對(duì)設(shè)施管理的領(lǐng)悟和認(rèn)識(shí)

　　最近幾年，許多管理專(zhuān)家不斷提出設(shè)施管理應(yīng)該具有“更重要的策略地位”。現(xiàn)在，我們擁有了確鑿的證據(jù)，足以說(shuō)明對(duì)一個(gè)高效運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)組織而言，設(shè)施管理不但可以，而且理應(yīng)提高公司決策的策略位置。

　　本報(bào)告闡述了“策略性”的含義;并詳細(xì)考察目前設(shè)施管理的實(shí)際狀況。本報(bào)告以任職于世界六大洲的大約400位專(zhuān)業(yè)設(shè)施管理人員的調(diào)查問(wèn)卷為基礎(chǔ);通過(guò)與三十幾位高級(jí)設(shè)施管理及公司資產(chǎn)經(jīng)理人員、幾位學(xué)術(shù)界的領(lǐng)軍人物、以及關(guān)注公司資產(chǎn)和設(shè)施管理的重要國(guó)際專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的面談，我們對(duì)設(shè)施管理的領(lǐng)悟和認(rèn)識(shí)愈加豐富深刻。

　　我們意識(shí)到，為了有效滿(mǎn)足公司的物業(yè)及商業(yè)活動(dòng)需要，設(shè)施管理領(lǐng)導(dǎo)必須與公司組織內(nèi)各部門(mén)之間緊密協(xié)調(diào)合作。設(shè)施管理人員必須全力以赴確保公司基礎(chǔ)設(shè)施能滿(mǎn)足各部門(mén)工作人員的工作要求。最終目標(biāo)必須為公司上下一致認(rèn)識(shí)到設(shè)施管理是一項(xiàng)公司既定的策略行為。

　　某些設(shè)施管理領(lǐng)導(dǎo)可能會(huì)通過(guò)同企業(yè)內(nèi)其他后勤支持部門(mén)的協(xié)同配合來(lái)使設(shè)施管理“更上一層樓”，這樣的行為使設(shè)施管理具有更突出的策略意義，而且，如果這些領(lǐng)導(dǎo)能在各部門(mén)間清晰表達(dá)自己意見(jiàn)、加強(qiáng)部門(mén)配合，他們的事業(yè)必定會(huì)柳暗花明，漸入佳境。

　　本報(bào)告著重考察20**年度設(shè)施管理行業(yè)的實(shí)際狀況，列舉該行業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)，特別說(shuō)明設(shè)施管理部與公司其他部門(mén)之間的關(guān)系，比如公司策略部、業(yè)務(wù)總監(jiān)、公司資產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、人力資源部、信息技術(shù)部。

　　1、為何不能實(shí)現(xiàn)設(shè)施管理上的“更上一層樓”?

　　首先，高層管理對(duì)設(shè)施管理部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)顯得松懈不足。設(shè)施管理部缺乏足夠的業(yè)務(wù)策略，也欠缺將策略轉(zhuǎn)化為實(shí)際目標(biāo)和行動(dòng)的計(jì)劃步驟。

　　據(jù)我們所見(jiàn)，能制訂一套因果鏈來(lái)指導(dǎo)設(shè)施管理策略的企業(yè)可謂少之又少，因此，設(shè)施管理部的負(fù)責(zé)人經(jīng)常接到通知，要求降低(甚至取消)該部門(mén)的預(yù)算，根本不顧及這種做法對(duì)全體工作人員、生產(chǎn)過(guò)程、生產(chǎn)效率以及凈收益造成的連鎖反應(yīng)。

　　由于對(duì)這樣的預(yù)算削減所造成的后果考慮不周，對(duì)許多公司組織而言，設(shè)施管理演變成一種以盡量降低成本進(jìn)行產(chǎn)出的實(shí)用性商品，而非一種專(zhuān)業(yè)的管理技能。而更糟糕的是，設(shè)施管理業(yè)界對(duì)低標(biāo)準(zhǔn)、低成本及不斷削減的預(yù)算造成的不良后果，還不具備分析和匯報(bào)的能力。

　　可以說(shuō)設(shè)施管理業(yè)界知道各種事物的成本，但對(duì)其商業(yè)價(jià)值卻了解甚少，這就決定了為何設(shè)施管理總是不斷降低而不是提升其標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、什么原因造成了目前的不幸狀況?

　　無(wú)論是公司行政人員，還是設(shè)施管理負(fù)責(zé)人提出這個(gè)問(wèn)題都不算恰當(dāng)，他們應(yīng)該問(wèn)：公司設(shè)施該怎樣運(yùn)作，才能強(qiáng)化公司對(duì)客戶(hù)、雇員(及未來(lái)雇員)以及公司所處社區(qū)和準(zhǔn)備進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)發(fā)地區(qū)的策略形象?

　　經(jīng)營(yíng)策略并不自相矛盾：經(jīng)營(yíng)手段--包括設(shè)施管理，可以使公司在市場(chǎng)上享有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。然而，經(jīng)營(yíng)理念往往因公司而異。處于蕭條期的公司也許會(huì)全力削減成本開(kāi)支而不顧及由此產(chǎn)生的后果。但在大多數(shù)情況下，一個(gè)有效的經(jīng)營(yíng)策略必須基于事實(shí)并能適應(yīng)不同狀況。要想保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，僅僅靠削減設(shè)施管理成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　必須提出的問(wèn)題有哪些?

　　與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)相關(guān)的問(wèn)題：

　　您的業(yè)務(wù)策略是否包括設(shè)施/工作場(chǎng)所策略?

　　公司現(xiàn)有的設(shè)施管理是否配合您的業(yè)務(wù)需要，并且得以有效執(zhí)行?

　　您現(xiàn)有設(shè)施是否有助于人才招聘和管理策略?

　　目前的工作場(chǎng)所設(shè)計(jì)是否滿(mǎn)足業(yè)務(wù)技術(shù)和策略的要求?

　　當(dāng)然也包括：

　　設(shè)施管理的成本結(jié)構(gòu)是否滿(mǎn)足公司的財(cái)務(wù)策略和現(xiàn)金流要求?

　　對(duì)設(shè)施管理負(fù)責(zé)人而言，還應(yīng)包括幾個(gè)附加的個(gè)人問(wèn)題：

　　我是否了解自己業(yè)務(wù)的基本策略和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的根源?

　　我是否對(duì)設(shè)施管理程序的正確方法及其對(duì)業(yè)務(wù)的影響有著足夠重視?

　　我與公司內(nèi)部相關(guān)聯(lián)的同事、及高層管理人員是否有良好的個(gè)人關(guān)系?

　　我是否已將本部門(mén)的操作性事務(wù)工作開(kāi)放足夠權(quán)力給下屬，或外包給公司外的服務(wù)機(jī)構(gòu)，以便能集中精力完成自己業(yè)務(wù)上的策略目標(biāo)?

　　這些問(wèn)題無(wú)法單獨(dú)一一作答，需要跨部門(mén)甚至各個(gè)公司間的協(xié)同配合。我們通過(guò)考察得知，在公司的組織結(jié)構(gòu)中，無(wú)論設(shè)施管理部門(mén)處于怎樣的地位，該部門(mén)都鑲嵌于一個(gè)復(fù)雜的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)之中;每種情況都具有策略潛在重要性，也對(duì)設(shè)施管理專(zhuān)才提出特別挑戰(zhàn)。本報(bào)告將探討六個(gè)目前空白的重要項(xiàng)目。

　　我們將焦點(diǎn)集中于(1)設(shè)施管理部/工作場(chǎng)所管理部主任，將他們視為公司組織內(nèi)負(fù)責(zé)設(shè)施管理/工作場(chǎng)所管理的代表人物;(2)諳熟設(shè)施管理/工作場(chǎng)所管理事務(wù)的部門(mén)。

　　我們逐漸認(rèn)識(shí)到，使用設(shè)施的公司內(nèi)相關(guān)部門(mén)(最終使用者)的負(fù)責(zé)人處于一個(gè)復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)的中心，這個(gè)網(wǎng)絡(luò)由該負(fù)責(zé)人、高級(jí)管理人員、策略策劃部、以及其他功能性部門(mén)，比如信息技術(shù)、人力資源、資產(chǎn)部、及目前流行的外包服務(wù)提供商組成。

　　我們的焦點(diǎn)集中于這個(gè)網(wǎng)絡(luò)內(nèi)目前空白的重要項(xiàng)目，并以這些內(nèi)容作為完成該報(bào)告的指導(dǎo)方針。我們的研究涵蓋以下廣泛?jiǎn)栴}：

　　設(shè)施管理部如何組織、如何掌控?

　　設(shè)施管理部最普遍的機(jī)構(gòu)組織和匯報(bào)程序各是怎樣?

　　設(shè)施管理/工作場(chǎng)所管理的策略是否與財(cái)務(wù)策略一致?與公司資產(chǎn)部、業(yè)務(wù)部及其他功能性部門(mén)的同事是否協(xié)調(diào)一致?

　　設(shè)施管理功能如何量化及管理?

　　20**年設(shè)施管理經(jīng)理面對(duì)的主題和挑戰(zhàn)是什么?

　　20**年設(shè)施管理功能是否可以提升到策略高度?妨礙設(shè)施管理提升到策略高度的障礙(如果有的話)是什么?

　　依據(jù)就設(shè)施管理功能量化和管理以及其供應(yīng)鏈展開(kāi)廣泛調(diào)查所獲得的基本數(shù)據(jù)及涵蓋設(shè)施管理業(yè)界內(nèi)外人士對(duì)該行業(yè)的看法，本報(bào)告是在考察了現(xiàn)有行業(yè)狀況，并且在與高級(jí)設(shè)施管理從業(yè)人員和主流思想代表人物面談獲得的領(lǐng)悟的基礎(chǔ)上匯編完成。

　　設(shè)施管理全球調(diào)查活動(dòng)獲得了世界四十多個(gè)國(guó)家人士的支持，不出所料，來(lái)自中國(guó)、日本、印度、非洲及拉丁美洲的反饋相對(duì)較少;我們計(jì)劃同這些地區(qū)的合作伙伴聯(lián)手，進(jìn)而獲得更加詳實(shí)的資料。調(diào)查顯示：

　　1. 設(shè)施是一種策略資源，這種說(shuō)法正獲得越來(lái)越多的認(rèn)可;

　　2. 然而，要實(shí)現(xiàn)成功的設(shè)施管理與其他商業(yè)目標(biāo)在策略上協(xié)調(diào)一致，仍然任重道遠(yuǎn);

　　3. 同小型地方企業(yè)相比，大型跨國(guó)企業(yè)面對(duì)的挑戰(zhàn)有天壤之別，他們管理設(shè)施的方法也迥然不同;

　　4. 財(cái)務(wù)指標(biāo)和成本控制仍然決定著設(shè)施管理的運(yùn)作;

　　5. 設(shè)施相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人依然埋頭忙于操作性的日常事務(wù);及

　　6. 設(shè)施管理方法正經(jīng)歷重大變革，而設(shè)施管理專(zhuān)才會(huì)面臨嚴(yán)重匱乏。

　　設(shè)施是一種策略資源的看法越來(lái)越被廣為接受

　　關(guān)于設(shè)施管理該如何運(yùn)作、該向哪個(gè)部門(mén)匯報(bào)、如何量化及獎(jiǎng)賞管理績(jī)效、應(yīng)該將哪些事務(wù)外包，不同的企業(yè)組織間的方法截然不同。然而，很多企業(yè)組織現(xiàn)在都將設(shè)施視為一種策略資源，而將設(shè)施管理視作策略性功能--某些情況下甚至將設(shè)施管理人員升職為高級(jí)管理層，直接向首席運(yùn)營(yíng)官(COO)或相當(dāng)級(jí)別的上司匯報(bào)工作。

　　我們所知的許多企業(yè)組織都將設(shè)施和工作場(chǎng)所議題納入行政會(huì)議、商業(yè)計(jì)劃討論中，甚至有些納入董事會(huì)議中。其中大多數(shù)人士都評(píng)估設(shè)施對(duì)工作人員的生產(chǎn)力和業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)的影響，而某些人士則認(rèn)為設(shè)施的素質(zhì)對(duì)公司品牌、以及吸引和長(zhǎng)期聘用人才有著重要影響。

　　很明顯，大多數(shù)設(shè)施管理專(zhuān)才都同意我們的看法，即設(shè)施管理理應(yīng)享有重要的策略地位，超過(guò)75%的反饋意見(jiàn)均認(rèn)為設(shè)施管理在當(dāng)今時(shí)代具有策略意義。

　　但是，從我們的面試和調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，在設(shè)施管理業(yè)界，理論和行動(dòng)之間也存在巨大差距。能夠?qū)嶋H把設(shè)施視作策略資源來(lái)管理的企業(yè)組織顯然仍屬少數(shù)。許多設(shè)施管理負(fù)責(zé)人依舊耗費(fèi)一半以上的工作時(shí)間處理操作性的日常事務(wù)，這種實(shí)際狀況存在于所有地區(qū)、行業(yè)，也不論企業(yè)規(guī)模大小。

　　要實(shí)現(xiàn)成功的設(shè)施管理與其他商業(yè)目標(biāo)在策略上協(xié)調(diào)一致，仍然任重道遠(yuǎn)

　　通常，設(shè)施管理部門(mén)確信自己同公司財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)部協(xié)調(diào)配合，符合公司整體策略和愿景要求。我們預(yù)料設(shè)施管理部門(mén)同公司資產(chǎn)部也理應(yīng)合作密切。然而，接受調(diào)查的反饋中，僅有半數(shù)認(rèn)為自己同信息技術(shù)部門(mén)的同事合作協(xié)調(diào)，只有四成多相信自己同人力資源部或其他重要服務(wù)部門(mén)配合默契。隨著便攜式或“隨意型”工作環(huán)境的不斷普及，同信息技術(shù)部和人力資源部的協(xié)調(diào)配合，對(duì)實(shí)現(xiàn)全體員工“移動(dòng)辦公”提供全面支持變得至關(guān)重要。如果缺少信息技術(shù)部和人力資源部在政策和行動(dòng)上的支持和協(xié)作，設(shè)施管理部就無(wú)法營(yíng)造一種“靈活辦公場(chǎng)所”的工作方式。

　　同小型地方企業(yè)相比，大型跨國(guó)企業(yè)面對(duì)的挑戰(zhàn)大相庭徑，他們管理設(shè)施的方法也迥然不同

　　某些差異只是與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模相關(guān)，應(yīng)該牢記的一點(diǎn)是設(shè)施的維修服務(wù)最終是地區(qū)性的業(yè)務(wù)，因?yàn)槊孔ㄖ锒甲溆谀车貐^(qū)的某一社區(qū)內(nèi)。設(shè)施管理也許可以遠(yuǎn)距離監(jiān)控，但建筑物的清潔和維護(hù)卻不能遙控完成。

　　更加重要的是，跨國(guó)企業(yè)在不同的國(guó)家經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，不得不應(yīng)付性質(zhì)不同的資產(chǎn)、施工方法、營(yíng)運(yùn)方式--包括不同的法制、管理及文化背景。這個(gè)結(jié)論也許明顯可見(jiàn)，不值得大驚小怪，但是有必要認(rèn)識(shí)到小型的國(guó)內(nèi)企業(yè)同跨國(guó)公司之間的差別不僅僅在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上，企業(yè)在向國(guó)際市場(chǎng)進(jìn)軍的過(guò)程中，面臨的局面也越來(lái)越錯(cuò)綜復(fù)雜。

　　財(cái)務(wù)指標(biāo)和成本控制仍然決定著設(shè)施管理的運(yùn)作

　　公司各部門(mén)之間的不協(xié)調(diào)通常是由不盡合理的強(qiáng)制性單一指標(biāo)造成。幾乎80%的設(shè)施管理部門(mén)的業(yè)績(jī)與其相關(guān)的預(yù)算執(zhí)行情況掛鉤，財(cái)務(wù)上的結(jié)果明顯主導(dǎo)著管理思維。

　　在很多企業(yè)中，設(shè)施管理行為是否有助于提升工作人員的生產(chǎn)力，或能否吸引和留住人才，或能否削減環(huán)境成本，似乎并不重要。如果成本沒(méi)有降至最低，其他一切都免談吧。

　　在調(diào)查反饋意見(jiàn)及與設(shè)施管理從業(yè)人士的面談中，大家指出(并且最常提及)的最重要的策略挑戰(zhàn)是削減成本和降低預(yù)算。不但不在設(shè)施管理上追求“更上一層樓”，反而執(zhí)著于降低成本并把設(shè)施歸類(lèi)盡量以最便宜的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的“實(shí)用性商品”的范疇。

　　設(shè)施相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人依然埋頭忙于操作性的日常事務(wù)

　　設(shè)施具有策略意義這種看法雖然已被廣為接受，但事實(shí)狀況卻是設(shè)施管理負(fù)責(zé)人依舊平均耗費(fèi)一半以上的工作時(shí)間處理操作性的日常事務(wù)，每周花在考慮策略和謀劃上的時(shí)間少于一天。

　　對(duì)設(shè)施管理相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人而言，要想避免在處理操作性的日常事務(wù)上花費(fèi)太多精力，沒(méi)有捷徑可行。包括CEO和其他高層管理在內(nèi)，只要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，人人都可輕易發(fā)現(xiàn)建筑物運(yùn)營(yíng)的狀況，一旦出現(xiàn)任何問(wèn)題，都必須在大家走進(jìn)會(huì)議室商談“策略”計(jì)劃之前立即解決。

　　我們可為這類(lèi)操作困境提供完整的解決方案，但又確知，泛泛而談遠(yuǎn)比具體行動(dòng)容易。

　　設(shè)施管理方法正經(jīng)歷重大變革，而設(shè)施管理專(zhuān)才可能會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重匱乏

　　設(shè)施管理越來(lái)越受重視，將會(huì)在公司商業(yè)及雇員策略計(jì)劃中扮演愈發(fā)具有策略性的角色。不過(guò)，設(shè)施管理走向成熟的過(guò)程中的核心元素是設(shè)施管理專(zhuān)才，這方面的職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)具備多方面的才能和學(xué)識(shí)，而不是僅僅擅長(zhǎng)建筑物工程和維護(hù)、出租談判、空間規(guī)劃、建筑物的安全。

　　從我們的調(diào)查研究中可以明顯看出，未來(lái)的設(shè)施管理職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)主要具備以下幾方面的素質(zhì)：協(xié)作、人際關(guān)系、組織能力、制訂及執(zhí)行策略計(jì)劃，以及管理外包服務(wù)商。

　　但不幸的是，無(wú)論是大學(xué)還是針對(duì)行政管理人員開(kāi)辦的培訓(xùn)課程，并未在20**年推出能適應(yīng)當(dāng)今時(shí)代要求的面向設(shè)施管理新型技能的課程，更不用說(shuō)將學(xué)生培訓(xùn)為能適應(yīng)瞬息萬(wàn)變的紛繁世界的人才。

　　更為糟糕的是，隨著越來(lái)越多的公司將設(shè)施管理業(yè)務(wù)外包，任職于企業(yè)內(nèi)的設(shè)施管理專(zhuān)才的機(jī)會(huì)愈加稀缺，使得設(shè)施管理人員更加不知所措。

　　但我們確信，隨著設(shè)施管理對(duì)企業(yè)的策略規(guī)劃和生產(chǎn)效率的影響不斷加深，該行業(yè)的前景必定一片輝煌。然而，時(shí)代的不斷前進(jìn)又會(huì)造成新型設(shè)施管理專(zhuān)才缺乏的困境，難以將設(shè)施管理提升到合理的策略地位。

　　3、建議采取的行動(dòng)

　　策略性地思考

　　勸告別人“策略性地”思考，也許顯得輕松容易。然而，策略性地思考就需要將精力集中于自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)上。設(shè)施部門(mén)負(fù)責(zé)人全力協(xié)助公司建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即意味著他們重視，甚至是協(xié)助制訂公司的商業(yè)計(jì)劃。

　　因此，我們提出的第一個(gè)行動(dòng)建議即為設(shè)施相關(guān)部門(mén)的負(fù)責(zé)人應(yīng)學(xué)會(huì)如何策略性地思考，這意味著加深對(duì)自己從事的業(yè)務(wù)、顧客、競(jìng)爭(zhēng)的認(rèn)識(shí)。另外，策略性地思考還涵蓋如何制訂財(cái)務(wù)模型，如何制訂及分析未來(lái)的備選方案，如何讓自己的眼光更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，如何分析理順諸多領(lǐng)域--比如人力資源、信息技術(shù)、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、甚至市場(chǎng)和采購(gòu)的因果關(guān)系。

　　然而，最重要的策略性思維是理解客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。顧客購(gòu)買(mǎi)公司產(chǎn)品是因?yàn)槌杀尽①|(zhì)量還是服務(wù)呢?顧客的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)將如何受公司資產(chǎn)、設(shè)施和日常維護(hù)的影響?如果設(shè)施管理負(fù)責(zé)人能回答這些問(wèn)題并將答案優(yōu)先考慮付諸行動(dòng)，指揮下屬員工，負(fù)責(zé)人便稱(chēng)得上具備了策略性的思維--甚至策略性的行動(dòng)。

　　策略性地行動(dòng)

　　策略性行動(dòng)始于策略性思維，但思維僅僅是開(kāi)始。當(dāng)設(shè)施管理負(fù)責(zé)人策略性地行動(dòng)時(shí)，他花費(fèi)的時(shí)間更多在未來(lái)而不是現(xiàn)在，從而也使他的下屬員工著眼于商業(yè)事務(wù)。

　　設(shè)施管理負(fù)責(zé)人制訂設(shè)施管理方案并付諸行動(dòng)，不應(yīng)該僅以公司凈利潤(rùn)為目標(biāo)(當(dāng)然，這個(gè)目標(biāo)具有很高的策略性)，還應(yīng)著眼于各個(gè)具體行動(dòng)的成果，比如吸引和留住人才、員工的工作效率、“三重底線”[1]社會(huì)認(rèn)可及更為廣義的指標(biāo)比如品牌認(rèn)可、市場(chǎng)份額、凈收益。

　　某些公司管理人可能難以想象設(shè)施管理與最終的商業(yè)績(jī)效之間的聯(lián)系，因?yàn)樵谶@過(guò)程中存在太多間接的影響因素。盡管如此，當(dāng)設(shè)施管理負(fù)責(zé)人策略性地思考并付諸行動(dòng)時(shí)，對(duì)公司業(yè)務(wù)的影響毫無(wú)疑問(wèn)是可量化的。

　　重建設(shè)施管理部門(mén)并使其在公司商業(yè)運(yùn)作中發(fā)揮全新作用

　　設(shè)施管理負(fù)責(zé)人也必須采取幾個(gè)基本的短期性步驟，以集中精力考慮策略性問(wèn)題。

　　首先，應(yīng)在現(xiàn)有公司內(nèi)部建立一支能征善戰(zhàn)的設(shè)施管理隊(duì)伍，招聘富有設(shè)施管理及經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的下屬，愿意聘用才能出眾的職業(yè)經(jīng)理人，即使這些經(jīng)理人欠缺或沒(méi)有設(shè)施管理領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)。在設(shè)施管理外包服務(wù)模式中，相對(duì)技術(shù)才能而言，在辦公室內(nèi)運(yùn)籌帷幄的管理小組應(yīng)具有更高的管理和商業(yè)才能。

　　尋找富有財(cái)務(wù)和精算才能的專(zhuān)才，建立一套能反復(fù)監(jiān)督服務(wù)水平、成本、最終用戶(hù)滿(mǎn)意度的管理控制和規(guī)劃系統(tǒng)。尤其重要的是，這套精算系統(tǒng)應(yīng)著眼于最終業(yè)績(jī)，而不是設(shè)施管理的結(jié)果。若一個(gè)“出色”的步驟帶來(lái)了糟糕的業(yè)績(jī)，對(duì)公司而言也毫無(wú)用處。

　　其次，設(shè)施管理部門(mén)應(yīng)全力制訂能確立設(shè)施管理對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的輔助意義的公司政策，并付諸實(shí)施。在公司政策中明確設(shè)施管理的定位是第一步，然后主動(dòng)同客戶(hù)和同事溝通交流。

　　我們信任外包服務(wù)商，并且將自己的業(yè)務(wù)大量外包(見(jiàn)以下段落)，但這并不意味著外包服務(wù)已經(jīng)超越或取代了相對(duì)薄弱的設(shè)施管理部門(mén)。將設(shè)施管理服務(wù)外包之前，的確有必要加強(qiáng)該部門(mén)的經(jīng)營(yíng)能力。

　　然而，管理外包服務(wù)和設(shè)施管理之間所需要的才能并不相同，相比“實(shí)務(wù)管理”或設(shè)施管理的技術(shù)才能而言，策略、公司政策、性能管理顯得更為重要。

　　最后，設(shè)施管理負(fù)責(zé)人(及其提交的報(bào)告中)應(yīng)花費(fèi)至少50%的時(shí)間與第一線的業(yè)務(wù)部及其他基礎(chǔ)功能性部門(mén)同事共事，關(guān)注設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象，了解他們的需求、工作模式、困難，甚至應(yīng)當(dāng)在他們自己提出要求之前就預(yù)先設(shè)身處地替他們著想。

　　外包服務(wù)

　　正如本報(bào)告所述，我們相信能提升設(shè)施管理策略地位的方法是盡量將操作性日常事務(wù)外包給第三方服務(wù)商，這樣可使辦公室管理人員從處理紛繁日常事務(wù)的“消防隊(duì)員”角色中解放出來(lái)，在長(zhǎng)期規(guī)劃和策略方面投入更多精力。

　　將大量的操作性日常事務(wù)外包給第三方服務(wù)商，可使設(shè)施管理負(fù)責(zé)人及其直屬職員在長(zhǎng)期規(guī)劃和策略方面(包括設(shè)施管理和商業(yè)計(jì)劃)投入更多精力。與我們面談的企業(yè)中，那些將設(shè)施管理作為一項(xiàng)策略的企業(yè)

　　(其高層管理人員也將設(shè)施作為策略資源)外包出去的操作性事務(wù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于設(shè)施管理未受高層足夠重視的企業(yè)。

　　無(wú)論怎樣強(qiáng)調(diào)本建議都不足夠。過(guò)往幾年中，設(shè)施管理服務(wù)行業(yè)逐漸成熟，涌現(xiàn)出許多世界級(jí)的設(shè)施管理專(zhuān)才，在各自的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域大顯神通。由于絕對(duì)有必要評(píng)估設(shè)施管理服務(wù)提供商履行承諾的水平并依此對(duì)外包服務(wù)定價(jià)，服務(wù)提供商已經(jīng)熟諳如何精算量化和經(jīng)營(yíng)管理自己的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，并依據(jù)合同承諾履行義務(wù)，其服務(wù)水平往往超過(guò)聘請(qǐng)方內(nèi)設(shè)的設(shè)施管理相關(guān)部門(mén)。

　　教導(dǎo)企業(yè)應(yīng)如何獲得設(shè)施管理支持

　　我們也深信，設(shè)施管理負(fù)責(zé)人的大量重要職責(zé)之一，即是教導(dǎo)其上司和其他功能性部門(mén)的同事如何與設(shè)施管理方部門(mén)合作共事。即是說(shuō)，如果公司領(lǐng)導(dǎo)能明確闡述設(shè)施管理需求，能制訂出不受財(cái)務(wù)指標(biāo)限制的設(shè)施管理業(yè)績(jī)目標(biāo)，能夠預(yù)先制訂計(jì)劃使設(shè)施有助創(chuàng)造策略?xún)?yōu)勢(shì)，這樣的設(shè)施管理就是最為成功的類(lèi)型。

　　高效的設(shè)施管理負(fù)責(zé)人向業(yè)務(wù)客戶(hù)介紹設(shè)施管理的細(xì)節(jié)情況時(shí)，往往都會(huì)不遺余力。他們會(huì)捕捉每個(gè)機(jī)會(huì)，盡量使客戶(hù)理解設(shè)施的策略地位，并且確保設(shè)施及工作場(chǎng)所規(guī)劃的內(nèi)容能成為每次公司策略會(huì)議議題之一。

　　這也正是策略性的基準(zhǔn)對(duì)比法的巨大價(jià)值所在，即促使設(shè)施管理負(fù)責(zé)人認(rèn)識(shí)到其他企業(yè)的設(shè)施管理發(fā)展動(dòng)向，并同業(yè)務(wù)上的客戶(hù)交流心得體會(huì)。

　　設(shè)施管理已不再是過(guò)往二十幾年中討論不休的“您的設(shè)施管理成本有多少”這樣的問(wèn)題，而是對(duì)策略、公司政策、客戶(hù)關(guān)系管理、公司機(jī)構(gòu)組織、工作場(chǎng)所標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)水平預(yù)期更加成熟的理解--是關(guān)系到公司內(nèi)多個(gè)相關(guān)部門(mén)的概念。這種類(lèi)型的“基準(zhǔn)對(duì)比法”也稱(chēng)作“基于事實(shí)的策略態(tài)勢(shì)評(píng)估”[2]在實(shí)際操作中它可以更客觀地說(shuō)明具體業(yè)績(jī)。

篇2：貴陽(yáng)市城區(qū)居建住宅供水設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法(2015)

　　貴陽(yáng)市城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法(20**)

　　貴州省貴陽(yáng)市人民政府

　　貴陽(yáng)市城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法

　　政府令第30號(hào)

　　《貴陽(yáng)市城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法》已經(jīng)20**年3月24日市人民政府常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自20**年6月1日起施行。

　　市長(zhǎng) 劉文新

　　20**年4月8日

　　貴陽(yáng)市城區(qū)居民新建

　　住宅供水設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法

　　第一條 為了規(guī)范城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)和管理，保障供水安全，滿(mǎn)足用戶(hù)正常用水，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市供水條例》、《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《貴陽(yáng)市城市供水用水規(guī)定》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施建設(shè)、維護(hù)和管理。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)新建住宅，包括住宅商品房、保障性住房（“兩限”商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、廉租房以及集中安置住房等）、有居民居住的綜合性樓宇和小區(qū)以及住宅區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套的公共設(shè)施用房和經(jīng)營(yíng)性用房等。

　　本辦法所稱(chēng)城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施，是指從居民住宅小區(qū)規(guī)劃紅線起到用戶(hù)結(jié)算水表前的供水管道、水箱、水泵、電機(jī)、閥門(mén)、自動(dòng)控制設(shè)施、配電設(shè)施、消毒設(shè)備、壓力水容器、結(jié)算水表及其附屬設(shè)施等，不含提供設(shè)備用房的土建、消防、熱水、直飲水、中水回用等其他供水設(shè)施。

　　本辦法所稱(chēng)“一戶(hù)一表”是指一戶(hù)一結(jié)算水表，水表安裝出戶(hù)，供水企業(yè)抄表到戶(hù)。

　　第四條 城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一組織建設(shè)、統(tǒng)一管理維護(hù)的原則，與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付使用。

　　第五條 城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施（含二次供水）的設(shè)計(jì)、施工、調(diào)試和運(yùn)行應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，執(zhí)行供水行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家和供水行業(yè)尚未制定標(biāo)準(zhǔn)的，執(zhí)行地方標(biāo)準(zhǔn)。

　　第六條 市城市供水行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施建設(shè)、維護(hù)和管理的監(jiān)督工作。

　　市衛(wèi)生計(jì)生、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、發(fā)展和改革、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城市管理等部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，做好城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施建設(shè)、維護(hù)和管理的相關(guān)工作。

　　第七條 市供水行政主管部門(mén)組織城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施建設(shè)，城市供水企業(yè)負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

　　第八條 新建住宅供水設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招投標(biāo)的，依照有關(guān)規(guī)定實(shí)施。

　　第九條 新建住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擬建項(xiàng)目市政供水承載力報(bào)告的編制，依法報(bào)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)審批。

　　第十條 新建住宅供水設(shè)施由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)征求供水企業(yè)的意見(jiàn)，并將供水施工圖設(shè)計(jì)文件依法報(bào)送住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)審查，未經(jīng)審查或者審查不合格的，不得使用。

　　第十一條 新建住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照一戶(hù)一表、水表出戶(hù)的要求設(shè)計(jì)和建設(shè)供水設(shè)施。

　　第十二條 新建住宅供水設(shè)施施工設(shè)計(jì)圖經(jīng)審查合格后，新建住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依法與供水企業(yè)簽訂供水設(shè)施建設(shè)工程合同。

　　第十三條 新建住宅從城市公共供水管道取水點(diǎn)位置至紅線邊緣供水管線的建設(shè)費(fèi)以及破路毀綠手續(xù)和費(fèi)用等相關(guān)事宜，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照期限提供供水設(shè)施用房、用地和通道，將電源引至供水設(shè)施建設(shè)的指定地點(diǎn)，單獨(dú)安裝電表計(jì)量。

　　第十四條 新建住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所核定的建筑面積，根據(jù)建設(shè)合同約定支付供水設(shè)施建設(shè)維護(hù)費(fèi)用。

　　城區(qū)居民新建住宅供水設(shè)施建設(shè)維護(hù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依法制定。

　　第十五條 新建住宅需經(jīng)二次加壓供水的高層建筑用戶(hù)，按規(guī)定收取二次加壓費(fèi)用。二次加壓費(fèi)用由發(fā)展和改革部門(mén)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由供水企業(yè)實(shí)行管理到戶(hù)、抄表到戶(hù)、收費(fèi)到戶(hù)。

　　第十六條 新建住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納的供水設(shè)施建設(shè)維護(hù)費(fèi)用計(jì)入新建住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)成本后，不得再向購(gòu)房人收取與供水設(shè)施建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用。

　　第十七條 新建住宅供水設(shè)施建設(shè)維護(hù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)集中管理，專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅供水設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理。市審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)供水設(shè)施建設(shè)維護(hù)費(fèi)用支付和使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第十八條 新建住宅供水設(shè)施建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，由供水企業(yè)與用戶(hù)簽訂供水用水合同，實(shí)行統(tǒng)一管理。

　　未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，供水設(shè)施不得投入使用。

　　第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅供水設(shè)施工程竣工驗(yàn)收合格后供水前，向所在地衛(wèi)生行政主管部門(mén)依法申請(qǐng)辦理生活飲用水許可手續(xù)。未取得生活飲用水衛(wèi)生許可證的，不得供水。

　　第二十條 按照本辦法建設(shè)的供水設(shè)施投入使用后，從城市公共供水管網(wǎng)取水點(diǎn)至用戶(hù)結(jié)算水表前的供水設(shè)施應(yīng)當(dāng)移交供水企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。

　　供水企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全供水設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)和管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行供水設(shè)施運(yùn)行維護(hù)的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和操作規(guī)程，保障供水設(shè)施的完好和運(yùn)行正常。

　　第二十一條 供水企業(yè)應(yīng)當(dāng)確保24小時(shí)受理供水設(shè)施故障報(bào)修業(yè)務(wù)。供水設(shè)施出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定時(shí)限處理，保證用戶(hù)正常用水。

　　第二十二條 供水企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立用水投訴制度，公開(kāi)投訴電話。對(duì)用戶(hù)的投訴，應(yīng)當(dāng)自接到投訴之日起24小時(shí)內(nèi)提出處理意見(jiàn)并答復(fù)用戶(hù)。

　　第二十三條 在新建住宅供水設(shè)施建設(shè)和管理過(guò)程中,有關(guān)部門(mén)及其工作人員有玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由有關(guān)部門(mén)依法予以處分。

　　第二十四條 本辦法實(shí)施前供水企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂合同的,按合同約定執(zhí)行。

　　第二十五條 縣級(jí)供水行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)供水管理的，參照本辦法執(zhí)行。

　　第二十六條 本辦法自20**年6月1日起施行。

篇3：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　序號(hào)項(xiàng)目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)

　　1)綜合管理

　　1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

　　2.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

　　3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。

　　4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

　　6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。

　　7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。

　　8.設(shè)備機(jī)房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。6）.交接班記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門(mén)、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測(cè)1次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)線路電涌保護(hù)器。

　　3)空調(diào)系統(tǒng)

　　1.運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

　　2.運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

　　3.制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門(mén)并除銹。

　　5.每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。

　　7.每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

　　4)二次供水設(shè)施

　　1.按照衛(wèi)生防疫部門(mén)的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。

　　5.每年對(duì)供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管，實(shí)行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

　　5)排水系統(tǒng)

　　1.排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時(shí)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設(shè)備

　　1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時(shí)間控制器。

　　3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。

　　4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1次雙路互投開(kāi)關(guān)。

　　6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類(lèi)遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。

　　7.發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

　　8.檢測(cè)每年檢驗(yàn)1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開(kāi)關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

　　7)安全防范系統(tǒng)

　　1.報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　2.對(duì)講門(mén)口機(jī)每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　4.紅外對(duì)射探測(cè)器每月檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　6.攝像機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

　　8.云臺(tái)每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。

　　9.巡更點(diǎn)每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門(mén)鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門(mén)按鈕每2周檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿(mǎn)前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

　　3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

　　4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

　　6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

　　9)水景

　　1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。

　　3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

　　4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。