別墅項目一期規(guī)劃設計的建議（前期物業(yè)）

　　一、項目地理位置；

　　項目用地位于東莞市南城區(qū)，地塊的東北側為五環(huán)路，東南面為石鼓聯(lián)系線，西北和西南側均臨接規(guī)劃中的城市道路。西北方向有中信森林湖項目，隔路還有規(guī)劃中的高檔住宅區(qū)和星級酒店，西南側為待建學校。南面隔路近鄰東莞市植物園，其水體與基地內(nèi)水體自然相連，景觀渾然一體。周邊四面遠處皆有連綿山脈作為遠景，景色優(yōu)美。

　　二、項目整體規(guī)劃設計思想：

　　通過對于用地條件的深入分析，設計師們提出了"一山一水、山水軸，兩街市"的整體規(guī)劃結構:

　　一山：依山就勢,從戶型到規(guī)劃都強調(diào)充分利用山地優(yōu)勢，強調(diào)建筑利用坡地形成一種層層疊疊的、和山體渾然一體的山間寨鎮(zhèn)感覺。山體將成為提攜起整個社區(qū)精氣的"靈魂"。

　　一水：尊重原生態(tài)水體，并在其基礎上結合地形進行適當改造，延展水體面積、豐富了水景形態(tài)（有點、線、面又有深、淺和動、靜各種不同的水景形態(tài)），整個水體形成一個繞山、順山跌落的"水環(huán)"，并進一步分枝滲透入每一個組團內(nèi)部、到達每一戶人家的戶前，最大可能的讓戶戶臨水、戶戶有岸，構建起整個社區(qū)的空間"骨架"。山傍水、水繞山，構建起"城中有山、山中有水、水邊有人家"的理想人居環(huán)境。

　　山水軸：通過巧妙的組織住宅組團形態(tài)，將多個組團公共空間優(yōu)化為聯(lián)系山水的景觀軸線，強化了山水的聯(lián)系和整個社區(qū)景觀系統(tǒng)的一體性。同時著意強化了一條主軸，使山水之間氣脈通暢、渾然一體。 "山水軸"作為一期啟動區(qū)的主軸，起于一期入口、經(jīng)過一期會所，以山頂為終點，溝通起用地內(nèi)山、水景觀和植物園景觀之間的聯(lián)系，景觀組織上著意強化山、水意向。

　　兩街市：分別于社區(qū)西北側城市道路沿線和社區(qū)南部水岸邊構建了兩條商街，滿足配套商業(yè)需要的同時，著力構建小鎮(zhèn)氛圍。

　　三、一期住宅項目經(jīng)濟總指標

　　一期用地面積（㎡）99103.81

　　一期總建筑面積（㎡）52627.12

　　計容積率面積（㎡）34029.77

　　低層住宅32116.42

　　商務中心1913.35

　　A1 獨立變電站105.84

　　不計容積率面積（㎡） 地下室（設備用房）18491.51

　　綠地率（％）35

　　容積率0.34

　　建筑基底面積（㎡）22635.31

　　建筑覆蓋率（％）22.84

　　建筑高度（米）22.05（商務中心）

　　層數(shù)（地下/地上）1/3

　　停車位124

　　總戶數(shù)（戶）113

　　四、結合施工圖紙和一期經(jīng)濟總指標，物業(yè)管理從主體設備、配套設施的使用、管理、經(jīng)營以及最大地滿足它的使用功能，使其保值、增值，減少因規(guī)劃設計不完善而引起的投訴等角度考慮，提出以下建議：

　　（一）、物業(yè)用房與配套用房：

　　1、**項目是分期開發(fā)項目，應設置臨時用房，小區(qū)應按規(guī)定的比例提供足夠的物業(yè)用房面積（包括管理處臨時辦公用房、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

　　2、建議各配電房設計符合（《供配電設計規(guī)范》GB50054-95）標準及地方性要求，水泵房、維修間（消防水泵采用雙設備一用一備）等設備機房按全國優(yōu)秀示范小區(qū)標準進行施工，地面鋪防滑地磚（或油工業(yè)地板漆）、墻身、天花批蕩、油乳膠漆。

　　（二）、公共設施：

　　1、兒童娛樂設施的選用要符合國家對娛樂設施的安全防護及安全技術要求標準,且設施應便于物業(yè)維護、更換與清潔，如材料采用國標正品優(yōu)質鋼材，表面噴漆、色澤鮮艷、色調(diào)明快等。

　　2、娛樂設施周邊封閉時應設有排水設施（暗藏排水道），便于日后清潔，周邊封閉應采用軟包裝，不采用硬石。

　　3、娛樂設施周邊不宜設置草坪，周邊應設甬路或防滑石板踏步，避免娛樂時造成草坪踐踏。

　　4、小區(qū)庭院燈具宜采用簡單牢固質量良好的燈具，如燈桿采用壁厚3mm鍍鋅防銹鋼質材料，高度3-4.5m的燈具，避免劣質產(chǎn)品遇到臺鳳暴雨時傷人砸車的隱患，而且后期維護難度、費用較大。

　　5、小區(qū)公共照明應符合（《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-20**）標準，小區(qū)道路、庭院照明建議分時、分段控制，如：燈光線路分全夜、半夜燈。光源配制符合（《照明設計標準》GB50034-20**）規(guī)范要求，照度、顯色指數(shù)、眩目值等參數(shù)達到綠色照明并滿足節(jié)能要求。

　　6、小區(qū)內(nèi)應規(guī)劃小規(guī)模集中活動場所易于業(yè)主活動和社區(qū)文化活動。

　　（三）、道路：

　　1、建議人行小徑不宜采用卵石鋪設，由于卵石脫落后修補困難，增加后期維護難度。

　　2、地面磚不易選擇縫隙太大，女士穿高跟鞋易摔倒。

　　3、道路、車行路面上給排水檢查井蓋及雨水口請選擇復合高強度新型井蓋，井蓋面帶小區(qū)LOG標志與相應字樣。

　　4、小區(qū)選用的地面磚、墻磚、石材等顏色及樣式不宜太多，否則后期維護困難大。

　　5、路面雨排水井合理布置，保證地面排水坡度，避免日后積水嚴重需人工清掃。

　　6、甬路上宜采用防滑、堅固不易破損的道板磚，避免日后被車輛、行人壓壞或踩壞以及因施工質量原因自然脫落；

　　7、回填土或路基要夯實，避免小區(qū)道路塌方或路面被壓塌現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　8、為保證汽車于社區(qū)安全行駛，組團外圍行車道應適度增加減速坡，以便車輛進入社區(qū)降低車速。因一期停車位為124個,總戶數(shù)為113戶,按每戶1.5輛/戶計算,停車位需增加至170個，避免因車位緊張造成業(yè)主和訪客車輛亂停亂放的現(xiàn)象。

　　（四）、崗亭：

　　1、小區(qū)主出入口崗的崗亭設計采用永久性建筑，通透性好的崗亭，崗亭內(nèi)設置衛(wèi)生間，主出入口要設有門庭，未來節(jié)日懸掛燈籠用。

　　2、保安員崗亭位置設置應便于對車行和人行的進出雙向監(jiān)控，崗亭內(nèi)需有電源，預設內(nèi)線電話線路。

　　3、在崗亭的來人登記方向設立一個外掛窗臺，上方設置雨搭，并加設照明燈，便于日后雨水天氣及夜間期間，保安人員的登記。

　　4、崗亭為對接客戶的窗口，窗臺需安裝石材窗臺板，干凈美觀。

　　（五）、垃圾房：

　　1、垃圾房應設置在小區(qū)邊緣的下風口處且方便垃圾車出入的位置，最好設置在小區(qū)的邊緣和市政道路的接口處，避免垃圾車進入小區(qū)影響居民生活。

　　2、垃圾房建議按5-7m2/100戶標準設計，**項目共計1804戶，需設計90-130 m2垃圾房，一期入住前就需投入使用，可以使用臨時垃圾房。

　　3、垃圾房

內(nèi)墻面、地面貼瓷磚，頂棚涂防水涂料，室內(nèi)應設置照明設施、給排水、地漏、拖布池，便于日常清洗。

　　4、垃圾房通風窗安裝鐵藝欄桿，垃圾房地面鋪地磚為宜。

　　5、銷售沙盤應示意垃圾房位置。

　　（六）、設備房：

　　1、設備房設置盡量集中，便于日后維護管理。

　　2、設備房應設置獨立的通風系統(tǒng)，包括獨立的送風系統(tǒng)和排風系統(tǒng)。

　　3、一期水泵房、發(fā)電機房設置于商務中心（會所）負一層，設計時必須做好消聲減振措施，避免噪聲影響會所讀書、休閑娛樂的客戶。

　　4、所有設備房應配備應急燈（t>90min）有排水要求的，應設暗藏排水系統(tǒng)。

　　5、設備房門鑰匙盡可能為通用鑰匙，方便使用且節(jié)省成本。

　　6、消防控制（網(wǎng)絡、監(jiān)控）中心主機、消防聯(lián)動控制柜安裝停電運行裝置（UPS），采用雙電源雙回路供電方式，設備安裝與運行符合國家安全防規(guī)范標準，且滿足消防聯(lián)動等技術要求，確保在停電狀態(tài)下，設備運行穩(wěn)定正常、安全防范設備能正常工作。如報警系統(tǒng)、探頭及攝像機等監(jiān)控系統(tǒng)能正常工作。

　　（七）、垃圾桶：

　　1、垃圾桶不宜選擇封閉樣式，小區(qū)垃圾桶底座應牢固、耐腐蝕。

　　2、小區(qū)內(nèi)、商業(yè)區(qū)每50M至少設置一個垃圾桶。

　　（八）、公告欄：

　　1、建議在主要道路和行人出入口設置公告欄或商業(yè)信息欄。

　　2、公告欄建議不小于1200MM*900MM，安放位置為1.4-1.7米之間，表面材質易于粘貼和清潔。

　　（九）、給排水：

　　1、小區(qū)路面特別是商業(yè)街及廣場要考慮設置位置合理的排水井，建議盡量避開車輛行駛路面、單元口，如無法避開，建議將井蓋設計在機動車道中心位置，避免對井蓋造成破壞或發(fā)出噪音。

　　2、雨水、污水（空調(diào)冷凝水）分流排放，雨排水主管不應設計在陽臺和空調(diào)位里，漏水后對業(yè)主家造成損失較大。

　　3、排水管線應減少彎頭或躺管長度。

　　4、排水泵必須采用為一用一備雙套設備，水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無泄漏。

　　5、物業(yè)公共區(qū)域用水點安裝水表單獨計量，使得管理費用計量上能夠有準確依據(jù)。

　　6、給排水主管道、入戶水表、閥門設置應在公共區(qū)域，避免入戶維修打擾業(yè)主。

　　7、小區(qū)內(nèi)公共給水的水閥和停車場的水閥建設應采用需用裝箱上鎖的形式，便于日后的管理。

　　8、一期電表箱、弱電綜合箱等箱體設置室外適當位置（或放置在電表間），但需做好防水、防潮措施，與地面保持一定距離。

　　9、二次供水、供電設備設施最好由自來水公司、電力公司負責維護，避免后期物業(yè)管理承擔相關的管理風險與成本付出。

　　10、嚴禁雨、污水管、空調(diào)冷凝水直接排放或排入草坪，應按環(huán)保要求排放或進排進污水池或市政管網(wǎng)。

　　（十）、綠化：

　　1、小區(qū)一些死角、見不著光的地方不要設計草坪，因為草坪不易活，可改為耐陰小灌木。

　　2、道路設計上，應考慮車輛行走的方便，盡量加大轉彎半徑，避免車輛經(jīng)常壓草坪。

　　3、小區(qū)圍墻周圍建議不種高大喬木、不栽攀爬植物，以免長大后造成周界系統(tǒng)經(jīng)常報警。

　　4、通向水點、公共設施設備、配電箱等處的草坪內(nèi)要鋪設甬路。

　　5、圍墻內(nèi)側要有60-80公分的巡邏通道，密切注視圍墻內(nèi)外安全。

　　6、綠化用水需要單獨計量，每50米綠化帶有一個水點，綠化水點與保潔共用的，材質建議是PPR，直徑為DN15，出口都安裝鎖閉閥，取水點位置盡量要靠在路邊，不在路邊的一定要鋪裝踏步石，下方要連接排水井。

　　7、面積較大草坪建議設置自動噴淋系統(tǒng)。

　　8、草坪燈燈座要稍高于地面，以防被土壤腐蝕和為以后維修帶來方便。

　　9、建議樹下不要鋪草坪，會造成土表不透氣，對樹木和草坪生長都不利，建議樹下設有樹圈，樹圈內(nèi)鋪設草坪磚。

　　10、草坪、綠化帶內(nèi)種植土厚度建議不要少于30cm，種植土下避免存在建筑垃圾。

　　11、小區(qū)樹木建議采用類似槐樹等有香味或開花的樹種，業(yè)主對一些名貴樹木可能不太認可，槐樹等有香味的樹木業(yè)主比較滿意。

　　12、選用的灌木建議選用生命力強、無刺、無毒、無異味、不生害蟲，避免業(yè)主受到傷害或不滿意，建議種一些丁香、水蠟等。

　　13、成片種植綠籬時，里邊不要鋪設草坪，不易修剪。

　　14、休閑甬道應高于周圍綠化4-5CM（草地），避免雨天或綠化養(yǎng)護時泥土滲到路面，影響路面整潔，同時以防周邊草地被損壞。

　　15、樹木栽種時，高大樹木樹坑挖得不宜太淺，避免因風雨天刮倒樹木，成活率低。

　　（十一）、電氣類：

　　1、室外可視主機及讀卡器應設遮雨設備。

　　2、建議減少采用水景燈、地燈，主要是由于此類設施故障率高且維修成本高。

　　3、強電與弱電箱分隔或不設在一個屋內(nèi)，安裝應符合相關技術規(guī)范要求。

　　4、小區(qū)內(nèi)如安裝寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)的光纖機房及網(wǎng)絡系統(tǒng)的ET中繼箱應單獨設置電表計量；（網(wǎng)絡、通訊等）綜合布線應該考慮以后發(fā)展的空間留有一定冗余。

　　5、小區(qū)園林及庭院夜景照明燈建議設時間控制器，按類別和區(qū)域分回路控制。

　　6、小區(qū)的高燈、草坪燈等要采用暖光節(jié)能燈。

　　7、小區(qū)室外照明、景觀照明等設備均應安裝單獨計量設備。

　　8、公共區(qū)域用電設置雙電源，可在停電狀態(tài)應急使用。

　　9、建議消防中心設置雙電源，并配備不間斷（UPS）設備，確保消防控制室的正常運作。

　　（十二）、智能化系統(tǒng)：

　　1、網(wǎng)絡、通訊及監(jiān)控中心為雙電源供電，且配制防雷系統(tǒng)。

　　2、建議門禁系統(tǒng)增加備用電源，避免停電后門禁控制失靈狀況。

　　3、為避免因停電造成經(jīng)濟損失及道閘管理系統(tǒng)功能喪失，建議道閘管理系統(tǒng)由雙電源供電。

　　4、車禁系統(tǒng)應配備手動控制按鈕，一旦自動控制系統(tǒng)失靈時，采取緊急手動控制。

　　5、門禁線路應隱蔽敷設，外露部分采用防止剪斷措施，防止剪斷線路門禁失靈。

　　6、對講系統(tǒng)與門禁系統(tǒng)應分開設置，避免修復一個系統(tǒng)設備時，影響其他設備。

　　7、對講主機不要安裝于門體上，避免門體震動，影響主機穩(wěn)定運行。

　　8、、小區(qū)主干道，周界地段必須設置監(jiān)控點位，點位點數(shù)滿足安全防范要求。

　　9、消防系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報

警系統(tǒng)、廣播管理系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、監(jiān)視畫面等信號與中央監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，便于集中管理。

　　10、周界系統(tǒng)需與監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，當周界系統(tǒng)報警時候，監(jiān)控系統(tǒng)可對報警區(qū)域進行錄像。

　　11、消防中心主機有明顯的聲音或光電提示裝置，能在警情發(fā)生時，第一時間知悉。

　　12、小區(qū)地上停車位設置（日、夜星光級）攝像機，攝像范圍覆蓋所有停車位，畫面可清晰反應車輛周圍安全狀況，具有錄像機動態(tài)畫面報警提示功能。

　　13、建議配置電子巡更系統(tǒng)，檢測點布置合理，貼放可靠牢固，設施應能防水、防腐、耐磨損。

　　14、住戶室內(nèi)具有燃氣泄漏報警，戶門及陽臺外窗防范報警，按鈕式家庭緊急求助報警等功能。報警時除住戶室內(nèi)發(fā)出聲、光信號外，可將報警信號傳至小區(qū)管理中心進行實時記錄，處理與存儲。

　　15、對園林綠化澆灌實行自動控制。對游泳池、人工河、噴泉、循環(huán)水等景觀設備進行監(jiān)控。對其它特殊建筑設備進行監(jiān)控。

　　（十三）、其他：

　　1、項目一期東北臨五環(huán)路、東南臨石鼓路段、西臨項目二三期。建議小區(qū)只保留五環(huán)路段的車行入口處及石鼓路段的主入口處兩個出入口，有利于后期安全管理，減少人力成本。

　　2、小區(qū)入口小門應設置有效的閉門器和門禁系統(tǒng)。

　　3、小區(qū)圍墻的欄桿選用免維護或耐久性長的材料（如：鋼質材料），小區(qū)圍墻高度應滿足防止攀越要求，并在施工中安裝美觀有效的防爬刺。

　　4、因一期屬別墅區(qū)，無小區(qū)住戶大堂，信報箱設置建議統(tǒng)一設置于會所一樓內(nèi)側，既利于安全管理，也方便投遞，安裝時要考慮便于郵政投遞。

　　5、在小區(qū)室內(nèi)外公共場合設置有線廣播系統(tǒng)（兼背景音樂與消防廣播雙重功能）。當出現(xiàn)火災等緊急事故時，可強制切換為緊急報警廣播，引導疏散與組識滅火等。

　　6、在業(yè)主裝修期間，建議在適當?shù)奈恢迷O立裝修材料及垃圾中轉站，站內(nèi)地面需鋪設耐磨用地磚，墻身鋪設瓷片，安裝給排水設施、照明、通風設施、并設置計量裝置。

　　7、建議小區(qū)、設施設備、車場安裝完善的標識系統(tǒng)。

篇2：房地產(chǎn)公司規(guī)劃設計人員崗位責任

　　房地產(chǎn)公司規(guī)劃設計人員崗位責任

　　1認真學習、貫徹有關基本建設的政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程和標準。認真執(zhí)行基建程序。

　　2不斷學習規(guī)劃設計知識，提高業(yè)務水平。

　　3參加開發(fā)項目的可行性研究和方案討論。

　　4項目確立后，參加勘測設計及招標工作。

　　5會同設計單位，征求建管、消防、交通、人防、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生及有關配套單位的意見和聽取其要求。

　　6負責聯(lián)系、協(xié)調(diào)規(guī)劃設計和有關主管部門的業(yè)務技術問題。

　　7參加組織擴初審批會議，整理有關紀要和起草向上級主管部門申請擴初批準的報告。

　　8熟悉施工圖紙，組織設計交底會審，并負責整理會議紀要。負責工程技術材料的保管，按階段歸檔。

　　9經(jīng)常深入工地，配合項目，及時解決施工中有關規(guī)劃設計方面問題，掌握工程質量和進度情況。

篇3：房地產(chǎn)規(guī)劃設計總監(jiān)經(jīng)理崗位說明

　　房地產(chǎn)規(guī)劃設計總監(jiān)、經(jīng)理崗位說明

　　一、崗位職責：

　　1.負責規(guī)劃設計部全面管理工作；

　　2.負責規(guī)劃設計部各期計劃編制和組織實施；

　　3.負責建筑設計單位的選擇，管理設計單位完成項目設計；

　　4.負責項目公司設計各階段管理工作，加強對各項目公司設計工作的檢查、監(jiān)督和指導；

　　5.負責組織設計研發(fā)、產(chǎn)品戰(zhàn)略、設計技術等工作。

　　二、任職資格：

　　1.建筑學專業(yè)，全日制本科及以上學歷，建筑老八校畢業(yè)優(yōu)先；

　　2.持有注冊建筑師證書者優(yōu)先；

　　3.3年以上房地產(chǎn)公司,3-5年設計院規(guī)劃設計工作經(jīng)驗；

　　4.熟悉規(guī)劃及建筑設計規(guī)范，了解各地設計要求、各種工藝及建筑材料，精通房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)的業(yè)務知識和流程；

　　5.認同中建企業(yè)文化，表達、組織協(xié)調(diào)能力強。