在北京市業主委員會第三次年會上的講話--以主人翁的責任感建設和諧家園

　　北京業申委召集人、朝陽區新天第小區業委會主任、朝陽區物業糾紛調解委員會副主任、第二屆北京市感動社區十大人物之一張大憲主任

　　各位代表、各位來賓：

　　大家下午好!今天，在北京市業主委員會第三次年會上能夠見到這么多新老朋友，讓人感到特別振奮。我們大家代表著首都百萬業主群眾，今天齊聚一堂，共議改革大事，就是要為新的一年北京市業主委員會的建設和小區、社區建設吹響號角，明確方向，獻計獻策，凝聚力量，讓首都社區基層自治工作邁上一個新的歷史臺階。

　　“一年之計在于春”。今天，在市委、市政府的統一領導部署下，經過廣大業主和街道辦事處、社區居委會、物業公司的共同配合努力，首都社區群眾自治的改革工作已經進入了新的歷史階段。這個大好局面的出現有著一些鮮明深刻的標志。例如從國家政權機構來看，人大代表、政協委員和各民主黨派人士比以往更加密切地關注業主權益和社區建設，更加關注小區建設中存在著的諸多突出矛盾和遺留問題。傾聽群眾呼聲，積極向政府遞交舉足輕重的各項提案。在社會輿論方面，一些重要的新聞媒體開辟專門的版面欄目、緊密報道有關業主和社區建設的問題。北京市以建立住宅區業主大會和業主委員會為主導的小區建設工作已經進入了條件成熟、可以全市鋪開的階段。

　　如果說今天我們召開的這個年會具有重要的現實意義，就在于我們這幾年代表廣大業主利益的工作沒有白白付出，與市政府的工作部署達到了有機的融合。記得3個月前《北京市業主大會和業主委員會指導規則(試行)》剛向社會公布，引起了廣大業主的高度關注和熱烈反響。

　　當然，任何一部規范性文件的出臺都不會盡善盡美，都或多或少存在不盡人意的地方。對于《指導規則》，社會各界對其中涉及到的一些問題提出了疑問和不同見解，業申委也接到了不少電話來訪。兩個月來，市建委、業申委分別召開了多次座談會，邀請各界代表，認真聽取意見，并將群眾反映匯總后向市政府有關部門作了匯報。

　　就這些社會反映，我借此機會跟大家談三個問題。中心思想是表達一個意思：認真學習，提高認識，以主人翁的責任感建設和諧家園。需要說明的是，我的這些看法是吸收座談會上一些專家學者、各界人士的言論見解而歸納的。

　　第一個問題是：認真學習提高認識全面準確地理解領會《指導規則》

　　我認為，《指導規則》是一份建設和諧北京的重要文件，她將對北京市城市管理、社區建設產生深遠的影響。再過10年，我們回過頭來再看這份文件，可能更加理解她的歷史價值。為什么今天政府出臺這個文件呢?其中一個重要原因，就是《物業管理條件》頒布5年了，北京市僅有不到20%的小區成立了業委會，這對于和諧社區的建設是一個大的障礙。相當一部分街道、居委會干部認識的落后，對《物權法》、《物業管理條例》的漠視，造成了這方面工作的滯后，甚至成了阻力。同時部分業主有搭便車的思想，自己的事自己不愿去做，都等現成的。由政府來推動這件事已成定局。所以政府出臺這個文件，責任由政府來推動，由街道備案，由居委會負責人作為召集人限時籌辦這件事，這確實是一件好事。從中我們可以體會政府的良苦用心。

　　關于這個《指導規則》大家的看法也不一樣，有的相當悲觀、有的審慎樂觀，這都沒有關系，我們可以互相交流，但確實有比沒有好，哪怕有很多不足，都沒有關系，因為她出來了，出來了我們就可以提意見、可以提出我們的建議了。現在還是試行，在實踐中還會有改進的空間，我們可以提建議，把我們實踐中遇到的問題和意見、建議總結出來，就可以有的放矢。對于大家的意見，我們可以歸納起來，向市人大、市政府、社工委、市建委提出來，一次不夠我們提兩次。比如有的社區居委會提出沒有開發商代表參加的業主大會籌備組不合法，這就是一種錯誤的觀點，開發商代表不參加籌備組沒有關系，籌備組照樣可以開展工作這個問題我們已向市建委反映。過一段時間在實踐中有了新的問題和意見，我們還可以繼續提。

　　需要注意的是，《指導規則》是一份指導性文件，主要是用來約束行政機關的，不是用來約束業主的，對業主來講只是一個很好的參考意見。如果業主能夠自己組織起來，完全可以自行籌備成立業主大會，選舉業委會，到時候請街道辦事處和社區居委會來監督就可以了。

　　第二個問題：怎樣理解《指導規則》中的一些關鍵性問題

　　首先關于備案的問題，以前《物業管理條例》規定到建委備案，實際上建委發了個文件，先到居委會蓋章、然后到街道辦事處蓋章，現在明確了只蓋一個章，居委會的章取消了，到街道辦事處備完案就可以了，由街道辦事處抄報給各單位，就不需要我們跑到建委去備案了。這是一個很大的進步。

　　關于由居委會作召集人的問題，許多業主表示擔心。居委會要是不作為怎么辦?有些業委會成立不了，就是卡在居委會這一關。我認為，這并不影響我們業主自己召集，更不影響我們業主通過直接的決定來作出規定。所以大家不用去擔心，因為法律已經賦予了我們權利。這類問題和群眾的擔憂，在遠郊區和城鄉結合部表現比較突出。由于歷史和社會人文環境的因素，當地的干部比較保守，還存在地方保護主義，比如不贊成小區成立業委會;排斥外來的業主;盡量安排自己的關系擔任物業服務工作;阻撓業主和業委會解聘原有當地物業公司等等。在這個問題上，門頭溝區綠島家園小區業主們申請成立業委會的遭遇十分典型。

　　綠島家園小區居委會的管轄范圍就是這個院子，居委會主任明確表

　　示反對成立業委會。從20**年起，幾位業主積極分子為成立業委會發起簽名，第一次是720戶業主，第二次是320戶業主。居委會主任去做分化的工作，告訴業主說沒有我的簽字，絕對成立不了，業主委員會是烏合之眾。去年6月份，這位主任甚至向街道辦事處匯報說業主是鬧事，給業主積極分子造成很大壓力。后來業主代表找到《業主周報》編輯部反映了情況，記者專程作了采訪報道，引起有關部門的關注，在市、區物業服務指導中心的督促下，這位居委會主任態度有所轉變，表示要積極支持業主們的要求，早日落實籌備工作。《指導規則》實際上在這里只規定了召集人制度，把其他的權利還是給了業主大會和業主委員會。居委會起到監督的作用，業主委員會和業主大會有問題的時候，居委會要向街道辦事處去報告。由街道辦事處來處理這個事情，是有好處的。因為如果街道辦事處處理不對，可以走行政復議、行政訴訟。 　　實際上，《指導規則》是把居委會的工作和街道辦事處、和居民拉近了，現在規定了居委會要負責召集成立籌備組，要負責任，我希望她負責任，捆在一塊兒，就知道什么是責任、什么是受累了。

　　業主們對居委會做召集人還有許多擔心，比如：政府是好心，但"好心可能辦壞事"，居委會權力大了，就可能產生腐敗，侵犯業主權益;有的居委會干部水平不高，指導不好選舉工作。對于這個問題，我認為解決的最好措施一是搞好對街道居委會的培訓，二是加強對居委會指導工作的監督。培訓工作至關重要，其中包括政治責任心、思想政策水平和籌備業主大會、選舉業委會專業知識的學習提高。只有居委會一心為公，把所有工作整明白了，才能知道好小區工作。據了解，市政府有關部門對這一工作已經列出計劃，將準備從二月底開始，分期分批的開展這方面的培訓。我想，經過培訓，這方面問題會解決得好一些。不管怎么說，我們廣大業主是有監督權的，有了問題，群眾有權利向上級反映，并要求政府機關介入解決。當前，有一個普遍存在的問題，就是有些小區的業主不關心小區的事兒，對成立業主大會和選舉業委會不熱心。一方面我們在舉手宣示我們的權利，另外一方面又拱手讓別人行使我們的權利。許多人都有這種矛盾心理。這是我們推動小區建設的思想障礙，需要我們在座的帶頭人深入群眾，堅持不懈的搞好思想發動工作。

　　新的《指導規則》增加了開發商的責任，督促開發商、物業公司支持成立業主大會。如果開發商拒絕買單，不提供有關資料，不主動配合，就意味著存在違規行為，政府建設部門有責任去處理這個問題。

　　關于業主大會投票，因為召集業主大會會議很困難，現在規定了代理人制度。以前的制度是一個業主只能代表一個業主，不能接受很多人的委托。這次有進步，規定具體一個業主可以代表幾個業主，由業主大會議事規則來決定。這樣一個業主就可以接受很多業主的委托去投票，將來各小區可以各樓設立代理人制度，幾十個人開會就可以代表業主大會來表決，而不是召集那么多人。當然代理人有哪些權限還需要寫清楚，讓業主簽授權書，這樣方便大家開業主大會會議，這也是一個很大的進步。當然處分建筑物重建、公共維修基金這些重大事項的時候，還需要業主挨家挨戶投票，一般事務可以由代理人來決定。當然代理制度和業主代表制度是不一樣的，但是我們在處理業主大會議事規則的時候可以結合起來，業主代表可以兼任某棟樓的代理人，這就可以方便大家召開業主大會，這些是比較好的地方，我們將來可以用起來。

　　比起《物業管理條例》，《指導規則》還有一個很大的變化，業主可以以一幢樓、一個單元、一個樓層為單位，共同決定本區域內的管理事務。現在很多事情都要幾百戶、幾千戶來共同表決，現在一棟樓的業主可以自己來決定，當然限制不能與整個小區的物業管理規約和整個業主大會議事規則抵觸，但總之這也是一個進步。

　　在選舉業委會問題上，如果房產證上只寫一個人的名字，作為夫妻的另一方能否具備被選舉資格呢?如果夫妻雙方約定房屋為共有財產，那么根據《婚姻法》夫妻雙方就都是業主。為了更加方便確認這一點，最近政府出臺了一個文件，只要夫妻雙方帶著結婚證、戶口本、身份證去房地產管理部門，花上30元錢工本費，就可以加上另一方的名字。因此，產權證已經有了兩個，一個是主體證;另一個是共有證。兩個證都擁有同等的權利。

　　有人提出《指導規則》中沒有規定業主委員會的辦公用房，我認為不是這樣的。法律規定業主對于公共區域持共有權益，大家買下的房子，究竟這些房子干什么用不需要別人決定，我們自己舉手表決，這個地方作為業主委員會的辦公用房，我們從物業費中抽出一部分作為業主委員會的經費，我們就不需要參照《指導規則》了。現在最好的社區每年的公共收益超過了100萬，總比居委會好得多，大家可以去舉手，干嗎需要這份文件呢?文件上沒寫你就沒有嗎?不是。現在我們已經開始有業權收益的項目了，比如樓梯廣告、電梯廣告、每年下來有100多萬，需要這份文件嗎?不需要。包括物業用房和業主委員會用房，不需要文件規定，從窄的方面來說，業主委員會的工作也有一項是物業管理，我們表決將某間房子作為業主委員會用房，完全沒有問題。

　　業主的所有權是否必須要通過各級紅頭文件來規定才有所有權?我認為不是，我可以決定每年100多萬的經費，難

　　道不能決定業主委員會的用房嗎?我可以決定這家物業公司明年不在我這兒經營服務了，我還不能決定物業費標準嗎?如果沒有文件認可大家覺得心虛的話，我覺得沒有必要，在這里，我想強調一個業主自身的覺悟和堅持學習、不斷接受再教育的問題，這個問題容易忽略，但影響卻十分深遠。有的專家講的好："我不擔心業委會能不能選舉出來，但是擔心業委會能不能把工作干好，能不能把這項事業長期永久地堅持下去。"他講得很深刻，想得很長遠。確實存在這個問題。因為干好小區工作要靠業委會和全體業主的共同配合。如果業主沒有覺悟，不關心公益事業，不尊重公共利益，要想搞好小區建設就很難。比如物業費問題，從實質上講這并不是一種消費，而是對自家產業的一種投資，只有保持一定的投入才能保障你的家園不會敗落;只有運用好這種投資，才能使大家的產業保持升值。這種觀念還沒被大多數業主所認可，還要長期不懈地展開宣傳教育。當然，涉及到業主和住宅區方方面面的法律問題也是業主接受教育的重要方面。我們希望大家，所有業委會多做這方面的工作，持之以恒，使廣大業主在文化知識、法律意識、思想道德等方面有較大的提升，有長足的進步。 　　第三，業申委將向政府有關部門建議和呼吁，允許將業主大會登記為法人組織

　　這個問題是《指導規則》未作規定的問題，因為它涉及到諸多司法領域，解決起來比較復雜。但給予業主委員會法人資格確實是很多業主群眾和專家學者的共同呼吁。因為這也是擺在廣大群眾和業委會面前的一個實質問題：法人資格是業主大會工作的雙向需求。一方面對內，有了法人資格，可以從法制的角度對業委會及其成員進行約束，讓每一位成員從主觀上和客觀上對自己的職務和工作真正負起法律責任;另一方面對外，可以以獨立法人的身份處理與外界單位的相互關系和各種糾紛。換句通俗的話說，有了法人資格，業委會內外的很多事情可能就好辦了。

　　舉例來講，由于沒有法人資格這種待遇和限制，現在有些業委會成員沒有法律意識和承擔司法責任的顧忌。有的認為反正業委會是群眾組織，我能干就干，不能干就不干，說不干不打招呼就不管了。還有的業委會主要成員個人主義嚴重，大權獨攬慣了，自己決定離開業委會時，連印章、文件一起帶走，誰也不給。由于缺乏法律意識，有的業委會成員在換屆選舉后，不情愿交接相關手續，讓新當選的業委會成員無法開展正常工作。尤其是在業委會處理與物業公司、業主的矛盾糾紛時，常常使業委會陷于束手無策的境地，想打官司無法以自身為主體起訴對方，與外界打交道由于沒有獨立法人資格而無法辦理相關手續。

　　為此業申委將聯名向北京市政府發出呼吁書，請求允許將業主大會注冊為法人組織，中場休息時請大家聯名。

　　各位代表朋友，我們堅信，有市委、市政府的統一領導，有在座的各界精英人士的不懈努力，加上廣大業主群眾的配合支持，20**年的北京業主大會和業委會建設一定會取得豐碩成果。謝謝大家。

篇2：北京市關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見〔2013〕

北京市朝陽區房屋管理局關于業主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見

　　朝房安〔20**〕81號

　　第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，規范辦理專項維修資金的劃轉，根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規定，結合我區的實際情況，特制訂本意見。

　　第二條 本行政區域內商品住宅專項維修資金存儲銀行的變更和資金的劃轉適用本意見。

　　第三條 本意見所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新、改造的資金。

　　第四條 根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第五條第四款規定，朝陽區房屋管理局(以下簡稱“區房管局”)負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導、監督工作。

　　第五條 業主委員會辦理變更住宅專項維修資金存儲銀行的審批手續時，需提交以下材料：

　　1.朝陽區住宅專項維修資金變更存儲銀行申請表;

　　2.業主大會同意變更事項的決議;

　　3.屬地街道(地區)辦事處關于業主大會表決事項的確認意見;

　　4.業主委員會管轄范圍內的小區產權清冊及相關情況說明;

　　5.業主委員會備案表;

　　6.業主委員會主任、副主任及經辦人身份證明(原件及復印件);

　　7.銀行開戶許可證;

　　8.業主委員會授權經辦人的委托書;

　　9.業主委員會及業主委員會主任、副主任和經辦人的預留印鑒。

　　第六條 提交的材料齊全，經區房管局核定管轄范圍無誤，符合劃轉條件的，區房管局與業主大會新選定的開戶銀行及業主委員會簽訂住宅專項維修資金使用監管協議。

　　第七條 專項維修資金監管協議書簽訂后，業主委員會可辦理銀行開戶手續。銀行開戶手續辦好后，由區房管局制作可以劃轉專項維修資金書面通知書。

　　第八條 業主委員會經辦人持區房管局出具的專項維修資金劃轉通知書，到北京市住房資金管理中心朝陽管理部完成資金劃轉手續。

　　第九條 業主委員會將專項維修資金劃轉到新的開戶銀行后，使用每筆資金必須按照政府主管部門規定的程序辦理支付手續。

　　第十條 業主委員會主任、副主任發生變更的，業主委員會應及時報區房管局，由區房管局書面告知開戶銀行業主委員會變化情況。

　　第十一條 專項維修資金劃轉后應保持相對的穩定性，若業主委員會成員發生變更或者換屆需再次改變存儲銀行的，業主委員會均須按本意見履行變更手續。

　　第十二條 本實施意見由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十三條 本實施意見自20**年8月1日起執行。

　　朝陽區房屋管理局

　　20**年7月30日

篇3：業主大會和業主委員會指導規則(2010年)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定,制定本規則。

　　第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

　　第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

　　第四條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

　　第五條 業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

　　第二章 業主大會

　　第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求(來自:m.dewk.cn),及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的,區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

　　第十一條 籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作:

　　(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

　　業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

　　第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格,根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業主委員會委員候選人名單。

　　第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十七條 業主大會決定以下事項:

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　(五)選聘和解聘物業服務企業;

　　(六)籌集和使用專項維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途;

　　(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:

　　(一)物業的使用、維護、管理;

　　(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(三)物業共用部分的經營與收益分配;

　　(四)業主共同利益的維護;

　　(五)業主共同管理權的行使;

　　(六)業主應盡的義務;

　　(七)違反管理規約應當承擔的責任。

　　第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

　　(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

　　(二)業主委員會的職責;

　　(三)業主委員會議事規則;

　　(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業主投票權數的確定方法;

　　(六)業主代表的產生方式;

　　(七)業主大會會議的表決程序;

　　(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

　　(九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;

　　(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　第二十條 業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

　　(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需

　　投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

　　第二十三條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

　　(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

　　第二十四條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定業主人數和總人數:

　　(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

　　(二)總人數,按照前項的統計總和計算。

　　第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

　　第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。

　　第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議,推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第二十八條 業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數 三分之二以上的業主同意;決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

　　第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三章 業主委員會

　　第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

　　(一) 具有完全民事行為能力;

　　(二) 遵守國家有關法律、法規;

　　(三) 遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

　　(四) 熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

　　(五) 具有一定的組織能力;

　　(六) 具備必要的工作時間。

　　第三十二條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

　　第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續:

　　(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規約;

　　(三)業主大會議事規則;

　　(四)業主大會決定的其他重大事項。

　　第三十四條 業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第三十五條 業主委員會履行以下職責:

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

　　(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

　　(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調解業主之間因物業使用、維 護和管理產生的糾紛;

　　(九)業主大會賦予的其他職責。

　　第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業共有部分的使用和收益情況;

　　(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

　　(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

　　第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

　　第四十條 業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

　　(一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

　　(二)業主大會、業主委員會的決定;

　　(三)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

　　(四)業主委員會選舉及備案資料;

　　(五)專項維修資金籌集及使用賬目;

　　(六)業主及業主代表的名冊;

　　(七)業主的意見和建議。

　　第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。

　　使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。

　　第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。

　　工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　第四十三條 有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)不履行委員職責的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業主義務的;

　　(五)侵害他人合法權益的;

　　(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第四十五條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

　　第四十六條 業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時,應當召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

　　第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第四章 指導和監督

　　第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

　　第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

　　第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議 職責的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的居民委員會 在街道辦事處、鄉鎮人民政 府的指導和監督下組織召開。

　　第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議,應當召開業主 委員會會議的,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業 主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第五十三條 召開業主大會會議,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

　　第五十四條 召開業主委員會會議,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

　　在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

　　第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定,擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

　　第五十六條 業主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　業主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,組織換屆選舉工作。

　　第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

　　第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

　　第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

　　第六十一條 物業管理區域內,可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集,由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第五章 附 則

　　第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業,成立業主大會,選舉業主委員會的,可參照執行本規則。

　　第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工,按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

　　第六十四條 本規則自20**年1月1日起施行。《業主大會規程》(建住房[20**]131號)同時廢止。