近兩年,物業管理的法制環境較以往有了顯著改善,但是在小區物業管理當中,尤其是封閉式小區,不僅業主,一些職能部門、企事業單位、物業使用人還存在一些認識上的誤區,以為物業公司收費就應該承擔一切責任,動輒“找物業”,使物業公司的工作十分被動,主要體現在以下幾方面:

一、小區內失竊、車輛劃傷、人身傷害等責任的劃分、損失賠償等問題:

在小區物業管理的安全防范中,物業公司應負什么責任,除了《合同法》、《民法通則》等法律的規定外,最直接的法規依據是20**年9月1日開始施行的《物業管理條例》。該《條例》第三十六條規定,“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”。物業管理公司是否應對其管理區域內人身、財產安全負責,應由業主委員會與物業管理公司所簽訂的《物業服務合同》確定。盡管物業公司對小區的安全負有日常管理的義務,但其所承擔的小區安全防范的義務只是協助義務。當前,業主與物業公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業主家里的財產被盜事件經常發生,于是許多業主甚至于某些職能部門片面理解物業公司就是小區的“第二警力”,一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業公司推上被告席,然而這并不代表物業公司必須承擔業主失竊的后果。物業管理公司在物業管理過程中,是否存在“疏于管理”的行為,這些行為與小區內發生的危害業主人身和財產安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關系,應由法院根據案件證據來認定。

另外物業服務費用也不是包羅萬象的。依據國家發展改革委、建設部頒發的《物業服務收費管理辦法》第十一條規定:“物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3、物業管理區域清潔衛生費用;

4、物業管理區綠化養護費用;

5、物業管理區域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業管理企業固定資產折舊;

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經業主同意的其他費用。”

對于物業服務費用具體包含哪幾部分,應由房地產開發商或業主委員會與物業公司在簽訂(前期)物業管理委托合同時對費用構成加以界定。若《物業管理合同》內有明確規定物業管理部門加收保安費用的,就應該承擔相應的法律責任,但這種責任必須限制在一定范圍內,即應看其有沒有過錯。如果物業部門在事發時存在脫崗等未履行應盡義務的行為,這就應按其過錯責任的大小,承擔賠償責任。如果業主人身、財產安全遭受侵害時,物業管理部門履行了應盡的職責,即出現了“防不勝防”的情況,物業管理不承擔責任,而且這方面的舉證責任應由物業管理公司承擔。

二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設施的維修等問題:

1、 保修期內:對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內,存在質量原因的,應由房地產開發商協調

篇2：物業管理招標投標的爭議及其解決方式

　　招標投標作為一種公開公正的競爭方式,其運作建立在一整套完備制度基礎之上,但由于招標投標雙方總是出于自身利益考慮,加之各自對制度的了解程度與理解不同,使得雙方在招標投標活動中難免會發生各種各樣的爭議或糾紛,嚴重的甚至可能影響整個招標投標活動的順利進行。因此,如何處理矛盾,妥善解決糾紛,避免爭議的發生,成為招標投標雙方共同關注的問題。

　　一、物業管理招標投標常見的爭議形式

　　(一)招標投標過程中的爭議

　　1.有關索賠的爭議

　　索賠是承包項目中最常見的一種爭議。

　　物業管理招標投標索賠,是指物業管理公司對由于非自身原因而發生的委托管理合同規定之外的額外支出或損失,向招標方提出給予合理彌補損失的要求。在其他項目招標投標活動中,通常索賠的方式既可以是經濟補償,也可以是工期延長,但由于物業管理招標投標標的--物業管理服務的特殊性,使得其索賠只能要求招標方進行經濟補償。必須注意的是,提出索賠的依據只是物業管理公司就某一事實的單方認定,至于它能否真正得到補償則取決于業主委員會對這一認定確認與否。若業主委員會認為這一損失的形成是由于物業管理公司自身原因所致,或者甚至認為這一損失還影響了自己權益的實現,那么他們不僅不會承諾賠償,反而還可能向物業管理公司提出賠償經濟損失的要求,這通常又被稱為反索賠。然而無論索賠還是反索賠,雙方的出發點都是在合法的前提下盡可能多地為自己爭取利益。

　　由此可見,招標投標雙方爭議的焦點主要集中在對造成損失事實原因的認定之上。因此,研究索賠事項的種類對于招標投標各方保護自己,并爭取正當合法的利益是非常有用的。

　　通常在物業管理招標投標中存在的可能導致索賠的事項主要有:投標書的遺漏錯誤,增加的服務量,增加的材料數量,增加的材料單價,增加的分包商的費用等。當然,不同的物業管理招標可能出現的相應索賠事項是不同的。招標投標各方務必小心謹慎,盡可能爭取有利于自己的條件,避免失誤或損失。

　　2.有關投標有效性的爭議

　　投標作為一種規范的制度性活動,對投標人的行為有著嚴格的限制。從本書前幾章的論述中可以看出,無論是對投標人的資格審查還是對投標書的填寫報送,投標制度都做出了詳盡的規定。但是,這些規定并不能將所有在招標中可能出現的問題全部涵蓋;而且即使投標制度涵蓋了所有情況,仍有可能出現招標方或投標方由于疏忽或對制度了解不夠,導致雙方對投標有效性的認識呈現差異,爭議由此產生。

　　這種類型爭議產生的原因多種多樣,既可以是由于招標人誤將投標人的合規行為判斷為無效行為,也可以是招標人判斷正確而投標人認識不清所致。由于招標投標工作量大而繁瑣,出現紛爭的事項實在是太多太雜,如果要從具體事項出發分析原因,那就難以一一列舉了,故本書僅就幾種常見的典型爭議類型作一介紹。

　　(1)代理有效性問題。有關代理的選擇等問題在本書第5章已有詳細闡述,但在招標投標中具體涉及代理業務時,卻往往會出現對代理業務范圍等認識不清的誤區。例如,同一代理人同時對若干家投標公司開展代理注冊、遞送標書、參加開標會等業務是否符合招標規定?所遞送的標書是否有效?同一代理人同時為若干家投標公司代為編制的投標書是否有效?為物業招標提供代理服務的投標公司的投標是否有效?等等。這些都是容易為人們所混淆的事實,自然也容易引起爭議。

　　(2)標書有效性問題。標書有效性問題包含的內容十分廣泛,既有時效問題,又有格式問題,還有內容是否規范的問題。應當說,對于一些招標文件中有著明確規定的事項(如有效期),通常不太容易引起爭議,而大多數爭議都是發生在一些難以界定、界限模糊的規定事項上。典型的一個例子,就是標書遺漏差錯是否導致標書失效的判定標準問題。按招標投標國際慣例,如果標書的偏差屬于實質性內容的差錯,則該標書屬于無效標書;反之,招標方可根據具體情況決定是由投標方予以澄清補充,繼續競標,還是宣布該標書無效。在這一例子中,雖然“實質性內容”的規定看似很清晰,但在實踐中卻難以界定,因為它只是一個概括的描述,對于“該變動是否會影響中標后義務的履行”的判斷取決于招標方的主觀判定,這難免會導致由于招標方與投標方認定的不同而產生爭議。

　　(3)聯合體投標問題。所謂聯合體投標,即由兩個以上法人或其他組織組成一個聯合體,以一個投標人身份共同投標的行為。在聯合體投標中,聯合體各方應當簽訂共同投標協議,明確約定雙方的工作和責任,并將其共同投標協議連同投標文件一并提交招標人。聯合體中標的,將由聯合體各方共同與招標人簽訂合同,并就中標物業項目的管理承擔連帶責任。