平?jīng)鍪凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局
關(guān)于印發(fā)《業(yè)主委員會換屆選舉工作指引》的通知
各縣(市、區(qū))住建局，莊浪縣城管執(zhí)法局：
為規(guī)范我市業(yè)主委員會換屆程序，保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》《甘肅省物業(yè)管理辦法》和《平?jīng)鍪形飿I(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，我局制定了《業(yè)主委員會換屆選舉工作指引》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際參考執(zhí)行。
平?jīng)鍪凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局
2023年5月15日
業(yè)主委員會換屆選舉工作指引
一、倡議業(yè)主委員會換屆選舉
(一)業(yè)主委員會換屆選舉條件
業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
(二)倡議
業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置內(nèi)貼出《關(guān)于業(yè)主委員會換屆選舉的倡議》(附件2)，告知全體業(yè)主關(guān)于籌備業(yè)主委員會換屆選舉的有關(guān)事宜。《關(guān)于業(yè)主委員會換屆選舉的倡議》在小區(qū)內(nèi)公示不少于7日。
二、推選新一屆業(yè)主委員會委員候選人
(一)發(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦的通知
業(yè)主委員會發(fā)出《關(guān)于自薦(推薦)業(yè)主委員會候選人的通知》(附件3)，向全體業(yè)主征集業(yè)主委員會候選人以及相關(guān)意見。
業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當是具備以下條件的業(yè)主：
1.具有完全民事行為能力;
2.遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有較強的公信力和組織能力;
3.遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務(wù)費用，無損害公共利益行為;
4.本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職;
5.《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的其他條件。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)加強對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關(guān)。可以發(fā)動綜合因素突出的業(yè)主參選業(yè)主委員會候選人，可在業(yè)主委員會候選人名單中為合適的候選人加具推薦意見。綜合因素包含代表性、廣泛性、公益心、責(zé)任心、政治面貌、工作單位、工作經(jīng)驗、工作能力、工作時間等方面。
鼓勵中共產(chǎn)黨員、政府公職人員、“兩代表一委員”、社區(qū)居民委員會成員、優(yōu)秀志愿者、各行各業(yè)成功人士和有熱情、懂法律、善管理的業(yè)主成為業(yè)主委員會候選人。
(二)業(yè)主委員會候選人的申請
在自薦(推薦)有效期內(nèi)，符合候選人資格條件的業(yè)主填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》(附件4)，或者提供《業(yè)主委員會委員候選人推薦表》(附件5)和《業(yè)主代表(業(yè)主委員會候選人)承諾書》(附件6)，連同本人身份證原件(核對原件后退還)、復(fù)印件(注明僅用于參選業(yè)主委員會委員)一起交給業(yè)主委員會。
(三)確定業(yè)主委員會委員候選人
業(yè)主委員會在自薦(推薦)有效期滿后對收集到的名單和資料進行整理核實，確定候選人名單。業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)少于業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會委員人數(shù)的，由業(yè)主委員會繼續(xù)組織業(yè)主推薦。
三、業(yè)主大會會議的召開
(一)發(fā)出召開業(yè)主大會會議通知
業(yè)主委員會經(jīng)整理核實的新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單、簡歷表和《關(guān)于召開業(yè)主大會的通知》(附件7)在業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
同時，業(yè)主委員會將《關(guān)于召開業(yè)主大會的通知》在業(yè)主大會會議召開15日前以下列方式之一送達業(yè)主：
1.當面遞交書面通知;
2.將書面通知放入業(yè)主信箱或業(yè)主的物業(yè)專有部分內(nèi);
3.郵寄書面通知;
4.其他法定方式。
在公示期內(nèi)，業(yè)主對候選人資格有異議的，可向業(yè)主委員會提出，業(yè)主委員會應(yīng)當記錄并做出答復(fù)。
候選人名單公示確定后，業(yè)主委員會及時告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并印刷好《選舉業(yè)主委員會委員選票》(附件8)。
(二)召開業(yè)主大會會議
業(yè)主大會會議可以采用電子投票、書面征求意見或者集體討論的形式，也可以采取相結(jié)合的形式召開。鼓勵使用政府平臺采用電子投票的形式召開。
業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，業(yè)主委員會應(yīng)當場公布表決結(jié)果，并填寫《小區(qū)業(yè)主委員會選舉驗票結(jié)果確認書》(附件10)，同時將表決結(jié)果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于7日。
業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會應(yīng)當在組織計票的當天填寫《小區(qū)業(yè)主委員會選舉驗票結(jié)果確認書》，并將統(tǒng)計的表決結(jié)果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于30日。
如果回收的選票未達到規(guī)定票數(shù)，需要延長回收選票時間的，業(yè)委會應(yīng)當將延期決定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示，公示不少于7日，公示期滿后，告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。投票延長時間最多30日。在回收選票延長期內(nèi)，業(yè)委會應(yīng)積極發(fā)動未投票的業(yè)主參與投票。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，必須符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定，業(yè)主和代理人應(yīng)當簽訂《業(yè)主參加業(yè)主大會委托書》(附件9)，代理人持業(yè)主委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決，委托書應(yīng)載明委托內(nèi)容、委托期限、委托權(quán)限等內(nèi)容。
選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，應(yīng)當經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
四、新一屆業(yè)主委員會成立
(一)公示表決結(jié)果
業(yè)主委員會將業(yè)主大會的投票表決結(jié)果、新一屆業(yè)主委員會名單在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示，采用書面征求意見形式的，應(yīng)將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于30日，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。
表決結(jié)果的公示內(nèi)容應(yīng)當包括業(yè)主的房號和專有部分面積，業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權(quán)意見和意見匯總結(jié)果等。
業(yè)主委員會應(yīng)將業(yè)主投表決票選票及召開業(yè)主大會的相關(guān)資料妥善保存。
(二)異議處理
對投票表決結(jié)果有異議的，可參照下列辦法處理：
1.異議提出人應(yīng)當在公示期間實名提出書面異議。
2.采用書面表決票補充投票的，異議提出人可以查驗本人的書面表決票或者選票，但應(yīng)當出示本人的有效身份證件;業(yè)委會應(yīng)當將異議提出人的書面表決票或者選票供其查驗。
3.異議提出人對公示的業(yè)主人數(shù)、專有部分面積等業(yè)主投票權(quán)數(shù)提出異議的，向業(yè)委會反映。
4有證據(jù)證明不是業(yè)主或者業(yè)主委托代理人投票的，可以向業(yè)委會反映，業(yè)委會應(yīng)當進行核實。
5.業(yè)委會應(yīng)當在業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間或者公示期限屆滿之日起至新一屆業(yè)主委員會成立前對異議進行處理。
6.異議提出人對業(yè)委會的處理仍有異議的，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)反映處理。業(yè)委會違反相關(guān)規(guī)定的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)依法處理，并通告全體業(yè)主。
(三)推選業(yè)主委員會主任、副主任及業(yè)主委員會分工
新一屆業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定，推選產(chǎn)生主任1人，副主任1～2人，以及其他職責(zé)人員。
業(yè)主委員會應(yīng)當在任期屆滿之日起3日內(nèi)，將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。
業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
(四)備案
新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料(一式兩份)向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理備案手續(xù)：
1.《(縣、市、區(qū))業(yè)主委員會備案申請表》;
2.《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》;
3.業(yè)主大會的會議記錄、會議決定;
4.業(yè)主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。
縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出《業(yè)主委員會備案回執(zhí)》。
新一屆業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起15日內(nèi)書面報告縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
(五)刻制印章及對印章的管理和使用
新一屆業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案回執(zhí)向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。印章應(yīng)當標明業(yè)主委員會的屆數(shù)。
新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當建立印章管理制度，并指定專人保管印章。應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定和業(yè)主大會的決定使用業(yè)主委員會印章。
五、業(yè)主委員會委員的終止和遞補
業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責(zé)的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)侵害他人合法權(quán)益的;
(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應(yīng)當及時將業(yè)主委員會委員職務(wù)終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會委員集體辭職的，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出協(xié)助要求，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當給予協(xié)助。
如國家和省另有規(guī)定的，從其規(guī)定執(zhí)行。
附件：1.XXX縣(市、區(qū))業(yè)主委員會換屆選舉流程.doc
2.關(guān)于業(yè)主委員會換屆選舉的倡議.doc
3.關(guān)于自薦(推薦)業(yè)主委員會候選人的通知.doc
4.業(yè)主委員會委員候選人簡歷表.doc
5.業(yè)主委員會委員候選人推薦表.doc
6..業(yè)主代表(業(yè)主委員會候選人)承諾書.doc
7.關(guān)于召開業(yè)主大會的通知.doc
8.選舉業(yè)主委員會委員選票.doc
9.業(yè)主參加業(yè)主大會委托書.doc
10.小區(qū)業(yè)主委員會選舉驗票結(jié)果確認書.doc
篇2：花園第二屆業(yè)委會委任到期換屆選舉事宜
關(guān)于花園第二屆業(yè)委會委任到期換屆選舉事宜
通知
尊敬的**全體業(yè)主：
**花園第二屆業(yè)委會成立于20**年8月1日，將于20**年8月2日委任屆滿到期。根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第四十一條的規(guī)定，業(yè)委會任期屆滿前六個月，應(yīng)當組織換屆選舉工作。**花園第二屆業(yè)委會在南山區(qū)建設(shè)局、**街道辦、社區(qū)工作站的監(jiān)督下將于近期進行業(yè)委會換屆選舉工作。
根據(jù)上級主管部門要求特成立換屆工作小組，工作成員如下：
序號 姓名 工作組內(nèi)職務(wù) 所屬單位 備注
1 z 組長 **海岸社區(qū)工作站
2 z 副組長 業(yè)委會副主任
5 z 組員 業(yè)委會委員
6 z 組員 業(yè)主代表
請廣大業(yè)主朋友們多關(guān)注小區(qū)公告或業(yè)委會新浪博客，業(yè)委會換屆選舉工作小組將會在近期將業(yè)委會換屆選舉工作辦法公示出來。
歡迎廣大熱心公益事業(yè)、有一定管理經(jīng)驗和能力、愿意為**花園的管理出力獻策的本小區(qū)業(yè)主，積極報名參加下一屆業(yè)委會委員的競選！
**花園第二屆業(yè)委會工作小組
20**年*月*日
篇3：小工業(yè)委會換屆選舉案例
案例:
20**年6月,閔行某小區(qū)因業(yè)委會任期即將終止,部分業(yè)主在當?shù)鼐游瘯闹鞒窒鲁闪⒘诉x舉新一屆業(yè)委會的籌備組,前任業(yè)委會業(yè)主認為自己應(yīng)當是下一屆業(yè)委會籌備組的成員,于是不去報名登記參加業(yè)委會委員的選舉,又不滿新一屆業(yè)委會的選舉結(jié)果,于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院,指責(zé)房地辦人員違法行政。
分析:
由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對業(yè)委會到期后如何選舉下一屆業(yè)委會沒有作出相關(guān)的明確規(guī)定。它不是換屆選舉,因此根本不需要上一屆業(yè)委會成員以業(yè)委會委員的身份參與新一屆業(yè)委會的選舉工作,而應(yīng)是以一個業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。
點評:
目前,在本市某些小區(qū)的選舉過程中,由于該類問題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會委員或主任的逐步“吃香”,與我國房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展與進步是分不開的。相反,相關(guān)的有關(guān)業(yè)委會的選舉程序、標準等規(guī)定幾乎是空白,給糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。