前期物業(yè)管理及設(shè)計(jì)規(guī)劃中存在的風(fēng)險(xiǎn)及排除

　　開(kāi)發(fā)單位在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)一定要對(duì)房屋、公共設(shè)施設(shè)備、公共部位、場(chǎng)地等在日后的使用功能上是否適宜，同時(shí)在安全性能上是否存在缺陷進(jìn)行全面考慮。

　　1、娛樂(lè)設(shè)施設(shè)計(jì)

　　小區(qū)內(nèi)娛樂(lè)設(shè)施的選擇應(yīng)適合各個(gè)年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤(pán)等設(shè)施和器械。目前娛樂(lè)設(shè)施傷人的事件屢有發(fā)生，也是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛的焦點(diǎn)之一。（如確需安裝，應(yīng)在醒目位置加裝使用說(shuō)明及安全警示，以提醒業(yè)主正確使用，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定時(shí)檢修，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時(shí)排除）。在法律上，任何一處公共設(shè)施的所有人或管理者，應(yīng)保證此公共設(shè)施不危及人身財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)此公共設(shè)施負(fù)有監(jiān)督管理的責(zé)任；如果公共設(shè)施在設(shè)計(jì)上存在缺陷卻沒(méi)能及時(shí)消除隱患，最終導(dǎo)致人身傷害，按照《民法通則》的規(guī)定，其監(jiān)管人必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　2、小品設(shè)計(jì)

　?。?）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經(jīng)過(guò)日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；

　　（2）金屬、木質(zhì)、塑料等其他材質(zhì)飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過(guò)多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現(xiàn)刮碰現(xiàn)象；

　　（3）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置噴水池，如果非要設(shè)置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設(shè)置深水池，四周一定要設(shè)置護(hù)欄或其他安全防護(hù)設(shè)施（并在醒目位置加裝明顯的警示標(biāo)志），避免兒童和視力不好的業(yè)主落水造成傷害；

　?。?）拱橋的設(shè)置不宜過(guò)高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時(shí)跌倒；

　?。?）流經(jīng)小區(qū)的河流（自然形成）要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行有效的整體規(guī)劃（關(guān)鍵部位要增加必要的防護(hù)措施），不能留有安全隱患；

　?。?）其他小品的設(shè)置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。

　　3、房屋設(shè)計(jì)

　?。?）各類(lèi)地下室、儲(chǔ)藏間等的凈高和各類(lèi)門(mén)的門(mén)檻高度要嚴(yán)格按照國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，車(chē)庫(kù)的凈高應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定（北京豐臺(tái)區(qū)和山東半島法院就曾受理因?yàn)榈叵率疫^(guò)低和單元進(jìn)出門(mén)門(mén)檻過(guò)高，導(dǎo)致業(yè)主受傷的案件，最終判決開(kāi)發(fā)單位敗訴）；

　?。?）外墻盡量不要設(shè)置過(guò)多過(guò)寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等），并且施工時(shí)要嚴(yán)格按施工程序進(jìn)行，防止日后脫落，造成人員傷亡（《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任）；

　?。?）小區(qū)周邊和草坪的鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，但不能設(shè)置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問(wèn)題；

　?。?）女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米；

　?。?）樓道的扶手間隙不宜過(guò)大（應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)），防止兒童從間隙處墜落；

　?。?）樓道內(nèi)電表箱等其他線(xiàn)盒箱不要用通用鎖，應(yīng)采用專(zhuān)用鎖（并在箱體表面張貼明顯的安全警示標(biāo)志），樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；

　?。?）建筑物的臨街、下有行人路面或停車(chē)位的外窗可考慮贈(zèng)送紗窗以減少高空拋物現(xiàn)象（深圳“好來(lái)居”事件給了物業(yè)企業(yè)很深刻的警示）；

　　（8）工程竣工時(shí)，要對(duì)存在安全隱患的臨時(shí)電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進(jìn)行徹底的清除，不留安全隱患；

　?。?）電梯的設(shè)計(jì)及調(diào)試安裝一定要到位（并在使用前確保已經(jīng)特種設(shè)備管理部門(mén)驗(yàn)收合格，在電梯轎箱內(nèi)張貼安全使用須知，告知業(yè)主禁止的行為及出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的處理方案，必要時(shí)應(yīng)請(qǐng)通信商家在電梯轎箱內(nèi)增加專(zhuān)業(yè)設(shè)備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)故障，導(dǎo)致人員被困而出現(xiàn)不必要的損失。

　　4、路面、地面設(shè)計(jì)

　　（1）路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導(dǎo)致路面濕滑傷人），即使采用了光滑材料也必須進(jìn)行防滑處理；如果采用方磚鋪設(shè)，在施工的時(shí)候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業(yè)主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；

　?。?）路燈設(shè)置不必多，只需滿(mǎn)足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺(tái)風(fēng)，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采用太陽(yáng)能蓄電池路燈；

　?。?）路面的坡度不能過(guò)大，特別是東北地區(qū)，雪后路面比較滑，基礎(chǔ)要做好，防止日后出現(xiàn)塌陷，給業(yè)主和車(chē)輛帶來(lái)安全隱患；

　?。?）設(shè)計(jì)有路邊停車(chē)位的道路，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮后期物業(yè)管理中對(duì)車(chē)輛占道停放的管理，盡可能在設(shè)計(jì)時(shí)達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)：兩側(cè)停車(chē)位成對(duì)稱(chēng)性分布，盡量避免單邊規(guī)劃停車(chē)位。對(duì)規(guī)劃無(wú)停車(chē)位的道路，建議按單行車(chē)道予以分割。此舉可有效制止道路兩側(cè)的車(chē)輛停放問(wèn)題，滿(mǎn)足消防部門(mén)的要求，同時(shí)又能有效降低道路安全風(fēng)險(xiǎn)；

　　（5）排污、市政等各類(lèi)井蓋的設(shè)計(jì)盡量不要出現(xiàn)在道路當(dāng)中，避免車(chē)輛碾壓，形成安全隱患；

　?。?）從設(shè)計(jì)上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；

　　（7）道路設(shè)計(jì)避免有急轉(zhuǎn)彎，增加轉(zhuǎn)彎處的視角，以有利于安全行車(chē)，必要時(shí)應(yīng)設(shè)計(jì)有廣角鏡。

　　5、綠化設(shè)計(jì)

　　（1）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業(yè)小區(qū)）不必設(shè)計(jì)得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯(cuò)落有致，合理選擇枝條少、無(wú)刺等背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物；

　?。?）盡量避免在陽(yáng)臺(tái)上設(shè)置花盆，如果非要設(shè)置，要考慮到設(shè)置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便以及花盆墜落傷人等問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛；

　?。?）園區(qū)不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會(huì)影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。

　　6、公共設(shè)施設(shè)備的外觀設(shè)計(jì)

　?。?）地下車(chē)庫(kù)的通風(fēng)口、變壓器、泵房等的外觀一般都進(jìn)行裝飾，裝飾時(shí)要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實(shí)用就好，并在四周設(shè)置防護(hù)設(shè)施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設(shè)置和管理不當(dāng)，這些設(shè)施將可能給業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)造成損害。作為設(shè)施的設(shè)置者或管理者，將可能因設(shè)置、管理不善，構(gòu)成侵權(quán)法上的過(guò)失，而面臨受害業(yè)主或其他受害人要求承擔(dān)損害賠償責(zé)任的問(wèn)題；

　?。?）存在人防工程的要明確管理者及責(zé)任。

　　7、管井設(shè)計(jì)

　　排污井、管道井、電梯井、電信井等的設(shè)置一定要考慮不能設(shè)置在業(yè)主及車(chē)輛經(jīng)常通過(guò)的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時(shí)在四周考慮設(shè)置護(hù)欄或其他安全防護(hù)設(shè)施，防止業(yè)主、車(chē)輛不小心跌入，造成人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失。

 

 

篇2：酒店閉路電視系統(tǒng)前期設(shè)計(jì)和設(shè)備配置

　　酒店閉路電視系統(tǒng)是酒店的一項(xiàng)比較重要的服務(wù)設(shè)施，按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》中所規(guī)定的"三星級(jí)以上酒店客房須設(shè)有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備，并有閉路電視演播系統(tǒng)，其中有衛(wèi)星節(jié)目或者自辦節(jié)目"。作為星級(jí)酒店所必須的設(shè)施，在酒店規(guī)劃和設(shè)計(jì)的過(guò)程中，須從酒店整體經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)功能等方面考慮，作好閉路電視系統(tǒng)的前期設(shè)計(jì)和設(shè)備配置。。

　　酒店閉路電視系統(tǒng)主要由衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、自辦電視節(jié)目、收費(fèi)電視系統(tǒng)、有線(xiàn)電視節(jié)目系統(tǒng)等幾部分組成：

　　1、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)a、衛(wèi)星地面接收天線(xiàn)衛(wèi)星轉(zhuǎn)發(fā)器發(fā)射的信號(hào)功率傳輸?shù)降孛娴碾姴芰糠浅Ｎ⑷?，因此必須采用大口徑的拋物面天線(xiàn)。如果在這點(diǎn)上安裝一個(gè)饋源，則可提供足夠的信號(hào)能量給接收機(jī)。天線(xiàn)口徑愈大，收集的信號(hào)能量愈多。衛(wèi)星天線(xiàn)的方向性較強(qiáng)，必須將天線(xiàn)波束對(duì)準(zhǔn)衛(wèi)星，稍有偏差，就會(huì)使信號(hào)大為減弱，甚至收不到信號(hào)。

　　b.低噪聲高頻頭(LNB)為了減少信號(hào)能量的損失，通常將LMB(低噪聲放大器和降頻器稱(chēng)為高頻頭)與天線(xiàn)饋源裝在一起，置于拋物面天線(xiàn)的焦點(diǎn)處。它的作用是預(yù)先將非常微弱的微波信號(hào)放大、混頻，變成第一中頻(950-1750MHZ)。

　　c.衛(wèi)星接收機(jī)LNB輸出的第一中頻信號(hào)，通過(guò)高頻電纜接至酒店音像控制室內(nèi)的衛(wèi)星接收機(jī)，衛(wèi)星接收機(jī)可以進(jìn)行頻道選擇，并可記憶和存儲(chǔ)所預(yù)選的電視節(jié)目。

　　2、自辦電視節(jié)目系統(tǒng)a.電視錄像、VCD節(jié)目電視錄像、VCD節(jié)目是酒店服務(wù)功能的一部分。根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，涉外酒店自辦電視節(jié)目須有二套以上，是按照預(yù)先編制好的電視節(jié)目單，按時(shí)在音像控制室向酒店閉路電視系統(tǒng)播放的錄像、VCD節(jié)目。

　　b.電視自動(dòng)點(diǎn)播節(jié)目系統(tǒng)(VOD)電視自動(dòng)點(diǎn)播節(jié)目系統(tǒng)具有較多的電視節(jié)目，供住酒店的客人選擇，客人可以通過(guò)系統(tǒng)瀏覽和選擇自己需要看的電視節(jié)目。VOD的控制系統(tǒng)與酒店電腦管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，還可以進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)介紹和客人消費(fèi)帳單查詢(xún)等多項(xiàng)服務(wù)。

篇3：項(xiàng)目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入工作指引

　　項(xiàng)目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入工作指引

　　1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備

　　1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料。

　　1.1.1報(bào)批報(bào)建文件

　　《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、《勘測(cè)定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。

　　1.1.2企劃文件

　　市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶(hù)定位、目標(biāo)客戶(hù)資料。

　　1.1.3設(shè)計(jì)文件

　　總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、***圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

　　1.2地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)專(zhuān)題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

　　1.3物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類(lèi)似典型樓盤(pán)，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。

　　2項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則。

　　2.1總體評(píng)估。

　　2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

　　2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車(chē)流人流組織兼顧，停車(chē)位充足。

　　2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。

　　2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

　　2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

　　2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。

　　2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。

　　2.1.8智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。

　　2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

　　2.1.10各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類(lèi)住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

　　2.2分類(lèi)評(píng)估

　　2.2.1安保布局

　　a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。

　　b)便于安保管理視線(xiàn)的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。

　　c)人員及車(chē)輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。

　　d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。

　　e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見(jiàn)2.2.6智能化設(shè)備）。

　　2.2.2消防布局

　　a)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。

　　b)消防車(chē)道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。

　　c)消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。

　　d)消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。

　　2.2.3交通布局

　　a)各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線(xiàn)路清晰，便于分流管理。

　　b)主要道路和出入口人車(chē)分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地。

　　c)機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶(hù)數(shù)的2：1、另加訪(fǎng)客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶(hù)數(shù)1：1,另加訪(fǎng)客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的10%）。非機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶(hù)數(shù)1：1.5），便于停放。

　　d)有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。

　　2.2.4生活配置

　　a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

　　b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。

　　c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。

　　d)如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如：一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。

　　2.2.5設(shè)備配套

　　a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿(mǎn)足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

　　b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。

　　c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。

　　d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。

　　e)配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。

　　2.2.6智能化配置

　　a)安保智能化一般可配置紅外線(xiàn)周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

　　b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般

可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。

　　c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

　　d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi)，或與管理部相鄰相近，布線(xiàn)系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。

　　e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。

　　2.2.7房屋單體

　　a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿(mǎn)足其特殊要求。

　　b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

　　c)樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。

　　d)住宅分戶(hù)門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)。

　　e)住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶(hù)的門(mén)窗。

　　f)廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線(xiàn)，操作面長(zhǎng)度宜在2-3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開(kāi)窗口設(shè)置。

　　g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶(hù)廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。

　　h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。

　　i)管道、管線(xiàn)布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。

　　j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。

　　k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

　　l)房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。

　　m)有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。

　　n)陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。

　　2.2.8室內(nèi)配置

　　a)室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。

　　b)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。

　　c)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。

　　d)空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專(zhuān)管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。

　　e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

　　f)當(dāng)戶(hù)型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。

　　g)如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。

　　h)室內(nèi)各類(lèi)插座、開(kāi)關(guān)位置合理，應(yīng)與家具布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。

　　i)電視、信息（電話(huà)和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。

　　j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶(hù)對(duì)講。

　　k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。

　　2.2.9綠化配置

　　a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

　　b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

　　c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。

　　d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

　　e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。

　　f)綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

　　g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。

　　2.2.10景觀配置

　　a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。

　　b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

　　c)水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

　　d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

　　e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　f)泛光照明不影響住戶(hù)，不造成光污染。

　　2.2.11公共空間

　　a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。

　　b)宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。

　　c)公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶(hù)的影響。

　　d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。

　　e)各類(lèi)表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。

　　f)樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。

　　g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

　　h)高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門(mén)。

　　i)樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。

　　2.2.12生態(tài)環(huán)保

　　a)住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

　　b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。

　　c)住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類(lèi)污染源。

　　d)周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶(hù)的污染源。

　　e)宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

　　f)垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類(lèi)收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

　　g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶(hù)及環(huán)境。

　　h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

2.2.13管理用房

　　a)物業(yè)管理處

　　管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

　　作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

　　總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：

　　管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2

　　位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。

　　b)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸?/P>

　　功能：辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室

　　面積：根據(jù)具體情況而定

　　位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處

　　2.2.14新材料、新技術(shù)

　　a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

　　b)試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。

　　c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

　　d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

　　2.2.15管理成本測(cè)算

　　a)對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

　　b)管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類(lèi)似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

　　2.2.16與相似典型項(xiàng)目的比較

　　a)相似點(diǎn)

　　b)差異點(diǎn)

　　c)優(yōu)勢(shì)

　　d)劣勢(shì)

　　e)改進(jìn)建議

　　3規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序：

　　3.1地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告。

　　3.2物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門(mén)牽頭組成評(píng)估小組，并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。

　　3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對(duì)不能提供的資料，書(shū)面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

　　3.4物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類(lèi)似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

　　3.5評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門(mén)。

　　3.6物業(yè)相關(guān)部門(mén)在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

　　3.7評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn)，于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

　　3.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

　　3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

　　4此階段系統(tǒng)評(píng)估工作應(yīng)以滿(mǎn)足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類(lèi)型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒(méi)有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評(píng)審，并提交意見(jiàn)，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。