撫州市人民政府關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見
撫府發(fā)〔20**〕31號
各縣(區(qū))人民政府、撫州高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會，市政府有關部門：
為進一步規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)管理秩序，提升物業(yè)服務水平，維護業(yè)主合法權益，改善住宅小區(qū)生活環(huán)境，根據(jù)《江西省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)有關規(guī)定，結合我市實際，經(jīng)市政府第26次常務會議研究，提出以下實施意見。
一、切實強化行政監(jiān)管
(一)嚴把物業(yè)管理用房落實關。規(guī)劃部門在審查建設工程規(guī)劃方案時，應確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房面積按照物業(yè)總建筑面積2‰標準配置，原則上最低配置面積不少于120平方米(3萬平方米以下的不低于60平方米)，其中業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，面積不少于20平方米。物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、采光條件和水、電使用功能。未配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。建設單位應當在房屋預售時公布物業(yè)管理用房的位置和面積。
(二)嚴把新建項目停車位配置比例關。規(guī)劃部門應從嚴審核住宅小區(qū)停車位配置比例，新建住宅小區(qū)按每戶不低于1個泊位的比例配建機動車停車位;按每戶不低于2個車位的比例配建自行車(助力車)停車場。鼓勵建設單位多建停車位。
(三)嚴把前期物業(yè)管理招投標關。住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標人少于三個的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))房管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
(四)嚴把物業(yè)項目承接驗收關。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：
1.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
2.設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料、出廠資料;
3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
4.物業(yè)管理所必須的其他材料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按照上述程序辦理交接手續(xù)的，房管部門應按照相關規(guī)定責令限期改正。
(五)嚴把物業(yè)服務企業(yè)準入退出關。物業(yè)服務企業(yè)應取得營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，并按相應資質(zhì)等級承接物業(yè)服務業(yè)務，不得將資質(zhì)證書轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。非注冊地承接物業(yè)服務項目的企業(yè)，應向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))房管部門備案。物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目的，應提前三個月將退出原因、退出時間以書面形式及時告知轄區(qū)房管部門、街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))和業(yè)主委員會，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公告，并就退出事項與業(yè)主委員會協(xié)商。物業(yè)服務企業(yè)如存在擅自退出、降低服務等級標準、未按物業(yè)服務合同約定履行義務、管理不善、群眾意見大、考核不合格等情形，將作為不良記錄存入其信用檔案。對后果嚴重的，按照《條例》有關規(guī)定進行罰款或降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書。
二、建立長效保障機制
(六)建立前期物業(yè)服務開辦費和物業(yè)服務履約保證金制度。前期物業(yè)服務開辦費由建設單位向物業(yè)服務企業(yè)支付，專項用于物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主辦理入住手續(xù)前的開支，包括：項目物業(yè)管理所需辦公用品、器材、工具等固定資產(chǎn)的購置和員工工資、福利等。具體支付標準、支付方式和支付時間，根據(jù)前期物業(yè)服務合同約定。物業(yè)服務企業(yè)簽定物業(yè)服務合同后，在辦理物業(yè)承接驗收15日前，按照合同約定的物業(yè)服務費用年度總額的5%，將保證金交存于物業(yè)服務合同約定的共管賬戶，保證金存儲期限與物業(yè)服務合同履行期限一致。
(七)建立新建住宅物業(yè)質(zhì)量保修金制度。根據(jù)《條例》第三十八條規(guī)定，按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的標準，結合本地實際確定公布新建住宅物業(yè)質(zhì)量保修金交存標準(折算成每平方米面積標準)，建立新建住宅物業(yè)質(zhì)量保修金制度，保障物業(yè)正常維修和使用，維護業(yè)主的合法權益。建設單位在辦理新建住宅權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。市、縣(區(qū))房管部門應當設立專門的資金管理機構，指定專戶管理銀行，開設物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶，負責本行政區(qū)域內(nèi)新建住宅物業(yè)質(zhì)量保修金的收存、核算、退還等工作。
(八)建立新建物業(yè)首次業(yè)主大會籌備金制度。首次業(yè)主大會籌備資金由建設單位承擔。建設單位在物業(yè)竣工驗收合格，申請不動產(chǎn)權屬初始登記前，根據(jù)項目建筑規(guī)模，按每戶20元標準(最低不少于1萬元，最高不超過3萬元)歸集首次業(yè)主大會籌備金。房管部門指定專戶管理銀行，開設首次業(yè)主大會籌備金專門賬戶。在召開首次業(yè)主大會條件成熟時，由項目所在地街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))向房管部門申請撥付。首次業(yè)
主大會會議結束后，尚有剩余的，由業(yè)主大會決定用途。
(九)規(guī)范召開首次業(yè)主大會的程序。住宅小區(qū)房屋出售并交付的建筑物總面積達到50%以上的，建設單位應當在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))提出召開首次業(yè)主大會的書面報告，街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的60日內(nèi)，會同物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))房管部門組建業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，按有關規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，引導小區(qū)業(yè)主自我管理、自我教育、自我約束和自我服務。各縣(區(qū))人民政府要把籌備成立首次業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會工作納入到街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))、社區(qū)居委會年度目標管理考核。街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))要設立相應的物業(yè)管理機構，落實人員和經(jīng)費。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的房管部門、街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))及社區(qū)備案。
(十)完善物業(yè)服務收費體系。物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導價的，由市、縣(區(qū))價格主管部門會同同級房管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等，適時制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應按照市、縣(區(qū))價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示收費標準和項目。
(十一)完善物業(yè)管理服務費收繳監(jiān)管措施。業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移及抵押登記時，房屋出售人或抵押人應出具已交清物業(yè)服務費的證明，否則產(chǎn)權登記部門不予辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移和抵押登記。對欠交物業(yè)服務費的訴訟案件，可由轄區(qū)政府協(xié)調(diào)法院及時立案、快速裁決。
(十二)加強對無物業(yè)服務老舊住宅小區(qū)的管理。首次業(yè)主大會籌備金由同級財政部門撥付到街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))，撥付標準參照本意見第8條。具備物業(yè)管理條件的，街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))、社區(qū)要引導業(yè)主大會引進專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)進行管理和服務。尚不具備物業(yè)管理條件的，引導業(yè)主自治管理物業(yè)或由社區(qū)實行準物業(yè)管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和共用設施設備的養(yǎng)護維修等基本服務，服務費用由全體業(yè)主承擔。對屬于單位宿舍類的老舊住宅小區(qū)，由所屬單位負責做好相關準物業(yè)管理。
三、提升企業(yè)服務水平
(十三)健全物業(yè)服務企業(yè)考核體系。制定物業(yè)服務企業(yè)考核辦法，每年由房管、規(guī)劃、城管、街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))等單位共同組織對物業(yè)服務企業(yè)進行考評，考核分值低于80分的，對該企業(yè)提出書面警告，責令限期整改，整改期間取消該企業(yè)參評市級、省級及全國優(yōu)秀(示范)項目的資格;考核分值低于70分的，由房管部門約談該企業(yè)的法定代表人，一年內(nèi)暫停該企業(yè)資質(zhì)升級，同時責令限期整改，整改期間該企業(yè)不得承接新的物業(yè)服務項目;考核分值低于60分的，由房管部門依法降低資質(zhì)等級，并責令退出住宅小區(qū)管理。
(十四)規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)服務行為。物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)企業(yè)的服務評定等級和資質(zhì)等級，按照國家規(guī)定承接物業(yè)服務業(yè)務，并配備相應的技術人員持證上崗;應積極配合街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))、社區(qū)召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會;應協(xié)助業(yè)主委員會向物業(yè)所在地的房管部門、街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))及社區(qū)備案;應按照物業(yè)服務合同約定，做好共用部位和相關場地的保潔，保障車輛停放、防火、防盜等公共設施設備的正常運轉(zhuǎn)，做好“門前三包”等工作;應及時制止住宅小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)行為，配合有關部門做好查處工作;應及時將每年的財務收支情況向住宅小區(qū)業(yè)主公示;應自簽訂物業(yè)服務合同之日起10日內(nèi)，向物業(yè)所在地的房管部門備案;應在物業(yè)服務合同終止時，向業(yè)主委員會移交有關資料和財物。
(十五)提升從業(yè)人員整體素質(zhì)。從嚴執(zhí)行物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度。加大中高級管理人員培訓力度，完善新從業(yè)管理人員崗前培訓制度。由房管部門會同物業(yè)行業(yè)協(xié)會加強分類培訓，采用定期、輪訓等方式對物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員進行物業(yè)法律、法規(guī)、政策和業(yè)務知識培訓，全面提高物業(yè)管理服務水平。
(十六)強化行業(yè)協(xié)會自律作用。加強物業(yè)行業(yè)協(xié)會對行業(yè)的約束能力，通過參與物業(yè)管理項目評優(yōu)和項目經(jīng)理培訓等工作，增強行業(yè)協(xié)會的影響力。通過房管部門和行業(yè)協(xié)會聯(lián)動，推行物業(yè)服務企業(yè)信用分等定級制度，建立物業(yè)管理信用檔案和誠信體系，量化誠信考核指標，鼓勵誠信經(jīng)營，努力營造公平、守諾、服務至上的市場環(huán)境。
四、形成齊抓共管合力
(十七)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由房管部門會同街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))召集，規(guī)劃、建設、城管、公安等部門以及社區(qū)(村)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主等各方代表參加。主要協(xié)調(diào)解決業(yè)主委員會履職、業(yè)主委員會換屆、物業(yè)服務合同履行以及物業(yè)服務企業(yè)變更交接過程中出現(xiàn)的重大問題。
(十八)明確相關部門職責。
1.房管部門：負責同級物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督和管理;負責擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及工作思路，制定相關配套政策;負責新建住宅物業(yè)質(zhì)量保修金交存、使用、退還、監(jiān)督管理;會同街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))、社區(qū)指導召開業(yè)主大會和組建業(yè)主委員會;對物業(yè)服務企業(yè)的服務標準、內(nèi)容、質(zhì)量進行等級評定、考核;會同物價部門共同制定物業(yè)服務收費標準;負責物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級的初審、審定和管理;負責調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
2.建設部門：負責住宅小區(qū)房屋竣工驗收工作;調(diào)查、處理房屋質(zhì)量投訴;依法依規(guī)查處未按建筑技術規(guī)范施工而造成的房屋工程質(zhì)量問題。
3.規(guī)劃部門：負責審查住宅
小區(qū)公共服務設施規(guī)劃，并督促建設單位按照規(guī)劃設計要求，建成生活購物、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)管理、社區(qū)服務及幼兒園等公共服務設施;在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，明確物業(yè)管理用房的具體位置和面積;查處住宅小區(qū)亂搭亂建違章建設和擅自改變房屋使用性質(zhì)的違法行為，在不影響其他居民用水用電的情況下，必要時對違法當事人可以采取斷電斷水措施或通知供電、供水企業(yè)對違法施工現(xiàn)場停電、停水。
4.城管部門：負責住宅小區(qū)內(nèi)公共道路、雨污水管網(wǎng)的驗收，以及對接市政公用管網(wǎng)的審批;監(jiān)督住宅小區(qū)垃圾及時轉(zhuǎn)運;根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主的投訴，依法查處小區(qū)內(nèi)違反市政、市容、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、亂設攤點、亂設墻體(戶外)廣告、養(yǎng)禽種菜等行為;根據(jù)環(huán)保部門的書面函告和鑒定意見，依法查處小區(qū)內(nèi)違反環(huán)境保護法規(guī)的違法行為;根據(jù)人防部門的書面函告和鑒定意見，依法查處小區(qū)內(nèi)違反防空法的行為。
5.公安(交警、消防)部門：負責新建住宅小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等安全防范設施的設計審查;參與住宅小區(qū)房屋竣工驗收，負責指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，指導建設單位落實人防、技防、物防等安全防范設施建設;負責指導、支持業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)落實各項治安管理措施，做好防盜、防火、防交通事故工作;消除治安隱患，及時查處治安案件;定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設施及占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散等違法違規(guī)行為。
6.物價部門：與房管部門共同制定物業(yè)服務收費標準，對物業(yè)服務活動中的各項收費進行管理和檢查;受理物業(yè)服務收費投訴，依法依規(guī)查處違反規(guī)定的收費行為;協(xié)調(diào)解決因物業(yè)服務收費引發(fā)的矛盾和糾紛。
7.工商部門：負責物業(yè)服務企業(yè)注冊登記審查;對擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖陆?jīng)營活動的，不予核準登記;負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照經(jīng)營和違法廣告行為。
8.氣象部門：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)防雷裝置安全監(jiān)察;督促使用單位做好防雷裝置的定期檢測;查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為;調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防雷裝置以及氣象特種設備事故。
9.人防部門：負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人民防空工程維護管理和使用情況進行監(jiān)督檢查，配合相關部門查處擅自占用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃人防工程及改變?nèi)朔拦こ讨黧w結構等違法違規(guī)行為。
10.質(zhì)量監(jiān)督部門：負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設備進行安全監(jiān)察。督促使用單位做好特種設備的注冊登記、定期檢驗、維護保養(yǎng);監(jiān)督作業(yè)人員持證上崗;查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為;調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設備事故。
11.環(huán)保部門：負責依法審批物業(yè)管理區(qū)域及周邊建設項目環(huán)境影響評價文件;負責環(huán)境保護設施竣工驗收;對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為進行查處。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等企業(yè)，應當向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務，為住宅小區(qū)居民生活提供便利。
(十九)明確各縣(區(qū))人民政府職責。加強對物業(yè)管理工作的組織領導，全面落實各項物業(yè)管理政策措施;進一步建立健全縣(區(qū))、街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系，明確相關部門、街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))、社區(qū)的管理職責，并納入年終目標考評;為街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))、社區(qū)開展物業(yè)管理工作提供必要的工作條件。
(二十)明確街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))、社區(qū)職責。街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))牽頭組建轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會籌備組，按有關規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;指導、監(jiān)督業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)的日常活動;參與對物業(yè)服務企業(yè)考核檢查;協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的糾紛和信訪問題;引導無物業(yè)管理的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。
五、營造全民參與氛圍
(二十一)認真宣傳貫徹好《條例》。各地、各部門要結合實際對學習、宣傳、貫徹《條例》作出具體部署，充分利用報刊、廣播、電視、網(wǎng)絡等新聞媒體，采取多種形式廣泛宣傳。宣傳部門要加強對物業(yè)管理相關報道的監(jiān)督、協(xié)調(diào)和管理工作，通過物業(yè)管理政策法規(guī)進社區(qū)、進住宅小區(qū)，增強廣大業(yè)主的物業(yè)服務消費意識，幫助業(yè)主了解物業(yè)管理活動中各方的責、權、利，樹立花錢買服務、物業(yè)保值增值等物業(yè)消費理念，依法有序參與物業(yè)管理活動，為《條例》順利施行創(chuàng)造良好社會氛圍。
篇2：義烏市關于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(2014年)
義烏市關于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(20**)
各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：
為進一步加強和規(guī)范全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理水平，助推全國文明城市創(chuàng)建，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合我市實際，經(jīng)市政府研究同意，制訂如下意見。
一、總體要求
(一)指導思想
按照城鄉(xiāng)一體化、運作市場化、服務品質(zhì)化的要求，進一步健全物業(yè)管理體系，完善物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。
(二)基本原則
1.統(tǒng)一領導，分級管理。全市物業(yè)管理實行統(tǒng)一領導、綜合協(xié)調(diào)，建立市、鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)(村)三級物業(yè)管理體系。
2.條塊結合，屬地負責。加強物業(yè)管理部門指導、管理和監(jiān)督職能，強化鎮(zhèn)(街道)屬地管理責任，發(fā)揮社區(qū)(村)主體作用。
3.依規(guī)管理，因地制宜。按照省物業(yè)管理條例，堅持規(guī)范管理、公開透明、有序運作，根據(jù)城鄉(xiāng)物業(yè)項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩(wěn)步推進。
4.業(yè)主參與，共建共享。強化業(yè)主在物業(yè)管理中的自治作用，明確權利和義務，引導業(yè)主共建宜居小區(qū)、共享品質(zhì)生活。
二、明晰職責，建立三級物業(yè)管理體制
(三)明確市級部門管理監(jiān)督職責。成立市物業(yè)管理工作領導小組，由分管城建副市長任組長，建設、發(fā)改、行政執(zhí)法、規(guī)劃、環(huán)保、工商、司法、公安、消防、社區(qū)集聚辦公室、流動人口管理局、質(zhì)監(jiān)等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，由市建設局局長任辦公室主任。建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究部署、綜合協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作。強化市建設局行業(yè)主管部門職責，負責物業(yè)服務行業(yè)的指導、管理和監(jiān)督，研究制定全市物業(yè)管理政策，對鎮(zhèn)(街道)、物業(yè)管理工作進行指導、考核。
(四)明確鎮(zhèn)(街道)屬地管理職責。鎮(zhèn)(街道)負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的組織領導和管理監(jiān)督工作，指導業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，負責對業(yè)委會開展工作的活動經(jīng)費進行監(jiān)管。協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(村委會)、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)關系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(zhèn)(街道)設立物業(yè)管理辦公室，由分管城建或社區(qū)的副鎮(zhèn)長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮(zhèn)配備1-2名人員負責日常工作。
(五)明確社區(qū)居委會(村委會)物業(yè)管理職責。將物業(yè)管理職能納入社區(qū)居委會(村委會)工作職責范圍，全面落實物業(yè)管理各項工作。協(xié)助指導業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)委會、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)關系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居委會(村委會)設立物業(yè)管理服務站，由社區(qū)居委會(村委會)負責人任站長，片區(qū)民警、行政執(zhí)法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。
三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式
(六)新建住宅小區(qū)物業(yè)。要嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施等級性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)管理三道關口。新建住宅小區(qū)要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)管理服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務。
(七)改造后的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)物業(yè)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎，界定各物業(yè)管理服務區(qū)域;以社區(qū)居委會為基礎，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會;以物業(yè)服務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為基礎，開展物業(yè)管理服務活動。要加大對舊住宅小區(qū)和農(nóng)村社區(qū)的改造力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務;對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內(nèi)容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。
(八)物業(yè)管理服務內(nèi)容與收費標準。物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型，物業(yè)服務的不同階段，提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。非住宅物業(yè)、排屋、別墅等高標準住宅以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務內(nèi)容和收費標準，可根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業(yè)主委員會與接受委托的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂服務
>合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作
(九)規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。建設部門與開發(fā)建設單位簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設合同中，要明確項目前期物業(yè)管理責任。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，預留前期物業(yè)管理保證金和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。關于前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，由市建設局另行制定。
(十)提升業(yè)主自治管理能力。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法維護在物業(yè)管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。市建設局和鎮(zhèn)(街道)要按照行政引導和業(yè)主自治相結合的原則，切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作的指導和監(jiān)督。規(guī)范業(yè)主自治組織建設，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和基層黨組織的作用，把好程序關和人選關，從熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中推選業(yè)主委員會的組成人員。加強綜合業(yè)務知識培訓，定期組織業(yè)主委員會成員學習物業(yè)管理政策法規(guī)和相關管理知識，提高依法履行職責的能力。健全民主管理監(jiān)督機制，指導業(yè)主大會制定議事規(guī)則和管理規(guī)約，完善小區(qū)重大事項的公開公示制度。探索建立保障業(yè)主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業(yè)服務暫由社區(qū)直接組織管理的，社區(qū)居委會要通過多種形式加強溝通聯(lián)系和宣傳教育，聽取業(yè)主意見，尊重業(yè)主意愿，引導和促進業(yè)主積極參與管理。
(十一)規(guī)范物業(yè)相關合同管理工作。一是開發(fā)建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業(yè)管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業(yè)管理的主要內(nèi)容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位要與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并履行規(guī)約。四是業(yè)主委員會成立后，應當代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。對物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)處;調(diào)處不成的依法解決。
(十二)規(guī)范物業(yè)服務收費機制。切實加強監(jiān)管，對違反規(guī)定的收費行為，依法及時進行查處。物業(yè)服務企業(yè)應當將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務投訴電話;物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業(yè)信息在物業(yè)收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業(yè)服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發(fā)建設遺留問題或物業(yè)服務質(zhì)量引起的矛盾糾紛，規(guī)劃、建設和鎮(zhèn)(街道)要督促相關責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)督促催繳。發(fā)揮公務人員在和諧社區(qū)建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業(yè)單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務費用的情況，作為機關作風建設與創(chuàng)建文明單位的重要考核內(nèi)容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。
(十三)規(guī)范物業(yè)服務行為。物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設施維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等工作。建立物業(yè)服務標準化體系，明確質(zhì)價相符的物業(yè)服務標準。完善財務公開公示制度，定期公布物業(yè)費等收支情況。強化物業(yè)信用信息管理，全面記錄物業(yè)服務企業(yè)的信用信息。健全物業(yè)服務投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務企業(yè)的不良行為，實施業(yè)主滿意度測評。完善退出機制，對物業(yè)服務企業(yè)中途退出或終止服務的，要監(jiān)督其依法移交物管用房、剩余經(jīng)費和相關資料，指導業(yè)主委員會做好交接審計工作，加強對業(yè)主共有財產(chǎn)的監(jiān)督管理。加強對物業(yè)服務企業(yè)履約情況的監(jiān)管，積極推行物業(yè)服務企業(yè)履約保證金制度。建立健全物業(yè)管理激勵機制，依據(jù)國家、省、市優(yōu)秀住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)標準，評選市優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關職能部門、鎮(zhèn)(街道)及物業(yè)服務企業(yè)進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關職能部門、鎮(zhèn)(街道)和優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。
(十四)規(guī)范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設、財政、物價部門要根據(jù)國家和省有關規(guī)定，按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規(guī)范，完善監(jiān)管機制，落實監(jiān)
管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監(jiān)管力度，確保按規(guī)定交存到位，專款專用。新建物業(yè)首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業(yè)50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結構相連的物業(yè)100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區(qū)專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區(qū)別情況，妥善處理。房屋開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業(yè)保修責任，并負責處理在開發(fā)建設和銷售環(huán)節(jié)中造成的遺留問題。市建設局和鎮(zhèn)(街道)要依法加強監(jiān)督管理，及時調(diào)處有關矛盾糾紛。
五、部門聯(lián)動，形成物業(yè)管理工作合力
(十五)明確物業(yè)管理相關部門職責。市建設局：負責研究制定全市物業(yè)管理發(fā)展相關配套政策;負責全市物業(yè)管理工作市場監(jiān)管、日常檢查、指導及考評;指導和培訓各鎮(zhèn)(街道)開展物業(yè)管理監(jiān)管工作。發(fā)改委：負責制定普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務收費和停車服務收費辦法，依法查處物業(yè)管理中的價格違法行為。行政執(zhí)法局：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相對集中行政處罰權實施范圍內(nèi)的違法違規(guī)行為的行政處罰工作。規(guī)劃局：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及規(guī)劃違法行為的認定工作。工商局：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)個人和企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照核發(fā)，依法查處虛假廣告、無照經(jīng)營等違反工商法律法規(guī)的行為。公安局：負責指導落實各項治安管理措施，督促物業(yè)服務企業(yè)做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)進行日常消防監(jiān)督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設施和消防工作進行指導檢查，依法查處破壞消防設施等違法行為。市質(zhì)監(jiān)局：負責對各小區(qū)消防設施、電梯等特種設備的安全檢測工作。
(十六)實施物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法。建立鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法機制，由鎮(zhèn)(街道)牽頭，公安、工商、規(guī)劃、環(huán)保、建設等部門共同參與的物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法隊伍，明確執(zhí)法權限，完善執(zhí)法程序。推進“智慧物業(yè)”建設，建立物業(yè)管理違法行為信息報送和結果反饋信息系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)查處各類違法行為。
(十七)加強物業(yè)管理糾紛調(diào)解。建立以市建設局、鎮(zhèn)(街道)司法所和社區(qū)人民調(diào)解委員會為主體的三級物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作體系。強化物業(yè)糾紛訴前調(diào)解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調(diào)解委員會及市建設局共同組成的訴前聯(lián)合調(diào)解小組，負責全市涉訴物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解。建立物業(yè)糾紛訴訟快速處理機制，對調(diào)解未果的物業(yè)糾紛，實行快審快結快執(zhí)。
義烏市人民政府辦公室
20**年1月13日
篇3：武漢市江漢區(qū)進一步加強物業(yè)管理工作的通知（2014年）
武漢市江漢區(qū)人民政府辦公室關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知
岸政辦〔20**〕27號
各街(道)辦事處，區(qū)人民政府各部門，各有關單位：
為進一步加強和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，全面提升我區(qū)物業(yè)管理服務水平，根據(jù)《武漢市物業(yè)條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區(qū)人民政府辦公室《關于成立區(qū)物業(yè)管理工作領導小組的通知》等有關文件精神，結合區(qū)委、區(qū)政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制工作部署要求，現(xiàn)就加強我區(qū)物業(yè)管理工作有關問題通知如下：
一、充分認識物業(yè)管理工作的重要性和緊迫性。
加強物業(yè)管理工作，營造良好的生活、工作環(huán)境，是人民群眾安居樂業(yè)的基本保證和強烈愿望，更是各級有關部門及各物業(yè)服務企業(yè)必須履行的職責，對于建設和諧社區(qū)、創(chuàng)建文明、衛(wèi)生、環(huán)保模范城市，實施社會再就業(yè)、改善城市環(huán)境面貌等都具有非常重要的作用。我區(qū)物業(yè)管理市場從無到有，從不規(guī)范到有序發(fā)展，從單一住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、辦公、工業(yè)、寫字樓等多元化管理服務，已形成了專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理雛形，城市居民居住條件和環(huán)境日益改善。但目前物業(yè)服務企業(yè)整體存在盈利水平低，部分物業(yè)服務企業(yè)生存困難、物業(yè)服務收費率低，個別甚至出現(xiàn)“棄盤”的情況，給街道和社區(qū)造成很大的壓力，部分物業(yè)服務企業(yè)服務不規(guī)范、服務質(zhì)量差等問題，制約著我區(qū)物業(yè)管理工作整體水平的發(fā)展。市委、市政府高度重視物業(yè)管理工作，廣大業(yè)主對規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業(yè)管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業(yè)管理小區(qū)履職，切實做好物業(yè)管理工作。
二、加快建立協(xié)調(diào)聯(lián)動、齊抓共管的工作機制。
加快建立“政府推動、部門聯(lián)動、屬地負責、企業(yè)服務、業(yè)主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業(yè)企業(yè)、廣大業(yè)主協(xié)調(diào)聯(lián)動、共同推進物業(yè)管理工作的強大合力。
區(qū)房管局作為我區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責貫徹執(zhí)行上級有關物業(yè)管理的法律法規(guī);制定我區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)范性文件;做好物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理;加強物業(yè)專項維修資金監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)服務行為監(jiān)管;做好物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳培訓等工作。
區(qū)綜治辦負責將小區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)綜合治理考評中，維護好小區(qū)穩(wěn)定，創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，保障正常的生產(chǎn)和生活秩序及人民群眾的生命財產(chǎn)安全。
區(qū)公安分局負責監(jiān)督指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安工作;負責對物業(yè)使用保安實施監(jiān)督、管理，實行備案制度;建立物業(yè)服務企業(yè)保安人員培訓制度，實行持證上崗;協(xié)調(diào)處理治安方面的問題和糾紛，指導物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范有關工作;加強業(yè)主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業(yè)委會不移交保管資料行為的打擊;負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)安全行車路線，規(guī)范小區(qū)內(nèi)臨時車位的劃定;加強對開放式小區(qū)車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區(qū)治理車輛亂停亂放。
區(qū)消防大隊依法監(jiān)督指導物業(yè)服務企業(yè)或產(chǎn)權人履行消防安全職責;及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為;督促整改火災隱患。
區(qū)民政局負責建立社區(qū)民間組織內(nèi)部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導社區(qū)民間組織健康發(fā)展;會同街道辦事處加強社區(qū)建設，推進標準化社區(qū)建設工作。
區(qū)財政局負責老舊住宅區(qū)的管網(wǎng)、道路、綠化和房屋本體及其共用設施設備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制的資金保障。
江岸規(guī)土分局負責在建設工程規(guī)劃許可審批中，要依法對建設項目的車庫(位)、物業(yè)服務用房、社區(qū)居委會用房等設施設備的配置進行審查;對查處違法建設提供認定違法建設的有關資料和信息,按照職責對取得建設工程規(guī)劃許可證、但違反建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的違法建設進行技術核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)改變規(guī)劃的違法建設行為。
區(qū)環(huán)保局負責配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪音、油煙等環(huán)境污染的違法違規(guī)行為，協(xié)調(diào)環(huán)保方面的矛盾糾紛。
區(qū)建設局負責查處違規(guī)裝飾裝修的監(jiān)督管理工作，配合主管部門按照相關法規(guī)處理與違規(guī)裝飾裝修有關的投訴。
區(qū)城管委負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設行為，對未取得建設工程規(guī)劃許可證進行建設的，未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，驗收合格后未按照規(guī)定辦理建設工程規(guī)劃許可證又進行建設或改造的，未經(jīng)批準或未按
照批準內(nèi)容進行臨時建設的行為進行控制和查處;加大對物業(yè)管理小區(qū)的市容環(huán)境衛(wèi)生管理，指導物業(yè)管理公司按照環(huán)衛(wèi)行業(yè)管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉(zhuǎn)運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 區(qū)工商局依法辦理物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，在辦理營業(yè)執(zhí)照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強對物業(yè)服務企業(yè)合同的監(jiān)督管理;查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住改商、無照經(jīng)營的行為。
區(qū)食藥監(jiān)局負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法查處餐飲的衛(wèi)生經(jīng)營行為。
區(qū)質(zhì)監(jiān)局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用的特種設備實施安全監(jiān)管，并定期對電梯等公共設施設備的質(zhì)量的檢測工作。
區(qū)發(fā)改委負責全區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的價格管理和監(jiān)督;負責對物業(yè)服務收費行為的咨詢和監(jiān)督檢查，根據(jù)國家及我市法律法規(guī)及規(guī)范性文件，落實和完善我區(qū)物業(yè)服務收費管理制度;適時對未達到政府指導價格的物業(yè)小區(qū)進行調(diào)價;協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務工作中因收費問題產(chǎn)生的矛盾糾紛。
區(qū)法制辦負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各部門相關法規(guī)制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查;對各部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法行政的法規(guī)依據(jù)進行清理。
區(qū)地稅局負責配合市稅務部門對物業(yè)企業(yè)稅收范圍進行專題調(diào)查研究;適時調(diào)整物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中代收代繳非經(jīng)營的稅收范圍。
區(qū)司法局負責指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會，注重以調(diào)解方式化解物業(yè)管理糾紛，協(xié)商調(diào)解不成的，引導當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。
區(qū)信訪局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的信訪投訴進行分類處理，做到物業(yè)投訴各負其責;對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。
區(qū)文明辦負責指導協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文明創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)文明創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的文明創(chuàng)建意識培養(yǎng)。
區(qū)衛(wèi)計委負責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展衛(wèi)生城市創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生城市創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的衛(wèi)生創(chuàng)建意識培養(yǎng)。
各街道辦事處應明確專人負責物業(yè)管理監(jiān)管工作，配合組織部門加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“三方聯(lián)動”的建設工作，指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會及業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，協(xié)調(diào)處理小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關系，及時處理在管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件。居民委員會協(xié)助街道辦事處做好物業(yè)管理相關工作。
三、嚴格規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的管理服務行為。
積極引入市場競爭機制，規(guī)范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應在屬地街道辦事處監(jiān)管下，依據(jù)物業(yè)服務合同，切實履行職責，提高服務質(zhì)量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業(yè)主委員會協(xié)商經(jīng)業(yè)主大會確定后實施。物業(yè)服務企業(yè)應當主動為業(yè)主及其他組織提供服務，積極開展合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經(jīng)濟效益。
建立健全物業(yè)管理退出機制，區(qū)房管局將各部門日常檢查與年度考評相結合，以業(yè)主的滿意度為主要標準，適時開展評優(yōu)活動。街道辦事處和區(qū)房管局對各部門認定管理水平差、收費不規(guī)范、業(yè)主滿意率低、社會形象差的物業(yè)服務企業(yè)，要按照法律規(guī)定的程序組織業(yè)主召開業(yè)主大會予以解聘;對物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節(jié)嚴重的，要建議原發(fā)證機關吊銷其資質(zhì)證書。
對小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務合同到期的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)按照規(guī)定退場的，小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會應及時選聘新的物業(yè)企業(yè)進入。未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)的，街道辦事處應和區(qū)房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會的職責選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，小區(qū)業(yè)主應及時向新選聘的物業(yè)服務企業(yè)繳納物業(yè)服務費及車輛停泊服務費及其其他費用。若業(yè)主委員會或業(yè)主大會(物業(yè)管理委員會)未能成立，社區(qū)居委會未能選聘到物業(yè)企業(yè)的，小區(qū)業(yè)主可推選代表向社區(qū)居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛(wèi)生、安全方面的管理，相關費用由小區(qū)全體業(yè)主平攤。
積極鼓勵物業(yè)服務企業(yè)兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)服務企業(yè)，做響物業(yè)服務企業(yè)品牌。對在我區(qū)從事住宅小區(qū)物業(yè)服務的明星企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)擴大下崗失業(yè)人員使用，大力促進市民就業(yè)，對具有廣泛群眾基礎和代表性的物業(yè)服務企業(yè)和示范住宅小區(qū)的管理經(jīng)驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。
四、加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導監(jiān)督力度。
凡符合條件的小區(qū)，街道辦事處要及時督促社區(qū)居委會組織業(yè)主申報，區(qū)建設局督促開發(fā)建設單位進行申報，區(qū)房管局督促物業(yè)服務企業(yè)進行申報成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，并配合區(qū)委組織部建立“三方聯(lián)動”機制，根據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作規(guī)程，規(guī)范操作，并監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會必須在屬地街道辦事處的指導監(jiān)督下依法開展工作，業(yè)主委員會應當積極配合和支持社區(qū)居委會工作，并接受其指導和監(jiān)督，業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的社區(qū)居委會，并聽取社區(qū)居委會的建議，與社區(qū)居委會相互協(xié)作，配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。業(yè)主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處委托社區(qū)居委會監(jiān)督、指導物業(yè)服務企業(yè)的服務行為。
五、落實好“電視問政”整改承諾。
依法清理整頓，回應居民訴求。按照邊調(diào)查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區(qū)直相關部門應深入到全區(qū)物業(yè)小區(qū)，依法對目前居民反映較多的小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務不規(guī)范、侵
占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設、違法毀綠、養(yǎng)雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責進行清理整頓，限期整改。 形成管理網(wǎng)絡，建立多級管控。建立區(qū)直相關部門--街道辦事處--社區(qū)居委會--物業(yè)服務企業(yè)的縱向監(jiān)管體系。在區(qū)物業(yè)管理工作領導小組的統(tǒng)一領導下，區(qū)物業(yè)管理領導小組辦公室具體綜合協(xié)調(diào)，各街道辦事處和社區(qū)明確責任部門和責任人，各相關職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉(zhuǎn)辦機制，按照各自職責，一方面處置物業(yè)小區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為，另一方面對物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為依法規(guī)范、依規(guī)處理。
健全監(jiān)管機制，打造管理平臺。落實物業(yè)企業(yè)服務“四公開一監(jiān)督”制度，完善物業(yè)服務項目經(jīng)理責任制，落實前期物業(yè)管理招投標制度，逐步建立物業(yè)服務質(zhì)量考評制度，按照全市統(tǒng)一的物業(yè)服務分級標準，開展服務滿意度測評工作，測評結果按年度公布，打造物業(yè)企業(yè)信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。
暢通投訴渠道，及時處理投訴。區(qū)房管局設立24小時投訴受理電話，對接全市物業(yè)服務投訴信箱，同時鏈接市長、區(qū)長專線(熱線)、市、區(qū)行風連線、治庸問責投訴熱線和網(wǎng)格化系統(tǒng)，受理物業(yè)服務投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業(yè)服務投訴，并督促物業(yè)企業(yè)積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責受理、處置相關物業(yè)服務投訴，解決區(qū)物業(yè)管理工作領導小組轉(zhuǎn)辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結合的方法，提高居民滿意度。
六、切實加強對物業(yè)管理工作的組織領導。
為切實加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領導，充分發(fā)揮江岸區(qū)物業(yè)管理工作領導小組的作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好全區(qū)的物業(yè)管理工作，領導小組下設工作專班，設在區(qū)房管局。具體負責領導小組日常工作事務，建立領導小組成員單位聯(lián)席會議制度，定期召開成員單位、物管企業(yè)聯(lián)席會議，研究工作推進中的有關問題，督促相關部門和街道辦事處按照各自職責認真履職到位。
各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業(yè)服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業(yè)管理活動，為物業(yè)管理營造良好的發(fā)展環(huán)境，為構造和諧物業(yè)、宜居江岸、幸福武漢而努力。
武漢市江岸區(qū)人民政府辦公室
20**年6月18日