影響物業管理費收繳率的因素和改進對策

　　一、物業管理費收繳現狀

　　關于物業服務費的收繳率，目前各部門在數據上存在些許的差異，包括不同的關于物業管理的行業組織和一些報道給出的數據。通過這些數據，我們可以從宏觀的角度觀察全國的物業服務費的收繳情況。

　　序號 物業類型 收繳率(%)

　　1 房改房 75.47

　　2 經濟適用房 76.09

　　3 商品房 79.48

　　4 辦公用房 90.71

　　5 工業用房 92.85

　　表1 全國物業服務費收繳率情況表

　　資料來源:中國物業管理協會《物業管理行業生存狀況調查報告》20**.5

　　從以上中國物業管理協會數據可以看出，從全國的情況來看，居住型物業的物業服務費的收繳率明顯低于辦公物業和工業物業，其中房改房和經濟使用住房的收繳率更低，相信今后這部分物業管理的物業費收繳問題會更加突出。

　　而一些有關報道給出的數據也不甚相同，總體來說我們能夠透過這些數據了解到各個城市的物業管理費收繳率的情況，與中國物業管理協會的全國平均收繳率大致相符。以下給是一些網絡上的數據報告情況。

　　以我國的一級城市的物業服務費收繳率為例，北京市的物業收繳率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達到90%以上的屈指可數；在武漢市300多家物業管理企業中，小區物業管理運行得較好的的收繳率只能達到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物業服務費平均收繳率不足70% ；廣州市約有20% 的業主拒繳物業服務費；深圳平均收繳率在80%以上。而內地三級城市的收繳率最高能達到40%。據不完全統計，全國大城市的商品房物業服務費平均收繳率不足70%。從以上數據可以分析出目前從總體上講物業管理收繳率處于一個較低的水平。

　　當物業收費難成為一種普遍現象，業主與物業公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因，“物業經理身背催費牌辦公”是一種無奈，也是一個悲劇。是與我們構建和諧社會的目標不相容的。我們必須找出其發生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。

　　二、影響物業管理費收繳率低的因素

　　筆者認為物業收費收繳率低主要是由開發商、物業管理公司和業主等多方面的原因導致的。

　　(一)開發商的遺留的問題。

　　1、部分業主以房屋質量問題為由而拒交物業費。

　　我國的物業管理有多種形式，但不管是哪一種形式都與開發商有著千絲萬縷的聯系。由于少數開發商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質量存在一定的問題，業主入住發現后意見較大。面對這些建筑工程質量方面的問題，有不少業主，分辨不清所發生的房產質量問題屬于建設質量問題還是管理質量問題，不知道應該同開發商、施工單位(在維保期內)進行交涉和維權，導致最終把一切矛盾、意見和問題統統推向物業管理企業，全部交由物業管理企業予以解決，讓物業管理企業代為受過。

　　2、開發商越權承諾使物業管理公司長期受苦。

　　開發商為了將房屋盡快售完便采取減免或打折物管費等一系列優惠政策吸引更多的客戶，實際上這些承諾已經越權了。業主入住后發現當初的承諾無法兌現。由于業主對物業管理了解不夠，不知道物業管理公司和開發商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發泄在物業管理公司頭上， 而面對這些問題時，物業管理企業缺乏對開發商的有效制約，不能從根本上去解決業主面臨的問題，從而引發業主以拒交物業管理費的方式來維權。

　　(二)業主的觀念以及意識問題。

　　1、業主有償付費的觀念未形成。

　　業主還沒有完全形成享受物業管理服務需要付費的觀念。由于長期計劃經濟下的觀念根深蒂固，隨著住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地產迅猛發展，人們將逐漸告別原有的住房分配形式，也就意味著必將拋棄陳舊的房管意識，來順應和接受新興的物業管理模式。而目前的狀況正處于兩種意識的交接過渡期，業主和住戶在心理上還保留著很大一部分舊觀念，把物業管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。并且廣大市民的素質參差不齊，一部分業主對新的事物存在一定的抵觸心理。

　　2、業主對物業管理實際內涵的了解程度。

　　由于部分業主對物業管理服務了解甚少，不能從全局理解物業管理是有償服務行為，導致物業管理費用與業主期望的支付費用不成正比。少數業主甚至認為:物業管理企業的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業管理企業負責，他們把物業管理公司的服務看作是萬能的，以為交了少量的管理費就可以包攬一切。所以，一旦房屋出現建筑質量問題，就將責任全部推到物業管理企業身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業費。這樣必然會使物業管理公司進退兩難，不該服務的項目不得不去做，應該服務的項目也沒有做好，導致整體服務水準下降。

　　(三)物業管理企業自身存在的問題。

　　1、從業人員的職業素質和服務意識較低。

　　據物業管理從業人員的數據統計顯示，80%的物業管理從業人員是半路出家，自身的服務意識和觀念滯后，不能夠及時地為業主解決問題，只管理不服務，對業主要求的多，而自己卻做得少。另外從業人員的專業技術水平和服務素質不高，在服務過程中不能很好操作。再次，從業人員的方法不得當，加深了管理工作的服務難度，致使業主體會不到物業管理的優質服務。

　　2、服務項目的明晰程度。

　　提交物業收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費究竟是如何構成和分配使用的。進而導致業主自身理解的偏差和接受服務的偏好不同，加之確實有一些物業管理企業為了一己之利巧立名目進行亂收費的現象，業主對物業服務收費的標準、項目和收費方式不滿，以及對于共用設施設備、場地維護費用的分攤不滿等。

　　3、多樣化服務的發展水平。

　　一份調查顯示。有58.1%的居民表示需要特約服務，其中較集中的是各種代繳費用，如代繳手機，電話費，占30.8%；其次是送報，送奶等各種專送占29.5%；管道疏通服務需要占26.6%，此外還有照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛生清潔，室內裝修等也都有一定的需求，這也就意味著社區服務行業有著廣泛的發展前景。物業管理不是為一家服務的，“眾口難調”，表面上看似容易的事，在實施中卻不那么容易。需要物業管理企業為業主提供多樣并創新的服務，以使業主的滿意度達到最大化，進而達到物業管理費用收繳率的提高。

　　4、物業管理企業與業主溝通是否有效。

　　有人把物業管理公司與業主間的關系形象地比喻為“相愛容易相處太難”。改善與業主的關系，增強與業主間的溝通，樹立人性化管理、親情化服務的理念，妥善解決業主提出的實際問題，是提高物業費收繳率的先決條件。而有些物業公司缺乏與業主間的溝通交流，引起業主對物業公司在收費標準和服務質量等方面存在質疑，卻無法對物業管理企業進行及時地咨詢來消除疑慮，最終導致對物業管理費收繳的抵觸情緒。物業管理企業和業主之間是否通過良好的溝通從而很好地建立起一種平等的“伙伴型”關系，物業管理企業是否用心與業主進行交流交流、仔細傾聽業主的訴求，用每一個物業人自己的精神面貌和人性化的服務，去打動業主。溝通將是影響整個物業服務費收繳率的關鍵所在，并且也是所有物業管理企業與業主矛盾解決的關鍵點所在。

　　(四) 法律規范不完善。

　　《物業管理條例》于20**年9月1日實施后，從根本上改變了物業管理行業無法可依的局面，但是配套的法律規范還不健全和完善，在貫徹執行中缺乏監管力度。物業管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業，它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現各式各樣的問題，而且大都很復雜。在業主和物業管理公司發生的爭議中，大多數都是因為沒有明確的法律、法規對物業管理公司和業主雙方面進行有效地約束，無法明確雙方在法律上的權利和義務。所以一旦發生爭議，業主便以拒交物業管理費的方式發泄出來。再加上政府宏觀調控不夠，導致新舊體制形成對立，對物業管理收費問題產生了影響。

　　(五) 物業服務費本身所具有的特性。

　　物業服務費的無形性使得業主所享受的服務質量與業主繳納物業服務費之間的性價比評估較為困難；物業服務費的綜合性、公共性使得單個業主不能對物業服務企業、物業服務項目、物業服務標準做出選擇(尤其在前期)，而物業管理企業也不能因個別業主欠費、違規而有針對性地終止服務，所以雙方都很難以對服務進程進行控制。除此之外，物業服務合同期較長，容易使物業服務費這三大特征表現得更加明顯。使得業主與物業管理企業雙方容易產生、擴散、積累矛盾，從而從長遠來說影響物業服務費的收繳率。

　　三、物業管理收費難的解決方法

　　解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關政策法規、收費標準乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統工程。

　　(一)公開服務項目，增強信息透明度。

　　物業管理服務收費是直接關系到業主，使用人和物業公司利益的敏感問題。物業管理企業要強化管理，建立規范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內外監督，加強財務審計和成本核算，規范收費行為。公開服務項目，服務標準及收費標準，定期公布收支情況，接受業主和業主委員會的質詢和監督。

　　(二)加強物業管理有關政策知識的宣傳。

　　為使業主和物業管理企業建立良好的、相互依存的和諧關系，從根本上解決物業管理收費難的問題，應對業主加強《物業管理條例》和物業管理有關收費政策知識的宣傳。物業費收取的標準、物業管理服務的標準，應經業主大會、物業管理企業、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業和業主的不同角度，全面正確地進行輿論引導，提高廣大業主對物業管理服務工作的認知度，讓業主在享受物業管理服務成果的同時，明確樹立依據物業管理服務合同交納物業管理費是全體業主的法定義務的意識。

　　(三)加強物業管理企業自身建設。

　　1、培養高素質的服務團隊。

　　物業管理行業不同于其它行業，有時它對員工的個人素質的要求要高于專業素質，要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓，培養員工與人溝通、協作的能力，注重和業主建立良好的關系，切實維護業主的利益，使業主真正體會到物業管理公司“業主至上”的服務宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業主解決困難的問題，點點滴滴見真情，把各項服務都做到讓業主滿足。

　　2、開展創新的多樣化服務。

　　目前多數物業管理提供的專項服務和特約服務較少，并且業主消費得也不多。而使獨具特色的增值服務成為物業管理服務的亮點，將對提高物業費收繳率起到積極作用。因此物業管理公司要進行服務創新，積極開發延伸性和差異化服務，在樹立良好的品牌服務的同時，分析業主需求，開發適合該物業范圍內適宜的服務產品。并且采取有效的營銷策略，以滿足業主不斷增長的需求，進而提高業主對物業管理公司的滿意度，改善物業管理現狀，增加物業管理的盈利，促進物業管理公司發展以及物業管理行業健康成長。

　　(四)同開發單位一起做好房屋驗收、交接工作。

　　為防止業主入住后房屋出現質量問題，在與開發商辦理房屋交接驗收的過程中，物業管理企業應當嚴格按照規章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發商處理完畢后再接管。業主也應增強相應的維權意識，認真參與房屋驗收工作，把問題盡可能在入住之前解決。

　　(五)實施人性化服務，加強溝通交流。

　　物業管理企業應對小區業主的基本信息做深入了解，在制定前期物業管理方案的時候，更多地從即將入住的業主利益出發，充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數業主較為愉快的接受方案，才能為入住后的管理打下良好的基礎。業主入住后，加強溝通與交流，建立良好的溝通平臺，了解業主所需所想，更好的為業主服務。

　　(六)加強和完善物業相關法律法規。

　　政府部門應盡快細化有關政策，規范物業管理企業的收費行為，加強市場的宏觀調控，制定符合物業管理公司的收費標準，使收費透明化，合理化，遵循事物發展規律和原則，改變思路，充分發揮行政功能，使物業管理企業可根據國家、省、市有關法律規定，對個別業主少交、欠交物業管理費的行為尋求法律的途徑，以通過法律手段來保護自身的合法權益，解決好物業管理收費難的問題。

篇2：物管案例：房子沒住，交不交管理費

　　物管案例：房子沒住，交不交管理費

　　某女士購買了一套期房，在辦理入住手續時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認出為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發現，有關的細部質量問題仍未解決，而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業管理費？

　　[案例分析]

　　認為房屋細部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經認可房屋的交付使用了。

　　物業管理費實質上是向產權人、使用人收取公共區域管理服務費，主要包括公共衛生清潔、公用設施設備的維修保養及保安、消防、綠化等費用。此費用一般按物業100%入住率測算分攤到每平方米。因管理費的收費標準是“以支定收”的，若有一戶業主因房屋未住不交管理費，物業管理管理公司收取的費用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費用，侵占其他業主的權益。另外，從物業管理的運作過程看，物業管理工作一旦啟動，物業內的所有公共設備和配套設施都要運作，管理人員要到位，服務工作要開展，各項管理費用支出要發生。不可能因個別物業的空置，使物業整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護人員間斷或減少。

　　因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務并未因此而減少，故仍應繳納管理費。

　　[解決方法]

　　物業管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業管理條例》中的有關規定，說明只有開發商未賣出的房屋才可以減免部分管理費，而她的房屋不屬免收之列，不但應足額補齊管理費，還需繳納滯納金。物業管理公司還把政府有關規定復印交給該女士，該女士最后繳納了管理費。考慮到該女士的特殊情況，經請示業主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費滯納金。

　　[相關法規制度]

　　1．《服務收費標準作業程序》（節選）

　　一、目的

　　規范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

　　三、職責

　　1．出納員或收費員負責按本程序辦理各項費用的銀行托收及現金收取工作。

　　2．各部門主管負責對本部門相關有償服務項目計費與審核。

　　3．財務部會計負責對各項有償服務費用的計算及填制收費通知單。

　　4．服務處管理員負責通知單的派發及催繳工作。

　　5．財務部主管負責費用收繳工作的監督。

　　四、程序要點

　　1．費用收取的范圍

　　(1)管理服務費。

　　(2)機電維修、清潔、綠化等各項特約服務費。

　　(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費用。

　　(4)兼營的餐飲、娛樂等各項服務費。

　　(5)其他各項多種經營服務費用。

　　2．滯納金的計算方法

　　(1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業部用現金交納管理服務費的住戶，公司財務部應自每月一日起按1‰計收期滯納金。

　　(2)滯納金的計算公式：本金×（1+1‰）n（n為滯納天數）。

　　3．管理費的收繳

　　(1)管理費的收取標準：（僅供參考）

　　A．多層帶電梯：1.20元/月·平方米；

　　B．多層不帶電梯：1.00元/月·平方米；

　　C．別墅：3.00元/月·平方米；

　　D．商鋪：3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米；

　　E．寫字樓：3.00元/月·平方米；

　　F．公寓：1.20元/月·平方米。

　　(2)管理費的收繳程序：

　　A．公司財務部從業主入伙之日起計收管理費。業主收到入伙通知后一個月內未來辦理入伙手續的應視入伙，開始計收管理費；

　　B．財務部會計每月20日前應根據業主資料編制下月《應收管理費用明細表》，內容包括：編號、房號、業主姓名、房屋面積、管理費標準、應收金額、上月欠費、滯納金、本月應收等；

　　C．財務部會計將《應收費用明細表》于每月20日報財務部主管審核，經審核如有差錯，應及時更正；如無疑問，財務部主管在財務審核欄內答署姓名、日期；

　　D．財務部主管應在22日前將審核無誤的《應收管理費明細表》交財務部會計填寫《收費通知單》；

　　E．財務部會計應在每月25日前將填寫完整的《收費通知單》交財務部主管審核。經審核有誤的，應及時查明予以更正；經審核無誤的，財務部主管在《收費通知單》上加蓋財務專用章；

　　F．財務部主管在每月28日前將有效的《收費通知單》交公共事務部管理員派發；

　　G．公共事務部的管理員根據住戶資料填寫信封，裝入《收費通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發方式：

　　--需要直接送達的，管理員應在兩個工作日內送交住戶家中，并請住戶簽收；

　　--如住戶家中無人接收的，應在兩個工作日內送進住戶信箱；

　　--需要郵寄的，管理員應貼足郵資，并在兩個工作日內到郵局發送。

　　H．公共事務管理員應詳細的記錄《收費通知單》的派發情況；

　　Y．出納員根據《應收管理費收繳明細表》填制委托收款憑證及相關資料，在銀行規定的托收日期前一日送交開戶行；

　　J．出納員在銀行每次托收后的兩日內到銀行讀取已托收數據，并根據托收情況向已全額托收的業主出具加蓋“轉賬收訖”章的有效收款收據；

　　K．未辦理銀行托收的業主管理費，由業主到公司財務部用現金支付。出納員在收取業主用現金交納的管理費時應按《現金管理標準作業程序》中的相關規定收取；

　　L．出納員應于規定收費日后的五日內編制《費用收繳明細表》報財務部主管審核。經審核存有疑問的，應及時查明，予以更正；經審核無誤后的應在財務審核欄內簽署姓名及日期后交財務部會計；

　　M．財務部會計將已全額收回的管理費用按《會計核算標準作業程序》進行賬務處理；對未能收取的費用，應在銀行第一次托收后的3日內根據欠費資料填寫《管理費用催繳通知單》；

　　N．《管理費用催繳通知單》經財務部主管審核無誤后，加蓋公司財務專用章，交公共事務部在3日內派發；

　　O．公共事務部原則上應在規定期限內，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；

　　P．公共事務部應做好送達、郵寄的派發記錄，保管好住戶簽收的回執，并將派發情況向部門主管匯報。

　　......

篇3：物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　去年8月，某業主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業管理費由王小姐承擔。前幾天，該業主收到物業公司的催款函，說已欠付近一年的物業管理費。為此業主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業費，物業公司不應再向業主催繳物業管理費？

　　[案例分析]

　　根據規定，物業管理公司按照其與業主簽訂的物業管理服務合同提供物業管理服務后，有權按照合同向業主收取約定的物業費。對業主來說，在接受了物業管理公司提供的物業管理服務后，有義務按約定支付相應的物業費。

　　在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業公司。物業管理公司可根據房東和房客對物業費繳付的具體約定向有關義務人收取物業費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業費，物業管理公司可直接向房客收取，但業主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業費應當由房東承擔。

　　根據以上分析，若王小姐不按約定繳物業費，物業規律公司向業主收取物業費是有法律依據的，因為你要承擔連帶責任。當然，在繳完欠付的物業費后，業主可向王小姐追償，并可追究她相應的違約責任。

　　[解決方法]

　　物業管理公司接到業主投訴后，應與業主溝通，說明上述觀點，以求得業主的理解。同時，還應提請業主了解在房屋對外租賃時，應到物業管理告訴履行必要的手續，以便物業管理公司了解掌握業主租賃情況，配合業主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現。

　　[相關法規制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。

　　承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有權證的；

　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）權屬有爭議的；

　　（五）屬于違法建筑的；

　　（六）不符合安全標準的；

　　（七）已抵押，未經抵押權人同意的；

　　（八）不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；

　　（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應當執行國家的房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區建設行政主管部門主管本行政區域內城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）主管本行政區域內的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款；

　　（一）當事人姓名或者名稱及住所；

　　（二）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；

　　（三）租賃用途；

　　（四）租賃期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修繕責任；

　　（七）轉租的約定；

　　（八）變更和解除合同的條件；

　　（九）違約責任；

　　（十）當事人約定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。

　　出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；

　　（一）符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

　　（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；

　　（三）當事人協商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。

　　第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：

　　（一）書面租賃合同；

　　（二）房屋所有權證書；

　　（三）當事人的合法證件；

　　（四）城市人民政府規定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應當向原發證機關申請補發。

　　第四章 當事人的權利和義務

　　第十九條 房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。

　　出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。

　　第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。

　　第二十三條 承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　　（一）將承租的房屋擅自轉租的；

　　（二）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；

　　（三）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；

　　（四）拖欠租金累計六個月以上的；

　　（五）公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；

　　（六）租用承租房屋進行違法活動的；

　　（七）故意損壞承租房屋的；

　　（八）法律、法規規定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。

　　第五章 轉租

　　第二十六條 房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。

　　出租人可以從轉租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。

　　第二十九條 轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。

　　第三十條 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰；

　　（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　　（二）不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款；

　　（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分，情節嚴重、構成犯罪的，由司機機關依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設鎮建制的工礦區、國有農場。林場等房屋租賃，參照本辦法執行。

　　第三十六條 省、自治區建設行政主管部門，直轄市人民政府房地產管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第三十七條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。