某物業(yè)公司項目管理辦法
1、目的：
為適應(yīng)公司的不斷發(fā)展和規(guī)模化經(jīng)營的需要，規(guī)范和加強(qiáng)項目品質(zhì)管理，創(chuàng)建物業(yè)管理精品，樹立**（NJ公司）物業(yè)品牌，依據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系、《**物業(yè)管理有限公司服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)》制訂本辦法。
2、適用范圍：
本辦法適用于物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理在管項目、新拓展的委托管理項目、物業(yè)管理顧問項目。
（項目是指：商場、商城、寫字樓、綜合寫字樓、商住摟、封閉式居民小區(qū)、別墅區(qū)、工業(yè)廠房、政府、院校、部隊、醫(yī)院進(jìn)行社會化管理的物業(yè)等）
3、組織機(jī)構(gòu)及工作職責(zé)
3.1.1、報告上級：公司總經(jīng)理/副總
3.1.2、督促下級：品質(zhì)主任、培訓(xùn)主任、項目負(fù)責(zé)人
3.1.3、聯(lián)系部門：項目支持及項目監(jiān)督職能部門經(jīng)理、質(zhì)量監(jiān)督員（部門主管）
3.2、工作職責(zé)、權(quán)限
3.2.1、工作職責(zé)
3.2.1.1、每周向公司總經(jīng)理/副總經(jīng)理匯報項目管理情況
3.2.1.2、負(fù)責(zé)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系文件的管理，物業(yè)管理圖書、資料管理
3.2.1.3、負(fù)責(zé)項目管理檔案的建立
3.2.1.4、負(fù)責(zé)項目組織機(jī)構(gòu)，崗位設(shè)置審核
3.2.1.5、負(fù)責(zé)項目重大機(jī)電設(shè)備維護(hù)更新，采購及行政費(fèi)用審核
3.2.1.6、負(fù)責(zé)公司VIS標(biāo)識系統(tǒng)歸口管理
3.2.1.7、負(fù)責(zé)項目日常管理監(jiān)督、檢查工作
3.2.1.8、處理項目突發(fā)事件、業(yè)主重大投訴
3.2.1.9、負(fù)責(zé)公司二級培訓(xùn)的實施，三級培訓(xùn)的檢查指導(dǎo)
3.2.2.0、負(fù)責(zé)項目季度、年度檢查考核工作
3.2、工作權(quán)限
3.2.2.1、ISO9001：2000質(zhì)量管理體系檢查、監(jiān)督權(quán)，公司圖書、資料管理權(quán)
3.2.2.2、項目管理檔案檢查、監(jiān)督權(quán)
3.2.2.3、項目主任、主管提名權(quán)，組織機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置審核權(quán)
3.2.2.4、重大機(jī)電設(shè)備維護(hù)、更新，預(yù)算內(nèi)月度、年度采購及行政費(fèi)用審核權(quán)
3.2.2.5、公司VIS標(biāo)識系統(tǒng)使用審核權(quán)
3.2.2.6、項目日常管理檢查權(quán)，日常業(yè)務(wù)審核權(quán)
3.2.2.7、項目突發(fā)事件、業(yè)主重大投訴處理建議權(quán)
3.2.2.8、項目三級培訓(xùn)的檢查、指導(dǎo)權(quán)
3.2.2.9、項目季度、年度考核權(quán)，獎金發(fā)放審核權(quán)
4.工作程序
4.1.1.1、匯報工作
項目負(fù)責(zé)人日常業(yè)務(wù)請示匯報→品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理處理并定期報告→總經(jīng)理/副總經(jīng)理
4.1.1.2、ISO9001：2000
企管部檢查→品質(zhì)主任匯總→品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理審核→總經(jīng)理/副總經(jīng)理審定
4.1.1.3、項目組織機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置
項目負(fù)責(zé)人→品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理審核/行政與人力資源部審核→總經(jīng)理/副總經(jīng)理審批
4.1.1.4、項目管理檔案
項目負(fù)責(zé)人→品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理→總經(jīng)理/副總經(jīng)理審定
4.1.1.5、采購
項目負(fù)責(zé)人→品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理匯總審核→提交計劃財務(wù)部審核、組織、評審→總經(jīng)理/副總經(jīng)理審批
4.1.1.6、VIS管理
項目負(fù)責(zé)人→品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理→總經(jīng)理/副總經(jīng)理審批
4.1.1.7、日常工作管理檢查
企業(yè)管理培訓(xùn)部組織→品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理主持→報告總經(jīng)理/副總經(jīng)理
4.1.1.8、突發(fā)事件、重大投訴處理
值班經(jīng)理→項目負(fù)責(zé)人→品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理→總經(jīng)理/副總經(jīng)理
4.1.1.9、培訓(xùn)
項目負(fù)責(zé)人→培訓(xùn)主任→品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理→總經(jīng)理/副總經(jīng)理
4.1.2.0、年度、季度考核
項目負(fù)責(zé)人→品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理/行政與人力資源部/計劃財務(wù)部審核→總經(jīng)理/副總經(jīng)理審批
篇2：欽州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導(dǎo)意見(2009年)
第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理的活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理的交接工怍,保障物業(yè)管理活動依法正常進(jìn)行,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本意見。
第二條欽州市城區(qū)、港區(qū)、各縣區(qū)范圍內(nèi),因物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約、依合同約定提前解除合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)被業(yè)主大會依法解聘、依法被撤銷資質(zhì)證書、吊銷營業(yè)執(zhí)照、生效法律文書確定物業(yè)服務(wù)合同無效或解除物業(yè)服務(wù)合同等情形m.dewk.cn,致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理的,適用本意見。
第三條退出物業(yè)項目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理秩序的正常、有序、平穩(wěn)過渡、防止矛盾激化的原則進(jìn)行。
第四條市房產(chǎn)主管部門是本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理的主管部門。各縣房產(chǎn)管理的部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理的指導(dǎo)監(jiān)督工怍。
第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理的,應(yīng)依法接受物業(yè)項目所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會和相關(guān)部門的監(jiān)督。
第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則,嚴(yán)格履行合同約定和相應(yīng)職責(zé),按照本意見規(guī)定的退出程序,依法做好物業(yè)管理交接工怍,保持物業(yè)項目管理的連續(xù)性。
第七條 開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依法有序作出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,并保持物業(yè)項目管理的正常有序性、持續(xù)性、長效性,積極維護(hù)社會穩(wěn)定。
第八條 未成立業(yè)主大會的物業(yè)項目,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理,應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出物業(yè)項目管理的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿或提前解除合同60日前,將退出原因、退出時間以書面形式告知開發(fā)建設(shè)單位和市、縣房管部門,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
開發(fā)建設(shè)單位決定提前解除合同或不再續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿60日前或在作出提前解除合同決議后3日內(nèi),將解除合同原因、解除時間和表決結(jié)果等情況以書面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和市、縣房管部門,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)項目管理前公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收、支狀況,并將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及代收代繳費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊支的水電費(fèi)用以及業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向開發(fā)建設(shè)單位辦理下列移交事宜:
1、竣工驗收資料:包括竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。
2、技術(shù)資料:包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。
4、實施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料。
5、代管的專項維修資金。
6、利用物業(yè)項目公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的賬目,并移交歸業(yè)主所有的收益。 (物業(yè)服務(wù)合同有約定的,按合同約定辦理。)
7、屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。
8、房屋產(chǎn)權(quán)名冊及其他屬于小區(qū)業(yè)主的資料和設(shè)施設(shè)備。
開發(fā)建設(shè)單位已注銷、吊銷或其他原因停業(yè)、歇業(yè)導(dǎo)致不能接受資料、財物的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房管部門移交上述資料、財物。
(四)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
開發(fā)建設(shè)單位決定提前解除合同的,應(yīng)當(dāng)依法采取公開或邀請招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),
(五)開發(fā)建設(shè)單{立選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,應(yīng)當(dāng)按上述第(三)項所列事宜與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。
第九條 已成立業(yè)主大會的物業(yè)項目,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理,應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工怍:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出物業(yè)服務(wù)項目的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿或提前解除合同60日前,將退出原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會和市、縣房管部門,并以書面
形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會決定提前解除合同或不再續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿60日前或在作出提前解除合同決議
后3日內(nèi),將解除合同原因、解除時間和表決結(jié)果等情況以書面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和市、縣房管部門,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出前公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收、支狀況,并將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及代收代繳費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊支的水電費(fèi)用以及業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會、業(yè)主委員會辦理下列移交事宜:
1、竣工驗收資料:包括竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。
2、技術(shù)資料:包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。
4、實施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料。
5、代管的專項維修資金。
6、利用物業(yè)項目公
共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的賬目,并移交歸業(yè)主所有的收益。 (物業(yè)服務(wù)合同有約定的,按合同約定辦理。)
7、屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。
8、房屋產(chǎn)權(quán)名冊及其他屬于小區(qū)業(yè)主的資料和設(shè)施設(shè)備:
未成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會無法履行職責(zé)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市、縣房管部門移交上述資料、財物:
(四)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前召開業(yè)主大會會議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),
(五)業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按上述第(三)項所列事宜與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù),
第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)被原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷企業(yè)資質(zhì)證書、工商主管部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在行政處理結(jié)果公布3日內(nèi),按照本意見第八條第(三)項、第九條第(三)項所列事宣與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會辦理交接手續(xù),并公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收、支狀況,將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及代收代繳費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主。
(二)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)立即將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理的原因的以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。同時著手進(jìn)行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。
(三)市、縣房管部門在行政處理結(jié)果公告2個工作日內(nèi),應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處到物業(yè)項目聽取開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等的意見,并做好協(xié)調(diào)溝通工作。
(四)為保持物業(yè)管理區(qū)域的正常管理秩序,可以采取以下措施:
1、由街道辦事處、社區(qū)居民委員會臨時組織相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員做好清潔保潔、垃圾清運(yùn)、綠化維護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作,所發(fā)生費(fèi)用由全體業(yè)主據(jù)實分擔(dān)。
2、市、縣房管部門督促開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會立即組織選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本意見的規(guī)定退出物業(yè)項目管理的,由市房產(chǎn)主管部門按不良記錄記入欽州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案,向社會公布(來自:m.dewk.cn),并作為對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督檢查管理的依據(jù):物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十二條開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會、業(yè)主擅自解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十三條因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理引發(fā)糾紛的,當(dāng)事人可依物業(yè)服務(wù)合同的約定或直接向人民法院提起訴訟等方式解決。
第十四條本意見由欽州市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第十五條本意見自二oo九年九月一日起施行
篇3：杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫行辦法(2010年)
杭州市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組
杭物改 〔20**〕1號
二0一0年二月一日
第一條(目的依據(jù))為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動,維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,做好項目管理的銜接工作,保持業(yè)主正常生活秩序,根據(jù)《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》和國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策,結(jié)合本市實際,制定本辦法。
第二條(適用范圍)本辦法所稱物業(yè)管理項目,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的項目。
杭州市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū),下同),因物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動,適用本辦法。
第三條(退出原則)退出項目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。
第四條(管理職責(zé))市物業(yè)管理行政主管部門(簡稱市物業(yè)主管部門,下同)負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督工作。
各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(簡稱區(qū)物業(yè)主管部門,下同)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。
各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)制訂本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案,指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)(簡稱街道,下同)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的工作實施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào),按《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理的若干意見》的規(guī)定根據(jù)實際情況召開相應(yīng)級別的聯(lián)席會議(來自:m.dewk.cn)。社區(qū)協(xié)助街道做好有關(guān)工作。
各級建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商行政等相關(guān)職能部門要按照各自工作職責(zé),加強(qiáng)與物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)配合,協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的銜接工作。
供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé),協(xié)助區(qū)人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的工作。
第五條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù))物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則,嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé),協(xié)助解決項目遺留問題,做好新老物業(yè)管理的銜接工作,保持項目管理的連續(xù)性。
第六條(業(yè)主義務(wù))業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)從保持項目管理的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā),慎用辭退權(quán),保證業(yè)主的正常生活秩序。
第七條(開發(fā)單位義務(wù))房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購房人的合法權(quán)益,兌現(xiàn)售房承諾,解決項目遺留問題,為物業(yè)管理順利開展提供保證。
第八條(前期物業(yè)管理期間)前期物業(yè)管理期間,是指物業(yè)開始銷售(預(yù)售)起,至業(yè)主大會成立并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日前的物業(yè)管理。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的,應(yīng)于擬解除合同日3個月前書面告知對方,并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時另行選聘不低于原企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)m.dewk.cn、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)項目符合杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)要求的,應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定重新招標(biāo)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人,并抄報物業(yè)項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。
第九條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的,適用下列程序:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬解除合同日前3個月,將擬退出原因、退出時間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式告知業(yè)主委員會,并同時告知當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)和區(qū)物業(yè)主管部門。
(二)業(yè)主委員會應(yīng)于收到書面通知后3日內(nèi)將物業(yè)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告征求業(yè)主意見,公告時間不少于7天。公告期滿持異議業(yè)主未超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2的,業(yè)主委員會應(yīng)及時與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商,并依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天,同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。
(三)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作,并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
(四)公告期滿持異議業(yè)主超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行,有異議的一方應(yīng)通過司法途徑解決。
第十條(業(yè)主提前解除合同)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會要求提前解除合同的,適用下列程序:
(一)業(yè)主委員會或占建筑物總面積20%且總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議提前解除合同的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到提議之日起20日內(nèi)籌備召開業(yè)主大會進(jìn)行表決。在召開業(yè)主大會15日前,將提前解除合同的理由、解除合同時間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,同時告知當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)。擬解除合同時間不得少于召開業(yè)主大會表決之日后三個月。
(二)經(jīng)業(yè)主大會表決通過提前解除合同的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決議后3日內(nèi),將解約原因、解約時間和同意承擔(dān)的違約
本文提要：
責(zé)任書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜,依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天,并抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。
(三)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作,并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
(四)業(yè)主大會表決未通過或雙方未達(dá)成退管協(xié)議的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行,有異議的一方應(yīng)通過司法途徑解決。
(五)業(yè)主大會已對提前解除合同事宜進(jìn)行表決的,對業(yè)主大會決議有異議的業(yè)主、使用人不得以串連、在物業(yè)區(qū)域內(nèi)張貼大小字報等形式影響物業(yè)的穩(wěn)定秩序。
第十一條(合同期滿未續(xù)約)業(yè)主委員會應(yīng)于物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月,在當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)于業(yè)主大會決議后10日內(nèi)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè),同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。
第十二條(移交要求)符合第八、九、十、十一條情形物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作:
(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前1個月,在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營性收入的收支情況;
(二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi),向業(yè)主委員會(開發(fā)建設(shè)單位)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料和財物:
1、利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場地等所得收益的收支情況明細(xì)帳和余額;
2、物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財物;
3、竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫,地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料;
4、共用設(shè)施設(shè)備清單;
5、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
6、業(yè)主名冊和業(yè)主水、電表抄見數(shù);
7、多收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能耗費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用;
8、物業(yè)管理商業(yè)用房的出租合同以及利用屬業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料;
9、物業(yè)管理需要的其他資料;
10、實行酬金制的,應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料。
第十三條(物業(yè)查驗)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗,并制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等,并由查驗人簽字,雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章。存在爭議的,應(yīng)當(dāng)在查驗記錄中載明。
第十四條(糾紛協(xié)調(diào))合同未解除前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù),積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同解除之日。
(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi),也可以自行收取,但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供幫助。
(二)業(yè)主委員會對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的帳目有異議的,可聘請專業(yè)審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行財務(wù)審計,審計費(fèi)用可從屬業(yè)主所有經(jīng)營性收益中支出,業(yè)主委員會應(yīng)向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費(fèi)用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合作好審計工作。
(三)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作,交接過程中出現(xiàn)的不同意見,可由當(dāng)?shù)亟值篮蜕鐓^(qū)會同區(qū)物業(yè)主管部門組織協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)無效的,應(yīng)通過司法途徑解決。
第十五條(特殊情況處理)在物業(yè)交接、查驗過程中如出現(xiàn)業(yè)主委員會未成立或未能履行職責(zé)的情況,可在業(yè)主代表和當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的鑒證下,由新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、查驗手續(xù)。
第十六條(特殊情況處理)物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約,或經(jīng)雙方約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同,但業(yè)主大會在規(guī)定時間內(nèi)未能選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的,適用下列程序:
(一)在合同到期1個月前,業(yè)主或業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)所在街道和社區(qū)備案,并告知物業(yè)所在區(qū)物業(yè)主管部門。
(二)街道和社區(qū)接到業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案后5個工作日內(nèi),應(yīng)會同區(qū)物業(yè)主管部門到物業(yè)管理區(qū)域聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見,并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。
(三)街道、社區(qū)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè),指導(dǎo)業(yè)主大會與新接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)主動提供相關(guān)信息,協(xié)助做好選聘工作。
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時,業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,街道應(yīng)將有關(guān)情況書面報送所在區(qū)人民政府。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)及時按照制定的小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案組織街道、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)、供水、供電、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等基本服務(wù)工作。實際發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納,各專業(yè)部門自行上門收取,也可委托社區(qū)代為收取,業(yè)主委員會應(yīng)配合相關(guān)部門作好收費(fèi)工作。
第十七條(合同終止條件)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限或解除合同條件終止合同,任何一方不得擅自解除合同。
第十八條(法律責(zé)任)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的,由當(dāng)?shù)貐^(qū)物業(yè)主管部門將該企業(yè)的不良行為書面報送市物業(yè)主管部門,記入該企業(yè)誠信檔案,并向社會公布。自社會公布之日起取消該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)的資格,其管理的物業(yè)項目三年內(nèi)不得參與國家、省、市的物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目評選活動。
第十九條(指導(dǎo)原則)因項目規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的,區(qū)物業(yè)主管部門要會同街道、社區(qū)從實際出發(fā),本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則,積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合,推進(jìn)物業(yè)管理上水平。
第二十條(參照執(zhí)行)本辦法蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣(市)可參照執(zhí)行。
第二十一條(施行時間)本辦法自發(fā)布之日起施行