泰裕園別墅常規性公共服務管理

　　治安、消防、車輛管理工作是泰裕園別墅重點管理工作之一。我們采取內外互防的管理方式對所轄物業區域的治安和消防、車輛工作進行全面的管理。

　　（一）、安全管理服務

　　安全管理是為了保障所管物業區域內的人員、財物不受損失，為業主營造一種安全、無干擾的生活環境。

　　1.安全管理內容

　　a)負責維護轄區內部治安秩序，預防和查處治安事故。

　　b)維護區域內車輛及來往人員的管理。

　　c)實行封閉式24小時保安制度，突發事件第一時間到達現場。

　　2.治安管理實施措施

　　a)實施"半軍事化"管理，實施住宿和24小時備班制，建立業務、績效考核與工資晉升掛鉤，實現10%的淘汰率，保證保安人員的高素質和戰斗力。

　　b)落實保安各崗崗位職責、管理制度。

　　c)明確責任區域及重點部位，實行分島管理同時定崗與巡查相結合的轄區式管理。

　　d)實行24小時保安巡邏制度，各項記錄完整。

　　e)利用智能化技術安全防范的方法與人防有機結合。

　　f)根據各管理階段的情況，制定相應的管理方法及工作重點。

　　g)制定突發時間處理程序，具備處理能力。

　　（二）、消防管理

　　對消防工作實施管理，預防物業火災的發生。最大限度地減少火災損失，為住戶的生活提供安全的環境，保護小區業主、住戶的人身和財產的安全。消防管理的主要內容：

　　a)在保安部內設置專職管理負責。并做好義務消防隊的建立和培訓工作。

　　b)防火檔案制度。建立防火檔案對火險隱患、校方設備狀況（位置、功能、狀態等）重點消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在案。以備隨時查閱。還要根據檔案記載的前期消防概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。

　　c)消防崗位責任制度。建立各級負責的逐級防火崗位責任制，從經理到員工，都對消防負有一定的責任。

　　d)定期進行消防安全檢查制度，各種記錄完整。

　　e)專兼職消防員的定期訓練和演習制度。

　　f)管理好區域內設施、設備，通過對各種消防設備設施的保養與維修，保持消防設備設施的完好，專業合格狀態。以多種宣傳形式加強區內住戶消防意識。

　　（三）、車輛交通管理

　　對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

　　1.車輛交通管理實施措施：

　　a)車輛分類管理:按照車輛類型分為汽車、摩托車、自行車管理，其中摩托車、自行車分區域存放，汽車存入專用車庫及指定的道路停放。

　　b)小區保安有效組織車流和車輛停放。

　　c)汽車憑IC卡，經電腦讀卡進入小區。

　　d)外來人員及車輛進出由出入口保安員明確來訪人員的身份或得到業主確認后引領車輛停放指定地點（區域外），并進行登記，同時通知內保人員引領來訪人員進入小區，經業主再次確認后，保安方可離去。如業主不在或業主不愿接見訪客，保安員將勸其離開。

　　（四）環境衛生管理

　　是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運，達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

　　1.制定作業指導書

　　a)清潔工管理規定。

　　b)清潔工衛生區域劃分表。

　　c)主管巡檢制度。

　　2.管理方法

　　a)清潔工必須著裝上崗，規范作業。根據《清潔工作作業指導書》，進行日常的清潔工作。

　　b)管家部主管按照《清潔工作質量標準作業規程》的規定，對所轄區域衛生狀況進行全面的巡視檢查，每天不少于2次。發現問題及時對相關人員予以糾正，并在《日常工作檢查記錄表》上做好記錄。作為對清潔工的工作結果評定依據。

　　c)管家部根據《衛生消殺管理標準作業規程》對消殺的施過程進行控制。每月（不少于2次）檢查小區的蟲鼠情況，詳細記錄填寫《保潔消殺工作記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實消殺次數和監控消殺效果。

　　d)健全各項記錄。

　　2.保潔各項服務標準如下：

　　a)道路的清潔標準：

　　目視地面無雜物、積水、無明顯污漬、泥沙；

　　道路、人行道無污漬、每200平方米痰跡控制在一個以內；

　　行人路面干凈無浮塵、無雜物、垃圾和痰漬；

　　路面垃圾滯留時間不能超過10分鐘。

　　b)廣場、花園的清潔標準：

　　地面潔凈無積塵、無污漬、無垃圾；

　　花壇外表潔凈無污漬；

　　廣場、花園里的垃圾滯留時間不能超過15分鐘。

　　c)綠化帶的清潔標準：

　　目視綠化帶無明顯垃圾、落葉、漂浮物；

　　每100平方米煙頭控制在1個以內；

　　花壇外表潔凈無污漬。

　　d)人工湖的保潔

　　作業人員必須會游泳。

　　人工湖的保潔工作應每天進行一次，保持人工湖面水面無飄浮物。

　　飄浮到近岸的垃圾，清潔工于岸邊處持作業工具打撈湖面上的飄浮垃圾，當手持作業工具無法打撈飄浮垃圾時可乘小船進行工作。

　　e)游樂設施清潔標準：

　　游樂設施表面干凈光亮，無灰塵污漬、銹跡；

　　目視游樂場周圍整潔干凈、無果皮、紙屑等垃圾。

　　f)路燈的保潔

　　路燈的應保潔每月保一次。

　　路燈的保潔應在白天滅燈斷電時進行，作業前保潔部主管應通知機電維修部斷開電源。

　　路燈保潔方法具體依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業規程》操作。

　　g)雕塑裝飾物、標識、宣傳牌的清潔

　　雕塑裝飾物的清潔：

　　有污跡是應用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦試，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業規程》方法進行操作。

　　宣傳標識牌的清潔：

　　有廣告紙時請先撕下紙后再用濕抹布擦抹，然后用干布抹干凈，如有污跡應用清潔劑進行清洗；

　　宣傳牌、標示牌等應每天擦試一遍。

　　h)樓頂（露臺）的清潔

　　準備好梯子、編織袋、掃把、垃圾鏟、鐵桿等工具,將樓頂的垃圾清理裝入編織袋；

　　用鐵桿將樓頂（露臺）上排水口（管）疏通積水；

　　樓頂雨季期間每個月清掃一次。

　　清潔標準：應達到目視樓頂無垃圾、雜物、無積水、青苔。

　　i)果皮箱的清潔

　　果皮箱每天清洗一次，遇特殊情況應增加清洗次數。

　　清洗完畢應及進將果皮箱運回原處，并套好垃圾袋。

　　清標準應達到：目視垃圾筒、果皮箱無污跡、無油跡；垃圾筒、果皮箱周圍無積水。

　　j)信報箱的清潔

　　每周擦試住戶信報箱兩次。

　　擦試后的信報箱應干凈無灰塵、無污跡。

　　k)監控探頭

　　監控探頭每周擦試一次。

　　擦試探頭的玻璃鏡片時必須使用鏡頭擦紙，以免有毛塵和刮傷鏡面。

　　清潔后應達到鏡頭光亮潔凈、探頭外表干凈無灰塵。

　　l)樓梯間的保潔:

　　每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗干凈(裝修期間加大頻度)；定時將垃圾收集運到垃圾存放處；用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門、電梯門、消防栓柜、玻璃窗內側、燈具、樓梯扶手、護欄、墻面、墻根部分地腳線、指示牌等公共設施，應保證每天一次；各樓梯間玻璃、通道的壁面、樓頂應每周進行一次擦拭和除塵。大理石地面應每周除塵一次。

　　清潔標準：

　　地面、臺階、玻璃潔凈、無污漬、水漬、灰塵；

　　樓梯扶手護欄干凈，用干凈紙巾擦試100cm后，紙巾沒有明顯臟污；

　　護欄（鐵藝護欄油漆無脫皮）、完好；

　　梯間頂面無蜘蛛網、灰塵；

　　地腳線干凈無灰塵；

　　理石地面目視干凈、無污漬；

　　（五）共用設施、設備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

　　共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

　　（六）共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地下自行車庫、地下機動車庫等。

　　根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：湖面、地下機動車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通，水質達標、基本完好。

　　（七）智能化設施設備

　　范圍包括：樓宇可視對視系統、如戶寬帶數據網系統、室內智能報警系統，"六表"遠傳系統、報警系統、周界紅外線對射報警系統、公共區間閉路監控、智能IC卡門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

　　根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合泰裕園別墅智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

　　A1、修訂、完善智能系統管理制度

　　A1.1、明確智能系統設備責任類別劃分：

　　一類設備：監控中心、室內智能系統主機設備，如：系統管理電腦終端、前端調制解調器及附屬設備、閉路攝像監視系統室內設備、保安巡更系統主機設備。

　　二類設備：監控中心室外的智能系統末端設備、設施，如：遠紅外探測器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報警、保安電子巡更

簽到器。

　　A1.2、建立設備管理責任制

　　--監控總值班室人員負責一類設備的運行操作、維護保養和故障處理。

　　--維修部負責室外二類設備設施的定期巡檢、試驗和保養及住戶家中二類設備設施的故障維修。

　　--管家部負責指導培訓區內住戶正確使用室內智能設施，減少錯誤操作和誤報。

　　A1.3、建立健全的各類崗位責任制，明確相關工作程序、工作制度，如：

　　--崗位職責

　　--運行管理制度（值班規定、交接班制度、設備操作規程、設備巡檢

　　--設備維護、保養管理制度（設備日常、定期維護保養規程、設備維護保養檢查制度、設備大修改造、管理程序）

　　--工作程序（報警處理程序、突發事件處理程序、自然災害處理程序、事故處理程序）

　　--設備檔案管理制度。

　　A2、重視人員培訓

　　在智能系統安裝、調試、驗收階段，選派高素質專業人員提前介入參與配合相關工作，力爭盡早熟悉整個智能系統，并對相關上崗人員進行崗前業務技能、技術培訓及持續的在職培訓。

　　A2.1、對監控總值班室人員進行系統結構、系統工作原理、所轄設備的性能原理特點、操作規程、維修保養規范、故障處理方法、報警處理程序等方面的培訓。

　　A2.2、對監控室人員、維修部人員、管理中心相關人員進行住宅室內智能系統末端設施操作、使用方法、檢查保養方法等方面的培訓。

　　A2.3、對保安員進行住宅內智能末端設施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對射儀、停車場設備設施的使用操作方法，各類事件處理程序等方面的培訓。

　　對上述人員分階段考核，確保日后工作質量。

　　A3、智能系統設備的檔案管理

　　由管理中心負責設備檔案的建立、技術資料的收集、整理、歸檔。

　　--監控室人員配合相關工作。

　　--設備分類及編號。

　　--建立設備臺帳和卡片。

　　--建立設備技術資料檔案。

　　--定期進行設備核查（年度）。

　　A4、智能系統的運行管理。

　　A4.1、監控中心主機設備的運行

　　監控總值班室值班人員負責保證系統的正常運行、操作。

　　A4.1.1嚴格執行相關作業指導書規定（崗位職責、工作方式、運行操作規程）

　　對各設備進行操作和監視、分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態。定期對各類信息、數據進行系統的分析，形成日、月報表，發現異常及時處理。

　　A4.1.2接到各類報警信號（防盜報警、煤氣泄漏、緊急求助、監視圖象有異常情況等）立即指揮保安趕赴現場，及時處置各類事件并做好記錄。

　　A4.1.3每日定時查看巡更報表，發現問題（如保安未按時巡更簽到或巡邏路線有誤等）及時通知當班保安領班或主管，并記錄處理情況及結果。

　　A5、系統的維護保養管理

　　智能系統設備維護保養分日常維護保養和定期維護保養2個方面。日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養包括性能狀態、檢查、系統試驗和計劃性修理的內容。

　　A5.1、系統的維護保養實施計劃的制訂

　　監控中心、維修部分別按責任劃分，根據相關設備維護保養規程和設備具體狀況，制訂所管轄設備年度、季度、月度維護保養實施計劃，并確定設備維護保養責任人。

　　A5.2設備維護保養計劃的實施

　　做到：按期實施、認真記錄、發現問題、及時處理。

　　--監控總值班室值班人員按責任劃分，負責智能系統一類設備的日常維護保養和定期維護保養工作。

　　--維修部負責二類室外設備設施（攝像機、紅外探測器、電子巡更器、停車場設備是、設施等）日常維護保養和定期維護保養及傳輸線路的定期巡檢工作。

　　A5.3設備維護保養工作質量的檢查

　　服務中心主管、維修部主管、監控中心負責人根據《設備管理》程序和《設備維護保養、檢查制度》，分層次、分系統、分類別對所轄設備狀況，所轄人員維修保養工作質量、進行定期檢查和評議，發現問題查找不合格原因，采取糾正措施，并跟蹤改進情況，對其所轄人員設備維護保養工作質量的評議作為考核依據，改進工作質量的目的。

　　A6、設備的維修管理

　　設備維修分為預防維修和故障維修兩種方法。預防維修是指在設備發生故障前預先對其劣化和缺陷部件進行維護和修理。故障維修是對設備發生故障后，對失效損壞的部分進行針對性修理。兩種維修方法的使用保證了設備的最佳狀態。

篇2：常州市市區普通住宅物業公共服務實行分項目收費試行辦法(2009年)

　　江蘇省常州市人民政府辦公室

　　常政辦發〔20**〕46號

　　二○○九年四月三日

　　物價局 房產管理局

　　第一條 為促進我市物業服務行業健康發展,建立服務標準規范、收費公開透明、按質論價、質價相符的物業服務收費機制,切實維護廣大業主、開發建設單位和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和《江蘇省住宅物業管理服務標準》等法律法規及有關規定,并結合我市實際情況,制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市市區范圍內的普通住宅物業公共服務的收費行為。非普通住宅及辦公房、廠房、經營性用房等物業服務收費按規定實行市場調節價,服務內容與收費標準由當事人通過合同約定。

　　第三條 本辦法所稱普通住宅物業公共服務分項目收費,是指將普通住宅物業公共服務項目根據服務內容、服務標準和設施設備配置等情況分為綜合管理服務、公共區域秩序維護服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域綠化日常養護服務、共用部位共用設施設備的日常維護保養服務等類別(來自:m.dewk.cn),再將每個類別劃分為不同的服務等級(服務等級從低到高),每個服務等級又劃分為若干個服務項目。每個服務項目均對應相應的收費標準,各項服務收費標準之和組成整個服務收費標準。業主委員會或開發建設單位與物業服務企業在商定服務項目和收費標準時,可以結合小區的特點和實際情況,進行自主選擇和組合,最終確定小區的物業公共服務收費標準。

　　第四條 普通住宅物業公共服務分項目收費標準包含物業公共服務等級標準和物業公共服務收費標準,由市價格主管部門會同房產主管部門制定和適時調整,并向社會公布。物業公共服務等級標準的制定由市房產主管部門負責,物業公共服務收費標準的制定由市價格主管部門負責。《常州市市區普通住宅物業公共服務分項目收費標準》由市物價局、房產管理局另行發布。

　　普通住宅物業公共服務分項目收費標準為政府指導價標準(基準價),具體執行標準可根據物業服務的規模、特點和實際情況在基準價的基礎上上浮不超過15%,下浮不限。計價單位為建筑面積:元/月?平方米。

　　物業公共服務分項目收費標準(基準價)中不包括物業小區停車服務費和電梯運行維護費,這兩項服務收費應按有關的收費管理規定執行。

　　第五條 本辦法實施后,在市區新建的普通住宅物業公共服務收費,按本辦法執行。業主委員會成立前,由開發建設單位根據物業特點和服務要求,分項選擇服務等級標準,在相應的收費標準范圍內進行前期物業服務招標或議標,并與選聘的物業服務企業在合同中約定具體的服務項目和收費標準。業主委員會成立后,由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在合同中約定具體的服務項目和收費標準。

　　因提供《常州市市區普通住宅物業公共服務分項目收費標準》未涵蓋的公共服務內容,需要提高物業公共服務收費標準的,業主委員會成立前,物業公共服務收費標準由市價格主管部門會同房產主管部門核準后執行;業主委員會成立后,由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在合同中約定。

　　第六條 本辦法實施前,已以招投標方式確定前期物業服務收費標準的,仍按原中標價報價格主管部門備案;業主委員會或開發建設單位

　　與物業服務企業已簽訂物業服務合同且尚未到期的,物業服務及收費標準仍按原合同約定執行,合同到期后可按本辦法重新約定,也可按原服務收費模式進行約定。

　　第七條 物業服務企業應及時將合同約定的物業公共服務標準和收費標準分別報市房產主管部門和市價格主管部門備案。

　　第八條 本辦法由市價格主管部門、市房產主管部門按照各自職責負責解釋