一. 審核目的：
公司質(zhì)量體系是否持續(xù)滿(mǎn)足ISO9001：2000版標(biāo)準(zhǔn)要求。
確定組織內(nèi)質(zhì)量體系活動(dòng)及其有關(guān)結(jié)果是否符合計(jì)劃安排以及確定質(zhì)量體系的有效性。
在第二方或第三方審核前糾正不足。
維持、完善、改進(jìn)質(zhì)量體系的需要。
二. 審核范圍：與公司物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的各部門(mén)、各物業(yè)項(xiàng)目管理部和區(qū)域。
三. 年度內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃表;計(jì)劃表示的是審核的時(shí)間安排和進(jìn)行狀態(tài)，計(jì)劃表見(jiàn)后頁(yè)。
年編號(hào)：
| 標(biāo)準(zhǔn)條款 | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六 | 七 | 八 | 九 | 十 | 十一 | 十二 | |
| 章節(jié) | 名稱(chēng) | 月 | 月 | 月 | 月 | 月 | 月 | 月 | 月 | 月 | 月 | 月 | 月 |
| 備注： | |||||||||||||
擬定：審核：批準(zhǔn)：
篇2：物業(yè)公司怎樣建立ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系
物業(yè)公司怎樣建立ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系
一、注意事項(xiàng)
處在跨世紀(jì)的“綠色年代”，如何建立與企業(yè)現(xiàn)行管理制度相結(jié)合的ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系，做一個(gè)關(guān)注環(huán)保、關(guān)注人類(lèi)未來(lái)的綠色企業(yè)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，贏得未來(lái)綠色市場(chǎng)的巨大商機(jī)，創(chuàng)建用戶(hù)滿(mǎn)意、社會(huì)認(rèn)可的物業(yè)，這些是擺在進(jìn)入新世紀(jì)的物業(yè)管理者面前的一個(gè)必須考慮的問(wèn)題。
(1)全方位、多渠道、多層次地傳播和宣傳貫徹ISO14000的意義和效益，轉(zhuǎn)變觀念，在增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境憂(yōu)患意識(shí)和環(huán)境保護(hù)意識(shí)的同時(shí)，做到及時(shí)與業(yè)主溝通，爭(zhēng)取讓業(yè)主主動(dòng)加入到對(duì)自身物業(yè)的環(huán)境保護(hù)中來(lái)，并通過(guò)業(yè)主委員會(huì)建立良好的聯(lián)系，得到廣大業(yè)主的配合與支持，這是實(shí)現(xiàn)ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理的前提條件。
(2)加強(qiáng)人員培訓(xùn)是實(shí)施ISO14000的重要保障。
(3)推行ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理系列標(biāo)準(zhǔn)一定要根據(jù)企業(yè)自身的具體情況和有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)范，實(shí)行“量體裁衣”，否則再好的理論、再先進(jìn)的管理模式，都只能是“事倍功半”。
(4)選擇有實(shí)力的咨詢(xún)公司和科學(xué)的咨詢(xún)程序。質(zhì)量認(rèn)證咨詢(xún)是一項(xiàng)技術(shù)性極強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)中介服務(wù)活動(dòng)，因此，必須要選擇一家既有專(zhuān)業(yè)能力，又能提供規(guī)范性服務(wù)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，只有這樣才能使咨詢(xún)工作比較深入，取得實(shí)效。咨詢(xún)機(jī)構(gòu)不僅能夠幫助企業(yè)建立宣傳標(biāo)準(zhǔn)，還能協(xié)助企業(yè)建立健全組織機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)企業(yè)編寫(xiě)好質(zhì)量認(rèn)證體系文件，幫助其搞好試運(yùn)行及內(nèi)部審核、管理評(píng)審等貫標(biāo)認(rèn)證中的各項(xiàng)工作。
(5)將對(duì)新污染的控制和老污染的限制治理達(dá)標(biāo)與實(shí)現(xiàn)ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，堅(jiān)持管治并重、以管促治，通過(guò)自身的工藝改造，消除污染，做到不排、少排、低濃度排放，減少污染治理的投資成本，降低企業(yè)生產(chǎn)成本。
二、難題與對(duì)策
目前，世界上已有120多個(gè)國(guó)家引進(jìn)并開(kāi)始實(shí)施了ISO14000的國(guó)際環(huán)境質(zhì)量管理系列標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)也已于1996年將該標(biāo)準(zhǔn)等同地轉(zhuǎn)化為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)悉，1996年7月，原國(guó)家環(huán)保局在企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上，組織全國(guó)55家企業(yè)開(kāi)展了ISO14000環(huán)境管理體系的質(zhì)量認(rèn)證試點(diǎn)工作。1998年，又選擇了廈門(mén)、蘇州、大連等9個(gè)城市進(jìn)行了城區(qū)環(huán)保推進(jìn)工作，其中，蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)和廈門(mén)鼓浪嶼分別為試點(diǎn)地區(qū)，并且已取得了成功的認(rèn)證。另外，上海市環(huán)保局和浦東新區(qū)也在積極推行ISO14000系列標(biāo)準(zhǔn)，并將金橋開(kāi)發(fā)區(qū)確定為試點(diǎn)單位。在住宅區(qū)中，如上海錦秋加州花園、深圳世紀(jì)花園等高檔住宅項(xiàng)目都已實(shí)現(xiàn)了ISO14000的認(rèn)證，取得了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
ISO/TC176技術(shù)委員會(huì)認(rèn)為：“所有組織都會(huì)從質(zhì)量管理和外部質(zhì)量保證相結(jié)合的總體利益中獲得好處。”然而，就我國(guó)目前的整體狀況看，在物業(yè)管理中實(shí)施ISO14000環(huán)境質(zhì)量認(rèn)證的企業(yè)還很少，使用這一國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的主要還是在制造業(yè)。從已獲得ISO14000環(huán)境質(zhì)量認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)驗(yàn)與感受來(lái)看，一個(gè)最敏感的問(wèn)題就是成本費(fèi)用問(wèn)題。在物業(yè)管理中實(shí)施ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理與質(zhì)量認(rèn)證，不但質(zhì)量認(rèn)證的成本費(fèi)用高，更重要的是實(shí)現(xiàn)ISO14000標(biāo)準(zhǔn)所述狀態(tài)以及維護(hù)、保持、改善這一狀態(tài)所需支付的費(fèi)用更高。
如住宅區(qū)物業(yè)環(huán)境質(zhì)量管理中的綠化問(wèn)題。可以說(shuō)，我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境質(zhì)量與ISO14000所述標(biāo)準(zhǔn)的狀態(tài)相距甚遠(yuǎn)，而要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求的綠化率的水平的費(fèi)用又是相當(dāng)高的。同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理的收費(fèi)水平以及業(yè)主/住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)能力，都是物業(yè)管理企業(yè)不敢生硬追求ISO14000的關(guān)鍵原因，具體地說(shuō)，大片環(huán)境改造的費(fèi)用應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)?由誰(shuí)負(fù)擔(dān)才是合理、合適的?當(dāng)然，企業(yè)有實(shí)力追求長(zhǎng)期效益和外部形象的優(yōu)化，這無(wú)疑是一條良好的通道，但就目前實(shí)際狀況而言，要讓物業(yè)管理企業(yè)(公司)全部承擔(dān)這項(xiàng)費(fèi)用，對(duì)于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，恐怕是不太可能的。因此，在目前一片環(huán)境保護(hù)的呼聲中，即推行物業(yè)管理ISO14000的環(huán)境質(zhì)量難度還是很大的，除了普遍的、顯而易見(jiàn)的環(huán)境意識(shí)的問(wèn)題之外，更具體的難題表現(xiàn)在：
(1)經(jīng)費(fèi)來(lái)源難以落實(shí)；
(2)實(shí)施管理的難度較大；
(3)現(xiàn)行理念差異較大；
(4)系統(tǒng)界定難；
(5)基礎(chǔ)設(shè)施條件差。
針對(duì)上述問(wèn)題以及目前的實(shí)際狀況，要在物業(yè)管理中推行ISO14000環(huán)境管理系列標(biāo)準(zhǔn)可采取以下對(duì)策：
(1)加強(qiáng)宣傳教育，強(qiáng)化生態(tài)意識(shí)，增強(qiáng)法律觀念；
(2)加強(qiáng)管理；
(3)轉(zhuǎn)變觀念，鼓勵(lì)參與；
(4)在法律符合的范圍內(nèi)，加強(qiáng)合作；
(5)增加投入，依靠科技；
(6)加強(qiáng)試點(diǎn)工作。
目前，就我國(guó)可以在商品房的物業(yè)管理中引進(jìn)ISO14000，在業(yè)主/住戶(hù)自愿的基礎(chǔ)上，選擇一些住宅小區(qū)作為試點(diǎn)，為今后的推行做好經(jīng)驗(yàn)和物質(zhì)上的準(zhǔn)備。
篇3：有效提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量的五個(gè)要素
有效提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量的五個(gè)要素
住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作是住宅物業(yè)管理工作的重要組成部分，它以清掃、保潔、生活垃圾的收集、分類(lèi)、存儲(chǔ)、清運(yùn)等為工作主要內(nèi)容，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主(住戶(hù))提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對(duì)于促進(jìn)居民的身心健康十分有益。是衡量物業(yè)水平的重要指標(biāo)之一。
住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)工作的整個(gè)管理過(guò)程都是人的因素起主導(dǎo)作用，主要體現(xiàn)在主管人員與操作人員之間的管理與協(xié)作關(guān)系上。只有把制定精確的工作標(biāo)準(zhǔn)與考評(píng)細(xì)則、設(shè)計(jì)合理工作流程、多角度的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、全面的績(jī)效考評(píng)、互動(dòng)的交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)這五個(gè)要素有機(jī)地運(yùn)用到日常管理工作中，就能有效提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。
要素一：精確的工作標(biāo)準(zhǔn)與考評(píng)細(xì)則
標(biāo)準(zhǔn)化管理與操作是確保工作質(zhì)量長(zhǎng)期穩(wěn)定的基本要求，工作標(biāo)準(zhǔn)的制定要有一定的可操作性和可考評(píng)性，既要使操作人員自己應(yīng)工作到什么程度，避免其工作疏漏;又要使主管人員按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評(píng)，來(lái)控制工作質(zhì)量。
制定工作標(biāo)準(zhǔn)要在確保全面準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，將能夠分解細(xì)化，能夠量化的盡可能量化：比如細(xì)化工作內(nèi)容，環(huán)境衛(wèi)生工作內(nèi)容包括清掃、保潔、生活垃圾的收集、分類(lèi)、存儲(chǔ)、清運(yùn)等，其中清掃保潔工作內(nèi)容又包括：道路硬鋪裝、草坪、樓道等;再比如工作標(biāo)準(zhǔn)的量化，道路、綠化帶每100平方米煙頭控制在一個(gè)以?xún)?nèi)等。
為進(jìn)行有效的控制，考評(píng)細(xì)則選擇的應(yīng)當(dāng)是關(guān)鍵性的控制點(diǎn)，作為考評(píng)依據(jù)。下面列表簡(jiǎn)要說(shuō)明：
表格一：考評(píng)細(xì)則 序號(hào) 考評(píng)內(nèi)容 工作標(biāo)準(zhǔn) 扣分標(biāo)準(zhǔn)
1 道路清掃保潔 六凈：路面凈、路沿凈、雨水口凈、人行道凈、樹(shù)坑墻凈、果皮箱凈 未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)每處扣0.025分
2 樓道清掃保潔 樓道內(nèi)有浮土、灰網(wǎng)、垃圾、污漬、異味等。 未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)每處扣0.025分
3 垃圾收集 不按規(guī)定時(shí)間收集垃圾 未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)每處扣0.05分
注：滿(mǎn)分為10分，采用倒扣分方式。
實(shí)踐證明：將環(huán)境衛(wèi)生管理的工作內(nèi)容按照可操作性和可考核性原則，進(jìn)行細(xì)化量化并且提煉出關(guān)鍵點(diǎn)，就可以制定出可知、可感、可辯、可驗(yàn)的精確工作標(biāo)準(zhǔn)及考評(píng)細(xì)則，工作標(biāo)準(zhǔn)及考評(píng)細(xì)則，工作標(biāo)準(zhǔn)及考評(píng)細(xì)則還應(yīng)依據(jù)業(yè)主(住戶(hù))的需求變化做相應(yīng)調(diào)整。
要素二：估計(jì)合理的工作流程
為了達(dá)到精確的工作標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)先設(shè)計(jì)工作流程。工作流程的設(shè)計(jì)可以使員工了解自己在工作中所處的位置，使工作標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為具有很強(qiáng)操作性的具體工作。
住宅小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生主要是外環(huán)境和樓道，為了兼顧業(yè)主(住戶(hù))、操作人員與管理人員三方面，分別設(shè)計(jì)了三種操作人員的工作流程：第一種是外環(huán)境的清潔收運(yùn)工作流程;第二種是樓道的清潔收運(yùn)工作流程;第三種是外環(huán)境和樓道組合清潔清運(yùn)工作流程。工作流程隨著季節(jié)、作息時(shí)間、收集分類(lèi)存儲(chǔ)方式、清運(yùn)次數(shù)等的變化要做相應(yīng)調(diào)整，比如，采用垃圾箱存儲(chǔ)方式，業(yè)主(住戶(hù))把垃圾自己投放到垃圾箱，而采垃圾袋裝化收集方式，則需要操作人員主動(dòng)上樓收集垃圾袋，這樣樓道的清潔收運(yùn)工作流程要做相應(yīng)調(diào)整。
要素三：多角化的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
作業(yè)指導(dǎo)書(shū)是對(duì)工作流程的進(jìn)一步細(xì)化，有利于指導(dǎo)操作人員的工作，有利于主管人員的有效控制質(zhì)量，有利于業(yè)主(住戶(hù))、操作人員、主管人員分別制定作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。
人性化清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)：爭(zhēng)取業(yè)主(住戶(hù))的共同參與是抓好清潔工作的根本保障，為此我們制定人性化清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。一方面是以業(yè)主(住戶(hù))為中心，經(jīng)常與他們進(jìn)行互動(dòng)的零距離的溝通，獲得他們的支持，使他們自覺(jué)遵守保潔管理規(guī)定;另一方面要不打擾住戶(hù)，比如，配電子門(mén)鑰匙、在業(yè)主(住戶(hù))上班前或下班前打掃好衛(wèi)生等等。
不間斷清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)：北方夏季清掃保潔的理想時(shí)間為14小時(shí)，北方冬季清掃保潔理想時(shí)間為11小時(shí)，清掃保潔全過(guò)程應(yīng)該是連續(xù)不斷的，必須把中午、下午及晚上三個(gè)時(shí)間段的日常清掃保潔空檔連續(xù)上，具體作法可采取由操作人員輪流值班完成，采用串休的方式彌補(bǔ)值班時(shí)間，休息人員分擔(dān)的責(zé)任區(qū)衛(wèi)生由其他操作人員以互助形式完成。
循環(huán)清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)：每一個(gè)具體清掃保潔內(nèi)容都有一定的周期規(guī)律，科學(xué)地安排使用體力，做好循環(huán)清掃保潔。比如夏季樓道清潔要求玻璃每月擦一次，樓道每月清拖兩次，扶手、護(hù)欄、地腳線(xiàn)每周擦一次，每天對(duì)樓道進(jìn)行清掃，把這幾項(xiàng)內(nèi)容按周期合理組合優(yōu)化，制定出循環(huán)清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。
績(jī)效考評(píng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)：為了有效的指導(dǎo)和規(guī)范主管人員進(jìn)行績(jī)效考評(píng)，要把考評(píng)內(nèi)容、考評(píng)方法、考評(píng)頻次、考評(píng)時(shí)間、獎(jiǎng)懲機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、合作機(jī)制、等融入到每一種考評(píng)工作流程中，制定出績(jī)效考評(píng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。
要素四：全面的績(jī)效考評(píng)管理
績(jī)效考評(píng)主要是依據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn)和考評(píng)細(xì)則，結(jié)合工作流程和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，通過(guò)對(duì)每一不工作流程的控制最終使整改流程不出漏洞。具體的工作就是主管人員對(duì)操作人員的工作效果、工作效率、工作態(tài)度、團(tuán)結(jié)協(xié)作、清掃保潔知識(shí)、質(zhì)量服務(wù)意識(shí)等實(shí)施全面考評(píng)。
我們采用日檢、周檢、月檢、抽檢、查檢、問(wèn)卷調(diào)查、回訪(fǎng)等靈活多樣的方法進(jìn)行績(jī)效考評(píng)，還創(chuàng)造出了撲克牌隨機(jī)抽考法，即在操作人員劃分明確的責(zé)任區(qū)的基礎(chǔ)上，按責(zé)任區(qū)責(zé)任人編碼，粘連到撲克牌上，然后在實(shí)際的績(jī)效考評(píng)中隨機(jī)抽取，對(duì)全體操作人員進(jìn)行周期性考評(píng)，取得了良好的實(shí)際效果。
考評(píng)之后還有現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)以及日評(píng)、周評(píng)、月評(píng)、全體操作人員考核完畢后實(shí)行打分排序、末尾淘汰，通過(guò)連續(xù)性的、周期性的、循環(huán)往復(fù)地進(jìn)行績(jī)效考評(píng)，從形成完整的閉合的考評(píng)體系。
要素五：互動(dòng)的交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是優(yōu)秀的操作人員干出來(lái)的，優(yōu)秀的操作人員是一個(gè)優(yōu)秀的主管人員帶出來(lái)的，人的質(zhì)量決定服務(wù)的質(zhì)量，因此只有不斷地提高工作質(zhì)量。我們認(rèn)為主要是要提高主管人員和操作人員的質(zhì)量意識(shí)、技能、技校，已經(jīng)與之相關(guān)的知識(shí)能力。
營(yíng)造出一種保護(hù)性和支持性的學(xué)習(xí)氛圍，應(yīng)該采用集中培訓(xùn)和互動(dòng)的交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)兩種方式。一是集中培訓(xùn)，直接地提高主管人員和操作人員的競(jìng)爭(zhēng)力;二是通過(guò)集體學(xué)習(xí)進(jìn)行交流，把多年經(jīng)驗(yàn)豐富的工作經(jīng)歷、熟練準(zhǔn)確的操作技能等進(jìn)行培訓(xùn)，提高高團(tuán)隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力。互動(dòng)的學(xué)習(xí)交流是為了使主管人員和操作人員一般熟練工作到知識(shí)工作，從枯燥重復(fù)性任務(wù)到知識(shí)創(chuàng)造，從個(gè)人工作到團(tuán)隊(duì)工作，從上級(jí)協(xié)調(diào)到同事協(xié)調(diào)。
實(shí)踐證明：只要我們堅(jiān)持不懈地把這五個(gè)要素有機(jī)結(jié)合，靈活運(yùn)用，形成一種習(xí)慣，形成一種制度，就可以保證控制過(guò)程兼顧結(jié)果，從而達(dá)到日日控制，事事控制。在操作人員、主管人員、業(yè)主(住戶(hù))共同努力下，就一定能夠提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主(住戶(hù))的需求和潛在需求。