國內物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,今年已經邁入了第二十個年頭。在這二十年的發(fā)展歷史中,國內的物業(yè)管理日益趨向規(guī)范化發(fā)展。在歐美、港臺地區(qū)的物業(yè)管理市場,自主經營的獨立物業(yè)管理公司發(fā)展迅速,政府公屋逐漸交由獨立的物業(yè)管理公司管理,同時房地產發(fā)展商開發(fā)的物業(yè)項目也越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理。國內的物業(yè)管理公司起步較晚,除了新興的專業(yè)化管理公司模式外,有相當比重是專業(yè)化與行政性管理模式相結合以及以房管局系統為主體的傳統管理模式。隨著物業(yè)管理市場的發(fā)展,業(yè)主自治意識越來越強,物業(yè)管理公司最終要成為開發(fā)商或業(yè)主合同方,為業(yè)主提供服務。而在開發(fā)商或業(yè)主選擇物業(yè)管理公司時,往往采用委托、協議或招標的形式。在物業(yè)管理市場競爭中,服務質量水平是一個重要因素,價格則是一個敏感的因素。在現行的物業(yè)管理模式中,物業(yè)管理公司通常采用兩種收費方式,即酬金式和包干式。現就兩種服務收費形式對物業(yè)管理市場的影響作以分析。

首先,讓我們對酬金式和包干式的基本要素作簡單闡述:

1、酬金式
1.1物業(yè)管理酬金在服務開始后從物業(yè)管理帳戶中直接扣除
1.2物業(yè)人員薪金或其他物業(yè)管理開支從物業(yè)管理帳戶中直接扣除。
1.3如遇管理費帳戶收入款項不足支付物業(yè)管理開支時,則由發(fā)展商墊付,最終由業(yè)主方付差額;如帳戶有盈余,則保留在管理費帳戶中,作為以后物業(yè)管理的開支留存。

2、包干式
2.1每月向業(yè)主方收取定額的費用。
2.2如遇管理費帳戶收入款項不足支付物業(yè)管理開支時,則由物業(yè)管理公司自行支付差額;如帳戶有盈余,則作為物業(yè)管理公司的收益。
2.3部分發(fā)展商向物業(yè)管理公司提供物業(yè)內的產業(yè)項目供管理公司經營,經營所得用于彌補管理帳戶的不足部分。

3、在實際物業(yè)管理中,兩種收費形式存在的現狀及對物業(yè)市場的影響歸結如下:

3.1在市場競爭中,包干式是一種有競爭力的收費方式,特別是針對檔次較低的或銷售情況較差的樓盤。

3.2按國內現行的物業(yè)管理費收取的標準,城市住宅小區(qū)的物業(yè)服務管理費由物價部門核定;其他高檔住宅物業(yè)及寫字樓宇的管理費,由市場調節(jié)、政府指導。對于檔次較低的或銷售情況較差的樓盤,開發(fā)商往往對物業(yè)管理開銷服務質量保證方面沒有把握,包干式在收取固定報酬的情況下,對物業(yè)管理費實行自負盈虧,恰恰迎合了開發(fā)商的需求。因此,包干式的物業(yè)管理報酬形式較容易在物業(yè)管理市場競爭中勝出。而在檔次較高的或銷售情況較好的樓盤,開發(fā)商以及業(yè)主方在選擇物業(yè)管理公司的問題上,往往將物業(yè)管理公司提供的服務檔次和質量以及物業(yè)管理公司在業(yè)界的聲譽放在第一位,在價格取向上更注重性能價格比。

3.3按照業(yè)內慣例,如果管理費不足以支付物業(yè)管理開支,則開發(fā)商需要負責墊付管理帳戶不足部分。而在低檔樓盤,往往存在管理費拖欠情況。開發(fā)商在業(yè)主拖欠管理費并要為空置房屋支付管理費的情況下,為保證自身利益,自然傾向于選用包干式的物業(yè)管理公司來管理物業(yè)。這樣一來,實行包干式的物業(yè)管理公司獲得了物業(yè)管理權,開發(fā)商也將其應負擔的責任轉移了出去。但是,在管理費收繳不足的情況下,物業(yè)管理公司的利潤及人員,辦公開支全部包含在管理費的情況下。因此,物業(yè)管理公司只有用壓縮管理費,降低服務標準來維持盈利。這樣,物業(yè)服務的對象——業(yè)主的利益就受到了損害,而物業(yè)的保值、增值目的也無法實現。物業(yè)管理質量低下必然造成業(yè)主對物業(yè)管理公司服務不滿,從而拒絕交納服務費,造成管理上的惡性循環(huán)。

3.4物業(yè)管理公司一兼二職,往往導致服務水平下降。部分發(fā)展商將物業(yè)區(qū)的產業(yè)交給物業(yè)管理公司經營,所得用于彌補由于管理費低于實際開支而出現的差額。這樣就使本來以服務為目的的物業(yè)管理公司對物業(yè)有了經營權。物業(yè)管理公司在有限的人員編制上,在提供物業(yè)管理服務的同時還要經營物業(yè)項目以獲利,那么物業(yè)管理公司的人力、物力將必然

篇2：預繳物業(yè)管理費收取及催繳程序

　　預繳物業(yè)管理費收取及催繳程序

　　(有關滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準)

　　業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日

　　一、預繳半年管理費

　　1.1 物業(yè)公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一個半年的管理費。

　　1.2 每年的1月1日及7月1日起，財務部對尚未交納本年度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

　　1.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發(fā)出。

　　二、預繳三個月管理費

　　2.1 物業(yè)公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。

　　2.2 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，財務部對尚未交納本季度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　2.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。

　　2.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　2.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發(fā)出。

　　三、預繳一個月管理費

　　3.1 物業(yè)公司財務部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。

　　3.2 每月的1日起，財務部對尚未交納本月應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　3.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。

　　3.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　3.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發(fā)出。

篇3：物業(yè)公司管理費收取管理規(guī)定

　　物業(yè)公司管理費收取管理規(guī)定

　　一、目的

　　本管理規(guī)程規(guī)范服務收費管理，確保業(yè)主(住戶)滿意。

　　二、適用范圍

　　本規(guī)程適用于對興業(yè)新邨管理服務費、水費、公共分攤水電費。

　　三、職責

　　1.財務人員負責辦理現金或委托銀行收費的有關手續(xù)。

　　2.保安員協助財務人員向業(yè)主(住戶)派發(fā)收費憑據或催款通知單。

　　四、工作要求和內容

　　1.收費方法，可分為兩種：

　　a)現金收費：車位使用費(臨時停車)、裝修管理有關費用、物業(yè)管理服務費、水費及公共分攤水電費、維修服務費、家政服務費；

　　b)委托銀行收費：住宅物業(yè)管理服務費、住宅水費、住宅公共分攤水電費；

　　2.委托銀行收費的開戶手續(xù)：在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，憑物業(yè)公司開的帳戶，到指定銀行存入一定金額，以便每月結算劃帳。

　　3.對小區(qū)內業(yè)主(住戶)的收費

　　(1)住宅物業(yè)管理服務費的收取

　　a)興業(yè)新邨兩個月收一次管理服務費，逢單月收費。逢雙月30日前，財務人員通知指定銀行在業(yè)主(住戶)帳號上扣除住宅物業(yè)管理服務費及其它應收費用。財務人員在收到銀行扣費成功通知后，應在5天內把收費憑據交管理處服務中心，由服務中心組織分發(fā)給業(yè)主(住戶)。

　　b)若業(yè)主(住戶)帳戶中金額不足以支付當期費用時，由財務人員用電話通知或發(fā)出催款通知單向業(yè)主(住戶)催繳。

　　c)若連續(xù)三個月欠繳，由財務人員發(fā)出限期繳款通知單，限其3天內繳清欠款及滯納金，否則按有關規(guī)定處理。

　　d)住宅物業(yè)管理服務費計算公式：

　　服務管理費=住宅的銷售面積×住宅管理服務費標準+購買的機動車車位面積×住宅管理服務費標準×50%

　　(2)住宅水費的收取

　　a)每雙月25日前，由管理處工程組人員讀取水表值，并計算每戶應交水費(包括公共分攤)。住宅水費同住宅管理費一起收取，收取程序跟住宅管理費一樣。

　　b)水費計算公式：

　　業(yè)主(住戶)的每月水費=該戶水表讀數(噸)×住宅水費單價+公共分攤水費攤R：

　　(3)小區(qū)內住宅公共分攤電費的收取

　　a)每雙月22日前，由管理處工程組人員讀取小區(qū)內公共部分電表值，并計算每戶應分攤值；每雙月30日前，財務人員通知指定銀行在業(yè)主(住戶)帳號上扣除公共分攤電費及其它費用。

　　b)公共分攤電費和管理費一起收取。

　　c)公共電費分攤原則：

　　1)每一座走廊、樓梯、電梯運行、水泵運行等每座樓宇內公共電費，由該座業(yè)主(住戶)分攤；

　　2)小區(qū)道路、中心公園等小區(qū)公共區(qū)域的路燈、草坪燈的電費，由小區(qū)業(yè)主(住戶)及區(qū)內商鋪租戶分攤。