物業管理費收費概述

　　一、物業管理費的確定

　　根據物業管理中發生的費用，確定收費的項目，并明確其使用的范圍，是搞好收費管理的基礎。加強物業管理收費的管理，就是要正確處理收費標準與管理水平的關系。按照本章第三節的論述，收費標準應對不同服務項目，分別采用政府定價、政府指導價和協議定價第三種不同的形式，在社會主義市場經濟體制下，應對不同的物業管理水平制定不同的收費標準，實行公平競爭，按質論價，這樣，也可促使物業管理公司不斷提高物業管理水平。收費標準的確定，可采取以下幾種途徑：

　　1.政府部門審定

　　物業管理中的重要收費項目和標準，由房地產主管部門會同物價管理部門審定，通過頒發法規或文件予以公布實施。如售房單位和購房人交納住宅維修基金、物業管理費、建設施工單位提交保修費等重要項目，由房地產主管部門提出標準，經物價管理部門核定后執行。

　　2.會同業主商定

　　物業管理是由業主委托的契約行為，因而有的收費標準不必由政府部門包攬，而可由物業管理公司將預算提交業主管理委員會討論、審核，經表決通過之后，就是一個合理的收費標準。此時，物業管理公司應及時擬一份物業管理費標準審議會議的決議，一同印發給每位業主(用戶)，并且從通過之日起按這一標準執行。

　　物業管理公司在每次新的費用標準通過之后，只要將每一費用項目的標準一次性向業主公布，在以后每月發放收費通知單時，只需通知費用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動耗費，也可節省紙張等材料費用。

　　3.委托雙方議定

　　對于專項和特約服務的收費，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶，清掃保潔等項目，可由委托人與物業管理公司雙方議定，根據提供服務的要求，按不同的管理水平，確定不同的收費標準，由用戶與物業管理公司單位自行商定。

　　二、物業管理費的收繳和追討

　　收費通知單每月要及時送達業主(或用戶)的手中，并由業主(或用戶)簽收。為了節省人力，可由水電工在每月抄表時，發送上月的繳款單。

　　當發生費用拖欠情況時，應采取措施加以追討，主要的方法是：

　　1.一般性追討

　　當上月費用被拖欠時，物業管理公司在第二月向業主(或用戶)發催款通知單。此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知業主(或用戶)，并經常以電話催繳。電話中要注意文明禮貌，如果第二個月仍被拖欠，物業管理公司將在第三個月第二次發催款通知單，將此前兩個月的費用、滯納金和當月費用一并通知，并限期三天內繳清，三天過后物業管理公司將根據管理公約停止對其服務(停止水電供應等)。如果業主(或用戶)經收費員上門催繳仍然拒付，物業管理公司可根據管理制度以及相應的法律程序處理。在香港，遇到這種情況時，管理商將立即通知房產交易部門，停止該房產的交易；然后聯同有關清繳部門拍賣該房產，拍賣所得扣除管理等諸項費用和滯納金以及支付訴訟的拍賣手續費所剩部分，歸還原業主。物業管理公司可將這些條款寫進管理公約中，依照法律程序去執行。

　　2.區別性追討

　　物業管理公司對拖欠費用的業主(或用戶)要區分不同的情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門(有時物業管理公司的總經理也要親自去)，進行解釋和勸導，爭取其理解和支持；對于一些“釘子戶”，則要嚴格按照法律執行；對于一些確實有困難的“難點戶”，可以考慮適當予以優惠。

　　三、高層樓宇的收費

　　從事高層樓宇管理的物業管理公司是以管理為主的獨立核算、自負盈虧的企業，它一方面要盡量減輕業主或用戶的經濟負擔，做到服務好，收費少，另一方面要努力開拓多種經營，廣開財源，增加收益，以達到自我完善，自我運行，自我發展的良性循環。因此，物業管理公司在設置收費項目、收費標準應兼顧上述兩方面的利益。我公司現行的收費項目按照會計核算的不同大致分為下列三類。

　　(一)屬于營業收入的收費項目

　　1.物業管理費

　　物業管理費是物業管理者為了實現其職能，根據有關法律規定的權限，憑借對物業管理的全部活動所需成本的科學測算，編制出費用標準，由業主或客戶定期向物業管理公司交納的費用。它是物業管理公司營業收入的主要來源。

　　高層樓宇的物業管理費一般是以建筑面積為單位按月向業主或客戶收取的。在確定由業主交納還是由客戶交納問題上，我們是這樣掌握的，凡是業主自用的房產，物業管理費向業主收取；凡是業主委托物業管理公司代出租的房產，物業管理費向客戶收取。物業管理費的收取是由與業主或客戶簽訂的管理合同來保證的。管理合同一般一年簽訂一次。

　　2.停車費

　　高層樓宇一般都附設有停車場地。停車場的交通、治安收費一般都由物業管理公司的保安部門負責。

　　高層樓字附設的停車場地一般都是收費公共停車場，但它只是提供泊車方便，不負保管責任。凡占泊位停放的車輛均應照章繳納停車費，亂停亂放的車輛可酌情給予處罰。

　　停車費收入一般可細分為月票收入和定額發票收入，其收費標準為：定額發票收入的收費標準，按當地政府明文規定執行，月票收入的收費標準由公司根據停車場和客戶的具體情況制定標準，報當地物價部門備案后執行。

　　3.租金收入

　　這里所說的租金收入是指物業管理公司自有房產出租的收入。我公司的自有房產全部是投資取得的。按照現行制度規定，房地產發展商在將所開發房產交付使用時，應按照開發成本2%的比例提取專用基金，購買一定數量的按微利房價格出售的商業用房，管理公司可以經營這部分商業用房，用租金收入彌補資金的不足。

　　4.其他收入

　　其他收入也稱雜項收入或綜合收入。包括單車和摩托車保管收入，代理室內綠化、花卉管理收入，代理室內清潔衛生收入(含洗地毯收入)，代客戶裝修或修理收入及各項咨詢、代理手續費收入。這部分收入，來源不穩定，是物業管理公司積極創收的渠道。

　　(二)代收代支項目

　　代收代支項目的收入不屬于物業管理公司的營業收入，其核算通過往來科目如“其他應付款”來反映。

　　1.水電費

　　高層樓宇尤其是高層寫字樓用戶的水電費用是不可能像住宅小區一樣由用戶直接向各有關主管單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設施，主管單位不可能掌握公用設施耗用水電對用戶的分攤情況。一般情況下都是由物業管理公司按總表讀數向主管單位統一繳納各用戶的水電費用，然后，管理公司再按各用戶的水電表讀數向用戶直接收取水電費，公攤水電費和中央空調用電費。

　　2.通訊費

　　一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統，為樓內用戶提供快捷方便的通訊服務。程控交換機配有收費系統可核算出各用戶使用電話的次數和應付費用，物業管理公司據此向用戶收取通訊費，并統一向電話公司和郵電局支付各中繼線的市話費用和長話費用。

　　3.土地使用費

　　國土管理部門每年要向土地使用者收取一次土地使用費。一般情況下，都是由物業管理公司按國土部門核定的大廈占地面積和大廈功能確定的應繳土地使用費總額，向國土局統一繳納，然后再按各業主的建筑面積向各業主分攤。

　　4.房產稅

　　房產稅是以房產為征稅對象，依照房產價格或房產租金向產權所有人或承租人征收的一種財產稅。也就是說房產稅應由業主繳納。物業公司可接受業主委托代理交納房產稅。

　　(三)其他收費項目

　　1.各種押金

　　物業管理公司為了保障自身權益不受侵害，或者為了加強管理，有必要對使用單位收取一定數量的保證金。如出租房屋時向客戶收取的相當于三個月房租的租房押金；為了加強地盤管理，向施工隊收取的施工押金；為了加強治安管理，對晚間出入大廈的樓內人員發放的出入證押金等，這些押金是通過預收款或其他應付款核算的。

　　2.業主大修改造資金

　　高層樓宇公用設施中的水泵、電梯、機電設備等，產權已隨著樓宇的出售而轉移到業主身上，物業管理公司不擁有這部分固定資產的所有權，卻承擔著維護和管理的職責。隨著使用年限的增加，這部分設備需要大修，需要更新，其資金來源如何落實呢?在《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第五章第三十八條第二節中有明確規定：“房屋本體公用設施由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出，住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納”。參照這個規定，我公司對代管固定資產更新改造的資金是通過下述方法籌集的：每年初，由物業管理公司對大廈公共設施、設備提出大修改造計劃，報業主委員會審核同意后，按受益業主的建筑面積分攤給各業主。由業主分期預交給物業管理公司，物業管理公司負責大修改造項目的組織實施與檢查驗收；年終物業管理公司將當年大修改造計劃的完成情況及大修改造資金的決算情況，先向業主委員會下設的工程預決算小組或財務審計小組匯報。這兩個小組審核后，聘請審計人員審計，再報業主代表大會通過。財務人員根據業主代表大會通過的審計報告調整決算。各業主預交大修改造資金的結余或不足都在下年預交大修改造資金時調整。

篇2：物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　去年8月，某業主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業管理費由王小姐承擔。前幾天，該業主收到物業公司的催款函，說已欠付近一年的物業管理費。為此業主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業費，物業公司不應再向業主催繳物業管理費？

　　[案例分析]

　　根據規定，物業管理公司按照其與業主簽訂的物業管理服務合同提供物業管理服務后，有權按照合同向業主收取約定的物業費。對業主來說，在接受了物業管理公司提供的物業管理服務后，有義務按約定支付相應的物業費。

　　在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業公司。物業管理公司可根據房東和房客對物業費繳付的具體約定向有關義務人收取物業費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業費，物業管理公司可直接向房客收取，但業主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業費應當由房東承擔。

　　根據以上分析，若王小姐不按約定繳物業費，物業規律公司向業主收取物業費是有法律依據的，因為你要承擔連帶責任。當然，在繳完欠付的物業費后，業主可向王小姐追償，并可追究她相應的違約責任。

　　[解決方法]

　　物業管理公司接到業主投訴后，應與業主溝通，說明上述觀點，以求得業主的理解。同時，還應提請業主了解在房屋對外租賃時，應到物業管理告訴履行必要的手續，以便物業管理公司了解掌握業主租賃情況，配合業主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現。

　　[相關法規制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。

　　承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有權證的；

　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）權屬有爭議的；

　　（五）屬于違法建筑的；

　　（六）不符合安全標準的；

　　（七）已抵押，未經抵押權人同意的；

　　（八）不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；

　　（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應當執行國家的房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區建設行政主管部門主管本行政區域內城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）主管本行政區域內的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款；

　　（一）當事人姓名或者名稱及住所；

　　（二）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；

　　（三）租賃用途；

　　（四）租賃期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修繕責任；

　　（七）轉租的約定；

　　（八）變更和解除合同的條件；

　　（九）違約責任；

　　（十）當事人約定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。

　　出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；

　　（一）符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

　　（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；

　　（三）當事人協商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。

　　第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：

　　（一）書面租賃合同；

　　（二）房屋所有權證書；

　　（三）當事人的合法證件；

　　（四）城市人民政府規定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應當向原發證機關申請補發。

　　第四章 當事人的權利和義務

　　第十九條 房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。

　　出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。

　　第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。

　　第二十三條 承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　　（一）將承租的房屋擅自轉租的；

　　（二）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；

　　（三）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；

　　（四）拖欠租金累計六個月以上的；

　　（五）公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；

　　（六）租用承租房屋進行違法活動的；

　　（七）故意損壞承租房屋的；

　　（八）法律、法規規定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。

　　第五章 轉租

　　第二十六條 房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。

　　出租人可以從轉租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。

　　第二十九條 轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。

　　第三十條 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰；

　　（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　　（二）不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款；

　　（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分，情節嚴重、構成犯罪的，由司機機關依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設鎮建制的工礦區、國有農場。林場等房屋租賃，參照本辦法執行。

　　第三十六條 省、自治區建設行政主管部門，直轄市人民政府房地產管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第三十七條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。

篇3：物業案例：購房者何時開始交物業管理費？

　　物業案例：購房者何時開始交物業管理費？

　　物業案例：

　　陳先生于今年2月在海珠區購買了一套新商品房，合同約定9月30日前交樓，在9月交樓前陳先生收到了《收樓通知書》，但《收樓通知書》注明“由合同約定交樓日期起收取管理費”。對此項陳先生不太認同，因為當時簽合同時根本沒有這一條款，只在補充協議列有：如因買受人提供聯系地址不詳實或發生變更造成出賣人未能寄出《收樓通知書》，則視為買受人已驗收、交付使用。

　　《商品房買賣合同》中明確出賣人必須如期交樓，但根本沒有要求業主在約定交樓日期起具體期限內必須收樓，并開始繳交物業管理費，而且直至現在陳先生也沒有簽署過《物業管理服務協議》，所以陳先生認為這屬于“霸王條款”理應拒絕。陳先生提出質疑：難道12月收樓，前兩個月的管理費都要補交嗎？究竟物業管理費是否應從辦理收樓手續后，業主與物業管理處簽署《物業管理服務協議》才開始繳交？

　　另外，該小區配有直飲水設備，辦理收樓手續時要求業主繳交直飲水系統工料費1500元，但經了解，較多樓盤建有直飲水設備但都沒有收取直飲水工料費、材料費等費用，只要不使用是免交一切費用的。到底小區附屬配套設施是否應打在建房成本中？更何況直飲水不是強制使用，那費用究竟是否屬于亂收費？

　　律師說法：

　　對于以上個案，記者采訪了廣東環球經緯律師事務所律師周百靈。周律師認為，根據有關規定，商品房買賣合同中應包含前期物業服務合同約定的內容，待業主委員會成立以后，再由其選定物業公司簽訂《物業管理服務協議》。通常來講，物業管理費交納的起點以收樓通知書規定的收樓之日起開始計算。如果開發商發出入住通知書后，購房人無正當理由不進行收樓的，物業管理費可以從發出入住通知書一段合理時間（通常為1個月）后開始計算，收樓后無論是否實際居住，有關的物業管理費也應交納；如業主自始至終未曾與有關單位簽訂過任何物業管理方面的協議，則業主可與物業公司進行協商解決。

　　對于物管公司要求業主繳交直飲水系統工料費1500元的問題，根據規定，物業管理公司可以根據業主委托提供物業合同約定以外的服務項目，報酬另行約定，直飲水屬額外項目，業主可以選擇是否使用，物業公司必須在如實告知的情況下與業主達成協議，而不能強行收繳。