P小區(qū)物業(yè)管理制度(業(yè)委會(huì))
為建設(shè)和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，結(jié)合《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約(草案)》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約(草案)》制定本制度。
一、物業(yè)管理范圍：
凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。
二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：
業(yè)主大會(huì)是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
本屆業(yè)主委員會(huì)是會(huì)設(shè)主任、委員共七名。業(yè)主委員會(huì)主要任務(wù)是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益，完全自愿原則，不享受小區(qū)任何福利待遇。
三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修：
小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項(xiàng)管理工作，遵守各項(xiàng)管理制度。
1、合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對(duì)市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。
2、愛護(hù)小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場(chǎng)、綠化、果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動(dòng)拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。
3、自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
4、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時(shí)清理排在小區(qū)公共場(chǎng)所的寵物糞便。
5、機(jī)動(dòng)車在小區(qū)內(nèi)應(yīng)控制時(shí)速低于5公里。車輛出入應(yīng)按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。
機(jī)動(dòng)車應(yīng)該放在每個(gè)業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。
本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時(shí)停放。
6、業(yè)主需要進(jìn)行房屋維修時(shí)，應(yīng)通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會(huì)并遵守有關(guān)規(guī)章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工后即時(shí)清理余泥垃圾。
四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納：
本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括：物業(yè)管理人員(保安)工資福利、公共場(chǎng)所電水費(fèi)，維修費(fèi)等等。
1、業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號(hào)前向業(yè)主委員會(huì)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。
2、對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應(yīng)催繳措施。
3、欠費(fèi)六個(gè)月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。
4、欠費(fèi)總金額過高時(shí)，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)人員依法通過訴訟途徑解決。
五、財(cái)務(wù)管理。
本小區(qū)設(shè)收款記賬員一名。本小區(qū)財(cái)會(huì)收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。
本物業(yè)安全管理制度自20xx年一月一日起執(zhí)行
本物業(yè)安全管理制度由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
篇2：物業(yè)管理健康發(fā)展的新路：制度創(chuàng)新
物業(yè)管理健康發(fā)展的新路：制度創(chuàng)新
物業(yè)管理作為新興行業(yè)，自1981年在中國(guó)深圳成立第一家專業(yè)性的物管企業(yè)以來，始終是在不斷借鑒外地區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際大膽實(shí)踐、勇于創(chuàng)新，才探索出一條經(jīng)營(yíng)型 綜合物業(yè)管理的新路子。在百業(yè)競(jìng)發(fā)的新時(shí)代，隨著行業(yè)分工的愈加細(xì)密，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化和市場(chǎng)需求的多樣化，使得各行各業(yè)都面臨新的機(jī)遇的挑戰(zhàn)。只有積極應(yīng)對(duì)新時(shí)期的重大變革，與時(shí)俱進(jìn)，充分認(rèn)識(shí)到創(chuàng)新對(duì)物管行業(yè)的重要作用，才可能求得一個(gè)企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。作為行業(yè)的實(shí)踐者，筆者認(rèn)為創(chuàng)新對(duì)物業(yè)管理的作用在于：
一、制度創(chuàng)新促使物業(yè)管理的產(chǎn)生
所謂創(chuàng)新，就是創(chuàng)造與革新，就是新架構(gòu)、新思維、新觀念的產(chǎn)生。自從房屋作為私有化的商品出現(xiàn)后，就需要制度來增加物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)物業(yè)附屬設(shè)施的正常使用，確保業(yè)主的公共安全和工作、生活的舒適，由此現(xiàn)代物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理的起源以及在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展，其新穎性、變革性、先進(jìn)性都有創(chuàng)新的特征，是在繼承的基礎(chǔ)上有新的發(fā)展，因而具有無可比擬的優(yōu)越性和強(qiáng)大的生命力。
俗話說“沒有規(guī)矩不成方圓”，物業(yè)管理也是一樣。如果沒有國(guó)家和地方政府出臺(tái)的一系列物業(yè)管理政策、法規(guī)、條理、辦法，中國(guó)在短短二十多年的時(shí)間，不可能將物業(yè)管理這個(gè)新興行業(yè)發(fā)展得如此迅速。據(jù)有關(guān)資料顯示，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)有12000余家，從業(yè)人員150萬人。目前重慶有物業(yè)管理企業(yè)1030家，從業(yè)人員近5萬人，截止到20**年物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到42%，超過了全國(guó)平均水平的38%。而這樣驕人的成績(jī)是與國(guó)家和重慶市出臺(tái)的一系列政 策、法規(guī)、條理分不開的。
二、制度的不斷創(chuàng)新促進(jìn)了物業(yè)管理水平的提高和行業(yè)的發(fā)展
物業(yè)管理作為我國(guó)房地產(chǎn)管理體制改革的必然產(chǎn)物，在為改革中國(guó)傳統(tǒng)的行政性、福利型房產(chǎn)體制所進(jìn)行的各種有益探索中，已經(jīng)摸索出一條適宜中國(guó)國(guó)情的，適應(yīng)中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的城市物業(yè)管理道路。其間制度的不斷創(chuàng)新和勇于實(shí)踐，對(duì)于一個(gè)行業(yè)從無到有繼而漸至成熟，發(fā)揮了重要的作用。國(guó)家出臺(tái)的物業(yè)管理政策、法規(guī)、條例規(guī)范了整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)，同時(shí)保證了全國(guó)不同地區(qū)的同步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造了一個(gè)良好的宏觀環(huán)境。
?。ㄒ唬段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的頒布使我國(guó)的物業(yè)管理正式納入了規(guī)范化、法制化的軌道?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》是第一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)。由于中國(guó)地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，而物業(yè)管理這一新興行業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文明程度的提高而出現(xiàn)的，所以不同地區(qū)間的物業(yè)管理發(fā)展 水平及程度也極不平衡，每個(gè)地區(qū)都根據(jù)自己的實(shí)際情況制定并出臺(tái)了地方性物業(yè)管理政策、法規(guī)、條例等等。但為了保證全行業(yè)同步發(fā)展和穩(wěn)步提高 ，國(guó)務(wù)院在總結(jié)了各個(gè)地區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，廣泛爭(zhēng)取不同地區(qū)物業(yè)管理業(yè)界人士的意見于20**年出臺(tái)中國(guó)第一部全國(guó)性《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。
?。ǘ榱搜a(bǔ)充《物業(yè)管理?xiàng)l例》使其更加具體可行，國(guó)務(wù)院還相繼出臺(tái)了《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，會(huì)同國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，又頒布了《業(yè)主臨時(shí)公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》兩個(gè)重要的示范文本，這一系列的法規(guī)、條例、辦法都為整個(gè)物管行業(yè)的發(fā)展指明了前進(jìn)的方向，整個(gè)行業(yè)在同一個(gè)軌道里運(yùn)轉(zhuǎn)、前進(jìn)、發(fā)展，而不再是20年前漫無目的的摸索。
?。ㄈ段飿I(yè)管理?xiàng)l例》等一系列法規(guī)、條例、辦法的出臺(tái)，使更多的民眾（業(yè)主）認(rèn)識(shí)和了解了物業(yè)管理，從而接受物業(yè)管理這一新型的社區(qū)管理方式，更加明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，這為物業(yè)管理的推廣向更加規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展起了積極的推動(dòng)性作用。
三、制度創(chuàng)新是地區(qū)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要保證
物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)、以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。物業(yè)管理公司作為以市場(chǎng)為經(jīng)濟(jì)杠桿的經(jīng)營(yíng)管理獨(dú)立企業(yè)，需要在政府的支持下，在開發(fā)商、業(yè)主的配合下，管理者、經(jīng)營(yíng)者不斷創(chuàng)新，積極探索，尋求適合本地區(qū)物業(yè)發(fā)展的管理制度，這是做好地區(qū)房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要內(nèi)容。重慶作為內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)改革和物業(yè)管理起步均較晚，盡管只有十年時(shí)間，但我們欣喜地看到，重慶市房地產(chǎn)行政管理部門和物管行業(yè)協(xié)會(huì)在促進(jìn)物管的健康發(fā)展上，始終不遺余力，作了大量有益的工作。
由于受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，導(dǎo)致中國(guó)各地區(qū)間和管理水平發(fā)展不平衡：“東強(qiáng)西弱，南厚北薄”，所以國(guó)家出臺(tái)的政策、法規(guī)也只能是粗線條的、指導(dǎo)性文件，無法對(duì)每一個(gè)地區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行一一界定，各個(gè)地區(qū)必須根據(jù)各自的實(shí)際情況和不同特點(diǎn)在全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l 例》的指導(dǎo)下，“量身定做”適合自已發(fā)展的地方性條例、法規(guī)，這樣才能充分發(fā)揮地方物業(yè)特色的優(yōu)勢(shì)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)程。以重慶市為例，從 90年初到現(xiàn)在，已經(jīng)取得了讓人可喜的成績(jī)，地方性政策、法規(guī)、辦法的扶持在其中發(fā)揮了重要作用。從 1999年4月1日開始施行的《重慶物業(yè)管理辦法》到20**年11月1日施行的《重慶物業(yè)管理?xiàng)l例》，再到20**年 6月1日施行的《解除物業(yè)服務(wù)合同的程序規(guī)定》這一系列的地方性條例、法規(guī)、辦法都為重慶的物業(yè)管理發(fā)展提供了更實(shí)際、更具體的法律、政策依據(jù)。
四、制度創(chuàng)新是物業(yè)管理企業(yè)生存、發(fā)展、壯大的重要手段
物業(yè)管理作為房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)和完善，在服務(wù)中體現(xiàn)管理水平。物業(yè)管理公司作為獨(dú)立的企業(yè)，也同樣是以經(jīng)營(yíng)為手段，以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。社會(huì)效益主要表現(xiàn)在為業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美的 生活環(huán)境；經(jīng)濟(jì)效益主要表現(xiàn)在為向國(guó)家提供稅收，有利于開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)，通過服務(wù)取得傭金；環(huán)境效益表現(xiàn)在有利于治理城市臟、亂、差現(xiàn)象，改善人居環(huán)境。物業(yè)公司作為企業(yè)，如果僅單純地收取管理費(fèi)，那么勢(shì)必利潤(rùn)微薄甚至虧損，企業(yè)要生存、發(fā)展、壯大，必須在創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)，才可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得不敗之地。在企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)中不斷探索，提倡四方面的創(chuàng)新內(nèi)容，即：觀念創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、考核創(chuàng)新。
觀念創(chuàng)新：真正將自己定位于服務(wù)性企業(yè)，倡導(dǎo)服務(wù)是商品，以酒店式的服務(wù)理念對(duì)待業(yè)主或使用人，以酒店式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范日常工作。
經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新：不單純地依靠管理費(fèi)作為企業(yè)收入 ， 而是開展多種經(jīng)營(yíng) ， 向業(yè)主提供更多式服務(wù) ， 開展會(huì)所經(jīng)營(yíng)、咖啡吧、茶樓、娛樂等自營(yíng)業(yè)務(wù) ， 從而取得更多的收入。
管理創(chuàng)新：將自己確定為獨(dú)立核算的企業(yè)，不依靠不等待開發(fā)公司的投入，以獨(dú)立法人資格參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ，自給壓力，力爭(zhēng)將企業(yè)發(fā)展成為行業(yè)的品牌企業(yè)。
考評(píng)創(chuàng)新：公司管理小區(qū)、大廈眾多，用傳統(tǒng)一把抓的方式來管理多個(gè)管理處是很難有成效的。去年10月 ，公司開始自創(chuàng)一種新的管理模式“項(xiàng)目管理責(zé)任制”，即確定每一個(gè)管理處的收費(fèi)、成本及各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo):制定出公平、合理的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，讓管理處主任完全當(dāng)家作主，而公司領(lǐng)導(dǎo)及各職能部門只負(fù)責(zé)對(duì)管理處的各項(xiàng)工作進(jìn)行考評(píng)和檢查，不需要大事小情都必須由公司來解決。今年4月份公司開始了“項(xiàng)目管理責(zé)任制”的試行，效果明顯，管理處自覺地將各項(xiàng)管理服務(wù)工作好，公司只需對(duì)一些突發(fā)事件進(jìn)行指導(dǎo)。
國(guó)家和地方出臺(tái)的政策、條例、法規(guī)的在物業(yè)發(fā)展過程中確實(shí)起了決定性作用，但是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理服務(wù)制度的建全和逐步完善，也是影響物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)不可缺少的積極推動(dòng)因素。整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)是由每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)組成的，物業(yè)管理企業(yè)就是物管行業(yè)這個(gè)有機(jī)體的組成細(xì)胞，只有所有的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展了，整個(gè)行業(yè)才能發(fā)展。而每一個(gè)企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，除了依靠國(guó)家和地方政府提供的良好宏觀環(huán)境外，更重要的是取決于其自身的管理與服務(wù)水平。
國(guó)家、地方和企業(yè)，這是物業(yè)管理發(fā)展血肉相連的三個(gè)環(huán)節(jié)，只要每一個(gè)環(huán)節(jié)自身保持穩(wěn)定的發(fā)展、積極的創(chuàng)新，完成各自的職責(zé)，而相互之間又能保持良好、透明的溝通與聯(lián)接，整個(gè)行業(yè)才會(huì)發(fā)展和進(jìn)步。
篇3：產(chǎn)權(quán)制度改革開創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面
產(chǎn)權(quán)制度改革開創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面
哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司成立于1998年，主要任務(wù)是負(fù)責(zé)哈爾濱開發(fā)區(qū)（國(guó)家級(jí)）全部三個(gè)集中區(qū)，即：南崗集中區(qū)、哈平路綜合工業(yè)區(qū)、迎賓路工業(yè)區(qū)的房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和綠化、衛(wèi)生、供排水、供熱、供汽等服務(wù)工作。管理服務(wù)區(qū)域覆蓋整個(gè)開發(fā)區(qū)近20平方公里，向來自32個(gè)國(guó)家和地區(qū)的181戶外資企業(yè)、2000多戶內(nèi)資企業(yè)及居民提供服務(wù)?，F(xiàn)有股東78人，員工300人，注冊(cè)資金900萬元，法人資金5004萬元。實(shí)際利用固定資產(chǎn)近3億元，其中受開發(fā)區(qū)管委會(huì)委托經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)2.8億元，自有固定資產(chǎn)2000萬元。20**年總收入近5000萬元。公司控股新科熱力有限公司、同達(dá)保潔有限公司、易科經(jīng)貿(mào)有限公司、綠化公司，已形成多功能、集團(tuán)化規(guī)模，具備全方位從事物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)力和能力。
20**年公司獲得國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)和省供熱企業(yè)資質(zhì)證書，同年通過ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。從20**年至今，連續(xù)多年被評(píng)為省、市物業(yè)管理先進(jìn)單位、市供熱標(biāo)兵單位。20**年公司管理服務(wù)的開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)被評(píng)為省物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)。20**年獲得省“綠色企業(yè)”、開發(fā)區(qū)文明單位標(biāo)兵等榮譽(yù)稱號(hào)，并成為省物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位、市物業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。在黨的建設(shè)等方面也多次被評(píng)為市、區(qū)先進(jìn)單位。目前已發(fā)展為全市管轄地域最寬、服務(wù)功能最全、知名度和信譽(yù)度高，深受省、市政府和開發(fā)區(qū)以及廣大業(yè)戶滿意和信賴的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
20**年初，根據(jù)中央和省、市關(guān)于國(guó)企改革的精神，在開發(fā)區(qū)黨工委和管委會(huì)的支持下，我公司在開發(fā)區(qū)直屬企業(yè)中率先進(jìn)行體制改革。經(jīng)過權(quán)衡，在公司管理服務(wù)的開發(fā)區(qū)三個(gè)集中區(qū)中，南崗集中區(qū)是公司所在地，經(jīng)濟(jì)單獨(dú)核算，收入相對(duì)穩(wěn)定，國(guó)有資產(chǎn)量小，職工70人中具有國(guó)有身份的只有33人，綜合以上有利因素，公司決定首先買斷南崗集中區(qū)的國(guó)有資產(chǎn)，實(shí)行產(chǎn)權(quán)制度改革。20**年4月直接轉(zhuǎn)為民營(yíng)股份制企業(yè)，成為哈爾濱市國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)中第一個(gè)實(shí)現(xiàn)改制的正處級(jí)單位。
一、改制的主要做法
對(duì)于長(zhǎng)期習(xí)慣于端鐵飯碗的國(guó)企職工來說，突然要退出國(guó)有身份，實(shí)現(xiàn)由國(guó)企到民營(yíng)的轉(zhuǎn)變，不能不說是一場(chǎng)深刻的觸及靈魂的革命。改制首先遇到的最大難度和障礙是如何統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。只要闖過這一關(guān)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格依法辦事，用好用活政策，就能取得改制的成功?，F(xiàn)將我們的有關(guān)做法簡(jiǎn)要匯報(bào)如下：
?。ㄒ唬┙y(tǒng)一思想、更新觀念、起好步、闖過至關(guān)重要的第一關(guān)。
20**年的春天，對(duì)于習(xí)慣于墨守陳規(guī)走路、甚至沉浸在新春佳節(jié)的喜慶和懶散還沒有完全清醒過來的物業(yè)公司大多數(shù)職工，“改制”這個(gè)詞普遍使他們感到新奇、刺激和不可接受?！肮具@幾年形勢(shì)不錯(cuò)，職工收入穩(wěn)定，放著太平日子不過，干嗎去瞎折騰”、“開發(fā)區(qū)那么多企業(yè)，我們?yōu)槭裁匆雀?。出頭的椽子先爛，沾水的管子先銹。”“改制后和開發(fā)區(qū)管委會(huì)脫離了關(guān)系，將來大煙囪拔掉了，誰來管我們？”集中起來，這些意見是當(dāng)時(shí)公司絕大多數(shù)干部和職工對(duì)改制的反映。面對(duì)這種情況，公司主要領(lǐng)導(dǎo)深刻認(rèn)識(shí)到要順利把改制進(jìn)行下去，不能沿用和依靠行政手段，只能通過艱苦細(xì)致的思想工作，統(tǒng)一大家的思想認(rèn)識(shí)，徹底更新觀念，起好步、闖過這一關(guān)。具體做法是：
從層次上，我們采取了“先班子，后中層干部、職工；先黨員，后群眾”的做法。首先在班子成員內(nèi)部統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。作為公司的主要負(fù)責(zé)人，圍繞“改”與“不改”，我也曾有過激烈的思想斗爭(zhēng)?；叵胛覐膮④姟⑷朦h、在政府機(jī)關(guān)工作、到調(diào)入開發(fā)區(qū)，幾十年一直是循規(guī)蹈矩、一帆風(fēng)順。人到中年，已經(jīng)是正處級(jí)干部，有著穩(wěn)定的收入和生活，還折騰什么？改制意味著我不僅要放棄這一切，而且今后還要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)走生存之路，這一步如果走好了，大家高興；否則豈不成了千古罪人。但是從另一方面想，“人生能有幾回搏?！边@些年，安逸磨平了我的棱角，改革勢(shì)在必行，總得有人先吃螃蟹，我決心率領(lǐng)公司廣大職工順應(yīng)改革的潮流，義無返顧地走改革之路。我的思想和態(tài)度在班子內(nèi)部產(chǎn)生了積極的、重要的影響。同時(shí)，多次召開支部大會(huì)，以“共產(chǎn)黨員在改革中的位置和態(tài)度”為題展開討論，逐步統(tǒng)一黨員對(duì)改制工作的正確認(rèn)識(shí)。
從方法上，我們采取了“一學(xué)、二請(qǐng)、三出”的做法。“學(xué)”是學(xué)好、學(xué)透中央和省、市關(guān)于國(guó)企改革的文件，公司將有關(guān)文件翻印成冊(cè)，人手一份，供職工反復(fù)學(xué)習(xí)。
“請(qǐng)”是請(qǐng)市產(chǎn)改辦領(lǐng)導(dǎo)給全體職工講課，使廣大職工由對(duì)國(guó)企改革的模糊認(rèn)識(shí)、消極抵制，逐步轉(zhuǎn)為理解和接受。由“上指下派，不得不改”轉(zhuǎn)為“我們要改”。我們還請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)審計(jì)事物所等中介機(jī)構(gòu)做改制方面的策劃?！俺觥笔亲叱鋈W(xué)習(xí)外單位的成功經(jīng)驗(yàn)。還通過書面材料學(xué)習(xí)我市改制較早的哈爾濱國(guó)際旅行社等單位的經(jīng)驗(yàn)。
從形式上，我們采取了“大、小會(huì)結(jié)合，會(huì)上、會(huì)下結(jié)合”的做法。在那些日子里，從來沒有見過廣大職工這樣熱心參加會(huì)議，有時(shí)候，大會(huì)自發(fā)的變成若干個(gè)小會(huì)，正、反方辯論的面紅耳赤。通過循循善誘的漸進(jìn)過程，圍繞著“改”與“不改”，“早改”還是“晚改”，廣大職工的認(rèn)識(shí)逐漸統(tǒng)一、形成共識(shí)。大家一致認(rèn)為：改革勢(shì)在必行，晚改不如早改，長(zhǎng)痛不如短痛。有的同志說：“這是gg開放以來黨中央第二次給我們指出致富路，我們決不能再錯(cuò)失良機(jī)。”
公司還作出一項(xiàng)重要決定， 3年內(nèi)保證每名職工有穩(wěn)定的工作崗位，盡量保持原有工資和福利待遇不變，讓全體職工看到希望，打消顧慮。
為了引導(dǎo)職工把對(duì)改制的認(rèn)識(shí)入心入腦，公司領(lǐng)導(dǎo)班子發(fā)動(dòng)廣大職工結(jié)合實(shí)際實(shí)事求是地分析了改制的“利”與“弊”。通過分析，大家一致認(rèn)為公司在改制方面有許多優(yōu)勢(shì)：一是有一個(gè)勤政廉潔、開拓進(jìn)取、群眾信得過、能帶領(lǐng)廣大職工致富的領(lǐng)導(dǎo)班子；二是既無內(nèi)債，也無外債，往來帳目清晰，有一個(gè)好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；三是公司組建時(shí)間短，職工平均年齡三十幾歲，沒有離、退休的，包袱輕；四是幾年來，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；有的同志詼諧地說：“改制怕什么，就是有一天大煙囪拔了，憑出租公司房產(chǎn)也夠大伙開資。何況我們還要不斷開發(fā)新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額。”五是期前經(jīng)營(yíng)規(guī)范有序，按國(guó)家規(guī)定“三金”（公益金、公積金和大修基金）應(yīng)留盡留，沒有透支現(xiàn)象，具備擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力。當(dāng)然，大家也找出了公司潛在的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，但是“利”大于“弊”，機(jī)不可失，時(shí)不我待，公司上下團(tuán)結(jié)一致堅(jiān)定了改制的決心。
?。ǘ﹪?yán)格履行法定程序，精心組織、規(guī)范運(yùn)作。
為了加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，公司成立了改制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)清產(chǎn)核資工作小組和股權(quán)分配工作小組。
改制工作由始至終堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，被開發(fā)區(qū)譽(yù)為“具有指導(dǎo)意義的改制示范單位”。其核心是充分發(fā)揚(yáng)民主，嚴(yán)格依法辦事，充分尊重廣大職工的知情權(quán)、選擇權(quán)，絕不包辦代替、差強(qiáng)人意。改制工作法定程序多，涉及市體改委、財(cái)政、審計(jì)、工商、稅務(wù)、人事、勞動(dòng)等十幾個(gè)部門，公司堅(jiān)持依法辦事，認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刈ズ酶母锏拿恳粋€(gè)環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，做到“五不”。即：不脫節(jié)、不“跑粗”、不走過場(chǎng)、不一蹴而就、不留后遺癥。經(jīng)過反復(fù)推敲，制定了改制總體方案和一系列相關(guān)的規(guī)范性文件。方案確定了通過職工入股全部買斷國(guó)有凈資產(chǎn)，獨(dú)立走向市場(chǎng)，成為“四自”（自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)、自我約束、自我發(fā)展）的民營(yíng)企業(yè)的改革思路，并確定了堅(jiān)持國(guó)有資產(chǎn)不流失、堅(jiān)持維護(hù)職工合法權(quán)益、堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)作的三個(gè)基本原則。
在不到三個(gè)月的時(shí)間，公司體改領(lǐng)導(dǎo)小組先后組織召開大、小各類會(huì)議29次（其中職工表決的全體會(huì)議11次，領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議16次，其他2次）。例如：在確定股權(quán)分配方案前，領(lǐng)導(dǎo)小組先后于5月10日、5月20日兩次以問卷調(diào)查的形式了解職工的購股意向，允許朝令夕改。由于工作細(xì)，根據(jù)調(diào)查摸底的情況，結(jié)合工齡、職務(wù)、職稱等情況形成的股權(quán)分配方案，體現(xiàn)了“三公”的原則（公平、公正、公開），全體職工大會(huì)一次性表決通過。再如：按市有關(guān)文件規(guī)定，職工解除勞動(dòng)關(guān)系其中工齡在15年以上或15年以下的分別按市上年企業(yè)職工的社平工資標(biāo)準(zhǔn)的3倍或2倍計(jì)發(fā)補(bǔ)償金。公司為了照顧老職工，在市有關(guān)部門的誤導(dǎo)下，一度曾擬以公司全體職工補(bǔ)償金總額與職工工齡總年限的平均值為基數(shù)，分別乘以每個(gè)人的工齡計(jì)發(fā)補(bǔ)償金。這一做法使一些年輕職工的補(bǔ)償金按文件規(guī)定有所降低，出現(xiàn)了合理但不合規(guī)的現(xiàn)象。針對(duì)這一情況，領(lǐng)導(dǎo)小組堅(jiān)決予以糾正，使大家深刻感受到公司在改制中的嚴(yán)謹(jǐn)與規(guī)范。
（三）充分用好用活政策，緊緊依靠和積極爭(zhēng)取開發(fā)區(qū)黨工委和管委會(huì)的支持。
國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革是個(gè)新事物，改制過程中，由于各方對(duì)政策的理解和所處角度、立場(chǎng)不同，難免在一些具體環(huán)節(jié)上產(chǎn)生分歧。要順利解決這方面產(chǎn)生的矛盾，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，最主要的是充分用好用活有關(guān)政策，緊緊依靠和爭(zhēng)取開發(fā)區(qū)黨工委和管委會(huì)的支持。
例如：在國(guó)有資產(chǎn)界定上，曾有人認(rèn)為開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)的鍋爐及其管網(wǎng)等有關(guān)附屬設(shè)施應(yīng)為公司實(shí)收資本，這必然大幅度增加參與改制職工買斷國(guó)有資產(chǎn)的負(fù)擔(dān)，挫傷廣大職工改制的積極性。誰是誰非，感情不能代替政策，針對(duì)這一情況，我們做了大量的調(diào)查研究工作，直到追查到財(cái)政部1993年頒布的《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定》，才使這個(gè)問題有了明確定論和共識(shí)。按照這個(gè)規(guī)定，鍋爐及其管網(wǎng)有關(guān)附屬設(shè)施的價(jià)值已攤?cè)氤杀?，或以出讓土地并通過商品房出售和配套費(fèi)等形式得到補(bǔ)償，其產(chǎn)權(quán)已隨商品房?jī)r(jià)值的轉(zhuǎn)移而歸物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有。因此物業(yè)公司此前所使用的鍋爐及其附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)已不屬于物業(yè)公司，不再屬于國(guó)有資產(chǎn)，職工也無須再重復(fù)買斷這一部分資產(chǎn)。
另外，根據(jù)市體改委有關(guān)文件精神，因產(chǎn)權(quán)制度改革企業(yè)提出解除勞動(dòng)關(guān)系讓職工自謀職業(yè)的，可一次性發(fā)放補(bǔ)償金進(jìn)行安置。另一種情況是繼續(xù)留用的給予一定額度的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。兩者相比，前者的待遇略高于后者，經(jīng)請(qǐng)示上級(jí)主管部門同意，公司靈活的選用了前者的做法，讓廣大職工得到實(shí)惠，調(diào)動(dòng)了廣大職工參與改革的積極性。
二、改制的成效和特點(diǎn)、體會(huì)
我公司改制的時(shí)間不長(zhǎng)，但在許多方面已經(jīng)凸顯出生機(jī)、活力和新氣象。主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是自覺增強(qiáng)責(zé)任感，大力提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)區(qū)管委會(huì)有些人曾擔(dān)心物業(yè)公司體制變了，管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)隨之下降？公司新領(lǐng)導(dǎo)班子經(jīng)過分析認(rèn)為這符合人們習(xí)慣于用懷疑和苛求的眼光去看待新事物的心理，在這種心態(tài)作用下，如果我們的工作停留在原有水平或略有提高，只會(huì)使人產(chǎn)生下降或如常的錯(cuò)覺，只有各項(xiàng)工作有了顯著提高，才能使人們心理平衡和認(rèn)可。據(jù)此，公司一手抓改制，一手抓管理服務(wù)，用超范圍、超標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)回答了這一問題。20**年，正值改制過程，由于市政道路改造，大量社會(huì)車輛繞經(jīng)開發(fā)區(qū)內(nèi)，致使區(qū)內(nèi)道路、樹木等公共設(shè)施遭到嚴(yán)重破壞。公司投資20多萬元，恢復(fù)和進(jìn)一步提升了開發(fā)區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量，受到開發(fā)區(qū)管委會(huì)和廣大進(jìn)區(qū)業(yè)戶的好評(píng)。二是投資300萬元加強(qiáng)軟、硬件建設(shè)，為公司的進(jìn)一步發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。其中64萬元用于對(duì)6臺(tái)除塵器及相關(guān)設(shè)備徹底進(jìn)行改造，安裝調(diào)試后達(dá)到國(guó)家環(huán)保一類地區(qū)一級(jí)煙塵排放標(biāo)準(zhǔn)。18萬元選用目前居世界領(lǐng)先水平的瑞士產(chǎn)ABB變頻器，對(duì)原變頻器進(jìn)行了改造。還對(duì)區(qū)內(nèi)原有公用照明設(shè)施進(jìn)行改造，修復(fù)路燈512盞，新建路燈345盞。三是改制使股東（職工）同舟共濟(jì)、更加團(tuán)結(jié)，增強(qiáng)了公司的凝聚力、戰(zhàn)斗力。
20**年，開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)哈平路工業(yè)園區(qū)供熱中心11300萬元資產(chǎn)公開向社會(huì)租賃招標(biāo)，公司不畏強(qiáng)手，經(jīng)過晝夜奮戰(zhàn)做標(biāo)書，一舉競(jìng)標(biāo)成功。同年，在對(duì)物業(yè)公司管轄服務(wù)的科技公寓1#、2#樓分戶供熱改造中，少數(shù)長(zhǎng)期拖欠熱費(fèi)的人煽動(dòng)不明真相的業(yè)主對(duì)分戶供熱改造設(shè)置種種障礙，公司上下團(tuán)結(jié)一致，頂住了壓力和阻力，使改造如期完工。四是職工的主人翁意識(shí)空前增強(qiáng)。過去月月喊、年年喊而難以實(shí)現(xiàn)的東西，現(xiàn)在不用喊，自發(fā)出現(xiàn)了“三多”、“三少”的現(xiàn)象：為了工作主動(dòng)放棄雙休日的多了，討要加班費(fèi)的少了；圍繞公司的發(fā)展和前途憂患意識(shí)多了，過去那種吃糧不管穿的少了；事事精打細(xì)算的多了，花錢大手大腳的少了。公司控股的新科熱力公司根據(jù)原煤冬夏季差價(jià)，夏儲(chǔ)冬用，僅此一項(xiàng)節(jié)約資金6.5萬元。按慣例，水廠的蓄水池每年都請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍清刷，但改制后，這個(gè)單位發(fā)動(dòng)職工自己動(dòng)手清理蓄水池，節(jié)約資金4.7萬元。自公司成立以來，南崗集中區(qū)供熱系統(tǒng)長(zhǎng)期存在補(bǔ)水量過大的不正?，F(xiàn)象，但“光聽轆轤把響，就是找不到井在哪？”改制后，公司一名工程師經(jīng)過晝夜排查，甚至鉆進(jìn)地溝里摸爬滾抓，最終查到了漏點(diǎn)，使鍋爐日補(bǔ)水量由原來的160多噸降至30噸，為公司減少了巨額損失。
20**年，公司的收費(fèi)率由上年的80%上升到91%，公企和民宅熱費(fèi)比上年同期分別增收了11%和8%，是歷史上收繳最好的一年。
通過前一階段工作，物業(yè)公司的改制工作呈現(xiàn)五個(gè)特點(diǎn)：一是領(lǐng)導(dǎo)班子旗幟鮮明、態(tài)度堅(jiān)決，以對(duì)黨的路線、方針、政策無比信任、忠誠與執(zhí)著追求，在“改”與“非改”這個(gè)大是大非面前從來就沒有懷疑過。一件事抓到底、一條路跑到頭。改制之初，區(qū)內(nèi)區(qū)外曾有人對(duì)物業(yè)公司的做法評(píng)頭品足，有人認(rèn)為“物業(yè)公司好出風(fēng)頭”、有人甚至到處散布輿論，說“公司（或某些人）借改制之機(jī)大撈好處”，但公司領(lǐng)導(dǎo)班子堅(jiān)持走自己的路，絲毫不為所動(dòng)。20**年初開發(fā)區(qū)工作會(huì)議僅過兩周，公司就向管委會(huì)提出了改制申請(qǐng)，為開發(fā)區(qū)的國(guó)企改革帶了個(gè)好頭，率先打破僵局。改制過程盡管有曲折，特別是其間由于開發(fā)區(qū)管委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)人事變動(dòng)，公司的改制方案遲遲批不下來的時(shí)候，大家堅(jiān)持改革的大方向始終沒有動(dòng)搖過；二是公司主要領(lǐng)導(dǎo)的率先垂范作用好，有力拉動(dòng)了公司的改制進(jìn)程。在股權(quán)分配上，公司主要領(lǐng)導(dǎo)和高管人員站得高、看得遠(yuǎn)、以寬廣的胸襟讓利于群眾。按鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者持大股的政策規(guī)定，原企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者可以占50%以上的股份。但董事長(zhǎng)（兼總經(jīng)理）最終還是在保證廣大職工認(rèn)飽購足的前提下，認(rèn)購剩余的40%的股份。
公司主要領(lǐng)導(dǎo)的這些表現(xiàn)調(diào)動(dòng)了廣大職工參與改革的積極性，職工爭(zhēng)相要求超份額認(rèn)購股份，僅用一周時(shí)間就將以股本形式體現(xiàn)的總額300萬元注冊(cè)資本全部交清。三是做過細(xì)的思想工作，堅(jiān)持穩(wěn)定的原則。充分尊重職工的選擇，做到走、留自愿。原公司正式職工中，除因升學(xué)、出國(guó)、調(diào)離外地等原因，其余90%的職工全部轉(zhuǎn)為股東（在我市已轉(zhuǎn)制的國(guó)企中，所占比例很高），走的舒心，留下的安心，沒有出現(xiàn)因改制而越級(jí)*告狀的現(xiàn)象，職工隊(duì)伍情緒健康、穩(wěn)定。四是正確擺正國(guó)家、集體、個(gè)人三者之間的位置，顧全大局、態(tài)度端正，能做出必要的犧牲和讓步。在改制過程中，特別是在國(guó)有資產(chǎn)認(rèn)定上，公司始終尊重管委會(huì)和有關(guān)部門的意見和建議，襟懷坦白、心地坦蕩，不和國(guó)家藏心眼。如：在處理期后事項(xiàng)中，我公司改制清產(chǎn)核資截止日是20**年4月29日，但由于種種原因，完成改制工作批準(zhǔn)日是20**年的4月29日，整整延后了一年，其間新發(fā)生各項(xiàng)業(yè)務(wù)費(fèi)用170萬元，管委會(huì)只認(rèn)定其中的110萬元，公司不和管委會(huì)做過多糾纏，主動(dòng)接受這一認(rèn)定。通過這次改制，公司總共上交管委會(huì)一千多萬元，以人均為單位計(jì)算，這在同期改制企業(yè)中是十分罕見的。五是有膽識(shí)和氣魄，步子邁得大。由國(guó)企到民營(yíng)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，改革徹底，一步到位。
通過這一階段工作，我們的體會(huì)是國(guó)企改革勢(shì)在必行，晚改不如早改，只要緊緊依靠開發(fā)區(qū)黨工委、管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，吃透國(guó)家和省、市文件精神，用好、用活政策，把職工的思想工作做細(xì)、做透，充分發(fā)揚(yáng)民主，尊重職工的參與權(quán)與選擇權(quán)，兼顧國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人三者利益，穩(wěn)扎穩(wěn)打堅(jiān)實(shí)抓好改革過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，就一定能把改制工作全面做好。
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，以上匯報(bào)僅是我公司改制過程中的簡(jiǎn)要做法和粗淺體會(huì)，有不當(dāng)之處，請(qǐng)各位批評(píng)指正。我公司的改制工作僅僅是開始，還很不深入和完善，今年，我們要繼續(xù)深化改革，重點(diǎn)是在人事制度等方面進(jìn)行相應(yīng)的配套改革，實(shí)行全員競(jìng)聘、定崗定薪、崗變薪變，和一些先進(jìn)省、市的同行比，我們的工作還有很大的差距，有機(jī)會(huì)我們要走出去，向你們學(xué)習(xí)，在此也歡迎廣大物業(yè)同仁、戰(zhàn)友們到我公司作客、指導(dǎo)工作、傳授物業(yè)管理的先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn)。謝謝大家！
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