物業(yè)管理費(fèi)編制與會(huì)計(jì)核算特性及原則

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和逐步規(guī)范，關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主切身利益的物業(yè)管理費(fèi)這一敏感話題越來(lái)越引起人們的關(guān)注。從目前物業(yè)管理行業(yè)來(lái)看，因管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定、收取、使用及財(cái)務(wù)管理狀況的不明朗引發(fā)的各種矛盾和糾紛已呈上升趨勢(shì)，為規(guī)范行業(yè)行為，盡量避免一些矛盾的發(fā)生。進(jìn)一步研究物業(yè)管理費(fèi)的編制和管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的一系列問題已顯得十分必要。

　　本文根據(jù)筆者原已發(fā)表的一些成果，結(jié)合目前行業(yè)發(fā)展過程中在管理費(fèi)和管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算方面的一些隱性問題，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的概念，成本構(gòu)成，編制方法及會(huì)計(jì)核算中的特性和特殊原則進(jìn)行探討，以期與同行提供一些思路，希望起到拋磚引玉的作用。

　　一、物業(yè)管理費(fèi)的定義、性質(zhì)和編制原則：

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)的定義：

　　物業(yè)管理人為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，根據(jù)對(duì)物業(yè)管理的全部活動(dòng)(提供服務(wù)的全過程中所耗費(fèi)的物質(zhì)消耗和活勞動(dòng)消耗)所需的成本，通過科學(xué)測(cè)算，編制出來(lái)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)管理人交納的費(fèi)用。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)：

　　物業(yè)的價(jià)值是通過物業(yè)的交換和在對(duì)物業(yè)的管理服務(wù)過程中體現(xiàn)出來(lái)的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費(fèi)作為服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來(lái)進(jìn)行對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時(shí)由于物業(yè)所有人花錢購(gòu)買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理人提供的是對(duì)別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理以及對(duì)物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費(fèi)又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人、使用管理權(quán)歸物業(yè)管理人的權(quán)屬分離性質(zhì)。第三由于物業(yè)管理費(fèi)具有取之于民，用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨(dú)核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費(fèi)用途單一的性質(zhì)。

　　(三)物業(yè)管理費(fèi)的編制原則：

　　1、成本核算原則：

　　物業(yè)管理人提供的是對(duì)別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理，以及對(duì)物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)。與此相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務(wù)所必須的開支，包括人員工資、辦公經(jīng)費(fèi)以及維修養(yǎng)護(hù)和更新物業(yè)的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業(yè)管理費(fèi)該支付于哪些方面?......等等，就只能通過對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行合理剖析，對(duì)所管理服務(wù)的內(nèi)容全方位進(jìn)行科學(xué)的成本核算才能得出。

　　2、折舊補(bǔ)償原則：

　　折舊是指固定資產(chǎn)的補(bǔ)償方式，即按照固定資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)移程度而為它的更新提取準(zhǔn)備金的經(jīng)濟(jì)行為。這種補(bǔ)償是由固定資產(chǎn)的使用價(jià)值的長(zhǎng)期性和資本價(jià)值的逐步轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)決定的。

　　現(xiàn)代物業(yè)，尤其是高層建筑，其附屬設(shè)施、設(shè)備越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，所面臨的主要問題是一棟大廈不論是由一個(gè)業(yè)主，還是眾多業(yè)主共有，其所屬物業(yè)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設(shè)備的產(chǎn)權(quán)價(jià)值份額，但不具有附屬設(shè)備的實(shí)物，設(shè)備實(shí)物一般都交由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對(duì)于它的折舊補(bǔ)償?shù)膬?chǔ)備金(包括大修理基金)就必然要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計(jì)算，分類納入物業(yè)管理費(fèi)，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。

　　3、保本微利原則：

　　在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展過程中，對(duì)于管理費(fèi)用的確定和管理有過一個(gè)“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期為防止管理費(fèi)制定中的混亂和無(wú)序，引導(dǎo)消費(fèi)者適應(yīng)新型的物業(yè)管理模式確實(shí)起到了一定的作用，但隨著物業(yè)管理業(yè)的不斷發(fā)展，這個(gè)原則的不完全性就暴露出來(lái)了。首先收支平衡只能說明對(duì)管理過程中當(dāng)年支出的短期費(fèi)用的平衡，而理解不出來(lái)對(duì)于發(fā)生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特性。中國(guó)的物業(yè)管理，是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)而發(fā)展起來(lái)的，作為經(jīng)營(yíng)性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤(rùn)的產(chǎn)生是必然是。因此，以保本微利做為編制物業(yè)管理費(fèi)的原則來(lái)取而代之，就應(yīng)該是順理成章的了。

　　4、分級(jí)管理原則：

　　作為高附加值的不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準(zhǔn)、管理水平以及升值潛力等多種動(dòng)因，存在一定的可變性，這個(gè)可變性就自然使物業(yè)出現(xiàn)了檔次之分。如果成本核算只測(cè)算了物化成本和活勞動(dòng)成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負(fù)擔(dān)過重和不恰當(dāng)刺激物業(yè)的盲目增值。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)具有的市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價(jià)值，完善成本核算的合理性。可在物化和活勞動(dòng)成本核算的基礎(chǔ)上，依據(jù)物業(yè)類別(另訂分類標(biāo)準(zhǔn))和管理公司資質(zhì)等級(jí)(政府主持評(píng)定)確定若干個(gè)等級(jí)的加權(quán)系數(shù)指標(biāo)，以物化成本、活勞動(dòng)成本加上物業(yè)等級(jí)和管理公司資質(zhì)等級(jí)權(quán)重，得出比較合理的全成本管理費(fèi)結(jié)果。

　　5、商業(yè)特性原則：?深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

　　現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對(duì)這部分物業(yè)的管理費(fèi)訂價(jià)，如果同主體房屋同樣標(biāo)準(zhǔn)就不合理了。因?yàn)橐环矫嫠氖褂霉δ苁侵苯幽怖模旧砭痛嬖谥唐方粨Q的特性，另方面這部分物業(yè)本身具有結(jié)構(gòu)復(fù)雜和對(duì)附屬設(shè)備的使用量大又難于分割的特點(diǎn)；再方面，這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設(shè)備磨損程度高等顯見又難于量化的復(fù)雜因素。所以對(duì)這部分管理費(fèi)的訂價(jià)，可用市場(chǎng)機(jī)制和價(jià)值規(guī)律來(lái)調(diào)節(jié)，即在主體房屋管理費(fèi)核算標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實(shí)際用途分別確定適當(dāng)?shù)臋?quán)重比例，從而得出較為合理的附屬商業(yè)用房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成及編制方法

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)核算成本構(gòu)成

　　物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成應(yīng)該包括物化成本、活勞動(dòng)成本和特殊權(quán)重三個(gè)部分。特殊權(quán)重部分主要包括對(duì)物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級(jí)權(quán)重，活勞動(dòng)成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級(jí)權(quán)重和對(duì)商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權(quán)重。其權(quán)重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。物化成本和活勞動(dòng)成本部分一般可由如下項(xiàng)目構(gòu)成。

　　1、人工費(fèi)：包括全部管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、服裝費(fèi)、加班費(fèi)及住房租金等項(xiàng)目。

　　2、辦公費(fèi)：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護(hù)及籌備費(fèi)，低值易耗辦公用品費(fèi)用以及節(jié)日裝飾費(fèi)、交通、通訊、損耗費(fèi)，辦公用房租金、管理費(fèi)用、辦公用水、電費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)用或單項(xiàng)對(duì)外承包等項(xiàng)目。

　　3、公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)：包括大廈所有附設(shè)設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機(jī)動(dòng)費(fèi)等項(xiàng)目。

　　4、清潔、綠化、保安費(fèi)：包括工具、材料、清運(yùn)或單項(xiàng)對(duì)外承包等項(xiàng)目。

　　5、不可預(yù)見費(fèi)：對(duì)以上幾項(xiàng)內(nèi)容設(shè)置一定比例的不可預(yù)見費(fèi)用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費(fèi)用不足的情況。

　　6、保險(xiǎn)費(fèi)：包括房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn)等項(xiàng)目。

　　7、附屬設(shè)備更新基金：包括大廈所有附屬大型設(shè)備、設(shè)施的更新儲(chǔ)備金和大修理基金兩部分。

　　8、公共用水、電費(fèi)：包括所有公共設(shè)備、公共地方運(yùn)作和變、線、管損耗的水、電費(fèi)。

　　9、企業(yè)管理費(fèi)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算用于管理處上級(jí)管理公司的管理費(fèi)用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級(jí)確定不同比例，對(duì)管理公司直接履行管理處職責(zé)的，及對(duì)其上級(jí)開發(fā)公司或總公司不應(yīng)計(jì)算此項(xiàng)目。

　　10、稅前利潤(rùn)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算合法利潤(rùn)，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。

　　11、稅收：關(guān)于稅種和收稅內(nèi)容，一般應(yīng)按稅法執(zhí)行，至于部分收稅項(xiàng)合理與否，應(yīng)通過政府部門協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。

　　12、部分特殊性服務(wù)和設(shè)備，其費(fèi)用可單獨(dú)核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨(dú)核算，單獨(dú)訂立標(biāo)準(zhǔn)，按使用季節(jié)或分?jǐn)偝善骄蛋丛掠?jì)收。另外，有些屬于有償服務(wù)范圍的，應(yīng)另行訂立標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)計(jì)收。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)核算要點(diǎn)及方法：

　　1、確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)：

　　前面已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實(shí)際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行增減，同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：一是要求盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí)；二是盡量全面，不要漏項(xiàng)，比如測(cè)算大型固定資產(chǎn)更新儲(chǔ)備金時(shí)，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項(xiàng)目；在消耗材料測(cè)算時(shí)，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等；三是測(cè)算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項(xiàng)目費(fèi)用的市場(chǎng)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估值；對(duì)于有些無(wú)法或不好確定明確數(shù)據(jù)，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時(shí)，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面、布局要合理，要有充分代表性。

　　2、收集原始數(shù)據(jù)：

　　管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要，比如：一是在測(cè)算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)，要首先收集包括原始價(jià)格、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值，設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料。二是在測(cè)算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和調(diào)查清市場(chǎng)價(jià)格，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時(shí)，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場(chǎng)售價(jià)。三是其它關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)為測(cè)算基礎(chǔ)。

　　3、計(jì)算公式：

　　管理費(fèi)的計(jì)算和編制核算表則較簡(jiǎn)單，計(jì)算的公式為p=∑FI/Sy

　　(P代表所求物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；S代表計(jì)算物業(yè)的總面積；F代表單項(xiàng)費(fèi)用，I代表各小項(xiàng)目，∑代表所有單項(xiàng)費(fèi)用乘積之和)。以上公式為：管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等于計(jì)算物業(yè)的總建筑面積除以各單項(xiàng)費(fèi)用乘積之和。核算表的內(nèi)容一般可設(shè)計(jì)為：序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式，加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果(計(jì)算到小數(shù)點(diǎn)后四位)。每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例和備注等欄目。在計(jì)算結(jié)束后要寫出核算說明，將有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來(lái)，以便在提交業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)或者報(bào)政府主管部門審批時(shí)，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執(zhí)行。

　　三、物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的特性分析和特定原則

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，對(duì)于管理處一級(jí)的物業(yè)管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算(以下簡(jiǎn)稱管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算)，人們總覺得有些方面與一般的財(cái)務(wù)管理原理不同，比如，一般財(cái)務(wù)管理中把收入減去費(fèi)用的差額稱為利潤(rùn)，其收益為資產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者的，而管理費(fèi)收入減去費(fèi)用支出后稱為結(jié)余，經(jīng)營(yíng)者又不能隨意支配等等，如何理解這些不同，如何根據(jù)這些不同在一般會(huì)計(jì)原理的指導(dǎo)下做好管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算，是解決在物業(yè)管理實(shí)踐中怎樣保證業(yè)主基本利益的重要問題之一。所以，我們通過對(duì)一般會(huì)計(jì)學(xué)中會(huì)計(jì)的基本要素結(jié)合物業(yè)管理的一些特殊性的分析，來(lái)確定管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算中的特定原則，以指導(dǎo)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算工作。

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)"所有者權(quán)益"是業(yè)主

　　在會(huì)計(jì)基本要素中所有者權(quán)益是指投資人對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)，它構(gòu)成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上實(shí)際就是企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負(fù)債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金，盈余公積金和未分配利潤(rùn)。

　　由于物業(yè)管理費(fèi)是以支訂收，客觀上管理處一般既無(wú)資本投入，又要求管理費(fèi)除管理者傭金和固定稅費(fèi)外都要用回在對(duì)物業(yè)的管理和對(duì)業(yè)主的服務(wù)上。其本身并不具備資本公積金積累的要求和條件。同時(shí)，管理費(fèi)本身是否能夠產(chǎn)生盈余并非是一定的，既便是在一個(gè)會(huì)計(jì)年度中產(chǎn)生了盈余，也應(yīng)把它看做是業(yè)主的錢沒有花完而剩下的，應(yīng)該把它保存好結(jié)轉(zhuǎn)至下年度用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)偂Ｈ绻B年結(jié)余或數(shù)額過大，則應(yīng)降低管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所以，做為會(huì)計(jì)主體，管理處乃至物業(yè)管理公司對(duì)以管理費(fèi)為主體的經(jīng)營(yíng)收入并沒有所有者權(quán)益，而只有業(yè)主委托授權(quán)之下的使用權(quán)和對(duì)資金的管理權(quán)，而所有者權(quán)益為全體業(yè)主共有。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)主體沒有“利潤(rùn)”

　　利潤(rùn)是指企業(yè)在一定期間生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最終成果，也就是收入與費(fèi)用配比相抵后的差額，包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益和營(yíng)業(yè)外收入凈額，如果收入小于費(fèi)用，其凈額表現(xiàn)為虧損。

　　從物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算活動(dòng)的表面看，它的結(jié)余和利潤(rùn)是很相似的，但由于管理費(fèi)本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)的權(quán)益不同，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正凈額不能被經(jīng)營(yíng)者拿走，使得如果有了盈余，也不能成為利潤(rùn)歸經(jīng)營(yíng)者支配，其經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)在管理費(fèi)成本中上繳給管理者傭金中產(chǎn)生和形成，所以，在管理處一級(jí)的會(huì)計(jì)核算活動(dòng)中是沒有利潤(rùn)的。但在特殊情況下結(jié)余是可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩畏峙涞模@種分配是與管理費(fèi)如有缺口需要分?jǐn)倿閷?duì)應(yīng)性前提的，是以管理費(fèi)能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的。總之結(jié)余只有在進(jìn)行二次分配時(shí)才可變成利潤(rùn)。而不進(jìn)行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的為結(jié)余，是與利潤(rùn)的性質(zhì)有根本區(qū)別的。.

　　(三)物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算與管理的特定原則

　　從管理費(fèi)的性質(zhì)及其會(huì)計(jì)核算的特性來(lái)延伸，管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算和管理必須遵循以下原則：

　　1、業(yè)主支付原則

　　強(qiáng)調(diào)業(yè)主支付原則是因?yàn)椋菏紫龋患{管理費(fèi)既然已經(jīng)成為物業(yè)管理需求與服務(wù)這個(gè)市場(chǎng)關(guān)系中的交易環(huán)節(jié)，本身就存在自然規(guī)律的因素。其次，我們?cè)谌粘９芾碣M(fèi)收取工作中會(huì)經(jīng)常碰到這樣一些情況：一是有些業(yè)主以各種理由拒交管理費(fèi)；二是有些租戶存在著逃租和逃管理費(fèi)的情況；三是有些開發(fā)商對(duì)空置房以無(wú)業(yè)主房為由不交管理費(fèi)。

　　實(shí)際上，物業(yè)管理運(yùn)作是一個(gè)系統(tǒng)工程，從物業(yè)接管開始，甚至在接管前就已開始運(yùn)作，尤其是在接管后的運(yùn)作過程中，絕不會(huì)因?yàn)樯鲜鋈N情況的任何一種的存在而停止部分運(yùn)作，或減少一部分工作人員，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和資金來(lái)保證物業(yè)管理的正常運(yùn)作。換一種說法，管理中不管出現(xiàn)任何問題都有相應(yīng)的解決渠道和辦法，甚至辭退物業(yè)管理公司，都是業(yè)主的權(quán)力，而不交管理費(fèi)所造成的損失，受影響的只能是業(yè)主自己。所以，只有通過明確業(yè)主(用戶)支付管理費(fèi)的責(zé)任和義務(wù)，樹立原則意識(shí)，才能更進(jìn)一步的規(guī)范和理順物業(yè)管理費(fèi)的收取和管理問題。

　　2、獨(dú)立核算原則

　　會(huì)計(jì)主體成立的前提條件必須是擁有獨(dú)立資金，進(jìn)行獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)和實(shí)行獨(dú)立的會(huì)計(jì)報(bào)告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)管理企業(yè)的下屬部門，為什么也要實(shí)行獨(dú)立核算?首先，是物業(yè)管理具有區(qū)域代管的性質(zhì)決定的，管理處做為內(nèi)部管理部門既是經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的獨(dú)立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨(dú)立性，還有受托代管的性質(zhì)。所以必然形成了會(huì)計(jì)主體的獨(dú)立性和會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立性。其次，是由管理費(fèi)的全成本性決定的。管理費(fèi)中對(duì)于會(huì)計(jì)主體向上級(jí)繳交的企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)已做為成本在當(dāng)期交付，其它除了稅收外，基本上應(yīng)全部用于對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理和服務(wù)上，也必然要求管理處成為以會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立為主要內(nèi)容的獨(dú)立運(yùn)作。再次，是由管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬性決定的。由于管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬業(yè)主，如果不實(shí)行獨(dú)立核算，而由物業(yè)管理公司甚至開發(fā)商統(tǒng)一核算，就不能保證資金的合理使用，而造成業(yè)主利益遭受侵害。

　　3、多退少補(bǔ)原則

　　從管理費(fèi)的概念和性質(zhì)中可以看到，管理費(fèi)的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費(fèi)的構(gòu)成和使用功能上來(lái)說，基本上都是直接為管理和服務(wù)所運(yùn)用的費(fèi)用。由于管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被確定(批準(zhǔn))后在一定的時(shí)間內(nèi)是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內(nèi)容，服務(wù)對(duì)象和市場(chǎng)變化則是一個(gè)絕對(duì)變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項(xiàng)費(fèi)用開支不足時(shí)需要業(yè)主(用戶)分?jǐn)偤驮诹硗饽撤N情況下管理費(fèi)出現(xiàn)了結(jié)余的情況，如果從客觀實(shí)際和業(yè)主權(quán)益的全方位考慮的話，對(duì)于管理費(fèi)的結(jié)余和虧損應(yīng)采用周期性(一般以一個(gè)財(cái)務(wù)年度為限)多退少補(bǔ)的辦法來(lái)確定會(huì)計(jì)原則。具體操作可按以下方式：LeW，SH

　　(1)虧損：由于市場(chǎng)變化，物價(jià)上漲，自然災(zāi)害或管理失誤以及計(jì)劃外修補(bǔ)，更新項(xiàng)目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險(xiǎn)公司賠償、上年度結(jié)余填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則可考慮是否管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低而提請(qǐng)?jiān)黾庸芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。|

　　(2)結(jié)余：在管理工作中由于管理得當(dāng)，精打細(xì)算和技術(shù)改造延長(zhǎng)使用壽命以及市場(chǎng)物價(jià)下降等原因，導(dǎo)致管理費(fèi)出現(xiàn)結(jié)余的情況，其結(jié)余部分可在一個(gè)財(cái)務(wù)周期結(jié)束時(shí)用以下辦法處理：一般的結(jié)余可轉(zhuǎn)至下年度，數(shù)額較大時(shí)可根據(jù)情況適當(dāng)進(jìn)行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主(當(dāng)年用戶)；一部分轉(zhuǎn)移至下年度管理費(fèi)中用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)偅煌瑫r(shí)為鼓勵(lì)管理者為節(jié)余所做的有效勞動(dòng)，再可提取一部分做為管理處特殊獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)員工為開源節(jié)流不斷努力；另外一部分納入當(dāng)年利潤(rùn)中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結(jié)余，則可考慮下調(diào)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、監(jiān)督報(bào)告原則

　　也稱為接受監(jiān)督，財(cái)務(wù)公開原則，它包括了二個(gè)方面的含義，一是業(yè)主做為物業(yè)的主人，對(duì)于自己出錢所購(gòu)買的服務(wù)和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是要保證自己出的錢能夠得到相應(yīng)的回報(bào)，知情內(nèi)容就是所交納的管理費(fèi)是否與相應(yīng)管理服務(wù)結(jié)果及所支出的成本、費(fèi)用相配比，知情手段就是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和管理費(fèi)收支情況在合法程序指導(dǎo)下的監(jiān)督。二是管理者做為受聘于業(yè)主的服務(wù)方，對(duì)于自己所提供的管理服務(wù)是否達(dá)到業(yè)主的滿意，也有告知的義務(wù)和責(zé)任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務(wù)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，告知的方法和程序是通過定期公布管理費(fèi)收支報(bào)表和向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　5、利益保全原則

　　管理處作為會(huì)計(jì)主體除對(duì)管理費(fèi)進(jìn)行核算和開展正常管理服務(wù)活動(dòng)外，還有權(quán)開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和與上級(jí)公司產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場(chǎng)地、場(chǎng)所及設(shè)施。后者是指物業(yè)公司利用自有資金和能力或?qū)匍_發(fā)商的產(chǎn)權(quán)委托物業(yè)公司開展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)如屬物業(yè)公司指派管理處開展，則應(yīng)區(qū)分權(quán)屬關(guān)系，在補(bǔ)償管理處的經(jīng)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，使其收益分別納入管理費(fèi)和上交權(quán)利人。所以，業(yè)主權(quán)益除自有產(chǎn)權(quán)面積和管理費(fèi)的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權(quán)份額涉及到的共用場(chǎng)地、場(chǎng)所及設(shè)施及由此產(chǎn)生的收益，這些收益應(yīng)為業(yè)主共同所有，不能隨意轉(zhuǎn)移或挪用。但按有關(guān)規(guī)定屬開發(fā)商權(quán)益范圍的或另有約定的除外。

篇2：物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對(duì)租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費(fèi)由王小姐承擔(dān)。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費(fèi)。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)？

　　[案例分析]

　　根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費(fèi)。對(duì)業(yè)主來(lái)說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

　　在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時(shí)書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對(duì)物業(yè)費(fèi)繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)費(fèi)。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。若租賃合同對(duì)物業(yè)費(fèi)由誰(shuí)支付沒有約定或者約定由房東承擔(dān)的，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。

　　根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)是有法律依據(jù)的，因?yàn)槟阋袚?dān)連帶責(zé)任。當(dāng)然，在繳完欠付的物業(yè)費(fèi)后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說明上述觀點(diǎn)，以求得業(yè)主的理解。同時(shí)，還應(yīng)提請(qǐng)業(yè)主了解在房屋對(duì)外租賃時(shí)，應(yīng)到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現(xiàn)。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

　　（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

　　（五）屬于違法建筑的；

　　（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

　　（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

　　（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國(guó)城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款；

　　（一）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；

　　（二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；

　　（三）租賃用途；

　　（四）租賃期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修繕責(zé)任；

　　（七）轉(zhuǎn)租的約定；

　　（八）變更和解除合同的條件；

　　（九）違約責(zé)任；

　　（十）當(dāng)事人約定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

　　出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同；

　　（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

　　（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

　　（三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同答訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　第十五條 申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　（一）書面租賃合同；

　　（二）房屋所有權(quán)證書；

　　（三）當(dāng)事人的合法證件；

　　（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng)，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，房屋租賃證作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

　　第四章 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

　　第十九條 房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　　出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。

　　第二十三條 承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。護(hù)建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　　（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

　　（二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

　　（三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

　　（四）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；

　　（五）公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的；

　　（六）租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；

　　（七）故意損壞承租房屋的；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有士地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布有新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。

　　第五章 轉(zhuǎn)租

　　第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

　　出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

　　第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。

　　第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰；

　　（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　　（二）不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；

　　（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司機(jī)機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)。林場(chǎng)等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十六條 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

　　第三十七條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。

篇3：物業(yè)案例：購(gòu)房者何時(shí)開始交物業(yè)管理費(fèi)？

　　物業(yè)案例：購(gòu)房者何時(shí)開始交物業(yè)管理費(fèi)？

　　物業(yè)案例：

　　陳先生于今年2月在海珠區(qū)購(gòu)買了一套新商品房，合同約定9月30日前交樓，在9月交樓前陳先生收到了《收樓通知書》，但《收樓通知書》注明“由合同約定交樓日期起收取管理費(fèi)”。對(duì)此項(xiàng)陳先生不太認(rèn)同，因?yàn)楫?dāng)時(shí)簽合同時(shí)根本沒有這一條款，只在補(bǔ)充協(xié)議列有：如因買受人提供聯(lián)系地址不詳實(shí)或發(fā)生變更造成出賣人未能寄出《收樓通知書》，則視為買受人已驗(yàn)收、交付使用。

　　《商品房買賣合同》中明確出賣人必須如期交樓，但根本沒有要求業(yè)主在約定交樓日期起具體期限內(nèi)必須收樓，并開始繳交物業(yè)管理費(fèi)，而且直至現(xiàn)在陳先生也沒有簽署過《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，所以陳先生認(rèn)為這屬于“霸王條款”理應(yīng)拒絕。陳先生提出質(zhì)疑：難道12月收樓，前兩個(gè)月的管理費(fèi)都要補(bǔ)交嗎？究竟物業(yè)管理費(fèi)是否應(yīng)從辦理收樓手續(xù)后，業(yè)主與物業(yè)管理處簽署《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》才開始繳交？

　　另外，該小區(qū)配有直飲水設(shè)備，辦理收樓手續(xù)時(shí)要求業(yè)主繳交直飲水系統(tǒng)工料費(fèi)1500元，但經(jīng)了解，較多樓盤建有直飲水設(shè)備但都沒有收取直飲水工料費(fèi)、材料費(fèi)等費(fèi)用，只要不使用是免交一切費(fèi)用的。到底小區(qū)附屬配套設(shè)施是否應(yīng)打在建房成本中？更何況直飲水不是強(qiáng)制使用，那費(fèi)用究竟是否屬于亂收費(fèi)？

　　律師說法：

　　對(duì)于以上個(gè)案，記者采訪了廣東環(huán)球經(jīng)緯律師事務(wù)所律師周百靈。周律師認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同中應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，待業(yè)主委員會(huì)成立以后，再由其選定物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。通常來(lái)講，物業(yè)管理費(fèi)交納的起點(diǎn)以收樓通知書規(guī)定的收樓之日起開始計(jì)算。如果開發(fā)商發(fā)出入住通知書后，購(gòu)房人無(wú)正當(dāng)理由不進(jìn)行收樓的，物業(yè)管理費(fèi)可以從發(fā)出入住通知書一段合理時(shí)間（通常為1個(gè)月）后開始計(jì)算，收樓后無(wú)論是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也應(yīng)交納；如業(yè)主自始至終未曾與有關(guān)單位簽訂過任何物業(yè)管理方面的協(xié)議，則業(yè)主可與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商解決。

　　對(duì)于物管公司要求業(yè)主繳交直飲水系統(tǒng)工料費(fèi)1500元的問題，根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，報(bào)酬另行約定，直飲水屬額外項(xiàng)目，業(yè)主可以選擇是否使用，物業(yè)公司必須在如實(shí)告知的情況下與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，而不能強(qiáng)行收繳。