常用物業(yè)管理成本分析方法

　　今天是第二季度的第一天，按照慣例顧問項目部需要對上一季度的經(jīng)營情況做個簡單分析。M君當然也要參加分析會。

　　上一季度顧問項目的經(jīng)營狀況不太理想，總體上來說和去年同期相比，利潤呈現(xiàn)下降的態(tài)勢。顧問項目部對此分析的主要原因是成本上升，而成本上升的主要原因是人員工資的上漲。對于這樣的分析M君是不太滿意的，因為這樣的分析既沒有說清楚問題，也沒有找到問題的根源。因此，在分析會上，M君質詢顧問項目部：“人員成本上升，具體上升了多少呢?除了人員工資上漲外，還有其他因素嗎?其中人員工資上漲因素又影響多少呢?”

　　對于M君的質詢，顧問項目部符經(jīng)理翻了下手頭的資料，回答說：“人員成本和上年同期相比，一共上升了24萬，除了人員工資上漲外，人員數(shù)量也增加了，對人員工資成本總額也有影響。至于各自影響額，這個不太好算。我估計，工資的增長應該占到80%。”

　　這個時候，M君才明白原來對成本數(shù)據(jù)分析，我們的管理干部還不掌握其基本的分析方法。在企業(yè)財務管理中，對于這種數(shù)據(jù)分析通常會采用因素分析法。

　　因素分析法是依據(jù)分析指標與其影響因素的關系，從數(shù)量上確定各因素對分析指標影響方向和影響程度的一種方法，是用來測定受多種因素影響的某種經(jīng)濟現(xiàn)象總變動中各個因素的影響方向和影響程度的一種統(tǒng)計分析方法。因素分析法既可以全面分析各因素對某一經(jīng)濟指標的影響，又可以單獨分析某個因素對經(jīng)濟指標的影響，在財務分析中應用頗為廣泛。

　　比如說工業(yè)企業(yè)經(jīng)常會對其原材料成本進行分析，因為原料成本是制造業(yè)的主要成本之一。原材料費用=產(chǎn)品產(chǎn)量×單位產(chǎn)品材料費用，即原料總費用與產(chǎn)品產(chǎn)量有關，生產(chǎn)的產(chǎn)品越多，原料成本越高;同時還與單位產(chǎn)品的材料費用有關，單位產(chǎn)品的材料費用越低，原材料費用越低。通常情況下都是希望產(chǎn)量高、原料單位成本低，因而當原料總成本高于目標總成本時，不能直接作出正面或負面的評價，而是要對其作出具體的數(shù)量分析。這時就要借助于因素分析法，準確計算出產(chǎn)品產(chǎn)量的增減對原料成本的影響額度和影響方向，以及單位產(chǎn)品材料費用的增減對其影響額度和影響方向，從而得出正確的結論。

　　為了得出正確的分析結果，M君針對顧問項目的經(jīng)營數(shù)據(jù)現(xiàn)場進行了演示。根據(jù)現(xiàn)場提供的數(shù)據(jù)，顧問項目一季度的人工成本對比數(shù)據(jù)如下：

　　一季度顧問項目人員數(shù)量比去年同期增加了10人，人均季度工資增加1,500元，人工成本總額增加了24萬元。很顯然，人員數(shù)量的增加和工資水平的增長都導致了人工成本的增加。但是各自的影響額是多少呢?是不是符經(jīng)理所說的工資水平的增長影響了80%呢?

　　因素分析法在實際應用時通常有兩種做法，即：連環(huán)替代法和差額分析法，前者是基礎，后者是前者的簡化形式，也是M君經(jīng)常采用的方式。

連環(huán)替代法

　　連環(huán)替代法具體使用時：

　　首先，要確定分析對象，并計算出實際數(shù)(報告期)與目標數(shù)(基期)的差異;

　　其次，確定該指標是由哪幾個因素組成的，并按其相互關系進行排序(排序的規(guī)則是：先數(shù)量指標、后質量指標，先絕對值、后相對值);

　　然后，以目標數(shù)(基期)為基礎，將各因素的目標數(shù)相乘，作為分析替代的基礎;

　　第四，將各個因素的實際數(shù)按照上面的排列順序進行替換計算，并將替換后的實際數(shù)保留下來。將每次替換計算所得的結果，與前一次的計算結果相比較，兩者的差異即為該因素對成本的影響程度;

　　最后，各因素的影響額之和應等于實際數(shù)(報告期)與目標數(shù)(基期)的總差異。

　　運用因素分析法中的連環(huán)替代法，M君對顧問項目的上述數(shù)據(jù)進行了如下演示：

　　1、本例討論的是人工成本，本年一季度(報告期)為90萬元，去年同期(基期)為66萬元，兩者的差異為24萬元，即：人工成本上升了24萬元。

　　2、人工成本是由兩個因素造成的，其邏輯關系為：人工成本=人員數(shù)量×季平均工資

　　3、基期的數(shù)據(jù)，即：上年同期人工成本=人員數(shù)量×季平均工資=40×16,500=660,000

　　4、分析測算各因素對人工成本的影響額。

　　(1)人員數(shù)量的影響額

　　用報告期即本年一季度的人員數(shù)量替代上述第3點的公式，并同該公式結果相比較，即：

　　報告期人員數(shù)量×基期季平均工資-基期人員數(shù)量×基期季平均工資=本年一季度人員數(shù)量×上年同期季平均工資-上年同期人工成本=50×16,500-660,000=165,000

　　說明：人員數(shù)量的增加導致人工成本增加165,000元。

　　(2)平均工資的影響額

　　報告期人員數(shù)量×報告期季平均工資-報告期人員數(shù)量×基期季平均工資=50×18,000-50×16,500=75,000

　　說明：平均工資的增加導致人工成本增加了75,000元。

　　5、人員數(shù)量及平均工資兩因素導致人工成本增加：

　　165,000+75,000=240,000，與上述第1點中報告期與基期的總差異24萬元是相等的。

　　這個分析結果表明，本年顧問項目一季度人工成本比上年同期上漲了24萬元，其中：

　　(1)因人員數(shù)量增加而導致人工成本上升16.5萬元;

　　(2)因平均工資上升導致人工成本增加7.5萬元。

　　(3)這說明本年一季度平均工資雖然比上年增長了9.09%，但是其對工資成本的影響額不僅沒有80%，甚至還低于人員數(shù)量的影響。

　　因此，符經(jīng)理關于人力成本的分析結果完全是錯誤的。

差額分析法

　　也許是因為這個結果和大家的主觀感受差異太大，也許是因為大家還沒有完全理解這種方法，對這個結果大家都有些面面相覷。為了更深入地解剖問題，M君拿過符經(jīng)理手中的資料，說：“人工數(shù)量的增加是不是因為業(yè)務量擴大的自然增長，其中有沒有管理的問題呢?這個我們依然可以繼續(xù)運用因素分析法來進行分析。根據(jù)顧問項目部的數(shù)據(jù)我們還可以把剛才的數(shù)據(jù)進一步細分。”

　　M君根據(jù)手中的資料將人員數(shù)量與項目數(shù)量、平均項目人數(shù)進行關聯(lián)，使得：

　　人工成本=項目數(shù)量×項目平均人數(shù)×平均工資

　　這樣人工成本即與三個因素相關，對于兩個以上的多因素，同樣可以采用因素分析法進行分析。這次M君采用的是差額分析法。

　　差額分析法是連環(huán)替代法的一種簡化形式，是利用各個因素的實際值與目標值之間的差額，來計算各因素對分析指標的影響。

　　假設某一個分析指標及有關因素的關系如下式：

　　實際指標：Ps=As×Bs×Cs;

　　目標值：P0=A0×B0×C0;

　　實際與目標的總差異為Ps-P0,這一總差異同時受到A、B、C三個因素的影響，它們各自的影響程度可分別由以下式子計算求得：

　　A因素變動的影響：(As-A0)×B0×C0;

　　B因素變動的影響：As×(Bs-B0)×C0;

　　C因素變動的影響：As×Bs×(Cs-C0)。

　　最后，可以將以上三大因素各自的影響數(shù)相加就應該等于總差異Ps-P0。

　　根據(jù)差額分析法，人工成本三個影響因素可計算如下：

　　項目數(shù)量變動的影響：(21-19)×2.1053×16,500=69,474

　　平均項目人數(shù)變動的影響：21×(2.3810-2.1053)×16,500=95,526

　　平均工資變動的影響：21×2.3810×(18,000-16,500)=75,000

　　總的影響額：69,474.00+95,526.00+75,000.00=240,000

　　上述分析結果表明：

　　(1)項目數(shù)量的增加對人工成本的影響額為69,474元，在三個因素中影響額最小，即業(yè)務的發(fā)展不是人工成本增加的首要原因;

　　(2)人員平均工資的增長對人工成本的影響額度為75,000元，在三個因素中排列第二;

　　(3)平均項目人數(shù)變動對人工成本的影響額為95,526元,是導致人工成本上升的首要因素。

　　“我們的顧問項目都是標準配置2個人，但是由于離職、調動、培訓等各因素的影響，實際平均人數(shù)是大于2的。本年一季度項目平均人數(shù)是2.381，而上年同期是2.105。因此，顧問項目的人員變動才是造成人工成本上升的首要原因。這說明顧問項目人員效率降低，在人員調配安排等方面存在問題，這是需要引起我們顧問項目部認真反思和改進的。”

　　M君說完，符經(jīng)理點點頭應道：“是的，是的。年后有很多異地項目顧問人員離職，新舊人員交接直接增加了在崗人數(shù)，同時為了應對人員離職高峰，我們短期內也增加了一些人員儲備，所以導致了項目平均人數(shù)增加，但是沒想到影響會有這么大。”

　　物業(yè)管理行業(yè)無論是業(yè)務營運，還是經(jīng)營管理，都習慣于經(jīng)驗主義。“拍腦袋”的管理行為和思維方式常常會使我們判斷錯誤，決策失誤。準確分析，精準管理應是我們的努力方向，因素分析法為我們提供了一個很好的方法和手段。

篇2：物業(yè)管理財務報表

　　物業(yè)管理財務報表

　　編制會計報表的目的，是向會計報表的使用者及時提供該核算單位的財務狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量等信息。因不同使用者有不同需要，所以報表的式樣及種類，亦應按實際的需要編制。

　　國家對會計報表的格式有統(tǒng)一的規(guī)定，但該格式所表達的信息對各物業(yè)的管理決策、委托方及其用戶不一定足夠及適合。因此，財務管理部有必要定期編制更為詳盡的內部報表。這些報表的格式并沒有固定要求，較據(jù)靈活性，視各物業(yè)的具體情況而定，但應以符合物業(yè)管理法規(guī)、用戶公約、管理合約要求，清楚表達各物業(yè)的財務狀況為原則。

　　以下是一些在內部財務報表中應予明確表述的事項：

　　一、收支表(損益表)

　　1.按用戶公約的規(guī)定要求獨立核算的部分，已各自編制獨立收支表。

　　2.本期成本費用已按當?shù)亍段飿I(yè)管理服務收費實施辦法》中物業(yè)管理服務收費項目和構成列示。

　　3.各項費用可分為合約性及非合約性兩大類，合約性開支有專表說明。此舉可以提供決策者更多有用數(shù)據(jù)，來處理資金調動及制定預算。

　　4.關于一些非經(jīng)常性而金額大的費用，已給予重點注釋，令使用者了解該等費用的實際用途。

　　5.本月實際收支與預算收支及上月收支比較，并對有重大差異的項目作出分析，便于有關部門有所了解以加強控制。

　　二、資產(chǎn)負債表

　　1.已對該物業(yè)名下持有的固定資產(chǎn)，提供明細表。

　　2.附有管理處員工工資明細表。

　　3.附有往來單位往來賬項明細表，特別是與開發(fā)商和物業(yè)公司之間的往來賬款。

　　4.附有各用戶單位應收款賬款前期欠款、本期應收賬款、本期實收賬款和本期末欠款明細表。

　　5.附有待攤費用、應付款、預付款等明細表。

篇3：物業(yè)管理滯納金與違約金得區(qū)別

　　物業(yè)管理滯納金與違約金得區(qū)別

　　滯納金是行政強制執(zhí)行中執(zhí)行罰的一種類型，是指行政強制執(zhí)行機關對不履行交納義務的相對人從滯納之日起按滯納款比例持續(xù)不斷地加收金錢，以迫使其履行義務。滯納金作為一種行政強制行為，只能發(fā)生在雙方法律地位不平等、國家行使公共權力的過程中，個人和其他團體都無權私自設立。滯納金及其數(shù)額必須由法律法規(guī)明文做出規(guī)定，且其征收是由國家強制力保障的。在我國現(xiàn)行法律法規(guī)中，“滯納金”一詞主要存在于《稅收征收管理法》、《海關法》、《公路法》、《水法》、《人口與計劃生育法》、《勞動法》、《公路養(yǎng)路費征收管理規(guī)定》等。但民事領域中的“滯納金”是計劃經(jīng)濟時期遺留的產(chǎn)物，隨著我國依法治國進程的加快，“滯納金”這一名詞將在民事領域中逐漸退出歷史舞臺。

　　物業(yè)服務合同的簽訂雙方是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)，雙方之間是平等的民事主體關系。因此，在物業(yè)服務合同中使用“滯納金”一詞不妥，應當改為“違約金”。

　　違約金是指債權人或債務人完全不履行或不適當履行債務時，必須按約定給付他方一定數(shù)額的金錢。違約金是對違約行為的一種經(jīng)濟制裁。在我國現(xiàn)行法律中，“違約金”一詞出現(xiàn)于《民法通則》、《合同法》、《擔保法》等民商事法律中。

　　所以對于物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的有關滯納金條款，應該理解為合同雙方在詞語的選擇和表述上不夠準確，未能分清違約金與滯納金的法律區(qū)別，雙方在合同條款中約定的滯納金的真實意思表示為違約金。根據(jù)民法的公平原則和誠實信用原則，應將物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的有關滯納金條款解釋為違約金。

　　但是如果在物業(yè)服務合同中雙方既有違約金條款又有滯納金條款，則應該認定合同雙方對于滯納金和違約金的法律區(qū)別是明知的，這時滯納金條款則因不符合法律規(guī)定，應確認為無效。