淺析物業(yè)管理的三種方式

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，前期物業(yè)管理誰來做

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，住宅類的前期物業(yè)管理，房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理公司。但目前國(guó)內(nèi)各城市的房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過以下三種方式確定前期物業(yè)管理公司。一是由房地產(chǎn)公司組建物業(yè)管理公司進(jìn)行項(xiàng)目的前期物業(yè)管理（俗稱：父子兵物業(yè)管理）；二是與其他物業(yè)管理企業(yè)或個(gè)人合作，成立合資的物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施前期物業(yè)管理；三是通過物業(yè)管理招投標(biāo)（公開招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)等）的方式，將物業(yè)管理項(xiàng)目委托給另外一家物業(yè)公司管理。那么，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，以上三種管理方式到底孰優(yōu)孰劣？本文從以下幾方面進(jìn)行淺析：

　　一、物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)的銷售亮點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)銷售而獲取利潤(rùn)，而物業(yè)銷售的與物業(yè)本身的地段、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格、等因素有關(guān)，但最終體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)身上。開發(fā)商的品牌口碑是人們購買物業(yè)的信譽(yù)保證，物業(yè)管理則是人們未來生活質(zhì)量的保證。購房是短暫性的行為，而住房（物業(yè)管理）是一輩子的事（故有：買房一個(gè)月，物業(yè)一輩子之說），所以物業(yè)管理對(duì)物業(yè)銷售所起的作用越來越大，良好的物業(yè)管理品牌已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商品牌延續(xù)和有效的傳播。

　　二、專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該組建自己的物業(yè)管理公司

　　物業(yè)建成后，購房者對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的印象日趨淡化或購房者一開始就根本沒考慮到這些因素，但物業(yè)管理卻與房屋的存在而延續(xù)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該成立自有的物業(yè)管理公司對(duì)自建項(xiàng)目進(jìn)行良好的物業(yè)管理，促進(jìn)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商的溝通交流，提高項(xiàng)目的品牌知名度，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌口碑，增加房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌積累。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將該物業(yè)管理項(xiàng)目委托給其他物業(yè)管理公司管理，則該項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)逐步從人們的視野中淡化或消失，該物業(yè)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌影響將不復(fù)存在。也就是說開發(fā)商做了一個(gè)品牌項(xiàng)目卻沒為房地產(chǎn)開發(fā)商起到品牌積累。

　　此外，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商要做企業(yè)品牌，不能只做項(xiàng)目品牌。開發(fā)商要完成項(xiàng)目品牌的積累后，逐步從項(xiàng)目品牌逐步到企業(yè)品牌的轉(zhuǎn)移，形成企業(yè)的品牌形象。在物業(yè)管理宣傳方面，也應(yīng)該從項(xiàng)目品牌逐步形成物業(yè)管理公司的企業(yè)品牌，最終實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)—物業(yè)的品牌雙贏，企業(yè)品牌的形成會(huì)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)銷售起到積極的作用。

　　三、專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，不想成立物業(yè)管理公司，應(yīng)該尋找一個(gè)物業(yè)管理的戰(zhàn)略伙伴

　　房地產(chǎn)開發(fā)商和沒有開發(fā)商背景的物業(yè)管理企業(yè)形成戰(zhàn)略合作伙伴，使得房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)即協(xié)調(diào)發(fā)展，又相對(duì)獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的互動(dòng)和雙贏。房地產(chǎn)開發(fā)商如果和很大的品牌物業(yè)管理公司形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，往往不一定能達(dá)到很好的效果。目前，國(guó)內(nèi)的品牌物業(yè)管理公司基本律屬于國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)集團(tuán)，集團(tuán)內(nèi)的物業(yè)管理公司本身的發(fā)展受其地產(chǎn)集團(tuán)的制約，出于地產(chǎn)集團(tuán)自身的戰(zhàn)略發(fā)展考慮，一般情況下，房地產(chǎn)公司不能容忍其集團(tuán)屬下的物業(yè)管理公司與其他的大房地產(chǎn)商形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系（如：深圳金地物業(yè)撤外盤案例）。

　　從目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作來看，與地產(chǎn)集團(tuán)背景的物業(yè)管理企業(yè)形成合資物業(yè)管理公司的方的成功的案例不多。因此，一般非特殊情況下，不宜采取此種合作方式。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)商組建物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要聘請(qǐng)物業(yè)顧問

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在成立物業(yè)管理業(yè)時(shí)，往往是想要迅速提高物業(yè)管理水平，快速樹立公司品牌形象，但物業(yè)管理專業(yè)不夠、人才不足是當(dāng)前行業(yè)的共性，則需要聘請(qǐng)物業(yè)顧問或獵取優(yōu)秀物業(yè)管理人才進(jìn)行管理。對(duì)于聘請(qǐng)顧問公司還是獵取優(yōu)秀人才，需要有一個(gè)綜合考慮。目前，物業(yè)管理市場(chǎng)人才緊缺已是個(gè)普遍的現(xiàn)象，一些知名的物業(yè)管理企業(yè)如由于業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，人才緊缺，致使派出去的顧問人員水平和素質(zhì)參差不齊。如果被顧問單位接收的一個(gè)水平較低或水平一般的顧問人員，則顧問效果并不好不能起到很好的作用。

　　物業(yè)管理經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。目前，這批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人主要還是在深圳等一線發(fā)達(dá)城市的物業(yè)管理企業(yè)，內(nèi)地城市較為缺乏，房地產(chǎn)開發(fā)商能獵取到特別優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，由其負(fù)責(zé)成立物業(yè)管理公司，是一種最佳的選擇。吸引優(yōu)秀物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的主要方式有股份、期權(quán)、高薪等，讓職業(yè)經(jīng)理人參股更能發(fā)揮職業(yè)經(jīng)理人的潛力，更有利于物業(yè)管理公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　五、小型的房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)將項(xiàng)目委托給其他的物業(yè)管理公司管理

　　“國(guó)六條”和“土地增值稅”政策的相繼出臺(tái)，地產(chǎn)市場(chǎng)存在單個(gè)或少數(shù)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商。對(duì)于這類房地產(chǎn)開發(fā)商，賣掉房子是最主要的，公司或項(xiàng)目的品牌積累則是次要的或不必要的。因此，這類房地產(chǎn)開發(fā)商成立自己的物業(yè)管理公司就沒有必要。如果成立自己的物業(yè)管理公司，由于業(yè)務(wù)不熟悉，品牌效應(yīng)差，對(duì)樓盤的銷售反應(yīng)會(huì)造成不良影響。由于目前物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)法規(guī)不健全及立法滯后，大多數(shù)小型物業(yè)管理公司也不一定能贏利，有時(shí)反而背上沉重的包袱。所以這類房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)將物業(yè)管理項(xiàng)目委托給其他的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

　　六、聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司前期介入

　　物業(yè)管理要了解業(yè)主需要的方方面面，因此。提出的物業(yè)管理的建議往往是很有價(jià)值的。因此，前期介入主要從使用者的角度為房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選型等從細(xì)節(jié)上提供一些意見或建議，以便于日后的物業(yè)管理，方便業(yè)主的生活

。房地產(chǎn)開發(fā)商無論是聘請(qǐng)市場(chǎng)化的專業(yè)公司對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，還是選定或成立自己的物業(yè)管理公司，都應(yīng)聘請(qǐng)這些物業(yè)管理公司進(jìn)行前期介入，完善項(xiàng)目的開發(fā)細(xì)節(jié)，更好滿足業(yè)主生活的需要，在日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額。

篇2：物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式

　　物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式

　　物業(yè)管理是一個(gè)高知識(shí)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。相對(duì)其他行業(yè)，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)、朝陽行業(yè)，從無到有，從少到多。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是新組建的物業(yè)管理企業(yè)，往往經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)頒布實(shí)施兩年多來，業(yè)主的合法權(quán)益越來越受到保障，物業(yè)管理企業(yè)也紛紛利用《條例》化解或降低各種風(fēng)險(xiǎn)。《條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。長(zhǎng)期樹立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。

　　一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

　　當(dāng)前物業(yè)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下表現(xiàn)形式：

　　1、物業(yè)管理的災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)

　　假設(shè)一棟房子、一個(gè)停車場(chǎng)或是一個(gè)機(jī)電設(shè)備房被燒毀，僅靠物業(yè)公司來賠償，有幾家物業(yè)公司能賠得起?由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)意識(shí)兩方面的原因，目前在我國(guó)幾乎絕大多數(shù)物業(yè)資產(chǎn)都沒有購買保險(xiǎn)。按目前來看，購買保險(xiǎn)對(duì)本來微利的物業(yè)企業(yè)來說，多數(shù)物業(yè)公司難以承受，況且多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為物業(yè)公司是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)的，相應(yīng)的物業(yè)資產(chǎn)保險(xiǎn)也應(yīng)由業(yè)主買單。如此一來，物業(yè)管理的災(zāi)害性風(fēng)險(xiǎn)因經(jīng)濟(jì)等因素還將長(zhǎng)期存在。

　　2、物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　大凡做過物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理人的都有“如履薄冰”的感觸，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差錯(cuò)，業(yè)主找上門來論理、索賠等等。有句業(yè)內(nèi)行話：“物業(yè)管理是個(gè)筐，什么都往里面裝。”凡事都找物業(yè)公司，解決不了就是服務(wù)不好，動(dòng)輒就以不交物業(yè)管理費(fèi)用相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠，這是物業(yè)管理企業(yè)面臨的嚴(yán)重問題。物業(yè)管理各個(gè)過程的方方面面，任何一個(gè)過程和環(huán)節(jié)管理失誤，特別是安全方面出現(xiàn)問題，都將直接或間接導(dǎo)致各種經(jīng)濟(jì)損失。

　　比如：停車場(chǎng)只收五元的車位使用費(fèi)，車丟了就找物業(yè)公司索賠，少則幾萬，多則數(shù)十萬甚至上百萬;又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。就宜昌市來說，近年來因小區(qū)內(nèi)丟失摩托車，法院判物業(yè)公司賠償?shù)陌咐?/a>已有多起。

　　安全，是物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)，安全問題自然成了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最讓人擔(dān)憂的風(fēng)險(xiǎn)了。在近年的物業(yè)管理中，業(yè)主由于人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害而要求物業(yè)公司賠償?shù)陌讣找嬖龆啵⒁鹕鐣?huì)各方關(guān)注。就實(shí)際情況而言，小區(qū)中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，不分緣由均要物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)大多數(shù)保本微利的物業(yè)公司來說確實(shí)難以承受。但是，如果物業(yè)安全保衛(wèi)工作存在明顯瑕疵，如保安人員工作失職、保安設(shè)施失靈未及時(shí)維修等，致使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，物業(yè)公司是要負(fù)一定責(zé)任的。

　　3、物業(yè)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　一些物業(yè)管理企業(yè)，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在參加招投標(biāo)爭(zhēng)取新的物業(yè)項(xiàng)目時(shí)不能充分主張企業(yè)應(yīng)得的利益要求，在標(biāo)書或物業(yè)管理方案中承諾“我們只求顧客滿意，不講利潤(rùn)”、“虧損報(bào)價(jià)”，連“保本微利”都不提，甚至效仿個(gè)別財(cái)大氣粗的名牌物業(yè)企業(yè)來個(gè)帶資多少萬接管。這種低價(jià)位入市的做法將帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成中標(biāo)者許多后遺癥，要么難以為繼，要么降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，到頭來業(yè)主和物業(yè)公司俱受其害。

　　當(dāng)電梯要大修了、供配電設(shè)備等待大修恢復(fù)供電、房子結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題了亟待處理等等，都需要大筆的資金，誰來賣單?我們首先想到的就是維修基金。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，維修基金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，目前仍有許多物業(yè)的維修基金不能到位，即使維修基金已經(jīng)到位，如果維修基金管理、使用不當(dāng)或被挪作他用，這些帶給物業(yè)公司的不僅僅是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于一些小型的物業(yè)公司，遇到這種大的風(fēng)險(xiǎn)很可能就是能否生存下去的問題了。

　　二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方式

　　如果物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任時(shí)，物業(yè)公司時(shí)常不得不買單“補(bǔ)鍋”。例如：某小區(qū)六樓住戶裝修時(shí)亂扔建筑垃圾，造成公共下水管道堵塞，致使污水倒灌到二樓住戶，造成二樓財(cái)產(chǎn)損失，同時(shí)一樓住戶也因二樓樓板滲下的污水造成一定損失。受損失的業(yè)主不告樓上裝修的業(yè)主，反而將物業(yè)公司告上法庭進(jìn)行索賠，后來法庭支持業(yè)主起訴，判物業(yè)公司因裝修監(jiān)管不到位、承諾的小修6小時(shí)修復(fù)未能履約而違約，結(jié)果物業(yè)公司敗訴，賠了二樓賠一樓，吃了個(gè)“啞巴虧”。

　　物業(yè)開發(fā)商早期建設(shè)遺留的本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的質(zhì)量安全問題，物業(yè)管理企業(yè)也往往迫不得已去承擔(dān)，這樣的案例已不在少數(shù)。有這樣一個(gè)案例：一位女士經(jīng)過某大廈門口時(shí)，不留神踩翻了鑄鐵污水井蓋，女士落入井內(nèi)受了重傷。事實(shí)上，原開發(fā)商提供的這種井蓋本身就有隱患，車輛經(jīng)過時(shí)井蓋容易挪動(dòng)位置，而開發(fā)商已撤走多年，物業(yè)公司平時(shí)只是在檢查到井蓋挪動(dòng)后進(jìn)行復(fù)位處理。開發(fā)商已撤走多年了，大廈當(dāng)時(shí)也沒有成立業(yè)主委員會(huì)，即使有業(yè)主委員會(huì)，這個(gè)辦事機(jī)構(gòu)哪有能力賠付該女士醫(yī)療費(fèi)呢?該女士又沒有購買意外傷害保險(xiǎn)，在法律保護(hù)弱者的情景下，受傷女士的巨額醫(yī)療等費(fèi)用無疑落到了物業(yè)公司身上，同時(shí)物業(yè)公司還不得不花大錢對(duì)大廈區(qū)域數(shù)十個(gè)井蓋進(jìn)行徹底改造。

　　物業(yè)管理實(shí)踐中不時(shí)出現(xiàn)的一系列類似問題。從理論上講，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的生命財(cái)產(chǎn)隨時(shí)都有發(fā)生意外和遭受危險(xiǎn)的可能，有時(shí)難以判斷肇事者的時(shí)候，這一責(zé)任由誰承擔(dān)更是業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的焦點(diǎn)。

　　1、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式之一：把好合同關(guān)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

　　謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。《條例》明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、各自的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定;物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù);物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。如果約定不明或承諾過度，會(huì)帶來很多不必要的麻煩。對(duì)違約責(zé)任的約定，要在服務(wù)合同里明確業(yè)主違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也要明確物業(yè)公司和業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)，并且盡可能的明確責(zé)任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)于停車場(chǎng)停車，業(yè)主和物業(yè)公司分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù);對(duì)于違反消防規(guī)定的業(yè)主行為，導(dǎo)致后果的應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任等等。

　　不少物業(yè)管理公司常常過頭承諾，說過頭話，盲目提高管理指標(biāo)，甚至超過企業(yè)水平和能力，脫離實(shí)際，圖一時(shí)指標(biāo)好看，哪管日后如何踐諾，在“業(yè)主至上”口號(hào)下，時(shí)常不注意自身利益的保護(hù)，為了爭(zhēng)一點(diǎn)市場(chǎng)份額，保證不丟車、不發(fā)生人身安全、偷盜事件、不發(fā)生刑事案件，大中小修保證在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處理完畢。殊不知，這些都是理想的“奮斗目標(biāo)”，可以作為內(nèi)部管理的追求和內(nèi)部考核，一旦納入合同或作出其他形式的承諾，就給自己上了一個(gè)圈套，設(shè)下一個(gè)陷阱，隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)也增大了。由于過頭承諾，一旦業(yè)主被盜、被殺，一旦物業(yè)公司不能按承諾進(jìn)行處理，業(yè)主動(dòng)輒將物業(yè)公司告上法庭，物業(yè)公司將自食其果，甚至可能傾家蕩產(chǎn)。

　　前面所提及的關(guān)于污水倒灌的案例，如果在合同中明確因業(yè)主原因造成公共管道堵塞的責(zé)任、物業(yè)公司裝修監(jiān)管的內(nèi)容并且不輕易承諾小修多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)修復(fù)，法庭也不至于判物業(yè)公司違約。盡該盡的、所承諾的責(zé)任，切勿制定和公布過頭的、不切實(shí)際的或難于實(shí)現(xiàn)的管理目標(biāo)。

　　物業(yè)公司與其他相關(guān)方的合同簽訂也應(yīng)慎之又慎。在許多物業(yè)糾紛案例中，因合同缺陷帶來風(fēng)險(xiǎn)的教訓(xùn)讓人痛心而沉重，合同中的關(guān)鍵事項(xiàng)和條款可謂一字千金、萬金，因合同條款考慮不周而帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)是人為的、本應(yīng)避免的錯(cuò)誤所造成的，物業(yè)公司應(yīng)該建立適合自己的、完善的合同項(xiàng)目管理辦法，大到保安、保潔和工程項(xiàng)目的分包，小至請(qǐng)外面師傅清掏化糞池、維修室外空調(diào)甚至修補(bǔ)一塊瓷磚，立項(xiàng)、審批、合同會(huì)簽的程序要到位，內(nèi)容要完備，以此降低因合同條款不慎、疏忽、錯(cuò)誤而產(chǎn)生的各類風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式之二：服務(wù)過程中全方位、多層次的“預(yù)防性提示服務(wù)”

　　物業(yè)公司在所有管理環(huán)節(jié)中、所有服務(wù)過程之中都要做好“預(yù)防性提示服務(wù)”，即對(duì)于一些潛在可能發(fā)生的、但又不可預(yù)測(cè)不可杜絕的事故，物業(yè)公司必須做到事前的提醒和警示，盡量作到事中的監(jiān)督。例如在人員復(fù)雜的寫字樓每個(gè)租戶門口貼上“寫字樓人員復(fù)雜，離開時(shí)請(qǐng)務(wù)必?cái)嚯姅嗨i好門窗”等防火防盜警示語，在未設(shè)專人看守的單車停放處設(shè)置“本單車停放處僅提供免費(fèi)停車場(chǎng)地，請(qǐng)車主保管好自己車輛”提示牌，在小區(qū)游泳池旁放置“請(qǐng)照管好您的孩子，小孩不得進(jìn)入深水區(qū)”標(biāo)示等等。

　　物業(yè)公司應(yīng)盡可能考慮到一切不安全因素和隱患，能整改消除的當(dāng)然更好，不能及時(shí)整改的，也必須向業(yè)主或其他相關(guān)方(包括物業(yè)公司內(nèi)部員工)明示，在與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》中，在與業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》以及小區(qū)文明管理?xiàng)l約、小區(qū)公眾管理規(guī)定或須知中，在物業(yè)公司內(nèi)部各項(xiàng)服務(wù)作業(yè)流程、安全操作規(guī)程中，在所有針對(duì)不安全因素的提示和警示中，必須明確哪些不能做、哪些區(qū)域有危險(xiǎn)、做哪些事應(yīng)注意什么等等。一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違約定，物業(yè)公司有權(quán)責(zé)令其改正，造成后果的業(yè)主自負(fù);一旦發(fā)現(xiàn)自己?jiǎn)T工違反操作規(guī)程便立即糾正，避免質(zhì)量和安全事故的發(fā)生。有了這些事前的明示，物業(yè)公司做到了盡量告知、說服、管理之職，一旦有了糾紛，物業(yè)公司也可以避免或減少不必要的麻煩。

　　3、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式之三：轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

　　許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)公司采用投保公眾責(zé)任險(xiǎn)中的場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。這在理論是對(duì)的，現(xiàn)在問題在于，有能力而且愿意承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)的物業(yè)公司有幾家?開發(fā)商為了獲取最大利潤(rùn)是不愿意為小區(qū)業(yè)主和其個(gè)人財(cái)產(chǎn)、公共設(shè)備設(shè)施等購買保險(xiǎn)的，那么剩下來只有物業(yè)公司動(dòng)員全體業(yè)主，讓業(yè)主為自己購買保險(xiǎn)或物業(yè)公司代為向業(yè)主投保，回頭向業(yè)主收取保險(xiǎn)費(fèi)。為此，物業(yè)公司實(shí)施有效宣傳，向小區(qū)業(yè)主灌輸保險(xiǎn)意識(shí)和推廣場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)已成為必要。

　　轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)有效方法就是監(jiān)督和使用好公共維修基金，充分發(fā)揮維修基金的作用。物業(yè)公司要監(jiān)督維修基金及時(shí)到位，監(jiān)督業(yè)主管理好維修基金、使用好維修基金。維修基金屬于全體業(yè)主，可用于公共設(shè)備設(shè)施大中修，意味著物業(yè)公司可以花“業(yè)主”的錢，為業(yè)主辦事，省自己的錢，這是降低物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一有效途徑。

　　總之，要規(guī)避物業(yè)管理服務(wù)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司需要策劃和實(shí)施好同業(yè)主和其他相關(guān)方之間多方位、多層次的責(zé)任約定，做好“預(yù)防性提示服務(wù)"，有言在先，曉之以理，向業(yè)主做好宣傳，讓業(yè)主自覺履行合同義務(wù)和遵守各項(xiàng)公眾管理規(guī)定，提高自我防范和保護(hù)意識(shí);向業(yè)主宣傳并增強(qiáng)業(yè)主保險(xiǎn)意識(shí)，以及有效發(fā)揮維修基金的作用也是降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。同時(shí)物業(yè)公司也要注重在物業(yè)服務(wù)的過程中盡量做到周到、細(xì)致、完善，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和安全意識(shí)，為業(yè)主創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。

篇3：三種物業(yè)管理服務(wù)方式內(nèi)容

　　三種物業(yè)管理服務(wù)方式內(nèi)容

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理是指小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)各類房屋和設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和提供服務(wù)活動(dòng)。小區(qū)物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種：常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)。

　　一、常規(guī)性公共服務(wù)

　　常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和承租人，目的是保證物業(yè)的完好和正常使用，保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序，美化人們的生活環(huán)境，這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù)，內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定，業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項(xiàng)服務(wù)大致包含以下八項(xiàng)內(nèi)容：

　　1)住房建筑主體的管理內(nèi)容 實(shí)施這項(xiàng)管理和服務(wù)的目的是使住房保持完好，確保其各功能的正常發(fā)揮。具體包括：

　　A、住房基本情況的掌握，即包括對(duì)房屋數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)、守好程度、使用現(xiàn)狀等的調(diào)查、記錄，建立住房物業(yè)完整、準(zhǔn)確的檔案資料。具體形式有圖、表、冊(cè)、卡等，還要及時(shí)根據(jù)情況的變化更新檔案記錄。

　　B、住房修繕及時(shí)管理，即包括住房的日常保養(yǎng)和維修等工作。

　　C、房屋裝修管理，即對(duì)業(yè)主和承租人在住房提出申請(qǐng)，從設(shè)計(jì)、材料、安全等方面進(jìn)行審核和管理。

　　2)住房設(shè)備、設(shè)施的管理 這項(xiàng)管理的目的是使住房及其配套設(shè)備設(shè)施保持完好，住戶能夠正常使用。具體包括：金僑世紀(jì)苑各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施基本情況的掌握，如設(shè)備設(shè)施的種類、分布、管線走向、完好情況等。B各類設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、維修、保養(yǎng)和更新。

　　3)小區(qū)衛(wèi)生管理 這項(xiàng)管理的目的是為住戶保持一個(gè)潔凈的生活環(huán)境主要工作有小區(qū)的日常清掃保潔、垃圾清運(yùn)等。

　　4)綠化管理 目的是美化小區(qū)環(huán)境。主要工作有園林綠地的營(yíng)造和保養(yǎng)及小區(qū)整體環(huán)境的美化等。

　　5)治安管理 目的是保障小區(qū)住戶的人身財(cái)產(chǎn)安全。主要工作包括小區(qū)安全、保衛(wèi)，對(duì)各種突發(fā)事件的預(yù)防和發(fā)生火災(zāi)時(shí)的處理，以及小區(qū)內(nèi)干擾現(xiàn)象的排除等。

　　6)車輛道路管理 目的是維護(hù)小區(qū)正常的工作和生活秩序主要工作有小區(qū)內(nèi)內(nèi)車輛的保管、道路的管理及交通秩序的維護(hù)等。

　　以上各項(xiàng)內(nèi)容又稱為公共性服務(wù)。

　　8)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。指為業(yè)主和承租人代收繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)及電話費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。

　　二、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)

　　針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件，滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公布，當(dāng)住戶需要這項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可自行選擇。內(nèi)容主要有：

　　1) 針對(duì)日常生活提供的各項(xiàng)家政服務(wù)。該項(xiàng)服務(wù)包括：為住戶收洗衣物、被褥；為住戶代購物品；為住戶提供室內(nèi)清掃、裝修服務(wù)；為住戶保管自行車、機(jī)動(dòng)車及車輛的保養(yǎng)、維修等；

　　2) 商業(yè)服務(wù)方面。指物業(yè)管理企業(yè)提供的各項(xiàng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開設(shè)與管理以及服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展。如開設(shè)小型商場(chǎng)、美容美發(fā)店、修理店等。

　　3) 文化、教育、衛(wèi)生和體育方面。包括這些方面設(shè)施的配備和管理及活動(dòng)的開展。如：圖書館、開辦托兒所、幼兒園、各類補(bǔ)習(xí)班；設(shè)立醫(yī)療站；開辦各種健身設(shè)施，健身房、網(wǎng)球場(chǎng)等；

　　4) 金融服務(wù)方面。包括代辦各種人身保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、引入儲(chǔ)蓄所、證券營(yíng)業(yè)所等；

　　5) 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。指物業(yè)管理企業(yè)適應(yīng)業(yè)主的需要開設(shè)的中介、代理等服務(wù)事項(xiàng)。如物業(yè)代理銷售、租賃及相關(guān)的策劃、評(píng)估等。

　　6) 社會(huì)福利方面。這方面的服務(wù)一般是低價(jià)或無償提供的。如照顧孤寡老人、擁軍優(yōu)屬等。

　　三、委托性特約服務(wù)

　　委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個(gè)別住戶的委托而提供的服務(wù)，一般未在合同或?qū)ｍ?xiàng)服務(wù)中設(shè)立。

　　在這三項(xiàng)服務(wù)中第一類是物業(yè)管理企業(yè)為住戶提供的最基本的服務(wù)，而第三類服務(wù)可根據(jù)住戶的需要確定。

　　業(yè)主和物業(yè)雙方的權(quán)利義務(wù)

　　我們購買房屋之后，持有房屋的產(chǎn)權(quán)，就可以被稱為業(yè)主。一般討論和物業(yè)的關(guān)系時(shí)，比較專業(yè)地管房屋持有者叫業(yè)主。主業(yè)有權(quán)參加物業(yè)管理的權(quán)力，并有合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)物業(yè)的義務(wù)。業(yè)主行使物業(yè)管理是通過業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)的。

　　一般說，小區(qū)住戶作為小區(qū)產(chǎn)權(quán)人或使用人，擁有的權(quán)力是：

　　1) 享有委托管理合同所規(guī)定的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，并有權(quán)向業(yè)主和管理委員會(huì)提出自己對(duì)物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀的意見和建議，要求業(yè)主管理委員長(zhǎng)會(huì)就此與業(yè)管理公司進(jìn)行協(xié)商促進(jìn)問題的解決。

　　2) 參加業(yè)主大會(huì)，選舉代表自己利益的業(yè)主管理委員會(huì)，并對(duì)小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)增減和撤換擁有表決權(quán)。

　　3) 有權(quán)監(jiān)督業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決議的執(zhí)行情況。

　　4) 有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)是否符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　為保證物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行，小區(qū)住戶應(yīng)盡義務(wù)主要包括：

　　1) 按時(shí)、按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)。

　　2) 按照業(yè)主大會(huì)決議精神，對(duì)物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理服務(wù)制度積極加以配合。

　　3) 積極參加業(yè)主大會(huì)，并對(duì)小區(qū)和物業(yè)管理提出自己的意見和建議。

　　而物業(yè)管理公司的權(quán)力在于：

　　1) 按照有關(guān)規(guī)定實(shí)施對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)管理工作，并有權(quán)要求小區(qū)業(yè)主和住戶加以配合。

　　2) 在服務(wù)達(dá)到與業(yè)主管理委員會(huì)約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，有按規(guī)定收費(fèi)權(quán)力。

　　3) 有權(quán)按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)小區(qū)住戶違反制度的行為進(jìn)行處罰。

　　物業(yè)管理公司接受小區(qū)住戶委托，并收取適當(dāng)管理和服務(wù)費(fèi)用的同時(shí)，必須要盡到提高小區(qū)居民居住質(zhì)量的義務(wù)。主要包括：

　　1) 盡力達(dá)到委托管理合同中雙方約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照合同約定進(jìn)行收費(fèi)。

　　2) 對(duì)于居民提出的要求，要在各項(xiàng)制度許可的范圍內(nèi)盡力給以滿足。

　　3) 遵守業(yè)主管理委員會(huì)有關(guān)各項(xiàng)決定和政府的有關(guān)規(guī)定。

　　4) 按照規(guī)定，定期向業(yè)主管理委員會(huì)匯報(bào)收支帳目，接受業(yè)主管理委員會(huì)的檢查。