經濟的發展,社會的分工,特別是住房商品化進程的推動,正在迅速提升物業管理在整個社會生活中的地位,并逐步改變著物業管理的模式。據不完全統計,截至20**年底,全國物業管理的覆蓋面已達物業總量的38%,經濟發達的

城市已達50%以上,深圳等城市已超過95%,物業管理企業總數超過2萬,從業人員超過230萬。然而,傳統的物業管理模式卻成為有效規范各方關系的滯障,引起大量物業管理糾紛甚至惡性案件的發生。這種狀況,正是一年前國務院頒布實施《物業管理條例》(下稱《條例》)的社會背景。《條例》的頒布成為物業管理模式轉型的一個里程碑,物業公司與業主之間的關系由傳統上行政化的強制管理與被管理的關系轉變為平等主體之間的契約關系,從而為確定雙方之間的權利義務提供了基本坐標和準則。然而,從《條例》頒布一年來的實踐狀況來看,物業管理中尚有許多認識誤區有待澄清或強調,最突出的問題是業主委員會與物業公司之間的法律關系。

一、關于業主權利和業主委員會角色的定位

根據《條例》的規定,業主在物業管理中享有選舉業主委員會的權利并享有被選舉權,同時有權監督業主委員會的工作。這一權利被有些學者解讀為業主的政治權利,與憲法所保障的選舉權與被選舉權混為一談。這種觀點強調了業主的權利和代表業主利益的業主大會以及作為業主大會執行機構的業主委員會的地位和權力,相對于傳統物業管理模式下業主權利被漠視和私人財產權被行政權力強行侵害的狀況相比,這是一種社會進步。然而,由于這種觀點誤導,在現實中,有些人將業主、業主大會、業主委員會的權利視為應該高于物業公司的權利,將物業公司僅僅視為業主的仆人,這同樣是對市場經濟下平等民事主體之間法律關系的一種誤解。

“物”業管理中的各種權利和義務都是基于作為這一關系客體的“物”而產生的。業主的選舉權和被選舉權都是由業主的財產權(以物權為核心)派生的,業主大會和業主委員會則是基于社會自治的理念而形成的由業主自主管理與自己財產和共同財產相關的事物而形成的契約性/公約性機構。業主委員會經業主通過選舉的方式一攬子授權,按照公約和法律規定在任期內管理涉及全體業主共同利益的事務,并協調相關各方的關系。不過,由于各業主的利益既有共性又有個性,業主委員會不可能執行業主個體的意志和代表個體業主的利益,因而業主委員會一經成立,便在授權范圍內獨立地行使權力/權利,但按照一定程序接受業主大會的監督。

二、關于業主委員會與物業公司之間法律關系的認識

在業主委員會行使的權利和職能中有一項重要內容,就是代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂服務合同。但在這一物業服務合同中,物業公司作為民事主體而成為物業合同的一方主體毋庸置疑,因為《條例》明確規定從事物業管理的企業必須是具有相應資質的獨立的法人。而業主委員會是否為這一合同的另一方主體,則是一個富有爭議的法律問題。一種觀點認為,業主委員會和業主大會都不是獨立的法人,業主委員會僅僅是作為代表業主權益的業主大會的執行機構與物業公司簽訂合同,不能作為物業合同的一方當事人。然而這種觀點的困境在于,業主個體顯然也不是合同的一方當事人。那么,物業合同中的當事人除物業公司之外,另一方當事人究竟是誰?不解決這一問題,物業管理合同在履行過程中就會出現權利、義務主體和內容不明確的問題,一旦發生糾紛,物業公司也難以獲得應有救濟。

筆者認為,業主委員會在物業合同中的主體地位可以從以下幾個角度來認識:

其一,民事主體和民事訴訟主體的制度。盡管在民商法理論中尚未承認“其他組織”的民事主體地位,然而,這種制度和理論上的限制并未影響這些組織參與民事交易或發生其他民事關系。一旦發生糾紛,個人合伙、破產清算組織、正在組建中尚未獲得法人資格的企業等等經濟組織或社會組織,只要符合一定的法律要件,都可以作為民事訴訟主體,以自己的名義參加訴訟,解決他們與其他民事主體(或非民事主體)之間的糾紛。這對于我們理解業主委員會在物業合同中的實體地位和訴訟地位提供了一定啟示。

其二,代表人訴訟制度。涉及業主利益的大量民事案件,包括業主與物業公司、業主與開發商、業主與能源供應、業主與其他侵害物業范圍內業主共同權益的公民、法人或行政主管機關之間的大量糾紛

篇2：契約制度推動物業管理規范化發展

　　契約制度推動物業管理規范化發展

　　近年來，物業管理領域內的糾紛呈現出上升趨勢，業主和物業管理公司之間因為糾紛訴諸法院已不是新鮮事。其中，因前期物業管理所發生的矛盾更為突出，這些矛盾與糾紛既有違法的問題，但更多的則屬于違約、違規以及是非道德和認識水平的范疇。由于物業管理活動具有生產與消費同時產生、同時結束的特點，問題出現后不易取證，責任的界定往往成為雙方爭議的焦點，導致解決這些問題要比解決一般合同履行中產生的問題更為復雜。因此，物業管理合同在簽訂時雙方要對此有詳盡的約定。首先，要明確當各類問題出現后，如何區分責任以及承擔相應責任的前提條件；其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業管理合同對違約責任的界定及爭議的解決方式更應引起重視。因此，《前期物業服務合同（示范文本）》的出臺在約束開發商與物業管理企業，業主自律等方面有著深遠的意義，必將對物業管理行業的標準化、程序化、制度化、規范化發展產生巨大的推動作用。

　　現在越來越多的開發商已經意識到物業管理公司前期介入的重要性，并且在實際操作中也落到實處，但是，作為物業管理條件最不成熟的階段，作為物業管理矛盾集結的階段，前期物業管理要想真正按照《前期物業服務合同（示范文本）》的要求，做到公平、公開、公正，還需要所有參與者------房地產開發企業、物業管理企業和業主的共同努力，筆者將從以下兩個方面具體的闡述：

　　一、物業管理企業與房地產開發商分業經營，明確責權利關系

　　前期物業管理的定義就是，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前由建設單位選聘物業管理企業實施物業管理工作。現在社會上的前期物業管理往往是物業管理公司和開發公司是一家，在建管不分、責任不明確的情況下，物業管理企業往往受開發企業的限制，只能在前期物業管理過程中以開發商的利益為重。按開發商的要求從事物業管理工作，從而很難發揮物業管理企業的作用。例如：在售樓的過程中，開發商往往隨意做出“在物業管理中減免多少物業管理費”、“物業管理將以什么樣的高標準提供服務”、“在裝修的過程中允許給與什么樣的便利條件”等承諾，以吸引更多的購買者。這無形中給物業管理企業套上了枷鎖，往往是業主入住之后與物業管理企業產生矛盾的癥結所在，也是物業管理公司和開發商互相扯皮的一個潛在原因。

　　筆者曾工作的一家物業管理公司對一個新建小區進行接管驗收過程中，嚴格堅持責權利分明原則制定驗收程序，根據《房屋接管驗收標準》、《電梯工程施工質量驗收標準》等相關標準對房屋質量、水暖氣、智能化、電梯、配套設施設備進行了嚴格的驗收，并作詳細的紀錄。開發公司給予了積極的配合，技術人員主動將施工過程中的隱蔽工程、改動的線路、需要注意的管線、存在的問題等都向物業管理公司的負責人作了說明，并針對驗收過程中需要整改的地方給予承諾。后來，該小區成為當地很有名氣的品牌社區，由于開發公司的配合，也給物業管理公司的工作帶來了很大的幫助。接管驗收工作是物業管理企業和開發企業在責權利關系上體現最為明顯的一個環節，許多物業管理公司在交接過程中不能按照相關標準進行驗收，造成以后的維修工作責任難以界定。甚至在產權資料、竣工驗收資料和圖紙的交接中，開發企業都不能全部提供，給物業管理公司在前期物業管理過程中帶來了很大的麻煩。

　　二、物業管理企業在對業主的管理中體現服務精神

　　前期物業管理開發的項目沒有竣工，入住業主安全不能得到保障；施工正在進行，噪音擾民現象嚴重；周圍市政工程沒有跟上，給入住業主的出行和生活帶來了不便；業主裝修的檢查驗收、房屋出現質量問題的協調處理、精裝修的質量問題......前期物業管理給予物業管理公司的是千頭萬緒、處理不完的工作。

　　其一，物業管理企業應該完善自我。

　　物業管理企業在接管之前就應該制定相應的服務標準，是“酒店式”還是“星級式”，量身定做一套有效、系統、完整的服務方案，此方案包括內部的員工的提高和外部的服務工作的效果。完善公司的規章制度，提高員工的整體素質，通過相互學習、培訓等行之有效的辦法，使員工達到服務新接管物業的要求。

　　《前期物業服務合同（示范文本）》的出臺，就宣布以前由物業管理公司單方面制定服務合同的終結。對雙方的權利和義務作了公平的規定。這就要求物業管理企業不僅要從自身的利益考慮，還要從業主的利益考慮制定服務計劃，既要周全、又要嚴密，該管理的就要管理，該服務的就要服務。新建物業人員混雜，日常出入的人員較多，既有業主也有建筑工人、裝修工人等。所以在此期間安全問題是考驗物業管理公司服務的一個重要指標，管理建筑工人、裝修工人和其他外來人員的活動成為前期物業管理中的一個重要工作。

　　其二，以人性化管理體現服務精神。

　　作為前期物業管理，入住業主和物業管理公司屬于陌生的兩個個體，其磨合的過程就是前期物業管理活動。業主辦理入伙手續、進行房屋驗收、裝修、入住以及房屋出現質量問題的協調處理等等工作，物業管理公司的運作過程每一個細節中都體現該企業的管理水平，也為未來的工作做好鋪墊。

　　《前期物業服務合同（示范文本）》將對前期物業管理工作的良性發展起到指導性的作用。但是在遵循市場規律、面對競爭，尚需要開發企業和物業管理企業轉化思想觀念。通過招投標選取物業管理公司進行管理，還需要市場的進一步規范，需要政府部門、物業管理協會的指導和監督，前期物業管理的健康發展尚需全體從業人員的共同努力。

　　文/賈麗