前期物業管理及設計規劃中存在的風險及排除

　　開發單位在設計規劃時一定要對房屋、公共設施設備、公共部位、場地等在日后的使用功能上是否適宜，同時在安全性能上是否存在缺陷進行全面考慮。

　　1、娛樂設施設計

　　小區內娛樂設施的選擇應適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉盤等設施和器械。目前娛樂設施傷人的事件屢有發生，也是物業企業與業主產生糾紛的焦點之一。(如確需安裝，應在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業主正確使用，同時物業服務企業要定時檢修，發現安全隱患，及時排除)。在法律上，任何一處公共設施的所有人或管理者，應保證此公共設施不危及人身財產安全，對此公共設施負有監督管理的責任;如果公共設施在設計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導致人身傷害，按照《民法通則》的規定，其監管人必須承擔相應的責任。

　　2、小品設計

　　(1)盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落;玻璃飾品易碎、易脫落;

　　(2)金屬、木質、塑料等其他材質飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現刮碰現象;

　　(3)小區內盡量不要配置噴水池，如果非要設置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設置深水池，四周一定要設置護欄或其他安全防護設施(并在醒目位置加裝明顯的警示標志)，避免兒童和視力不好的業主落水造成傷害;

　　(4)拱橋的設置不宜過高(踏步做好防滑處理)，避免老年人或兒童在行走時跌倒;

　　(5)流經小區的河流(自然形成)要根據實際情況進行有效的整體規劃(關鍵部位要增加必要的防護措施)，不能留有安全隱患;

　　(6)其他小品的設置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。

　　3、房屋設計

　　(1)各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴格按照國家強制性標準《住宅設計規范》的規定，車庫的凈高應符合現行行業標準《汽車庫建筑設計規范》的有關規定(北京豐臺區和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和單元進出門門檻過高，導致業主受傷的案件，最終判決開發單位敗訴);

　　(2)外墻盡量不要設置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料(如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等)，并且施工時要嚴格按施工程序進行，防止日后脫落，造成人員傷亡(《民法通則》第一百二十六條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任);

　　(3)小區周邊和草坪的鐵圍欄的設計要防攀防鉆，但不能設置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題;

　　(4)女兒墻亦要設計成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米;

　　(5)樓道的扶手間隙不宜過大(應嚴格執行國家建設標準)，防止兒童從間隙處墜落;

　　(6)樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應采用專用鎖(并在箱體表面張貼明顯的安全警示標志)，樓道開關總閘更應內藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電);

　　(7)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空拋物現象(深圳“好來居”事件給了物業企業很深刻的警示);

　　(8)工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進行徹底的清除，不留安全隱患;

　　(9)電梯的設計及調試安裝一定要到位(并在使用前確保已經特種設備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內張貼安全使用須知，告知業主禁止的行為及出現問題時的處理方案，必要時應請通信商家在電梯轎箱內增加專業設備，以保障通信暢通)，盡量避免在電梯運行過程中出現故障，導致人員被困而出現不必要的損失。

　　4、路面、地面設計

　　(1)路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料(以防止如雪天、雨天等導致路面濕滑傷人)，即使采用了光滑材料也必須進行防滑處理;如果采用方磚鋪設，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷;

　　(2)路燈設置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺風，接頭處做好絕緣處理;有條件的可以采用太陽能蓄電池路燈;

　　(3)路面的坡度不能過大，特別是東北地區，雪后路面比較滑，基礎要做好，防止日后出現塌陷，給業主和車輛帶來安全隱患;

　　(4)設計有路邊停車位的道路，應在設計時充分考慮后期物業管理中對車輛占道停放的管理，盡可能在設計時達到如下標準：兩側停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規劃停車位。對規劃無停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風險;

　　(5)排污、市政等各類井蓋的設計盡量不要出現在道路當中，避免車輛碾壓，形成安全隱患;

　　(6)從設計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走;

　　(7)道路設計避免有急轉彎，增加轉彎處的視角，以有利于安全行車，必要時應設計有廣角鏡。

　　5、綠化設計

　　(1)綠化帶灌木品種的選用(尤其是大型物業小區)不必設計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易于養護的植物;

　　(2)盡量避免在陽臺上設置花盆，如果非要設置，要考慮到設置花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產生的糾紛;

　　(3)園區不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。

　　6、公共設施設備的外觀設計

　　(1)地下車庫的通風口、變壓器、泵房等的外觀一般都進行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實用就好，并在四周設置防護設施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設置和管理不當，這些設施將可能給業主人身、財產造成損害。作為設施的設置者或管理者，將可能因設置、管理不善，構成侵權法上的過失，而面臨受害業主或其他受害人要求承擔損害賠償責任的問題;

　　(2)存在人防工程的要明確管理者及責任。

　　7、管井設計

　　排污井、管道井、電梯井、電信井等的設置一定要考慮不能設置在業主及車輛經常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考慮設置護欄或其他安全防護設施，防止業主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產損失。

篇2：學校基建處項目前期管理實施辦法

　　學校基建處項目前期管理實施辦法

　　一．基建處負責學校基本建設項目前期管理工作。

　　二．重點作好各工程項目的前期工作，主要有:

　　1、項目前期管理

　　2、項目勘察設計管理

　　3、辦理報建手續、準備施工場地

　　4、校園規劃管理工作

　　5、其他工作

　　三．根據學校校園建設規劃，按照學校建設設想，提出項目選址定點初步意見，經主管校領導同意后報請學校批準。

　　四．根據學校校園建設規劃和發展需要，編寫建設工程項目建議書，經處長審定，主管校長簽字后，報教育部審批立項。

　　五．根據教育部的立項批復，委托有咨詢資質的設計單位編寫項目可行性研究報告，并應按照國家規定支付設計單位一定費用。可行性研究報告經處長審定，主管校長簽字后，報教育部審批。

　　六．基建處指派專人擔任單項工程的設計聯系人。設計聯系人要認真熟悉已批準的可行性研究報告，積極與使用單位聯系，了解使用要求，搜集相關資料，會同工程技術人員一起編制《設計任務書》，經處長批準后打印成冊。設計聯系人參加設計院及有關建筑物的考察調研工作。

　　七．對設計招標的項目，基建處設計聯系人要作好設計招標的各項準備工作，并參與設計招標的全過程。

　　八．委托設計，草簽設計合同。

　　九．設計院完成方案后，需在主管校長主持下，基建處組織使用單位根據設計任務書的內容反復論證方案設計，設計聯系人整理修改意見，反饋給設計院修改方案設計。對于通過設計招標的項目，設計聯系人把評審意見整理后，反饋給設計院完善方案設計。

　　十．在方案報學校主m.dewk.cn管校長審批確定后，設計聯系人要協助設計院做好初步設計工作，及時解決使用單位和設計院提出的問題，保證設計順利進行。

　　十一．初步設計完成后，經校、處領導及使用單位同意，草擬初步設計和概算的文稿，報教育部審批，初步設計圖紙報地方政府部門審批。

　　十二．根據項目選址批文，及時與設計院聯系，在主管校長主持下經公開招標選定具有資質的工程地質勘察單位，作好場地工程地質勘察工作。

　　十三．初步設計經上級主管部門批準后，交設計院進行施工圖設計，并協助設計院作好施工圖設計工作，督促設計院按合同期限保質保量交付施工圖。

　　十四．按規定填寫施工圖綜合審查報表，并報建設行政主管部門進行政策性審查，根據政府建設主管部門審查意見委托有資質的施工圖審查機構進行施工圖紙審查。并將審查意見反饋給設計院，修改完善施工圖設計。

　　十五．草擬報建申請文件，到建設行政主管部門辦理規劃建設許可證。到各有關部門辦理各項報建手續。（附：工程建設報審程序圖）

　　十六、協助委托的招標代理機構作好工程施工的招標工作。

　　十七．已招標完工程，要及時到建設行政主管部門辦理施工許可證和質量監督委托手續。

　　十八．對擬進入施工階段的項目，根據項目定點批文負責協調工作。

　　十九.工程建設報審程序。

篇3：甲方土建代表前期工作項目部管理設想

　　甲方土建代表前期工作項目部管理設想

　　一、前期手續主要

　　1.辦理計委批復手續

　　2.辦理用地許可手續

　　3.設計方案的確定;

　　4.辦理地名命名手續

　　5.可行性報告的編制;

　　6.辦理初步設計方案批復;

　　7.地質勘察招標及編制勘察報告

　　8.辦理投資額核定審批表手續;

　　9.施工圖設計

　　10.辦理施工圖審查、人防審核、消防審核、環評批復、林水等手續

　　11.辦理排污納管申請、檔案承諾、白蟻防治、環境評估手續

　　12.辦理規劃許可證手續

　　13.監理單位招標并確定

　　14.辦理項目報建及招標手續

　　15.辦理質監、施工許可證手續

　　1-15條為確保開工前各項手續齊全，確保項目的合法性，確定項目的定位和規模；

　　二、施工圖設計階段

　　16.車庫布置一次成型(與電信.廣電.物業單位確定機房和物業倉庫及設施);

　　17.戶型布置一次成型(與設計和公司各部統一意見);

　　18.立面裝飾一次成型(與設計和公司各部統一意見);

　　19.屋面防水做法一次成型(與設計和公司各部統一意見);

　　20.樓梯欄桿及面層和樓梯入口做法一次成型(與設計和公司各部統一意見);

　　21.室內裝飾做法一次成型(與設計和公司各部統一意見);

　　1-6條為確保招標工程清單與結算工程清單基本一致

　　三、施工圖圖紙會審階段

　　1.確定每套住宅內水電設施到位要求;

　　2.確定甲供材料的品種及專業分包的項目;

　　3.與施工.監理共同審查設計圖紙存在的問題;

　　4.解決圖紙審查中心提出的問題;

　　5.按項目工程實際情況制定本項目的《工作制度》;

　　6.編制項目工程質量控制點和控制質量.進度.安全.投資目標;

　　7.按確定的《工作制度m.dewk.cn》擬定施工.監理合同補充條款;

　　1-7條并結合第一條為確定分包價格提供依據和項目實施提供技術保障；

　　四、開工前的準備階段

　　1.施工現場土方回填、施工道路、圍墻，施工用通水通電;

　　2.落實工程定位測量及規劃驗線工作；

　　3.繪制車庫平面布置(含水電)并進行編號(工程部負責);

　　4.繪制每套住宅平面布置(含水電),并按民政批準文件進行編號(工程部負責);

　　5.計算住宅.車庫和營業房套內和銷售面積;(工程部及預算部、銷售部負責);

　　6.編制項目實施計劃和人員配備要求;。

　　1-4條為公司上層領導.銷售.財務及物業的決策和各部門的工作展開提供基礎性資料

　　五、項目實施階段

　　1.明確項目部的職責的分工;

　　2.配合公司其他部門各項工作的展開;

　　3.配合政府職能部門的各項工作;

　　4.辦理項目所需的各項手續（）

　　5.根據確定的銷售平面圖,結合工程質量控制點和控制質量.進度.安全.投資目標和相應的規范標準,依據制定的《工作制度》.合同條款,按每一銷售單元建立質量跟蹤卡;

　　1-5條確保項目的順利實施,達到確定的各項預期目標;

　　六、物業移交

　　1.經物業驗房合格并簽收接收書;

　　2.向物業移交《保修合同》及結算憑證;

　　3.向物業移交物業應提交的其他資料;

　　4.向物業提供技術咨詢;