物業知訓教材：供暖設備維修管理

　　一、供暖設備維修養護年度計劃的制定

　　工程部管理組通過對過去一年設備運行情況記錄的總結，結合運行組與維修組的意見，負責組織制定《供暖設備設施維修養護年度計劃》，工程部經理負責審核該計劃并檢查該計劃的執行情況。供暖設備設施維修組具體負責該計劃的實施，公共事務部負責通知有關用戶關于停止供熱的情況。

　　二、鍋爐房內燃燒機的維修養護

　　燃燒系統內的電機、風機、油泵、點火電機、噴嘴光電探測器，點火變壓器、電磁閥，控制器等每季度進行一次維修養護，其具體內容如下：

　　1.電動機及風機

　　檢查電動機接線是否銹蝕或松弛，檢查電動機電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動機與風機聯軸器是否牢固可靠，對電動機軸承、風機加注潤滑油，絕緣電阻如果低于0.2MΩ則應進行處理，清潔電動機、風機上的污物、灰塵。

　　2.油泵

　　檢查油泵與電動機的聯軸器是否牢固可靠，油泵進、出油管是否漏油，用壓力表測試出油壓力，最高不允許超過2MPa，然后清洗進油油濾，清潔油泵外表。

　　3.點火電極

　　檢查點火電極燒蝕是否嚴重，如是則應更換同規格點火電極，調整到合理位置并清潔。

　　4.噴嘴

　　清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴重，則應更換。

　　5.光電探測器、點火變壓器

　　檢查其是否已老化，若是則應更換同規格光電探測器、點火變壓器。

　　6.電磁閥

　　用干凈柴油清洗電磁閥，以免堵塞，如已老化或損壞，則應更換。

　　7.控制器

　　用干布擦拭(或用空氣吹)來清潔控制器，如控制器損壞則應更換。

　　三、鍋爐本體的維修養護

　　鍋爐本體的維修養護每半年進行一次，常用的保養方法有濕法保養和干法保養，一般在鍋爐停運時進行保養。

　　1.濕法保養

　　首先將熱水鍋爐內的水放凈，清除鍋內的水垢污物，關閉鍋爐的所有閥門、孔門，將軟化水注入鍋爐，并將配制好的氫氧化鈉或磷酸三鈉溶解注入鍋爐；然后在微火下把鍋爐水加熱到100℃，讓水中氣體排出爐外，當鍋爐水從空氣閥冒出時，關閉空氣閥、給水閥、爐門及擋板，將鍋爐密封好。堿性溶液配制的一般方法為每噸水加入氫氧化鈉5~8kg或磷酸三鈉10~12kg。鍋爐水應每周定期取樣化驗一次，以保證水中有過剩的堿度。若堿度降低時，應適當補充堿液。嚴寒地區不適于采用濕法保養。

　　2.干法保養

　　熱水鍋爐停爐時間較長時，宜采用干法保養。

　　首先將鍋爐內的水放凈，清除鍋內的水垢污物后，將軟化水注入鍋爐，并將鍋爐用微火升壓至0.1MPa后停止燃燒；當爐膛溫度及壓力降低后，再打開排污閥將鍋爐水放凈、利用鍋爐的余熱將鍋爐烘干；然后在鍋筒集箱式爐膛內放置干燥劑，關閉所有閥門、孔門，并將鍋爐密封好。

　　干燥劑一般用生石灰或硅膠，生石灰用量為每立方米體積放2~3kg，硅膠每立方米體積放1~3kg。干燥劑應盛在敞口容器內，放置要均勻；以后每隔1~2個月檢查一次，硅膠失效后可重新烘干再用。

　　四、鍋爐附屬裝置維修保養要領

　　鍋爐附屬裝置的維修保養一般每季度進行一次。

　　1.水泵機組

　　維修養護時應對水泵軸承加注潤滑油，磨損比較嚴重的應更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新加壓盤根。檢查聯軸器是否牢固可靠，旋轉水泵軸，若有卡住、碰撞現象則需更換葉輪。

　　2.電氣控制系統

　　消除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查動作是否靈敏，檢查電控箱里的各元件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰脫落。對于附屬閘閥，儲油箱、熱水箱、閘閥是否漏水，開關是否靈活，清除儲油箱里的污物和積水，清除熱水箱里的污物。

　　五、室內外供熱管網的維修養護

　　室外供熱管網每半年維修保養一次，應仔細檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現象，地溝內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題及時修補。

　　室內供熱系統一般采暖期到來之前試暖時進行維修養護，出現問題，由用戶報修、維修人員依程序進行維修處理。

篇2：沈陽市城市供暖管理辦法(2001)

　　沈陽市城市供暖管理辦法(20**)

　　沈陽市人民政府令

　　第7號

　　《沈陽市城市供暖管理辦法》業經市政府第20次常務會議討論通過，現予發布，自20**年11月1日起施行。

　　市長 陳政高

　　二○○一年八月二十八日

　　沈陽市城市供暖管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強城市供暖管理，節約能源、保護環境、提高居民生活質量，根據國家有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我市行政區域內的民用或以民用為主的熱電聯產、工業余熱、區域型集中供暖和分散供暖管理。

　　第三條 城市供暖實行統一政策，區域管理的原則。

　　第四條 市房產管理局是我市城市供暖的行政管理部門，負責城市供暖政策的調研制定，信息采集，協調服務，監督檢查工作。

　　各區、縣（市）人民政府負責本轄區內的城市供暖管理工作，協調、解決本轄區內供暖工作存在的問題；并負責落實城市供暖規劃和本級城市供暖保證金的歸集和使用工作。

　　市政府各相關部門應根據各自職責，配合各區政府共同做好城市供暖的管理工作。

　　第二章 規劃和建設管理

　　第五條 城市供暖規劃由市供暖行政主管部門會同有關部門編制，由各區政府組織實施。

　　第六條 供暖工程建設必須符合城市供暖規劃。凡新建、改建、擴建供暖工程，以及涉及熱用戶摘網、聯網的，需由用熱或開發建設單位報所在區供暖管理辦公室初審，由市供暖管理辦公室審查批準后方可實施。

　　第七條 熱電聯產、區域鍋爐房供熱和新建住宅區、公用建筑等應采用集中供熱，不得再建分散鍋爐房，采用分散供熱。對現有采用分散供熱的，要有計劃、有步驟地限期聯網改造。

　　新建住宅必須實行分戶供暖；逐步實現按熱計量供暖。

　　第八條 不具備集中供熱條件的地區，確需供暖的，可經區供暖行政主管部門審查批準建臨時熱源，并報市供暖管理辦公室備案。

　　第九條 供暖設施投入使用前應由所在區供暖管理辦公室組織驗收。

　　第三章 供暖企業和設施管理

　　第十條 新組建的供暖企業必須經所在區供暖管理辦公室進行資質初審，報市供暖管理辦公室審批，確定資質等級后，到工商行政管理部門辦理注冊登記手續，方可從事城市供暖經營管理。

　　第十一條 供暖企業資質分為甲級、乙級、丙級和普通資質四個等級。供暖企業必須按核定的資質等級承接供暖任務。

　　第十二條 對供暖企業的資質等級實行動態管理，由各區供暖管理辦公室每年對轄區內供暖企業的資質等級進行年審。對于不符合規定條件的供暖企業，給予限期整改、降低資質等級、取消經營資格的處理。

　　第十三條 供暖企業應與熱用戶簽訂《供暖合同》，明確雙方的權利和義務。

　　供暖企業承接供暖任務時，應與委托單位簽訂《委托供暖合同》。并自《委托供暖合同》簽訂之日起15日內將《委托供暖合同》報所在地的區、縣（市）供暖管理辦公室備案。

　　第十四條 供暖企業應強化企業內部管理，降低成本、提高效率，逐步成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的供熱產品生產和經營的企業。

　　第十五條 供暖設施包括供暖熱源、室內外管網及散熱器。供暖設施由供暖企業維修養護和更新改造。

　　因維修、更新、改造供暖設施需要，臨時挖掘道路、場地，占用、損壞綠地，損壞樹木的，施工單位應當與物業管理企業簽訂合同，并按合同約定將挖掘的道路、場地以及被占用和損壞的綠地、樹木恢復原狀。

　　第十六條 禁止下列影響供暖設施安全、運行或維修的行為：

　　（一）在埋設的或架空的供暖管道及其附屬設施周圍1.5米范圍內取土、堆放或排放雜物、搭設建筑物；

　　（二）擅自拆除、移動、改造供暖設施；

　　（三）竊用供暖用水；

　　（四）損毀供暖設施；

　　（五）用供暖設施架設線網或懸掛物體；

　　（六）擅自增加散熱片。

　　第十七條 房屋所有權人或使用人裝飾裝修房屋不得影響供暖效果，不得妨礙供暖設施的正常維修和養護。

　　第四章 供暖收費管理

　　第十八條 交納采暖費是房屋所有權人或承租人的義務。供暖企業必須按規定的標準收取采暖費，房屋所有權人或承租人必須按照規定按期足額交納采暖費。

　　第十九條 采暖費由房屋所有權人或承租人所在單位承擔；房屋所有權人或承租人無工作單位的，由家庭其他成員所在單位承擔；家庭成員均無工作單位或者解除勞動合同的，由個人承擔；經民政部門批準，享受政府最低生活保障的特困戶，由政府予以補貼。

　　第二十條 已實行分戶供暖的，由職工所在單位將采暖費發給職工，職工向供暖企業交費。或由職工墊付，職工所在單位按職工住房控制標準內實際面積予以報銷。

　　未實行分戶供暖的，由職工所在單位向供暖企業交納采暖費。

　　第二十一條 機關和事業單位職工的采暖費，由財政部門單獨列支，專戶存儲；企業職工的采暖費，由企業按月足額為職工專戶存儲。

　　職工所在單位必須按規定按期足額為職工交納采暖費。

　　第二十二條 職工所在單位的行政主管部門及區、縣（市）政府應建立供暖交費保障體系。督促職工所在單位按規定的收費標準和交納時間為職工交納采暖費。

　　第二十三條 供暖用戶轉讓房屋或互換房屋使用權的，必須與供暖企業結清所欠采暖費，并辦理供暖合同變更手續。不辦理變更手續的，房產行政管理部門不予辦理房屋所有權或使用權變更手續。

　　第二十四條 已經供暖的商品房屋售出未進住的，其采暖費由房屋所有權人或者承租人所在單位承擔；尚未售出的空置商品房的采暖費，由開發建設單位承擔。

　　第二十五條 供暖企業收取的采暖費必須專款專用，嚴禁挪作他用。

　　第五章 供暖運行管理

　　第二十六條 供暖企業應按國家、省、市規定的技術規范和標準，對供暖設備進行維修養護、更新改造。

　　第二十七條 供暖企業應按規定使用符合環保標準的潔凈燃料，按照規定實行低溫連續供暖，確保室內溫度達到市政府規定的標準。

　　第二十八條 供暖企業供暖溫度達不到規定標準或縮短供暖期限的，已按規定交納采暖費的用戶有權按照供暖合同追究供暖企業的違約責任。但由于用戶擅自拆除、移動、改造、遮蔽供暖設施或損毀供暖設施造成供暖溫度達不到規定標準的除外。

　　第二十九條 因擅自拆改供暖設施或者對供暖設施保溫不當造成相鄰用戶經濟損失的，由行為人負責賠償。

　　第三十條 供暖企業對供暖設施進行維修、更新、改造時，房屋所有權人或使用人必須給予配合，不得阻撓，并自行或由維修人員將妨礙物拆除。

　　第六章 法律責任

　　第三十一條 對供暖企業有下列行為的，由房產行政管理部門予以處罰：

　　（一）擅自新建、改建、擴建供暖工程，擅自摘網、聯網、建臨時熱源的，處以10000元至30000元罰款。

　　（二）未經驗收交付使用供暖設施的，處以5000元至10000元罰款。

　　（三）未經資質審查擅自從事供暖經營管理活動的，責令其補辦資審手續，并處以10000元至30000元罰款。

　　（四）挪用采暖費的，如數追回被挪用的采暖費，并處以2000元至10000元罰款，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　（五）供暖達不到標準的，處以2000元至10000元罰款；不按期供暖或中斷供暖的，責令供暖企業按合同對用戶進行補償，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十二條 對違反本辦法規定有下列行為之一的，由房產行政管理部門給予處罰：

　　（一）違反本辦法第十六條（一）、（五）、（六）項規定的，處以500元以上1000元以下的罰款。責令其恢復原狀，已造成供暖設施損壞的按價賠償。

　　（二）違反本辦法第十六條（二）、（四）項規定的，處以1000元以上3000元以下罰款。責令其恢復原狀，已造成供暖設施損壞的按價賠償。

　　（三）違反本辦法第十六條（三）項規定的，從供暖之日起，按放水裝置流量每噸補交水費5元，并處以1000元以下罰款。

　　（四）阻礙維修供暖設施的，采取強制修繕措施，并處以200元至2000元罰款。

　　第三十三條 對應當為職工交納采暖費而不交納的單位，除責令其限期交納外，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或直接向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第七章 附則

　　第三十五條 本辦法執行中的具體問題由市房產管理局負責解釋。

　　第三十六條 本辦法自20**年11月1日起施行。《沈陽市城市供暖管理暫行規定》[沈政發（1989）6號]、《沈陽市城市供暖管理行政處罰辦法》[沈政發（1992）49號]同時廢止。

篇3：物管案例：業主要求供暖，業主委員會應該聽誰的

　　物管案例：業主要求供暖，業主委員會應該聽誰的

　　今年8月份，某園區的業主聯名向物業管理處提出今年需要供暖的要求，但物業管理處沒有同意。今年10月份，業主主動聯系供熱中心和熱力有限公司給小區安裝集中供暖設施，并繳納了配套費。

　　熱力有限公司為了設計供暖管道線路需要建房時地下管網圖紙，但物業管理處答復管網圖紙丟了，只提供一份小區建筑的平面圖。熱力有限公司只好請設計院一名工程師根據平面圖推測設計供暖管道路線，并經過物業管理處有關部門審查批準。之后一天，物業管理處突然通知不能施工，理由是小區業主委員會不同意安裝集中供熱。經了解小區業主委員會一共有11名成員，物業管理處只召集了5名成員開會，其中兩名成員棄權，剩下3名中1名成員是管理處的材料供應商。

　　[案例提示]

　　以《業主委員會章程》為依據，此次業主委員會的召開是否合法，何以結果是否有效？業主委員會作為業主的代表，在供熱問題上，他們是否真正傾聽了業主的意見？

　　[案例分析]

　　該物業管理處目前表示，物業管理條例規定，物業公司只能協助業主委員會的決定去執行。小區安裝集中供暖物業大力支持，但業主委員會考慮到春節之前如果不能完成施工，將會給居民帶來不安全因素，所以物業不同意安裝暖氣。但從該管理處實際做法看，物業管理處不是在協助業主委員會工作，而是在對其進行操縱。物業管理處無權召集業主委員會會議，該會議參加會議人數不足，又有與物業管理處特殊利益者在其中，因此表決結果無效，也代表不了全體的意愿。

　　該物業管理處應向全體業主道歉，改正其錯誤做法，積極主動配合熱力有限公司完成供暖工程。