市場部又在催促A大廈項目的經營測算了。A大廈是市場部最近正在洽談的一個項目，是個單體舊建筑，規模不大，住宅有50,000平方米，商業有500平方米，有一個地下停車庫。該項目取費采用包干制，項目比較簡單，M君讓陳紅負責該項測算工作。
打開陳紅發過來的A大廈經營測算，如表1：
寫字樓物業管理費測算表
M君一看結果，心里有些不踏實，這樣一個單體項目，能有這么高的利潤嗎?銷售利潤率都達到11%，成本利潤率就能達到13%了哦!M君仔細看了下數據，還真發現了一個問題，支出第5項“公共能源消耗”居然是0。
面對M君的疑問，陳紅解釋道，據她了解，A大廈公共水電能耗主要是公共區域(包括樓道)的照明，由于采用了感應開關，能耗很小。所以她將該能耗和物業管理用房水電一起做了測算，在支出第2項“行政費用”里做了體現。陳紅的解釋并沒有讓M君釋然，他繼續問：“那電梯能耗呢?”
陳紅：“向業主公攤呀。”
M君：“電梯電費向業主公攤，有依據嗎?”
陳紅：“有呀!物業管理服務費用基本包括的是物業管理服務企業日常的管理服務成本、法定稅費以及公共區域日常的各項基礎維保費用，而并不包含特種行業的維保費用。電梯屬于特種行業，所以電梯費用的收取和使用應該設定為單項費用。”
M君擺擺手，打斷了陳紅的話，說：“你說的是理論上的依據，每個省市對此的規定都是不同的，有的是向業主公攤，有的是由物業管理公司承擔。甚至在同一個城市不同的項目也會有不同的約定。我問的是A大廈向業主公攤電梯電費有依據嗎?你是否和市場部溝通過?”
陳紅明白了M君的意思，表示馬上和市場部溝通。結果不出M君所料，業委會招標文件里已經明確，電梯電費在物業管理費里支出，不再向業主公攤。
陳紅將修改好的測算表(見表2)發給了M君。
根據陳紅第二次的測算結果，電梯每月能源消耗19,980.00元，則A大廈項目測算結果是每月虧損3,777.60元，這和上次的測算結果有著根本的差異。很顯然，電梯耗能在這個測算中有著很大的份量。但是對于每月電梯能耗，M君直覺地認為還是偏高。他讓陳紅提供了電梯電費的測算依據(見表3)：
寫字樓電梯能耗測算表
電梯是大廈內上下運行的交通工具，電梯的主要耗電電源是機房內的曳引機。同時電梯的控制系統電路、開門電機、轎箱頂部的排風扇和轎箱照明也有電力消耗，只是這些部分的耗電和曳引機相比極小，甚至可以說微不足道。因此為了簡化測算，對于電梯耗能只需考慮曳引機的耗電即可。
M君仔細看了電梯電費測算，測算應該說沒有什么問題，只是對于日運行時間，很顯然陳紅是按照早、中、晚三個繁忙時段，每個時段各2小時、共6小時來測算的。M君知道這也是行業中很多人采用的經驗數據。這樣的經驗數據是否準確呢?電梯雖然是24小時運行的，但是對于住宅物業來說，電梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，通常估計是6個小時，但是M君認為，這個時間是不準確的，因為：
1、周末、節假日的電梯使用并沒有這種明顯的規律性，而周末、節假日占了總時間的近三分之一。
2、電梯運行時，由于各種外部條件的不同，并不總是滿載功率運行。
3、最重要的是曳引電梯的工作特性。由于對重裝置的作用，隨著電梯負載的大小和運行方向的不同，曳引機呈現四象限工作特性。當轎廂空載下行與滿載上行時電機負荷最大，電機處于電動狀態;當曳引輪兩側的重量幾乎相等時(轎廂半載)，電機負載最輕;當轎廂空載上行與滿載下行時，電機則處于發電狀態。而對于住宅物業來說，電梯空載下行、滿載上行的幾率和空載上行、滿載下行的幾率并沒有很大的區別。
綜上所述，電梯平均日運行時間一定是低于6小時的，根據M君的經驗這個數值大部分在2-4小時之間。
M君叫來了陳紅，告訴她電梯耗能對于A大廈項目測算非常重要，甚至決定著公司是否會接管該項目，因此對電梯耗能的測算還需要更準確。同時他也向她提供了兩個建議：
1、和市場部及上一家物業管理公司聯系，看能否獲取該項目電梯資料及電梯耗能的歷史數據;
2、在我們的現有在管項目中尋找相似項目的電梯耗能統計數據，作為測算依據。
陳紅最終從業委會處獲得了電梯資料，卻沒能從上一家物業管理公司那里得到歷史耗能數據，但是她也提供了一個相似項目B項目的耗能數據，如表4：
電梯用電量統計及參數
根據上述數據，我們可以測算出電梯的日平均運行時間，如表5：
電梯的日平均運行時間表
由表5可知，三組電梯里有2組9個月里日平均運行時間低于2.5小時，1組為2.77小時，平均不足2.5小時。由此可以得出結論，對于這樣的住宅項目，電梯的日平均運行時間遠遠低于6小時。基于謹慎性原則，M君建議A大廈項目電梯的日平均運行時間采用3小時測算。這樣一來，項目測算結果如表6。
根據上述測算，A大廈項目月盈利6,000余元，銷售利潤率4.3%。這個項目不是一個盈利能力很強的項目，但是尚可收支平衡，略有盈利。這樣的結論也許才更接近于項目實際。
對電梯耗能的準確測算不僅能夠使我們更好地把握項目狀況，作出正確抉擇，而且可以使我們準確了解項目成本構成，采取相應措施，有的放矢地節能降耗。能源消耗是物業管理行業僅次于人力成本的第二大成本項目，對能源消耗的準確把握和有效管控可以有效控制企業成本，其重要性并不遜色于人力成本控制。因為節能降耗不僅僅是為了企業降低成本，更重要的是隨著社會經濟的發展，建筑物能耗總量已經占據整個社會耗電總量相當大的比重。據統計，中國建筑物能耗總量約占電力總產量的29%，西方發達國家約占30%-40%。根據建筑中運行的其他設備的能耗情況，電梯的能耗占整個建筑能耗的
5%-15%。從這個意義上來說，電梯電費的正確測算和有效管控不僅不是小事，更是樹立物業管理形象的大事--對于物業管理企業來說，這是一項利己利人的大事，其比單純地作秀要有意義得多，也有效得多。
篇2：電梯使用電費收費告知實例
電梯使用電費收費告知實例
《物權法》第八十條規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
根據《某市住宅小區物業服務收費管理實施細則》規定，電梯、增壓水泵、小區景觀照明、水系、消防設施等設施設備在運行過程中，所需能耗費用可以單獨建帳按實分攤。具體分攤辦法由業主大會和業主委員會及物業使用人，與物業管理企業協商，并在物業服務合同中約定。
物業服務中心遵照國家有關規定，綜合本市具有高層、小高層住宅小區關于電梯使用電費收取現狀，在單獨建帳按實分攤原則基礎上，充分征求廣大業主的前提下，作出小區尚沒有完全入住時的電梯使用電費收費辦法，并接受大家監督。
1、嚴格執行單獨建帳按實分攤原則，嚴格執行由省物價局審批的供電價格規定。
2、本次收費實際使用時間：電梯七月三十號投入使用，交房期為8月19--25日，本次測算實際用電量是減去8月25日前的數值。實際使用天數是127天(4個月零5天)。
3、本次收費裝潢用電每戶80元，(低于全市所有高層、小高層住宅區預收費用)。月用電暫定每戶20元/月(略低于本市均費用，即：1、包干制每月25—40元;2、按實際發生費用加電損除以實際建筑面積、按平方收費、3、按戶均攤等)。所收款項作為電梯使用電費專款專用，余(欠)款一年左右，業主入住達80%以上將按《電梯運行所耗電費分攤方案征求意見書》所承諾的方案進行操作，多退少補。宗旨為，合法、合理、公正、公平。
4、業主可以到物業服務中心檢查此項費用收支情況(文檔和電腦備份)。
5、收費時間： 年 月 日開始。此次滯納金由物業承擔。
6、收費人員必須配證收費，必須攜帶國家電網《現行電價表》，電梯使用電費收費告知、計算器等。
7、收費人員必須自帶鞋套，不得給業主增添麻煩。
8、下面按某單元實際電梯用電進行測算公示，供全體業主參考，此測算按入住率100%測算的，測算的方式按征求意見書稿方法。
年 月 日物業服務中心貼出《電梯運行所耗電費分攤方案征求意見書》，大部分業主認為就目前某市高層、小高層住宅區的收費情況看相對合理，對我們的測算方案給與肯定，也提出要求，其要求是：專款專用，明明白白消費。在接受業主意見的同時，我們將以1#1單元為例進行實質性測算并公布：
8月25日抄底表數是446度，12月12日第一次抄表讀數是2320度(用電1874度)，09年元月1日第二次抄表讀數是2705度(用電385度)。
本次抄表數減去上次抄表數乘以倍率乘以單一制價(供電部門收取價)除層數，乘以樓層系數，除樓層戶數。
即：(2705本次抄表數-446底表數)×0.7975單一制價÷16層×樓層系數(0.86—1.14)÷戶數÷4個月=戶交納月費用。
以上是按100%入住率，一個月進行測算，其中包括尚未出售和至今沒裝潢(甚至接房后至今沒來的業主)，這部分業主顯然沒有使用電梯。事實上裝潢時使用的電梯頻率是正常的幾倍，所以為了合理、公平處理費用，在收取電梯使用費中必須收取裝潢時的電梯使用費，以解決不合理的分攤，一旦居住達到80%以上結算賬目將再次公布，多退少補，按實分攤，專款專用。