物業知訓教材：供暖設備運行管理

　　一、供暖系統設備設施的操作管理

　　1.供暖設備設施操作管理的職責

　　供暖設備設施的操作管理規程由工程部與供暖設備設施運行組共同制定，或由物業管理公司委托專門的供熱管理公司負責制定。具體的操作由采暖期內當值的值班人員負責，嚴格按規程要求操作。供暖系統運行組組長負責和監督操作規程的實施。

　　2.供暖設備鍋爐開爐前的檢查

　　鍋爐開爐前要檢查鍋爐給水及水壓是否正常，檢查系統內的閥門是否均已打開，保證所有閥門處于開啟狀態，并由工程部管理組負責通知公共事務部，通知各住戶家內留人。檢查鍋爐房內各有關信號燈是否正常，如有不正常應及時進行維修。手動供水泵轉3圈，應轉動靈活無阻滯。

　　3.供暖設備鍋爐的開爐操作

　　在鍋爐運行前，應首先合上水泵控制箱電源，按下水泵啟動按鈕啟動水泵，然后對于燃油鍋爐合上燃燒機的電源開關，將開關置于“燃燒”位置，這時燃燒機的電動機立即啟動，點火電機產生電火花，約過7s的預吹風時間后，電磁閥會自動打開噴嘴噴出油霧，油霧被電火花點燃后形成火焰，點火電機再延伸15s后停止點火，燃燒機開始進入正常工作，若點火沒有成功，25s后燃燒機上會亮起故障紅燈，此時再經過3min后可以再次按恢復按鈕，重新啟動燃燒機，最多啟動3次，若不成功，則需查找原因排除故障后允許啟動。對于燃煤鍋爐，水泵啟動后，啟動燃燒系統的運煤裝煤的行車，保證及時把煤加入煤斗。同時電機帶動爐排運轉，后啟動送風機，點火燃燒，鍋爐開始運行。

　　鍋爐開始運行后，派運行組人員或維修人員對室外管網及室內供暖系統進行巡查，出現滴水、漏水、暖氣不熱等現象應查找原因，及時整修。鍋爐房值班員在啟動成功后，應繼續觀察10min，查看有無異常聲響或振動，有無漏油、漏水現象。煙色及水溫變化是否正常，燃燒機控制箱、水泵控制箱有無異常氣味，若有問題及時修整，若一切正常啟動成功。

　　4.供暖設備鍋爐的停機操作

　　當采暖期已過，停爐時，應先將燃燒機轉換開關置于“停止”位置，燃燒系統停止燃燒，當水溫降到45℃左右時，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時拉下水泵控制箱電源開關，檢查鍋爐及附件有無不正常情況，如有應及時整改。

　　二、供暖設備設施的運行管理

　　1.供暖設備設施運行管理職責

　　供暖設備設施運行管理的標準作業規程由工程部經理與管理組、運行組、維修組按照ISO9002操作標準制定。工程部管理組負責運行管理作業標準規程的實施情況，工程部供暖設備運行組組長負責運行管理的組織實施，供暖設備運行組當值值班員負責運行操作的具體實施。

　　2.運行管理中的巡視監控內容

　　當供暖系統開始運行后，當值值班員每隔2h巡視一次，巡視部位包括鍋爐房及室外管網。鍋爐房內要對鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制系統及各種附屬裝置(如閘閥、油箱、熱水箱)進行巡視，巡視內容主要有:各連接處是否有漏油、漏水現象；是否有異常的聲響和振動，是否有異常氣味，觀察排煙的顏色是否正常，燃燒火焰是否穩定，觀察鍋爐的水溫是否變化正常，查看鍋爐水位、油箱油位、水質機組的電機溫度是否太高，風葉是否碰殼，水泵是否漏水成線，有無松弛的螺栓、螺母。控制箱內各指示燈是否正常，各元器件是否動作可靠，有無燒傷、過熱、打火現象。室外巡視主要是查看供暖溝有無大量滲漏水現象。在巡視過程中，出現不正常的情況值班員應及時處理，處理不了的問題，詳細匯報給組長和管理組，請求維修組支援。并且值班員應根據用戶或用熱部門的要求，適當調整鍋爐熱水溫度。

　　3.運行中異常情況處理

　　(1)鍋爐房發生水浸時的處置

　　當這種情況發生時，視進水情況關掉運行中鍋爐，拉下總電源開關，堵住漏水源，若漏水嚴重，盡力阻滯進水，并立即通知值班組長和管理處。漏水源堵住以后，應立即對漏水設備進行除濕處理，確認水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行，如無異常即可投入運行。

　　(2)供熱管網突然損壞

　　當供熱管網大量漏水，應通過室外管溝的檢查口進行檢查尋找損壞部位，然后關閉供水管上的分段閥門進行整修或更換，在整修時由于水管上余壓比較大，水溫較高，應注意工作的安全性。一般在采暖期到來之前，應對外網進行嚴格的維修保養，以使運行中避免異常情況的出現。

　　(3)散熱設備漏水

　　若散熱設備漏水，應查找原因，是因為散熱片本身質量問題，還是安裝時不嚴密，然后關閉暖氣進水閥，拆下散熱設備，進行整修，整修完畢，重新裝上。

　　(4)鍋爐運行中常見故障的處理

　　①鍋爐的壓力下降。熱水供暖系統在充水過程中，鍋爐壓力表長時間達不到應有的靜壓，或在運行過程中壓力不穩，壓力下降很嚴重，則表明系統中有大量泄漏需馬上查找及時修補。

　　②鍋爐溫度急劇上升。鍋爐點火后，溫度表在短時間內急驟上升，這種情況應立即停止運行，出現這種情況的原因主要有循環水泵沒有啟動，管路里沒有循環水；鍋爐出口處的閥門沒有打開，致使鍋爐燒死水。

　　③循環水泵入口處壓力低于正常值。通常是由于閥門開啟度不夠，或水過濾器被堵塞等原因，應及時排除。

　　④停電時的緊急處理。停電時，應立即停火，關閉風門，關閉電源，密切注意鍋爐的壓力、溫度變化，熱水鍋爐為了防止汽化，應關閉鍋爐出水閥，打開緊急排放閥，利用回水降溫，或向鍋爐補水降溫。然后按照柴油發電機操作規程要求，啟動柴油發電機，重新啟動鍋爐。

　　⑤熱水鍋爐的水擊。為了防止鍋爐內水擊，上水時，要打開排氣閥排除系統里的空氣，點火前，循環水泵循環一段時間，以使供暖系統中空氣排除干凈。

　　(5)暖氣不熱的原因及處理

　　①大面積的暖氣不熱。如果供暖區內大多數的散熱器不熱，室溫達不到要求，主要原因有:鍋爐出力不夠；循環水泵水量不足；鍋爐運行存在問題。

　　②末端用戶暖氣不熱。距離鍋爐房最遠的建筑物內暖氣不熱或溫度較低，主要原因是設計不合理或沒有認真進行運行前的初調節，室外管道存在水平失調現象。要改進設計或調節各環節上閥門開啟度。

　　③室內暖氣局部不熱。出現這種情況原因可能是分支路閥門沒有打開或開啟度不夠；供水干管上集氣等原因，應調整閥門開啟度及排出氣體。

　　④個別散熱器不熱。散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對或散熱器里有空氣。應改變安裝坡度或打開排氣閥排除散熱器內空氣。

　　(6)火災

　　鍋爐房發生火災時，按《火警、火災應急處理標準作出規范》處理。

　　4.鍋爐運行中的供熱操作管理

　　鍋爐是供熱系統的核心，因此也是供暖設備管理工作的核心。

　　(1)鍋爐運行操作的崗位責任制和輪班制

　　鍋爐的工作過程是一個系列化的連續過程，包括燃料的燃燒過程、煙氣與水的換熱過程以及水的變熱汽化、運煤除渣、送風引風等過程。任何部分出了問題，都會影響到供暖效果，甚至破壞主要設備，因此要有不同的分工，各工種要有明確的崗位責任制。供暖是連續性的，24h不間斷供暖，因此同時要建立輪班責任制。

　　(2)供暖的時間過程控制

　　無論是室外氣溫變化，還是用戶人為的活動都有一定的規律性，為了既能達到采暖效果，又能節約能源，因此應制定科學的供熱時間過程曲線，進行供暖時間過程控制。例如:××住宅小區供暖時間過程控制計劃為:

　　每日6~8點是供暖高峰。因為此時室內外溫差大，消耗熱量多；居民起床后要打開門窗使空氣流通，改善室內空氣環境；居民起床活動需要較高的溫度。

　　8~17點是供熱低谷。最低點約午后2點，即14點鐘，原因是家庭的主要成員外出工作，用熱面積縮小；室內外溫差縮小，熱量耗散減少。

　　18~22點又是供熱高峰。居民下班回家，供熱面積增加，室內外溫差加大，為保證居民的生活活動不受氣溫干擾，必須加大供熱量。

　　23點~次日凌晨5點，供熱達到次低谷。因為居民絕大部分都已入睡，蓋上被褥保溫效果好，門窗全封閉，只要把室溫控制在次低水平(10~15℃)，就不影響休息。

　　寫字樓、學校、工廠等其他類型的物業的控制計劃與住宅小區正好相反，夜間可以停供。因此，制定控制計劃要針對不同物業類型和用途具體制定。

　　5.鍋爐房內的管理規定及交接班要求。

　　(1)鍋爐房管理規定

　　鍋爐房管理規定主要是為了安全、衛生而制定的一些制度，主要包括:

　　①非值班人員不準進入鍋爐房，若需要進入，須經工程部主管同意后，在值班人員的陪同下方可進入。

　　②鍋爐房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品，嚴禁吸煙。

　　③鍋爐房內消防器材應備齊，并放置在方便，顯眼處。

　　④每班值班人員打掃一次鍋爐房的衛生，每周對設備設施進行一次清潔，做到地面、墻面、天花板、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物。

　　⑤保證鍋爐房內門窗開啟靈活，通風良好，光線足夠。

　　⑥鍋爐房應隨時上鎖，鑰匙由當值值班員保管，值班員不得私自配鑰匙等。

　　(2)交接班要求

　　為了保證交接班準時進行，職責明確，應建立嚴格的交接班制度。接班人員應準時接班，交班人應認真交代設備的運行情況。并仔細填寫好《鍋爐房運行日記》，如果出現記錄不規范，不清晰，或發生異常事故，不準交接班。

篇2：沈陽市城市供暖管理辦法(2001)

　　沈陽市城市供暖管理辦法(20**)

　　沈陽市人民政府令

　　第7號

　　《沈陽市城市供暖管理辦法》業經市政府第20次常務會議討論通過，現予發布，自20**年11月1日起施行。

　　市長 陳政高

　　二○○一年八月二十八日

　　沈陽市城市供暖管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強城市供暖管理，節約能源、保護環境、提高居民生活質量，根據國家有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我市行政區域內的民用或以民用為主的熱電聯產、工業余熱、區域型集中供暖和分散供暖管理。

　　第三條 城市供暖實行統一政策，區域管理的原則。

　　第四條 市房產管理局是我市城市供暖的行政管理部門，負責城市供暖政策的調研制定，信息采集，協調服務，監督檢查工作。

　　各區、縣（市）人民政府負責本轄區內的城市供暖管理工作，協調、解決本轄區內供暖工作存在的問題；并負責落實城市供暖規劃和本級城市供暖保證金的歸集和使用工作。

　　市政府各相關部門應根據各自職責，配合各區政府共同做好城市供暖的管理工作。

　　第二章 規劃和建設管理

　　第五條 城市供暖規劃由市供暖行政主管部門會同有關部門編制，由各區政府組織實施。

　　第六條 供暖工程建設必須符合城市供暖規劃。凡新建、改建、擴建供暖工程，以及涉及熱用戶摘網、聯網的，需由用熱或開發建設單位報所在區供暖管理辦公室初審，由市供暖管理辦公室審查批準后方可實施。

　　第七條 熱電聯產、區域鍋爐房供熱和新建住宅區、公用建筑等應采用集中供熱，不得再建分散鍋爐房，采用分散供熱。對現有采用分散供熱的，要有計劃、有步驟地限期聯網改造。

　　新建住宅必須實行分戶供暖；逐步實現按熱計量供暖。

　　第八條 不具備集中供熱條件的地區，確需供暖的，可經區供暖行政主管部門審查批準建臨時熱源，并報市供暖管理辦公室備案。

　　第九條 供暖設施投入使用前應由所在區供暖管理辦公室組織驗收。

　　第三章 供暖企業和設施管理

　　第十條 新組建的供暖企業必須經所在區供暖管理辦公室進行資質初審，報市供暖管理辦公室審批，確定資質等級后，到工商行政管理部門辦理注冊登記手續，方可從事城市供暖經營管理。

　　第十一條 供暖企業資質分為甲級、乙級、丙級和普通資質四個等級。供暖企業必須按核定的資質等級承接供暖任務。

　　第十二條 對供暖企業的資質等級實行動態管理，由各區供暖管理辦公室每年對轄區內供暖企業的資質等級進行年審。對于不符合規定條件的供暖企業，給予限期整改、降低資質等級、取消經營資格的處理。

　　第十三條 供暖企業應與熱用戶簽訂《供暖合同》，明確雙方的權利和義務。

　　供暖企業承接供暖任務時，應與委托單位簽訂《委托供暖合同》。并自《委托供暖合同》簽訂之日起15日內將《委托供暖合同》報所在地的區、縣（市）供暖管理辦公室備案。

　　第十四條 供暖企業應強化企業內部管理，降低成本、提高效率，逐步成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的供熱產品生產和經營的企業。

　　第十五條 供暖設施包括供暖熱源、室內外管網及散熱器。供暖設施由供暖企業維修養護和更新改造。

　　因維修、更新、改造供暖設施需要，臨時挖掘道路、場地，占用、損壞綠地，損壞樹木的，施工單位應當與物業管理企業簽訂合同，并按合同約定將挖掘的道路、場地以及被占用和損壞的綠地、樹木恢復原狀。

　　第十六條 禁止下列影響供暖設施安全、運行或維修的行為：

　　（一）在埋設的或架空的供暖管道及其附屬設施周圍1.5米范圍內取土、堆放或排放雜物、搭設建筑物；

　　（二）擅自拆除、移動、改造供暖設施；

　　（三）竊用供暖用水；

　　（四）損毀供暖設施；

　　（五）用供暖設施架設線網或懸掛物體；

　　（六）擅自增加散熱片。

　　第十七條 房屋所有權人或使用人裝飾裝修房屋不得影響供暖效果，不得妨礙供暖設施的正常維修和養護。

　　第四章 供暖收費管理

　　第十八條 交納采暖費是房屋所有權人或承租人的義務。供暖企業必須按規定的標準收取采暖費，房屋所有權人或承租人必須按照規定按期足額交納采暖費。

　　第十九條 采暖費由房屋所有權人或承租人所在單位承擔；房屋所有權人或承租人無工作單位的，由家庭其他成員所在單位承擔；家庭成員均無工作單位或者解除勞動合同的，由個人承擔；經民政部門批準，享受政府最低生活保障的特困戶，由政府予以補貼。

　　第二十條 已實行分戶供暖的，由職工所在單位將采暖費發給職工，職工向供暖企業交費。或由職工墊付，職工所在單位按職工住房控制標準內實際面積予以報銷。

　　未實行分戶供暖的，由職工所在單位向供暖企業交納采暖費。

　　第二十一條 機關和事業單位職工的采暖費，由財政部門單獨列支，專戶存儲；企業職工的采暖費，由企業按月足額為職工專戶存儲。

　　職工所在單位必須按規定按期足額為職工交納采暖費。

　　第二十二條 職工所在單位的行政主管部門及區、縣（市）政府應建立供暖交費保障體系。督促職工所在單位按規定的收費標準和交納時間為職工交納采暖費。

　　第二十三條 供暖用戶轉讓房屋或互換房屋使用權的，必須與供暖企業結清所欠采暖費，并辦理供暖合同變更手續。不辦理變更手續的，房產行政管理部門不予辦理房屋所有權或使用權變更手續。

　　第二十四條 已經供暖的商品房屋售出未進住的，其采暖費由房屋所有權人或者承租人所在單位承擔；尚未售出的空置商品房的采暖費，由開發建設單位承擔。

　　第二十五條 供暖企業收取的采暖費必須專款專用，嚴禁挪作他用。

　　第五章 供暖運行管理

　　第二十六條 供暖企業應按國家、省、市規定的技術規范和標準，對供暖設備進行維修養護、更新改造。

　　第二十七條 供暖企業應按規定使用符合環保標準的潔凈燃料，按照規定實行低溫連續供暖，確保室內溫度達到市政府規定的標準。

　　第二十八條 供暖企業供暖溫度達不到規定標準或縮短供暖期限的，已按規定交納采暖費的用戶有權按照供暖合同追究供暖企業的違約責任。但由于用戶擅自拆除、移動、改造、遮蔽供暖設施或損毀供暖設施造成供暖溫度達不到規定標準的除外。

　　第二十九條 因擅自拆改供暖設施或者對供暖設施保溫不當造成相鄰用戶經濟損失的，由行為人負責賠償。

　　第三十條 供暖企業對供暖設施進行維修、更新、改造時，房屋所有權人或使用人必須給予配合，不得阻撓，并自行或由維修人員將妨礙物拆除。

　　第六章 法律責任

　　第三十一條 對供暖企業有下列行為的，由房產行政管理部門予以處罰：

　　（一）擅自新建、改建、擴建供暖工程，擅自摘網、聯網、建臨時熱源的，處以10000元至30000元罰款。

　　（二）未經驗收交付使用供暖設施的，處以5000元至10000元罰款。

　　（三）未經資質審查擅自從事供暖經營管理活動的，責令其補辦資審手續，并處以10000元至30000元罰款。

　　（四）挪用采暖費的，如數追回被挪用的采暖費，并處以2000元至10000元罰款，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　（五）供暖達不到標準的，處以2000元至10000元罰款；不按期供暖或中斷供暖的，責令供暖企業按合同對用戶進行補償，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十二條 對違反本辦法規定有下列行為之一的，由房產行政管理部門給予處罰：

　　（一）違反本辦法第十六條（一）、（五）、（六）項規定的，處以500元以上1000元以下的罰款。責令其恢復原狀，已造成供暖設施損壞的按價賠償。

　　（二）違反本辦法第十六條（二）、（四）項規定的，處以1000元以上3000元以下罰款。責令其恢復原狀，已造成供暖設施損壞的按價賠償。

　　（三）違反本辦法第十六條（三）項規定的，從供暖之日起，按放水裝置流量每噸補交水費5元，并處以1000元以下罰款。

　　（四）阻礙維修供暖設施的，采取強制修繕措施，并處以200元至2000元罰款。

　　第三十三條 對應當為職工交納采暖費而不交納的單位，除責令其限期交納外，并處以10000元至30000元罰款。

　　第三十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或直接向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第七章 附則

　　第三十五條 本辦法執行中的具體問題由市房產管理局負責解釋。

　　第三十六條 本辦法自20**年11月1日起施行。《沈陽市城市供暖管理暫行規定》[沈政發（1989）6號]、《沈陽市城市供暖管理行政處罰辦法》[沈政發（1992）49號]同時廢止。

篇3：物管案例：業主要求供暖，業主委員會應該聽誰的

　　物管案例：業主要求供暖，業主委員會應該聽誰的

　　今年8月份，某園區的業主聯名向物業管理處提出今年需要供暖的要求，但物業管理處沒有同意。今年10月份，業主主動聯系供熱中心和熱力有限公司給小區安裝集中供暖設施，并繳納了配套費。

　　熱力有限公司為了設計供暖管道線路需要建房時地下管網圖紙，但物業管理處答復管網圖紙丟了，只提供一份小區建筑的平面圖。熱力有限公司只好請設計院一名工程師根據平面圖推測設計供暖管道路線，并經過物業管理處有關部門審查批準。之后一天，物業管理處突然通知不能施工，理由是小區業主委員會不同意安裝集中供熱。經了解小區業主委員會一共有11名成員，物業管理處只召集了5名成員開會，其中兩名成員棄權，剩下3名中1名成員是管理處的材料供應商。

　　[案例提示]

　　以《業主委員會章程》為依據，此次業主委員會的召開是否合法，何以結果是否有效？業主委員會作為業主的代表，在供熱問題上，他們是否真正傾聽了業主的意見？

　　[案例分析]

　　該物業管理處目前表示，物業管理條例規定，物業公司只能協助業主委員會的決定去執行。小區安裝集中供暖物業大力支持，但業主委員會考慮到春節之前如果不能完成施工，將會給居民帶來不安全因素，所以物業不同意安裝暖氣。但從該管理處實際做法看，物業管理處不是在協助業主委員會工作，而是在對其進行操縱。物業管理處無權召集業主委員會會議，該會議參加會議人數不足，又有與物業管理處特殊利益者在其中，因此表決結果無效，也代表不了全體的意愿。

　　該物業管理處應向全體業主道歉，改正其錯誤做法，積極主動配合熱力有限公司完成供暖工程。