物業(yè)管理公司收盤十三訣

　　一、嚴(yán)控經(jīng)濟(jì)狀況

　　接洽新盤前，應(yīng)盡量了解開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)情況，以及前期物業(yè)的銷售情況。管理人必須了解開發(fā)商的一貫心態(tài)：管理費(fèi)盡量由小業(yè)主/租客負(fù)擔(dān)。一般的情況是接管之樓盤已多由小業(yè)主/租客使用，管理人受開發(fā)商影響相對(duì)較少。

　　二、與開發(fā)商謹(jǐn)慎簽約

　　由于目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境所限，一般房屋很難在未取得入伙紙前售罄。因此，在小業(yè)主入伙時(shí) (通常也是管理人接手管理之時(shí))，應(yīng)有很多單元仍未售出。一般開發(fā)商希望盡量減少支付管理費(fèi)用。所以在與開發(fā)商訂立管理合同之時(shí)，應(yīng)爭(zhēng)取：

　　1、要求開發(fā)商先行付清仍在開發(fā)商名下(未出售的)房屋之預(yù)繳管理費(fèi)，與其它小業(yè)主看齊。

　　2、要求開發(fā)商付清押金。

　　3、要求開發(fā)商提出保證：在管理期中如遇管理費(fèi)收入不足，開發(fā)商有責(zé)任墊支不足款項(xiàng)。

　　4、確定合理管理費(fèi)

　　初定管理費(fèi)之時(shí)，應(yīng)對(duì)一切突變、非經(jīng)常性開支作充分準(zhǔn)備，每月之盈余，必須存放于一個(gè)特別帳戶內(nèi)，以備急需。訂明管理人在管理該物業(yè)范圍之內(nèi)有絕對(duì)權(quán)力運(yùn)用這些盈余。將 “透支” (包括開發(fā)商或小業(yè)主暫欠管理費(fèi)而造成現(xiàn)金不足之情況) 列入可從管理費(fèi)預(yù)繳金內(nèi)支付或另收一項(xiàng)預(yù)備金作支付之列。

　　四、注意國家法規(guī)

　　請(qǐng)注意國內(nèi)法規(guī)厘定開發(fā)商與管理人可收之管理費(fèi)是否有市值標(biāo)準(zhǔn)。管理人或開發(fā)商不得收取過高之費(fèi)用，否則被視為違法。日后如管理人追討業(yè)主欠繳管理費(fèi)時(shí)，后者以管理費(fèi)過高為理由向法庭抗辯，管理者可能敗訴而不能收回超出市價(jià)部份。先前已收取之管理費(fèi)用亦有可能被要求返還業(yè)主。

　　五、不要心存僥幸

　　預(yù)先將管理費(fèi)數(shù)額登記備案在政府機(jī)關(guān)者也不會(huì)有例外，千萬不要以為預(yù)先將管理費(fèi)數(shù)額登記備案在政府機(jī)關(guān)即可避過國家法規(guī)。管理人必須按審批標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　六、關(guān)注動(dòng)用管理費(fèi)及各項(xiàng)押金授權(quán)及程序

　　注意公約及管理合同的有關(guān)處理管理費(fèi)、各項(xiàng)押金(裝修押金、特別維修押金)的問題。注意有關(guān)條款對(duì)上述金額的處理權(quán)限。要清楚知道在何種情況、環(huán)境、何人/委員會(huì)之許可下才能動(dòng)用該等款項(xiàng)。如果依約不能動(dòng)用該等押金，或因種種原因未能獲得恰當(dāng)?shù)氖跈?quán)用于日常管理運(yùn)作，則應(yīng)優(yōu)先考慮怎樣安全脫身?所有撥款授權(quán)均須由當(dāng)權(quán)者簽發(fā)授權(quán)文件方可動(dòng)用一分一毫。

　　七、業(yè)主委員會(huì)未成立之前與開發(fā)商關(guān)系的處理

　　一般情況下，業(yè)主委員會(huì)是不會(huì)很快成立，管理者的首年度的靠山必然是開發(fā)商。任何非日常一般性的操作，最好與開發(fā)商先商討，后執(zhí)行。寧慢、毋越權(quán)。在管理合約內(nèi)必須列明開發(fā)商在管理費(fèi)現(xiàn)金不足時(shí)的擔(dān)保性責(zé)任。重大決定必征詢其意見，執(zhí)行前應(yīng)尋求其簽署認(rèn)可。與開發(fā)商交往之前須謹(jǐn)慎而不過卑屈，應(yīng)與之保持有討價(jià)還價(jià)之地位。至于怎樣才能達(dá)至這地步，則要見機(jī)而作了。

　　當(dāng)大部分業(yè)主的人數(shù)入住率達(dá)到公約或條例指定比率，當(dāng)考慮成立業(yè)主委員會(huì)，以使管理人與業(yè)主關(guān)系更轉(zhuǎn)直接。管理人應(yīng)全盤考慮與開發(fā)商的關(guān)系是否會(huì)因業(yè)主委員會(huì)的成立受到影響。

　　八、注意會(huì)議紀(jì)錄的簽署

　　例會(huì)或特別會(huì)議必須與會(huì)者簽署會(huì)議紀(jì)錄，每次與開發(fā)商開例會(huì)或特別會(huì)議必須各與會(huì)者簽署會(huì)議紀(jì)錄，請(qǐng)常常保持此良好習(xí)慣。以便日后持以為據(jù)。最佳辦法是在管理合同內(nèi)訂立此條款。如果首次會(huì)議紀(jì)錄所決定之事項(xiàng)要某與會(huì)者或某指定人員執(zhí)行，在下次會(huì)議中仍可能未完成，則一定要在下次會(huì)議中追問結(jié)果并進(jìn)行記錄。如此，某些問題如被與會(huì)者故意拖延或忽略，亦可在會(huì)議紀(jì)錄中得觀全豹，不容違約者抵賴。

　　在審訂管理合同之條款時(shí)，應(yīng)徹底了解樓盤銷售情況，如銷售欠佳，應(yīng)在接收管理開展前要求開發(fā)商先墊出若干月管理費(fèi)。請(qǐng)不要因搶生意而硬接燙手山芋。并列條文要開發(fā)商履行此責(zé)至管理費(fèi)能平衡開支為止。亦應(yīng)明列如開發(fā)商不履行此項(xiàng)承諾，管理者可以在發(fā)出通知后7天內(nèi)撤出管理而后果由開發(fā)商負(fù)責(zé)。

　　十、遇管理費(fèi)現(xiàn)金不足應(yīng)如何處理

　　應(yīng)立刻與開發(fā)商/業(yè)主委員會(huì)召開緊急會(huì)議商討處理。如情況難以控制，應(yīng)考慮呈辭撤退。

　　十一、收舊盤時(shí)小心為上

　　收舊盤首先要注意的是上一任管理者所留下的一切問題。如要接收上一任賬目、文件、器具、圖冊(cè)等，必須小心核對(duì)。

　　十二、收舊盤時(shí)與開發(fā)商關(guān)系之處理

　　收舊盤時(shí)還應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商對(duì)以前賬目、文案及與上一任之合同關(guān)系提供保證。

　　十三、如何處理上一任遺留問題

　　收舊盤時(shí)，所有上一任遺留下來之器具、圖冊(cè)，遇有毀壞，必先留紀(jì)錄或拍照備案。并上報(bào)開發(fā)商/業(yè)主委員會(huì)處理，公平之解決。

篇2：物業(yè)管理公司籌建工作程序

　　物業(yè)管理公司籌建工作程序

　　一、申領(lǐng)《營業(yè)執(zhí)照》。

　　(一)、在申領(lǐng)《營業(yè)執(zhí)照》之前，首先要做好如下工作：

　　(1)、確定企業(yè)名稱(備選名稱3個(gè));

　　(2)、經(jīng)營范圍;

　　(3)、注冊(cè)資金;

　　(4)、企業(yè)類型;

　　(5)、住所地;(即企業(yè)地址。辦公〈經(jīng)營〉場(chǎng)所的房產(chǎn)證復(fù)印件或政府機(jī)關(guān)開據(jù)的房產(chǎn)證明)

　　(6)、投資人姓名或名稱、證照號(hào)碼、投資額和投資比例。(企業(yè)投資的需持企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件并加公章、個(gè)人投資需持投資人的身份證復(fù)印件)

　　1、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)：到365便民中心工商窗口填好《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書》，它的背面是《指定代表或者共同委托代理人的證明》，要請(qǐng)投資人蓋章或簽字(公司投資的需法定代表人簽字并加蓋公章)。然后持《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書》、已加蓋公章的投資企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件到365便民中心工商窗口辦理企業(yè)名稱核準(zhǔn)手續(xù)，若無重名當(dāng)場(chǎng)即可辦理，便可取得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。(企業(yè)名稱核準(zhǔn)收費(fèi)50元)

　　2、起草公司章程：企業(yè)名稱確定后，再確定法定代表人(執(zhí)行董事)、監(jiān)事、經(jīng)理人選，然后持《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》，法定代表人(執(zhí)行董事)、監(jiān)事及經(jīng)理的身份證復(fù)印件，到會(huì)計(jì)師事務(wù)所代為起草《公司章程》、《股東決定書》、《聘任書》。《公司章程》需股東簽字并蓋章，若公司投資需公司法人簽字并加蓋公章。《股東決定書》也需股東簽章。《聘任書》需執(zhí)行董事簽章。然后會(huì)計(jì)師事務(wù)所還會(huì)提供{公司設(shè)立登記申請(qǐng)書，公司股東(發(fā)起人)名錄，公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理情況，公司法定代表人登記表}、驗(yàn)資業(yè)務(wù)約定書、注冊(cè)資本實(shí)收情況明細(xì)表、關(guān)于依法建立會(huì)計(jì)賬薄及對(duì)注冊(cè)資本實(shí)收情況進(jìn)行賬務(wù)處理的書面聲明、經(jīng)出資各方確認(rèn)的貨幣資金出資清單、出資聲明書。(起草公司章程收費(fèi)50元)

　　3、開注冊(cè)資金臨時(shí)帳戶：持《公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》原件及復(fù)印件、法定代表人的身份證復(fù)印件及私章、代理人的身份證及復(fù)印件到銀行開戶，然后將注冊(cè)資金打入新帳戶，請(qǐng)銀行出進(jìn)帳單、對(duì)帳單、及在銀行詢征函上加蓋公章。(開戶手續(xù)費(fèi)50元)

　　4、驗(yàn)資：持《公司章程》、《股東決定書》、《聘任書》，銀行的進(jìn)帳單、對(duì)帳單、銀行詢征函和投資公司上月財(cái)務(wù)報(bào)表，再到會(huì)計(jì)師事務(wù)所辦理驗(yàn)資手續(xù)，材料齊全即由會(huì)計(jì)師事務(wù)所出驗(yàn)資證明。(驗(yàn)資費(fèi)按注冊(cè)資金分檔收取)

　　5、申領(lǐng)《營業(yè)執(zhí)照》：持房屋產(chǎn)權(quán)證明、房屋租賃合同、指定代表或者共同委托代理人的證明、驗(yàn)資報(bào)告、投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋公章)、公司設(shè)立登記申請(qǐng)書(公司股東〈發(fā)起人〉名錄、公司董事監(jiān)事經(jīng)理情況、公司法定代表人登記表)、申請(qǐng)材料核實(shí)情況報(bào)告書(即由當(dāng)?shù)毓ど趟浆F(xiàn)場(chǎng)核實(shí)情況是否符合開辦條件)，然后到365便民中心申領(lǐng)《營業(yè)執(zhí)照》。大約需一周時(shí)間才可領(lǐng)取。(領(lǐng)執(zhí)照收費(fèi)1610元)

　　二、刻公章。

　　1、 刻公章須帶以下材料：

　　(1)、營業(yè)執(zhí)照副本原件及復(fù)印件;

　　(2)、法人及承辦人的身份證原件及復(fù)印件;

　　(3)、法人的委托書須親筆簽字并加蓋私章。

　　(上述材料復(fù)印件均要求使用16K紙)

　　到365便民中心公安局13號(hào)窗口辦理。

　　先填寫印章審批登記單(樣表附后)，然后選刻章單位，有五家刻章單位供你選擇。選好后，窗口給你一張印章管理信息卡(作為公章持章證，要妥善保管)和印章信息登記單。

　　2、持印章信息登記單到刻章單位刻章，公章和合同章為160元/枚，財(cái)務(wù)專用章為140元/枚，法人與財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人私章為30元/枚，作廢章為20元/枚。

　　三、辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證。

　　1、辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證需提供下列材料：|

　　(1)、營業(yè)執(zhí)照副本原件及復(fù)印件;

　　(2)、公章;

　　(3)、法定代表人身份證復(fù)印件(及手機(jī)號(hào)碼);

　　(4)、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件(及手機(jī)號(hào)碼);

　　(5)、公司員工人數(shù)。

　　窗口受理后，根據(jù)提供的材料打印出一張表格，然后經(jīng)辦人簽字，加蓋公章。窗口再給你一張票據(jù)，到365便民中心內(nèi)門口邊銀行交代碼證證書費(fèi)(一正一副)108元，代碼卡工本費(fèi)40元。再憑發(fā)票向窗口領(lǐng)取辦件單，承諾時(shí)間為4個(gè)工作日。

　　四、辦理稅務(wù)登記證。

　　1、持法定代表人身份證復(fù)印件一份、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份、機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件一份、會(huì)計(jì)證原件及復(fù)印件各一份，以及公章和法人私章。到365便民中心國稅窗口辦理稅務(wù)登記證。按要求填好《稅務(wù)登記表》，當(dāng)場(chǎng)即可辦理。(收費(fèi)40元)

　　2、持企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法定代表身份證、辦稅員會(huì)計(jì)證、企業(yè)代碼證的原件及復(fù)印件各二份。公司章程復(fù)印件一份，以及公章和法人私章。到365便民中心地稅窗口辦理稅務(wù)登記證。按要求填好《稅務(wù)登記表》一式兩份，當(dāng)場(chǎng)即可辦理。(收費(fèi)40元)

篇3：物業(yè)管理中心備用金規(guī)定

　　物業(yè)管理中心備用金規(guī)定

　　備用金是指物業(yè)公司核準(zhǔn)并批復(fù)給管理中心的由出納保管都用作日常零星開支、零星采購、零售找零的備用金。

　　備用金的設(shè)置

　　1.1 管理處單獨(dú)設(shè)置備用金。

　　1.2 備用金的額度依據(jù)日常現(xiàn)金支出流量設(shè)定，一般最高不超過人民幣20，000元。超過該限額的特殊情況需獲得相應(yīng)批準(zhǔn)。

　　1.3 初始備用金額度申請(qǐng)及備用金額度變動(dòng)申請(qǐng)需填制“備用金額度申請(qǐng)表”，獲得相關(guān)人員批準(zhǔn)。

　　備用金的保管

　　2.1 備用金借支人(管理中心出納員)負(fù)責(zé)備用金的保管工作，不得擅自挪用備用金。備用金應(yīng)存放于保險(xiǎn)箱內(nèi)確保安全。

　　2.2備用金領(lǐng)用部門主管負(fù)責(zé)備用金的管理工作。

　　2.3出納員負(fù)責(zé)按照本制度進(jìn)行備用金借支、沖減工作，并編制現(xiàn)金流水賬確保賬實(shí)相符。

　　2.4備用金借支人收到公司簽發(fā)的現(xiàn)金支票時(shí)，需在公司財(cái)務(wù)部門簽字確認(rèn)。公司財(cái)務(wù)部門需保留該簽字確認(rèn)記錄備查。

　　備用金的使用

　　3.1出納員應(yīng)確保備用金僅用于低于人民幣1,000元的日常零星支出，對(duì)于已簽合同的貨物、服務(wù)、或勞務(wù)/工資支出及公用事業(yè)費(fèi)用等支出不得使用備用金。

　　補(bǔ)充備用金的申請(qǐng)

　　4.1 檔備用金的余額達(dá)到額度的一半時(shí)，備用井借支人應(yīng)填制“Invoice Approval Form”和“零用現(xiàn)金報(bào)表~申請(qǐng)補(bǔ)充備用金”申請(qǐng)補(bǔ)充備用金，表中應(yīng)詳細(xì)列明備用金實(shí)際使用情況。公司簽發(fā)的現(xiàn)金支票的限額為人民幣50,000元，如遇到特殊情況需申請(qǐng)超過人民幣50,000元的備用金，需要分開申請(qǐng)。

　　4.2 申請(qǐng)補(bǔ)充備用金時(shí)，相關(guān)支持性文件如發(fā)票、收據(jù)等應(yīng)附于“零用現(xiàn)金報(bào)表~申請(qǐng)補(bǔ)充備用金表單后”。

　　備用金的支付

　　5.1 每一筆備用金的支付都應(yīng)有相關(guān)的支持性文件，如發(fā)票、收據(jù)等

　　5.2所有的備用金支付都應(yīng)獲得資產(chǎn)服務(wù)部區(qū)域負(fù)責(zé)人或分支業(yè)務(wù)線負(fù)責(zé)人審批并由收款人簽字確認(rèn)。

　　備用金的核算與監(jiān)督

　　6.1 財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)備用金管理的監(jiān)督與核算工作，并對(duì)每月的備用金使用情況作定期檢查，確保備用金余額既能滿足正常運(yùn)營的需要又要避免冗余備用金的占用，根據(jù)檢查結(jié)果可作出調(diào)整備用金額度的建議，價(jià)差結(jié)果應(yīng)由檢查人和出納簽字并去人存檔備查。

　　6.2 總物業(yè)經(jīng)理應(yīng)確保備用金在管理中心的安全使用。

　　本制度的執(zhí)行情況將作為財(cái)務(wù)部相關(guān)人員的考評(píng)依據(jù)之一。