物業(yè)費(fèi)使用說明書

　　物業(yè)費(fèi)是我們?nèi)粘Ｗ铌P(guān)注的話題之一

　　隨著業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高

　　其對物業(yè)服務(wù)水平的要求也水漲船高

　　眾多業(yè)主

　　對物業(yè)行業(yè)的誤解

　　對物業(yè)費(fèi)構(gòu)成的不清楚

　　導(dǎo)致物業(yè)糾紛日益凸顯

　　請看看這份《物業(yè)費(fèi)使用說明書》

　　現(xiàn)在的許多物業(yè)糾紛，深究原因主要是業(yè)主認(rèn)為小區(qū)的一切事務(wù)都應(yīng)該由物業(yè)公司解決，因此將住房相關(guān)的責(zé)任、供水供電供氣及通訊部門等事宜全部推到物業(yè)公司身上，然而其中大多事情并不在物業(yè)管理范疇。

　　問題得不到解決，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)的矛盾便紛至沓來。

　　因此，正確認(rèn)識什么是物業(yè)費(fèi)?物業(yè)費(fèi)包含哪些內(nèi)容?有什么收費(fèi)依據(jù)?哪些是物業(yè)公司應(yīng)該做的?哪些不是物業(yè)公司負(fù)責(zé)的?理清這些責(zé)任，有助于化解物業(yè)矛盾與糾紛。

　　刺破物業(yè)費(fèi)的神秘面紗

　　根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

　　物業(yè)費(fèi)都包含了什么?

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　1、物業(yè)管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　6、辦公費(fèi)用;

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費(fèi)用;

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用等。

　　物業(yè)費(fèi)不包含哪些?

　　許多業(yè)主會認(rèn)為：既然我已經(jīng)交了物業(yè)費(fèi)，那么，我家里不管什么事情，小區(qū)物業(yè)都應(yīng)該管，否則憑啥要我交物業(yè)費(fèi)?其實并非如此，以下幾個方面就不包含在物業(yè)費(fèi)里：

　　1、住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用。

　　舉個例子：如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，這些其實并不歸物業(yè)公司管，即使物業(yè)提供了這些維修服務(wù)，他們也是可以收費(fèi)的。

　　2、因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題而產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　比如滲水、漏水、裂縫等，物業(yè)也是不管的，但是他們有義務(wù)替你向開發(fā)商反映，然后你可以再與開發(fā)商協(xié)商處理這些問題。

　　3、公共區(qū)域設(shè)備的大修、中修費(fèi)用及重大部件更換費(fèi)用。

　　公共區(qū)域設(shè)備的大修、中修費(fèi)用及重大部件更換費(fèi)用也不包含在物業(yè)費(fèi)里，而是可以使用維修資金解決。

　　相關(guān)法律法規(guī)

　　《物業(yè)管理條例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　《物業(yè)管理條例》第四十條：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　《物業(yè)管理條例》第四十一條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　低樓層的業(yè)主不能以不使用電梯拒絕支付電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)，也不能以不需要接受保潔服務(wù)拒絕支付保潔費(fèi)。

　　哪些是物業(yè)公司的事?

　　物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)活動中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　1、按照物業(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù);

　　2、在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人;

　　3、按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

　　4、定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，按照物業(yè)服務(wù)合同組織維修;

　　5、做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項記錄，為業(yè)主提供免費(fèi)查詢服務(wù)，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊;

　　6、聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù);

　　7、對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門報告;

　　8、法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　最后

　　我們再說說哪些是業(yè)主自己的事?

　　哪些是開發(fā)商的事?

　　哪些是相關(guān)部門的事?

　　哪些是相關(guān)企業(yè)的事?

　　家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關(guān)壞了、電源短路了，坐便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落等等，這些戶內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事。

　　保修期內(nèi)，以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責(zé)任。

　　指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會、管理監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)、調(diào)節(jié)物業(yè)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些則是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事。

　　業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，由社會公共事業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)解決。

　　在物業(yè)與業(yè)主的相處中

　　物業(yè)提供服務(wù)

　　業(yè)主在享受服務(wù)之后支付相應(yīng)費(fèi)用。

　　明確業(yè)主和物管公司之間的責(zé)任

　　大家都按規(guī)章辦事

　　任何一種關(guān)系的相處之道都需要

　　雙方明確自身扮演的角色

　　在相互尊重的前提下才能長久。

篇2：案例：25名業(yè)主籌備成立業(yè)委會因未按時交物業(yè)費(fèi)被取消資格

　　案例：25名業(yè)主籌備成立業(yè)委會因未按時交物業(yè)費(fèi)被取消資格

　　鄭州一小區(qū)25名業(yè)主籌備成立業(yè)委會 因未按時交物業(yè)費(fèi)被取消資格

　　業(yè)主委員會作為一個代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，有選聘和續(xù)聘物業(yè)企業(yè)的職責(zé)。但在現(xiàn)實中，因為種種原因，成立業(yè)委會卻困難重重。據(jù)河南省物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《20**年河南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示，截至20**年年底，在全省9000多個住宅小區(qū)里，成立業(yè)委會的小區(qū)僅在9%左右。

　　在河南商報關(guān)注鄭州一小區(qū)業(yè)委會籌備兩次都“流產(chǎn)”之后，近日，鄭州市瑞隆城小區(qū)業(yè)主也多次向河南商報記者反映，他們小區(qū)曾兩次申請成立業(yè)委會，但都“流產(chǎn)”了。而最近的這一次，小區(qū)25名業(yè)主籌備成立業(yè)委會，因未按時交物業(yè)費(fèi)，全部被取消資格。

　　經(jīng)過

　　小區(qū)兩次籌備

　　成立業(yè)委會均“流產(chǎn)”

　　近日，瑞隆城小區(qū)業(yè)主劉欣(化名)向記者介紹，由于很多業(yè)主對物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)并不滿意，小區(qū)多位熱心業(yè)主兩度自發(fā)組織籌建業(yè)委會，均以失敗告終。

　　20**年1月2日，鄭州市瑞隆城小區(qū)的業(yè)主聯(lián)名申請成立業(yè)委會，首次業(yè)主大會籌備組順利組建后，原定于3月31日召開首次業(yè)主大會。

　　劉欣說，就在3月30日晚上，福園社區(qū)貼出公告稱，業(yè)委會候選人中有4名業(yè)主被查出不具備入選資格，“他們說1名業(yè)主被拘留過(因為維權(quán))，另外3名業(yè)主的房本上是配偶的名字。”

　　劉欣稱，按照規(guī)定，需要有15名候選人，然后從中選出11名業(yè)委會成員，另外還要有2名候補(bǔ)人員，可最終差額選舉變成了等額選舉，首次業(yè)主大會被通知取消。

　　“合格候選人只剩11個，我們要求會議延期，社區(qū)不讓延期。”于是，3月31日，瑞隆城小區(qū)按期召開首次業(yè)主大會，投票結(jié)果為“雙過半”，業(yè)主們把備案資料送到南陽路辦事處，但被拒絕備案。

　　南陽路辦事處房管科衛(wèi)科長表示，對于該小區(qū)召開的首次業(yè)主大會，辦事處本身就不認(rèn)可。

　　9月17日，業(yè)主代表再次向南陽路辦事處遞交材料，申請成立業(yè)委會籌備組。而10月，社區(qū)卻通知，本次籌備組的25人全部沒有資格。其中有8位業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，17位業(yè)主未按時交納物業(yè)費(fèi)。

　　至此，瑞隆城第二次籌備業(yè)委會在剛起步時，就被迫“流產(chǎn)”。這讓籌備成員接受不了，準(zhǔn)備向相關(guān)部門討要說法。

　　門檻省住建廳新規(guī)出臺，成立業(yè)委會難度升級

　　河南商報記者了解到，在20**年1月1日實施的新版《河南省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)中，僅對業(yè)委會成員的資格作出了要求，應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。而業(yè)委會候選人只要在報名前將物業(yè)費(fèi)交至20**年12月31日，就符合“按時交納物業(yè)費(fèi)”的條件。

　　所以，瑞隆城小區(qū)第一次申請成立業(yè)委會時，順利地組建了籌備組。

　　但是，到第二次申請成立業(yè)委會時，恰逢河南省住建廳印發(fā)的《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(以下簡稱《規(guī)則》)出臺。《規(guī)則》里對首次業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表和業(yè)委會成員都作出規(guī)定，要“按時交納物業(yè)費(fèi)”。

　　業(yè)主被告知，只要有一次沒按規(guī)定時間交費(fèi)，就屬于“不按時交物業(yè)費(fèi)”，就沒有資格參選業(yè)委會，“補(bǔ)交也不行。”

　　大林(化名)在小區(qū)第一次申請成立業(yè)委會時，報名了籌備組，也報名了業(yè)委會候選人，在當(dāng)時，只要補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，就可以參與。

　　到了小區(qū)第二次申請成立業(yè)委會，大林在報名籌備組前，已將物業(yè)費(fèi)補(bǔ)交至20**年年底，但最終，他卻因“未按時交納物業(yè)費(fèi)”，被認(rèn)定為不合格。

　　辦事處在物業(yè)協(xié)議有效期內(nèi)，只要未按時交費(fèi)，就沒資格參選

　　11月26日下午，河南商報記者來到南陽路辦事處，房管科衛(wèi)科長說，不按時交納物業(yè)費(fèi)的原因有很多，可能是業(yè)主自身造成的，也可能是物業(yè)的過錯。但不管因為什么，也不能改變未按時交費(fèi)的事實。

　　他表示，此前《條例》僅對業(yè)委會成員作出規(guī)定，但是現(xiàn)在的《規(guī)則》中，對籌備組業(yè)主代表和業(yè)委會成員的資格都作出了規(guī)定，“我們也是嚴(yán)格按照規(guī)定。”

　　衛(wèi)科長說，如果業(yè)主跟物業(yè)簽的有物業(yè)服務(wù)協(xié)議，從簽協(xié)議的時間起，在協(xié)議有效期內(nèi)，只要有一次晚于協(xié)議中規(guī)定的時間交費(fèi)，就屬于未按時，就失去了參選業(yè)委會的資格，“假如協(xié)議規(guī)定是每個月10日交，你11日交，就是未按時。”

　　可業(yè)主們認(rèn)為，各個小區(qū)的情況不同，若要求業(yè)主從未晚交過物業(yè)費(fèi)，不太現(xiàn)實，辦事處在執(zhí)行上述《規(guī)則》時能否做到具體情況具體分析?

　　衛(wèi)科長說，河南省住建廳印發(fā)的文件中寫的是“遵照執(zhí)行”，而非“參照執(zhí)行”，所以，辦事處和社區(qū)也只能按照上述《規(guī)則》來執(zhí)行。

　　這樣一來，業(yè)主是否具有參與業(yè)委會的資格，豈不是物業(yè)說了算?

　　衛(wèi)科長表示，審核權(quán)在辦事處這里，辦事處也是根據(jù)物業(yè)協(xié)議和交費(fèi)記錄來認(rèn)定的，“我們是站在中間的，不可能、也不敢偏向任何一方。”

　　他稱，物業(yè)服務(wù)協(xié)議是物業(yè)和業(yè)主之間簽訂的，如果物業(yè)和業(yè)主之間達(dá)成和解，辦事處也不會去追究這個事情，“即便是和解了，物業(yè)也需要書面承諾，不再追究業(yè)主未按時交費(fèi)的責(zé)任。”

　　業(yè)主劉欣稱，針對此提議，他們曾咨詢過物業(yè)，能否重新簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，“物業(yè)已經(jīng)說過，不可能。”

　　28日下午，河南商報記者聯(lián)系該小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人，他僅稱，小區(qū)成立業(yè)委會，他不反對，但是得合法，“具體他們符不符合條件，得問辦事處。”

　　業(yè)主劉欣說，因為“未按時交納物業(yè)費(fèi)”，就連籌備組都成立不了，他們不甘心，“因停車收費(fèi)等問題，小區(qū)已經(jīng)維權(quán)多次，業(yè)主未按時交物業(yè)費(fèi)，也有無奈。”

　　律師

　　不交、遲交物業(yè)費(fèi)

　　不影響業(yè)主籌備業(yè)委會

　　河南商報記者查詢發(fā)現(xiàn)，在20**年，住建部印發(fā)了一份《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》。其中，第三十一條也對業(yè)委會成員作出規(guī)定，但沒有“按時交納物業(yè)費(fèi)”這項。而20**年起實施的新版《河南省物業(yè)管理條例》也僅對業(yè)委會成員的資格條件作出要求。

　　現(xiàn)在，因“未按時交納物業(yè)費(fèi)”，小區(qū)的一些業(yè)主就不能籌備業(yè)委會，是否合理呢?

　　北京盈科(鄭州)律師事務(wù)所堵仁展律師認(rèn)為，河南省住建廳9月5日印發(fā)的《規(guī)則》屬于地方政府規(guī)章，法律位階低于住建部20**年發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(行政規(guī)章)和新版《河南省物業(yè)管理條例》(地方性法規(guī))。其內(nèi)容上明顯違反了上位法，限縮了業(yè)主參選業(yè)委會的資格。

　　而地方辦事處并非有權(quán)解釋法律的機(jī)關(guān)，其作出的解釋并無法律效力。在具體執(zhí)行的過程中，沒有做到具體問題具體分析，客觀上侵害了部分小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，屬于典型的“一刀切式”工作辦法。

　　河南予瑞律師事務(wù)所李華陽律師認(rèn)為，業(yè)主按時交費(fèi)的義務(wù)和業(yè)主享有的參選業(yè)委會的權(quán)利是兩個不同層次的概念。

　　首先，業(yè)主按時交費(fèi)的義務(wù)是基于物業(yè)合同產(chǎn)生的，而參選業(yè)委會的權(quán)利是基于法律法規(guī)產(chǎn)生的，與物業(yè)公司之間的民事行為沒有任何關(guān)系，交納物業(yè)費(fèi)并非業(yè)主享有被選舉權(quán)的前提。

　　其次，這種被選舉權(quán)是業(yè)主的政治權(quán)利，對業(yè)主被選舉權(quán)的限制和剝奪，只能由法律來規(guī)定，其他規(guī)范性文件和行為皆無權(quán)限制和剝奪。

　　因此，李華陽律師認(rèn)為，不交、遲交物業(yè)費(fèi)，不能影響業(yè)主享有的被選舉權(quán)。

篇3：案例分析：不交物業(yè)費(fèi)的這些理由根本站不住腳

　　案例分析：不交物業(yè)費(fèi)的這些理由根本站不住腳

　　導(dǎo)讀：物業(yè)服務(wù)合同屬于公共服務(wù)合同，業(yè)主不能以房屋漏水及合同到期沒有和自己續(xù)簽為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　原告**物業(yè)管理有限公司訴被告劉*物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，依法適用小額訴訟程序，法院公開開庭進(jìn)行了審理。原告**物業(yè)公司的委托訴訟代理人，被告劉*到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告向法院提出訴訟請求：判令被告支付拖欠期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并支付按每日萬分之五計算至實際清償之日止的滯納金。事實與理由：被告系蘇州市吳中區(qū)**小區(qū)702室房屋的業(yè)主，原告為被告所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。現(xiàn)被告拖欠期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)原告多次催討未果，故訴至法院。

　　被告劉*辯稱，其房屋多處滲水嚴(yán)重，物業(yè)公司維修了十多次也沒有維修好。如能維修好，其愿意交納物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，超出期限的不交納。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：蘇州吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)**小區(qū)702室登記為被告劉*單獨(dú)所有，建筑面積108.95平方米，登記時間20**年1月23日。20**年3月23日，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，甲方、**物業(yè)公司(甲方選聘物業(yè)公司)、劉*(購房人，乙方)簽訂《蘇州市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。該協(xié)議約定，物業(yè)公司負(fù)責(zé)**小區(qū)的前期物業(yè)管理工作，前期物業(yè)管理期限為整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年。物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為住宅1.55元/月·平方米，小高層、高層住宅另收電梯水泵運(yùn)行費(fèi)0.55元/月·平方米。乙方所購房屋為15幢702室住宅，建筑面積108.95平方米。乙方不按協(xié)議約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)時間交納有關(guān)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求乙方補(bǔ)交，并從逾期之日起每天加收萬分之五的滯納金。

　　審理中，原告陳述，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議期滿后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，其繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，直至20**年4月30日撤場。

　　上述事實由原告提供的蘇州市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，當(dāng)事人的陳述及庭審筆錄予以證實。

　　審理中，被告提供照片打印件證明其房屋滲漏水維修經(jīng)過及現(xiàn)在漏水情況。經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)為照片無法看出拍攝時間、地點(diǎn)，不能證明原告所述情況持續(xù)存在。

　　法院認(rèn)為，原、被告與開發(fā)商之間簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，系各方真實意思表示，應(yīng)屬合法有效，各方應(yīng)按約全面履行合同義務(wù)。原告已提供了物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。盡管原、被告未再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)協(xié)議，但原告實際提供物業(yè)服務(wù)至20**年4月30日，該服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)仍應(yīng)遵照之前的合同約定支付。被告抗辯房屋存在漏水原告多次維修未能修好，并非其抗辯不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合理事由，故法院對其辯解不予采信。即使物業(yè)公司存在服務(wù)質(zhì)量問題也應(yīng)由業(yè)委會及時要求其改進(jìn)或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而非業(yè)主個人拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。現(xiàn)原告已經(jīng)撤場，被告應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故原告訴請被告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。經(jīng)核算，被告應(yīng)交納上述期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但被告未能交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，已經(jīng)構(gòu)成違約，原告訴請被告按每日萬分之五支付滯納金，符合合同約定，也不違反法律規(guī)定，法院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零九條、第一百一十四條，《物業(yè)管理條例》第四十一條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條之規(guī)定，判決如下：

　　被告劉*于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告**物業(yè)管理有限公司拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并支付按每日萬分之五計算至實際清償之日止的滯納金。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　案件受理費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

　　政策解析

　　房屋質(zhì)量問題屬于開發(fā)商的問題，與物業(yè)公司無關(guān)。物業(yè)公司可以要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，同時也可以向開發(fā)商反應(yīng)情況并要求解決房屋的質(zhì)量問題。物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應(yīng)該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)公司交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　關(guān)于“以未簽物業(yè)合同為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的問題，《物權(quán)法》第78條、《物業(yè)管理條例》第12條第4款都規(guī)定“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。”因此，只要業(yè)主大會的決定符合法律規(guī)定，遵循議事規(guī)則，就對全體業(yè)主具有拘束力。業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù),業(yè)主則應(yīng)按實際發(fā)生的服務(wù)價格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用，不能以此拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。