經驗心得：物業管理企業避稅方法與技巧

　　對照我國社會產業部門的劃分標準，物業管理當屬第三產業，即服務業。20**年修訂《物業管理條例》時，旗幟鮮明地將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，雖然只是變動了兩個字，但意義卻全然不同，后者明確了物業服務企業的職能定位--為業主服務，擺正了物業服務企業與業主之間的關系。

　　營業稅，屬流轉稅制中的一個稅種。《營業稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。所謂應稅勞務是指，建筑業、交通運輸業、郵電通訊業、文化體育業、金融保險業、娛樂業、服務業。營業稅的應納稅額等于營業額乘以稅率。

　　《營業稅暫行條例》還規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。但是，下列情形除外：(一)納稅人將承攬的運輸業務分給其他單位或者個人的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用后的余額為營業額;(二)納稅人從事旅游業務的，以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票和支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業額;(三)納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額;(四)外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業務，以賣出價減去買入價后的余額為營業額;(五)國務院財政、稅務主管部門規定的其他情形。

　　從上述規定中可以看到，在排除納稅人分包業務的扣除項目中“物業服務”沒有被明確地列入其中。所以，物業服務企業作為納稅人，其營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。也就是說，物業服務企業應以服務性營業收入額(包括主營業務收入和其他業務收入)為征稅對象和計稅依據，向稅務機關繳納一定量的營業稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。物業服務企業為房屋業主及租住戶提供服務而收取的物業管理費(包括向房產開發商收取的尚未租、售的有關空房產的管理費)、服務費(包括保潔費、保安費、公共設施養護費、停車費等各種名目的收費)、維修費(包括維修材料費及人工費)、租賃費(包括居民租住公有住宅的租金收入)等為其服務性營業收入，應繳納5%的營業稅。

　　包干制與酬金制的稅負比較

　　《物業服務收費管理辦法》規定，物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。實行物業服務費用包干制的，物業服務費用包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　包干制下，業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用(含管理費、服務費、維修費等)，全部都被視為物業服務企業的收入而全額作為計稅依據，且不適用分包業務的扣除項。酬金制下，作為預收的物業服務資金中用于物業服務合同約定的支出，被視為物業服務企業替業主代管的資金不作計稅依據，只有約定付給物業服務企業的酬金才作為計稅依據。

　　其實，無論是包干制還是酬金制，用于物業維修養護的費用占全部物業服務費的90%，真正付給物業服務企業的服務費只占10%左右。由此可見，包干制下90%的所謂物業服務費其實都是業主的維修養護費，然而“冤枉”地被視為物業服務企業的營業收入而全額納稅。只有在酬金制下，90%的所謂物業服務費作為物業服務合同約定的支出時方可避免這種情況發生，且既不增加物業服務企業的負擔，又可為業主節約相當大一筆資金免繳不必要的稅金。

　　如，一個年物業服務費100萬元的物業項目，法定營業稅稅率為5%。在包干制下，整個100萬元都被視為物業服務企業的收入而全額作為計稅依據，故會計年度內需繳納營業稅5萬元(100萬元×5%)。若該項目在酬金制下，約定預收的100萬元物業服務資金的10%作為付給物業服務企業的酬金，90%用于物業服務合同約定的支出，則只需繳納營業稅0.5萬元(10萬元×5%)。同樣都在合法范圍內，包干制比酬金制多繳營業稅4.5萬元(5萬元～0.5萬元)，反之就是酬金制比包干制避免多繳營業稅而為業主節約資金4.5萬元。

　　所以，在約定物業服務費計費方式時，業主與物業服務企業必須認真斟酌慎重選擇。筆者認為，在物業管理活動的合理避稅中，酬金制明顯優于包干制，能夠選擇酬金制的應盡量選擇酬金制，多為業主考慮，減少不必要的負擔。

　　自主作業與業務分包的稅負比較

　　我國內地的物業管理誕生初期，由于房屋建造的技術含量不是很高，其具體業務基本是門衛管理、綠化養護、衛生保潔等普通的一般性事務，這些業務也都可以由各個物業服務企業自主作業來實現。

　　隨著社會的進步和科技的發展，房屋建造的技術含量越來越高，智能建筑越來越多，業主對物業服務的要求也越來越高。物業服務企業欲添置各種專業設備和培養高技能專業人才，以求做到“萬事不求人”已經力不從心;即使能夠做到，也是既增加企業成本又浪費資源，不符合經濟性要求。

　　社會化大生產使各專業分工進一步細化，各類專業企業如雨后春筍，與物業服務相關的保安、保潔、綠化、電梯、空調、消防維保等社會化市場化的專業性服務企業也得以蓬勃發展。這使原來“大而全、小而全”的物業服務企業，能將自己的弱勢業務外包給專業企業，騰出資金和精力潛心做專做強。

　　《物業管理條例》規定，物業服務企業可以將物業管理區域的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。這一規定，明確了物業服務企業可以把專項服務分包出去，但必須承擔物業管理質量的最終責任。

　　業務分包，亦即外包或轉包，是將一些由企業內部人員負責的非核心業務以外加工方式發包給專業的、高效的服務(產品)提供商，充分利用外部資源以降低成本提高效率。通過業務分包實施專業化管理，可在一定程度上降低成本和提高服務質量。

　　一個物業項目在包干制下，業主包干給物業服務企業的物業服務費需全額繳納營業稅金及附加(包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加)。若物業服務企業將部分業務轉包，那么轉包費在轉包企業也同樣需要全額繳納營業稅金及附加。所以，轉包額就出現了重復繳納營業稅金及附加的現象。由此推論，轉包額所經歷的轉包次數越多，最終轉包額所重復繳稅的次數也越多。

　　如，同樣一個年物業服務費100萬元的物業項目，包干制下，物業服務企業需繳納營業稅5萬元。若物業服務企業將秩序維護和綠化養護等再以60萬元轉包給專業化公司來實施，則這60萬元在專業化公司同樣需繳納3萬元營業稅，故這60萬元被2次計稅重復繳了3萬元。而酬金制下，直接從用于物業服務合同約定支出的預收物業服務資金中發包給專業化公司實施，物業公司不需繳納營業稅，即使專業化公司納稅也尚屬第一次計稅，有效避免了重復納稅的發生。

　　業務是否分包，不僅取決于物業服務企業自身的業務能力和資源條件，還取決于當地物業服務行業和專業企業的成熟規范程度。業務分包，雖有降低企業成本、提高服務質量、補充人才不足、管理相對簡單等優勢，但不得將該區域內的全部物業服務業務一并委托給他人。

　　觀點與建議

　　筆者愚見，在約定物業服務費計酬方式上，能夠選擇酬金制的應盡量不選擇包干制，這也是物業管理發達國家或地區暢行的計酬方式;對于物業服務中的具體業務，只要企業自己有能力實施的一般也不宜選擇業務分包，盡可能地避免多層分包而導致的重復納稅。

　　總之，“羊毛”出在“羊”身上，是世人皆知的道理。那么，我們所要做的就是，在既不損害國家利益的大前提下，又要實現物業服務企業的合理避稅，更要考慮如何為廣大業主避免不必要的納稅負擔。

篇2：XX物業企業工裝管理規定

　　XX物業企業工裝管理規定

　　為了規范工裝申報、制作流程，明確工裝配備標準，進一步加強工裝的日常管理，充分利用期限內工裝，現將有關內容規定如下：

　　一、職責分工

　　(一)行政人事部：負責工裝的整體控制及管理

　　(1)、負責組織工裝統計及工裝領用通知的發布;

　　(2)、部門上報工裝制作需求的審核并參與工裝款式核定;

　　(3)、部門工裝日常管理的抽查;

　　(二)客服部：

　　工裝到貨后，庫管負責工裝的驗收入庫，材料會計做好憑證，并按照申報數量為各部門發放工裝、回收、保管應收回工裝。

　　(二)其他各部門：

　　(1)、負責本部門工裝的日常管理;

　　(2)、按照配備標準上報本部門的工裝制作申請;

　　(3)、參與工裝款式核定。

　　二、配備標準及使用年限

　　具體配備數量及使用年限：

　　(1)、公司總經理、副總經理、行政人事部、綜合管理部、客服部等科室人員：春秋冬季制服2套、使用年限2年，夏季制服2套;使用年限1年。

　　(2)、保安部：夏季制服2套，使用年限2年，包括帽子、外套、褲子、(腰帶一根使用年限2年)，春秋冬季制服2套，使用年限2年，冬季配發棉帽及棉(呢)大衣各一件 ;使用年限3年。

　　(3)、工程部：春秋冬季、夏季制服各2套、襯衣2件、絕緣鞋一雙(特殊工種使用);使用年限2年，夏季制服使用年限1年。

　　(4)、保潔部：春秋冬季、夏季制服各2套，春秋冬季使用年限2年，夏季使用年限1年。

　　三、新制作工裝具體折舊計算方式如下：

　　工裝的使用期滿后，工裝歸個人所有，工裝使用期未滿年限離職，工裝進行折舊扣除相關費用。

　　1. 夏季服裝：自領用之日起六個月內離開公司的，按實際發生費用結算;六至十二個月離開公司的，按實際服裝費用的50%結算(服裝歸個人);夏季服裝使用年限為兩年的，一年內離開公司的，按實際發生費用結算;一年至兩年內離開公司的，按實際服裝費用的50%結算;(服裝使用年限滿兩年以上的，服裝歸個人)。

　　2. 春秋冬季服裝：一年內離開公司的，按實際發生費用結算;一年至兩年內離開公司的，按實際服裝費用的50%結算;(服裝使用年限滿兩年以上的，服裝歸個人)。

　　3. 拉帶鞋自領用之日起六個月內離開公司的，按實際發生費用結算;帽子收回。

　　4. 服裝更換年限：春秋冬裝二年更換一次，帽子二年更換一次，棉鞋二年更換一次，拉帶鞋一年更換一次，夏裝一年更換一次。

　　工裝價款：參見工裝采購價格。

　　可使用月份：參見工裝使用年限規定，將使用年限換算到月。

　　已使用月份=離職時間-工裝領用時間，滿15天按一個月計。

　　四、工裝的申報及制作

　　公司每年組織冬、夏2次集中制作，其他時間除新項目開業需要外，一般不組織大規模集中制作;特殊情況需臨時制作工裝的通過行政人事部上報工裝制作申請，待公司領導批準后方可制作。

　　(一)工裝申報條件

　　1.新入職、新調崗員工及新晉升管理人員在到崗后應先在庫存工裝中進行調配，確實無合適工裝的入職滿1個月后方可申報工裝;

　　2.工裝未滿使用年限但因個人原因破損嚴重或不能使用需申報工裝的，工裝申請人補足破損工裝折舊額后，方可申報新工裝;

　　3.工裝滿使用年限的，由行政人事部審核無誤后，方可上報制作。

　　(二)工裝申報、制作程序

　　1.夏季批量工裝申報制作時間為3月初，工裝全部到位時間為5月1日前;冬季批量工裝申報制作時間為7月初，工裝全部到位時間為10月1日前;新項目開業所需工裝于開業前4個月著手申報及制作工作，工裝于項目開業前1個月全部到位;臨時制作的工裝到位時間為制作申請中約定的交貨時間;

　　2.各部門首先向行政人事部提出申請，行政人事部按照工裝配發規定嚴格審核無誤后提交總經理簽批;

　　3.公司總經理批準后，提交總公司，經總公司領導批準后，由行政人事部將工裝配備標準提交公司的相關部門聯系廠家制作或購買;

　　(三)工裝的入庫驗收及發放

　　1.制作廠家交貨時，公司財務部庫管按照約定的服裝材質、樣式、數量及價格驗收貨物并清點入庫;

　　2.公司行政人事部收到廠家新制作的工裝后，及時通知物業公司其他部門，按照事先上報的數量及服裝類型發布領用通知。

　　五、工裝日常管理

　　(一)工裝應專人負責，統一管理、調配，其他部門及個人均不得私自調換、調配。

　　(二)新發放的工裝各部門按照統一發放的記錄格式進行及時、完整的登記。庫管及材料會計做好記賬憑證。

　　(三)因員工調入、調出而發生的工裝流入、流出，項目間應及時交換信息，庫管做好登記，以保證工裝信息的準確性。

　　(四)離職員工應及時交回原崗位工裝，并保證工裝干凈整潔、可利用，若未上交工裝或上交工裝不整潔的，則承擔該工裝未折舊完的工裝價款。公司庫管或部門資產管理員在進行工裝回收時，需逐一核查，對出現問題的，兌現應承擔金額。

　　(五)配備后勤服裝人員，辭職后工裝帶走，并承擔未折舊完的工裝價款，員工工裝使用滿一年(自發放之日至辭職之日滿一年)，工裝即歸個人所有，未滿一年者，按照公式進行折舊。行政人事部在進行離職單內工裝意見填寫時，需將應承擔金額核算準確，并簽字確認。

　　(六)其他員工(保潔、安管、工程)辭職后，應交回原崗位工裝，并保證工裝干凈整潔、可利用，返還押金;若未上交工裝或上交工裝不整潔的，則承擔該工裝未折舊完的工裝價款。庫管在進行工裝回收時，需逐一核查，對出現問題現場兌現應承擔金額。

　　(七)工裝滿使用年限需發放新工裝的，在新工裝到位后，原工裝歸個人所有。

　　(八)所有收回工裝應有序存放、妥善保管，以備調用。

　　六、相關處罰

　　(一)未按期限申報工裝造成工裝制作延誤的，給予部門負責人50元經濟處罰。

　　(二)工裝申報條件審核有誤而導致誤報工裝的，給予行政部人事經理50元經濟處罰。

　　(三)出現多報及漏報工裝的，給予50元經濟處罰。

　　(四)應扣工裝款項，未按規定扣除的，由相關責任人代為扣除，并給予50元經濟處罰。

　　七、備注：

　　公司人事行政部門未設立前由綜合管理部代為行使工裝管理權限。

篇3：物業企業辦公室管理制度

　　物業企業辦公室管理制度

　　1.0目的

　　規范、嚴謹的辦公室秩序和整潔的辦公室環境是現代企業形象的標志之一。員工在提高辦事效率，做好主業的基礎上，必須嚴格遵守公司的辦公秩序和搞好辦公環境。

　　2.0考勤

　　2.1遵守上下班時間：公司本部：上午：9：00-12：00 下午：13：30-17：30

　　2. 2員工當值時不得擅離崗位，如離開超過30分鐘，需征得直屬上司同意。如屬外勤，除要征得直屬上級的同意外，還需在前臺填寫外出人員登記簿，登記外出事由，以備行政人事部作為考勤依據。

　　2.3員工應嚴格執行公司《考勤制度》， 因外出或其它公事原因未能打卡的，應于當天內由部門經理/管理部經理簽名確認，假單(含事假、病假)及病假證明應及時呈交行政人事部存查。

　　3.0儀容儀表、言行舉止

　　3.1著裝要求按照公司的《著裝管理規定》;

　　3.2要舉止大方，言語禮貌，不講粗言猥語;

　　3.3對待同事、領導要熱情大方、文明謙讓;

　　3.4不要誹謗他人或講他人是非;

　　3.5不要探聽自己工作不需要知道的工作內容;

　　3.6上班要主動向同事、領導問候，下班要口頭知會直屬上司;

　　3.7請示各級領導要先敲門/電話或口頭預約。

　　4. 0辦公室秩序要求

　　4.1保持辦公室安靜，談話時注意音量;

　　4.2辦公時間不得閑談、喧嘩;不得閱讀與工作無關之書報、刊物;

　　4.3不得于辦公時間吃零食，未到下班時間不得吃午飯;

　　4.4不得在辦公時間做私人事情，會見私人朋友、客戶，攜帶親屬、小孩進入辦公區內;

　　4.5一般情況下，不得在辦公時間打私人電話;4。6下班要關好門窗。

　　5. 0午休紀律

　　5.1不得在辦公室進行打牌、下棋等娛樂活動;

　　5.2不得大聲喧嘩，影響他人休息。

　　6. 0接待訪客

　　6.1當客人來訪時，由前臺文員統一安排，并取得接訪人員同意后，并需知會相關的人員出來接待;

　　6.2主動奉茶，熱情接待;

　　6.3當客人要找的人員不在時，要請其他相關人員代為接待或請客人留言。

　　7. 0接聽電話

　　7.1接聽電話時，要先向對方問好、報公司/管理部名稱及工牌號，再問對方來電意圖;

　　7.2當對方要找的人員不在時，應主動請對方留言或電話，過后立即通知相關人員;

　　7.3當對方要求找總助級以上領導時，需先問清楚對方的姓名、單位及意圖，再請示領導是否接聽;

　　7.4注意禮貌用語。

　　8. 0辦公環境要求

　　8.1辦公桌上只能擺放文具、電話、文件夾、水杯、文件并放置有序;

　　8.2文件柜、抽屜需經常清理、歸類，不得積壓文件，重要文件必須存檔;

　　8.3下班后，所有文件必須鎖入抽屜;

　　8.4保持辦公室的衛生、清潔，不得隨地吐痰、亂丟垃圾;

　　8.5窗簾要保持垂直，整體觀感整齊劃一;

　　8.6要注意愛護辦公室內擺放的植物，不得隨意折損，枯枝爛葉要及時清理。

　　9. 0辦公用品及能源使用的規定

　　9.1員工需自備水杯，紙杯僅使用于接待訪客或領導;

　　9.2節約紙張、文具及辦公用品，草稿應使用二次環保紙，非正式發出之公文不使用公函紙;

　　9.3使用電腦，注意殺毒，清潔，下班時要關閉開關;

　　9.4使用傳真機要防塵，防潮并做好傳真登記;

　　9.5使用復印機注意節約紙張，復印超過50張紙，需征得部門經理/管理部經理同意;

　　9.6注意節約文具紙張及其它材料，非必要情況，文件復印應盡量使用雙面復印;

　　9.7節約能源，長時間或下班離開辦公室要隨手關燈，關空調及其它電源。

　　10.0清潔

　　本部之日常保潔工作由清潔公司負責，定時每天進場清掃，各部門應依時(加班除外)整理好各自辦公臺面，鎖好抽屜，以便清潔工工作，清潔后由各部門自行鎖門。

　　11.0用車

　　詳見《用車審批程序》

　　12.0發文、用章

　　詳見《公文規格規定》、《印章管理制度》

　　13.0用餐

　　各部門每天中午12：00為午餐時間(特殊原因/排班除外);

　　14.0報紙

　　公司/各管理部訂閱各類報紙，報紙派發由前臺文員負責。

　　15.0 安全

　　15.1 注意防火安全，離開辦公室應關閉用電設備(最好將插頭拔下)。

　　15.2 鎖好門、窗、抽屜;財務人員取款行蹤不要向他人透露;

　　15.3公司每年將定期組織消防培訓、演練，以提高員工的防范意識。

　　*16.0 文具領用

　　各部門領用文具、常用表格等日常物品須按已發《辦公用品耗用標準》之標準于每月規定25日前將申購表交行政人事部，申購表上須特別注意填寫各類所需辦公用品數量，連同“本月費用合計金額”及“月度標準額”填好由各部門經理審核后交行政人事部，逾期恕不負責。領用物品須在規定日期內，其它時間不再辦理，如有特殊情況須經行政人事部經理批準后方可領用。

　　17.0 公告欄

　　公司/管理部設有公告欄，請各位同事每天留意公告欄上的告示，各項公告、通知除特別要求外，均保留三天。

　　*18.0 會議室的使用

　　各部門如需使用會議室須提前一天到前臺文員處預約登記，由前臺安排具體之使用時間。

　　*19.0 公司物品借用登記(包括投影機、照相機等)

　　借用部門提前一天填寫《物品借用審批表》交前臺預約，由前臺文員填寫《公司物品借用登記薄》，核對有關物品借用時間，并將《物品借用審批表》提交行政人事部經理簽批，行政人事部憑單借出物品，并將簽批單存檔。前臺文員負責督促借用到期應歸還物品的部門。借出的物品如有破損由簽收責任人賠償。

　　*20.0 公司檔案借閱登記

　　借用人憑已批準之《檔案借閱審批表》到行政人事部向檔案員辦理借閱手續，審批表由行政人事部存檔。

　　*21.0 鑰匙管理

　　每個辦公室由使用人負責上下班的開、關門，同時行政人事部保管公司本部全部房門的鑰匙(財務部除外)，一套由公司本部指定專人保管，負責各級辦公室、會議室及各部門日常保潔的開、關門;另一套保存于行政人事部，平時用封條貼住，只作應急之用，使用后作好登記并重新封好。

　　*22.0 執行

　　*22.1 每周各部門抽調一人，由行政人事部組織對各部門辦公整潔、秩序進行評比，并督促整改，并將結果在公司公告欄上通告。各管理部自行組織檢查。

　　*22.2 每周行政人事部不定期地抽查公司員工的儀容、儀表及著裝，并將違紀作通報。

　　*22.3 行政人事部每月統計各部門不按時上交工作報告的情況，并予以通報。

　　*22.4 受到通報批評的部門或個人，將按《獎懲條例》之有關細則相應給予處罰。

　　*23.0 標“*”之條款僅適用于公司本部。