商住項目物業(yè)管理方式
“對物業(yè)進行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，維持品牌物業(yè)公司的信譽與形象。
(一)標(biāo)準(zhǔn)化管理
本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為符合規(guī)范化的國際慣例，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度進一步得到提高。
(二)溝通服務(wù)至上
組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物業(yè)企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。
為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。
同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負責(zé)，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。
凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。
(三)締造親善的社區(qū)文化
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的關(guān)系。
四、為開展華盈尚景小區(qū)物業(yè)管理所配置的人力及服務(wù)收費情況
(一)人員設(shè)置
根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積203732.02平方米計算，本公司“華盈尚景小區(qū)”管理處擬設(shè)置工作人員48人。
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(二)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)
華盈尚景小區(qū)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)如下：
多層住宅(不帶電梯)物業(yè)費：XX元/建筑平米·月;
多層住宅(帶電梯)物業(yè)費：XX元/建筑平米·月(含電梯費);
高層住宅物業(yè)費：XX元/建筑平方·月(含電梯費);
商業(yè)用房物業(yè)費：XX元/建筑平方·月;
篇2：物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險及其規(guī)避方式
物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險及其規(guī)避方式
物業(yè)管理是一個高知識、高風(fēng)險的行業(yè)。相對其他行業(yè)，我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)、朝陽行業(yè)，從無到有，從少到多。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是新組建的物業(yè)管理企業(yè)，往往經(jīng)營規(guī)模小、經(jīng)濟實力不強，缺乏抗風(fēng)險意識，導(dǎo)致整個物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險能力較弱。《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)頒布實施兩年多來，業(yè)主的合法權(quán)益越來越受到保障，物業(yè)管理企業(yè)也紛紛利用《條例》化解或降低各種風(fēng)險。《條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。長期樹立行業(yè)風(fēng)險意識，提高企業(yè)抗風(fēng)險能力，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，是物業(yè)管理企業(yè)增強生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。
一、物業(yè)管理風(fēng)險的表現(xiàn)形式
當(dāng)前物業(yè)管理面臨的風(fēng)險主要有以下表現(xiàn)形式：
1、物業(yè)管理的災(zāi)害風(fēng)險
假設(shè)一棟房子、一個停車場或是一個機電設(shè)備房被燒毀，僅靠物業(yè)公司來賠償，有幾家物業(yè)公司能賠得起?由于經(jīng)濟基礎(chǔ)和財產(chǎn)保險意識兩方面的原因，目前在我國幾乎絕大多數(shù)物業(yè)資產(chǎn)都沒有購買保險。按目前來看，購買保險對本來微利的物業(yè)企業(yè)來說，多數(shù)物業(yè)公司難以承受，況且多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為物業(yè)公司是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)的，相應(yīng)的物業(yè)資產(chǎn)保險也應(yīng)由業(yè)主買單。如此一來，物業(yè)管理的災(zāi)害性風(fēng)險因經(jīng)濟等因素還將長期存在。
2、物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險
大凡做過物業(yè)管理項目經(jīng)理人的都有“如履薄冰”的感觸，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差錯，業(yè)主找上門來論理、索賠等等。有句業(yè)內(nèi)行話：“物業(yè)管理是個筐，什么都往里面裝。”凡事都找物業(yè)公司，解決不了就是服務(wù)不好，動輒就以不交物業(yè)管理費用相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠，這是物業(yè)管理企業(yè)面臨的嚴(yán)重問題。物業(yè)管理各個過程的方方面面，任何一個過程和環(huán)節(jié)管理失誤，特別是安全方面出現(xiàn)問題，都將直接或間接導(dǎo)致各種經(jīng)濟損失。
比如：停車場只收五元的車位使用費，車丟了就找物業(yè)公司索賠，少則幾萬，多則數(shù)十萬甚至上百萬;又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟賠償。就宜昌市來說，近年來因小區(qū)內(nèi)丟失摩托車，法院判物業(yè)公司賠償?shù)陌咐?/a>已有多起。
安全，是物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)，安全問題自然成了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險中最讓人擔(dān)憂的風(fēng)險了。在近年的物業(yè)管理中，業(yè)主由于人身、財產(chǎn)受到侵害而要求物業(yè)公司賠償?shù)陌讣找嬖龆啵⒁鹕鐣鞣疥P(guān)注。就實際情況而言，小區(qū)中業(yè)主人身、財產(chǎn)受到侵害，不分緣由均要物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，對大多數(shù)保本微利的物業(yè)公司來說確實難以承受。但是，如果物業(yè)安全保衛(wèi)工作存在明顯瑕疵，如保安人員工作失職、保安設(shè)施失靈未及時維修等，致使業(yè)主人身、財產(chǎn)受到侵害，物業(yè)公司是要負一定責(zé)任的。
3、物業(yè)管理的財務(wù)風(fēng)險
一些物業(yè)管理企業(yè)，為了爭奪市場份額，擊敗競爭對手，在參加招投標(biāo)爭取新的物業(yè)項目時不能充分主張企業(yè)應(yīng)得的利益要求，在標(biāo)書或物業(yè)管理方案中承諾“我們只求顧客滿意，不講利潤”、“虧損報價”，連“保本微利”都不提，甚至效仿個別財大氣粗的名牌物業(yè)企業(yè)來個帶資多少萬接管。這種低價位入市的做法將帶來較大的財務(wù)風(fēng)險，造成中標(biāo)者許多后遺癥，要么難以為繼，要么降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，到頭來業(yè)主和物業(yè)公司俱受其害。
當(dāng)電梯要大修了、供配電設(shè)備等待大修恢復(fù)供電、房子結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題了亟待處理等等，都需要大筆的資金，誰來賣單?我們首先想到的就是維修基金。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，目前仍有許多物業(yè)的維修基金不能到位，即使維修基金已經(jīng)到位，如果維修基金管理、使用不當(dāng)或被挪作他用，這些帶給物業(yè)公司的不僅僅是財務(wù)風(fēng)險，對于一些小型的物業(yè)公司，遇到這種大的風(fēng)險很可能就是能否生存下去的問題了。
二、物業(yè)管理風(fēng)險的規(guī)避方式
如果物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任時，物業(yè)公司時常不得不買單“補鍋”。例如：某小區(qū)六樓住戶裝修時亂扔建筑垃圾，造成公共下水管道堵塞，致使污水倒灌到二樓住戶，造成二樓財產(chǎn)損失，同時一樓住戶也因二樓樓板滲下的污水造成一定損失。受損失的業(yè)主不告樓上裝修的業(yè)主，反而將物業(yè)公司告上法庭進行索賠，后來法庭支持業(yè)主起訴，判物業(yè)公司因裝修監(jiān)管不到位、承諾的小修6小時修復(fù)未能履約而違約，結(jié)果物業(yè)公司敗訴，賠了二樓賠一樓，吃了個“啞巴虧”。
物業(yè)開發(fā)商早期建設(shè)遺留的本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的質(zhì)量安全問題，物業(yè)管理企業(yè)也往往迫不得已去承擔(dān)，這樣的案例已不在少數(shù)。有這樣一個案例：一位女士經(jīng)過某大廈門口時，不留神踩翻了鑄鐵污水井蓋，女士落入井內(nèi)受了重傷。事實上，原開發(fā)商提供的這種井蓋本身就有隱患，車輛經(jīng)過時井蓋容易挪動位置，而開發(fā)商已撤走多年，物業(yè)公司平時只是在檢查到井蓋挪動后進行復(fù)位處理。開發(fā)商已撤走多年了，大廈當(dāng)時也沒有成立業(yè)主委員會，即使有業(yè)主委員會，這個辦事機構(gòu)哪有能力賠付該女士醫(yī)療費呢?該女士又沒有購買意外傷害保險，在法律保護弱者的情景下，受傷女士的巨額醫(yī)療等費用無疑落到了物業(yè)公司身上，同時物業(yè)公司還不得不花大錢對大廈區(qū)域數(shù)十個井蓋進行徹底改造。
物業(yè)管理實踐中不時出現(xiàn)的一系列類似問題。從理論上講，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的生命財產(chǎn)隨時都有發(fā)生意外和遭受危險的可能，有時難以判斷肇事者的時候，這一責(zé)任由誰承擔(dān)更是業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的焦點。
1、風(fēng)險規(guī)避方式之一：把好合同關(guān)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任
謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險的有力保障。《條例》明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、各自的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定;物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù);物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時應(yīng)著重注意以下幾點：明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。如果約定不明或承諾過度，會帶來很多不必要的麻煩。對違約責(zé)任的約定，要在服務(wù)合同里明確業(yè)主違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時，也要明確物業(yè)公司和業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)，并且盡可能的明確責(zé)任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)公司分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù);對于違反消防規(guī)定的業(yè)主行為，導(dǎo)致后果的應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任等等。
不少物業(yè)管理公司常常過頭承諾，說過頭話，盲目提高管理指標(biāo)，甚至超過企業(yè)水平和能力，脫離實際，圖一時指標(biāo)好看，哪管日后如何踐諾，在“業(yè)主至上”口號下，時常不注意自身利益的保護，為了爭一點市場份額，保證不丟車、不發(fā)生人身安全、偷盜事件、不發(fā)生刑事案件，大中小修保證在多長時間內(nèi)處理完畢。殊不知，這些都是理想的“奮斗目標(biāo)”，可以作為內(nèi)部管理的追求和內(nèi)部考核，一旦納入合同或作出其他形式的承諾，就給自己上了一個圈套，設(shè)下一個陷阱，隨之而來的風(fēng)險也增大了。由于過頭承諾，一旦業(yè)主被盜、被殺，一旦物業(yè)公司不能按承諾進行處理，業(yè)主動輒將物業(yè)公司告上法庭，物業(yè)公司將自食其果，甚至可能傾家蕩產(chǎn)。
前面所提及的關(guān)于污水倒灌的案例，如果在合同中明確因業(yè)主原因造成公共管道堵塞的責(zé)任、物業(yè)公司裝修監(jiān)管的內(nèi)容并且不輕易承諾小修多長時間內(nèi)修復(fù)，法庭也不至于判物業(yè)公司違約。盡該盡的、所承諾的責(zé)任，切勿制定和公布過頭的、不切實際的或難于實現(xiàn)的管理目標(biāo)。
物業(yè)公司與其他相關(guān)方的合同簽訂也應(yīng)慎之又慎。在許多物業(yè)糾紛案例中，因合同缺陷帶來風(fēng)險的教訓(xùn)讓人痛心而沉重，合同中的關(guān)鍵事項和條款可謂一字千金、萬金，因合同條款考慮不周而帶來的各種風(fēng)險是人為的、本應(yīng)避免的錯誤所造成的，物業(yè)公司應(yīng)該建立適合自己的、完善的合同項目管理辦法，大到保安、保潔和工程項目的分包，小至請外面師傅清掏化糞池、維修室外空調(diào)甚至修補一塊瓷磚，立項、審批、合同會簽的程序要到位，內(nèi)容要完備，以此降低因合同條款不慎、疏忽、錯誤而產(chǎn)生的各類風(fēng)險。
2、風(fēng)險規(guī)避方式之二：服務(wù)過程中全方位、多層次的“預(yù)防性提示服務(wù)”
物業(yè)公司在所有管理環(huán)節(jié)中、所有服務(wù)過程之中都要做好“預(yù)防性提示服務(wù)”，即對于一些潛在可能發(fā)生的、但又不可預(yù)測不可杜絕的事故，物業(yè)公司必須做到事前的提醒和警示，盡量作到事中的監(jiān)督。例如在人員復(fù)雜的寫字樓每個租戶門口貼上“寫字樓人員復(fù)雜，離開時請務(wù)必斷電斷水，鎖好門窗”等防火防盜警示語，在未設(shè)專人看守的單車停放處設(shè)置“本單車停放處僅提供免費停車場地，請車主保管好自己車輛”提示牌，在小區(qū)游泳池旁放置“請照管好您的孩子，小孩不得進入深水區(qū)”標(biāo)示等等。
物業(yè)公司應(yīng)盡可能考慮到一切不安全因素和隱患，能整改消除的當(dāng)然更好，不能及時整改的，也必須向業(yè)主或其他相關(guān)方(包括物業(yè)公司內(nèi)部員工)明示，在與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》中，在與業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》以及小區(qū)文明管理條約、小區(qū)公眾管理規(guī)定或須知中，在物業(yè)公司內(nèi)部各項服務(wù)作業(yè)流程、安全操作規(guī)程中，在所有針對不安全因素的提示和警示中，必須明確哪些不能做、哪些區(qū)域有危險、做哪些事應(yīng)注意什么等等。一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違約定，物業(yè)公司有權(quán)責(zé)令其改正，造成后果的業(yè)主自負;一旦發(fā)現(xiàn)自己員工違反操作規(guī)程便立即糾正，避免質(zhì)量和安全事故的發(fā)生。有了這些事前的明示，物業(yè)公司做到了盡量告知、說服、管理之職，一旦有了糾紛，物業(yè)公司也可以避免或減少不必要的麻煩。
3、風(fēng)險規(guī)避方式之三：轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險
許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)公司采用投保公眾責(zé)任險中的場所責(zé)任險可以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。這在理論是對的，現(xiàn)在問題在于，有能力而且愿意承擔(dān)保險費的物業(yè)公司有幾家?開發(fā)商為了獲取最大利潤是不愿意為小區(qū)業(yè)主和其個人財產(chǎn)、公共設(shè)備設(shè)施等購買保險的，那么剩下來只有物業(yè)公司動員全體業(yè)主，讓業(yè)主為自己購買保險或物業(yè)公司代為向業(yè)主投保，回頭向業(yè)主收取保險費。為此，物業(yè)公司實施有效宣傳，向小區(qū)業(yè)主灌輸保險意識和推廣場所責(zé)任險已成為必要。
轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的另一個有效方法就是監(jiān)督和使用好公共維修基金，充分發(fā)揮維修基金的作用。物業(yè)公司要監(jiān)督維修基金及時到位，監(jiān)督業(yè)主管理好維修基金、使用好維修基金。維修基金屬于全體業(yè)主，可用于公共設(shè)備設(shè)施大中修，意味著物業(yè)公司可以花“業(yè)主”的錢，為業(yè)主辦事，省自己的錢，這是降低物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的又一有效途徑。
總之，要規(guī)避物業(yè)管理服務(wù)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，物業(yè)公司需要策劃和實施好同業(yè)主和其他相關(guān)方之間多方位、多層次的責(zé)任約定，做好“預(yù)防性提示服務(wù)"，有言在先，曉之以理，向業(yè)主做好宣傳，讓業(yè)主自覺履行合同義務(wù)和遵守各項公眾管理規(guī)定，提高自我防范和保護意識;向業(yè)主宣傳并增強業(yè)主保險意識，以及有效發(fā)揮維修基金的作用也是降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效途徑。同時物業(yè)公司也要注重在物業(yè)服務(wù)的過程中盡量做到周到、細致、完善，增強服務(wù)意識和安全意識，為業(yè)主創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。
篇3：三種物業(yè)管理服務(wù)方式內(nèi)容
三種物業(yè)管理服務(wù)方式內(nèi)容
住宅小區(qū)物業(yè)管理是指小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)各類房屋和設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)的居住環(huán)境進行維護、修繕和提供服務(wù)活動。小區(qū)物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種：常規(guī)性公共服務(wù)、針對性專項服務(wù)和委托性特約服務(wù)。
一、常規(guī)性公共服務(wù)
常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和承租人，目的是保證物業(yè)的完好和正常使用，保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序，美化人們的生活環(huán)境，這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù)，內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定，業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項服務(wù)大致包含以下八項內(nèi)容：
1)住房建筑主體的管理內(nèi)容 實施這項管理和服務(wù)的目的是使住房保持完好，確保其各功能的正常發(fā)揮。具體包括：
A、住房基本情況的掌握，即包括對房屋數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)、守好程度、使用現(xiàn)狀等的調(diào)查、記錄，建立住房物業(yè)完整、準(zhǔn)確的檔案資料。具體形式有圖、表、冊、卡等，還要及時根據(jù)情況的變化更新檔案記錄。
B、住房修繕及時管理，即包括住房的日常保養(yǎng)和維修等工作。
C、房屋裝修管理，即對業(yè)主和承租人在住房提出申請，從設(shè)計、材料、安全等方面進行審核和管理。
2)住房設(shè)備、設(shè)施的管理 這項管理的目的是使住房及其配套設(shè)備設(shè)施保持完好，住戶能夠正常使用。具體包括：金僑世紀(jì)苑各項設(shè)備設(shè)施基本情況的掌握，如設(shè)備設(shè)施的種類、分布、管線走向、完好情況等。B各類設(shè)備設(shè)施的日常運營、維修、保養(yǎng)和更新。
3)小區(qū)衛(wèi)生管理 這項管理的目的是為住戶保持一個潔凈的生活環(huán)境主要工作有小區(qū)的日常清掃保潔、垃圾清運等。
4)綠化管理 目的是美化小區(qū)環(huán)境。主要工作有園林綠地的營造和保養(yǎng)及小區(qū)整體環(huán)境的美化等。
5)治安管理 目的是保障小區(qū)住戶的人身財產(chǎn)安全。主要工作包括小區(qū)安全、保衛(wèi)，對各種突發(fā)事件的預(yù)防和發(fā)生火災(zāi)時的處理，以及小區(qū)內(nèi)干擾現(xiàn)象的排除等。
6)車輛道路管理 目的是維護小區(qū)正常的工作和生活秩序主要工作有小區(qū)內(nèi)內(nèi)車輛的保管、道路的管理及交通秩序的維護等。
以上各項內(nèi)容又稱為公共性服務(wù)。
8)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。指為業(yè)主和承租人代收繳水電費、煤氣費、有線電視費及電話費等公共事業(yè)性費用。
二、針對性專項服務(wù)
針對性專項服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件，滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)予以公布，當(dāng)住戶需要這項服務(wù)時，可自行選擇。內(nèi)容主要有：
1) 針對日常生活提供的各項家政服務(wù)。該項服務(wù)包括：為住戶收洗衣物、被褥；為住戶代購物品；為住戶提供室內(nèi)清掃、裝修服務(wù)；為住戶保管自行車、機動車及車輛的保養(yǎng)、維修等；
2) 商業(yè)服務(wù)方面。指物業(yè)管理企業(yè)提供的各項商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項目。包括商業(yè)網(wǎng)點的開設(shè)與管理以及服務(wù)經(jīng)營活動的開展。如開設(shè)小型商場、美容美發(fā)店、修理店等。
3) 文化、教育、衛(wèi)生和體育方面。包括這些方面設(shè)施的配備和管理及活動的開展。如：圖書館、開辦托兒所、幼兒園、各類補習(xí)班；設(shè)立醫(yī)療站；開辦各種健身設(shè)施，健身房、網(wǎng)球場等；
4) 金融服務(wù)方面。包括代辦各種人身保險和財產(chǎn)保險、引入儲蓄所、證券營業(yè)所等；
5) 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。指物業(yè)管理企業(yè)適應(yīng)業(yè)主的需要開設(shè)的中介、代理等服務(wù)事項。如物業(yè)代理銷售、租賃及相關(guān)的策劃、評估等。
6) 社會福利方面。這方面的服務(wù)一般是低價或無償提供的。如照顧孤寡老人、擁軍優(yōu)屬等。
三、委托性特約服務(wù)
委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個別住戶的委托而提供的服務(wù)，一般未在合同或?qū)ｍ椃?wù)中設(shè)立。
在這三項服務(wù)中第一類是物業(yè)管理企業(yè)為住戶提供的最基本的服務(wù)，而第三類服務(wù)可根據(jù)住戶的需要確定。
業(yè)主和物業(yè)雙方的權(quán)利義務(wù)
我們購買房屋之后，持有房屋的產(chǎn)權(quán)，就可以被稱為業(yè)主。一般討論和物業(yè)的關(guān)系時，比較專業(yè)地管房屋持有者叫業(yè)主。主業(yè)有權(quán)參加物業(yè)管理的權(quán)力，并有合理使用房屋和公用設(shè)施，維護物業(yè)的義務(wù)。業(yè)主行使物業(yè)管理是通過業(yè)主委員會實現(xiàn)的。
一般說，小區(qū)住戶作為小區(qū)產(chǎn)權(quán)人或使用人，擁有的權(quán)力是：
1) 享有委托管理合同所規(guī)定的各項物業(yè)管理服務(wù)，并有權(quán)向業(yè)主和管理委員會提出自己對物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀的意見和建議，要求業(yè)主管理委員長會就此與業(yè)管理公司進行協(xié)商促進問題的解決。
2) 參加業(yè)主大會，選舉代表自己利益的業(yè)主管理委員會，并對小區(qū)業(yè)主管理委員會增減和撤換擁有表決權(quán)。
3) 有權(quán)監(jiān)督業(yè)主管理委員會對業(yè)主大會各項決議的執(zhí)行情況。
4) 有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的各項服務(wù)收費是否符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
為保證物業(yè)管理工作的正常進行，小區(qū)住戶應(yīng)盡義務(wù)主要包括：
1) 按時、按規(guī)定交納物業(yè)管理費。
2) 按照業(yè)主大會決議精神，對物業(yè)管理公司的各項管理服務(wù)制度積極加以配合。
3) 積極參加業(yè)主大會，并對小區(qū)和物業(yè)管理提出自己的意見和建議。
而物業(yè)管理公司的權(quán)力在于：
1) 按照有關(guān)規(guī)定實施對小區(qū)的各項管理工作，并有權(quán)要求小區(qū)業(yè)主和住戶加以配合。
2) 在服務(wù)達到與業(yè)主管理委員會約定的標(biāo)準(zhǔn)時，有按規(guī)定收費權(quán)力。
3) 有權(quán)按照有關(guān)規(guī)定，對小區(qū)住戶違反制度的行為進行處罰。
物業(yè)管理公司接受小區(qū)住戶委托，并收取適當(dāng)管理和服務(wù)費用的同時，必須要盡到提高小區(qū)居民居住質(zhì)量的義務(wù)。主要包括：
1) 盡力達到委托管理合同中雙方約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照合同約定進行收費。
2) 對于居民提出的要求，要在各項制度許可的范圍內(nèi)盡力給以滿足。
3) 遵守業(yè)主管理委員會有關(guān)各項決定和政府的有關(guān)規(guī)定。
4) 按照規(guī)定，定期向業(yè)主管理委員會匯報收支帳目，接受業(yè)主管理委員會的檢查。