針對物業(yè)新老公司交接,北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對新老物業(yè)承接驗(yàn)收的程序、交接內(nèi)容等熱點(diǎn)問題作出了相應(yīng)的解釋。

問:誰能決定選聘物業(yè)?

答:不同階段有所不同,在入住前和業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實(shí)施,業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定組織實(shí)施。開發(fā)商或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織承接驗(yàn)收活動(dòng)前10個(gè)工作日,將有關(guān)情況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處。

問:選聘新物業(yè)公司后,舊物業(yè)合同還有效嗎?

答:無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會(huì)換物業(yè)都要依法選聘。也就是說應(yīng)先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同后,方可組織新物業(yè)公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有1年也有兩年、3年的,新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結(jié)束方可;不定期物業(yè)合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內(nèi)容。

問:新老物業(yè)公司承接驗(yàn)收如何操作?

答:開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)和原物業(yè)公司要做好承接驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作,并及時(shí)書面通知新物業(yè)公司進(jìn)行承接驗(yàn)收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個(gè)工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開發(fā)商或業(yè)主大會(huì)約定承接驗(yàn)收時(shí)間。在約定時(shí)間內(nèi),開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接:將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后,移交和接收雙方須簽字認(rèn)可;若有未移交部分,由雙方列出未移交部分的清單,確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。資料交接完畢后是現(xiàn)場交接:新物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收,注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對查驗(yàn)接管過程進(jìn)行記錄,并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

問:查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況,該如何處理?

答:物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)查驗(yàn)不合格的,開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行返修并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)合格的,新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)簽署查驗(yàn)合格憑證,并及時(shí)簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格的情況待定。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。物業(yè)查驗(yàn)記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄,雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。查驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。業(yè)主有權(quán)要求調(diào)閱查驗(yàn)記錄。

問:原物業(yè)公司何時(shí)退出?拒不退出的怎么辦?

答:原物業(yè)公司應(yīng)在查驗(yàn)接管工作完成后10個(gè)工作日內(nèi)全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的,由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報(bào),處1萬元以上10萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的,新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或通過司法途徑解決,不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。

篇2：新老物業(yè)公司交接常見問題解釋

針對物業(yè)新老公司交接,北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對新老物業(yè)承接驗(yàn)收的程序、交接內(nèi)容等熱點(diǎn)問題作出了相應(yīng)的解釋。

問:誰能決定選聘物業(yè)?

答:不同階段有所不同,在入住前和業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實(shí)施,業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定組織實(shí)施。開發(fā)商或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織承接驗(yàn)收活動(dòng)前10個(gè)工作日,將有關(guān)情況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處。

問:選聘新物業(yè)公司后,舊物業(yè)合同還有效嗎?

答:無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會(huì)換物業(yè)都要依法選聘。也就是說應(yīng)先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同后,方可組織新物業(yè)公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有1年也有兩年、3年的,新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結(jié)束方可;不定期物業(yè)合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內(nèi)容。

問:新老物業(yè)公司承接驗(yàn)收如何操作?

答:開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)和原物業(yè)公司要做好承接驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作,并及時(shí)書面通知新物業(yè)公司進(jìn)行承接驗(yàn)收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個(gè)工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開發(fā)商或業(yè)主大會(huì)約定承接驗(yàn)收時(shí)間。在約定時(shí)間內(nèi),開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接:將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后,移交和接收雙方須簽字認(rèn)可;若有未移交部分,由雙方列出未移交部分的清單,確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。資料交接完畢后是現(xiàn)場交接:新物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收,注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對查驗(yàn)接管過程進(jìn)行記錄,并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

問:查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況,該如何處理?

答:物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)查驗(yàn)不合格的,開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行返修并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)合格的,新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)簽署查驗(yàn)合格憑證,并及時(shí)簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格的情況待定。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。物業(yè)查驗(yàn)記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄,雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。查驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。業(yè)主有權(quán)要求調(diào)閱查驗(yàn)記錄。

問:原物業(yè)公司何時(shí)退出?拒不退出的怎么辦?

答:原物業(yè)公司應(yīng)在查驗(yàn)接管工作完成后10個(gè)工作日內(nèi)全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的,由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報(bào),處1萬元以上10萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的,新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或通過司法途徑解決,不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。

篇3：新老物業(yè)交接沖突造成財(cái)產(chǎn)誰負(fù)責(zé)？

因不滿物業(yè)公司的服務(wù),小區(qū)業(yè)委會(huì)在還沒解除原物業(yè)合同的情況下就請進(jìn)了新的物業(yè)公司和保安,結(jié)果導(dǎo)致雙方發(fā)生沖突。為此,原物業(yè)公司將業(yè)委會(huì)和新物業(yè)公司一并告上了法庭。近日北京市第一中級人民法院作出終審判決,因業(yè)委會(huì)不具備獨(dú)立法人資格,判令由新物業(yè)公司賠償原物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)損失7881元。

20**年8月20日,北京佳順物業(yè)管理有限公司(以下簡稱佳順物業(yè))經(jīng)招投標(biāo)與北京市昌平區(qū)王府家庭農(nóng)場(以下簡稱王府小區(qū))業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)委托服務(wù)合同》,約定委托管理期限為5年。20**年9月1日,佳順物業(yè)正式進(jìn)入王府小區(qū),對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。

但是20**年1月初,因不滿佳順物業(yè)公司的服務(wù),王府小區(qū)業(yè)委會(huì)又與北京市信實(shí)達(dá)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱信實(shí)達(dá)物業(yè))簽訂了臨時(shí)委托合同,由信實(shí)達(dá)物業(yè)臨時(shí)管理王府小區(qū)三個(gè)月。此外,小區(qū)業(yè)委會(huì)還聘用了30名保安員。

20**年1月8日早上8點(diǎn)左右,王府小區(qū)業(yè)委會(huì)與新聘用的信實(shí)達(dá)物業(yè)來到佳順物業(yè)的辦公室,向佳順物業(yè)宣布要更換物業(yè)公司,由信實(shí)達(dá)物業(yè)接管小區(qū)的管理工作。雙方在此過程中發(fā)生沖突,造成佳順物業(yè)部分財(cái)物損失。隨即,佳順物業(yè)向公安機(jī)關(guān)報(bào)了警。后經(jīng)相關(guān)政府部門協(xié)調(diào),信實(shí)達(dá)物業(yè)及王府小區(qū)業(yè)委會(huì)在第二天凌晨撤出了佳順物業(yè)的辦公室。

幾天后,佳順物業(yè)將信實(shí)達(dá)物業(yè)和業(yè)委會(huì)告上了法院,稱信實(shí)達(dá)物業(yè)和業(yè)委會(huì)強(qiáng)行闖進(jìn)自己公司管理的小區(qū),企圖非法終止公司正常工作的行為,嚴(yán)重干擾了公司的正常經(jīng)營活動(dòng),并且使公司的聲譽(yù)在小區(qū)內(nèi)不明真相的業(yè)主中產(chǎn)生了消極的影響,公司的合法權(quán)益受到了侵犯。因此,請求法院判令信實(shí)達(dá)物業(yè)和業(yè)委會(huì)就此事向自己公司書面賠禮道歉并賠償經(jīng)濟(jì)損失15619元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為,佳順物業(yè)與王府小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)委托合同合法有效,雙方均應(yīng)依該協(xié)議履行義務(wù)。王府小區(qū)業(yè)委會(huì)如認(rèn)為佳順物業(yè)在小區(qū)管理過程中未能切實(shí)履行合同義務(wù),應(yīng)通過合法程序及合法方式解除與其的合同關(guān)系。公司由于王府小區(qū)業(yè)委會(huì)不具備獨(dú)立法人資格,因此其不能對外承擔(dān)賠償義務(wù),應(yīng)由信實(shí)達(dá)物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。據(jù)此,法院作出上述判決。

編后

業(yè)主委員會(huì)是不是一個(gè)獨(dú)立的法人、有沒有獨(dú)立的民事主體資格、能否從事正常的民事活動(dòng)、能否獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任等一系列問題,從業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)之初,就成為理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。縱觀北京、上海、廣東等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早、物業(yè)管理較為成熟的地方的相關(guān)規(guī)定,也都沒有明確界定業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格。由國務(wù)院頒布并于20**年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,對業(yè)主委員會(huì)的成立、地位及職責(zé)等作出了規(guī)定,但對其民事主體資格問題,同樣沒有給出一個(gè)明確的答案,導(dǎo)致實(shí)踐中的理解和做法也不甚一致。

城鎮(zhèn)小區(qū)建設(shè)中很多事務(wù)離不開業(yè)主委員會(huì),如果不解決業(yè)主委員的資格問題,不明確它的法律地位,維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益,建設(shè)和諧小區(qū)就成為一句空話。

因此更多觀點(diǎn)認(rèn)為,賦予業(yè)主委員會(huì)法人資格十分必要:業(yè)委會(huì)有了法人資格,與其相關(guān)的法律關(guān)系隨之變得更加明確;在對個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用、請求停止違反義務(wù)行為等方面,將變得更加便利,一旦涉訴,即可以其自身的名義直接起訴或應(yīng)訴。