美術（文化）館物業管理整體設想及策劃
（一）項目概況
美術館是集美術展覽、美術品收藏和美術培訓教育等功能為一體的公共文化設施。占地面積8000平方米，建筑面積達15000平方米，擁有八個標準展廳，一個中央圓形大廳和一個戶外雕塑廣場，以及7層多功能辦公大樓，因此物業管理工作十分重要而艱巨。
（二）管理設想
根據文化場館物業管理的自身運作規律，針對美術館目前的實際情況，我們經過初步綜合分析，認為在對該物業的管理服務工作中應著重抓好如下幾項工作：
1、高標準、高水平管理的措施
（1）建立和實施完善的物業管理質量體系
物業管理行業的發展過程證明了要達到高質量的物業管理服務水平必須建立一套高標準的質量保證體系。近幾年來，在國內物管行業逐漸推廣實施的ISO9001-2000質量體系標準被實踐證明是行之有效的，這一點我們公司在導入并通過ISO9001-2000質量體系國際認證后，就深深地體會到其好處。在美術館的物業管理工作中，從一開始就要堅持做到高標準、高起點，科學管理、規范服務。
（2）培育高素質的員工隊伍
人才對我們來說，是最重要的資源，它決定了企業的興衰。在人才的管理上，我們著重抓好兩個環節，一是"引進關"，引進的人才要具有較高的專業技能和較好的綜合素質。二是"培訓關"，我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃，要求大家有現代的物業管理意識，為業主服務的意識，都要做到一專多能，每年的培訓考核成績都要作為職務晉升和年終獎勵的重要依據。作為做好物業管理服務工作的重要前提，我們的人才培養目標是：培養一支高素質的精干的員工隊伍。
2、管理深度和廣度的做法
社會在進步、時代在發展。對于美術館這樣一個精英薈萃的項目而言，物業管理服務的深度和廣度是沒有止境的。我們認為：隨著社會的進步和社會分工的不斷專業化，物業管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應盡可能和社會各專業服務機構聯合，滿足業主的多方面需求。
3、創造優美舒適、安全文明、潔凈環境的設想
（1）硬件建設
可靠的安全保障系統、管理完善的環境設施、簡潔醒目的形象設計系統、安全方便的交通網絡以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進設施、設備為美術館環境和文明建設提供了物質保證。
嚴格車輛交通管理。我們準備設置完善的各類交通標識，加強車輛的監控和引導，及時處理突發事件。
運用現代科技手段，"三防"結合，確保安全。"三防"結合即是人防、物防、技防相結合。"人防"上我們實施快速反應系統，物防上采用圍墻、防盜裝置，技防采用高科技的智能化系統等手段提高防范能力。
（2）軟件建設
創建高檔次的文化場館，軟件建設比硬件構成更為重要、更為艱巨。特別是我國物業管理行業發展時間短，管理公司和廣大業主均需要進一步加深對物業管理的認識和自身修養，這個過程需要日積月累的努力，物業管理公司應著眼于長遠發展，持之以恒地在軟件建設上下功夫。
（三）管理目標
1、業主單位滿意率達90%以上；
2、有效投訴率低于2次；
3、有效投訴處理率達100%；
4、責任展品受損率，資產流失率為0；
5、房屋及公共配套設備、設施完好率98%以上；
6、場館內治安案件案發率為零，無任何重大管理責任事故發生；
7、環境衛生、消殺、綠化達標率為100%；
8、利用現代化管理手段對物業進行管理；
9、消防管理通過政府規定，年檢完好率100%。
（四）管理措施
1、導入ISO9002質量管理體系
我司已建立了ISO90002質量保證體系，并順利通過第三方認證，通過多年的實際運作和持續改進，質量保證體系已日趨完善和穩定，并具有較強的可操作性，質量保證體系已成為我們提供規范化、標準化物業管理服務的基石。隨著國際標準化組織于2000年12月頒布了2000版質量管理標準，我們審時度勢，積極跟進，及時對原有的質量體系進行了改版，并成功獲得IS09002∶2000質量管理體系的認證。在美術館物業管理的實施過程中，我們將一如既往地推行IS09002，以期在為客戶提供優質服務的過程中不偏離既定的軌道。
2、實施"質量、成本雙否決"運行機制
我司結合物業管理行業的服務特性，全面推行"質量、成本雙否決"機制。公司每年通過與管理處簽訂目標管理責任書，把服務質量和
成本控制作為考核管理處工作業績的兩項最重要的指標，且兩者是"或"與"否"的關系。我們將把這一套運行機制用于該場館的管理實踐中，力求在"服務質量"和"成本控制"之間找到更準確的結合點，以提供"質優價廉"的服務產品。3、建立"加油站式"的員工培訓機制
由于提供服務產品的主體之間的個性差異，對于服務產品的提供，不能簡單地只制造一種"準則"，而是應該依據服務需求的變化而不斷調整，也即服務的層次、內容和方向做出相應變化，其中一項關鍵問題就在于對員工持續不斷的培訓。在實踐中，我們推出了"加油站式"的培訓體系，做到崗前培訓、在崗培訓和調崗培訓，各層級員工均有明確的培訓達標標準，使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態平衡。同時，我們亦強化"管理者就是培訓者"、"培訓是公司對職員的最大福利"的觀念，并把這種意識在物業管理工作中貫徹始終。
4、倡導開放式的管理服務
物業管理公司與客戶之間關系若協調不好，必將演化為阻礙物業管理水平提高的一種阻力。為此，我們倡導和強調開放式的管理服務，即：我們通過要求其按時公布財務帳目、定期提交"管理報告"、組織"管理處開放日"活動、公布管理處主管人員的聯系電話等措施，自覺接受業主的監督。
5、管理體系的全面整合和提升
社會的環境時時在變，需求亦時時在變，始終沿用舊有的管理模式和服務方式是無法滿足業主不斷增長的服務需求的要求的。在美術館的日常工作中，將致力于用新型的"以客戶為中心、以流程為導向"的運作取代傳統的"以企業為中心、以職能為導向"運作，實現物業管理水平的持續提升。
6、致力于共用設施、設備的循環改進
樓宇管理的一個重要內容就是共用設施、設備的管理和維護。共用設施、設備運行狀態的良好程度將直接影響到客戶的日常辦公和安全保障等問題。根據我們對樓宇多年的管理經驗，我們將對共用設施、設備的管理分為三個層次進行，即：以保證共用設施、設備處于受控狀態、維持正常運行為目的的日常管理及維修；以消除各種運行隱患，保證設施、設備性能得以充分發揮為目的的定期維修養護（包括大、中修）；以提升設備性能、增強設備自我保護功能。
篇2：市物業管理協會工作總結與下年工作設想
市物業管理協會工作總結與下年工作設想
20**年市協會在市社團辦和市房產局各位領導的親切關懷和指導下，經過全體會員單位的密切合作，理事會和協會秘書處全體人員的共同努力，使市協會在各項工作中取得了一定成績，現對市協會20**年工作做如下總結并對20**年工作提出如下設想：
一、20**年工作總結
根據市協會二屆二次理事會的精神，堅持抓好雙向服務、緊密結合行業實際，圍繞行業工作的主要問題積極發揮了行業協會的職能作用和組織優勢，使協會工作不斷取得新的進展，為推動我市物業行業改革和發展發揮了一定作用。
(一)搞好協會換屆工作
根據《市物業管理協會章程》的有關規定，完成了組織各區分會的換屆工作，解決了近年來各區分會人員變動較頻繁，各區分會領導層人員短缺，而使分會開展工作存在一定困難的問題。
組織召開市協會、區分會理事會議、會員會議24次，溝通了行業內的信息交流了工作經驗，增強了市、區協會會員單位之間的親合力。
(二)協助行政主管部門開展學習、宣傳、貫徹國務院頒布《物業管理條例》工作
1、協助行政主管部門起草了《沈陽市住宅物業管理規定》。
2、協助行政主管部門起草了學習、宣傳、貫徹《<沈陽市住宅物業管理規定>工作方案》及宣傳畫冊。
3、協助行政主管部門開展了“一清理、兩整頓，規范物業管理市場”的活動并注銷了19家物業管理企業的資質證書，責令12家物業管理企業限期整改。
4、配合行政主管部門在全市開展了“市民信得過的物業管理企業”、“沈陽市市民滿意的物業管理住宅小區”的評選活動。
5、精心組織積極參加中物協舉辦的“第二屆中國物業管理發展論壇暨全國物業管理行業文藝調演活動”及“關于征集物業管理服務糾紛法律適用研討會”論文活動。在這兩次活動中，市協會選送的沉沉河區房產局的群口快板“好美的一幅畫”被授予三等獎，市協會獲文藝調演活動優秀組織獎，市協會選送的論文5篇被納入中物協編輯的《物業管理法律適用論文及案例選編》，3篇被納入中物協制做的《第二屆中國物業管理發展論壇》光碟，協會會刊《沈陽物業》有4篇論文被轉載于《中國物業》。
(三)搞好業內人員培訓，全面提高物業管理水平
1、為便于業內人員深入學習研究物業管理法規，協會經廣泛收集后完成了《物業管理法規文件匯編》的編輯工作，滿足了業內人員對物業管理專業法規的需求。
2、為落實建設部建教培(1996)1號文件的規定精神及配合行政主管部門開展業務的“一清理、兩整頓”的工作，市協會與中物協培訓中心聯合舉辦了兩期物業管理企業經理培訓班，共有418人參加培訓。
(四)維護物業管理企業權益，支持物業管理企業開展活動
協會是物業管理企業的家，當管理企業的權益受到侵害時市物協立即予以支持。年初，某名演員因拒交物業費與華新公司產生糾紛，市協會立即予以聲援;當某物業企業因業主拖欠物業費向法院起訴，因時限問題將要敗訴時，市協會立即與市中法協商，使物業管理企業的權益受到保護。當玫瑰、亞都等物業公司組織業主聯誼活動，邀請市協會時，市協會都能派員參加，從中了解物業管理企業與業主的魚水關系。
(五)廣泛學習經驗，拓寬管理思路
20**年，協會組織了各區分會赴外省市學習考察。市協會陪同市人大負責人赴深圳考察，參加了中物協舉辦的“第二屆中國物業管理發展論壇”。市協會分別接待了世界物協會長、韓國物協會長，通過以上活動，溝通了信息、交流了經
篇3：物業管理中心20X學年工作總結及新年工作設想
20**年,是大隊改革發展過程中極其困難的一年,也是物業管理工作推進后勤改革與發展極其關鍵的一年。一年來,物業管理中心在大隊黨、政、工組織的正確領導下,以***為指導,認真貫徹落實黨的十七大及十七屆四中全會精神,堅持解放思想,轉變觀念,致力改革,勇于創新,強化管理,狠抓落實,較好地完成了物業管理和服務的各項工作任務。同時,安全管理、治安綜合治理、房地產管理、居委會、申報市級園林小區、申報區級綠色小區、計劃生育等方面工作也都取得了新的成績和進步,小區面貌、人文環境呈現出了和諧穩定的局面。在過去的一年里,我們主要做了以下幾方面的工作:
一、20**年物業管理中心收支情況
20**年物業管理中心各項費用收支情況如下:
水費總收入: 51611.60元 水費總支出:46800.00元
電費總收入:302956.51元 電費總支出:588880.45元
其中辦公樓41561.93元;
說明:水電費收入為1-11月份;
收支明細情況:
收:(1)水費:51611.60元
(2)電費:302956.51元
(3)衛生費:11210.00元
(4)房費:110801.46元
付:(1)水資源費:18000.00元
(2)污水處理:28800.00元
(3)電費:588880.45元
(4)垃圾費:27600.00元(其中19800.00元為院內)
(5)獨生子女費:7600元。
二、抓形勢任務教育,為物業改革與發展提供堅強有力的思想保障
大隊第十三屆五次職工代表大會提出的:面對新的形勢,從戰略方面而言,我們一定要做到三個"不變":一是經濟發展和隊伍建設成在戰略、敗也在戰略。因此,我隊制定的發展方向和戰略目標不能變,否則我們就會錯失發展機遇,斷送隊伍前程;二是在發展的困難時期,人心不能散,隊伍不能亂;三是在任何時候、任何情況下,決心和信心比什么都重要,因此無論情況變得如何復雜,我們堅持發展的信心和決心不能變。圍繞大隊職代會精神所確定的目標方向,物業管理中心堅持以黨的十七大精神和***的重要理論為指導,以學習和實踐***為動力,以改革發展為目標,確立了物業化改革、企業化經營的發展思路,大膽探索物業改革之路,尋求物業發展途徑。在召開的物業管理中心一屆三次職工大會上,及時傳達了大隊職代會精神,在職工中廣泛宣傳物業改革的目的和意義,開展形勢任務教育,使職工充分認清形勢,明確目標方向,進一步解放思想,轉變觀念,集中精力做好物業管理和服務工作,一心一意謀求物業改革與發展方向,為后勤工作社會化、物業管理市場化作好思想準備。
三、加強組織領導,形成強大合力,為物業改革與發展提供組織保障
貫徹和落實好大隊年初職代會精神,努力實現《二二四大隊后勤工作改革與發展規劃》目標,是物業管理中心領導班子的工作重點。圍繞中心工作,班子成員面對現實,正確分析物業管理和服務現狀,制定工作措施,增強管理能力、強化服務意識,確保物業改革工作的順利實施,促進物業發展。著重抓了以下幾個方面的工作:
1、按照《20**年機關及附屬單位目標考核責任書》的標準和要求,制定年度工作計劃,確保大隊下達的各項工作任務指標的完成。
2、與各班組簽定《崗位責任書》,細化工作指標和任務,將目標和任務分解到人,落實崗位責任制。
3、修改和完善《物業管理制度》《二二四大隊小區水電暖管理辦法》,明確崗位工作職責,進一步強化服務管理。
4、成立考核領導小組,建立完善的績效考核體系,增強責任意識、服務意識,提高辦事效率。
5、今年4月份,物業管理中心一批老職工光榮退休,新職工接替崗位。并對新上崗職工進行崗位培訓,順利地完成了新老職工崗位交接工作。
6、按照市場運行規則,積極探索科學管理方式,適時調整工作方法,提升管理能力,提高服務質量,建立起科學的管理體系,形成自我完善機制。
四、水、電改造工程通過驗收,扎實做好節能減排工作,并取得良好效果
08年,局、隊共投資300多萬元對小區內供水、供電設備、設施進行了改造,今年年初完成了施工任務,并通過了局、隊兩級驗收小組的驗收。水電改造工程完成后,不僅確保了居民的安全用電、正常生活供水,而且還杜絕了跑、冒、滴、漏現象,減少了資源的浪費,全年水資源費用節約近10余萬元。09年用于我隊小區供暖的供煤合同價格相較之去年合同價節約約30余萬元。
五、做好小區內部日常管理工作,維護院內居民的正常生活秩序
熱情為居民提供服務,幫助他們解決生活中遇到的難題。經常對小區內部鋪設的水、電、暖氣管網線路進行檢查,定期保養各類水電設施,保持各條管道、線路暢通,保障了居民用水、用電、取暖的正常供應;及時更換壞損的路燈,為居民家庭修繕照明線路、供水管道;今年冬季,組織職工清掃、清潔道路積雪,清除被大雪壓斷的樹枝樹杈,冒嚴寒抗擊暴雪災害,為居民戶外行走提供方便之路,不斷滿足居民正常的生活需求。依據不同樹種、花草在不同季節的生長習性和特點,有針對性地進行種植、施肥、澆灌、修剪、滅蟲、殺菌及保墑,精心養護綠化園區的各類植物,使其正常生長;勇于管理創新,回收了落葉、雜草,回填到綠地,養護花草,即起到了保墑、施肥的效果,又節約了水資源,達到了節能環保的目的;堅持每天對院內衛生清掃,刷洗主干道路,定時保潔;在世界環境日當天,組織物業部分干部職工對設備庫門口垃圾進行了清除。保持院內環境衛生干凈整潔,美化了家園。
為提高單身職工住宿條件,給廣大單身職工提供一個舒適、方便、愉悅的住宿環境。大隊投資100余萬元對原子校教學樓進行改造。并專門成立了改造項目部,物業有關人員參與其中,各盡其職,協助施工管理部完成了整個改造工程的施工任務。確保了整個改造工程按時、按質的完成。改造過程中,物業抽調專人作為單身宿舍兼職管理員,協助制定單身宿舍管理辦法,統計單身人數,在工程驗收結束后,安排單身職工宿舍。