未按時交物業(yè)費，參選籌備組和業(yè)委會被拒!社區(qū)這樣解釋...

　　中山南區(qū)街道金水灣小區(qū)多位業(yè)主稱，他們在報名參選金水灣小區(qū)業(yè)委會籌備組成員時，被城南社區(qū)居委會和南區(qū)街道城管住建和農業(yè)農村局“拒之門外”。

　　原因是他們幾位業(yè)主曾經未能及時繳納小區(qū)物業(yè)服務費。

　　但該幾位業(yè)主表示，在報名參選之前，他們均都已經將物業(yè)服務費全部補繳完畢。還有業(yè)主表示，以前未按時繳納物業(yè)服務費的業(yè)主，同樣也不能參選小區(qū)業(yè)委會成員。

　　回應

　　4月23日，南區(qū)街道城管住建和農業(yè)農村局通過宣傳部門給記者發(fā)來的書面回復稱：城南社區(qū)居委會已對籌備組代表的任職條件作出要求“按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用”，作為小區(qū)組建業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會的籌備組成員，應當首先積極履行作為業(yè)主的義務。

　　市民投訴

　　01　投訴七業(yè)主未及時繳納物業(yè)費

　　參與業(yè)委會籌備遭拒

　　4月21日下午，記者在金水灣小區(qū)內見到了幾名投訴的業(yè)主。他們告訴記者，3月底，金水灣小區(qū)的部分熱心業(yè)主集體向南區(qū)街道城南社區(qū)居委會(以下簡稱“城南社區(qū)居委會”)遞交了關于成立第二屆業(yè)主委員會的《申請書》。隨后，城南社區(qū)居委會在小區(qū)內張貼了相關通知，并開始接受業(yè)主報名參選業(yè)委會籌備組成員。

　　“我們小區(qū)一共有19人參加報名，但最后卻有11人不符合條件遭到拒絕。”小區(qū)一名業(yè)主告訴記者，按照城南社區(qū)居委會的要求，業(yè)委會籌備組需要9名業(yè)主代表和2名相關部門代表共同組建籌備組。但城南社區(qū)居委會篩選完以后，剛好只有8名業(yè)主符合條件，沒能達到9名業(yè)主代表的要求。

　　那么，這11名業(yè)主為何不符合條件?

　　據(jù)另一名業(yè)主陳先生告訴記者，按照城南社區(qū)居委會的說法，11名中有7人是因為未能及時繳納物業(yè)服務費，另外幾名則是因為有違建行為(封閉陽臺、家門口擺放鞋柜)等原因。

　　4月19日，城南社區(qū)居委會在金水灣小區(qū)張貼的《關于金水灣小區(qū)業(yè)主委員會籌備組成員報名情況的通知》顯示，此次報名的業(yè)主共計19人，其中符合籌備組成員選舉條件的有8人，不符合的有11人。11人中就7人是因為“未按時繳納物業(yè)服務費”，3人是因為封閉陽臺，另外1人則是因為“未按時繳納物業(yè)服務費”及私搭亂建。

　　《關于金水灣小區(qū)業(yè)主委員會籌備組成員報名情況的通知》

　　業(yè)主黃先生告訴記者，他之前之所以出現(xiàn)拖欠物業(yè)費的情況，是因為早期開發(fā)商曾贈送其物業(yè)費，但后來記不起清楚贈送的物業(yè)費是何時到期。直到這次參與籌備組的選舉才得知已經欠了物業(yè)費。而且，在得知情況后，他已經將所欠的物業(yè)費全部繳納，但仍然被排除在籌備組成員名單之外。

　　業(yè)主周女士的情況則更令人不解。她只是在2020年的4個月里未按時繳納物業(yè)費，而且在此之后也沒有拖欠物業(yè)費的情況，也同樣被排除在籌備組成員名單之外。

　　有11人不符合條件遭到拒絕

　　02　投訴未及時繳納物業(yè)費

　　也不能參選業(yè)委會成員?

　　業(yè)主陳先生表示，未及時繳納物業(yè)費不僅不能參選籌備組成員，同樣也不能參選業(yè)委會成員，而且參與了籌備組的業(yè)主也不能參選業(yè)委會。

　　對于南區(qū)街道住建部門和城南社區(qū)居委會的這一系列規(guī)定，金水灣的多名業(yè)主直呼“不公平”。他們認為，不能因為曾經的不按時繳納就完全否定這些業(yè)主，難道永遠都沒有參選業(yè)委會相關選舉的條件?

　　4月22日，記者采訪了中山市多個小區(qū)業(yè)委會成員，他們均表示，所在小區(qū)成立業(yè)委會時，均未聽說過金水灣業(yè)主類似的問題。

　　“成立業(yè)委會是為了讓小區(qū)變得更好，只要是熱心業(yè)主都可以參選。”中山某小區(qū)一位業(yè)委會成員告訴記者，他們小區(qū)在成立業(yè)委會之前，由于小區(qū)物業(yè)管理混亂，很多業(yè)主為表達不滿，就拒絕繳納物業(yè)費。而他們成立業(yè)委會的目的就變得很直接，換掉老物業(yè)，同時在業(yè)委會的帶領下把小區(qū)管理得更好。

　　金水灣的多名業(yè)主直呼“不公平”

　　記者跟進

　　業(yè)主曾經拖欠物業(yè)服務費，在補繳完畢以后，還是不能參選業(yè)委會籌備小組，同時也不能參選小區(qū)業(yè)委會成員，城南社區(qū)居委會和南區(qū)街道城管住建和農業(yè)農村局的這種做法有沒有法律依據(jù)?

　　4月21日下午，記者與南區(qū)街道黨工委宣傳辦取得了聯(lián)系。4月22日下午，南區(qū)街道黨工委宣傳辦給記者發(fā)來了一份南區(qū)街道城管住建和農業(yè)農村局的書面回復。

　　部門回復

　　01　回復

　　籌備組成員應積極履行

　　作為業(yè)主的義務

　　南區(qū)街道城管住建和農業(yè)農村局在回復中稱，3月24日，該局與城南社區(qū)居委會收到金水灣業(yè)主關于成立第二屆業(yè)主委員會的《申請書》，經與相關申請人商議后，3月27日城南社區(qū)居民委員會在金水灣小區(qū)內張貼《關于組建金水灣小區(qū)第二屆業(yè)主大會籌備組的通知》，于3月27日至4月5日接受居民報名參加籌備組成員。截止4月5日報名結束，共有19名業(yè)主報名參加。

　　4月13日金水灣物業(yè)公司把19名業(yè)主是否按時繳費、是否違反《管理規(guī)約》情況書面反饋到該局和城南社區(qū)居民委員會，4月14日該局與城南社區(qū)居民委員會工作人員到小區(qū)現(xiàn)場核實情況，4月19日至4月21日城南社區(qū)居民委員會在小區(qū)內張貼了《關于金水灣小區(qū)業(yè)主委員會籌備組成員報名情況的通知》，具體說明了19名報名業(yè)主的資格審核情況，其中8名業(yè)主符合條件，11名業(yè)主不符合條件。

　　回復稱，按照物業(yè)公司提供的，業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務協(xié)議，業(yè)主應于每月10號前交納當月物業(yè)服務費;同時，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按時交納物業(yè)服務費用。

　　另外，城南社區(qū)居民委員會在《關于組建金水灣小區(qū)第二屆業(yè)主大會籌備組的通知》中已對籌備組代表的任職條件作出要求“按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用”，作為小區(qū)組建業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會的籌備組成員，應當首先積極履行作為業(yè)主的義務。

　　02　回復

　　業(yè)主委員會委員應當遵守管理規(guī)約

　　南區(qū)街道城管住建和農業(yè)農村局在回復中稱，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》業(yè)主委員會委員應當遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害公共利益行為。

　　回復稱，住房和城鄉(xiāng)建設部等10部委聯(lián)合印發(fā)《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》中，也明確提出，要優(yōu)化業(yè)主委員會人員配置，街道負責指導成立業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆改選小組，加強對業(yè)主委員會人選推薦和審核把關。

　　03　回復

　　籌備組成員不能既當運動員也當裁判員

　　南區(qū)街道城管住建和農業(yè)農村局在回復中稱，參與籌備組工作人員不參選業(yè)委會，是參照中山市農村村民委員會委換屆選舉工作相關指引。

　　擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案、確定業(yè)主委員會候選人產生辦法及名單屬于業(yè)主大會籌備組的法定職責，如籌備組成員既當運動員也當裁判員，不利于體現(xiàn)選舉工作的公平公正。

　　回復還稱，目前，中山市其他鎮(zhèn)街也有在選舉業(yè)委會時也有要求籌備組成員不得參加業(yè)委會選舉的做法，這種做法與廣東省、中山市相關政策并不沖突。該局和城南社區(qū)在與提交申請書的業(yè)主商議時，參加的業(yè)主認可此項要求。

　　律師說法

　　廣東中億律師事務所刑事法務部主任 羅江民

　　關于業(yè)主參選業(yè)委員的資格問題，按照住建部《業(yè)主大會業(yè)主委員會指導規(guī)則》第31條第3項規(guī)定，要求業(yè)主沒有違背管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務，《管理規(guī)約》中有按時繳納物業(yè)費這一規(guī)定，若沒有按時繳納，這名業(yè)主就沒有資格參選業(yè)委會成員。

　　業(yè)委會籌備組的成員能否參與業(yè)委會選舉，根據(jù)住建部規(guī)定，本人認為可以的，住建部規(guī)則沒有限制參加籌備組人員不能競選業(yè)委會。

　　廣東金橋百信(中山)律師事務所律師 劉偉榮

　　業(yè)主按時支付物業(yè)管理費，不但是嚴格遵守物業(yè)管理合同的契約精神，更是一種誠實守信的表現(xiàn)。而擔任業(yè)主委員會成員，更加需要體現(xiàn)一種表率、模范的作用。而且，根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》規(guī)定，應遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務。

　　因此，我個人認為，城南社區(qū)居委會對曾經存在沒有按時支付物業(yè)管理費行為，以及私搭亂建行為的業(yè)主排除在籌備組成員名單之外的行為是正確的。

篇2：小區(qū)開發(fā)商遺留問題引發(fā)糾紛，拒繳物業(yè)費

　　小區(qū)開發(fā)商遺留問題引發(fā)糾紛

　　--能否作為拒繳物業(yè)費的理由

　　[案情簡介]

　　原告某物業(yè)公司訴稱，原告原系為被告居住的某小區(qū)提供物業(yè)服務的物業(yè)公司。在原告為被告提供物業(yè)服務期間被告應按照政府部門核定的物業(yè)管理費，按建筑面積每平方米0.8元的標準支付物業(yè)管理費，公共用電另計，但被告卻自20**年12月起拖欠原告的物業(yè)管理費及原告為其代繳的電費、水費。經原告多次上門催收及張貼小區(qū)公告的形式催繳，被告仍不繳納。被告楊某某辯稱，原告所述不實，被告是交了物業(yè)服務費等費用的，只是被告不可能保留所有繳費票據(jù)，且原告的部分訴訟請求已經超過訴訟時效。同時，即使被告沒有繳納部分費用，過錯也不在被告，原告收費后不出具正式發(fā)票，被告有權拒交。從20**1年開始被告發(fā)現(xiàn)自己房屋墻體存在長期漏水等情況，被告多次向原告要求進行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，原告的行為違反了其作為物管公司的法定義務。請求駁回原告的訴訟請求。

　　[法院審判]

　　20**年1月25日，原告與某小區(qū)的開發(fā)商某某置業(yè)有限公司簽訂了《某物業(yè)管理委托合同》，合同第三條約定：乙方(原告)提供服務的受益人為某物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人，某物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。合同第二章系委托管理事宜，第四條約定：房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護和管理，......。第五條約定：共用設施、設備的維修、養(yǎng)護和管理，......。第十四條約定：負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：1.物業(yè)管理服務;2.水、電、氣代收費用......。第三章委托管理期限，第十七條約定：委托管理期限為三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告與被告簽訂了《管理公約》，第二條第(二)款第8項約定：業(yè)主必須在每月5日前到物業(yè)管理公司交納管理費、水電氣費以及其他費用。管理費、水電氣費按月繳納，......。第三條第(二)款第1項約定：原告負責小區(qū)內公共設施及設備的維修、養(yǎng)護。20**年7月1日接管小區(qū)物業(yè)服務以來，數(shù)次接到被告反映家中存在漏水現(xiàn)象。同月20日，重慶市江北區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會出具《證明》：被告因與原告發(fā)生糾紛，在業(yè)委會成立后要求業(yè)委會協(xié)調解決。證明中還記載，被告稱其20**年1月發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)了諸多質量問題，向公司工作人員曾某某、賴某某反映，公司一直未予以解決。由于漏水嚴重及時間較長，造成了被告的家具和裝修嚴重損毀。

　　法院審理認為，原告系某小區(qū)開發(fā)商在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)、并與被告簽訂了《管理公約》，原告對某小區(qū)進行物業(yè)管理符合相關物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，原告與被告的物業(yè)管理服務關系成立。《某物業(yè)管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相關物業(yè)管理服務。原告對小區(qū)共用部分、共用配套設施及相關場地實施了物業(yè)管理服務活動以及代交水電費的行為、表明其履行了物管企業(yè)的主要管理義務。被告作為小區(qū)業(yè)主，與原告簽訂了《管理公約》，接受了原告的物業(yè)服務，

　　據(jù)此，法院判決如下：

　　一、楊某某于本判決生效之日起10日內支付重慶麥某某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務費(含電梯費)818.95元。

　　二、駁回重慶麥某某物業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。

　　[律師點評]

　　本案所涉及的問題是，被告抗辯認為：其房屋墻體存在長期漏水等情況，又多次向原告要求進行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，這種抗辯能否作為拒繳、緩繳、減繳物業(yè)費的理由。答案是否定的。因為被告所稱的漏水部分是在被告的專屬的房屋內，其維修的責任不在原告的物業(yè)服務范圍，故被告該辯解理由不能成立，法院不予采納。

　　其實，還可以從合同相對性的角度來理解這個問題，與被告簽訂商品房買賣合同的主體是房地產開發(fā)商，所以，房地產開發(fā)商應當負責被告房屋的質量問題。

　　當事人可以就此事宜起訴房地產開發(fā)商要求進行賠償，其依據(jù)可以是侵權糾紛或者合同違約糾紛，而無論如何，起訴物業(yè)服務公司是缺乏理由的。

篇3：疫情期間業(yè)主辦出入證,物業(yè)要求先交1年物業(yè)費

　　疫情期間，業(yè)主辦出入證，物業(yè)要求先交1年物業(yè)費，這樣做對嗎?

　　為抗擊新冠肺炎疫情

　　全國各地采取了嚴格的管控措施

　　不少小區(qū)加大了對進出人員的限制

　　出入證、二維碼等證明材料

　　紛紛派上用場

　　然而，近日不少小區(qū)業(yè)主反映，自己在辦理出入證時，被要求先繳納一個季度/一年的物業(yè)費，否則不予辦理，疫情結束之后才能出門。疫情當前，物業(yè)的做法讓人氣憤不已，業(yè)主們認為這種將出入證與物業(yè)費捆綁的辦理方式不合理，有強買強賣的嫌疑。

　　物業(yè)的做法合理嗎?

　　長期以來，我國物業(yè)與業(yè)主之間存在著一些無法調和的矛盾，既有“會來事”的物業(yè)，也有“愛找茬”的住戶。而此次物業(yè)采取將出入證與物業(yè)費捆綁在一起的辦理方式顯然是不合理的。

　　淮安市消保委專家團成員邵大平表示：物業(yè)將出入證與物業(yè)費捆綁的方式不合理且不合法。

　　物業(yè)為業(yè)主辦理出入證，是根據(jù)當?shù)卣鹿谝咔榉揽匾笏扇〉呐R時性措施，該行為并不屬于物業(yè)為業(yè)主提供的物業(yè)服務，物業(yè)是否向業(yè)主出具通行證，應當審查的是業(yè)主是否符合領證條件，而不是是否繳納物業(yè)費。出入證申請條件各地都有具體規(guī)定，由當?shù)卣孢m用，物業(yè)無權取代當?shù)卣畬⑹欠窭U納物業(yè)費作為捆綁條件。

　　另外，物業(yè)與業(yè)主之間是平等的民事主體關系，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十四條：“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。”物業(yè)主張物業(yè)費有法定的渠道和方式，如物業(yè)以業(yè)主不繳納物業(yè)費而拒絕發(fā)放通行證，既違反了當?shù)卣囊咔榉揽赝ㄖ螅彩聦嵣闲纬蓪I(yè)主人身自由的違法限制。

　　淮安市消保委公益律師薛美林也表示：將辦理出入證與物業(yè)費捆綁的行為肯定是不對的。

　　首先，物業(yè)費是物業(yè)產權人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內的房屋公共建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。物業(yè)公司提供的是服務而非管理，出入小區(qū)是業(yè)主行使房屋所有權的一種形式，這是業(yè)主應有之權，不應當收費，更不應當與物業(yè)費捆綁。

　　其次，物業(yè)公司對人員、機動車實行出入管理的，應當為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置必要的出入證(卡)。當前情形下，很多地方政府基于對疫情管控的考慮，要求嚴格控制人員流動和車輛通行，具體做法便是要求各業(yè)主憑出入證出入小區(qū)，且盡量做到一戶一人出入，這種出入證管理辦法平時本就在執(zhí)行只是尚未如此嚴格而已，因此，更不能以此為要挾交納物業(yè)費。

　　最后，對于違反規(guī)定，逾期不交納物業(yè)費的業(yè)主，我國《物業(yè)管理條例》也是規(guī)定了維權途徑的，“業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴”。