校區(qū)維修管理制度

　　一、校內(nèi)日常維修

　　1.本院非資產(chǎn)類維修管理由后勤處負(fù)責(zé),資產(chǎn)類維修管理由資產(chǎn)管理處負(fù)責(zé)。

　　2.根據(jù)學(xué)院與承包商簽訂的合同及其他有關(guān)規(guī)定，餐廳、商鋪、超市、鍋爐、洗浴等外包場(chǎng)地、設(shè)施不在學(xué)院維修范圍，由各承包商自行解決。

　　3.教學(xué)樓、學(xué)生公寓、教師公寓及其他場(chǎng)館內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)院配備物品由該樓管理人或物品使用人負(fù)責(zé)管理和日常檢查，發(fā)現(xiàn)問題由該樓管理人或物品使用人按報(bào)修程序報(bào)修，后勤處接到報(bào)修單后安排工人維修。對(duì)于檢查中因報(bào)修人未報(bào)修引起的問題，由相關(guān)使用人員承擔(dān)報(bào)修責(zé)任，視情節(jié)輕重由相關(guān)部門給予人事處理。

　　4.報(bào)修人應(yīng)按照?qǐng)?bào)修單要求如實(shí)填寫報(bào)修內(nèi)容及報(bào)修人信息，如因報(bào)修單填寫不當(dāng)導(dǎo)致無法維修者，責(zé)任由報(bào)修人承擔(dān)。

　　5.上班期間緊急維修可直接聯(lián)系后勤處解決，假期和夜間緊急維修按維修工值班表聯(lián)系相應(yīng)值班人員解決。非緊急維修按正常報(bào)修程序進(jìn)行，不接受口頭、短信、QQ等報(bào)修單以外的任何形式的報(bào)修。

　　6.校內(nèi)工人能維修的問題在接到報(bào)修單當(dāng)日完成;校內(nèi)無法維修的問題需申購(gòu)解決。每周一為公司規(guī)定提交維修申購(gòu)時(shí)間，周五公司批復(fù)，批復(fù)后由采購(gòu)部安排外修人員到校維修，定制物品需考慮定制周期。人為損壞在繳納賠償費(fèi)后開始計(jì)算維修周期。

　　7.防水維修、墻面掉皮等問題，屬外修范圍。防水維修為五年質(zhì)保期，由建筑單位維修。五年質(zhì)保期滿后，由學(xué)院委外維修，采購(gòu)部安排施工單位維修。

　　8.人為損壞由管理部門找出責(zé)任人賠償。情況惡劣者，學(xué)生報(bào)學(xué)生處處理，教工報(bào)相關(guān)部門處理。

　　二、委外維修

　　(一)常規(guī)要求

　　1.施工人員應(yīng)服從學(xué)院相關(guān)管理人員的管理，服從保衛(wèi)人員的監(jiān)督。

　　2.施工應(yīng)控制粉塵、噪音、污染物、震動(dòng)等對(duì)學(xué)生、居民和城市環(huán)境的污染及破壞。

　　3.室外堆放應(yīng)遵守后勤處的管理規(guī)定，避開公共通道、綠地、化糞池等公共設(shè)施。

　　4.施工垃圾應(yīng)打包并放到指定地點(diǎn)或運(yùn)出校外。

　　5.不得堵塞、破壞上下水管道、樓內(nèi)各種公共設(shè)施。

　　6.施工現(xiàn)場(chǎng)要保持干凈、整齊，竣工時(shí)清潔干凈。

　　7.進(jìn)行特殊工種施工作業(yè)的人員，必須持有專門機(jī)關(guān)頒發(fā)的崗位許可證件，方可上崗。

　　8.管道、設(shè)備工程的安裝、調(diào)試應(yīng)在裝修工程完畢之前完工。裝修工程不得影響管道、設(shè)備的使用和維修。涉及燃?xì)夤艿赖难b修工程必須符合有關(guān)安全管理規(guī)定。

　　9.施工人員在學(xué)校施工期間嚴(yán)禁施工人員私自進(jìn)入辦公樓、教學(xué)樓、圖書館、學(xué)生公寓等場(chǎng)所和我校學(xué)生非正常接觸;嚴(yán)禁施工人員在居住地酗酒鬧事、賭博、搞封建迷信和其他違法犯罪活動(dòng)。

　　10.各施工單位在進(jìn)場(chǎng)施工前應(yīng)到財(cái)務(wù)處繳納保證金貳仟元。施工方自竣工驗(yàn)收合格起七日內(nèi)到財(cái)務(wù)處憑收條退還保證金。

　　(二)施工現(xiàn)場(chǎng)用水

　　1.進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)上下水管口進(jìn)行封閉保護(hù)。

　　2.施工用水提前向后勤處申請(qǐng)，水管不得有破損、滴漏等現(xiàn)象，下水保持暢通。

　　3.不得在未做防水的樓面蓄水。

　　4.暫停施工時(shí)應(yīng)切斷水源。

　　(三)施工現(xiàn)場(chǎng)用電

　　1.施工現(xiàn)場(chǎng)用電提前向后勤處申請(qǐng)，應(yīng)從電表后設(shè)立臨時(shí)用電系統(tǒng)。

　　2.安裝、維修和拆裝用電系統(tǒng)必須由后勤處電工完成。

　　3.臨時(shí)施工用電系統(tǒng)的控制箱中應(yīng)安裝漏電保護(hù)器。進(jìn)入控制箱的電源不得使用插座連接，必須使用雙層絕然電纜，嚴(yán)禁使用普通電線。

　　4.臨時(shí)用電線路應(yīng)避開易燃、易爆物品堆放點(diǎn)。配電箱應(yīng)有防雨防砸措施，箱內(nèi)要有可靠的接零、接地保護(hù)裝置，并壓接牢固。

　　5.暫停施工時(shí)應(yīng)切斷電源。

　　(四)施工現(xiàn)場(chǎng)防火、防盜

　　1.施工現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火器、沙袋或其它滅火工具。

　　2.施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁使用明火。

　　3.不得遮蔽消防設(shè)施、疏散指示標(biāo)志及安全出口，不得妨礙消防設(shè)施及疏散通道的正常使用，不得擅自改動(dòng)防火門。

　　4.現(xiàn)場(chǎng)使用電氣焊必須清理周圍及焊渣濺落區(qū)域的可燃物。

　　5.易燃品相對(duì)集中放置在安全區(qū)內(nèi)，并有明顯的標(biāo)志。施工現(xiàn)場(chǎng)不得大量積存放可燃材料。

　　6.使用的油漆等易燃易揮發(fā)材料必須隨時(shí)封閉容器，擦試后的棉紗毛巾等物品應(yīng)集中存放并且遠(yuǎn)離熱源。

　　7.下班前應(yīng)及時(shí)關(guān)閉水、電、窗。

　　三、工程質(zhì)保期內(nèi)維修

　　1.所有建筑和設(shè)備安裝工程按合同要求，質(zhì)保期內(nèi)由施工單位負(fù)責(zé)維修。

　　2.施工單位負(fù)責(zé)人接到后勤處維修通知后，在XX市范圍內(nèi)(包括XX市屬區(qū)、市、縣)施工單位保證12小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修，XX市外施工單位保證24小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修，維修完畢由學(xué)院相關(guān)部門及后勤處人員驗(yàn)收合格后方可離開。學(xué)院在建工程中仍在學(xué)院施工的單位，接到后勤處維修通知后必須在2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。

　　3.嚴(yán)重影響學(xué)院教學(xué)生活秩序的故障，如校園消防、生活給水主管道爆裂或跑冒滴漏現(xiàn)象，校園雨污水主管道嚴(yán)重堵塞，校園高低壓設(shè)備故障、電力電纜短路、燒毀，大面積停電，污水泵站設(shè)備故障不工作，二次加壓泵站設(shè)備故障不工作等維修項(xiàng)目，施工單位接到后勤處的維修通知后必須在6個(gè)小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修。

　　4.在維修項(xiàng)目中，如確實(shí)因?yàn)閷W(xué)院甲供材料本身的質(zhì)量問題，學(xué)院及時(shí)提供備用材料，施工單位及時(shí)維修;如維修項(xiàng)目中因甲供材料在施工中受到損傷、施工方法錯(cuò)誤、未按施工規(guī)范要求施工等不屬甲供材料本身的質(zhì)量問題的故障，施工單位應(yīng)自購(gòu)?fù)荣|(zhì)量的材料及時(shí)維修。

　　5.為保證學(xué)院的安全穩(wěn)定，對(duì)接到后勤處維修通知未能按時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的施工單位、接到后勤處的維修通知在同一個(gè)維修點(diǎn)維修兩次仍不能修好、接到后勤處通知維修不能及時(shí)完成的施工單位，后勤處有權(quán)將維修工作發(fā)包外修，所產(chǎn)生一切維修費(fèi)用由責(zé)任施工單位承擔(dān)，從質(zhì)保金內(nèi)扣除，費(fèi)用按學(xué)院發(fā)包外修實(shí)際支付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　6.維修通知方式為：后勤處將維修通知單以電子郵件方式發(fā)送給各施工單位負(fù)責(zé)人提供的電子郵箱。自通知下發(fā)到維修人員到校的時(shí)間區(qū)間為：時(shí)間起點(diǎn)以郵件發(fā)送成功的時(shí)間為準(zhǔn)，時(shí)間終點(diǎn)為到校領(lǐng)取通知單的簽字時(shí)間。

　　7.維修方式：施工單位及時(shí)到校后，到后勤處取《XX工商學(xué)院已建工程維修通知單》兩份并簽字確認(rèn)，維修完成后，經(jīng)學(xué)院相關(guān)部門和后勤處驗(yàn)收合格后在通知單上簽字確認(rèn)，一份交施工單位，一份由學(xué)院存檔。后勤處拿到簽字確認(rèn)后的維修通知單方可證明維修完成。

　　8.XX工商學(xué)院已建工程維修通知單。

篇2：探討物業(yè)維修和物業(yè)維修制度

　　探討物業(yè)維修和物業(yè)維修制度

　　目前，在物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策、服務(wù)合同、維修協(xié)議等文件中，經(jīng)常出現(xiàn)有關(guān)維修的名稱和術(shù)語。由于與維修相關(guān)的概念較多，而這些概念含義有的相似，而有的則相差甚遠(yuǎn)。

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)這些概念的使用如有不慎，可能會(huì)引起不同的認(rèn)識(shí)，也可能會(huì)引發(fā)矛盾和糾紛，因此，有必要對(duì)物業(yè)維修的一些基本概念加以界定。筆者根據(jù)物業(yè)維修管理的實(shí)際情況，就物業(yè)管理活動(dòng)中的維修概念和與之相關(guān)的維修制度加以分析說明，供探討。

　　一、物業(yè)管理活動(dòng)中的維修概念問題

　　在現(xiàn)代物業(yè)管理活動(dòng)中，維修是人們經(jīng)常見到或使用的一個(gè)概念。在日常活動(dòng)中，人們常會(huì)說對(duì)某某物業(yè)進(jìn)行維修。這里，維修通常被理解為三種意思，其一是檢查、維護(hù)和修理等綜合性活動(dòng)；其二是除檢查、維護(hù)和修理外，常常還包括改造、更新等變更性活動(dòng)；其三是修理，即恢復(fù)性活動(dòng)。

　　事實(shí)上，我們通常所說的維修被理解為上述三種意思的是較為普遍的。由于這三種維修的概念所包含的內(nèi)容、性質(zhì)、目的和活動(dòng)所產(chǎn)生的效果是相差甚遠(yuǎn)的，因此，當(dāng)人們對(duì)于維修概念存在不同的認(rèn)識(shí)時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)矛盾和糾紛。

　　為此，本文想通過理論上的分析探討，對(duì)維修的概念等提出初步認(rèn)識(shí)，探索解決這一問題的途徑。

　　二、物業(yè)損耗與損耗補(bǔ)償

　　物業(yè)損耗是客觀存在的，是導(dǎo)致物業(yè)需要維修的主要因素，因此，在討論維修概念之前，先分析物業(yè)損耗的成因和損耗補(bǔ)償?shù)葍蓚€(gè)基本問題。

　　（一）物業(yè)的損耗成因。

　　我們知道，根據(jù)"磨損理論"，機(jī)器設(shè)備在使用過程中，會(huì)產(chǎn)生兩種磨損現(xiàn)象，即有形和無形磨損。類似地，物業(yè)中的建筑物和設(shè)備在使用過程中，也同樣存在著兩種損耗現(xiàn)象，一是有形損耗，另一是無形損耗，而且這些損耗會(huì)使物業(yè)貶值。

　　有形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過程中，由于氧化、腐蝕等自然力的作用和磨擦、震動(dòng)、非規(guī)范使用等引起的實(shí)體損耗和使用價(jià)值下降，在經(jīng)濟(jì)上表現(xiàn)為物業(yè)的貶值。

　　無形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過程中，由于勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高而使生產(chǎn)相同的物業(yè)成本相應(yīng)降低，或在相同的成本下，由于新技術(shù)的應(yīng)用而出現(xiàn)了性能更先進(jìn)或功能更完善的物業(yè)，原物業(yè)在經(jīng)濟(jì)上就表現(xiàn)為技術(shù)性貶值和功能性貶值。

　　（二）物業(yè)損耗特點(diǎn)。

　　物業(yè)的損耗有三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)的損耗具有復(fù)雜性，即造成損耗的原因復(fù)雜，在實(shí)體損耗方面，表現(xiàn)為自然力作用的、機(jī)械磨損的、負(fù)荷過量的、人為損壞的等等；在經(jīng)濟(jì)損耗方面，表現(xiàn)為功能性、技術(shù)性、需求性、經(jīng)營(yíng)性等的損耗。二是物業(yè)的損耗具有快慢性，即物業(yè)由于建造質(zhì)量、使用條件、維修活動(dòng)等原因，物業(yè)的損耗速度將有快有慢。三是物業(yè)的損耗具有單向性，即如果人們不予以補(bǔ)償，物業(yè)將一直損耗下去，直到在物質(zhì)上喪失使用價(jià)值，在經(jīng)濟(jì)上貶值殆盡。為此，要使物業(yè)保值和增值，就要針對(duì)這三個(gè)特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行物質(zhì)補(bǔ)償和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　（三）物業(yè)的損耗補(bǔ)償。

　　物業(yè)因損耗而降低其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，在物業(yè)管理范疇內(nèi)，人們只有通過維修活動(dòng)的物質(zhì)補(bǔ)償和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，使物業(yè)因損耗帶來的貶值得到補(bǔ)償，才能使物業(yè)保值增值。

　　三、損耗和補(bǔ)償與有關(guān)概念之間的關(guān)系

　　物業(yè)損耗和損耗補(bǔ)償與物業(yè)維修相關(guān)的保值增值、科技貢獻(xiàn)率、使用壽命等概念之間存在著密切關(guān)系，為了能更加準(zhǔn)確地闡述維修概念，還需進(jìn)一步地分析這種關(guān)系。

　　（一）物業(yè)的保值增值。

　　物業(yè)損耗的基本特點(diǎn)就是單向性，因此，為確保物業(yè)正常的使用功能和良好的使用性能，就應(yīng)對(duì)投入使用的物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，其主要表現(xiàn)形式就是物業(yè)維修。通過維修這一物業(yè)再生產(chǎn)活動(dòng)，可使物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)形成為物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而為物業(yè)的保值奠定了基礎(chǔ)；另外，維修還可以從專業(yè)技術(shù)形成先進(jìn)的生產(chǎn)力，從而通過科技的貢獻(xiàn)形成物業(yè)的新增價(jià)值，使物業(yè)的增值成為可能。

　　（二）物業(yè)維修科技貢獻(xiàn)率。

　　這里，簡(jiǎn)稱為科技貢獻(xiàn)率，它是指維修所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值與維修實(shí)際投入的成本費(fèi)用之比。具體地說，是指維修人員專業(yè)技術(shù)勞動(dòng)所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值與維修實(shí)際投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用的比值。有技術(shù)指導(dǎo)的維修活動(dòng)通常要比沒有指導(dǎo)的效果要好，這是顯而易見的，尤其是對(duì)于技術(shù)含量高的物業(yè)來說更是如此。

　　通常情況下，維修所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值要比維修所需費(fèi)用要大。這是因?yàn)椋ㄟ^人們對(duì)掌握的科學(xué)技術(shù)知識(shí)的運(yùn)用，提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低了維修成本，加快了維修速度，使物業(yè)損耗的價(jià)值得以補(bǔ)償，保持或恢復(fù)了安全、方便和舒適的物業(yè)環(huán)境，這些都可體現(xiàn)在運(yùn)用科技知識(shí)轉(zhuǎn)化為物業(yè)的新增價(jià)值之中。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，科技貢獻(xiàn)率在物業(yè)維修活動(dòng)中是顯而易見的，如請(qǐng)專業(yè)維修單位來維修物業(yè)，除工資、材料、稅收等成本費(fèi)用外，維修單位還要根據(jù)技術(shù)的易難程度和壟斷程度來測(cè)算利潤(rùn)，而利潤(rùn)的大小，在很大程度上取決于專有技術(shù)和專業(yè)技巧的掌握和使用。

　　（三）物業(yè)的使用壽命。

　　物業(yè)損耗的另一特點(diǎn)就是快慢性，物業(yè)損耗的快，其使用壽命就短；反之，物業(yè)損耗的慢，其使用壽命就長(zhǎng)。由于可見，物業(yè)的使用壽命與物業(yè)損耗成反比，因此，人們希望物業(yè)的損耗越慢越好。首先，物業(yè)損耗與建造質(zhì)量有關(guān)，因此，人們應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收等環(huán)節(jié)要把好關(guān)，確保物業(yè)在投入使用前就具有良好的質(zhì)量。其次，物業(yè)損耗與使用條件有關(guān)，規(guī)范的使用和良好的使用條件對(duì)物業(yè)損耗具有極大的影響。再次，物業(yè)的長(zhǎng)期性決定了物業(yè)維修活動(dòng)的必要性，因此，要減慢或降低物業(yè)損耗，就要進(jìn)行維修活動(dòng)；維修質(zhì)量越高，則降低損耗的效果越好。

　　四、物業(yè)維修的基本概念

　　從上述分析中可以知道，要減少和補(bǔ)償物業(yè)損耗，就要通過維修活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)這一目的。而物業(yè)維修是一個(gè)大概念，是由一些基本技術(shù)措施組成的。因此首先來探討一下物業(yè)維修的基本概念。

　　（一）基本概念。

　　物業(yè)維修是指維持和恢復(fù)規(guī)定功能和狀態(tài)，確定和評(píng)估實(shí)際功能和狀態(tài)的技術(shù)措施。在維修基本概念中，維持規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的維護(hù)；恢復(fù)規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的修理；確定和評(píng)估實(shí)際功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的檢查。

　　（二）規(guī)定功能。

　　規(guī)定功能，是指按特定的要求和規(guī)范所設(shè)計(jì)的物業(yè)使用效能和用處。一般情況下，規(guī)定功能不僅要根據(jù)人們的特定要求，還要根據(jù)國(guó)家特定的規(guī)范來決定。

　　（三）規(guī)定狀態(tài)。

　　規(guī)定狀態(tài)，是指按特定的要求和規(guī)范所設(shè)計(jì)的物業(yè)表現(xiàn)形態(tài)。物業(yè)的表現(xiàn)形態(tài)要用具體的特征和性能指標(biāo)來描述評(píng)價(jià)，因此，規(guī)定狀態(tài)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的特定要求和有關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求來確定。

　　五、物業(yè)維修要素

　　（一）檢查。

　　在維護(hù)、修理物業(yè)前，就要針對(duì)物業(yè)實(shí)體損耗的復(fù)雜性，通過仔細(xì)檢查（包括檢測(cè)和勘測(cè)），全面掌握物業(yè)實(shí)際功能和狀態(tài)變化發(fā)問，及時(shí)查明問題，以便有的放矢改進(jìn)維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時(shí)間，確保物業(yè)正常的功能和良好的狀態(tài)，取得更好的補(bǔ)償效果。

　　（二）維護(hù)。

　　物業(yè)損耗的快慢性與使用條件密切相關(guān)，如自然力的震動(dòng)、壓力、溫度、潮濕、氧化等作用，人為的使用、操作、損壞，其他動(dòng)物的侵蝕、破壞作用，還有物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中的磨擦、老化等等，均會(huì)或多或少地影響物業(yè)損耗的快慢。通過人們自覺的預(yù)防保護(hù)措施，維持和改善物業(yè)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)條件，減少物業(yè)的實(shí)體損耗，延緩損耗的進(jìn)程。這項(xiàng)活動(dòng)就是維護(hù)。

　　（三）修理。

　　物業(yè)損耗的單向性導(dǎo)致了物業(yè)的實(shí)體損壞和價(jià)值貶值，因此，維修要體現(xiàn)出"修"和"補(bǔ)"兩個(gè)字上，"修"是修理，"補(bǔ)"是補(bǔ)償。通過修理，恢復(fù)物業(yè)原有的功能和狀態(tài)，補(bǔ)償了因損耗而失去的物業(yè)使用價(jià)值和價(jià)值。

　　（四）物業(yè)維修要素。

　　通過對(duì)物業(yè)損耗特點(diǎn)的分析，提出了基本概念如下：物業(yè)維修要素，是指物業(yè)維修活動(dòng)中所采取的必要技術(shù)措施，或構(gòu)成維修活動(dòng)的基本因素。一般維修要素為檢查、維護(hù)和修理。在一般情況下，維修活動(dòng)基本是由這三個(gè)要素組合而成。廣義維修要素除了一般維修要素外，還包括改造和更新。狹義維修要素僅指修理。這三種維修要素不同組合，就形成了本文前面提及的對(duì)維修概念存在的三種認(rèn)識(shí)。

　　六、物業(yè)維修制度

　　在物業(yè)維修的概念范疇中，包含著眾多的小概念，對(duì)建筑物來說，如拆改、翻修、大修、中修、小修、綜合維修等；對(duì)機(jī)器設(shè)備來說，也有類似的改造、更新、大修、中修、小修等。除此之外，還經(jīng)常見到一些如日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、維護(hù)保養(yǎng)、維修保養(yǎng)等與保養(yǎng)有關(guān)的概念。為了說明修理與保養(yǎng)，還需要對(duì)物業(yè)維修制度，以及在不同維修制度下的維修概念進(jìn)行探討。

　　（一）物業(yè)維修制度。

　　它是指在一定的維修思想指導(dǎo)下，采取相應(yīng)的技術(shù)措施，消除實(shí)際功能和狀態(tài)與規(guī)定功能和狀態(tài)之間偏離的維修制度。目前，實(shí)際形成的物業(yè)維修制度主要有兩種，一種為事后修理制度，另一種為預(yù)防維修制度。

　　事后修理制，是指采取修理措施為主的，恢復(fù)實(shí)際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間明顯偏離的維修制度。

　　預(yù)防維修制，是指采取預(yù)防措施為主的，消除實(shí)際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間潛在偏離的維修制度。

　　（二）事后修理制下的維修。

　　顧名思義，這種維修是在物業(yè)已出現(xiàn)了損壞的情況下進(jìn)行的，因此，是以恢復(fù)性修理為主。在事后修理制下的維修，對(duì)機(jī)器設(shè)備來說，通常是指各類修理，即大修理、中修理、小修理，有時(shí)也包括改造和更新；對(duì)房屋構(gòu)筑物來說，通常是指修繕，即大修理、中修理和小修理，有時(shí)也包括拆改和翻修及綜合維修。

　　（三）預(yù)防維修制下的維修。

　　與事后修理制度相對(duì)應(yīng)，預(yù)防維修制強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)損壞前或存在損壞隱患時(shí)的預(yù)防保護(hù)工作，因此，是以預(yù)防性保養(yǎng)為主。在預(yù)防維修制下的維修，對(duì)機(jī)器設(shè)備來說，通常是指各級(jí)保養(yǎng)，即日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，有時(shí)也包括三級(jí)保養(yǎng)和大修理。對(duì)房屋構(gòu)筑物來說，通常是指養(yǎng)護(hù)，即日常養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)。

　　《現(xiàn)代物業(yè)》雜志20**年第5期。

篇3：物業(yè)公司公共維修資金管理制度

　　物業(yè)公司公共維修資金管理制度

　　為了保障博盈投資廣場(chǎng)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施售后的維修管理，維護(hù)租戶的利益。

　　公共維修資金，由法律規(guī)定的專項(xiàng)用于公用設(shè)施設(shè)備保修期后的大修、更新、改建的基金；建立公共維修資金是專項(xiàng)用于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大的維修、改造、更新等

　　公共維修資金的使用范圍：

　　公共維修資金的使用范圍主要是：大樓的共用部位即大樓主體承重結(jié)構(gòu)部樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備即大樓內(nèi)的電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防設(shè)施、中央監(jiān)控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。

　　公共維修資金的繳納：

　　物業(yè)的公共維修資金應(yīng)該由該物業(yè)的業(yè)主繳納，業(yè)主按照物業(yè)的2%比例繳交首期公共維修資金。原因有：一是比較科學(xué)，同類物業(yè)不管在市區(qū)或郊區(qū)，不管房?jī)r(jià)差別有多大，本體造價(jià)差不多，維修的成本比較接近。二是比較公平，具備可操作性。主管部門可對(duì)多層、高層等幾種主要不同物業(yè)分時(shí)段、定期確定一個(gè)平均價(jià)，統(tǒng)一參照?qǐng)?zhí)行。三是數(shù)額不大。

　　公共維修資金的管理：

　　物業(yè)公共維修資金的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，不應(yīng)由物管公司收管，應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，專款專用，非合法理由、程序用于維修，不能自由取出，為了保證公共維修資金的安全，公共維修資金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。

　　公共維修資金自存入公共維修資金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息，公共維修資金利息凈收益轉(zhuǎn)作公共維修資金滾存使用和管理。

　　公共維修資金的使用：

　　公共維修資金的使用由物業(yè)管理公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主審定后實(shí)施，公共維修資金不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主研究決定，業(yè)主續(xù)籌。在監(jiān)督機(jī)制上，接受市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理部門會(huì)同指定銀行對(duì)物業(yè)公共維修資金的建立和管理情況進(jìn)行定期和不定期的檢查。