經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會的分工,特別是住房商品化進(jìn)程的推動,正在迅速提升物業(yè)管理在整個社會生活中的地位,并逐步改變著物業(yè)管理的模式。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至20**年底,全國物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)物業(yè)總量的38%,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的

城市已達(dá)50%以上,深圳等城市已超過95%,物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬,從業(yè)人員超過230萬。然而,傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式卻成為有效規(guī)范各方關(guān)系的滯障,引起大量物業(yè)管理糾紛甚至惡性案件的發(fā)生。這種狀況,正是一年前國務(wù)院頒布實(shí)施《物業(yè)管理條例》(下稱《條例》)的社會背景。《條例》的頒布成為物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)型的一個里程碑,物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系由傳統(tǒng)上行政化的強(qiáng)制管理與被管理的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降戎黧w之間的契約關(guān)系,從而為確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)提供了基本坐標(biāo)和準(zhǔn)則。然而,從《條例》頒布一年來的實(shí)踐狀況來看,物業(yè)管理中尚有許多認(rèn)識誤區(qū)有待澄清或強(qiáng)調(diào),最突出的問題是業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系。

一、關(guān)于業(yè)主權(quán)利和業(yè)主委員會角色的定位

根據(jù)《條例》的規(guī)定,業(yè)主在物業(yè)管理中享有選舉業(yè)主委員會的權(quán)利并享有被選舉權(quán),同時有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。這一權(quán)利被有些學(xué)者解讀為業(yè)主的政治權(quán)利,與憲法所保障的選舉權(quán)與被選舉權(quán)混為一談。這種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的權(quán)利和代表業(yè)主利益的業(yè)主大會以及作為業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會的地位和權(quán)力,相對于傳統(tǒng)物業(yè)管理模式下業(yè)主權(quán)利被漠視和私人財產(chǎn)權(quán)被行政權(quán)力強(qiáng)行侵害的狀況相比,這是一種社會進(jìn)步。然而,由于這種觀點(diǎn)誤導(dǎo),在現(xiàn)實(shí)中,有些人將業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利視為應(yīng)該高于物業(yè)公司的權(quán)利,將物業(yè)公司僅僅視為業(yè)主的仆人,這同樣是對市場經(jīng)濟(jì)下平等民事主體之間法律關(guān)系的一種誤解。

“物”業(yè)管理中的各種權(quán)利和義務(wù)都是基于作為這一關(guān)系客體的“物”而產(chǎn)生的。業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)都是由業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)(以物權(quán)為核心)派生的,業(yè)主大會和業(yè)主委員會則是基于社會自治的理念而形成的由業(yè)主自主管理與自己財產(chǎn)和共同財產(chǎn)相關(guān)的事物而形成的契約性/公約性機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主通過選舉的方式一攬子授權(quán),按照公約和法律規(guī)定在任期內(nèi)管理涉及全體業(yè)主共同利益的事務(wù),并協(xié)調(diào)相關(guān)各方的關(guān)系。不過,由于各業(yè)主的利益既有共性又有個性,業(yè)主委員會不可能執(zhí)行業(yè)主個體的意志和代表個體業(yè)主的利益,因而業(yè)主委員會一經(jīng)成立,便在授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立地行使權(quán)力/權(quán)利,但按照一定程序接受業(yè)主大會的監(jiān)督。

二、關(guān)于業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間法律關(guān)系的認(rèn)識

在業(yè)主委員會行使的權(quán)利和職能中有一項重要內(nèi)容,就是代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同。但在這一物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)公司作為民事主體而成為物業(yè)合同的一方主體毋庸置疑,因為《條例》明確規(guī)定從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的獨(dú)立的法人。而業(yè)主委員會是否為這一合同的另一方主體,則是一個富有爭議的法律問題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,業(yè)主委員會和業(yè)主大會都不是獨(dú)立的法人,業(yè)主委員會僅僅是作為代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)與物業(yè)公司簽訂合同,不能作為物業(yè)合同的一方當(dāng)事人。然而這種觀點(diǎn)的困境在于,業(yè)主個體顯然也不是合同的一方當(dāng)事人。那么,物業(yè)合同中的當(dāng)事人除物業(yè)公司之外,另一方當(dāng)事人究竟是誰?不解決這一問題,物業(yè)管理合同在履行過程中就會出現(xiàn)權(quán)利、義務(wù)主體和內(nèi)容不明確的問題,一旦發(fā)生糾紛,物業(yè)公司也難以獲得應(yīng)有救濟(jì)。

筆者認(rèn)為,業(yè)主委員會在物業(yè)合同中的主體地位可以從以下幾個角度來認(rèn)識:

其一,民事主體和民事訴訟主體的制度。盡管在民商法理論中尚未承認(rèn)“其他組織”的民事主體地位,然而,這種制度和理論上的限制并未影響這些組織參與民事交易或發(fā)生其他民事關(guān)系。一旦發(fā)生糾紛,個人合伙、破產(chǎn)清算組織、正在組建中尚未獲得法人資格的企業(yè)等等經(jīng)濟(jì)組織或社會組織,只要符合一定的法律要件,都可以作為民事訴訟主體,以自己的名義參加訴訟,解決他們與其他民事主體(或非民事主體)之間的糾紛。這對于我們理解業(yè)主委員會在物業(yè)合同中的實(shí)體地位和訴訟地位提供了一定啟示。

其二,代表人訴訟制度。涉及業(yè)主利益的大量民事案件,包括業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與能源供應(yīng)、業(yè)主與其他侵害物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的公民、法人或行政主管機(jī)關(guān)之間的大量糾紛

篇2：契約制度推動物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展

　　契約制度推動物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展

　　近年來，物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)的糾紛呈現(xiàn)出上升趨勢，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間因為糾紛訴諸法院已不是新鮮事。其中，因前期物業(yè)管理所發(fā)生的矛盾更為突出，這些矛盾與糾紛既有違法的問題，但更多的則屬于違約、違規(guī)以及是非道德和認(rèn)識水平的范疇。由于物業(yè)管理活動具有生產(chǎn)與消費(fèi)同時產(chǎn)生、同時結(jié)束的特點(diǎn)，問題出現(xiàn)后不易取證，責(zé)任的界定往往成為雙方爭議的焦點(diǎn)，導(dǎo)致解決這些問題要比解決一般合同履行中產(chǎn)生的問題更為復(fù)雜。因此，物業(yè)管理合同在簽訂時雙方要對此有詳盡的約定。首先，要明確當(dāng)各類問題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責(zé)任以及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的前提條件；其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費(fèi)用的處理等條款。較之一般合同，物業(yè)管理合同對違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式更應(yīng)引起重視。因此，《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的出臺在約束開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主自律等方面有著深遠(yuǎn)的意義，必將對物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、制度化、規(guī)范化發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動作用。

　　現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商已經(jīng)意識到物業(yè)管理公司前期介入的重要性，并且在實(shí)際操作中也落到實(shí)處，但是，作為物業(yè)管理條件最不成熟的階段，作為物業(yè)管理矛盾集結(jié)的階段，前期物業(yè)管理要想真正按照《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的要求，做到公平、公開、公正，還需要所有參與者------房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的共同努力，筆者將從以下兩個方面具體的闡述：

　　一、物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商分業(yè)經(jīng)營，明確責(zé)權(quán)利關(guān)系

　　前期物業(yè)管理的定義就是，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理工作。現(xiàn)在社會上的前期物業(yè)管理往往是物業(yè)管理公司和開發(fā)公司是一家，在建管不分、責(zé)任不明確的情況下，物業(yè)管理企業(yè)往往受開發(fā)企業(yè)的限制，只能在前期物業(yè)管理過程中以開發(fā)商的利益為重。按開發(fā)商的要求從事物業(yè)管理工作，從而很難發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用。例如：在售樓的過程中，開發(fā)商往往隨意做出“在物業(yè)管理中減免多少物業(yè)管理費(fèi)”、“物業(yè)管理將以什么樣的高標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)”、“在裝修的過程中允許給與什么樣的便利條件”等承諾，以吸引更多的購買者。這無形中給物業(yè)管理企業(yè)套上了枷鎖，往往是業(yè)主入住之后與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生矛盾的癥結(jié)所在，也是物業(yè)管理公司和開發(fā)商互相扯皮的一個潛在原因。

　　筆者曾工作的一家物業(yè)管理公司對一個新建小區(qū)進(jìn)行接管驗收過程中，嚴(yán)格堅持責(zé)權(quán)利分明原則制定驗收程序，根據(jù)《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《電梯工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對房屋質(zhì)量、水暖氣、智能化、電梯、配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了嚴(yán)格的驗收，并作詳細(xì)的紀(jì)錄。開發(fā)公司給予了積極的配合，技術(shù)人員主動將施工過程中的隱蔽工程、改動的線路、需要注意的管線、存在的問題等都向物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人作了說明，并針對驗收過程中需要整改的地方給予承諾。后來，該小區(qū)成為當(dāng)?shù)睾苡忻麣獾钠放粕鐓^(qū)，由于開發(fā)公司的配合，也給物業(yè)管理公司的工作帶來了很大的幫助。接管驗收工作是物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)企業(yè)在責(zé)權(quán)利關(guān)系上體現(xiàn)最為明顯的一個環(huán)節(jié)，許多物業(yè)管理公司在交接過程中不能按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收，造成以后的維修工作責(zé)任難以界定。甚至在產(chǎn)權(quán)資料、竣工驗收資料和圖紙的交接中，開發(fā)企業(yè)都不能全部提供，給物業(yè)管理公司在前期物業(yè)管理過程中帶來了很大的麻煩。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)在對業(yè)主的管理中體現(xiàn)服務(wù)精神

　　前期物業(yè)管理開發(fā)的項目沒有竣工，入住業(yè)主安全不能得到保障；施工正在進(jìn)行，噪音擾民現(xiàn)象嚴(yán)重；周圍市政工程沒有跟上，給入住業(yè)主的出行和生活帶來了不便；業(yè)主裝修的檢查驗收、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的協(xié)調(diào)處理、精裝修的質(zhì)量問題......前期物業(yè)管理給予物業(yè)管理公司的是千頭萬緒、處理不完的工作。

　　其一，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該完善自我。

　　物業(yè)管理企業(yè)在接管之前就應(yīng)該制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是“酒店式”還是“星級式”，量身定做一套有效、系統(tǒng)、完整的服務(wù)方案，此方案包括內(nèi)部的員工的提高和外部的服務(wù)工作的效果。完善公司的規(guī)章制度，提高員工的整體素質(zhì)，通過相互學(xué)習(xí)、培訓(xùn)等行之有效的辦法，使員工達(dá)到服務(wù)新接管物業(yè)的要求。

　　《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的出臺，就宣布以前由物業(yè)管理公司單方面制定服務(wù)合同的終結(jié)。對雙方的權(quán)利和義務(wù)作了公平的規(guī)定。這就要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要從自身的利益考慮，還要從業(yè)主的利益考慮制定服務(wù)計劃，既要周全、又要嚴(yán)密，該管理的就要管理，該服務(wù)的就要服務(wù)。新建物業(yè)人員混雜，日常出入的人員較多，既有業(yè)主也有建筑工人、裝修工人等。所以在此期間安全問題是考驗物業(yè)管理公司服務(wù)的一個重要指標(biāo)，管理建筑工人、裝修工人和其他外來人員的活動成為前期物業(yè)管理中的一個重要工作。

　　其二，以人性化管理體現(xiàn)服務(wù)精神。

　　作為前期物業(yè)管理，入住業(yè)主和物業(yè)管理公司屬于陌生的兩個個體，其磨合的過程就是前期物業(yè)管理活動。業(yè)主辦理入伙手續(xù)、進(jìn)行房屋驗收、裝修、入住以及房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的協(xié)調(diào)處理等等工作，物業(yè)管理公司的運(yùn)作過程每一個細(xì)節(jié)中都體現(xiàn)該企業(yè)的管理水平，也為未來的工作做好鋪墊。

　　《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》將對前期物業(yè)管理工作的良性發(fā)展起到指導(dǎo)性的作用。但是在遵循市場規(guī)律、面對競爭，尚需要開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)化思想觀念。通過招投標(biāo)選取物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，還需要市場的進(jìn)一步規(guī)范，需要政府部門、物業(yè)管理協(xié)會的指導(dǎo)和監(jiān)督，前期物業(yè)管理的健康發(fā)展尚需全體從業(yè)人員的共同努力。

　　文/賈麗