容易導致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應做好經常性的清潔工作。清潔時需根據不同材料各自性能，采用適當的方法，如防水、防酸堿腐蝕等。

　　4.注意日常工作中的防護

　　各種操作要注意，防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要采取預防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設防護措施，如臺面養花、使用腐蝕性材料等，應有保護墊層。在墻面上張帖、懸掛物品，嚴禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應請專業人員施工，并采取必要的防護措施。

　　5.注意材料所處的工作環境

　　遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止處于不利環境而受損。如不可能避免，應采取有效的防護措施，或在保證可復原條件下更換材料，但均須由專業人員操作。

　　6.定期更換部件，保證整體協調性

　　由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發揮其有效作用，并根據材料部件的使用期限與實際工作狀況，及時予以更換。

　　(四)門窗工程的養護

　　門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑，應在管理使用中根據不同類型門窗的特點注意養護，使之處于良好的工作狀態。如木門窗易出現的問題有:門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風、斷裂損壞等常見病；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養護中，應重點注意以下幾個方面:

　　1.嚴格遵守使用常識與操作規程

　　門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護。在使用時，應輕開輕關；通風雨天，要及時關閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應固定；嚴禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關閉狀態，以防門窗扇變形，關閉不嚴或啟閉困難。

　　2.經常清潔檢查，發現問題千萬不要拖延

　　門窗構造比較復雜，應經常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關閉不嚴等。發現門窗變形或構件短缺失效等現象，應及時修理或申請處理，防止對其它部分造成破壞或發生意外事件。

　　3.定期更換易損部件，保持整體狀況良好

　　對于使用中損耗較大的部件應定期檢查更換，需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經常采取相應潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。

　　4.北方地區外門窗冬季使用管理

　　北方地區冬季氣溫低，風力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應做好養護工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風滲透與縫隙積灰。長期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存，防止變形或損壞。

　　5.加強窗臺與暖氣的使用管理

　　禁止在窗臺上放置易對窗戶產生腐蝕作用的物體，包括固態、液態以及會產生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應注意室內采暖設施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環境中，避免出現凝結水或局部過冷過熱現象。

　　(五)屋面工程維修養護

　　屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、保溫(南方為隔熱)等，由于建筑工藝水平的提高，現在又增加了許多新的功能，如采光、綠化、各種活動，以及太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對其它結構及構造層的保護作用。所以，防水層的養護也就成為屋面工程維修養護中的中心內容。

　　屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風雨侵蝕、沖涮、陽光照射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無法恢復對防水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個完整的保養制度，以養為主，維修及時有效，以延長其使用壽命，節省返修費用，提高經濟效益。

　　1.定期清掃，保證各種設施處于有效狀態

　　一般非上人屋面每季度清掃1次，防止堆積垃圾、雜物及非預期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經常清掃。在使用與清掃時，應注意保護重要排水設施如落水口，以及防水關鍵部位如大型或體形較復雜建筑的變形縫。

　　2.定期檢查、記錄，并對發現的問題及時處理

　　定期組織專業技術人員對屋面各種設施的工作狀況按規定項目內容進行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防止產生隱患；對正常損壞要詳細記錄其損壞程度。檢查后，對所發現的問題及時匯報處理，并適當調整養護計劃。

　　3.建立大修、中修、小修制度

　　在定期檢查、養護的同時，根據屋面綜合工作狀況，進行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協調性，延長其整體使用壽命，以發揮其最高的綜合效能，并可以在長時期內獲得更高的經濟效益。

　　4.加強屋面使用的管理

　　在屋面的使用中，要防止產生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應有專人管理。屋面增設各種設備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術要求，如對屋面產生荷載的類型與大小會導致何種影響。在施工過程中，要有專業人員負責，并采用合理的構造方法與必要的保護措施，以免對屋面產生破壞或形成其它隱患，如對人或物造成危險。

　　5.建議建立專業維修保養隊伍

　　屋面工程具有很強的專業性與技術性，檢查與維修養護都必須由專業人員來負責完成，而屋面工程的養護頻率相對較低，所以為減輕物業管理企業的負擔，并能充分保證達到較高的技術水平，更有效、更經濟地做好屋面工程養護工作，應建立起由較高水平專業技術人員組成的專職機構。

　　(六)通風道的養護管理

　　由于通風道在房屋建設和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風道的養護管理應該作為一個專項格外加以重視。首先在設計時就要盡理選用比較堅固耐久的鋼筋混凝土風道、鋼筋網水泥砂漿風道等，淘汰老式的磚砌風道、膠合板風道。而且必須選用防串味的新型風道。

　　在房屋接管驗收時，一定要將通風道作為一個單項進行認真細致的驗收，確保風道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中，應注意:

　　1.住戶在安裝抽油煙機和衛生間通風器時，必須小心細致地操作，不要亂打亂鑿，對通風道造成損害。

　　2.不要往通風道里扔磚頭、石塊或在通風道上掛東西，擋住風口，堵塞通道。

　　3.物業管理企業每年應逐戶對通風道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發現不正確的使用行為要及時制止，發現損壞要認真記錄，及時修復。

　　4.檢查時可在樓頂通風道出屋面處測通風道的通風狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風道檢查其是否暢通。

　　5.通風道發現小裂縫應及時用水泥砂漿填補，嚴重損壞的在房屋大修時應徹底更換。

　　(七)垃圾道的養護管理

　　一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設施，又是藏污納垢的地方，住戶對其不夠愛護。物業管理企業一方面要加強宣傳教育，另一方面垃圾道出現堵塞損壞時要及時派人修理。在房屋接管驗收時，就要認真檢查垃圾道的各個部位，看有無垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現象。如果垃圾道內有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現象，必須要求施工單位及時返修清除。平時養護中應注意:

　　1.指定專人負責垃圾清運，保持垃圾道通暢。

　　2.搬運重物時要注意保護好垃圾道，避免碰撞，平時不要用重物敲擊垃圾道。

　　3.不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾。

　　4.垃圾道出現堵塞時應盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴，疏通起來更加費時費力。

　　5.垃圾斗、出垃圾門每兩年應重新油漆一遍，防止銹蝕，延長其壽命，降低維修費用。

　　6.垃圾道出現小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補，防止其擴大。

　　五、加強對二次裝修的科學管理

　　(一)裝修的含義

　　1.裝修的含義

　　樓宇接管驗收交付使用后，業主(或用戶)辦理完入伙手續后，在正式入住前，根據業主的要求，對所購(租賃)房屋進行分隔、裝飾、布置等。有時住戶掉換后，新用戶要將原來的裝修推倒，按自己的意愿重新裝修。習慣上人們往往把以上裝修稱為二次裝修。

　　2.二次裝修的特點

　　二次裝修是在房屋初裝的基礎上進行的，它與一般裝修有所不同。其特點如下:

　　(1)必須符合樓宇原設計時的工程技術規范與技術指標；

　　(2)施工時應顧及相鄰住戶的正常工作及生活，盡量減少對他們的影響；

　　(3)對施工人員的技術及素質要求比較高，以保障住戶的人生、財產的安全；

　　(4)重視施工中的防火工作。

　　(二)二次裝修的規定

　　二次裝修是物業管理中一項經常而重要的工作，若不加管理，就有可能會破壞房屋的結構及侵犯其他住戶的利益。因此，物業管理公司應認真對待二次裝修，工程設備、保安、服務等部門應通力合作，共同做好管理工作。

　　1.二次裝修的程序

　　(1)裝修申報

　　① 裝修戶首先向物業管理公司工程設備部門提出申請。

　　業主需要裝修時，到管理公司下屬的管理處領取申請表，填寫申請表，等申請批準后方可施工。

　　②工程設備部門對裝修戶的資格進行確認，并提供裝修指南及有關資料；

　　③裝修戶盡快請有關單位進行裝修設計，并在15天內將裝修設計圖交工程設備部門審查；

　　④裝修戶選擇合格的裝修單位。

　　(2)物業管理公司審批

　　①在接到裝修戶遞交的裝修設計的一周內，工程設備部會同安保部對設計方案進行審核，提出同意或修改意見；

　　②方案批準后，裝修戶按規定到物業管理公司簽訂協議，并領取裝修許可證。

　　2.裝修范圍

　　(1)不可擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、電路，上下管線等；

　　(2)不可擅自用紅磚、大理石及超厚超重材料進行裝修；

　　(3)不擅自封閉或改變陽臺用途；

　　(4)不擅自改變原有門窗規格及墻面裝飾。

　　(三)加強對二次裝修的科學管理

　　1.裝修公司的選擇

　　選擇裝修公司是二次裝修管理中的一件大事。物業管理公司從所管理的樓宇、小區的安全以及業主或使用人的利益考慮，一般選擇幾個成熟的裝修公司作為樓宇、小區裝修的固定施工隊伍。住用戶需要裝修時，就將這幾家公司推薦給他們。

　　但實際上，由于諸多因素造成許多住用戶不一定接受物業管理公司推薦的裝修公司，而自行在外面尋找裝修公司。這時，物業管理公司應提醒住用戶在選擇裝修公司時，首先不能急，急了容易“病急亂投醫”，“抓在籃里就是菜”，而應慢慢悠悠、仔仔細細地找。住用戶要了解裝修公司的資質，了解它的施工隊伍技術實力，了解它的可靠程度。尤其是那些租間小房子、一張桌子、一個人的“皮包”公司，很有可能“打一槍換一個地方”，要緊關頭連人也找不到。第二不能貪。這個貪，是指貪方便，貪便宜，貪聽好話。有的公司條件要求嚴是嚴，但說了算數，有的公司寬是寬，但說與做不一樣。因此，越是在洽談時說得花好桃好，無所不應的，你反而要多個心眼想一想，其中是否有詐，這樣優惠的條件他們能否賺錢，以防他錢未到手時笑容可掬，錢一到手后翻臉不認人。

　　另外，業主或使用人在自行確定了裝修公司以后，在正式進行房屋裝修前一定要簽訂詳細的書面協議，以防止口頭協議口說無憑；應將房屋裝修所需要用的材料、時限、工程造價、施工面積、技術參數等有關條件寫進施工協議中；在裝修完成后，還要向施工者索要發票。只有這樣，當房屋裝修出現質量問題發生糾紛時，才能提出充分證據并依據法律保護自己的權益不受侵害；只有這樣，才能保證房屋裝修質量，讓人歡喜沒有憂。

　　2.二次裝修的現場監護

　　裝修現場監護是二次裝修管理的關鍵。一切的協議規定都要靠現場監護來落實。作為物業管理公司，理應派人對施工現場進行定時和不定時的監督檢查，主要抓好以下幾點:

　　(1)審查裝修公司施工人員的情況，堅持憑證出入樓宇、小區制度。

　　(2)控制裝修公司動用明火的操作，施工現場不準吸煙。除按規定在施工現場配置消防器材外，還應有專人負責防火安全。

　　(3)監督裝修公司按批準的設計圖紙進行施工，防止裝修公司置原有的設計于不顧而另搞一套，造成對樓宇結構、設施的損害。

　　(4)阻止裝修公司因不合時宜地進行有強烈聲響和刺激性氣味的工作，而造成對其它業主或使用人正常工作、生活的影響。

　　3.裝修裝飾技巧的指導

　　物業管理公司指導業主或使用人正確實施裝修裝飾，提高裝修裝飾技巧是二次裝修管理中體現的服務，歸根到底也是房屋養護服務的一個方面。做好這項工作，有利于提高物業管理公司房屋養護服務的質量。

　　房屋裝修裝飾是一門實用藝術，是功能性和藝術性的統一。它既要滿足工作、生活的功能需要，又要滿足人們的審美情趣。所以，“以人為本”是房屋裝修裝飾的原則。這主要體現在以下幾個方面:

　　(1)注意滿足功能需求。如果是辦公樓宇的裝修，其主要功能是辦公，在裝修時要考慮到辦公桌、椅、柜、辦公設備(復印機、計算機等)的安置，并確保不相互干擾。如果是小區居室的裝修，首先要服從居室各部分的功能性要求。比如廚房和衛生間，既要考慮設施相對完善，又要留有一定的空間。尤其是潔具的合理選擇和恰當布局直接影響到生活質量。又如廳是家庭成員的共享空間，臥室主要是用來睡眠、休息的，都要根據不同功能加以布置。

　　(2)強調健康性。室外空氣污染早已成為社會公眾關注的問題，但是還有一種對人體健康危害更大的室內污染，卻常常被人忽視。研究顯示，室內空間相對空外是較封閉的空間，空氣極容易受到污染，而且污染程度往往比室外更嚴重。由于大多數人有80%左右的時間是在室內度過的，因此，室內空氣污染對人體的危害，遠遠大于室外空氣污染。

　　因此，如何在居室裝修中注意通風、換氣，挑選健康型、環保型、安全型的“綠色建材”、家具、裝飾物等，是居室裝修的健康性要求。

　　(3)應具備審美情趣。審美是人的基本需要，在滿足基本功能，健康需求的基礎上，按審美情趣的需求作藝術裝潢布局是體現個性風格的重要標志。可見，滿足審美需求是實施裝潢的一個主要目的。

　　下面具體介紹一些裝修裝飾技巧:

　　1.用護墻板裝飾墻面應注意的問題

　　采用護墻板裝飾墻面，對住宅結構并無嚴格要求，但必須注意以下幾點:一是居室形狀要整齊，如長方形、正方形房間較理想，多邊形、三角形之類的就不值得貼護墻板了；二是房間高度最好在二米六以上，護墻板通常豎向排列，一般不低于窗沿，即墻板的高度至少在一米以上，因為層高過低，安裝護墻板會給人以沉悶感；三是室內面積不宜太小，因制作護墻板要占用一定的室內面積。此外，從屋頂和地面看，也要求盡可能協調。人字形，斜坡狀屋頂是不相配。地面采用彩色水泥、磨石子、大理石、地磚或各類地毯等均可，如配以木質拼花、長條地板則更美觀。

　　護墻板制作前，首先應根據面積大小和空間高低，設計出護墻板的高度及圖案，包括與踢腳板、窗罩、掛鏡線怎樣協調等，然后確定墻面上三條線:一是踢腳板寬度線，大致為15~20厘米；二是護墻板高度線，通常以窗沿為限或考慮板材本身長度，以不拼接為好；三是給掛鏡線、窗罩等取定位線。其次，在確定護墻板高度后，圖案及制作寬度就容易選擇了，護墻板的板材不宜整塊使用，應割鋸成40~50厘米寬，即可正方形數塊豎向排列。還有，在墻面處理上，除對墻面凸起部分稍作修整外，堅硬而未剝落的舊墻面不必鏟除；墻表面局部發生起殼、松動，而內層沒有損壞的墻面也不用修整；凹陷部分則可借助安置板墻筋時，墊些小板條之類使之平整。

　　適合制作護墻板的木料很多，以膠合板和貼面裝飾板最常見。用五夾板制成的墻板要比三夾板平整、挺括。但不論選用哪種板材，板材的正面要求無污漬，以光滑、完整、顏色一致為上品。

　　2.地面裝飾如何避免返工

　　地面裝飾大體有這樣幾種:水泥地坪、地磚(馬賽克)、花崗石地坪、木質地板等。地面裝飾如果粗制濫造，就會引起種種麻煩，甚至出現返工。下面從分析“病因”入手，談談地面裝飾如何避免返工。

　　水泥地坪能否做好，直接關系到其它裝飾材料的施工質量。水泥地坪施工不當通常會產生兩種問題:起砂--掃不凈的砂和灰；起殼、裂縫--多數發生在地坪與踢腳線交接的陰角處。做好水泥地坪，首先要將底子徹底掃除干凈，用水洗透；地面高低相差大的，要隔天分批進行施工。

　　地磚(馬賽克)地坪的常見病一般有起殼、不平整、拼縫不直、排塊不合理、標高(落差)不明顯等五種(廚房、衛生間、陽臺等處要求地面有2厘米落差，以利于排水)。除第一種有一定技術性外，其它只要認真操作，都是可以避免的。

　　花崗石地坪在地面裝飾中屬較高檔的，但它的施工卻比較簡單，只要掌握好地坪的標高，做到色澤均勻、鋪設平整、排塊合理就行。

　　木質地板的主要毛病:a.行走時聲音太大。這主要是基層木擱柵鋪設不牢固、不平整所致。施工時擱柵與原地坪的錨固要選用膨脹鏍絲，不要用木榫加元釘。木擱柵在鋪設時一定要先墊平整，后緊固，地板鋪設時一定要拼緊釘牢。b.拼縫不密貼。這種情形往往出現在使用了一段時間后，主要有兩種原因，一是采購的木地板未經過高溫處理，含水量超過標準，收縮率大；二是操作時不認真，未拼緊釘牢。c.地板軟。這主要是木擱柵鋪設的間隔過大，地板厚度不夠。一般要求擱柵間距為450~500毫米，木條地板的厚度為18~20毫米。

　　3.臥室裝飾必須遵循的原則

　　臥室，顧名思義就是睡眠的居室。當然，它還包括貯存、更衣、閱讀和視聽等附屬功能。但裝飾時，必須遵循的一個原則是保證睡眠的安逸。

　　在臥室的空間里，首先要確定的是床的位置，然后再分配衣櫥、梳妝臺、沙發等。如可能的話，最好能設置一排大壁柜，把各種附屬功能都安排進去，余下的空間只放置床和床頭柜，這樣的布置能最大限度地凈化空間，在心理上造成一種明快的、寧靜的感覺。

　　其次，臥室是最私人化的場合，只有當居住者確信自己不再暴露在眾目睽睽之下時，才能無拘無束地睡眠，身心才能得到最大的松弛。根據這一需要，為了不致一開門就讓人看到整個室內，可考慮改變臥室門的開啟方向，不過要注意走道的阻礙。臥室的氣氛有別于客廳的氣氛。客廳宜明快，臥室則應寧靜。因此，從天花板到地板，從地板到墻壁應統一于同一色彩里，一般以中間色為宜，而避免大面積的采用對比色和互補色。

　　4.客廳裝飾不可等閑視之

　　以前，上海普通人家的住宅里是沒有客廳這個概念的，現在不同了，不論是大是小，客廳成了一家人活動的中心，也是實用功能最多、活動時間最長的場所，因此，在居家裝飾中客廳布置不可等閑視之。

　　客廳布置最能體現主人的生活趣味，這是因為不同的人有不同的生活方式和居住要求，而且相對臥室與書房來說，客廳的私密性不太強調，正好充分展示主人的個性與愛好。

　　客廳布置沒有統一模式，有獨立式的，也有開放式的，甚至是多功能居室的一部分，這是視居住條件而定。在具體布置與設計上，滿足了實用性功能之外，更應注重空間環境與氣氛的營造，因為客廳是一個休閑的場所，要給人明快的視覺感受。同時，也要考慮讓主人或客人來往行動更方便。

　　客廳是一個多用途的休閑空間，在布置上要富于變化，彈性利用，重點裝修。具體來說，客廳設計除了空間合理配置，還要考慮適宜的背景處理。

　　墻面、地面和天花板的處理應特別注意。比如，白色組合柜、淺色沙發與桃紅色墻面會形成強烈對比，配上多層照明和百葉窗，感覺非常雅致。再如，冷色調的白色墻面、白色家具相配，整個格調明快整潔，在地板中央放上玻璃茶幾，經花色地毯襯托，會突出客廳的布置中心。此外，在客廳的主墻面與天花板裝飾中，局部鋪貼些鏡面玻璃，在燈光映射下會顯示出特殊的裝飾效果。

　　客廳的家具配置一般采用自由格局，以體現輕松、愉快的氣氛。其中，沙發是現代客廳的主角，造型與色彩選配決定整個客廳的氣氛與風格；組合柜的設置，則要充分體現其功能性與實用性和裝飾性相結合；電視機和音響設備的合理擺放，茶幾和邊幾的巧妙安排，除了可渲染客廳的氣氛外，有時還會對整個布置起點睛作用。此外，切不要因過度強調裝飾效果而將不實用的家具過多地放入廳內，占去本不寬敞的空間。

　　5.廚房裝修的幾種方案

　　通常來說，家庭廚房的主要設施有案桌、水池、爐灶、吊柜等。其中，供加工操作的案桌及煤氣爐灶最好為柜體式的，高、寬度盡可能與水池規格相統一，形成組合統一的形式，并且具備貯存的功能。當然，在具體裝修時，可有多種選擇，這里推薦幾種方案。

　　第一種是買不銹鋼臺面、面板，根據廚房大小自己設計柜體并請木匠完成。不銹鋼臺面近年來十分流行，其優點遠遠多于老式的木制臺面和水泥板臺面。現在市場上供應的不銹鋼臺面為10厘米一檔，最寬的1米，最窄的50厘米，可以隨意拼接。這種以自己動手為主的方法具有較大的靈活性。

　　第二種是買現成的廚房家具。現在市場上出現了現成的硬木廚房家具，配以不銹鋼臺面，獲得了越來越多消費者的歡迎。它以3.5平方米左右的廚房為標準，上設5件吊柜，下設5件面柜，包括水池、煤氣臺、調理臺、轉角，價格6000多元一套，當然你也可以不買足10件，只買其中的幾件。

　　第三種是請行家上門設計，然后根據要求再定做。價格一般是1米3000元左右，包括上面的吊柜及下面的柜體。

　　需要說明的是，過去比較流行陶瓷水池，但陶瓷水池容易敲壞。現在新裝修的廚房大多采用不銹鋼水池，但不銹鋼水池也存在新問題。現在新出來的復合型玻璃鋼水池，價格合理，有可能成為新的熱點。

　　6.衛生間裝修--一個不容忽視的空間

　　裝修住房，起居室、臥室自然得花番功夫，但私密性很強的衛生間也不可忽視。衛生間有大有小，大有大的設計方法，小也有小的思路。

　　衛生間的基本設備就是抽水馬桶、浴盆、洗臉盆三大件。面積小的衛生間宜采用開放式的設計，這樣在同一個空間內既可大大節省地方，又可節省給水、排水管道，簡練實用。如果面積寬敞的話，采用分隔式的設計方法也很好，即把浴室和廁所用玻璃屏或拉門分開來，將衛生間分成數個功能單位，在應用效果上較為便利，地面又容易保持干燥。當然，時下也有條件更好的“二衛”住房，一是主人衛生間，二是客人衛生間；其實大可不必如此處理，如把一個裝修成不帶浴缸的廁所，一個全套裝修，效果肯定更理想。

　　7.個性化--海外裝修趨勢

　　現代人非常希望在紛雜的工作環境以外，能有一個溫和、輕松的居住環境。因此，家庭裝修的總體風格，正向著簡潔、明快、功能合理的方向發展。

　　在歐美國家，由于各國不同的歷史文化背景形成了不同的裝修風格，但總體來說是追求一種個人品味及個人生活方式的體現。

　　他們越來越簡化固定式的裝修，而更多地用家具、多姿多彩的軟裝飾、感性的裝飾品、蘊含個人經歷的擺設等活動因素，來組成一個完整的生活空間，以達到平實、自然、個性化的效果。

　　在港臺地區，由于其中西文化交融的特殊地位，形成一種特別的裝修風格。在空間分隔及固定式裝修方面，相對歐美國家要繁瑣一些，追求出奇制勝的效果。他們特別喜愛并善于使用各式木材來表現溫馨感，同時也追求家具、燈具等物品在設計上的現代感，并通過固定與非固定裝修的對比來體現完整的生活環境。

　　從家庭裝修的空間分隔上來看，無論東方還是西方，都越來越注重功能性分隔，將私密性空間(如臥室、浴室等)與公共空間(如客廳、廚房等)嚴格區分，更注重廚房、衛生間的合理性及舒適，以廚房為例，空間安排已向一套完整的儲存、洗滌、加工烹飪的程序體系發展，在廚房用品及廚房電器的組織上，也力求達到每一個工作程序只需舉手之間便能完成。

　　家庭裝飾材料的總體趨勢，也逐步以眾多優質的科技合成材料來替代各種傳統的天然材料。比如說，以木屑壓制合成的人造木地板，正以其防潮、抗破壞、富有彈性及施工方便的性能取代天然木地板；各種多彩花紋的亮地磚代替了天然花崗石地坪；百分之一百的尼龍地毯比羊毛地毯更合適家庭；更新的化學合成制品臺面用在廚衛間里，比石材臺面更耐磨、耐熱、耐潮......。

　　在家具、燈具的設計上，人體工程學的地位日益提升，造型簡潔，追求各種比例關系，以達到視覺和使用效果上的舒適。而金屬感的配件和玻璃，在家具及燈具中反復出現，是社會發展和高新技術應用的體現。

　　從總體上看，家庭裝修正朝著專業化、多元化、現代化、成套化的方向發展，而且已不再是單純為滿足基本生活需要而進行裝修，即由生活型裝修轉向享受型裝修；一種講究生活情調，體現個人口味，滿足生活習慣的裝修方式，正成為個人生活的重要組成部分。

　　六、房屋日常養護的考核標準

　　日常養護考核指標主要有:定額指標、經費指標、服務指標和安全指標。

　　1.定額指標

　　小修養護工人的勞動效率要100%達到或超過人工定額；材料消耗要不超過或低于材料消耗定額，達到小修養護工程定額的指標，是完成小修養護工作量，搞好日常服務的必要保證。

　　2.經費指標

　　小修養護經費主要通過收取物業管理服務費籌集，不足部分從物業管理公司開展多種經營的收入中彌補。

　　3.服務指標

　　(1)走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區的住(用)戶要走訪查房50%以上；每季對轄區內住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。

　　(注:走訪查房戶數計算時對月(季)內走訪如系同一戶超過1次的均按1次計算)。

　　(2)養護計劃率。應按管理員每月編制的小修養護計劃表依次組織施工，考慮到小修中對急修項目需及時處理，因此在一般情況下，養護計劃率要求達到80%以上，遇特殊情況或特殊季節，可統一調整養護計劃率。

　　(3)養護及時率。

　　(注:當月全部報修中應修的戶次數，指剔除了經專業人員實地查勘后，認定不屬小修養護范圍，并已作其它維修工程類別安排的和因故不能安排維修的報修戶次數。)

　　4.安全指標

　　確保住用、生產安全，是維修服務的首要指標，是考核工作實績的重要依據。

　　為確保生產安全，物業管理企業應建立一系列安全生產操作規程和安全檢查制度，以及相配套的安全生產獎懲辦法。在安全生產中要十分注意以下3個方面:

　　(1)嚴格遵守操作規程，不違章上崗和操作。

　　(2)注意工具、用具的安全檢查，及時修復或更換有不安全因素的工具、用具。

　　(3)按施工規定選用結構部件的材料，如利用舊料時，要特別注意安全性能的檢查，增強施工期間和完工后交付使用的安全因素。

篇2：規范以房屋發展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　規范以房屋發展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　第一章 一般規定

　　第二章 分層所有人大會

　　第三章 管理

　　第四章 分層所有人之權利及義務

　　第五章 處罰

　　第六章 財政管理

　　第七章 最后及過渡規定

　　八月二十一日

　　鑒于四月十二日第13/93/M號法令對房屋發展合同制度引進了深入修改，故有必要對規范以該制度所建樓宇共有部分之管理規則作出修正及調整。

　　因此，本法規以明確及在某些方面以嶄新之方式確定公共行政當局在監督樓宇共有部分管理之合規范性任務中之職責，尤其是對分層所有人及對行使管理職能實體之違法行為，以評定人之身分作出干預，或對財政及預算規則作出干預。

　　另外，規定成立由大會選出之管理委員會，并賦予其廣泛之行為權力，以便更有效地維護分層所有人之利益。

　　基于此;

　　經聽取咨詢會意見后;

　　總督根據《澳門組織章程》第十三條第一款之規定，命令制定在澳門地區具有法律效力之條文如下：

　　第一章 一般規定

　　第一條 (范圍)

　　本法規規范以房屋發展合同制度所建樓宇之管理。

　　第二條 (門廳)

　　樓宇應有一個稱為門廳之空間，作為信件之遞交中心及向分層所有人提供一般信息之中心，且在門廳內張貼以葡文及中文書寫之會議召集書、年度預算草案、年度報告及帳目，以及有關樓宇共有部分管理之其它文件。

　　第三條 (管理責任)

　　一、在執行第一次分層所有人大會之決議前，樓宇共有部分之管理應由獲土地批出之企業負責。

　　二、獲土地批出之企業得直接管理樓宇之共有部分， 或在不轉移其責任之情況下，與專門從事該等管理業務之企業訂立提供服務之合同。

　　三、提供管理服務之費用由澳門房屋司(葡文縮寫為IHM)核準，但獲土地批出之企業必須于使用準照發出日之兩個月前，將管理費用提案呈交澳門房屋司。

　　四、如有正當之特殊理由，澳門房屋司得以直接判給之方式訂立提供樓宇共有部分管理服務之合同。

　　第四條 (監察權)

　　澳門房屋司得監察樓宇共有部分之管理，并要求履行所適用法律及規章所載之義務。

　　第二章 分層所有人大會

　　第五條 (分層所有人第一次大會)

　　一、澳門房屋司促進并安排分層所有人第一次大會之舉行，且向分層所有人宣傳應了解之所有法律及規章。

　　二、大會主席團由三名成員組成，分別有澳門房屋司之代表、樓宇共有部分管理企業之代表及出席大會之分層所有人之代表。如有必要，應有翻譯員在場負責翻譯之工作。

　　三、按座、大廈或屋村所組成之分層所有人大會選出一管理委員會，而該委員會之人數系按現有之分層所有人人數而定，一百以下由三人組成，一百至四百之間由七人組成，四百以上由九人組成。

　　第六條 (平常大會)

　　一、大會由管理委員會召集，及在公布第十一條f項所指之報告及帳目后，于第一季度結束前舉行會議，討論并通過上一歷年之有關帳目及通過本年度之開支預算。

　　二、由三名成員組成之大會主席團，如選擇選舉之方式，得在管理委員會成員中選出。

　　第七條 (召集)

　　一、在舉行會議最少二十日前，將召集通知書寄給各分層所有人，并將之張貼于門廳。

　　二、以葡文及中文書寫之通知書，應載有舉行會議之日期、時間、地點及大會之議事日程。

　　第八條 (運作)

　　一、大會僅得于預定時間及有三分之一分層所有人出席之情況下運作，如大會議決，則得在比預定時間推遲三十分鐘，且不管出席人數為多少亦得運作。

　　二、如不論出席人數多少大會仍不運作，視作在一星期后之同一時間及地點重新召*議，但在此情況下，不論人數多少大會亦得作出決議。

　　三、決議由出席之分層所有人或其代表透過簡單多數票作出。

　　四、每一獨立單位為一票。

　　五、分層所有人如不能出席，得由受權人代表之;而授權書只須以信件方式致大會主席團，但該授權書應具被代表人經認定之簽名。

　　六、大會之決議應載于會議紀錄上，并在十五日內于門廳公布，且以信件方式投遞給所有缺席之分層所有人及澳門房屋司。

　　第九條 (決議之爭執)

　　一、違反現行法律或規章之大會決議，得在任何出席之分層所有人聲請下撤銷，但該等分層所有人須未贊同該決議，并對該事宜所作投票曾作解釋性聲明;或在澳門房屋司之聲請下撤銷，但僅以澳門房屋司非為分層所有人之情況為限。

　　二、出席大會之分層所有人，自作出決議日起計十日內，或缺席之分層所有人，自收到通知日起計十日內，得由其中一名或多名分層所有人，或由澳門房屋司，向管理委員會要求在二十日內，召集一次特別大會，以廢止可撤銷之決議。

　　三、提起撤銷之訴之權利自特別大會作出決議日起計三十日后喪失，或自作出決議日起計六十日后喪失，但后者僅以未要求舉行特別大會之情況為限。

　　四、根據訴訟法，亦得聲請中止執行決議。

　　第三章 管理

　　第十條 (管理職能)

　　一、管理職能由分層所有人管理委員會行使，或由為此而訂立管理合同之專門實體行使。

　　二、管理委員會欲與另一實體訂立樓宇共有部分之管理合同，應于終止正在履行管理職責實體之職能之六十日前通知，并應指定轉移權力之日期、時間及地點，且應知會澳門房屋司。

　　三、管理委員會具有本法規規定之權力，并獲賦予執行大會之決議及在五分之一分層所有人要求下召集特別大會之權限。

　　四、對澳門房屋司及樓宇共有部分管理實體而言，管理委員會代表分層所有人之權利及義務。

　　第十一條 (管理行為)

　　樓宇共有部分管理實體之管理行為如下：

　　a)向各分層所有人收取有關獨立單位因土地批出所對應之租金，并存放于本地區之專門機關;

　　b)收取本法規所定擔保之相應金額;

　　c)結清公共區域及電梯運作所引致之水費及電費;

　　d)向分層所有人收取第二十二條所指開支之份額;

　　e)對于已支付應由分層所有人負責且在本法規內規定之費用，有權要求其償還;

　　f)每年二月前，應在門廳張貼上年度有關管理之報告 及帳目。

　　第十二條 (管理之一般義務)

　　管理之一般義務尤其為：

　　a)使分層所有人履行第十六條第二款所指之義務;

　　b)使分層所有人為其獨立單位購買火災保險或續保;如分層所有人尚未投保或續保，有權向各分層所有人收取保險費金額;

　　c)為樓宇之公共設備購買火災保險或續保;

　　d)實施樓宇共有部分之維修工程;

　　e)不論是否由分層所有人負責，亦得在獨立單位內實施對樓宇安全及居住性必不可少之工程，但僅以分層所有人接獲通知后，拒絕實施工程者為限;

　　f)使消防設備、電梯、水泵及其它公共設備保持良好 之運作狀態，并與專門企業訂立合同以提供技術及養護服務;

　　g)注意樓宇公共區域之照明，并進行必要之維修及更換;

　　h)清潔公共區域，以保持良好外觀及清除所有障礙物;

　　i)按預定時間提供收集垃圾之服務，并將之存放于樓 宇之垃圾收集箱內，但僅以樓宇沒有排放垃圾管道之情況為限;

　　j)安排及實施門廳之服務，注意分層所有人之安全及 其財產之安全;

　　l)在發生火災時，禁止使用電梯;

　　m)將影響樓宇結構或主正面外形美觀之單位改動情況，通知土地工務運輸司;

　　n)透過在門廳張貼或其它認為方便之途徑，向分層所有人宣傳本法規之規定及不遵守規定可科處之處罰;

　　o)應向澳門房屋司舉報違反本法規之情況，以科以罰款。

　　第十三條 (檢查權)

　　一、管理實體為檢查之目的，得進入樓宇之任何部分，但進入獨立單位須獲分層所有人之許可。

　　二、不獲分層所有人許可進入其住宅之情況，可透過普通管轄法院之許可彌補。

　　三、檢查之目的如下：

　　a)檢查是否有必要進行共同利益之工程;

　　b)檢查是否遵守本法規及有關水、瓦斯、電、下水道及排雨水系統之運作及安全之其它法規。

　　四、如檢查后須實施工程，則應與分層所有人就進行工程之日期及每日工作時間達成協議，以盡量減少所帶來之不便，但須考慮實施工程之緊迫性。

　　五、如不能達成上款所指之協議，則澳門房屋司有權限在聽取各方意見后，定出進行工程之日期。

　　第十四條 (對分層所有人之約束)

　　管理實體在執行本法規時所作出之行為及決定對分層所有人具約束力。

　　第四章 分層所有人之權利及義務

　　第十五條 (分層所有人之權利)

　　在不影響有關分層所有權法律制度之法律所定權利之情況下，分層所有人之權利為：

　　a)在收到鑰匙后，仔細檢查單位，并將所發現之異常情況通知管理實醴;

　　b)在分層所有人大會選出管理委員會之成員;

　　c)直接或透過管理委員會向管理實體呈交有關其所提供之管理服務之適當及有依據之聲明異議;

　　d)樓宇共有部分之管理由管理委員會負責時，則直接向澳門房屋司呈交聲明異議;

　　e)按本法規之規定，促使召集特別大會;

　　f)在收到澳門房屋司就有關違反本法規之舉報而作之 通知后十日內，呈交答辯書。

　　第十六條 (分層所有人之義務)

　　一、分層所有人之義務為：

　　a)繳付有關獨立單位因土地批出所對應之租金;

　　b)根據第二十二條之規定，按其所擁有之單位數目之比例繳付樓宇共有部分之費用;

　　c)在收取單位之鑰匙時，應繳付相等于兩倍共有部分管理月費之擔保金;

　　d)在收到有關獨立單位之鑰匙后一個月內，以購買單位之實際價格，訂立火災保險合同，并應于訂立合同或合同續簽后十五日內將合同副本呈交予樓宇共有部分管理部門;如不遞交該等副本，則須向樓宇共有部分管理部門繳付由其代為訂立之火災保險合同之保險費。

　　二、分層所有人亦有義務遵守管理實體之規定，尤其是：

　　a)應在規定時間內收集垃圾并將之裝入塑料袋或管理部門指定之專用容器內而置于各獨立單位門口，但僅以樓宇無排放垃圾管道之情況為限;

　　b)不得將垃圾?出窗外，亦不得將之倒于公共區域及電梯內;

　　c)不得在公共區域內存放及堆積物品;

　　d)不允許十歲以下之未成年人在無成人陪伴之情況下乘坐電梯;

　　e)不得使用由于其性質可能對共有部分之安全，或衛生造成危害之物品;

　　f)在單位內不得飼養對分層所有人造成滋擾之家畜;

　　g)不得改動外窗及外墻;

　　h)不得裝設不符合澳門房屋司所定標準之安全花柵及晾衣架;

　　i)不得在指定地點以外，安裝空調機及抽氣扇;

　　j)不得在樓宇之門及外墻，以及公共區域內張貼公告 或廣告，但在用于商業活動之區域及不影響市政條例關于此方面規定之情況不在此限;

　　l)不得在有關獨立單位內實施可影響樓宇結構，或瓦斯、水、下水道及排雨水系統良好運作之工程。

　　第五章 處罰

　　第十七條 (對共有部分管理實體科以之罰款)

　　一、對共有部分管理實體得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款d項至i項之規定者，罰款澳門幣2，000.00元;

　　b)不遵守第十二條1項及m項，以及第十六條第二款a、b及c項之規定者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　二、違反第十二條規定之職責者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　三、在六個月內發生兩個或兩個以上可構成科處罰款之事實者，罰款額應加一倍。

　　第十八條 (對分層所有人科以之處罰)

　　一、對分層所有人得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款a、b、e、g、h及l項之規定者，罰款澳門幣1，000.00元;

　　b) 不遵守本法規之其它規定者，罰款澳門幣500.00元。

　　二、如不履行者為金錢債務，罰款金額相當于債務之金額。

　　三、如連續違反不作為之義務，罰款額按日計算直至違反該義務之行為終止，或直至回復遵守不作為之義務之情況。

　　四、除科以罰款外，違法者亦應負責賠償對其他分層所有人所造成之損害。

　　第十九條 (罰款之科處程序及其繳付)

　　一、澳門房屋司在收到舉報或發現違反本法規之行為時，應通知違法者于十日內呈交對該舉報所載事實之答辯書。

　　二、如所呈交之答辯書與事實根本不符，澳門房屋司應進行簡易調查以查明事實真相。

　　三、罰款之科處屬澳門房屋司司長之權限，而對科以罰款之決定得由違法者或被科以罰款者提起司法爭執。

　　四、澳門普通管轄法院對上款所指之上訴之審理及裁判具有管轄權。

　　五、如自應繳付日起計十日內，不繳付罰款者，適用有關以費用及罰款之民事執行訴訟之制度，并以科處罰款之批示證明作為執行名義。

　　第二十條 (屢次不遵守)

　　如屢次不遵守法定管理義務，澳門房屋司得促使召集分層所有人大會，以替換共有部分之管理實體。

　　第六章 財政管理

　　第二十一條 (年度預算)

　　一、共有部分管理實體必須于每年十月三十日前，將下一歷年之管理預算呈交澳門房屋司及分層所有人管理委員會。

　　二、列出可預見之收入及開支，開支項目內應載有經管理實體及管理委員會協議，并由分層所有人大會通過之支付提供管理服務費用之負擔。

　　第二十二條 (分層所有人之負擔)

　　一、共有部分之開支由每一分層所有人按比例支付，并包括：

　　a)確定及固定開支：有關提供清潔及保安之服務費用，公共設備(如電梯、水泵、天線、對講機及防火設備)之保養費用，公共設備及樓宇公共區域之火災保險費用，以及管理企業固定服務費用之份額;

　　b)確定但可變之開支：公共區域之水電費用;

　　c)不可預見之開支：未包括于公共部分及公共設備保養及維修合同內之維修工程風險可能引致之費用。

　　二、經分層所有人大會協調之每月所給付之固定金額，用作支付上款a項及b項所指之費用，且應于每月十日前繳付，并收取收據。

　　三、本條第一款c項所指為非常開支，并應于接到付款通知后三十日內繳付。

　　第二十三條 (準備金)

　　一、設立準備金以支付不可預見之高額開支，尤其是維修樓宇共有部分及公共設備之開支。

　　二、準備金包括：

　　a)根據本法規對分層所有人及對共有部分管理實體所科之罰款所得;

　　b) 根據第十六條第一款c項之規定，由分層所有人繳付之擔保金;

　　c)營運年度之決算結余。

　　三、由分層所有人平常大會確定撥出部分準備金金額，作為支付第二十二條第一款c項所指之開支。

　　第二十四條 (負擔之調整)

　　通過每月給付調整之事宜，由分層所有人平常大會于每年經考慮預算提案及估計營運之結余后為之。

　　第七章 最后及過渡規定

　　第二十五條 (現存之土地批出合同)

　　一、本法規之規定不終止在其開始生效前所訂立之用于建造房屋之土地批出合同內有關樓宇共有部分管理之權利及義務。

　　二、如發現不提供土地批出合同所規定之服務，澳門房屋司或管理委員得作出干預及召集分層所有人大會。

　　第二十六條 (補充法律)

　　本法規未規范之所有情況，得補充適用《民法典》。

　　第二十七條 (廢止)

　　廢止十一月二十五日第245/85/M號訓令。

　　一九九五年八月三日核準

　　命令公布

　　總督 韋奇立

篇3：重整及調整有關發展房屋合約規范(1993)

　　重整及調整有關發展房屋合約規范(1993)

　　第一章 一般規定

　　第二章 土地之批出

　　第三章 整體項目之建設

　　第四章 所有權屬企業之單位

　　第一節 出售

　　第二節 津貼及不可轉讓之責任

　　第五章 分層所有權、物業登記、各項稅務

　　第六章 違法行為

　　第七章 最后規定

　　四月十二日

　　本法規旨在使房屋發展合同之作用配合現有之實際情況，同時規范一些以往未作考慮之領域。

　　因此在本法規中，對有關批出土地、制訂工程計劃，以及銷售屬承批企業之建成單位等方面作出規范。

　　此外，為房屋發展合同而作出之土地批出之一般規則，將改為以密封標書方式進行之公開競投。

　　由于從銷售程序中發現一些急需糾正之不當情事，以及為檢討此銷售程序，現規定房屋之銷售僅得直接由承批企業進行，并由澳門房屋司指定購買者。此種方法能夠加強對出售之控制，亦系消除欺詐銷售之基本措施。

　　同時，透過明確訂定對不遵守規定之情況適用之處罰，使本地區行政當局能具有將投機活動減至最少之行動工具，因建筑業部門之投機活動一直明顯存在，而現行法例中關于該方面之規定仍屬空白，故難以對投機活動采取行動。

　　為尋求解決為市民重新安排住房方面偶發之房屋短缺問題，亦引入一些規定，使本地區行政當局在解決此等問題時有更大彈性，一方面賦予其購買屬企業單位之可能性，另一方面使其能保留一定比例之單位，以售予屬特別狀況之群體。

　　在組織方面，賦予澳門房屋司進行在土地批出程序及房屋銷售控制中工作之責任，以便使整個程序之各階段之進展更為快捷及緊密。

　　基于此；

　　經聽取咨詢會意見后；

　　總督根據《澳門組織章程》第十三條第一款之規定，命令制定在澳門地區具有法律效力之條文如下：

　　第一章 一般規定

　　第一條 （概念及目的）

　　一、房屋發展合同（葡文縮寫為C?D?H?），系行政當局與建筑企業訂定之土地批出特別合同，其中建筑企業承諾建造低價格之房屋，以回報行政當局給予之各種優惠及輔助。

　　二、房屋發展合同之目的為：

　　a）紓緩本地區缺乏房屋之情況，尤其是紓緩收入較少之階層缺乏房屋之情況；

　　b）輔助本地區之建筑業，鼓勵完善其組織結構及房屋建造之技術條件；

　　c）鼓勵增加房屋之供給，該等房屋須較符合實際需要及本地區市民購買能力等條件。

　　三、為配合在批出區域及其周圍之都市計劃而有需要時，房屋發展合同亦得在其標的中包括非住宅之面積，以及基礎設施之建造。

　　第二條 （一般制度）

　　一、在訂立房屋發展合同后，行政當局及承批企業須負本法規所載之承諾。

　　二、根據可適用之現行法律，且在不妨礙其它必要及適當措施之情況下，行政當局受下列約束：

　　a）根據現有之可動用土地及現行之都市化計劃，設定土地之保留，以便根據本法規及現行《土地法》之規定將之批出，以達利用該土地建造屬居住用途房屋之目的；

　　b）在涉及大面積之土地批出中，且在與承批企業明示商定之情況下，資助都市化工程，尤其是在公共基礎設施及社會設備方面之工程；

　　c）給予承批企業及房屋之取得人各項稅務優惠及豁免；

　　d）給予房屋之取得人各種補助，尤其是與取得自住房屋之特別津貼制度有關之補助。

　　三、承批企業受下列約束：

　　a）完全履行在合同內為土地之利用而訂定之一切條件；

　　b）負責取得整體項目之建造及銷售所需之一切資源，包括有關財務資源，并支付有關費用；

　　c）根據有權限部門核準之工程計劃，在規定期限內按為該房屋類別訂定之質量建造樓宇；

　　d）交付行政當局一定比例之已完成并可供使用之單位，以回報土地之批出及其它取得之優惠，而該比例系根據第十七條之規定計算；

　　e）遵守本法規之規定為本身利益銷售其余單位；

　　f）促使分層所有權之設定及登記所需之一切行為、交付筆錄及接受筆錄之作出，以及促使定出訂立買賣公證書之日期，且應在上一行為完成后三十日內促使下一行為之作出，并將所有申請書及其組成文件之副本送交澳門房屋司（葡文縮寫為I.H.M.）。

　　四、除《土地法》規定之有關解除土地批出合同之情況外，房屋發展合同得由行政當局根據有關批地批示之規定主動解除。

　　五、在合同解除之情況下，企業必須退回相當于稅務優惠或其它已收取優惠之金額。

　　六、在企業不履行所承擔之義務，但未致使合同之主要目的不可實行且未確定合同之解除時，行政當局得撤銷或減少所給予之優惠，但不妨礙有關合同或本法規所規定之處罰。

　　第三條 （房屋之用途及使用）

　　一、按房屋發展合同制度建造且屬承批企業所有之房屋，將根據本法規第四章第一節之規定，以及在補足法例內公布之其它專門規章出售。

　　二、上款所指之單位，僅用于預約買受人或取得人及有關群體自住；如將之用于或同意用于其它目的者，受本法規所規定之處罰。

　　第四條 （求取房屋之條件及方式）

　　一、在澳門永久居留之家團或無血親關系之群體，均可求取根據本法規建造之房屋，而二者在本法規內，皆被稱為群體。

　　二、家團為一群共同生活且以婚姻、血親、姻親、收養關系或以傳統上與上述關系等同之關系而有聯系之人。

　　三、有意購買房屋者，必須向澳門房屋司報名。

　　四、有意購買者申請購買該等房屋之方式及安排其順次之標準，將為補足法規之標的。

　　五、在簽署買賣預約合同時，申請必須由群體中一名同時具備下列要件之成員呈交：

　　a）年齡至少為十八歲或已解除親權者；

　　b）在澳門居留至少五年；

　　c）持有本地區行政當局發出之身分證明文件。

　　六、在行政當局為騰出公共利益整體項目所需土地而進行遷離之情況下，上款b項所指居留之要件得減為至少居留三年。

　　七、群體之成員不得為澳門地區任何房屋或土地之所有人或本地區任何屬私產土地之承批人。

　　八、當某群體中任一成員在已獲澳門房屋司許可取得按房屋發展合同制度建造之房屋之另一群體之報名表中出現時，則不得許可該群體取得按房屋發展合同建造之房屋。

　　第五條 （具完全所有權之私人土地）

　　一、應發起企業之申請并經總督預先許可，得訂立房屋發展合同，以利用該企業按完全所有權制度具有之土地。

　　二、企業得獲本法規所指之獎勵，但受下列約束：

　　a）遵守根據第十六條而訂定之房屋出售價格之規定；

　　b）將一定比例之已建成并可供使用之單位讓予本地區行政當局，作為回報取得之優惠，而該比例系根據第十七條之規定計算。

　　第六條 （執行機構）

　　一、澳門房屋司系負責統籌批給程序之公共機構，并負責監管及協調有關非以回報方式讓予行政當局之房屋之出售。

　　二、以回報方式讓予行政當局之房屋及由行政當局取得之房屋，其分配、租賃、管理及出售系其本身規章之標的。

　　第二章 土地之批出

　　第七條 （批出制度）

　　一、土地之地段系根據《土地法》以租賃制度批出，而適用于作住宅用途之土地之租金，系相當于在現行租金表中為該用途所規定之最低費用。

　　二、一般在批地前應作公開競投，而公開競投系以密封標書之方式進行。

　　第八條 （程序）

　　按房屋發展合同制度為利用土地而進行之批出土地之行政程序，須遵守下列規則及步驟：

　　a）在選擇及動用擬批出之土地時，必須聽取澳門房屋司之意見；

　　b）在發出土地之準線圖及地籍圖后，以及在訂定配合有關都市建設之條件后，澳門房屋司有權限準備及統籌有關批地之公開競投程序，如免除公開競投，則對有關批地條件之直接協商作出統籌；

　　c）對較佳之標書作事先研究，然后將有關研究送交土地工務運輸司（葡文縮寫為DSSOPT），該司應在六十日之期間內對有關研究發表意見；

　　d）批地合同之擬本由澳門房屋司制定；

　　e）澳門房屋司促使在《政府公報》上公布批地批示；

　　f）澳門房屋司必須出席土地委員會關于分析及討論房 屋發展合同所用土地之批出程序之會議。

　　第九條 （合同條件）

　　在不妨礙合同其它規定之情況下，根據本法規，批地之基本條件為：

　　a）在不妨礙第一條第三款規定之情況下，土地系用于建造住宅樓宇，且不準對批地之用途作任何更改；

　　b）承批企業在完全履行批地合同前，不得將批地合同所引致之狀況移轉至第三人；

　　c）承批企業受提供擔保之約束，以保證合同義務之履行，而擔保之金額在批地批示中訂定，但不得少于溢價金之10%；

　　d）上項所指之擔保得以存放現金、銀行擔保或擔保保險之方式提供。

　　第三章 整體項目之建設

　　第十條 （工程計劃及其核準）

　　一、按房屋發展合同制度之房屋建造，由《都市建筑總章程》內適用之規定，以及本章及補足法規所載之規定所規范。

　　二、由承批企業促使有關工程計劃之制定。

　　三、在例外及以本地區利益為理由之情況下，工程計劃得由澳門房屋司或土地工務運輸司負責制定。

　　四、工程計劃須送交土地工務運輸司審查及核準，并須遵守本法規及適用之一般法例之規定，亦須配合有關區域現行之都市化計劃。

　　第十一條 （樓宇）

　　一、按房屋發展合同制度建造之樓宇，必須系根據分層所有權制度建造之多層樓宇。

　　二、樓宇之某些層數，得具有作為從事商業活動及設立社區利益設備之獨立單位。

　　三、有關用于停車之空間，應遵守下列規定：

　　a）《都市建筑總章程》內所規定之P類及M類之樓宇，如少于50個單位，則不必保留用于汽車之停車空間，而僅應具有自行車及摩托車專用停車空間，其比例為每十個建成單位具一個停車位；

　　b）其它樓宇應按下列比例具有用于停車之空間：

　　??每十六個住宅單位具一個汽車停車位；

　　??每二百平方公尺之商業建筑面積具一個汽車停車 位；

　　??用于社會設備之每三百平方公尺之建筑面積具一 個汽車停車位；

　　??每十個住宅單位具一個自行車或摩托車停車位。

　　c）在計算以上所指空間之數目時，應考慮室內之停車位，及在批地范圍內可能劃分之室外停車位；

　　d）停車區域得分成獨立車位，以便售予分層所有人或第三人，而在首次轉讓部分獨立車位時，分層所有人享有優先權；

　　e）上項所指優先權得由分層所有人在收到房屋出售“ 認可書”（TERMO DE SANCIONAMENTO）后三十日內行使；如屬非住宅單位之所有人，則須在訂立有關買賣預約合同后三十日內行使；

　　f）承批企業所訂立之法律行為如違反上項所規定之期間，得按一般法予以撤銷。

　　第十二條 （房屋種類）

　　一、按房屋發展合同制度建造之房屋分為下列兩類：

　　a）A類房屋??有廚房、衛生間及一無間格且面積不等之廳；

　　b）B類房屋??有廚房、衛生間、廳及一個或多個房間。

　　二、在第十三條所指之法規開始生效前，上款所指之房屋面積及種類載于本法規附件內，該附件為本法規之組成部分。

　　第十三條 （房屋之建筑質量）

　　一、建造按房屋發展合同制度之房屋應遵守之技術條件之規范，為補足法規之標的。

　　二、在上款所指法規開始生效前，最后工序之種類及所使用物料之質量，須符合在批地批示及《都市建筑總章程》內所詳細列明有關條件之規定。

　　第十四條 （建造之監察、檢查及使用準照）

　　一、在不妨礙土地工務運輸司職責之情況下，該司得促使澳門房屋司跟進整體項目之實施，并邀請澳門房屋司之一名代表參與最后檢查行為。

　　二、在樓宇之使用準照內，以及由土地工務運輸司核準之有關獨立單位之說明書內，應詳細列明屬非自由轉讓之單位。

　　三、土地工務運輸司須將上款所指使用準照之副本送交澳門房屋司。

　　第四章 所有權屬企業之單位

　　第一節 出售

　　第十五條 （一般制度）

　　所有權屬企業之單位中之住宅單位，須按照下列條款出售，其余單位得自由銷售。

　　第十六條 （企業出售房屋）

　　一、買賣預約合同僅在建筑工程開始后由承批企業訂立，而預約買受人僅得由澳門房屋司指定。

　　二、在不妨礙上款規定之情況下，企業須將擬開始銷售房屋之日期知會澳門房屋司，而該司應在企業訂定之開始銷售日后六十日內，指定預約買受人。

　　三、承批人在出售住宅單位時，受下列約束：

　　a）嚴格以行政當局訂定之價格交易單位；

　　b）按訂定之價格向行政當局出售為解決偶發之房屋短缺問題所必需之單位，但行政當局應在企業訂定之開始銷售日后六十日內提出有關要求；

　　c）在訂立買賣預約合同之日 起三十日內，將該合同之副本送交澳門房屋司。

　　四、對于未作為買賣預約合同標的之單位，得應承批人之請求，每半年對在批地批示內所訂定之出售價格作一次調整，直至使用準照發出之日為止，而調整應考慮近半年所記錄之消費物價指數之變化。

　　五、在發出有關使用準照前，承批企業不得接受預約買受人超過房屋出售價30%之金額。

　　第十七條 （出售之價格及回報之計算）

　　一、為上條第三款a項規定之效力，有關房屋出售價格之訂定，須考慮指引訂立房屋發展合同之目的、在自由市場上相同質量之同區房屋之價格，以及下列由企業承擔之成本：

　　a）遷離占用人之開支；

　　b）制定工程計劃之開支；

　　c）建筑成本，包括變電室以及樓宇所需之其它設備；

　　d）整體項目之行政及監察開支；

　　e）基礎設施、道路及填地之開支；

　　f）估計在預計實施工程期間，因向銀行作價值相當于 以上數項所指成本70%之金額之貸款而引致之財務負擔。

　　二、在免除公開競投之情況下，計算為回報土地之批出而讓與行政當局之單位數目時，應考慮整體項目之已定成本、對整體項目增值之估價，以及給予企業不多于投資資金15%之報酬。

　　三、在計算按第五條之規定建造之房屋之出售價格時，行政當局賦予之土地價值亦須包括在整體項目成本內，而投資資本之報酬最高可達整體項目總預計成本之25%.

　　第十八條 （房屋出售之控制）

　　一、如無澳門房屋司事先發出之“認可書”（TERMO DE SANCIONAMENTO）及“核準書”（TERMO DE AU-TORIZA？O），住宅單位不得轉讓，而“ 認可書”（TERMO DE SANCIONAMENTO）及“核準書”（TERMO DE AU-TORIZA？O）之格式將由訓令核準。

　　二、為上款所指之“ 認可書”（TERMO DE SANCIONA-MENTO）及“核準書”（TERMO DE AUTORIZA？O）之效力，承批企業須向澳門房屋司送交一報名表及所訂立之買賣預約合同之擬本，報名表之格式將由訓令核準。

　　三、在買賣預約合同之擬本內，除有關主體、標的及價金等基本要素外，亦應載有：

　　a）支付條件；

　　b）僅分配預約買受人一單位，且限于自住之義務；

　　c）對預約買受人將單位作其它用途之處罰及后果；

　　d）預約買受人不遵守支付條件之后果。

　　四、第二款所指之報名表，須附有預約買受人及其群體各成員之身分證明文件副本，以及所申報之收入之證明文件副本。

　　五、第二款所指之報名表所載之申報，得經有權限實體確認。

　　六、由澳門房屋司負責確認預約買受人是否具備取得房屋之條件，尤其是審查是否遵守第四條第五款、第六款、第七款及第八款之規定。

　　七、澳門房屋司在核實對本法規所訂定條件之遵守后，方得發出第一款所指之“核準書”（TERMO DE AUTORIZA-？O）。

　　八、“核準書”（TERMO DE AUTORIZA？O）應載有購買者之姓名、獨立單位之認別、其出售價格，以及第二十二條所指之不可轉讓之責任期間。

　　九、在購買者未呈交第一款所指之“核準書”（TERMO DE AUTORIZA？O），及所購單位之火險保險單時，公證員不得繕立有關之房屋買賣公證書。公證書內應載明不可轉讓單位之責任及其自住用途。

　　十、須將一公證書副本交予有關區域之財稅處，以便在有關房地產記錄內注錄其不可轉讓之責任期間。

　　第十九條 （購買房屋之舍棄）

　　一、在訂立買賣預約合同至訂立公證書之期間內，如預約買受人擬舍棄購買有關房屋，或不履行分期支付價金之義務，由澳門房屋司指定新取得人。

　　二、如房屋未具發出之使用準照，預約買受人僅有權收回已向企業支付之金額。

　　三、如房屋已具發出之使用準照，新出售價格由澳門房屋司計算，計算系以從使用準照發出之日后消費物價指數所記錄之變化為基礎，而提供資金之實體得收取欠款；如預約買受人交出具完好居住條件之單位，得收取經扣除上述欠款后之剩余金額；如必需作出工程，該剩余金額須減除有關工程之價值。

　　四、在例外而具適當解釋之情況下，澳門房屋司得許可預約買受人指定獲取其合同地位之取得人。

　　第二十條 （為行政當局保留之單位）

　　一、在批地批示內，由行政當局訂定作為企業售予行政當局，或售予行政當局指定之屬特別狀況群體之單位之比例，該比例可達百分之百。

　　二、在企業訂定之開始銷售日起六十日內，下列群體得申請購買上款所指之保留單位：

　　a）居住在災民中心或臨時房屋中心之群體；

　　b）居住在社會房屋之群體；

　　c）居所設于本地區私產土地，但因日后對土地之利用而必須搬出之群體；

　　d）因災難而喪失慣常住所之受害群體；

　　e）居住在評定為本地區文化財產之樓宇，而該樓宇因進行復原工程，或更改作非居住用途之工程而必須進行敕遷之群體；

　　f）居住在土地工務運輸司命令進行重建、修葺或改善 工程之樓字，因工程之實施而須敕遷之群體；

　　g）由澳門社會工作司或其它救濟性機構推薦之社會上貧困之群體。

　　三、上款所指之期間終止后，澳門房屋司應在十日內指定在總表上已報名之購買者，以購買未使用之保留單位。

　　第二節 津貼及不可轉讓之責任

　　第二十一條 （津貼制度）

　　一、按房屋發展合同建造之房屋之取得人，得受惠于津貼制度，而該制度之規范為本身法規之標的。

　　二、津貼由居屋信貸補貼基金負擔，而行政當局每年訂定為此目的撥歸該基金之最高金額。

　　第二十二條 （不可轉讓之責任）

　　一、按房屋發展合同制度建造之房屋，在本條第四款規定之期間內不可轉讓，但為稅務之債務或與不動產本身作為購買之擔保有關之債務之執行者，不在此限；如屬后者，該項執行須由債權人提出。

　　二、在執行上款所指擔保之情況下，債權實體有義務將房屋售予澳門房屋司，其價格須與應執行之債務金額相同。

　　三、澳門房屋司以新價格出售房屋，該所價格之計算，系以從使用準照發出之日后消費物價指數所記錄之變化為基礎；如原購買者交出具完好居住條件之單位，則澳門房屋司將新出售價格與其支付予債權實體之金額之差額，交予原購買者；如需作出工程，該差額須減除有關工程之價值。

　　四、對于受惠于第二十一條所指津貼制度之取得人，有關不可轉讓之責任，系從使用準照發出之日起計，為期十二年，其它人士則為期六年；如所有人一次性償還全部津貼金額，則前一期間得被減為九年。

　　五、如單位之所有人由于澳門房屋司接受之具合理解釋之原因，而被許可更換亦按同一制度建造之另一種類單位，則新房屋之不可轉移之責任期間，于有關前一房屋責任期間終止之日終止。

　　六、澳門房屋司有權限為上款所指更換而空置之單位指定新購買者，并計算有關之出售價格，計算系以從使用準照發出之日后消費物價指數所記錄之變化為基礎；如舍棄人交出具完好居住條件之單位，則有權收取該金額；如必需作出工程，該金額須減除有關工程之價值。

　　第二十三條 （隨后之出售）

　　一、上條第四款所指之期間結束后，單位不再受本法規對于轉移及用于自住之限制所約束，但應維持居住用途。

　　二、如所取得之單位在不可轉讓期間終止后轉讓，單位之取得人、其未為法院裁判為分居及分產之配偶、兩者之尊親屬及所有載于申請表上群體之成員，均不得取得按本法規所指制度建造之另一房屋。

　　第五章 分層所有權、物業登記、各項稅務

　　豁免及其它稅務優惠

　　第二十四條 （分層所有權）

　　一、在設定分層所有權之憑證內，必須載明屬非自由轉讓之單位，且每一單位之標示內亦應作相同載明。

　　二、根據四月十三日第31/85/M號法令所規定之設定分層所有權之程序，在作出上款所指載明時，系以建筑工程計劃為依據，并附同有關獨立單位之說明書。

　　三、所有按本法規建造之房屋，均屬非自由轉讓者，但特別法例有相反規定者，不在此限。

　　第二十五條 （登記物業之義務性）

　　一、對按房屋發展合同制度建造之房屋之權利設定及移轉之事實，以及第二十二條所指之不可轉讓之責任，均須作出登記。

　　二、有關之批地批示，連同詳細列明有關獨立單位之交付筆錄，系以澳門房屋司名義對作為批地回報而交付之單位作登記之足夠文件，而該交付筆錄在批地批示指定之情況下，系在財政司作為本地區代表之參與下作出。

　　第二十六條 （各項稅務豁免及其它稅務優惠）

　　本法規之規定所包括之整體項目，系法律規定之稅務豁免及其它相同性質之優惠之標的。

　　第六章 違法行為

　　第二十七條 （對取得人之處罰）

　　一、預約買受人如將單位作自住以外之其它用途者，受下列處罰：

　　a）如以有償或無償方式將整個單位讓與另一群體居住者，將解除其買賣預約合同；

　　b）如將單位作非居住用途，須繳納相當于單位價格30%之罰款，且有義務在澳門房屋司指定之期間內終止該不遵守之狀況。

　　二、如所有人將單位作非自住用途，受下列處罰：

　　a）繳納相當于所取得房屋之價格40%之罰款；

　　b）退還以津貼方式收取之金額；

　　c）在澳門房屋司指定期間內回復至自住用途。

　　三、預約買受人或所有人如將房屋作部分租賃，須繳納相當于該單位價格10%之罰款，并須在澳門房屋司指定之期間內終止該不遵守之狀況。

　　四、在不遵守澳門房屋司為回復至自住用途而訂定之期間之規定之情況下，每逾期一日，加罰原罰款價值之3%.

　　五、在不遵守之狀況終止后，如預約買受人或所有人再將單位作非自住用途，則上數款所指之罰款將提高至兩倍。

　　六、如證明預約買受人就第四條第五款、第六款、第七款所指之任何要件作虛假聲明，則澳門房屋司得在買賣公證書訂立前，撤銷由其發出之“ 認可書”（TERMO DE SANCIONA-MENTO）及“核準書”（TERMO DE AUTORIZA？O）。

　　第二十八條 （解除）

　　一、應在澳門房屋司向承批企業作出不許可出售預約單位之通知后，承批企業聲明解除上條所指之買賣預約合同。

　　二、在收到澳門房屋司之通知后，承批企業須在三十日內，向所有有關之預約合同簽署人聲明單方解除之行為。

　　三、作出解除聲明后，企業應在九十日內作出必要措施，以便將單位售予新購買者。

　　四、澳門房屋司負責指定新預約買受人，并訂定單位之新出售價格，價格之訂定系以從使用準照發出之日后消費物價指數所記錄之變化為基礎。

　　五、企業應在三十日內，將在重新出售中所得之全部金額交予澳門房屋司，由該司以下列方式進行管理：

　　a）最初出售價格與更新后之價格之差額全部歸澳門房屋司；

　　b）如違法之預約買受人未曾借款，則向其退還最初出售價之60%，而剩余之部分歸澳門房屋司；

　　c）如預約買受人曾借款，則向債權實體償還全部債款，原價格之40%歸澳門房屋司，而剩余之部分退還予違法之預約買受人。

　　六、僅在預約買受人交出具完好居住條件之單位之情況下，方得作出上款所指之退還；如必需進行工程，退還之金額須減除有關工程之價值。

　　第二十九條 （對承批企業之處罰）

　　一、進行不正當銷售房屋之承批企業，受下列處罰：

　　a）如以高于澳門房屋司訂定之價格銷售房屋，須繳納相當于經核準之出售價格50%之罰款；

　　b）如透過第三人銷售，須繳納相當于房屋價格20%之罰款；

　　c）撤銷與不屬澳門房屋司指定之家庭所訂立之買賣預約合同。

　　二、如同時發生與有關規定相符之事實情況，得一并科處上款所指之有關處罰。

　　三、不遵守本法規所規定之其它義務之承批企業，受下列處罰：

　　a）如不在規定期間內作出第二條第三款f項所指之行為，須繳納相當于整體項目之住宅部分原出售價格0.5%之罰款，而每逾期一日，加罰原罰款額之3%；

　　b）如不在上條第二款及第三款所指期間內解除合同及退還房屋，須繳納相當于單位價格20%之罰款，而每逾期一日，加罰原罰款額之3%；

　　c）如不在規定期間內退還上條第五款所指之在出售中所得之金額，須繳納相當于單位出售價格之罰款，而每逾期一日，加罰原罰款額之3%；

　　d）如不遵守第十六條第三款c項之規定，須繳納相當 于有關出售價0.5%之罰款；

　　e）如不遵守第十六條第五款之規定，須繳納相當于有關單位之出售價10%之罰款。

　　第三十條 （程序及繳納）

　　一、上數款所指之處罰由澳門房屋司司長科處。

　　二、在向違法者作出通知之日起十五日內，可就有關罰款之科處提起訴愿，訴愿具中止效力。

　　三、自作出繳納通知之日起八日內仍末繳納罰款時，則透過稅務執行程序征收，并以科處罰款批示之證明作為執行名義。

　　第七章 最后規定

　　第三十一條 （補足法規）

　　一、第四條第四款所指之補足法規，將于本法規開始生效后三個月內公布。

　　二、第十三條所指之補足法規，稱為《成本受控房屋建造規章》，將于本法規開始生效后四個月內公布。

　　第三十二條 （廢止）

　　廢止十二月二十九日第124/84/M號法令，以及違反本法規規定之一切規定。

　　一九九三年四月二日核準

　　命令公布

　　總督 韋奇立

　　澳門