六安市人民政府關于加強六安城區物業管理工作的意見
六政〔20**〕45號
各縣區人民政府，開發區、試驗區、示范園區管委，市政府各部門、各直屬機構：
加強物業管理關系廣大居民的居住環境和生活質量，關系城市建設發展、文明創建和社會穩定等各方面的工作，為有效解決物業管理工作中存在的問題,根據國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等規定，現就加強城區物業管理工作提出如下意見：
一、明確物業管理職責，完善物業管理體制
（一）建立市住建委牽頭主抓、區政府（管委）負責的城區物業管理工作體制,引導業主自治，推進物業服務市場化。
（二）六安城區物業管理工作領導組負責綜合協調城區物業管理工作，對物業管理工作統一安排、加強監督考核。領導組負責制定各成員單位在城區物業管理工作中的任務分工，督促各成員單位履職盡責。領導組辦公室設在市房產局，具體承辦領導組日常事務。
（三）市住建委作為市房地產行政主管部門，指導全市物業管理工作；負責貫徹執行國家、省有關物業管理的法律法規和政策；研究制定全市物業管理的發展規劃及工作思路，制定城區物業管理各項制度。市房產局負責具體承辦有關物業管理工作。
（四）區政府（管委）負責綜合協調轄區內物業管理工作，建立健全區、街、社區聯動的物業管理體制，確定一個部門作為區房地產管理部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作，明確街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居民委員會（村民委員會）物業管理工作職責、目標任務并提供必要保障，確保社區物業管理工作正常運行。區房地產管理部門負責物業服務項目監督考評、物業管理專業人才建設和培訓等相關工作；指導轄區內各小區業主大會成立和業主委員會換屆工作。
（五）建立物業管理聯席會議制度，由區房地產管理部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）召集，居民委員會（村民委員會）、物業服務企業、專業經營單位和城市管理、公安等部門及業主委員會或者業主代表參加，協調解決物業管理遇到的問題。
二、落實物業管理制度，夯實物業管理基礎
（一）確保物業管理配套設施到位。規劃部門按國家有關規定，對住宅小區物業管理配套設施的規劃進行審查把關，確保住宅小區具備基本的物業配套設施，包括：小區道路照明、樓道照明等公共照明，小區值班室，安防設施設備，物業管理、社區辦公等用房，車庫、道路、綠化等配套設施設備。住宅小區物業配套設施建設應當與住宅項目同步建設、同步驗收。城市管理部門要加強對住宅小區建設的規劃批后監督管理。建設單位在物業建成后，應當將供水、供電、通訊、有線電視、供氣、排水等設施，按規定移交給相應的專業經營單位維護管理。
（二）建立新建住宅小區綜合查驗制度。市房地產行政主管部門負責新建住宅小區綜合查驗工作；對綜合查驗發現的問題，責令建設單位及時整改。綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內公告。新建住宅小區經綜合查驗合格后，方可交付使用。市房地產行政主管部門在對新建住宅小區商品房屋初始登記時，應查驗新建住宅小區綜合查驗備案材料。
（三）落實物業公示和承接查驗制度。建設單位新建物業項目應嚴格按照有關規定和技術規范進行規劃設計，充分考慮并滿足物業管理的要求。規劃部門應當將物業服務用房配置規定納入規劃設計方案審核內容，在規劃圖紙上標注物業管理用房的具體位置和面積。建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將經批準的規劃設計方案、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備等材料予以公示，并向物業買受人提供書面的公示材料。
區房地產管理部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。物業服務企業在承接新建物業項目時，應當對物業共用部位、共用設施進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交配套設施、地下管網工程竣工圖、物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單等。
（四）嚴格履行建筑保修責任。建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業保修責任。建設單位提取的物業工程質量保修金，應當專戶存儲，專項用于物業保修期內的維修，并接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。
對保修期滿的房屋，屬業主專有部
分應由業主負責維修，屬公共設施設備或區域的，可以使用物業專項維修資金進行維修。業主未交存物業專項維修資金的，業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的，業主委員會可以向人民法院起訴。辦理產權登記的房屋發生產權轉移時，未交存首次物業專項維修資金在轉讓時應由購房者按規定足額補交；已交存的，其結余部分應隨物業所有權同時轉讓過戶。未結清物業專項維修資金的，房地產行政主管部門不予辦理物業轉讓手續。（五）建設單位應遵守的有關規定。在商品房價格備案時，應將按照規劃要求配套建設的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，并在商品房銷售時予以明示。建設單位不得為了有利于物業銷售而向物業買受人做出減免物業服務費用等相關承諾。建設單位按規定方式選聘前期物業服務企業并簽訂前期物業服務合同；制定《臨時管理規約》，在物業銷售前向物業買受人明示并予以說明；在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作；按規定向物業服務企業移交有關檔案資料；參與業主大會籌備，并提供首次業主大會籌備經費。
（六）物業服務企業的有關職責。物業服務企業應當按照物業服務合同提供服務并接受業主和業主委員會的監督；對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行監督；將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并加強巡查。對違反物業管理區域內禁止行為規定的，物業服務企業有權予以勸阻，勸阻無效的，應當及時報告有關行政主管部門。
三、加強對物業服務企業的監管
市房地產行政主管部門要嚴格物業服務企業資質審批，實行物業服務企業資質動態管理。建立物業服務企業信用檔案，對物業服務企業擅自退出物業項目管理服務的，計入企業信用檔案；給業主造成損失的，物業服務企業應當依法承擔賠償責任。
區房地產管理部門要積極探索物業服務企業履約責任方式，定期或不定期檢查考核物業服務企業遵規履約情況，并公布考核結果。堅持物業管理投訴分級負責、就地調處的原則，接受業主、業主委員會、物業使用人和群眾的投訴，其投訴受理機構名稱、辦公地點和投訴電話應當向社會公布。
市招投標監管部門負責完善物業服務項目的招投標監管工作，堅持優質優先，高標準選擇物業服務企業。市價格主管部門負責制定城區住宅小區物業服務指導價收費標準、收費備案和《服務價格登記證》發放工作；區價格主管部門負責會同房地產管理部門每年對物業服務企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，加強對前期物業服務收費的監督檢查。
認真落實省政府有關物業服務企業稅費減免政策。對全年住宅物業服務面積20萬平方米以上，業主滿意、監督部門考核優異的企業，其繳納的營業稅、企業所得稅按地方留成部分的50%給予獎勵。扶持有條件的物業服務企業做優做強，新獲得國家級優秀物業服務項目（企業）稱號的，由市政府一次性獎勵3萬元；新獲得省級優秀物業服務項目（企業）稱號的，由所在轄區政府（管委）一次性獎勵1萬元。
四、加強業主自治管理
街道辦事處（鄉鎮人民政府）應及時組織協調住宅小區業主大會的成立和業主委員會換屆工作，對符合成立或換屆條件的，要依法及時組織實施；對分期建設的住宅小區，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會，根據分期開發的物業面積和進度等情況，增補業主委員會委員。
因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會職責。建立居民委員會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的住宅小區管理模式。業主委員會應當積極配合和支持居民委員會工作，引導廣大業主參與社會事務管理。
業主委員會依據物業服務合同加強對物業服務企業的監督。對拒繳物業服務費的業主，業主委員會可協助物業服務企業催繳。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清尚未交納的物業服務費用或者物業專項維修資金。
五、明確責任主體，確保執法到位
住宅小區執法以區為主，轄區住建、城管、公安、環保、物價、規劃、工商等部門依法加大對小區內違法行為的查處力度，切實解決小區內亂搭亂建、毀綠種菜、散養畜禽、盜竊財物、違規排污、違規裝修、夜間燃放煙花爆竹、拆改房屋承重結構、擅自將住宅改變為經營性用房等行為。各執法單位要及時受理物業服務企業、相關單位、業主、業主委員會、群眾的投訴和舉報，依法予以查處，認真落實“首問負責制”。
對區級無執法權限的，市級執法部門可依法采取委托執法、協助執法、聯合執法等多種方式，支持區級有效開展物業管理工作。
六、開展基礎設施維修，加強安置房、老舊小區管理
建設單位負責對尚未移交的安置小區基本情況進行摸底，聽取社區、業主代表、街道辦事處及相關單位的意見，找出小區建設使用管理中存在的問題，制定基礎設施維修方案，由市重點局牽頭組織實施。已建成并維修后和新建安置小區建成移交，由市重點局牽頭辦理移交手續，實行屬地管理。在業主委員會未成立之前由街道辦事處（鄉鎮人民政府）確定安置小區管理方式，建立長效管理機制。
市政府逐步對城區老舊小區實施改造，將老舊住宅小區改造項目列入年度城市重點工程項目，建立小區適量自籌與政府重點補助相結合的維修資金籌集機制。20**年安排300萬元，今后根據實際需要及財力情況逐年增加。
七、開展住宅小區集中整治工作
針對問題突出、群眾反映強烈的安置房小區、老舊住宅小區，結合當前“五城同創”，開展一次集中整治工作，由區政府（管委）牽頭組織，轄區城管、公安、街道、社區以及物業服務企業等單位參加，市城管、公安、工商、環保、住建、規劃等部門積極協助。重點整治小區環境衛生、亂搭亂停亂畫、毀綠種菜、散養禽畜、盜竊財物、
安全隱患等小區問題。建立健全住宅小區的各項監督管理制度，形成業主自治、物業服務和政府監管的有效運行機制。八、加強物業管理工作宣傳
物業管理宣傳是提升廣大市民物業管理理念的有效途徑。各有關部門和物業服務企業要增強宣傳意識，積極通過電視、廣播、網絡、報紙等方式，加大對物業管理工作的宣傳力度，介紹相關法律法規、剖析真實案例、解答政策咨詢、宣傳物管知識等，爭取廣大市民對物業管理工作的理解和支持，進一步促進物業服務企業服務水平提升，為物業管理健康發展創造良好的社會氛圍。
九、建立物業管理工作督查考評制度
市政府將物業管理工作納入對金安區、裕安區、開發區和市直有關單位年度目標責任制的考核內容，進行監督考評。
各級物業管理工作領導組要建立物業管理工作督查制度。市城區物業管理工作領導組負責對各區物業管理工作進行督查考評；區物業管理工作領導組負責對轄區內街道辦事處（鄉鎮人民政府）物業管理工作進行督查考評。定期對督查結果予以通報，效能督查機構參與物業管理工作督查考評。
業主、業主委員會對物業服務企業依約監督，區房地產主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）定期對物業服務項目進行督查考評，可以邀請人大代表、政協委員以及社會有關機構參與，考評通過走訪業主、現場查看等多種方式進行，對發現的問題，及時移交督促整改，并將督查考評結果予以通報。
20**年8月29日
篇2：義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(2014年)
義烏市關于進一步加強和規范物業管理工作的意見(20**)
各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：
為進一步加強和規范全市物業管理工作，提升物業管理水平，助推全國文明城市創建，根據《浙江省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，經市政府研究同意，制訂如下意見。
一、總體要求
(一)指導思想
按照城鄉一體化、運作市場化、服務品質化的要求，進一步健全物業管理體系，完善物業管理機制，提高物業管理水平，促進物業管理持續健康發展。
(二)基本原則
1.統一領導，分級管理。全市物業管理實行統一領導、綜合協調，建立市、鎮(街道)、社區(村)三級物業管理體系。
2.條塊結合，屬地負責。加強物業管理部門指導、管理和監督職能，強化鎮(街道)屬地管理責任，發揮社區(村)主體作用。
3.依規管理，因地制宜。按照省物業管理條例，堅持規范管理、公開透明、有序運作，根據城鄉物業項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩步推進。
4.業主參與，共建共享。強化業主在物業管理中的自治作用，明確權利和義務，引導業主共建宜居小區、共享品質生活。
二、明晰職責，建立三級物業管理體制
(三)明確市級部門管理監督職責。成立市物業管理工作領導小組，由分管城建副市長任組長，建設、發改、行政執法、規劃、環保、工商、司法、公安、消防、社區集聚辦公室、流動人口管理局、質監等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，由市建設局局長任辦公室主任。建立物業管理聯席會議制度，研究部署、綜合協調全市物業管理工作。強化市建設局行業主管部門職責，負責物業服務行業的指導、管理和監督，研究制定全市物業管理政策，對鎮(街道)、物業管理工作進行指導、考核。
(四)明確鎮(街道)屬地管理職責。鎮(街道)負責轄區內物業管理的組織領導和管理監督工作，指導業主大會、業委會的成立和換屆，負責對業委會開展工作的活動經費進行監管。協調社區居委會(村委會)、業委會和物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛，對轄區內物業管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(街道)設立物業管理辦公室，由分管城建或社區的副鎮長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮配備1-2名人員負責日常工作。
(五)明確社區居委會(村委會)物業管理職責。將物業管理職能納入社區居委會(村委會)工作職責范圍，全面落實物業管理各項工作。協助指導業主大會、業委會的成立和換屆，協調業委會、業主與物業服務企業關系，調處各類物業管理糾紛。社區居委會(村委會)設立物業管理服務站，由社區居委會(村委會)負責人任站長，片區民警、行政執法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。
三、因地制宜，確定社區物業管理的模式和組織形式
(六)新建住宅小區物業。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施等級性物業管理。規劃、建設等部門要各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。新建住宅小區要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業管理服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。
(七)改造后的農村社區和舊住宅小區物業。要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定各物業管理服務區域;以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會;以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業管理服務活動。要加大對舊住宅小區和農村社區的改造力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農村社區和舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務;對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。
(八)物業管理服務內容與收費標準。物業服務收費根據物業的類型，物業服務的不同階段，提供服務的性質、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區的前期物業服務收費實行政府指導價。非住宅物業、排屋、別墅等高標準住宅以及業主委員會成立以后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價。農村社區和舊住宅小區的物業管理服務內容和收費標準，可根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與接受委托的物業服務企業，簽訂服務
>合同，并在小區內公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作
(九)規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發建設合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，預留前期物業管理保證金和物業管理用房，并按規定選聘有資質的物業服務企業，進行前期物業管理。關于前期物業管理的相關規定，由市建設局另行制定。
(十)提升業主自治管理能力。業主、業主大會、業主委員會應當依法維護在物業管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。市建設局和鎮(街道)要按照行政引導和業主自治相結合的原則，切實加強對業主大會和業主委員會工作的指導和監督。規范業主自治組織建設，充分發揮社區居委會和基層黨組織的作用，把好程序關和人選關，從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中推選業主委員會的組成人員。加強綜合業務知識培訓，定期組織業主委員會成員學習物業管理政策法規和相關管理知識，提高依法履行職責的能力。健全民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。探索建立保障業主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業服務暫由社區直接組織管理的，社區居委會要通過多種形式加強溝通聯系和宣傳教育，聽取業主意見，尊重業主意愿，引導和促進業主積極參與管理。
(十一)規范物業相關合同管理工作。一是開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業主委員會成立前，開發建設單位要與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理委托合同。三是業主與物業服務企業依據商品房買賣合同，簽訂前期物業管理服務合同和業主臨時管理規約，并履行規約。四是業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區居委會調處;調處不成的依法解決。
(十二)規范物業服務收費機制。切實加強監管，對違反規定的收費行為，依法及時進行查處。物業服務企業應當將企業營業執照、資質證書、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、服務投訴電話;物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業信息在物業收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發建設遺留問題或物業服務質量引起的矛盾糾紛，規劃、建設和鎮(街道)要督促相關責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。發揮公務人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況，作為機關作風建設與創建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。
(十三)規范物業服務行為。物業服務企業做好物業管理區域內的設施維護、環境保潔、綠化養護、公共秩序維護等工作。建立物業服務標準化體系，明確質價相符的物業服務標準。完善財務公開公示制度，定期公布物業費等收支情況。強化物業信用信息管理，全面記錄物業服務企業的信用信息。健全物業服務投訴責任機制，及時查處物業服務企業的不良行為，實施業主滿意度測評。完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，要監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，指導業主委員會做好交接審計工作，加強對業主共有財產的監督管理。加強對物業服務企業履約情況的監管，積極推行物業服務企業履約保證金制度。建立健全物業管理激勵機制，依據國家、省、市優秀住宅小區的創優標準，評選市優秀物業服務企業、優秀物業管理小區、優秀業主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關職能部門、鎮(街道)及物業服務企業進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關職能部門、鎮(街道)和優秀物業服務企業、優秀業主委員會。
(十四)規范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設、財政、物價部門要根據國家和省有關規定，按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，完善監管機制，落實監
管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監管力度，確保按規定交存到位，專款專用。新建物業首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結構相連的物業100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區別情況，妥善處理。房屋開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業保修責任，并負責處理在開發建設和銷售環節中造成的遺留問題。市建設局和鎮(街道)要依法加強監督管理，及時調處有關矛盾糾紛。
五、部門聯動，形成物業管理工作合力
(十五)明確物業管理相關部門職責。市建設局：負責研究制定全市物業管理發展相關配套政策;負責全市物業管理工作市場監管、日常檢查、指導及考評;指導和培訓各鎮(街道)開展物業管理監管工作。發改委：負責制定普通住宅小區的前期物業服務收費和停車服務收費辦法，依法查處物業管理中的價格違法行為。行政執法局：負責物業管理區域內相對集中行政處罰權實施范圍內的違法違規行為的行政處罰工作。規劃局：負責物業管理區域內涉及規劃違法行為的認定工作。工商局：負責物業管理區域內個人和企業的營業執照核發，依法查處虛假廣告、無照經營等違反工商法律法規的行為。公安局：負責指導落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區的物業服務企業進行日常消防監督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業管理區域內的消防設施和消防工作進行指導檢查，依法查處破壞消防設施等違法行為。市質監局：負責對各小區消防設施、電梯等特種設備的安全檢測工作。
(十六)實施物業管理聯合執法。建立鎮(街道)物業管理聯合執法機制，由鎮(街道)牽頭，公安、工商、規劃、環保、建設等部門共同參與的物業管理聯合執法隊伍，明確執法權限，完善執法程序。推進“智慧物業”建設，建立物業管理違法行為信息報送和結果反饋信息系統，及時發現查處各類違法行為。
(十七)加強物業管理糾紛調解。建立以市建設局、鎮(街道)司法所和社區人民調解委員會為主體的三級物業管理糾紛調解工作體系。強化物業糾紛訴前調解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調解委員會及市建設局共同組成的訴前聯合調解小組，負責全市涉訴物業管理糾紛案件的調解。建立物業糾紛訴訟快速處理機制，對調解未果的物業糾紛，實行快審快結快執。
義烏市人民政府辦公室
20**年1月13日
篇3：武漢市江漢區進一步加強物業管理工作的通知（2014年）
武漢市江漢區人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的通知
岸政辦〔20**〕27號
各街(道)辦事處，區人民政府各部門，各有關單位：
為進一步加強和規范我區物業管理工作，全面提升我區物業管理服務水平，根據《武漢市物業條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區人民政府辦公室《關于成立區物業管理工作領導小組的通知》等有關文件精神，結合區委、區政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制工作部署要求，現就加強我區物業管理工作有關問題通知如下：
一、充分認識物業管理工作的重要性和緊迫性。
加強物業管理工作，營造良好的生活、工作環境，是人民群眾安居樂業的基本保證和強烈愿望，更是各級有關部門及各物業服務企業必須履行的職責，對于建設和諧社區、創建文明、衛生、環保模范城市，實施社會再就業、改善城市環境面貌等都具有非常重要的作用。我區物業管理市場從無到有，從不規范到有序發展，從單一住宅物業管理，到商業、辦公、工業、寫字樓等多元化管理服務，已形成了專業化、市場化的物業管理雛形，城市居民居住條件和環境日益改善。但目前物業服務企業整體存在盈利水平低，部分物業服務企業生存困難、物業服務收費率低，個別甚至出現“棄盤”的情況，給街道和社區造成很大的壓力，部分物業服務企業服務不規范、服務質量差等問題，制約著我區物業管理工作整體水平的發展。市委、市政府高度重視物業管理工作，廣大業主對規范物業管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業管理小區履職，切實做好物業管理工作。
二、加快建立協調聯動、齊抓共管的工作機制。
加快建立“政府推動、部門聯動、屬地負責、企業服務、業主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業企業、廣大業主協調聯動、共同推進物業管理工作的強大合力。
區房管局作為我區物業管理的主管部門，負責貫徹執行上級有關物業管理的法律法規;制定我區物業管理工作的規范性文件;做好物業服務企業的資質管理;加強物業專項維修資金監管、物業服務企業服務行為監管;做好物業管理政策法規宣傳培訓等工作。
區綜治辦負責將小區物業管理工作納入社區綜合治理考評中，維護好小區穩定，創造良好的社會環境，保障正常的生產和生活秩序及人民群眾的生命財產安全。
區公安分局負責監督指導物業管理區域內的治安工作;負責對物業使用保安實施監督、管理，實行備案制度;建立物業服務企業保安人員培訓制度，實行持證上崗;協調處理治安方面的問題和糾紛，指導物業服務企業做好安全防范有關工作;加強業主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業委會不移交保管資料行為的打擊;負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導物業企業制定小區安全行車路線，規范小區內臨時車位的劃定;加強對開放式小區車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區治理車輛亂停亂放。
區消防大隊依法監督指導物業服務企業或產權人履行消防安全職責;及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為;督促整改火災隱患。
區民政局負責建立社區民間組織內部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導社區民間組織健康發展;會同街道辦事處加強社區建設，推進標準化社區建設工作。
區財政局負責老舊住宅區的管網、道路、綠化和房屋本體及其共用設施設備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯動”機制的資金保障。
江岸規土分局負責在建設工程規劃許可審批中，要依法對建設項目的車庫(位)、物業服務用房、社區居委會用房等設施設備的配置進行審查;對查處違法建設提供認定違法建設的有關資料和信息,按照職責對取得建設工程規劃許可證、但違反建設工程規劃許可證規定的違法建設進行技術核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業管理區域內改變規劃的違法建設行為。
區環保局負責配合城管部門依法查處物業管理區域內噪音、油煙等環境污染的違法違規行為，協調環保方面的矛盾糾紛。
區建設局負責查處違規裝飾裝修的監督管理工作，配合主管部門按照相關法規處理與違規裝飾裝修有關的投訴。
區城管委負責物業管理區域內的違法建設行為，對未取得建設工程規劃許可證進行建設的，未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，驗收合格后未按照規定辦理建設工程規劃許可證又進行建設或改造的，未經批準或未按
照批準內容進行臨時建設的行為進行控制和查處;加大對物業管理小區的市容環境衛生管理，指導物業管理公司按照環衛行業管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 區工商局依法辦理物業服務企業的營業執照，在辦理營業執照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業企業的違法違規行為，加強對物業服務企業合同的監督管理;查處在物業管理區域內住改商、無照經營的行為。
區食藥監局負責物業管理區域內依法查處餐飲的衛生經營行為。
區質監局負責對物業管理區域內使用的特種設備實施安全監管，并定期對電梯等公共設施設備的質量的檢測工作。
區發改委負責全區物業服務企業的價格管理和監督;負責對物業服務收費行為的咨詢和監督檢查，根據國家及我市法律法規及規范性文件，落實和完善我區物業服務收費管理制度;適時對未達到政府指導價格的物業小區進行調價;協調處理物業服務工作中因收費問題產生的矛盾糾紛。
區法制辦負責物業管理區域內各部門相關法規制度執行情況進行監督檢查;對各部門在物業管理區域內依法行政的法規依據進行清理。
區地稅局負責配合市稅務部門對物業企業稅收范圍進行專題調查研究;適時調整物業企業經營中代收代繳非經營的稅收范圍。
區司法局負責指導物業管理區域內物業管理糾紛人民調解委員會，注重以調解方式化解物業管理糾紛，協商調解不成的，引導當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。
區信訪局負責對物業管理區域內的信訪投訴進行分類處理，做到物業投訴各負其責;對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。
區文明辦負責指導協調全區物業管理區域內開展文明創建活動，加大對物業管理區域內文明創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的文明創建意識培養。
區衛計委負責在物業管理區域內開展衛生城市創建活動，加大對物業管理區域內衛生城市創建宣傳投入，加強對物業管理區域內居民的衛生創建意識培養。
各街道辦事處應明確專人負責物業管理監管工作，配合組織部門加強物業管理區域內“三方聯動”的建設工作，指導本轄區內業主大會及業主委員會的選舉工作，監督業主大會及業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系，協調處理小區業主委員會與物業服務企業的關系，及時處理在管理中發生的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件。居民委員會協助街道辦事處做好物業管理相關工作。
三、嚴格規范物業服務企業的管理服務行為。
積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業服務企業。物業服務企業應在屬地街道辦事處監管下，依據物業服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業主委員會協商經業主大會確定后實施。物業服務企業應當主動為業主及其他組織提供服務，積極開展合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經濟效益。
建立健全物業管理退出機制，區房管局將各部門日常檢查與年度考評相結合，以業主的滿意度為主要標準，適時開展評優活動。街道辦事處和區房管局對各部門認定管理水平差、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業，要按照法律規定的程序組織業主召開業主大會予以解聘;對物業服務企業違反規定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節嚴重的，要建議原發證機關吊銷其資質證書。
對小區物業服務企業物業服務合同到期的小區，物業企業按照規定退場的，小區業主大會和業主委員會應及時選聘新的物業企業進入。未成立業主大會和業主委員會(物業管理委員會)的，街道辦事處應和區房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區居民委員會代行業主委員會的職責選聘新的物業服務企業，小區業主應及時向新選聘的物業服務企業繳納物業服務費及車輛停泊服務費及其其他費用。若業主委員會或業主大會(物業管理委員會)未能成立，社區居委會未能選聘到物業企業的，小區業主可推選代表向社區居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛生、安全方面的管理，相關費用由小區全體業主平攤。
積極鼓勵物業服務企業兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業服務企業，做響物業服務企業品牌。對在我區從事住宅小區物業服務的明星企業，在政策上給予扶持和優惠。鼓勵物業服務企業擴大下崗失業人員使用，大力促進市民就業，對具有廣泛群眾基礎和代表性的物業服務企業和示范住宅小區的管理經驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。
四、加大業主大會和業主委員會的指導監督力度。
凡符合條件的小區，街道辦事處要及時督促社區居委會組織業主申報，區建設局督促開發建設單位進行申報，區房管局督促物業服務企業進行申報成立業主大會、業主委員會，并配合區委組織部建立“三方聯動”機制，根據業主大會、業主委員會運作規程，規范操作，并監督業主管理規約的實施，充分發揮業主自治作用。業主大會、業主委員會必須在屬地街道辦事處的指導監督下依法開展工作，業主委員會應當積極配合和支持社區居委會工作，并接受其指導和監督，業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居委會，并聽取社區居委會的建議，與社區居委會相互協作，配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。業主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內由街道辦事處委托社區居委會監督、指導物業服務企業的服務行為。
五、落實好“電視問政”整改承諾。
依法清理整頓，回應居民訴求。按照邊調查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區直相關部門應深入到全區物業小區，依法對目前居民反映較多的小區內物業服務不規范、侵
占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設、違法毀綠、養雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責進行清理整頓，限期整改。 形成管理網絡，建立多級管控。建立區直相關部門--街道辦事處--社區居委會--物業服務企業的縱向監管體系。在區物業管理工作領導小組的統一領導下，區物業管理領導小組辦公室具體綜合協調，各街道辦事處和社區明確責任部門和責任人，各相關職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉辦機制，按照各自職責，一方面處置物業小區內的違法違規行為，另一方面對物業企業的違規行為依法規范、依規處理。
健全監管機制，打造管理平臺。落實物業企業服務“四公開一監督”制度，完善物業服務項目經理責任制，落實前期物業管理招投標制度，逐步建立物業服務質量考評制度，按照全市統一的物業服務分級標準，開展服務滿意度測評工作，測評結果按年度公布，打造物業企業信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。
暢通投訴渠道，及時處理投訴。區房管局設立24小時投訴受理電話，對接全市物業服務投訴信箱，同時鏈接市長、區長專線(熱線)、市、區行風連線、治庸問責投訴熱線和網格化系統，受理物業服務投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業服務投訴，并督促物業企業積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責受理、處置相關物業服務投訴，解決區物業管理工作領導小組轉辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結合的方法，提高居民滿意度。
六、切實加強對物業管理工作的組織領導。
為切實加強對全區物業管理工作的領導，充分發揮江岸區物業管理工作領導小組的作用，統籌協調好全區的物業管理工作，領導小組下設工作專班，設在區房管局。具體負責領導小組日常工作事務，建立領導小組成員單位聯席會議制度，定期召開成員單位、物管企業聯席會議，研究工作推進中的有關問題，督促相關部門和街道辦事處按照各自職責認真履職到位。
各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業管理條例》等法律法規，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業管理活動，為物業管理營造良好的發展環境，為構造和諧物業、宜居江岸、幸福武漢而努力。
武漢市江岸區人民政府辦公室
20**年6月18日