項(xiàng)目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入工作指引

　　1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備

　　1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料。

　　1.1.1報(bào)批報(bào)建文件

　　《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、《勘測(cè)定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。

　　1.1.2企劃文件

　　市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。

　　1.1.3設(shè)計(jì)文件

　　總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、***圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

　　1.2地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

　　1.3物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤(pán)，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。

　　2項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則。

　　2.1總體評(píng)估。

　　2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

　　2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。

　　2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。

　　2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

　　2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

　　2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。

　　2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。

　　2.1.8智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。

　　2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

　　2.1.10各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

　　2.2分類評(píng)估

　　2.2.1安保布局

　　a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。

　　b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。

　　c)人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。

　　d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。

　　e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見(jiàn)2.2.6智能化設(shè)備）。

　　2.2.2消防布局

　　a)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。

　　b)消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。

　　c)消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。

　　d)消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。

　　2.2.3交通布局

　　a)各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

　　b)主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。

　　c)機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。

　　d)有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。

　　2.2.4生活配置

　　a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

　　b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。

　　c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。

　　d)如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如：一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。

　　2.2.5設(shè)備配套

　　a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

　　b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。

　　c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。

　　d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。

　　e)配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。

　　2.2.6智能化配置

　　a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

　　b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般

可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。

　　c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

　　d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。

　　e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。

　　2.2.7房屋單體

　　a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

　　b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

　　c)樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。

　　d)住宅分戶門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)。

　　e)住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門(mén)窗。

　　f)廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2-3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钜吮荛_(kāi)窗口設(shè)置。

　　g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。

　　h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。

　　i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。

　　j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。

　　k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

　　l)房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。

　　m)有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。

　　n)陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。

　　2.2.8室內(nèi)配置

　　a)室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。

　　b)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。

　　c)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。

　　d)空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。

　　e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

　　f)當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。

　　g)如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。

　　h)室內(nèi)各類插座、開(kāi)關(guān)位置合理，應(yīng)與家具布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。

　　i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。

　　j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。

　　k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。

　　2.2.9綠化配置

　　a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

　　b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

　　c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。

　　d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

　　e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。

　　f)綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

　　g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。

　　2.2.10景觀配置

　　a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。

　　b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

　　c)水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

　　d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

　　e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　2.2.11公共空間

　　a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。

　　b)宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。

　　c)公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。

　　d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。

　　e)各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。

　　f)樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。

　　g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

　　h)高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門(mén)。

　　i)樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。

　　2.2.12生態(tài)環(huán)保

　　a)住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

　　b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。

　　c)住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源。

　　d)周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。

　　e)宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

　　f)垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

　　g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。

　　h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

2.2.13管理用房

　　a)物業(yè)管理處

　　管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

　　作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

　　總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：

　　管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2

　　位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。

　　b)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸?/P>

　　功能：辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室

　　面積：根據(jù)具體情況而定

　　位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處

　　2.2.14新材料、新技術(shù)

　　a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

　　b)試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。

　　c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

　　d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

　　2.2.15管理成本測(cè)算

　　a)對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

　　b)管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

　　2.2.16與相似典型項(xiàng)目的比較

　　a)相似點(diǎn)

　　b)差異點(diǎn)

　　c)優(yōu)勢(shì)

　　d)劣勢(shì)

　　e)改進(jìn)建議

　　3規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序：

　　3.1地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告。

　　3.2物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門(mén)牽頭組成評(píng)估小組，并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。

　　3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對(duì)不能提供的資料，書(shū)面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

　　3.4物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

　　3.5評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門(mén)。

　　3.6物業(yè)相關(guān)部門(mén)在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

　　3.7評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn)，于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

　　3.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

　　3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

　　4此階段系統(tǒng)評(píng)估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒(méi)有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評(píng)審，并提交意見(jiàn)，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。

篇2：前期物業(yè)管理前期介入?yún)f(xié)議

　　前期物業(yè)管理前期介入?yún)f(xié)議

甲方：樂(lè)山市z房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

乙方：

　　為了優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量以及開(kāi)發(fā)效益，同時(shí)為做好前期物業(yè)管理準(zhǔn)備工作，提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法法規(guī)，本著“平等、自愿”的原則，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方特委托乙方為“z花苑一期”提供前期介入物業(yè)服務(wù)。特簽訂以下協(xié)議：

　　一、物業(yè)基本情況如下

　　名稱:“z花苑”小區(qū)一期

　　類型:商業(yè)、住宅小區(qū)

　　位置:z縣建設(shè)路新興街66號(hào)

　　建筑面積:（預(yù)測(cè)面積）

　　二、甲方的權(quán)利與義務(wù)

　　1、協(xié)議期內(nèi)甲方有權(quán)對(duì)本協(xié)議所服務(wù)的項(xiàng)目以“物管服務(wù)：樂(lè)山市宏利物業(yè)管理有限公司”的標(biāo)準(zhǔn)署名方式進(jìn)行廣告宣傳，未經(jīng)乙方書(shū)面許可，甲方不得以任何其他署名方式進(jìn)行宣傳。

　　2、甲方對(duì)乙方的服務(wù)管理實(shí)施監(jiān)督檢查，根據(jù)乙方提交的前期介入工作內(nèi)容，按項(xiàng)目進(jìn)展分階段確定前期介入工作量，并有權(quán)進(jìn)行全面考核評(píng)定。

　　3、甲方須尊重乙方前期介入服務(wù)人員，積極配合乙方的服務(wù)工作。

　　4、甲方免費(fèi)提供乙方在本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公場(chǎng)所，并負(fù)責(zé)報(bào)銷所產(chǎn)生的合理的辦公管理費(fèi)用及派駐服務(wù)人員的工資。

　　5、簽收乙方提供的報(bào)告等書(shū)面材料。

　　三、乙方的權(quán)利與義務(wù)

　　1、乙方根據(jù)在物業(yè)管理專業(yè)領(lǐng)域多年積累的人才、經(jīng)驗(yàn)、管理模式、管理制度、品牌等優(yōu)勢(shì)為甲方提供前期介入物業(yè)服務(wù)。

　　2、前期介入人員有權(quán)要求甲方工作人員對(duì)乙方提出的意見(jiàn)或建議給予書(shū)面反饋，對(duì)于甲方因未及時(shí)采納或拒絕乙方建議而產(chǎn)生的不良后果乙方不承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，對(duì)甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監(jiān)督。

　　3、乙方應(yīng)遵守協(xié)議約定，自覺(jué)履行協(xié)議條款，提供優(yōu)質(zhì)的前期介入物業(yè)服務(wù)。

　　4、當(dāng)甲方需要更換乙方派駐的服務(wù)人員（須提出正當(dāng)合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現(xiàn)人事變動(dòng)時(shí)，乙方須至少提前一周派出新任服務(wù)人員跟隨原人員熟悉本項(xiàng)目情況及辦理工作交接，保證本項(xiàng)目的服務(wù)正常運(yùn)作不受影響。

　　5、在服務(wù)期內(nèi)對(duì)甲方的合理服務(wù)需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯(lián)系。

　　四、協(xié)議期限

　　自本協(xié)議簽訂之日起至本項(xiàng)目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派駐人員

　　前期物業(yè)介入服務(wù)期間，乙方根據(jù)甲方要求和物業(yè)服務(wù)工作內(nèi)容及范圍派駐相應(yīng)服務(wù)人員。

　　六、費(fèi)用支付及方式

　　前期物業(yè)介入服務(wù)期間，乙方所產(chǎn)生的辦公管理費(fèi)用實(shí)行乙方申請(qǐng)，甲方審批，給予報(bào)銷支付；乙方派駐的服務(wù)人員工資由乙方提工工資標(biāo)準(zhǔn)，甲方核實(shí)，由甲方按月支付發(fā)放。

　　七、違約責(zé)任與賠償

　　甲乙雙方任何一方若有違反本協(xié)議內(nèi)任何條款的行為，守約方有權(quán)依照本合同條款終止本協(xié)議，并具有通過(guò)法律程序追償違約方責(zé)任之權(quán)利。如屬雙方的過(guò)失，則視具體情況由雙方分別承擔(dān)違約責(zé)任。

　　八、終止合同

　　在下列情況下，甲方可提前壹個(gè)月書(shū)面通知乙方無(wú)條件終止本協(xié)議：

　　1、在履行本協(xié)議時(shí)，因乙方或乙方駐場(chǎng)人員管理不善、嚴(yán)重疏忽造成重大事故、投訴并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的，或不能夠及時(shí)配合甲方工作要m.dewk.cn求以及在本協(xié)議項(xiàng)下有意或蓄意之過(guò)失等行為的情況。

　　2、若乙方或乙方駐場(chǎng)人員發(fā)生嚴(yán)重違約時(shí)，乙方在收到甲方說(shuō)明過(guò)錯(cuò)的書(shū)面通知后5個(gè)工作日內(nèi)未予糾正的情況。

　　3、因乙方或乙方駐場(chǎng)人員的原因，造成甲方形象或聲譽(yù)嚴(yán)重?fù)p害的，或造成本物業(yè)商業(yè)機(jī)密泄露的情況。

　　九、糾紛解決

　　因在履行本協(xié)議所發(fā)生的或與本協(xié)議有關(guān)的一切爭(zhēng)議，應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商加以解決。通過(guò)協(xié)商不能解決時(shí)，則任何一方可向本物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過(guò)程中，除雙方有爭(zhēng)議正在進(jìn)行訴訟的部分外，本協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行。

　　十、經(jīng)雙方協(xié)商一致，雙方可對(duì)本協(xié)議的條款進(jìn)行修改并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

　　十一、本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使一方無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　十二、本協(xié)議及其附件中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　十三、本協(xié)議甲乙雙方簽字生效，一式肆份，甲、乙方各執(zhí)兩份。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日

篇3：銷售項(xiàng)目前期物業(yè)管理介入和售樓服務(wù)協(xié)議書(shū)

　　銷售項(xiàng)目前期物業(yè)管理介入和售樓服務(wù)協(xié)議書(shū)

　　甲方：zz房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（服務(wù)委托方）

　　乙方：CC物業(yè)管理有限公司**分公司（服務(wù)提供方）

　　為支持甲方項(xiàng)目銷售，給甲方客戶提供滿意的高品質(zhì)服務(wù)，JJ市ZZ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與天津CC物業(yè)管理有限公司JJ分公司就前期物業(yè)管理介入和售樓服務(wù)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、服務(wù)內(nèi)容：

　　1、甲方開(kāi)發(fā)的JJCC太陽(yáng)城項(xiàng)目售樓處、會(huì)館、，樣板間（外賣場(chǎng)）和示范區(qū)域等的清潔衛(wèi)生服務(wù)、車輛停放服務(wù)、工地值班、食堂后勤服務(wù)、物業(yè)咨詢服務(wù)及售樓處及樣板間開(kāi)荒、外圍玻璃清潔等其他有償服務(wù)，以及甲方舉辦的銷售推廣活動(dòng)中安全、清潔衛(wèi)生、設(shè)備設(shè)施維護(hù)等協(xié)調(diào)和支持服務(wù)。

　　2、物業(yè)的客戶調(diào)研、咨詢工作等，深入理解客戶群體服務(wù)需求，周邊市場(chǎng)環(huán)境，細(xì)致體會(huì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，出具項(xiàng)目前期策劃方案，物業(yè)管理方案等。

　　3、物業(yè)管理的前期介入，從使用功能 、管理經(jīng)驗(yàn)出發(fā)提出建議。

　　二、雙方責(zé)任：

　　乙方根據(jù)雙方協(xié)商一致的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與甲方協(xié)商定編配備（各項(xiàng)目人員配備明細(xì)及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)附后），協(xié)助甲方完成銷售工作和施工工地相關(guān)管理以及后勤服務(wù)。

　　甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用支出。

　　三、結(jié)算方式：

　　乙方應(yīng)甲方要求提供的固定服務(wù)按照雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算，由甲方代表簽字認(rèn)可后按月結(jié)算；甲方臨時(shí)需要乙方提供的屬于計(jì)劃外的服務(wù)的，由甲方相關(guān)人員確認(rèn)，按照服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月進(jìn)行一次結(jié)算。

　　四、如有未盡事宜，雙方協(xié)商解決。

　　五、本協(xié)議一式兩份，甲方雙方各執(zhí)一份，簽字蓋章后生效。

　　六、附《售樓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、 《員工食堂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》

　　甲方：JJ市ZZ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　代表人：

　　年月日

　　乙方：天津CC物業(yè)管理有限公司JJ分公司

　　代表人：

　　年月日

　　售樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　一、銷售現(xiàn)場(chǎng)及辦公區(qū)域保潔方面：

　　1、地面無(wú)積水，煙頭，雜物，衛(wèi)生間整體整潔無(wú)異味；

　　2、桌面無(wú)灰塵，煙灰，辦公垃圾清理及時(shí)，辦公設(shè)施整體清潔；

　　3、辦公區(qū)域窗戶和玻璃門(mén)（墻）整潔透明，無(wú)明顯污漬；

　　4、外圍水池水質(zhì)良好，無(wú)漂浮物，無(wú)雜質(zhì)；道路整潔干凈，無(wú)雜物；

　　5、景觀示范區(qū)無(wú)垃圾，定時(shí)進(jìn)行巡視，保持設(shè)施無(wú)明顯灰跡；

　　6、廣場(chǎng)隨時(shí)保潔，無(wú)紙片，煙頭以及其他雜物。

　　二、保安方面：

　　1、整體整齊著裝，站姿標(biāo)準(zhǔn)，立崗對(duì)過(guò)往客戶行軍禮；

　　2、保障人員、物品安全，杜絕閑雜人等隨便進(jìn)入辦公區(qū)域；

　　3、保障露天場(chǎng)所設(shè)施設(shè)備安全完好，定時(shí)巡視；

　　4、廣場(chǎng)停車統(tǒng)一規(guī)范，杜絕亂停亂放；

　　5、禮貌待人，用語(yǔ)規(guī)范，協(xié)助銷售活動(dòng)開(kāi)展，提供安全保衛(wèi)；

　　6、嚴(yán)格按照操作規(guī)程，展示公司形象。

　　三、接待方面：

　　1、為客戶提供物業(yè)咨詢服務(wù)，熟悉掌握物業(yè)管理?xiàng)l例和雙方確認(rèn)制度，微笑服務(wù)，接待客戶要有親和力；

　　2、協(xié)助保潔員做好大廳清潔、更換桌面煙灰缸內(nèi)的煙頭，廢物，保持桌面及沙發(fā)的清潔。

　　3、熟練掌握業(yè)務(wù)知識(shí)，準(zhǔn)確介紹我物業(yè)公司情況，做好物業(yè)咨詢工作；

　　4、嚴(yán)格按照接待員日常行為規(guī)范，精神飽滿，儀表端莊、大方；

　　5、積極靈活觀察售樓處的各

種情況，妥善處理或上報(bào)上級(jí)人員。

　　四、維修方面：

　　1、保持辦公區(qū)域設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，積極處理辦公用水電；

　　2、熟悉本項(xiàng)目設(shè)備操作方法，具有排除故障的能力；

　　3、每天巡視售樓大廳、樣板間、衛(wèi)生間等公共區(qū)域的照明、供水、空調(diào)運(yùn)行的情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，并做好記錄。

　　4、了解開(kāi)發(fā)公司工程進(jìn)度，熟悉工程設(shè)備，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議和設(shè)想。

　　5、負(fù)責(zé)維修工具、材料的保管和保養(yǎng)。

　　員工食堂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、主副食在售飯窗口擺放整齊，做好保溫和衛(wèi)生；

　　2、準(zhǔn)備好已消毒的售飯工具和碗筷，擺放整齊；

　　3、工作人員按要求著裝，戴好工作帽，胸卡佩帶整齊，儀表端莊舉止大方；

　　4、售飯要集中精力認(rèn)真負(fù)責(zé)、熱情耐心、不厭其煩，做到語(yǔ)言文明，服務(wù)周到，遇事耐心解釋。

　　5、按規(guī)定盛添飯菜，不管生人熟人都要平等對(duì)待，不賣人情飯。

　　6、保持開(kāi)飯時(shí)間的窗口衛(wèi)生。

　　7、安排專人做好收尾飯，使晚來(lái)的就餐者能吃上熱飯菜。

　　8、搞好窗口衛(wèi)生，清洗、消毒出售工具，處理好剩余食物。

　　9、每旬的前一天公布原料市場(chǎng)批發(fā)價(jià)和零售價(jià)。

　　10、設(shè)立意見(jiàn)箱，虛心接受就餐者的批評(píng)意見(jiàn)和建議，不斷改進(jìn)工作提高服務(wù)水平。

　　11、加強(qiáng)成本核算，精打細(xì)算注意節(jié)約降低成本，不斷翻新增加飯菜的花色品種，努力提高飯菜的質(zhì)量。