業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)狀及催收物業(yè)管理費(fèi)的做法

　　通過律師事務(wù)所，利用律師的專業(yè)法律知識進(jìn)行統(tǒng)一催討，多數(shù)欠費(fèi)業(yè)主都能在律師的法律說教下交納拖欠物業(yè)費(fèi)，這種做法不僅可以避免物業(yè)管理公司與業(yè)主的正面沖突，還可以避免物業(yè)管理公司對欠費(fèi)業(yè)主逐一催討的繁瑣過程，對物業(yè)管理公司來說可以節(jié)省時間和催討的費(fèi)用。

　　隨著住宅小區(qū)的不斷增多，物業(yè)管理越來越得到人們的關(guān)注。人們在關(guān)注保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的同時，也開始逐步關(guān)注對物業(yè)管理者合法權(quán)益的保護(hù)狀況。在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，物業(yè)管理者最經(jīng)常受到侵害的就是業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)。

　　業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)狀

　　業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，已經(jīng)成為了小區(qū)物業(yè)管理的一個普遍現(xiàn)象。筆者曾對福建省福州市、廈門市和漳州市的物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)80%以上的小區(qū)存在著業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。有的小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)率甚至不到50%。筆者為此專門了解了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的成因。發(fā)現(xiàn)主要有以下幾個原因：一是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，而以不交或拖欠物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對抗;二是房地產(chǎn)商遺留下來的房屋質(zhì)量問題，部分業(yè)主將此歸咎于物業(yè)管理公司;三是一部分業(yè)主買房后長期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業(yè)費(fèi);四是物業(yè)買賣中前業(yè)主遺留的物業(yè)欠費(fèi);五是一些業(yè)主以沒錢等為由惡意拖欠物業(yè)費(fèi)等。業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)無論是基于什么原因，其結(jié)果是物業(yè)管理公司無法收到預(yù)期的物業(yè)管理費(fèi)，其運(yùn)營資金往往得不到保障，并會因此產(chǎn)生與業(yè)主抵觸的心理，影響到正常的物業(yè)管理。筆者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司因業(yè)主的拖欠行為往往采取減少物業(yè)服務(wù)支出、降低服務(wù)質(zhì)量等手段來緩解資金壓力，而這種手段則導(dǎo)致更多的業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)用，這樣就形成了惡性循環(huán)，物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾變得越來越不可調(diào)和，最終物業(yè)公司和業(yè)主的利益都受到了損害。例如，在福州等地方都存在這么一種狀況，那就是因物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理者降低服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主大會決定另聘物業(yè)管理公司，而原物業(yè)管理公司則因業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)而拒絕撤離，新物業(yè)管理公司無法進(jìn)駐，從而導(dǎo)致一個小區(qū)有兩個物業(yè)管理者，但兩個管理者卻都形同虛設(shè)，小區(qū)極其混亂的現(xiàn)象。

　　物業(yè)管理者催收物業(yè)管理費(fèi)的做法

　　針對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為，各物業(yè)管理者都會采取一些措施，以期保障自己的權(quán)利。物業(yè)管理者針對業(yè)主欠費(fèi)問題的傳統(tǒng)做法是：首先是找業(yè)主進(jìn)行溝通，通過思想工作來達(dá)到目的;其次是通過停水停電等措施來迫使業(yè)主妥協(xié);再次是加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量來感動業(yè)主;最后是在無奈之下訴諸于法院。

　　然而據(jù)筆者了解，這些措施卻收效甚微。在筆者調(diào)查過程中，有不少物業(yè)管理者告訴筆者：對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，如果采用思想溝通的方式收效甚微，反而會引起負(fù)面效果，那就是在催討過程中往往是雙方互相指責(zé)，鬧得不歡而散，矛盾越積越深;而通過停水停電手段又于法無據(jù)，因?yàn)楝F(xiàn)在的水費(fèi)、電費(fèi)等多數(shù)都是采用銀行繳費(fèi)方式，物業(yè)管理者不直接收取，不少業(yè)主拖欠的僅僅是物業(yè)管理費(fèi)，而非水費(fèi)、電費(fèi)，物業(yè)管理者停水停電的行為易受到指責(zé);而對于通過加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量來感動業(yè)主的做法，物業(yè)管理公司普遍不予以認(rèn)同。首先物業(yè)管理者多數(shù)認(rèn)為自己的管理沒有問題，完全按照物業(yè)服務(wù)合同來進(jìn)行，業(yè)主認(rèn)為管理不到位是無理取鬧，其次有不少物業(yè)管理者則認(rèn)為是因?yàn)闃I(yè)主的欠費(fèi)而導(dǎo)致物業(yè)管理者經(jīng)費(fèi)支出困難，繼而導(dǎo)致物業(yè)管理質(zhì)量下降，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量前提必須是業(yè)主交清拖欠的物業(yè)費(fèi);而對于通過訴諸法院的法律手段來催討物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司卻都有著許多的無奈--成本太高，得不償失。在福州，有一業(yè)主從20**年底開始拖欠某物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)，到20**年3月，共計(jì)欠費(fèi)1,900多元，該物業(yè)管理公司一方面因訴訟時效問題，另一方面也為了殺一儆百，就到晉安區(qū)法院狀告該業(yè)主，該案件經(jīng)過一審、二審，直到20**年底，判決才下來并生效。判決生效又面臨執(zhí)行問題，到20**年6月才將該業(yè)主拖欠的20**年3月以前的物業(yè)費(fèi)拿到，但20**年3月之后的物業(yè)管理費(fèi)該業(yè)主仍繼續(xù)拖欠，物業(yè)管理公司還得去起訴。而且在這起案件中，物業(yè)管理公司希望案件能夠打得漂亮一些，于是聘請專業(yè)律師代理。大多數(shù)律師一聽說只有2,000元的標(biāo)的，紛紛退避三舍。人家律師說你物業(yè)費(fèi)糾紛看似簡單，實(shí)則不省事，就算按件收費(fèi)最低一件3,000元律師費(fèi)，還是吃力不討好的活。一件案件拖一年，只收3,000元律師費(fèi)，人家干什么不好?而從欠費(fèi)業(yè)主的角度看，就算你按程序全部做下去，輸了官司也就是付你物業(yè)費(fèi)了，談不上什么損失。物業(yè)管理公司都只能知難而退，成本太高了。因此，在筆者調(diào)查中，多數(shù)物業(yè)管理公司都認(rèn)為通過訴訟方式催討物業(yè)管理費(fèi)的做法并不可取。

　　由此可見，傳統(tǒng)的催討物業(yè)管理費(fèi)的做法并不能收到很好的效果。這就需要我們尋找一些新的行之有效的法律途徑。

　　催討物業(yè)管理費(fèi)的法律思考

　　由于我國的物業(yè)管理制度仍然是處于起步階段，因此各種制度的構(gòu)建仍處于探索之中，不夠完善。針對物業(yè)管理者催收物業(yè)費(fèi)困難的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為應(yīng)該通過比較分析的方法，結(jié)合現(xiàn)實(shí)中的一些有效的做法，逐步完善我國物業(yè)管理立法，保障物業(yè)管理者的合法權(quán)益，維護(hù)良好的社會秩序。筆者經(jīng)過調(diào)查，認(rèn)為以下幾種做法不妨可以嘗試：

　　第一、由物業(yè)公司提供相關(guān)的物業(yè)公司管理范圍及其與業(yè)主訂立的物業(yè)服務(wù)合同，將相關(guān)欠費(fèi)業(yè)主資料交給律師事務(wù)所，授權(quán)給律師事務(wù)所對相關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行催收，由律師事務(wù)所派專門律師進(jìn)行統(tǒng)一催收。這種做法已經(jīng)在不少地方實(shí)行，福州、廈門等地的部分物業(yè)管理公司也正采用這種方式，并且普遍反映收效較好。通過律師事務(wù)所，利用律師的專業(yè)法律知識進(jìn)行統(tǒng)一催討，多數(shù)欠費(fèi)業(yè)主都能在律師的法律說教下交納拖欠物業(yè)費(fèi)，這種做法不僅可以避免物業(yè)管理公司與業(yè)主的正面沖突，還可以避免物業(yè)管理公司對欠費(fèi)業(yè)主逐一催討的繁瑣過程，對物業(yè)管理公司來說可以節(jié)省時間和催討的費(fèi)用。利用律師事務(wù)所進(jìn)行催收可以起到事半功倍的作用。

　　第二、借鑒美國的一些做法，賦予物業(yè)管理者對物業(yè)享有法定的優(yōu)先權(quán)。在我國司法實(shí)踐中，我們?nèi)詫⑽飿I(yè)管理者對業(yè)主的管理費(fèi)的請求權(quán)與一般的債權(quán)等同，這顯然是不合理的，物業(yè)管理者是通過提供勞務(wù)來獲取報(bào)酬的，是一種勞務(wù)性質(zhì)的合同，物業(yè)管理者對業(yè)主的管理費(fèi)的請求權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于普通債權(quán)得到行使。在美國，各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)，從到期之日開始，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會對欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動產(chǎn)留置權(quán)。業(yè)主協(xié)會所享有的留置權(quán)，就像貸款銀行所享有的抵押權(quán)一樣，如果欠費(fèi)業(yè)主經(jīng)過一再催繳，仍拒絕繳納所欠費(fèi)用，業(yè)主協(xié)會有權(quán)取消被留置品的回贖權(quán)，并可按法律規(guī)定的程序，強(qiáng)制拍賣業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償。除了收回全部欠費(fèi)外，還包括利息、滯納金及小區(qū)業(yè)主協(xié)會因追討欠費(fèi)所支付的訴訟費(fèi)及合理的律師費(fèi)。[1]筆者認(rèn)為，我們可以嘗試參照美國的做法，制定相關(guān)的立法，賦予物業(yè)管理者對物業(yè)的優(yōu)先權(quán)，當(dāng)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時，在合理的催討期間，業(yè)主仍未交納拖欠物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可以按法律規(guī)定的程序，請求法院強(qiáng)制拍賣該物業(yè)，并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　第三、針對物業(yè)買賣無需經(jīng)過物業(yè)管理公司而產(chǎn)生的前業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)問題，可以規(guī)定物業(yè)買賣，如果有物業(yè)管理的，必須結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)，否則應(yīng)當(dāng)由新舊業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”這是明確了業(yè)主與承租人對物業(yè)費(fèi)的連帶責(zé)任，只要物業(yè)在，物業(yè)管理公司最后找到業(yè)主，總是能收到物業(yè)費(fèi)的。第四十二條還規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。”這也明確了開發(fā)商在賣房之前要負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)的責(zé)任，而且開發(fā)商賣房后業(yè)主入住都要到物業(yè)公司辦入伙手續(xù)，物業(yè)公司隨時可以了解物業(yè)交易的動態(tài)。但是到了二手房交易市場，物業(yè)公司可能就會被蒙在鼓里了。買賣物業(yè)只要在交易所里就可進(jìn)行了，不需要你物業(yè)公司交接把關(guān)。“買賣不破租賃”，承租人向誰交租都是一樣，所以也不一定告訴物業(yè)公司說自己承租的物業(yè)已經(jīng)更換主人了。等到物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)了，老業(yè)主可能就找不到了。在福州，有個業(yè)主的寫字樓雖然天天在出租使用，但就是不交物業(yè)費(fèi)。忍無可忍之下物業(yè)管理公司將業(yè)主告到了法院，但是當(dāng)法院來送傳票時，承租人告訴法官上個月業(yè)主已將物業(yè)賣掉了，前面的老業(yè)主已經(jīng)聯(lián)系不上了。法官說如果沒有老業(yè)主其他財(cái)產(chǎn)的資料，起訴后將來執(zhí)行也是個難題，還是先撤訴吧!筆者認(rèn)為，要杜絕這種現(xiàn)象實(shí)際是比較容易的，那就是通過立法規(guī)定物業(yè)買賣必須通知物業(yè)管理公司，結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)，否則新老業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。這種做法無論是對買賣雙方還是物業(yè)管理公司，都是輕而易舉的事。這樣不僅可以保障物業(yè)管理者的利益，而且也可以對新業(yè)主的權(quán)益起到保障作用，避免此類拖欠糾紛的發(fā)生。

　　第四、改變訴訟的模式，降低訴訟的成本。訴訟是權(quán)利的最后一道保障，所以我們也不應(yīng)排斥通過訴訟來催收物業(yè)管理費(fèi)的做法。但因?yàn)闃I(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的金額往往較少，而且涉及面較廣，這類糾紛，應(yīng)盡可能采用簡便程序以有效保障物業(yè)管理者的權(quán)益。而目前我國民事訴訟中的簡易程序并不是以金額的多少來確定，因此，實(shí)踐中物業(yè)管理者催收物業(yè)費(fèi)的訴訟大多因涉及業(yè)主較多而采用普通程序，不能及時地處理糾紛。筆者認(rèn)為，我們可以嘗試設(shè)立小額錢財(cái)訴訟程序，盡量簡化程序，減少訴訟成本，以保障物業(yè)管理公司的利益。

　　總之，針對物業(yè)管理公司催收物業(yè)管理費(fèi)的困境，我們應(yīng)該盡快完善相關(guān)的物業(yè)立法，以促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的良性發(fā)展。

篇2：第二次催收物業(yè)管理費(fèi)通知書（未按時收樓）

　　***閣下:

　　您好!閣下所認(rèn)購的** 閣 座 單元,未能于第一次收樓通知書的最后限期 年 月 日前來**物業(yè)管理公司客戶中心辦理收樓手續(xù),我司客戶中心已于上述期限前曾以電話或郵寄的方式通知貴戶,但閣下目前仍未配合完成辦理收樓手續(xù),為此,敬請閣下收到第二次催收物業(yè)通知書后一個月內(nèi)務(wù)必前來辦理收樓手續(xù).

　　為共同維護(hù)**物業(yè)管理有限公司及**物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)的正常運(yùn)作,對逾期仍未辦理收樓手續(xù)的單元,我司將按現(xiàn)行的廣東省及中山市有關(guān)的物業(yè)管理政策法規(guī)向貴單元收取物業(yè)管理費(fèi)的5‰每日作為滯納金.望閣下按以下具體的收費(fèi)清單前來辦理手樓手續(xù).

　　特此通知!

　　附表:(單位:元)

　　欠費(fèi)月份 管理費(fèi) 管理押金 維修基金 IC卡押金 金額 滯納金 合計(jì)金額

　　中山市**物業(yè)管理有限公司

　　年 月 日

篇3：物業(yè)管理費(fèi)催收方法和技巧

物業(yè)管理費(fèi)催收方法和技巧

前言

　　1、在日常物管費(fèi)繳納過程中，業(yè)主常常會因?yàn)楣ぷ鞣泵Α⑷嗽谕獾亍⒎敌拚摹⒕梦闯鲎?hellip;…等各種原因遲交、甚至拒繳物管費(fèi)。為了維持物業(yè)的正常運(yùn)作，保障公司的合法權(quán)益，“催費(fèi)”便成為必不可少的工作。

　　2、本寶典是通過在日常催費(fèi)工作中的不斷嘗試和總結(jié)編寫而成的催費(fèi)妙招。

　　招與招之間可單獨(dú)使用，亦可根據(jù)不同業(yè)主、不同情況據(jù)實(shí)搭配使用。

　　選擇招數(shù)時應(yīng)按先必做后自選、先個人后全體、先私人后正式的原進(jìn)行。

　　3、重點(diǎn)說明：本寶典所言“催費(fèi)”一定是基于所有物業(yè)服務(wù)均達(dá)標(biāo)的前提下進(jìn)行的，切不可只“催費(fèi)”無“服務(wù)”。

　　索引

招數(shù)	必達(dá) 招數(shù)	自選招數(shù)						法律招數(shù)
	第一招	第二招	第三招	第四招	第五招	第六招	第七招	第八招	第九招
	適時提醒	斷其后路	苦肉計(jì)	地毯搜索	統(tǒng)一戰(zhàn)線	糖衣炮彈	全民總動員	催費(fèi)函	律師函

序號	常見欠費(fèi)業(yè)主類型	參考使用招數(shù)
1	未繳費(fèi)的所有業(yè)主	①
2	滿口答應(yīng)，卻總不出現(xiàn)的業(yè)主	② ③ ⑦
3	無法取得聯(lián)系的業(yè)主	④ ⑦
4	房屋存在整改問題的業(yè)主	③ ⑤ ⑥ ⑧
5	因房屋久未出租而欠費(fèi)的業(yè)主	③ ⑤ ⑥ ⑧ ⑨
6	曾經(jīng)對物業(yè)有誤會，發(fā)生過不愉快的業(yè)主	⑥
7	以工作忙、不在家、無時間等為借口的業(yè)主	② ③ ⑦
8	所有關(guān)懷、催繳均無效，惡意欠費(fèi)3個月以上的業(yè)主	⑧ ⑨

第一招 適時提醒

　　1、對象：

　　未繳費(fèi)的全體業(yè)主

　　2、招數(shù)說明：

　　由于工作生活繁忙，業(yè)主常常忘記繳納物管費(fèi)一事，更有甚者覺得遲交1、2個月也沒什么。故我們應(yīng)從每月5日起，按照下表中的時間節(jié)點(diǎn)及客戶類型進(jìn)行分類，通過短信、電話等形式不斷提醒業(yè)主，給業(yè)主緊迫感，讓其明白是否按時繳納物管費(fèi)是有人管控的，打消客戶“遲交無所謂”的念頭。

　　正常繳納的客戶越早完成繳納，你才能騰出更多的時間對付“困難戶”。

　　下表中所列時間節(jié)點(diǎn)均為催費(fèi)必達(dá)時間點(diǎn)。此外，各項(xiàng)目可根據(jù)自身特殊情況添加。

　　預(yù)付金用完的客戶一定要和按月繳納的業(yè)主分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時間。

　　提醒節(jié)點(diǎn)見下表：

關(guān)鍵 時間

每月5號

15日前一個周五

14、15日當(dāng)天

說明

在每月5號前將預(yù)付金提付完畢后，進(jìn)行第一次催提， 本次主要以提醒為主

15日前的一個周末往往是繳費(fèi)的關(guān)鍵時刻

14、15日是以滯納金為由的最后催繳日

催提 形式

短信

短信\電話

電話

話術(shù)

正常繳納

預(yù)付金余額不足

惡意欠費(fèi)

正常繳納

預(yù)付金余額不足

惡意 欠費(fèi)

未繳納客戶（非代扣）

惡意欠費(fèi)

XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，為避免滯納金的產(chǎn)生，請您于15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)物管費(fèi)。若為代扣用戶請于14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。如您因故不便前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請忽略本信息。

XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，您的預(yù)付金已用完，請于本月15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用，以免產(chǎn)生滯納金。如您因故不能前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如您已經(jīng)繳納，請忽略本信息。

尊敬的XX業(yè)主：您的物管費(fèi)已欠費(fèi)，請盡快到XX客戶中心繳納，以免滯納金遞增。如您因故不能前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如惡意欠費(fèi)，我司將保留追究法律責(zé)任的權(quán)利！

XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，為避免滯納金的產(chǎn)生，請您于15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)物管費(fèi)。若為代扣用戶請于14日前在賬戶內(nèi)存入足夠金額以便代扣。如您因故不便前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請忽略本信息。

XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的XX業(yè)主，您的預(yù)付金已用完，請于本月15日前前往XX客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用，以免產(chǎn)生滯納金。如您因故不能前往現(xiàn)場繳納，可匯款至以下賬戶：XX物業(yè)服務(wù)有限公司，XX銀行XX支行。如已繳納，請忽略本信息。

電話催繳，詳見其他招數(shù)

以滯納金為由，以溫馨提醒的名義催繳

詳情其他招數(shù)

催提 對象

全體業(yè)主

還未繳費(fèi)客戶

還未繳費(fèi)客戶

第二招 斷其后路

　　如果業(yè)主以最近比較忙，或者不在本地為借口，則直接為其提供轉(zhuǎn)賬方式，并確定轉(zhuǎn)賬的時間。

　　如果業(yè)主一直含糊其辭說”最近”“這兩天會來交”則要和業(yè)主約定一個有效的時間，到了時間之后再次提醒業(yè)主，這樣，不僅使業(yè)主自己心里在時間上產(chǎn)生緊迫感，同時也讓一拖再拖的業(yè)主產(chǎn)生失信的感覺，最終達(dá)到有效催費(fèi)的目的。

　　確定時間后一定要按著時間持續(xù)跟進(jìn)

　　在談話中要向其透露，如果他沒得按時繳納，下次一定會準(zhǔn)時再聯(lián)系他的信息

　　3、話術(shù)

　　您看您平時也比較忙，不如辦個銀行代扣，多省心啊，就不用每個月還要惦著來這邊繳費(fèi)了，有大老遠(yuǎn)的(用意：突出遠(yuǎn)、累)

　　像您平時比較忙(人在外地)的，也可以考慮銀行轉(zhuǎn)賬啊，我們這邊有招行和農(nóng)行的，您看哪個還比較方便啊?

　　老師，打擾您了，我來跟您確認(rèn)一下轉(zhuǎn)賬的時間和金額，避免中途有什么失誤。

　　那行，下周二我讓財(cái)務(wù)查賬，到了我通知您(用意：告知業(yè)主，我會繼續(xù)跟進(jìn)這個時間，如果沒有到，我還會再“騷擾”你的)

　　4、案例

　　XX小區(qū)業(yè)主某業(yè)主之前有幾個月的歷史欠費(fèi)。電話打過去一直說”沒空“、”知道了“或“有時間就交”。在溝通過程中，小X建議業(yè)主通過轉(zhuǎn)賬方式支付，“X先生，像你這樣比較忙的話可以考慮轉(zhuǎn)賬的，本來您在外地回來一次也都不方便。我把公司賬號發(fā)到你手機(jī)上”，發(fā)送賬戶后，過半小時，再次聯(lián)系業(yè)主。“X先生，帳號您收到了吧，你看您哪天有空轉(zhuǎn)呢，我好讓財(cái)務(wù)幫您注意著，及時入賬”。X先生同意了兩天后轉(zhuǎn)賬。兩天過后小X繼續(xù)打電話給X先生說：X先生，您已經(jīng)轉(zhuǎn)賬了哈，我跟您確認(rèn)一下轉(zhuǎn)賬的時間和金額。(一定要非常誠懇堅(jiān)定地認(rèn)為他已經(jīng)轉(zhuǎn)賬了，哪怕你已確定沒有)如果他說還沒有轉(zhuǎn)，好，繼續(xù)說：“那你看這個周末之前可不可以啊，到時候我再跟您確……”

　　就這樣，他第一次說不好意思還沒有轉(zhuǎn)賬，第二次是還說沒轉(zhuǎn)，到第四次就不好意思再說了。幾次下來，X先生也就“不想再被煩”直接轉(zhuǎn)了，還預(yù)付了半年的物管費(fèi)。

第三 招苦肉計(jì)

　　1、對象：

　　欠費(fèi)較短，平日聯(lián)系多，有交情，心軟有同情心的業(yè)主。

　　2、招數(shù)說明：

　　業(yè)主并非惡因欠費(fèi)，多次催費(fèi)中能感覺到對方有耐心，且答應(yīng)爽快，卻一直以工作忙忘記交費(fèi)為由，不及時繳納物管費(fèi)，當(dāng)然也沒有明確表示拒繳。

　　了解掌握對方性格，善于區(qū)分類型，避免表現(xiàn)過度引起業(yè)主反感，此招不建議在性格暴躁，沒有耐心的業(yè)主前使用。

　　面對此類業(yè)主，可以把自己的難處、尷尬、責(zé)任、時限等情況告知業(yè)主，以獲得理解

　　與業(yè)主建立良好關(guān)系，使其信任你

　　利用業(yè)主與個人關(guān)系套近乎，態(tài)度誠懇，表現(xiàn)出為難，甚至引人憐憫的樣子，讓對方知道催費(fèi)對你、對你的工作績效影響何其重要。

　　3、話術(shù)：

　　“我知道您不是有意欠費(fèi)，只是前幾天上司當(dāng)著部門所有同事的面，提到我負(fù)責(zé)的片區(qū)收費(fèi)率是部門最低的，個人考核也受到了較大影響。連我也開始懷疑自己的工作能力了……”

　　“說實(shí)話，我也知道您很忙，我也不希望天天給您電話打擾您工作、生活。每次給您電話通知繳費(fèi)，打多了，我自己都不好意思了(實(shí)際上真正覺得不好意思的是欠費(fèi)不交的業(yè)主)，真的讓我很為難……”

　　“今天我們部門開會，我還挨批來著……”

　　4、案例：

　　XX小區(qū)的A先生人在外地，工作人員多次電話通知其交費(fèi)，A先生總以滿懷歉意的口吻說自己工作太忙，沒時間交，并保證在一定時間內(nèi)匯款，卻一直都未及時兌現(xiàn)。年底，工作人員再次聯(lián)系業(yè)主，電話里十分委屈地提到，在部門年終總結(jié)時被點(diǎn)名指出片區(qū)收費(fèi)率很低，工作考核因此受到影響，績效工資減了不少;同時也在審視自己，自查哪里做得不到位，給業(yè)主帶來了不好的感受，以至于不繳費(fèi)。業(yè)主連稱理解理解，表示人員工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，認(rèn)同其工作態(tài)度，并于當(dāng)日及時匯款，另預(yù)存了多月物管費(fèi)。

第四招 地毯搜索

　　1、對象：

　　無法取得聯(lián)系的業(yè)主

　　2、招數(shù)說明：

　　業(yè)主在買房、接房時留下了個人信息，但出現(xiàn)欠費(fèi)時，卻無法通過當(dāng)初軟件、資料留下的電話號碼及其他途徑(通過戶內(nèi)門機(jī)呼叫、上門催收、業(yè)主朋友轉(zhuǎn)達(dá)等)及時聯(lián)系業(yè)主繳費(fèi)，這時就可以想盡辦法，挖掘資源，利用其他途徑查詢到業(yè)主的聯(lián)系方式通知其繳費(fèi)。

　　可與地產(chǎn)聯(lián)系，獲得業(yè)主初期買房時在地產(chǎn)公司留下的電話號碼，或獲得購房時身份證復(fù)印件上的地址;

　　利用中介：新老業(yè)主通過中介進(jìn)行房屋買賣交易時必定留下聯(lián)系電話;

　　針對已接房、未裝修入住的業(yè)主，可查看業(yè)主是否辦理房屋租賃轉(zhuǎn)讓服務(wù)，登?記相關(guān)信息，透過轉(zhuǎn)讓租賃委托人電話聯(lián)系上業(yè)主;?

　　通過業(yè)主親朋好友、工作單位等渠道通知業(yè)主交費(fèi)、獲得聯(lián)系方式。

　　一般人在聽到“欠費(fèi)”二字時都比較敏感和反感，在聯(lián)系到業(yè)主的親朋好友時，希望其轉(zhuǎn)達(dá)或告訴你聯(lián)系方式，建議用情況緊急又為業(yè)主著想的口吻表達(dá)來電用意。比如“現(xiàn)在有關(guān)于房屋的重要事宜需要直接與業(yè)主取得聯(lián)系，您看方便留下業(yè)主本人的聯(lián)系方式嗎?”

　　3、話術(shù)：

　　聯(lián)系業(yè)主朋友親人時：“現(xiàn)在有關(guān)于房屋的重要事宜需要直接與業(yè)主取得聯(lián)系，打電話一直打不通，您看您那兒有業(yè)主其他的聯(lián)系方式嗎?”(語氣急切，“逼迫”對方告訴你)

　　聯(lián)系業(yè)主朋友親人時：“我們寄給業(yè)主寄優(yōu)惠券被退回來了，業(yè)主現(xiàn)在聯(lián)系不上，想看您那兒有沒有其他的聯(lián)系方式，或者其他的地址?”(“利誘”對方告訴你)

　　4、案例：

　　XX小區(qū)業(yè)主A先生物管費(fèi)預(yù)付金不足，工作人員撥打業(yè)主前期在物業(yè)、地產(chǎn)留下的號碼聯(lián)系，電話語音均提示停機(jī)、號碼不存在。多次撥打未果后，工作人員根據(jù)資料上顯示業(yè)主人在外地，了解到大多外地客戶購買房屋用于投資，便試著從房屋轉(zhuǎn)讓信息里找到業(yè)主相關(guān)信息。果不其然，發(fā)現(xiàn)業(yè)主通過物業(yè)辦理了轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布，委托其外地朋友代理房屋轉(zhuǎn)讓事宜。物業(yè)人員隨即聯(lián)系其朋友B先生，告知有重要事情需要聯(lián)系到業(yè)主(欠費(fèi)畢竟不是光榮之事，電話里沒有直接提到業(yè)主欠費(fèi))。B先生似乎從物業(yè)人員語氣中感覺到事情的重要性，隨后主動回電留下業(yè)主電話。物業(yè)人員通過B先生留下的號碼及時聯(lián)系上業(yè)主，業(yè)主表示剛從國外回來更換了新號碼，得知后答應(yīng)盡快交費(fèi)。

第五招 統(tǒng)一戰(zhàn)線

　　1、對象：

　　因房屋問題拒交物管費(fèi)的客戶(整改戶)

　　2、招數(shù)說明

　　房屋質(zhì)量存在問題，業(yè)主對地產(chǎn)或施工方不滿，可借以充當(dāng)業(yè)主與第三方潤滑劑，加強(qiáng)感情聯(lián)絡(luò)，博得業(yè)主信任。

　　因整改拒交物管費(fèi)的客戶，首先應(yīng)通過服務(wù)讓業(yè)主感受到物業(yè)的服務(wù)，進(jìn)而獲得認(rèn)可和信任。

　　對于談費(fèi)色變的客戶，可從其它角度切入。如通知業(yè)主收取郵件、通知參加社區(qū)活動、或提供其他增值服務(wù)等方式聯(lián)系業(yè)主，注意在與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)中一定要讓業(yè)主記住并認(rèn)識你，這是培養(yǎng)信任的基礎(chǔ)條件。

　　涉及到賠付的客戶，可請地產(chǎn)公司給予一定支持，將結(jié)清物管費(fèi)作為賠付協(xié)議的處理項(xiàng)之一，以此促進(jìn)業(yè)主繳費(fèi)。對于整改過程已建立客情關(guān)系的客戶，必要時可表達(dá)難處，獲得業(yè)主同情。

　　3、話術(shù)

　　XX老師，關(guān)于XX整改問題，我們會從整改進(jìn)度及整改質(zhì)量方面做好管控，這方面請您放心。同時，對于您提及的賠付事宜，我們建議您先做整改，待整改事宜完畢后，物業(yè)會協(xié)助您解決這類問題。對于整改過程，我們將隨時與您保持溝通。

　　XX老師，這個事情，小X肯定會盡全力去幫你和地產(chǎn)/施工方協(xié)商，但是相對的，也希望XX老師你也能配合我們……

　　4、案例：

　　XX小區(qū)某業(yè)主墻紙發(fā)霉，多處存在整改問題，整改時業(yè)主情緒比較激動并表示拒交物管費(fèi)。整改過程客服W有條不紊跟進(jìn)整改進(jìn)度，穩(wěn)定業(yè)主情緒，初步建立與業(yè)主的信任。在業(yè)主提出賠付需求時，物業(yè)客服W明確了物業(yè)的立場，表示會竭盡全力幫助業(yè)主減少損失。同時客服W不失時機(jī)的說道：物業(yè)與業(yè)主就象魚水之情，雙方需互相信任，只有這樣物業(yè)才能更好的幫業(yè)主解決問題，且物業(yè)就象業(yè)主的娘家，以后是幾十年的交情而不是一時一日。逐漸業(yè)主信任了物業(yè)，雖然整改過程令業(yè)主惱火但業(yè)主仍也不忘對物業(yè)工作的感謝。后來客服W多次與業(yè)主協(xié)商，拉攏關(guān)系，必要時表達(dá)難處獲得同情，業(yè)主最終交納了物管費(fèi)。

第六招 糖衣炮彈

　　1、對象：

　　曾經(jīng)對物業(yè)有所誤會，發(fā)生過不愉快的業(yè)主

　　2、招數(shù)說明：

　　某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)有過不好的感受，從而拒交物管費(fèi)，對于這種客戶，一味的催費(fèi)，只會加大負(fù)面影響，而不催的話，只會使欠費(fèi)金額越來越大。這時“糖衣炮彈”法就是一個不錯的選擇。

　　如果業(yè)主對于我們服務(wù)的不滿是出于我方責(zé)任且是可改正的，一定要先將業(yè)主不滿意的地方更正，并及時將我們的處理結(jié)果反饋給業(yè)主。

　　當(dāng)園區(qū)里舉辦節(jié)日送禮等活動的時候，可以優(yōu)先考慮此類業(yè)主，讓其重新感到XX大家庭的溫暖。

　　使用此招時，一定要注意適度，避免業(yè)主“恃寵而驕”。

　　給予糖衣炮彈的一定不要是讓其有不好感受的人。

　　對于此類業(yè)主的報(bào)事等要特別的敏感，片區(qū)負(fù)責(zé)人可上門訪談或者電話訪談，看看業(yè)主的報(bào)事是不是處理好了，是不是還有其他需要，讓其感到我們工作地細(xì)致。

　　當(dāng)園區(qū)里有什么活動的時候可以短信或者電話的方式特別通知此類業(yè)主，讓其感到自己是備受關(guān)注的。

　　3、話術(shù)：

　　老師，我今天看到您的報(bào)事，家里的下水道堵塞了啊。現(xiàn)在我們工程部同事幫您修好了嗎?……;老師，以后家里有什么事的話直接給我打電話，我的手機(jī)是XXXXX

　　現(xiàn)在我們園區(qū)里準(zhǔn)備舉行XX活動，我看您家里有老人(小孩)，有時間可以過來參加一下嘛，應(yīng)該挺有意思的。

　　老師，現(xiàn)在我們有XX優(yōu)惠活動，您可以體驗(yàn)一下，也給我們反饋反饋意見，您見多識廣肯定比我們想得周到。

　　4、案例：

　　XX小區(qū)業(yè)主A因與樓上鄰居發(fā)生沖突，工作人員一直沒有協(xié)調(diào)下來，導(dǎo)致長期欠費(fèi)。某天小X看到該戶業(yè)主的報(bào)事記錄，便上門詢問報(bào)事是不是已經(jīng)處理好，對其中的服務(wù)有什么不滿意的。過后，小X又以相同的方式向業(yè)主間接向業(yè)主傳遞了XX公司服務(wù)的舒心與周到，每次社區(qū)有活動小X總是第一時間通知該業(yè)主。期間，小X與業(yè)主的關(guān)系也拉進(jìn)了，在與業(yè)主聊天的過程中，再次談到與樓上的協(xié)調(diào)問題，業(yè)主也不再強(qiáng)硬。協(xié)調(diào)問題解決了，業(yè)主也主動來交了物管費(fèi)。

第七招 全民總動員

　　1、對象：

　　能聯(lián)系上業(yè)主，但業(yè)主一直以工作忙、不在家、無時間來前臺等為原因拖欠費(fèi)用，且遲遲不露面，不交費(fèi)的客戶

　　2、招數(shù)說明：

　　業(yè)主非惡意欠費(fèi)，卻遲遲不主動繳納所欠費(fèi)用。因電話溝通力度較小，故充分利用各部門資源，利用一切“眼線”，關(guān)注業(yè)主動向，凡遇到業(yè)主均當(dāng)面提醒，以達(dá)到收回欠費(fèi)目的。

客戶中心	車管員及門崗	朋友、鄰居等與業(yè)主有聯(lián)系的人
1、凡客戶來訪，均需打開物管收費(fèi)軟件，確認(rèn)是否欠費(fèi)，根據(jù)欠費(fèi)情況判斷是否特殊客戶,如不是應(yīng)當(dāng)面提醒其繳納,如是，及時提醒客服主管，是否需要當(dāng)面溝通，以確認(rèn)收費(fèi)。 2、上門收取	對于始終不露面的客戶，可將戶位及相關(guān)信息傳遞車管員、門崗，遇業(yè)主回家時先與業(yè)主當(dāng)面提醒，再及時聯(lián)系客戶中心，由客戶中心人員侍機(jī)上門溝通收費(fèi)	通過系統(tǒng)軟件可以查到與業(yè)主有關(guān)聯(lián)人員的相關(guān)信息，可通過告知業(yè)主朋友或親人其欠費(fèi)的信息，進(jìn)而使其代為傳遞信息。（此招術(shù)的具體使用可參考全面搜索）

　　3、話術(shù)：

　　XX老師，很久沒見你回來了。工作很忙吧!對了提醒您一下。物管費(fèi)每月15日交，別搞忘了喲!(車管員、門崗)

　　XX老師，物管軟件顯您X月物管費(fèi)暫未結(jié)清，是不是比較忙，把這事忘了啊?(前臺)

　　上門收費(fèi)：XX老師，因?yàn)槟罱容^忙，沒時間去客戶中心，所以我們今天特意將收據(jù)(或發(fā)票)給您送上來。(潛臺詞是讓他拿錢出來)

　　4、案例：

　　XX小區(qū)業(yè)主B自2009年1月欠費(fèi)，多次電話溝通中，業(yè)主態(tài)度較好表示要交但卻一直以工作忙、不在家為由拖欠物管費(fèi)，因業(yè)主經(jīng)常出差外地，無法預(yù)計(jì)其何時在家。片區(qū)經(jīng)理發(fā)現(xiàn)業(yè)主有一車位，隨即通知車管員，一旦發(fā)現(xiàn)該車位業(yè)主回來時，立即通知片區(qū)經(jīng)理。2月的一天，客戶中心突然收到車管員209崗的通知，該車位業(yè)主已回來了。客戶中心隨即撥打業(yè)主電話，再次提及欠費(fèi)事宜，并表示因業(yè)主較忙，就由客戶中心上門收費(fèi)。當(dāng)客戶中心趕到業(yè)主家中時，業(yè)主很不好意思的交了所欠物管費(fèi)，并表示日后一定按時繳費(fèi)。

第八招公司行為——催費(fèi)函

　　1、對象：

　　部分業(yè)主針對某一個自身認(rèn)為不公平或不合理的問題拒繳物管費(fèi)(如房屋久未出租、公攤水電不合理等等)，在已經(jīng)過多次解釋溝通(我方無責(zé)任時)，或已解決該問題(我方有責(zé)任時)，但對方仍不肯繳納物管費(fèi)想借機(jī)得到進(jìn)一步好處或?qū)嵒莸臉I(yè)主。

　　2、招數(shù)說明：

　　此招將員工與業(yè)主間的個人行溝通行為轉(zhuǎn)換為公司層面的正式行為，使客戶產(chǎn)生逼迫感，打消其“討價還價”“你們拿我沒辦法”“能拖一時是一時”的念頭。

　　隨催費(fèi)函一定要附上該業(yè)主的繳費(fèi)明細(xì)、欠費(fèi)明細(xì)及繳納方式的說明，以免業(yè)主答應(yīng)繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時間。

　　催費(fèi)函寄出1周內(nèi)，請勿主動聯(lián)系業(yè)主，要知道你找他還是他找你，決定了最終的主動權(quán)在誰手上。1周后，如業(yè)主未主動聯(lián)系，應(yīng)及時與其取得聯(lián)系，探聽情況。

　　XX物管費(fèi)催繳函

　　尊敬的XX業(yè)主XXX女士：

　　您好!

　　首先，感謝您一直以來對XX物業(yè)管理工作的理解!近期我司一直就貴宅物管費(fèi)未繳納一事與您進(jìn)行溝通，現(xiàn)將我司的想法和建議與您作如下交流：

　　就您所反映XX寫字樓租售情況不好的問題，我們正在做出更積極地協(xié)調(diào)處理,并已在近期收到一定的成效，僅二月XX就新增入住8戶。就您的物業(yè)而言我客戶中心前臺也在積極地幫您推薦。在我司積極協(xié)助您解決問題的過程中，您多次提到“人在外地不便繳納物管費(fèi)”,對此我司與您幾次交流了意見：考慮到您身處外地，無法親自前往繳款，我司曾提出可采用轉(zhuǎn)賬或代扣等方式，但您均以“工作忙沒時間春節(jié)回來再繳”為由拒絕。現(xiàn)春節(jié)已過而您一直未如當(dāng)初所言前往客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用。節(jié)后，我司負(fù)責(zé)人曾于2月20日、3月18日多次嘗試與您聯(lián)系，但電話均為拒接或無人接聽。而根據(jù)您購房時與我司簽定的《XX前期物業(yè)服務(wù)合同》中第五條3.1.2中“乙方應(yīng)在當(dāng)月15日之前將費(fèi)用金額繳清，逾期每天將按應(yīng)交納金額的3‰向甲方繳納滯納金……”故作為業(yè)主，您有按時繳納相關(guān)物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。作為從事服務(wù)工作的企業(yè)，我司愿意為業(yè)主做更多的工作，也非常樂意給您提供力所能及的幫助，但同時也希望業(yè)主能站在客觀理性的立場上,理解、支持和配合我們的工作。提醒您貴宅從2008年11月截止至2009年3月15日，已有6個月的物管費(fèi)計(jì)6965.10元及滯納金計(jì)1273.34元共計(jì)8238.44元未繳納，希望您接到此函后盡快到物管公司西城天街管理處結(jié)清相關(guān)費(fèi)用,也避免產(chǎn)生更多的滯納金,造成您經(jīng)濟(jì)上不必要的損失。感謝您的理解和支持!我們希望隨時與您保持溝通，若您有好的建議，也非常歡迎您給我們提出。

　　物業(yè)聯(lián)系人：張XX聯(lián)系電話：6661XXXX

　　順頌秋安!

　　XX物業(yè)服務(wù)有限公司

　　2009年03月18日

　　3、話術(shù)：

　　XX老師，小X和你溝通這么久，也是想解決這個問題，我一直認(rèn)為能通過溝通解決的，那是最好的，小X也不希望你和公司鬧僵呀，那對雙方都沒好處，是吧。但是話又說回來公司作為一個企業(yè)而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好幾千人不是，你覺得呢……(用意：和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕業(yè)主對經(jīng)辦人的敵意以保證說服力)

　　XX老師，我覺得你還是來交了好，你想，難道你交了我就不幫你出租了嗎，肯定不可能嘛。相反的你不交，小X也沒辦法向公司交代嘛，人家認(rèn)認(rèn)真真的費(fèi)的業(yè)主都沒幫，卻幫沒繳費(fèi)的，你說這說得過去嗎。而且，你這么拖著，最后公司沒有辦法還不是只有采取正常法律手段來維權(quán)，何必呢(用意：潛臺詞告訴他，不要以為拿他沒辦法，在法律上他是站不住腳的)

　　要不這樣，XX老師，小X幫你想想辦法，看能不能向公司申請滯納金的減免，在小X能力范圍內(nèi)的，我肯定會幫你爭取(用意：對于處在交與不交邊緣的客戶，給與小利推動其繳納)

第九招法律途徑——律師函

　　1、對象：

　　所有關(guān)懷、催繳均無效，惡意欠費(fèi)費(fèi)用3個月以上，發(fā)多2封以上催費(fèi)函無效的客戶

　　2、招數(shù)說明

　　此招能震懾惡意欠費(fèi)客戶，消除某些客戶認(rèn)為物業(yè)是弱勢方拿其沒辦法的觀點(diǎn)。

　　當(dāng)有多人同時符合律師函發(fā)放條件時，切勿同時發(fā)函，以免“狗急跳墻”多人抱團(tuán)，應(yīng)根據(jù)具體情況選擇幾人中較為怕事或領(lǐng)頭的人“開刀”，殺雞儆猴。

　　發(fā)函前，提前以私人名義“透露消息”給業(yè)主，讓他趕緊前來繳納

　　隨催費(fèi)函附上該業(yè)主的繳費(fèi)明細(xì)、欠費(fèi)明細(xì)及繳納方式的說明，以免業(yè)主答應(yīng)繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時間。

　　律師函里的繳納時間最好定為離發(fā)函日2周。

　　在發(fā)函后不要主動與業(yè)主聯(lián)系，等其上門，你便可掌握主動權(quán)。如到達(dá)律師函上約定的繳費(fèi)時間時，對方任未主動聯(lián)系，則聯(lián)系業(yè)主，探聽情況。

　　在律師函的發(fā)放過程中，一定要讓客戶感覺這是從第三方律師事務(wù)所發(fā)出了(如用律師事務(wù)所的信封等)

　　切忌，在所有的溝通中一定要向客戶傳到你們是一個戰(zhàn)線的信息，以便后期的交流。如業(yè)主態(tài)度激烈，可以私人立場，解釋你是與其一個戰(zhàn)線的發(fā)函是公司行為，如果能在一定時間內(nèi)繳納，可幫助其向公司申請從正式起訴名單中刪除。

　　關(guān)于敦促交納物業(yè)管理等費(fèi)用的律師函

　　XX函字(2009)第 號

　　XXX女士(XX業(yè)主)：

　　本所受XX物業(yè)服務(wù)有限公司(“本所委托人”)之委托，敬告如下事宜：

　　本所委托人提供證據(jù)證明：閣下是XX物業(yè)業(yè)主，閣下與本所委托人簽署有《XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時管理規(guī)約》，并接受本所委托人提供的物業(yè)管理服務(wù)，但從2008年11月開始，貴方一直未按時至物管處繳納物管費(fèi)、中央空調(diào)使用費(fèi)、公攤水電費(fèi)等。截至2009年6月18日，閣下共欠費(fèi)金額達(dá)人民幣11343.69元;滯納金共計(jì)人民幣3561.42元。

　　本所委托人之物業(yè)管理人員已多次與閣下聯(lián)系并催交相關(guān)費(fèi)用，在此期間本所委托人仍按照物業(yè)管理合約為閣下提供完善、周到的物業(yè)服務(wù);但閣下仍借故拖延，未能交納所欠費(fèi)用。

　　本所認(rèn)為：閣下是物業(yè)管理人依法管理的物業(yè)業(yè)主，應(yīng)充分履行并遵守《XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時管理規(guī)約》，遵守《XX市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及我國的有關(guān)法律法規(guī)，在接受物業(yè)管理服務(wù)的同時，有義務(wù)及時、足額交納物業(yè)管理費(fèi)，否則應(yīng)交納滯納金并承擔(dān)其他違約責(zé)任。

　　本所委托人已經(jīng)委托本所向貴方敦促交納有關(guān)費(fèi)用。

　　本所特此函請閣下：

　　1.于2009年6月29日前至本所委托人之管理處結(jié)清以上費(fèi)用;

　　2.如果貴方未能在上述期限結(jié)清該等費(fèi)用，本所委托人可能采取暫停物業(yè)服務(wù)之有關(guān)措施，且本所將根據(jù)本所委托人之要求，依法提起訴訟，屆時，由貴方承擔(dān)全部的法律后果。

　　特致專函，敬希垂注!

　　XX律師事務(wù)所

　　律師***

　　2009年06月18日

　　3、話術(shù)：

　　XX老師，小X和你溝通這么久，也是想解決這個問題，我一直認(rèn)為能通過溝通解決的，那是最好的，小X也不希望你和公司鬧僵呀，那對雙方都沒好處，是吧。但是話又說回來公司作為一個企業(yè)而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好幾千人不是，你覺得呢……(用意：和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕業(yè)主對經(jīng)辦人的敵意以保證說服力)

　　XX老師，我覺得你還是來交老好些，你想，難道你交了我就不管你了么，肯定不可能嘛，你的問題，我還不是要幫你解決，但是你不交，最后公司沒有辦法還不是只有采取正常法律手段來維權(quán)，何必呢(用意：潛臺詞告訴他，不要以為拿他沒辦法，在法律上他是站不住腳的)

　　要不這樣，XX老師，小X幫你想想辦法，看能不能向公司申請滯納金的減免，在小X能力范圍內(nèi)的，我肯定會幫你爭取(用意：對于處在交與不交邊緣的客戶，給與小利推動其繳納)

　　XX老師，我聽說最近公司在擬一批律師函，針對一些長期欠費(fèi)的客戶要采取法律行動了，估計(jì)就是這幾天就會發(fā)出，好像里邊有你，我先悄悄給你說一聲，讓你也好有所準(zhǔn)備…千萬不要透露是我告訴你的喲，要不我會很難辦的….我建議你最好最近趕快來交了，避免撞到槍口上，抓個典型，多不劃算…(用意：探其口風(fēng)、拉攏戰(zhàn)線、勸其來交)

　　4、案例：

　　XX小區(qū)業(yè)主張老師，以物業(yè)久未出租為由，長期惡意欠費(fèi)，由于人在國外無法聯(lián)系，在所有催費(fèi)手段均無效后，發(fā)出律師函。律師函發(fā)出后第8天，張老師主動打來電話。電話中張老師異常憤慨，認(rèn)為久未出租物業(yè)有責(zé)任，且不應(yīng)該走到法律這一步。我方人員溝通如下：“張老師，你先別急，我知道公司最近好像是發(fā)了一批律師函，里邊好像是有你。(告訴她這是公司行，為拉攏戰(zhàn)線，平息其怒火，以便下面的溝通)，我知道你因?yàn)樯砭訃猓貋硪淮螀s是不容易，因此才會欠費(fèi)，但是公司畢竟也有他的壓力在，好幾千人等著吃飯，相信你也能理解是吧。公司在擬定名單時只會考慮欠費(fèi)的長短，所以才有你的。(給其臺階下，雖然明知其是惡意欠費(fèi))要不這樣，張老師，你看你能不能在明天內(nèi)把這個欠費(fèi)給補(bǔ)上，我這邊向公司申請將你從正式起訴的名單里刪除。(限定繳納時間，暗示她如果不交，就會是正式起訴，發(fā)律師函并非只是嚇嚇?biāo)?……”經(jīng)過溝通，最終客戶在當(dāng)天便讓其親戚前來所有費(fèi)用。

第十招 歪招

　　《孫子兵法勢篇》曰：“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝。故善出奇者，無窮如天地，不竭如江海。終而復(fù)始，日月是也死而復(fù)生，四時是也。聲不過五，五聲之變，不可勝聽也;色不過五，五色之變，不可勝觀也;味不過五，五味之變，不可勝嘗也;戰(zhàn)勢不過奇正，奇正之變，不可勝窮也。奇正相生，如循環(huán)之無端，孰能窮之!”

　　忌記：

　　1、只針對極少數(shù)死硬分子，不要惹眾怒;

　　2、手段要隱蔽，要讓其明白怎么回事，但又抓不到把柄;

　　3、同一種手段不要在同一時期反復(fù)使用。

物業(yè)管理費(fèi)清欠宣傳口號

　　物業(yè)管理業(yè)主當(dāng)家,小區(qū)建設(shè)依靠大家!

　　加強(qiáng)物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!

　　欠費(fèi)影響物業(yè)公司經(jīng)營,損害最大的是廣大業(yè)主的利益!

　　拖欠物業(yè)管理費(fèi)是對交費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)和對全體業(yè)主的損害!

　　拖欠物業(yè)管理費(fèi)是違約違規(guī)損人害已的錯誤行為!

　　樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,克服丑惡的賴賬消費(fèi)行為!

　　樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費(fèi)行為!

　　加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理品質(zhì)!

　　依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實(shí)提供質(zhì)價相符的服務(wù)!

　　改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!

　　維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，做好物業(yè)管理費(fèi)清收清欠工作

　　物業(yè)管理費(fèi)的催收離不開良好的服務(wù)，有效的溝通以及催費(fèi)方法與技巧!這些都不僅僅是一種技巧，更是一門藝術(shù)!

　　------藝術(shù)貴在精，精存于心!