市場(chǎng)部又在催促A大廈項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)測(cè)算了。A大廈是市場(chǎng)部最近正在洽談的一個(gè)項(xiàng)目，是個(gè)單體舊建筑，規(guī)模不大，住宅有50,000平方米，商業(yè)有500平方米，有一個(gè)地下停車庫(kù)。該項(xiàng)目取費(fèi)采用包干制，項(xiàng)目比較簡(jiǎn)單，M君讓陳紅負(fù)責(zé)該項(xiàng)測(cè)算工作。

　　打開(kāi)陳紅發(fā)過(guò)來(lái)的A大廈經(jīng)營(yíng)測(cè)算，如表1：

　　寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算表

　　M君一看結(jié)果，心里有些不踏實(shí)，這樣一個(gè)單體項(xiàng)目，能有這么高的利潤(rùn)嗎?銷售利潤(rùn)率都達(dá)到11%，成本利潤(rùn)率就能達(dá)到13%了哦!M君仔細(xì)看了下數(shù)據(jù)，還真發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，支出第5項(xiàng)“公共能源消耗”居然是0。

　　面對(duì)M君的疑問(wèn)，陳紅解釋道，據(jù)她了解，A大廈公共水電能耗主要是公共區(qū)域(包括樓道)的照明，由于采用了感應(yīng)開(kāi)關(guān)，能耗很小。所以她將該能耗和物業(yè)管理用房水電一起做了測(cè)算，在支出第2項(xiàng)“行政費(fèi)用”里做了體現(xiàn)。陳紅的解釋并沒(méi)有讓M君釋然，他繼續(xù)問(wèn)：“那電梯能耗呢?”

　　陳紅：“向業(yè)主公攤呀。”

　　M君：“電梯電費(fèi)向業(yè)主公攤，有依據(jù)嗎?”

　　陳紅：“有呀!物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用基本包括的是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)日常的管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)以及公共區(qū)域日常的各項(xiàng)基礎(chǔ)維保費(fèi)用，而并不包含特種行業(yè)的維保費(fèi)用。電梯屬于特種行業(yè)，所以電梯費(fèi)用的收取和使用應(yīng)該設(shè)定為單項(xiàng)費(fèi)用。”

　　M君擺擺手，打斷了陳紅的話，說(shuō)：“你說(shuō)的是理論上的依據(jù)，每個(gè)省市對(duì)此的規(guī)定都是不同的，有的是向業(yè)主公攤，有的是由物業(yè)管理公司承擔(dān)。甚至在同一個(gè)城市不同的項(xiàng)目也會(huì)有不同的約定。我問(wèn)的是A大廈向業(yè)主公攤電梯電費(fèi)有依據(jù)嗎?你是否和市場(chǎng)部溝通過(guò)?”

　　陳紅明白了M君的意思，表示馬上和市場(chǎng)部溝通。結(jié)果不出M君所料，業(yè)委會(huì)招標(biāo)文件里已經(jīng)明確，電梯電費(fèi)在物業(yè)管理費(fèi)里支出，不再向業(yè)主公攤。

　　陳紅將修改好的測(cè)算表(見(jiàn)表2)發(fā)給了M君。

　　根據(jù)陳紅第二次的測(cè)算結(jié)果，電梯每月能源消耗19,980.00元，則A大廈項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果是每月虧損3,777.60元，這和上次的測(cè)算結(jié)果有著根本的差異。很顯然，電梯耗能在這個(gè)測(cè)算中有著很大的份量。但是對(duì)于每月電梯能耗，M君直覺(jué)地認(rèn)為還是偏高。他讓陳紅提供了電梯電費(fèi)的測(cè)算依據(jù)(見(jiàn)表3)：

　　寫字樓電梯能耗測(cè)算表

　　電梯是大廈內(nèi)上下運(yùn)行的交通工具，電梯的主要耗電電源是機(jī)房?jī)?nèi)的曳引機(jī)。同時(shí)電梯的控制系統(tǒng)電路、開(kāi)門電機(jī)、轎箱頂部的排風(fēng)扇和轎箱照明也有電力消耗，只是這些部分的耗電和曳引機(jī)相比極小，甚至可以說(shuō)微不足道。因此為了簡(jiǎn)化測(cè)算，對(duì)于電梯耗能只需考慮曳引機(jī)的耗電即可。

　　M君仔細(xì)看了電梯電費(fèi)測(cè)算，測(cè)算應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有什么問(wèn)題，只是對(duì)于日運(yùn)行時(shí)間，很顯然陳紅是按照早、中、晚三個(gè)繁忙時(shí)段，每個(gè)時(shí)段各2小時(shí)、共6小時(shí)來(lái)測(cè)算的。M君知道這也是行業(yè)中很多人采用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。這樣的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確呢?電梯雖然是24小時(shí)運(yùn)行的，但是對(duì)于住宅物業(yè)來(lái)說(shuō)，電梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，通常估計(jì)是6個(gè)小時(shí)，但是M君認(rèn)為，這個(gè)時(shí)間是不準(zhǔn)確的，因?yàn)椋?/p>

　　1、周末、節(jié)假日的電梯使用并沒(méi)有這種明顯的規(guī)律性，而周末、節(jié)假日占了總時(shí)間的近三分之一。

　　2、電梯運(yùn)行時(shí)，由于各種外部條件的不同，并不總是滿載功率運(yùn)行。

　　3、最重要的是曳引電梯的工作特性。由于對(duì)重裝置的作用，隨著電梯負(fù)載的大小和運(yùn)行方向的不同，曳引機(jī)呈現(xiàn)四象限工作特性。當(dāng)轎廂空載下行與滿載上行時(shí)電機(jī)負(fù)荷最大，電機(jī)處于電動(dòng)狀態(tài);當(dāng)曳引輪兩側(cè)的重量幾乎相等時(shí)(轎廂半載)，電機(jī)負(fù)載最輕;當(dāng)轎廂空載上行與滿載下行時(shí)，電機(jī)則處于發(fā)電狀態(tài)。而對(duì)于住宅物業(yè)來(lái)說(shuō)，電梯空載下行、滿載上行的幾率和空載上行、滿載下行的幾率并沒(méi)有很大的區(qū)別。

　　綜上所述，電梯平均日運(yùn)行時(shí)間一定是低于6小時(shí)的，根據(jù)M君的經(jīng)驗(yàn)這個(gè)數(shù)值大部分在2-4小時(shí)之間。

　　M君叫來(lái)了陳紅，告訴她電梯耗能對(duì)于A大廈項(xiàng)目測(cè)算非常重要，甚至決定著公司是否會(huì)接管該項(xiàng)目，因此對(duì)電梯耗能的測(cè)算還需要更準(zhǔn)確。同時(shí)他也向她提供了兩個(gè)建議：

　　1、和市場(chǎng)部及上一家物業(yè)管理公司聯(lián)系，看能否獲取該項(xiàng)目電梯資料及電梯耗能的歷史數(shù)據(jù);

　　2、在我們的現(xiàn)有在管項(xiàng)目中尋找相似項(xiàng)目的電梯耗能統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，作為測(cè)算依據(jù)。

　　陳紅最終從業(yè)委會(huì)處獲得了電梯資料，卻沒(méi)能從上一家物業(yè)管理公司那里得到歷史耗能數(shù)據(jù)，但是她也提供了一個(gè)相似項(xiàng)目B項(xiàng)目的耗能數(shù)據(jù)，如表4：

　　電梯用電量統(tǒng)計(jì)及參數(shù)

　　根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們可以測(cè)算出電梯的日平均運(yùn)行時(shí)間，如表5：

　　電梯的日平均運(yùn)行時(shí)間表

　　由表5可知，三組電梯里有2組9個(gè)月里日平均運(yùn)行時(shí)間低于2.5小時(shí)，1組為2.77小時(shí)，平均不足2.5小時(shí)。由此可以得出結(jié)論，對(duì)于這樣的住宅項(xiàng)目，電梯的日平均運(yùn)行時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于6小時(shí)。基于謹(jǐn)慎性原則，M君建議A大廈項(xiàng)目電梯的日平均運(yùn)行時(shí)間采用3小時(shí)測(cè)算。這樣一來(lái)，項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果如表6。

　　根據(jù)上述測(cè)算，A大廈項(xiàng)目月盈利6,000余元，銷售利潤(rùn)率4.3%。這個(gè)項(xiàng)目不是一個(gè)盈利能力很強(qiáng)的項(xiàng)目，但是尚可收支平衡，略有盈利。這樣的結(jié)論也許才更接近于項(xiàng)目實(shí)際。

　　對(duì)電梯耗能的準(zhǔn)確測(cè)算不僅能夠使我們更好地把握項(xiàng)目狀況，作出正確抉擇，而且可以使我們準(zhǔn)確了解項(xiàng)目成本構(gòu)成，采取相應(yīng)措施，有的放矢地節(jié)能降耗。能源消耗是物業(yè)管理行業(yè)僅次于人力成本的第二大成本項(xiàng)目，對(duì)能源消耗的準(zhǔn)確把握和有效管控可以有效控制企業(yè)成本，其重要性并不遜色于人力成本控制。因?yàn)楣?jié)能降耗不僅僅是為了企業(yè)降低成本，更重要的是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑物能耗總量已經(jīng)占據(jù)整個(gè)社會(huì)耗電總量相當(dāng)大的比重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)建筑物能耗總量約占電力總產(chǎn)量的29%，西方發(fā)達(dá)國(guó)家約占30%-40%。根據(jù)建筑中運(yùn)行的其他設(shè)備的能耗情況，電梯的能耗占整個(gè)建筑能耗的

　　5%-15%。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，電梯電費(fèi)的正確測(cè)算和有效管控不僅不是小事，更是樹(shù)立物業(yè)管理形象的大事--對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一項(xiàng)利己利人的大事，其比單純地作秀要有意義得多，也有效得多。

篇2：電梯使用電費(fèi)收費(fèi)告知實(shí)例

　　電梯使用電費(fèi)收費(fèi)告知實(shí)例

　　《物權(quán)法》第八十條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　根據(jù)《某市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，電梯、增壓水泵、小區(qū)景觀照明、水系、消防設(shè)施等設(shè)施設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中，所需能耗費(fèi)用可以單獨(dú)建帳按實(shí)分?jǐn)偂＞唧w分?jǐn)傓k法由業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)使用人，與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)中心遵照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，綜合本市具有高層、小高層住宅小區(qū)關(guān)于電梯使用電費(fèi)收取現(xiàn)狀，在單獨(dú)建帳按實(shí)分?jǐn)傇瓌t基礎(chǔ)上，充分征求廣大業(yè)主的前提下，作出小區(qū)尚沒(méi)有完全入住時(shí)的電梯使用電費(fèi)收費(fèi)辦法，并接受大家監(jiān)督。

　　1、嚴(yán)格執(zhí)行單獨(dú)建帳按實(shí)分?jǐn)傇瓌t，嚴(yán)格執(zhí)行由省物價(jià)局審批的供電價(jià)格規(guī)定。

　　2、本次收費(fèi)實(shí)際使用時(shí)間：電梯七月三十號(hào)投入使用，交房期為8月19--25日，本次測(cè)算實(shí)際用電量是減去8月25日前的數(shù)值。實(shí)際使用天數(shù)是127天(4個(gè)月零5天)。

　　3、本次收費(fèi)裝潢用電每戶80元，(低于全市所有高層、小高層住宅區(qū)預(yù)收費(fèi)用)。月用電暫定每戶20元/月(略低于本市均費(fèi)用，即：1、包干制每月25—40元;2、按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用加電損除以實(shí)際建筑面積、按平方收費(fèi)、3、按戶均攤等)。所收款項(xiàng)作為電梯使用電費(fèi)專款專用，余(欠)款一年左右，業(yè)主入住達(dá)80%以上將按《電梯運(yùn)行所耗電費(fèi)分?jǐn)偡桨刚髑笠庖?jiàn)書》所承諾的方案進(jìn)行操作，多退少補(bǔ)。宗旨為，合法、合理、公正、公平。

　　4、業(yè)主可以到物業(yè)服務(wù)中心檢查此項(xiàng)費(fèi)用收支情況(文檔和電腦備份)。

　　5、收費(fèi)時(shí)間： 年 月 日開(kāi)始。此次滯納金由物業(yè)承擔(dān)。

　　6、收費(fèi)人員必須配證收費(fèi)，必須攜帶國(guó)家電網(wǎng)《現(xiàn)行電價(jià)表》，電梯使用電費(fèi)收費(fèi)告知、計(jì)算器等。

　　7、收費(fèi)人員必須自帶鞋套，不得給業(yè)主增添麻煩。

　　8、下面按某單元實(shí)際電梯用電進(jìn)行測(cè)算公示，供全體業(yè)主參考，此測(cè)算按入住率100%測(cè)算的，測(cè)算的方式按征求意見(jiàn)書稿方法。

　　年 月 日物業(yè)服務(wù)中心貼出《電梯運(yùn)行所耗電費(fèi)分?jǐn)偡桨刚髑笠庖?jiàn)書》，大部分業(yè)主認(rèn)為就目前某市高層、小高層住宅區(qū)的收費(fèi)情況看相對(duì)合理，對(duì)我們的測(cè)算方案給與肯定，也提出要求，其要求是：專款專用，明明白白消費(fèi)。在接受業(yè)主意見(jiàn)的同時(shí)，我們將以1#1單元為例進(jìn)行實(shí)質(zhì)性測(cè)算并公布：

　　8月25日抄底表數(shù)是446度，12月12日第一次抄表讀數(shù)是2320度(用電1874度)，09年元月1日第二次抄表讀數(shù)是2705度(用電385度)。

　　本次抄表數(shù)減去上次抄表數(shù)乘以倍率乘以單一制價(jià)(供電部門收取價(jià))除層數(shù)，乘以樓層系數(shù)，除樓層戶數(shù)。

　　即：(2705本次抄表數(shù)-446底表數(shù))×0.7975單一制價(jià)÷16層×樓層系數(shù)(0.86—1.14)÷戶數(shù)÷4個(gè)月=戶交納月費(fèi)用。

　　以上是按100%入住率，一個(gè)月進(jìn)行測(cè)算，其中包括尚未出售和至今沒(méi)裝潢(甚至接房后至今沒(méi)來(lái)的業(yè)主)，這部分業(yè)主顯然沒(méi)有使用電梯。事實(shí)上裝潢時(shí)使用的電梯頻率是正常的幾倍，所以為了合理、公平處理費(fèi)用，在收取電梯使用費(fèi)中必須收取裝潢時(shí)的電梯使用費(fèi)，以解決不合理的分?jǐn)偅坏┚幼∵_(dá)到80%以上結(jié)算賬目將再次公布，多退少補(bǔ)，按實(shí)分?jǐn)偅瑢？顚Ｓ谩?/p>