臨沂市人民政府關于進一步加強物業管理工作的意見
臨沂市人民政府辦公室
各縣區人民政府，市政府各部門、各直屬機構，臨沂高新技術產業開發區管委會，臨沂經濟技術開發區管委會，臨沂臨港經濟開發區管委會，各縣級事業單位，各高等院校：
為進一步促進物業服務行業健康有序發展，構建與現代城市管理相適應的物業管理新體制，推動城市管理水平全面提升，根據《山東省物業管理條例》（以下稱《條例》）等有關規定，結合我市實際，現就加強物業管理工作提出如下意見。
一、物業管理工作的指導思想和基本原則
（一）指導思想。以***為指導，以提高管理水平和服務質量為目標，按照市委、市政府“理順物業管理體制，推進物業管理重心下移”的總體要求，切實加快體制機制建設，完善以縣區為主體的物業管理體制，充分發揮縣區政府（含開發區管委會）、街道辦事處（含鄉鎮政府）和社區（含村居）委員會在物業管理中的作用，推動物業管理社會化、市場化、專業化、規范化發展，逐步實現物業管理的高效率和全覆蓋，促進社區穩定和諧與社會文明進步。
（二）基本原則。一是堅持立足當前與著眼長遠相結合。既要解決好當前物業管理中群眾反映強烈的熱點難點問題，提高物業企業服務質量，又要著眼于物業管理長效機制的建立，實現物業管理的科學化、制度化、規范化。二是堅持統籌兼顧與突出重點相結合。將物業管理工作貫穿于房屋開發、建設和管理的全過程，寓管理于服務之中；突出抓好物業管理體制機制建設和物業服務質量等重點工作，提升物業管理的整體水平。三是堅持專業化管理與自助式管理相結合。區別不同物業管理區域的實際情況，堅持以專業化物業企業管理為主、自助式管理為輔的多模式物業管理，努力實現物業管理全覆蓋。四是堅持行政監管與市場調節相結合。充分發揮政府監管職能，規范物業服務市場秩序。注重發揮市場的調節作用，創造公平公正、優勝劣汰的競爭環境，提高物業市場活力。
二、理順物業管理體制
物業管理工作要按照“縣區政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，主管部門指導監督，相關部門密切配合，屬地管理，條塊結合”的原則，理順管理體制，明確管理職責，落實工作責任，將物業管理納入社區管理，充分發揮基層組織在物業管理工作中的綜合協調作用，共同推進物業管理工作有序開展。
（一）各縣區政府對本轄區物業管理工作負總責。負責組織落實各項物業管理法規政策措施，全面開展物業管理工作；各縣區要按照《條例》的規定，在街道辦事處明確相應的承辦機構，具體指導、協調物業管理的有關工作，落實人員和經費保障，建立縣區、街道、社區三級物業管理工作體系；落實管理責任，抓好本轄區物業管理工作的組織部署、協調指導和監督檢查。
（二）街道辦事處負責組織開展本轄區物業管理工作。會同物業主管部門界定物業管理區域范圍，科學劃定物業管理區域；組織指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法開展業主自治管理；負責物業管理活動的日常管理與考評；組織開展舊住宅區的物業管理工作并予以監督；負責協調物業管理與社區管理、社區居委會與業主委員會的關系；召集物業管理聯席會議，調解處理轄區內物業管理方面的糾紛、投訴和信訪工作。
（三）社區居民委員會協助街道辦事處做好本轄區物業管理的落實工作。協助街道辦事處監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，開展社區行政管理及社區服務中與物業管理有關的工作；監督物業管理活動，協助街道辦事處處理管理服務中的矛盾糾紛；并對暫不具備市場化條件的住宅區提供基本的有償服務，促進社區建設與物業管理共同發展。
（四）物業主管部門負責本轄區物業管理的監管和行業指導。負責研究制定本轄區物業管理發展規劃，制定相關配套政策和行業標準；參與新建住宅項目配套設施的綜合驗收；負責轄區內物業服務企業的資質審查；監管物業服務企業，規范物業管理服務行為；負責專項維修資金和物業質量保修金的監督管理；落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作；牽頭組織檢查考核有關物業管理工作推進情況。
三、健全物業監管機制
各有關部門要按照相關法律法規規定，認真履行職責，加強物業管理市場的監督檢查，形成密切配合、齊抓共管的工作局面，為廣大業主營造舒適、安全的生活和工作環境。
（一）房地產開發主管部門要在《房地產開發項目建設條件意見書》中，對基礎設施和公共服務設施及建成后的產權界定和管理使用提出明確要求；在辦理開發項目經營許可時，以《房地產開發項目建設條件意見書》為依據，與開發企業簽訂房地產開發項目建設
合同書，明確物業服務用房的標準；在圖紙聯合審查環節，落實物業用房的具體面積和位置；在住宅小區竣工綜合驗收時，加強對物業用房等小區配套公共設施的落實。開發項目須經竣工綜合驗收備案后，方可交付使用。（二）規劃部門要嚴格按照設計規范和工程標準對居住小區詳細規劃進行審查，按規定標準設置物業管理、社區用房等配套公建，并在審查的規劃圖紙中明確標注位置和面積，做好配套公建的規劃竣工驗收工作。
（三）住建部門要加強對工程質量監督管理，監督施工單位嚴格落實工程質量保修責任，并協助配合房地產開發主管部門監督房地產開發企業嚴格落實對業主承擔的房屋保修責任；指導供水、供熱、供氣等專營單位加快專營設施設備的移交接管工作。
（四）城管部門要加大執法力度，對違章搭建建筑物、構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為依法進行查處；對違反城鎮容貌標準和管理規約安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、戶外廣告牌等設施的行為依法進行查處；對隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為依法進行查處；對破壞公共園林綠地和市政設施的行為依法進行查處；對因從事餐飲、娛樂、建設等經營活動造成的油煙、噪聲等污染行為依法進行查處。
（五）物價部門要加強物業服務收費的監督管理，及時受理物業服務收費咨詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛；對超標準和超范圍收費、不按規定明碼標價、強制服務并收費等行為依法進行查處。
（六）公安部門要加強指導和督促物業服務企業開展安全防范工作，嚴厲打擊打架斗毆、傳銷、強買強賣、強裝強卸等違法犯罪行為；加強對流動人口的管理；對飼養動物干擾他人正常生活、惡意堵門等違反治安規定的行為進行制止和查處。公安消防部門要指導物業服務企業做好防火救災等消防管理及宣傳工作，對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防培訓及演練的依法進行查處；對占用、堵塞和封閉消防通道、疏散通道和安全出口、妨礙消防車輛通行的行為依法進行查處；對在小區內設立、儲存易燃易爆危險品的行為依法進行查處。
（七）質監部門負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維保、作業人員持證上崗等工作；依法查處安裝、改造、維修和使用特種設備中的違規行為；對違法安裝計量器具的行為依法進行查處；調查處理物業管理區域內的特種設備事故。
（八）工商部門要依法把好企業和個體工商戶注冊登記關，申請人需提交經營場所合法使用證明后予以登記；對市場主體住所（經營場所）的實際情況與工商登記不符的，依法作出處理；對未取得營業執照擅自在物業管理區域內從事經營活動的，依法監督查處。
（九）財政、民政等部門要按照各自職責，做好物業管理有關工作。
各相關部門要建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域公布職責范圍和聯系人姓名、服務熱線等信息，對違法行為及時作出處理。
四、完善物業管理模式
（一）新建住宅小區。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘物業服務企業，實施星級物業管理。規劃、住建、房產等部門要各司其職，加大對新建住宅小區規劃設計、施工建設、物業服務的監管力度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。同時，要強化售后服務，在保修期內承擔物業的保修責任。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的星級管理服務。
（二）老舊住宅小區。各級政府要加大對轄區內老舊住宅小區的整治力度，逐步解決現有住宅小區環境、配套等方面的問題。老舊住宅小區配建物業用房的，規劃等部門要在建設規劃和配套政策上給予支持。各街道辦事處和社區居委會具體指導實施整治后的小區物業管理工作。根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定物業服務區域；以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業服務活動。對整治后具備條件的小區，由業主委員會選聘物業服務企業實施專業化的物業管理；對不完全具備條件的小區，推行居委會管理與物業管理相結合的管理模式。在街道辦事處成立“兩站一中心”（物業管理矛盾調解站、物業應急維修服務站和街道物業服務中心），由社區居委會牽頭組建物業服務隊伍，物價部門核定政府指導價格，落實以保潔和秩序維護為主要內容的基礎性服務。力爭到20**年年底前，物業服務覆蓋每個老舊住宅小區，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業管理工作機制。
五、抓好物業管理重點工作
（一）加強對物業服務企業的監管。各縣區物業主管部門要采取實地檢查、專項復核、定期清理等措施，嚴格資質管理，加強對物業服務企業的監管；建立物業服務企業信用檔案制度，完善物業服務企業不良行為記錄公示制度，引導物業服務企業規范誠信經營；建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，切實保障業主合法權益；建立健全物業服務企業資質動態監管機制，推行招投標制度，加快淘汰一批服務不到位、群眾投訴多的小公司，積極扶持信譽好的物業公司做大做強，充分發揮品牌帶動效應，推動物業管理整體水平不斷提升。
（二）注重前期物業管理。新建商品房住宅小區，建設單位在辦理商品房預售許可證、商品房現售備案前，要通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等
資料報物業主管部門備案，在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。按照住建部《物業承接查驗辦法》的規定，前期物業服務企業要提前介入開展工作，建設單位在單位工程竣工驗收和分戶驗收時須通知前期物業服務企業參與監督。建設單位要在縣區物業主管部門和街道辦事處的監督下，在物業交付前按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和有關圖紙、資料、文件等。
（三）規范物業服務用房配套建設。開發建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五的比例配置物業服務用房，最少不低于100平方米，具備水、電、采光、通風等正常使用功能，并應當與主體工程同步交付使用。物業服務用房應設置在項目中心區域或主出入口附近，方便業主使用，分期開發建設的項目，物業服務用房應設置在首期開發范圍。業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于20平方米，住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于50平方米，社區居民委員會用房按照規劃要求進行配套建設。
（四）做好住宅小區專營設施及公共設施設備管理。各專營單位要認真貫徹落實《條例》有關規定，做好供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專營設施設備的接管工作。對于業主大會決定移交的，各專營單位應當接收。有關專業經營單位應當制定接管工作計劃，及時做好專營設施設備的接收工作。
本《意見》實施后正在建設尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小區，在交付使用時, 開發建設單位要與專業經營單位辦理專業經營設施設備移交接收手續；開發建設單位投資建設的專業經營設施設備達不到分戶計量、分戶控制條件的，由開發建設單位負責整治改造后進行移交。
物業管理區域內涉及的有關專營單位，根據職責對管轄的設施設備及相關管線進行維修、養護和更新，保證服務質量，并向最終用戶收取費用。涉及有關專業經營單位對直接收費到戶有困難的，可委托物業服務企業代收，委托單位應與物業企業簽訂有償服務委托協議。
物業接管時，建設單位應保證移交的電梯符合法律法規要求；物業服務企業應加強對電梯的安全使用管理，建立電梯安全管理制度。
（五）推進業主委員會建設。各街道辦事處要根據社區管理和業主自治相結合的原則，按照規定程序，推進業主委員會建設。每個物業管理區域應成立一個業主委員會，住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從物業管理區域內威信高、熱心公益事業人員中推選；提倡交叉任職，鼓勵社區居委會工作人員參選業主委員會。業主大會、業主委員會應當認真履行職責，接受屬地街道、社區居委會的指導、監督，業主委員會做出的決定，應當告知相關的社區居委會，并聽取社區居委會的建議。業主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保物業工作正常運轉。引導和鼓勵業主大會通過公開招投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實行物業管理。
（六）建立物業管理聯席會議制度。各街道辦事處要按照《條例》的規定，負責組織召集由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加的物業管理聯席會議，統一組織協調住宅小區物業管理工作，將物業管理糾紛解決在基層和萌芽狀態，促進和諧社區建設。并按照規定協調下列事項：業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；物業管理區域內發生的突發事件；物業管理與社區管理的配合等事項。
（七）構建質價相符的物業服務收費機制。物價部門要會同物業主管部門，根據住宅物業類別、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，確定物業服務費政府指導價格具體標準及浮動幅度；根據物業服務成本上漲幅度，及時調整與物業服務標準等級相適應的物業服務費政府指導價格。調整地面、地下停車位收費價格差，利用價格杠桿作用提高地下車庫的使用效率。制定通過價格調節基金加大對保障性住房物業費補貼政策。監督物業服務企業全面推行價格公示制度，將收費項目、收費標準和服務內容等在住宅小區向業主進行公示，接受業主的監督，物業服務企業應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，提高服務質量。
（八）嚴格物業服務企業退出和移交程序。業主委員會和物業服務企業，應在維護社會穩定、保證物業管理區域基本正常秩序的前提下實現平穩過渡。各縣區要加強物業項目退出監管，建立物業服務企業退出預先報告制度，即物業服務企業在退出項目兩個月前，將退出原因、時間，以書面形式告知業主委員會、轄區街道辦事處和物業主管部門。同時，在物業管理區域內向業主公告，連續公告時間不得少于一個月。業主大會解聘物業服務企業的，應當嚴格按照有關規定和約定進行。各縣區物業管理主管部門要會同街道辦事處，對物業服務企業退出服務項目進行嚴格監督，組織街道辦事處和社區居委會做好協調工作。物業服務企業退出后至業主大會選聘到新物業服務企業前，由街道辦事處委托環衛、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等工作，發生的費用由業主承擔。未經合法程序擅自退出物業服務項目的，其不良行為，由街道辦事處提報物業主管部門記入企業信用檔案，并向社會公開。
（九）強化專項維修資金的管理和使用。一是加大歸集力度。專項維修資金管理部門要從源頭上確保專項維修資金足額歸集到位。業主在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶，業主持專項維修資金專用票據辦理入住手續。凡是業主未按規定交存首期專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。尚未售出的住宅，專項維修資金的繳納按照國家、省有關規定執行。二是明確應急維修的確認主體。房屋出現電梯故障、消防設施故障、監控損壞等共用部位共有設施設備影響使用和嚴重威脅安全的情況，需強制啟動應急維修程序的，應當以相關部門的整改通知或鑒定報告為要件，并在物業管理區域內向全體業主公告。應急維修項目的確認主體為：電梯發生故障存在安全隱患的，由質監部門或其委托機構確認；消防設施故障存在重大火災隱患的，由公安消防部門確認；其它與法律、法規和有關技術標準規定不符的，由有關部門確定。上述部門在接到利害關系人申報后，應當在3個工作日
內進行處理。三是征求業主意見。維修資金的使用要按國家、省有關規定征求業主意見。六、保障物業管理工作健康發展
（一）加強組織領導。物業管理工作涉及部門多、范圍廣，社會關注度高，推進難度大，市直各有關部門要切實加強領導，明確責任，全力推進物業管理工作扎實開展。各縣區要加強對物業管理工作的組織領導，加大組織協調和監督檢查力度，并根據轄區規模在街道、社區明確相應的物業管理承辦機構，確保組織領導、人員和經費保障等落實到位。在蘭山區開展物業管理工作重心下移試點的基礎上，20**年年底前各縣區全部推進到位。
（二）建立監督考核機制。建立物業管理工作考核制度，對各縣區政府物業管理工作情況進行綜合考核，將街道辦事處配備專職人員、物業聯席會議制度、業主委員會建設、專營設施設備移交、專項維修資金和質量保修金管理、老舊小區的整治管理、物業管理示范小區建設等納入考核內容。各縣區政府負責對轄區內街道辦事處、社區居委會物業管理工作情況及矛盾糾紛處理情況進行考核，街道辦事處、社區居委會負責對轄區內物業項目進行日常檢查考核。通過完善考核機制，確保將工作落到實處，促進物業管理工作健康有序開展。
（三）加大政策扶持力度。各縣區要研究出臺扶持物業服務行業發展的相關政策，鼓勵和引導物業管理向市場化、專業化、規模化方向發展，提高城市物業服務水平。各級財政部門要加大對老舊住宅小區整治的支持力度，對列入重點整治計劃的舊住宅小區，安排專項整治改造資金，逐步解決老舊小區基礎設施配套方面的突出問題。人力資源和社會保障部門要結合實施擴大再就業工程、完善社會保障體系工程等，落實物業從業人員有關優惠政策。
篇2：義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(2014年)
義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(20**)
各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：
為進一步加強和規范全市物業管理工作，提升物業管理水平，助推全國文明城市創建，根據《浙江省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，經市政府研究同意，制訂如下意見。
一、總體要求
(一)指導思想
按照城鄉一體化、運作市場化、服務品質化的要求，進一步健全物業管理體系，完善物業管理機制，提高物業管理水平，促進物業管理持續健康發展。
(二)基本原則
1.統一領導，分級管理。全市物業管理實行統一領導、綜合協調，建立市、鎮(街道)、社區(村)三級物業管理體系。
2.條塊結合，屬地負責。加強物業管理部門指導、管理和監督職能，強化鎮(街道)屬地管理責任，發揮社區(村)主體作用。
3.依規管理，因地制宜。按照省物業管理條例，堅持規范管理、公開透明、有序運作，根據城鄉物業項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩步推進。
4.業主參與，共建共享。強化業主在物業管理中的自治作用，明確權利和義務，引導業主共建宜居小區、共享品質生活。
二、明晰職責，建立三級物業管理體制
(三)明確市級部門管理監督職責。成立市物業管理工作領導小組，由分管城建副市長任組長，建設、發改、行政執法、規劃、環保、工商、司法、公安、消防、社區集聚辦公室、流動人口管理局、質監等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，由市建設局局長任辦公室主任。建立物業管理聯席會議制度，研究部署、綜合協調全市物業管理工作。強化市建設局行業主管部門職責，負責物業服務行業的指導、管理和監督，研究制定全市物業管理政策，對鎮(街道)、物業管理工作進行指導、考核。
(四)明確鎮(街道)屬地管理職責。鎮(街道)負責轄區內物業管理的組織領導和管理監督工作，指導業主大會、業委會的成立和換屆，負責對業委會開展工作的活動經費進行監管。協調社區居委會(村委會)、業委會和物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛，對轄區內物業管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(街道)設立物業管理辦公室，由分管城建或社區的副鎮長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮配備1-2名人員負責日常工作。
(五)明確社區居委會(村委會)物業管理職責。將物業管理職能納入社區居委會(村委會)工作職責范圍，全面落實物業管理各項工作。協助指導業主大會、業委會的成立和換屆，協調業委會、業主與物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛。社區居委會(村委會)設立物業管理服務站，由社區居委會(村委會)負責人任站長，片區民警、行政執法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。
三、因地制宜，確定社區物業管理的模式和組織形式
(六)新建住宅小區物業。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施等級性物業管理。規劃、建設等部門要各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。新建住宅小區要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業管理服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。
(七)改造后的農村社區和舊住宅小區物業。要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定各物業管理服務區域;以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會;以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業管理服務活動。要加大對舊住宅小區和農村社區的改造力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農村社區和舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務;對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。
(八)物業管理服務內容與收費標準。物業服務收費根據物業的類型，物業服務的不同階段，提供服務的性質、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區的前期物業服務收費實行政府指導價。非住宅物業、排屋、別墅等高標準住宅以及業主委員會成立以后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價。農村社區和舊住宅小區的物業管理服務內容和收費標準，可根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與接受委托的物業服務企業，簽訂服務
>合同，并在小區內公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作
(九)規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發建設合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，預留前期物業管理保證金和物業管理用房，并按規定選聘有資質的物業服務企業，進行前期物業管理。關于前期物業管理的相關規定，由市建設局另行制定。
(十)提升業主自治管理能力。業主、業主大會、業主委員會應當依法維護在物業管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。市建設局和鎮(街道)要按照行政引導和業主自治相結合的原則，切實加強對業主大會和業主委員會工作的指導和監督。規范業主自治組織建設，充分發揮社區居委會和基層黨組織的作用，把好程序關和人選關，從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中推選業主委員會的組成人員。加強綜合業務知識培訓，定期組織業主委員會成員學習物業管理政策法規和相關管理知識，提高依法履行職責的能力。健全民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。探索建立保障業主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業服務暫由社區直接組織管理的，社區居委會要通過多種形式加強溝通聯系和宣傳教育，聽取業主意見，尊重業主意愿，引導和促進業主積極參與管理。
(十一)規范物業相關合同管理工作。一是開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業主委員會成立前，開發建設單位要與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理委托合同。三是業主與物業服務企業依據商品房買賣合同，簽訂前期物業管理服務合同和業主臨時管理規約，并履行規約。四是業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區居委會調處;調處不成的依法解決。
(十二)規范物業服務收費機制。切實加強監管，對違反規定的收費行為，依法及時進行查處。物業服務企業應當將企業營業執照、資質證書、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、服務投訴電話;物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業信息在物業收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發建設遺留問題或物業服務質量引起的矛盾糾紛，規劃、建設和鎮(街道)要督促相關責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。發揮公務人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況，作為機關作風建設與創建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。
(十三)規范物業服務行為。物業服務企業做好物業管理區域內的設施維護、環境保潔、綠化養護、公共秩序維護等工作。建立物業服務標準化體系，明確質價相符的物業服務標準。完善財務公開公示制度，定期公布物業費等收支情況。強化物業信用信息管理，全面記錄物業服務企業的信用信息。健全物業服務投訴責任機制，及時查處物業服務企業的不良行為，實施業主滿意度測評。完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，要監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，指導業主委員會做好交接審計工作，加強對業主共有財產的監督管理。加強對物業服務企業履約情況的監管，積極推行物業服務企業履約保證金制度。建立健全物業管理激勵機制，依據國家、省、市優秀住宅小區的創優標準，評選市優秀物業服務企業、優秀物業管理小區、優秀業主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關職能部門、鎮(街道)及物業服務企業進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關職能部門、鎮(街道)和優秀物業服務企業、優秀業主委員會。
(十四)規范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設、財政、物價部門要根據國家和省有關規定，按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，完善監管機制，落實監
管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監管力度，確保按規定交存到位，專款專用。新建物業首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結構相連的物業100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區別情況，妥善處理。房屋開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業保修責任，并負責處理在開發建設和銷售環節中造成的遺留問題。市建設局和鎮(街道)要依法加強監督管理，及時調處有關矛盾糾紛。
五、部門聯動，形成物業管理工作合力
(十五)明確物業管理相關部門職責。市建設局：負責研究制定全市物業管理發展相關配套政策;負責全市物業管理工作市場監管、日常檢查、指導及考評;指導和培訓各鎮(街道)開展物業管理監管工作。發改委：負責制定普通住宅小區的前期物業服務收費和停車服務收費辦法，依法查處物業管理中的價格違法行為。行政執法局：負責物業管理區域內相對集中行政處罰權實施范圍內的違法違規行為的行政處罰工作。規劃局：負責物業管理區域內涉及規劃違法行為的認定工作。工商局：負責物業管理區域內個人和企業的營業執照核發，依法查處虛假廣告、無照經營等違反工商法律法規的行為。公安局：負責指導落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區的物業服務企業進行日常消防監督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業管理區域內的消防設施和消防工作進行指導檢查，依法查處破壞消防設施等違法行為。市質監局：負責對各小區消防設施、電梯等特種設備的安全檢測工作。
(十六)實施物業管理聯合執法。建立鎮(街道)物業管理聯合執法機制，由鎮(街道)牽頭，公安、工商、規劃、環保、建設等部門共同參與的物業管理聯合執法隊伍，明確執法權限，完善執法程序。推進“智慧物業”建設，建立物業管理違法行為信息報送和結果反饋信息系統，及時發現查處各類違法行為。
(十七)加強物業管理糾紛調解。建立以市建設局、鎮(街道)司法所和社區人民調解委員會為主體的三級物業管理糾紛調解工作體系。強化物業糾紛訴前調解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調解委員會及市建設局共同組成的訴前聯合調解小組，負責全市涉訴物業管理糾紛案件的調解。建立物業糾紛訴訟快速處理機制，對調解未果的物業糾紛，實行快審快結快執。
義烏市人民政府辦公室
20**年1月13日
篇3：武漢市江漢區進一步加強物業管理工作的通知（2014年）
武漢市江漢區人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的通知
岸政辦〔20**〕27號
各街(道)辦事處，區人民政府各部門，各有關單位：
為進一步加強和規范我區物業管理工作，全面提升我區物業管理服務水平，根據《武漢市物業條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區人民政府辦公室《關于成立區物業管理工作領導小組的通知》等有關文件精神，結合區委、區政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制工作部署要求，現就加強我區物業管理工作有關問題通知如下：
一、充分認識物業管理工作的重要性和緊迫性。
加強物業管理工作，營造良好的生活、工作環境，是人民群眾安居樂業的基本保證和強烈愿望，更是各級有關部門及各物業服務企業必須履行的職責，對于建設和諧社區、創建文明、衛生、環保模范城市，實施社會再就業、改善城市環境面貌等都具有非常重要的作用。我區物業管理市場從無到有，從不規范到有序發展，從單一住宅物業管理，到商業、辦公、工業、寫字樓等多元化管理服務，已形成了專業化、市場化的物業管理雛形，城市居民居住條件和環境日益改善。但目前物業服務企業整體存在盈利水平低，部分物業服務企業生存困難、物業服務收費率低，個別甚至出現“棄盤”的情況，給街道和社區造成很大的壓力，部分物業服務企業服務不規范、服務質量差等問題，制約著我區物業管理工作整體水平的發展。市委、市政府高度重視物業管理工作，廣大業主對規范物業管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業管理小區履職，切實做好物業管理工作。
二、加快建立協調聯動、齊抓共管的工作機制。
加快建立“政府推動、部門聯動、屬地負責、企業服務、業主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業企業、廣大業主協調聯動、共同推進物業管理工作的強大合力。
區房管局作為我區物業管理的主管部門，負責貫徹執行上級有關物業管理的法律法規;制定我區物業管理工作的規范性文件;做好物業服務企業的資質管理;加強物業專項維修資金監管、物業服務企業服務行為監管;做好物業管理政策法規宣傳培訓等工作。
區綜治辦負責將小區物業管理工作納入社區綜合治理考評中，維護好小區穩定，創造良好的社會環境，保障正常的生產和生活秩序及人民群眾的生命財產安全。
區公安分局負責監督指導物業管理區域內的治安工作;負責對物業使用保安實施監督、管理，實行備案制度;建立物業服務企業保安人員培訓制度，實行持證上崗;協調處理治安方面的問題和糾紛，指導物業服務企業做好安全防范有關工作;加強業主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業委會不移交保管資料行為的打擊;負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導物業企業制定小區安全行車路線，規范小區內臨時車位的劃定;加強對開放式小區車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區治理車輛亂停亂放。
區消防大隊依法監督指導物業服務企業或產權人履行消防安全職責;及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為;督促整改火災隱患。
區民政局負責建立社區民間組織內部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導社區民間組織健康發展;會同街道辦事處加強社區建設，推進標準化社區建設工作。
區財政局負責老舊住宅區的管網、道路、綠化和房屋本體及其共用設施設備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制的資金保障。
江岸規土分局負責在建設工程規劃許可審批中，要依法對建設項目的車庫(位)、物業服務用房、社區居委會用房等設施設備的配置進行審查;對查處違法建設提供認定違法建設的有關資料和信息,按照職責對取得建設工程規劃許可證、但違反建設工程規劃許可證規定的違法建設進行技術核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業管理區域內改變規劃的違法建設行為。
區環保局負責配合城管部門依法查處物業管理區域內噪音、油煙等環境污染的違法違規行為，協調環保方面的矛盾糾紛。
區建設局負責查處違規裝飾裝修的監督管理工作，配合主管部門按照相關法規處理與違規裝飾裝修有關的投訴。
區城管委負責物業管理區域內的違法建設行為，對未取得建設工程規劃許可證進行建設的，未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，驗收合格后未按照規定辦理建設工程規劃許可證又進行建設或改造的，未經批準或未按
照批準內容進行臨時建設的行為進行控制和查處;加大對物業管理小區的市容環境衛生管理，指導物業管理公司按照環衛行業管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 區工商局依法辦理物業服務企業的營業執照，在辦理營業執照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業企業的違法違規行為，加強對物業服務企業合同的監督管理;查處在物業管理區域內住改商、無照經營的行為。
區食藥監局負責物業管理區域內依法查處餐飲的衛生經營行為。
區質監局負責對物業管理區域內使用的特種設備實施安全監管，并定期對電梯等公共設施設備的質量的檢測工作。
區發改委負責全區物業服務企業的價格管理和監督;負責對物業服務收費行為的咨詢和監督檢查，根據國家及我市法律法規及規范性文件，落實和完善我區物業服務收費管理制度;適時對未達到政府指導價格的物業小區進行調價;協調處理物業服務工作中因收費問題產生的矛盾糾紛。
區法制辦負責物業管理區域內各部門相關法規制度執行情況進行監督檢查;對各部門在物業管理區域內依法行政的法規依據進行清理。
區地稅局負責配合市稅務部門對物業企業稅收范圍進行專題調查研究;適時調整物業企業經營中代收代繳非經營的稅收范圍。
區司法局負責指導物業管理區域內物業管理糾紛人民調解委員會，注重以調解方式化解物業管理糾紛，協商調解不成的，引導當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。
區信訪局負責對物業管理區域內的信訪投訴進行分類處理，做到物業投訴各負其責;對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。
區文明辦負責指導協調全區物業管理區域內開展文明創建活動，加大對物業管理區域內文明創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的文明創建意識培養。
區衛計委負責在物業管理區域內開展衛生城市創建活動，加大對物業管理區域內衛生城市創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的衛生創建意識培養。
各街道辦事處應明確專人負責物業管理監管工作，配合組織部門加強物業管理區域內“三方聯動”的建設工作，指導本轄區內業主大會及業主委員會的選舉工作，監督業主大會及業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系，協調處理小區業主委員會與物業服務企業的關系，及時處理在管理中發生的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件。居民委員會協助街道辦事處做好物業管理相關工作。
三、嚴格規范物業服務企業的管理服務行為。
積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業服務企業。物業服務企業應在屬地街道辦事處監管下，依據物業服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業主委員會協商經業主大會確定后實施。物業服務企業應當主動為業主及其他組織提供服務，積極開展合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經濟效益。
建立健全物業管理退出機制，區房管局將各部門日常檢查與年度考評相結合，以業主的滿意度為主要標準，適時開展評優活動。街道辦事處和區房管局對各部門認定管理水平差、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業，要按照法律規定的程序組織業主召開業主大會予以解聘;對物業服務企業違反規定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節嚴重的，要建議原發證機關吊銷其資質證書。
對小區物業服務企業物業服務合同到期的小區，物業企業按照規定退場的，小區業主大會和業主委員會應及時選聘新的物業企業進入。未成立業主大會和業主委員會(物業管理委員會)的，街道辦事處應和區房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區居民委員會代行業主委員會的職責選聘新的物業服務企業，小區業主應及時向新選聘的物業服務企業繳納物業服務費及車輛停泊服務費及其其他費用。若業主委員會或業主大會(物業管理委員會)未能成立，社區居委會未能選聘到物業企業的，小區業主可推選代表向社區居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛生、安全方面的管理，相關費用由小區全體業主平攤。
積極鼓勵物業服務企業兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業服務企業，做響物業服務企業品牌。對在我區從事住宅小區物業服務的明星企業，在政策上給予扶持和優惠。鼓勵物業服務企業擴大下崗失業人員使用，大力促進市民就業，對具有廣泛群眾基礎和代表性的物業服務企業和示范住宅小區的管理經驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。
四、加大業主大會和業主委員會的指導監督力度。
凡符合條件的小區，街道辦事處要及時督促社區居委會組織業主申報，區建設局督促開發建設單位進行申報，區房管局督促物業服務企業進行申報成立業主大會、業主委員會，并配合區委組織部建立“三方聯動”機制，根據業主大會、業主委員會運作規程，規范操作，并監督業主管理規約的實施，充分發揮業主自治作用。業主大會、業主委員會必須在屬地街道辦事處的指導監督下依法開展工作，業主委員會應當積極配合和支持社區居委會工作，并接受其指導和監督，業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居委會，并聽取社區居委會的建議，與社區居委會相互協作，配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。業主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內由街道辦事處委托社區居委會監督、指導物業服務企業的服務行為。
五、落實好“電視問政”整改承諾。
依法清理整頓，回應居民訴求。按照邊調查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區直相關部門應深入到全區物業小區，依法對目前居民反映較多的小區內物業服務不規范、侵
占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設、違法毀綠、養雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責進行清理整頓，限期整改。 形成管理網絡，建立多級管控。建立區直相關部門--街道辦事處--社區居委會--物業服務企業的縱向監管體系。在區物業管理工作領導小組的統一領導下，區物業管理領導小組辦公室具體綜合協調，各街道辦事處和社區明確責任部門和責任人，各相關職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉辦機制，按照各自職責，一方面處置物業小區內的違法違規行為，另一方面對物業企業的違規行為依法規范、依規處理。
健全監管機制，打造管理平臺。落實物業企業服務“四公開一監督”制度，完善物業服務項目經理責任制，落實前期物業管理招投標制度，逐步建立物業服務質量考評制度，按照全市統一的物業服務分級標準，開展服務滿意度測評工作，測評結果按年度公布，打造物業企業信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。
暢通投訴渠道，及時處理投訴。區房管局設立24小時投訴受理電話，對接全市物業服務投訴信箱，同時鏈接市長、區長專線(熱線)、市、區行風連線、治庸問責投訴熱線和網格化系統，受理物業服務投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業服務投訴，并督促物業企業積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責受理、處置相關物業服務投訴，解決區物業管理工作領導小組轉辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結合的方法，提高居民滿意度。
六、切實加強對物業管理工作的組織領導。
為切實加強對全區物業管理工作的領導，充分發揮江岸區物業管理工作領導小組的作用，統籌協調好全區的物業管理工作，領導小組下設工作專班，設在區房管局。具體負責領導小組日常工作事務，建立領導小組成員單位聯席會議制度，定期召開成員單位、物管企業聯席會議，研究工作推進中的有關問題，督促相關部門和街道辦事處按照各自職責認真履職到位。
各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業管理條例》等法律法規，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業管理活動，為物業管理營造良好的發展環境，為構造和諧物業、宜居江岸、幸福武漢而努力。
武漢市江岸區人民政府辦公室
20**年6月18日