住宅小區(qū)公攤水詳解及一些建議

　　公用分?jǐn)偹臉?gòu)成

　　從法律的角度來(lái)分析，住戶(hù)目前所分?jǐn)偟墓盟煞譃槿N性質(zhì)，分別是合法公攤、非法公攤和模糊公攤。合法公攤包括合理誤差、正常管網(wǎng)泄漏和火警時(shí)消防用水;非法公攤包括小區(qū)清潔用水、小區(qū)綠化管理用水、管理處用水、開(kāi)發(fā)商未出售（或已出售未收樓）的某些單元用水、非火警動(dòng)用消防水和偷竊用水;法律沒(méi)有明確規(guī)定歸屬的分?jǐn)偅P者都稱(chēng)之為模糊公攤。

　　合法公攤用水詳解及建議

　　1.合理誤差。水表的正常誤差有兩個(gè)值。最大流值高區(qū)最大允許誤差為±2%，最低流量低區(qū)最大允許誤差為±5%（根據(jù)國(guó)家水表檢定規(guī)程《JJG162-85》）。某些用戶(hù)合理地利用最低流量低區(qū)用水時(shí)負(fù)誤差大的經(jīng)驗(yàn)，用緩慢滴水的方式來(lái)取水。這種取水方式對(duì)總表產(chǎn)生的是正誤差，是允許范圍內(nèi)的誤差。最近有報(bào)道，某些假水表的誤差為400%，簡(jiǎn)直像搶劫用水。分表總和大于總表就是負(fù)分?jǐn)偂Ｐ^(qū)用水為什么經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)負(fù)分?jǐn)偟默F(xiàn)象呢？因?yàn)樾^(qū)設(shè)計(jì)供水量遠(yuǎn)大于實(shí)際取水量時(shí)，總表總是出現(xiàn)在最低流量低區(qū)，如上所述低區(qū)負(fù)誤差大（換句話(huà)說(shuō)就是總表實(shí)際上轉(zhuǎn)得慢了），所以就出現(xiàn)了分表總和大于總表的負(fù)分?jǐn)偂Ｎ以?jīng)管轄的一個(gè)物業(yè)小區(qū)就是這種負(fù)分?jǐn)偟默F(xiàn)象，開(kāi)始我以為是總表壞了，自來(lái)水公司更換了總表后還是負(fù)分?jǐn)偅?年來(lái)一直是負(fù)分?jǐn)偂＝ㄗh推廣使用精密水表，并建議自來(lái)水公司收回水表的安裝、更換和移動(dòng)的監(jiān)督權(quán)。

　　2.正常管網(wǎng)泄漏。管網(wǎng)泄漏分為明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易發(fā)現(xiàn)，并容易得到修復(fù)，所以這方面的損失一般很少。暗管泄漏分為地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易發(fā)現(xiàn)，并容易得到修復(fù)，這方面的損失一般也很少。地下暗管具體用途通常有四種：一種是公共地方清潔用水水管，一種是綠化用水水管，一種是觀(guān)賞設(shè)施用水水管，一種是總表后的進(jìn)戶(hù)管。建議在《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》修訂時(shí)將前三種用途的水表，規(guī)定為表前明管設(shè)計(jì)。建議對(duì)總表后的進(jìn)戶(hù)管也進(jìn)行明管設(shè)計(jì)。發(fā)現(xiàn)地下管網(wǎng)泄漏的方法通常有兩種，一種是定期用水?dāng)?shù)量對(duì)比，另一種是定期人工檢查，檢查的方法很簡(jiǎn)單，將用戶(hù)前端的總水閥關(guān)閉，水表仍然轉(zhuǎn)動(dòng)，說(shuō)明有泄漏。鍍鋅水管違法使用和超期使用也是造成管網(wǎng)泄漏的原因之一。鍍鋅水管容易生銹和被腐蝕，里面容易貯藏細(xì)菌，正常使用壽命是8至10年。建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于在住宅建設(shè)中淘汰落后產(chǎn)品的通知》（建住房[1999]295號(hào)）中規(guī)定：自2000年6月1日起，在城鎮(zhèn)新建住宅中，禁止使用冷鍍鋅鋼管用于室內(nèi)給水管道，并根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況逐步限時(shí)禁止使用熱鍍鋅鋼管。實(shí)際上這一通知沒(méi)有很好地執(zhí)行。建議政府有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)執(zhí)法。

　　3.火警時(shí)消防用水。消防用水是沒(méi)有設(shè)計(jì)安裝水表的，火警難得一遇，無(wú)火警也就無(wú)這方面的用水分?jǐn)偂?/P>

　　非法公攤用水詳解

　　1.根據(jù)國(guó)家計(jì)委發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)）第八條規(guī)定：管理費(fèi)中包含了綠化管理費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、辦公費(fèi)和保安費(fèi)等。小區(qū)清潔用水、小區(qū)綠化管理用水、管理處辦公用水和管理處員工生活用水理應(yīng)在管理費(fèi)中支出。由于缺少監(jiān)督，不少物業(yè)管理公司通過(guò)不裝分表或做假賬的形式將這些用水分?jǐn)偟狡渌脩?hù)。

　　2.開(kāi)發(fā)商未出售（或已出售未收樓）的某些單元用水。如果管理不善，這些單元會(huì)造成很大的水暖器材泄漏。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司都不愿意分擔(dān)這種預(yù)算外開(kāi)支，最終物業(yè)公司可能將此部分泄漏分?jǐn)偟狡渌挠脩?hù)頭上。入住未滿(mǎn)的新小區(qū)這種現(xiàn)象會(huì)較多。

　　模糊公攤用水詳解及建議

　　清洗水池浪費(fèi)掉的消防用水就是屬于模糊公攤。清潔水池的用水理應(yīng)由物業(yè)管理公司提供，實(shí)際上清洗水池本身所需的水很少。因?yàn)樯钣盟匾话愫拖蕾A水水池合用一池，所以每次清洗水池時(shí)都要浪費(fèi)掉大量的消防貯水。清潔水池浪費(fèi)掉的大量消防貯水究竟由誰(shuí)承擔(dān)呢？法律并沒(méi)有明文規(guī)定。浪費(fèi)的消防貯水究竟是多少呢？高層樓房一般有兩個(gè)水池，樓頂一個(gè)，地下一個(gè)。樓頂?shù)乃叵蕾A水量是按不同類(lèi)型的建筑6至18立方計(jì)算設(shè)計(jì)的，地下水池消防貯水量是按大樓所有消防栓連續(xù)完全開(kāi)啟2至3小時(shí)的用水量來(lái)設(shè)計(jì)（根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95第七章第三節(jié)規(guī)定）。我們可以想象這個(gè)量是多大。有經(jīng)驗(yàn)的工作人員會(huì)提前一個(gè)星期左右關(guān)閉地下水池的進(jìn)水閥門(mén)，將池底的消防水作為生活用水來(lái)使用，以此辦法來(lái)減少消防水浪費(fèi)。這又會(huì)造成長(zhǎng)時(shí)間缺少消防水的安全隱患。建議設(shè)計(jì)時(shí)將生活水池和消防水池分開(kāi)。分開(kāi)后，消防水池一般不用清洗。分開(kāi)的好處是節(jié)水、節(jié)能、衛(wèi)生和安全。

　　盜竊用水

　　如果物業(yè)管理到位，盜竊用水就不會(huì)發(fā)生。物業(yè)管理公司監(jiān)守自盜現(xiàn)象反而較多。自來(lái)水公司和業(yè)主都有監(jiān)督物業(yè)管理公司用水的責(zé)任。

篇2：小區(qū)公攤水電費(fèi)共用水電費(fèi)分?jǐn)偱嘤?xùn)

　　小區(qū)公攤水電費(fèi)共用水電費(fèi)分?jǐn)偱嘤?xùn)

　　一、共用水電費(fèi)分?jǐn)偟姆梢罁?jù)

　　1．《z小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》

　　第五條第二款：“社區(qū)公共部位水電及電梯運(yùn)行的分?jǐn)傎M(fèi)用以實(shí)際使用情況按甲方物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅梢曳焦挤謹(jǐn)偨痤~，甲方須與管理服務(wù)費(fèi)用一并繳交。”

　　2．《z小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約》

　　第二十九條：“共用的專(zhuān)項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗及損耗，有約定的，按約定執(zhí)行，沒(méi)有約定或不明確的，應(yīng)獨(dú)立計(jì)量核算，業(yè)主應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)分?jǐn)偤侠淼馁M(fèi)用。”

　　3．湛江市住宅小區(qū)共用水電費(fèi)分?jǐn)偣芾硪?guī)定

　　湛江市住宅小區(qū)共用水電費(fèi)分?jǐn)偣芾硪?guī)定

　　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)共用水電收費(fèi)行為，根據(jù)《印發(fā)廣東省物價(jià)局 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（粵價(jià)〔20**〕1號(hào)）有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我市住宅小區(qū)共用水電費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題規(guī)定如下：

　　一、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公及生活等自用水、電，必須單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，其費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　二、住宅小區(qū)綠化物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及小區(qū)喜慶活動(dòng)，宣傳，裝飾等用水用電，其費(fèi)用均由物業(yè)服務(wù)公共服務(wù)費(fèi)列支，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　三、在住宅小區(qū)內(nèi)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水、電費(fèi)用，由該項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收益列支，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　四、住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、電梯等公共設(shè)施設(shè)備的共用水、電費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，由本樓業(yè)主合理分?jǐn)偂?/p>

　　五、小區(qū)范圍的路燈用電費(fèi)用，也應(yīng)單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，由小區(qū)所有業(yè)主按實(shí)合理分?jǐn)偂?/p>

　　六、向業(yè)主分?jǐn)偟墓苍O(shè)施設(shè)備共用水、電費(fèi)，應(yīng)單獨(dú)列帳，按繳費(fèi)周期向業(yè)主公布費(fèi)用分?jǐn)偟霓k法、總金額及各業(yè)主分?jǐn)偟慕痤~，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將業(yè)主自用水、電費(fèi)與共用分?jǐn)偹㈦娰M(fèi)分別列明，以便業(yè)主明明白白繳費(fèi)。

　　二、小區(qū)內(nèi)涉及業(yè)主共用水電費(fèi)可以分?jǐn)偟捻?xiàng)目一般情況下有：

　　1、電梯用電電費(fèi)；

　　2、走廊樓梯照明用電電費(fèi)；

　　3、路燈照明電費(fèi)；

　　4、供水二次加壓用電電費(fèi)；

　　三、共用水電費(fèi)的分?jǐn)傇瓌t：

　　1、物業(yè)服務(wù)公司自用水電費(fèi)不得向業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　　2、綠化、水池噴泉、值班室水電不得向業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　　3、喜慶活動(dòng)、宣傳、裝飾用水用電不得向業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　　4、未單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表不得向業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　　5、共用水電費(fèi)須“按實(shí)合理分?jǐn)偂保?/p>

　　6、共用水、電費(fèi)，應(yīng)單獨(dú)列帳，按繳費(fèi)周期公布費(fèi)用分?jǐn)偟霓k法、總金額及各業(yè)主分?jǐn)偟慕痤~。

　　四、按法律法規(guī)，一般情況下共用水電費(fèi)分?jǐn)偟挠?jì)算公式如下：

　　根據(jù)《物權(quán)法》第八十條：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找媸马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照專(zhuān)用部分占建筑物總面積的比例確定。”

　　1、電梯用電電費(fèi)分?jǐn)偅?/p>

　　按樓層遞增系數(shù)法：

　　電梯用電電費(fèi)分?jǐn)偅喊椿倦娏砍艘詷菍酉禂?shù)法分?jǐn)偂?/p>

　　第2～5層為第一段，系數(shù)為1；第6～10層為第二段，系數(shù)為1.2；第11～15層為第三段，系數(shù)為1.4；如此類(lèi)推。每5層劃分一段，按20℅遞增；每段系數(shù)為[1+(N-1)*0.2]，注：N為所處段數(shù)；首層不使用電梯的用戶(hù)不參與分?jǐn)偂?/p>

　　計(jì)算公式如下：

　　基本電量=電梯用電量/一段戶(hù)數(shù)*1+二段戶(hù)數(shù)*1.2+...+N戶(hù)數(shù)段×[1+（N-1）*0.2]

　　業(yè)主電梯分?jǐn)傠娏?基本電量*[1+（N-1）*0.2]

　　業(yè)主電梯用電電費(fèi)分?jǐn)傎M(fèi)用=業(yè)主電梯分?jǐn)傠娏?用電價(jià)格

　　2、走廊樓梯照明用電分?jǐn)偅ò醋謹(jǐn)偅?/p>

　　走廊樓梯照明電費(fèi)分?jǐn)?[（走廊樓梯照明電量×用電價(jià)格）/該座總建筑面積] ×業(yè)主房屋建筑面積

　　3、路燈照明電費(fèi)分?jǐn)偅ò凑麄€(gè)小區(qū)分?jǐn)偅?/p>

　　路燈用電電費(fèi)分?jǐn)?[（路燈電量×用電價(jià)格）/小區(qū)總建筑面積] ×業(yè)主房屋建筑面積

　　4、供水二次加壓用電電費(fèi)分?jǐn)偅ò凑麄€(gè)小區(qū)分?jǐn)偅瑥氖褂眉訅汗┧臉菍娱_(kāi)始）：

　　公式一：二次加壓用電電費(fèi)分?jǐn)?(業(yè)主分表水量/住戶(hù)分表水量總和)×（水泵電量×用電價(jià)格）

　　注：最公平合理

　　公式二：二次加壓用電電費(fèi)分?jǐn)?[（水泵電量×用電價(jià)格）/小區(qū)總建筑面積] ×業(yè)主房屋建筑面積

　　五、共用水電費(fèi)分?jǐn)偟钠鹩?jì)日期

　　為優(yōu)惠業(yè)主及便于計(jì)算，共用水電費(fèi)分?jǐn)倧氖諛侨掌诘拇卧?日起計(jì)收。

　　六、未銷(xiāo)售空置單元（含已銷(xiāo)售但未到約定收樓日期）共用水電費(fèi)分?jǐn)傓k法：

　　未銷(xiāo)售的空置單元（含已銷(xiāo)售但未到約定收樓日期）的共用水電費(fèi)分?jǐn)傆煞课莸漠a(chǎn)權(quán)單位（發(fā)展商）繳付。

　　七、未收樓空置單元（已到約定收樓日期）共用水電費(fèi)分?jǐn)傓k法：

　　未收樓空置單元（已到約定收樓日期）的共用水電費(fèi)分?jǐn)偅础秡小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》第五條第四款：

　　“業(yè)主未按約定時(shí)間辦理收樓手續(xù)的，自《收樓通知書(shū)》約定的交樓日期后15日，視為業(yè)主默認(rèn)收樓，乙方依照上述規(guī)定向該業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。”

　　該單元的共用水電費(fèi)分?jǐn)傋栽搯卧奈飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取日期的次月1日起開(kāi)始計(jì)收。

　　八、其它問(wèn)題的統(tǒng)一回復(fù)口徑：

　　1．為什么好幾個(gè)月的共用水電費(fèi)分?jǐn)偓F(xiàn)在一起收取？

　　答：

　　2．共用水電費(fèi)分?jǐn)偸峭ㄟ^(guò)銀行代扣還是繳納現(xiàn)金？

　　答：正常情況下通過(guò)銀行代扣與物業(yè)服務(wù)費(fèi)一起代扣，但業(yè)主亦可至物業(yè)服務(wù)中心財(cái)務(wù)以現(xiàn)金方式繳納。

　　3．共用水電費(fèi)的計(jì)量是否每個(gè)分?jǐn)傢?xiàng)目都按規(guī)定要求安裝了計(jì)量表？

　　答：是的，業(yè)主如有質(zhì)疑可至現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。

　　4．共用水電費(fèi)分?jǐn)偡謹(jǐn)偯骷?xì)會(huì)公示嗎？公示在什么地方？公示日期是每月的哪一天？

　　答：會(huì)張貼公示，公示在小區(qū)公共欄內(nèi)，每示的日期為每月的1-5日

　　5．......

篇3：如何成功有效降低小區(qū)公共水電公攤費(fèi)用

　　如何成功有效降低小區(qū)公共水電公攤費(fèi)用

　　在物業(yè)管理過(guò)程中，業(yè)主們除了繳交常規(guī)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，還有一項(xiàng)與業(yè)主利益息息相關(guān)的費(fèi)用，那就是需要公攤的公共水電費(fèi)。所謂的公共水電費(fèi)是指小區(qū)、樓宇的消防和對(duì)講系統(tǒng)、公共場(chǎng)所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調(diào)、水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)和其他公共用電、用水的費(fèi)用開(kāi)支。

　　因小高層或高層物業(yè)所涉及的設(shè)施設(shè)備較多，如電梯系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、地下停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)等，在小區(qū)業(yè)主享用舒適配套設(shè)施設(shè)備的同時(shí)，也就必須承擔(dān)與服務(wù)相匹配的公共水、電的公攤費(fèi)用。如果公攤費(fèi)用合理，大部分業(yè)主是能夠理解與接受的，但如果公共水、電費(fèi)用的公攤過(guò)高，業(yè)主們就會(huì)對(duì)物業(yè)管理單位的管理產(chǎn)生質(zhì)疑，相應(yīng)帶來(lái)管理過(guò)程中的矛盾，因此，需要物業(yè)管理單位對(duì)服務(wù)管理過(guò)程進(jìn)行反思與檢討。本文以筆者所管理的泉州遠(yuǎn)豐閣商廈物業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，介紹如何有效降低小區(qū)公共水電公攤費(fèi)用。

　　遠(yuǎn)豐閣商廈為高層商住物業(yè)，坐落于泉州繁華的金融街豐澤街，以其獨(dú)特的地理、商務(wù)區(qū)位，吸引著商戶(hù)和業(yè)主入住。目前，商廈以100%的入住率和100%的收費(fèi)率跨入了管理較好的商廈行列。而良好的管理業(yè)績(jī)來(lái)源于商廈有效的設(shè)備管理和降低公共水、電費(fèi)用公攤的改造工程。

　　在遠(yuǎn)豐閣商廈公共用電用水改造前，商廈內(nèi)業(yè)主每月需要繳交的公攤費(fèi)一般情況下為每單元戶(hù)40多元，最高月份達(dá)到50多元，業(yè)主反映強(qiáng)烈，矛盾突出，甚至拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理單位與業(yè)主的關(guān)系劍拔駑張，有效解決公攤費(fèi)用過(guò)高問(wèn)題勢(shì)在必行。

　　1、通過(guò)對(duì)商廈供電線(xiàn)路的勘察，發(fā)現(xiàn)原商廈用電接駁、設(shè)計(jì)不合理，把遠(yuǎn)豐閣商廈內(nèi)動(dòng)力系統(tǒng)的用電接駁于商業(yè)用電的電表上，造成電費(fèi)計(jì)量不是以動(dòng)力用電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，而是用商業(yè)用電電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，造成了電費(fèi)的費(fèi)用差價(jià)。

　　2、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的觀(guān)察，發(fā)現(xiàn)商廈地下車(chē)庫(kù)照明系統(tǒng)布置過(guò)于密集，超過(guò)了合理的使用限度，布置的不合理造成了照明用電資源的浪費(fèi)。

　　3、商廈內(nèi)樓道、消防疏散樓梯的照明仍沿用老式的白熾燈及手控開(kāi)關(guān)控制，若業(yè)主、用戶(hù)沒(méi)有隨手關(guān)燈，長(zhǎng)明燈現(xiàn)象隨處可見(jiàn)，造成了用電資源的非正常耗用。

　　4、通過(guò)對(duì)供水系統(tǒng)的分析，商廈生活供水系統(tǒng)采用變頻恒壓控制供水，原供水系統(tǒng)由于與物業(yè)小區(qū)配套上存在不足，設(shè)施設(shè)備安裝上存在一定的缺陷，使供水系統(tǒng)的使用功效降低，能耗上升，造成了水資源的浪費(fèi)，也加重了設(shè)備管理的難度。

　　5、通過(guò)對(duì)商廈相關(guān)水表的觀(guān)察，發(fā)現(xiàn)商廈內(nèi)消防水池用水異常，通過(guò)勘察，原來(lái)是消防地下供水管道存在破損及滲漏。因商廈自來(lái)水及消防供水系統(tǒng)深埋地下，埋設(shè)不合理，管道沒(méi)有進(jìn)行有效的防腐蝕處理，縮短了管道的自然壽命，引起管道大量滲水，滲漏的大量消防水，通過(guò)地下大量流失，又沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，造成維修的困難，白白流失了大量的水資源。

　　6、在管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，商廈管理人員沒(méi)有有效地按照操作規(guī)程，對(duì)相關(guān)公共場(chǎng)所的用電用水進(jìn)行有效的監(jiān)管與管理，造成商廈內(nèi)的公共場(chǎng)所時(shí)常發(fā)生“長(zhǎng)明燈”、“長(zhǎng)流水”、“長(zhǎng)滲水”的現(xiàn)象。

　　對(duì)于遠(yuǎn)豐閣商廈存在的公共水、電公攤過(guò)高的問(wèn)題，我們將該商廈原供電、供水系統(tǒng)存在的問(wèn)題與缺陷作為一個(gè)重要的項(xiàng)目整改專(zhuān)題，立項(xiàng)進(jìn)行了小區(qū)供電、供水系統(tǒng)的改造。

　　為解決遠(yuǎn)豐閣商廈公共用電、用水公攤費(fèi)用過(guò)高的問(wèn)題，項(xiàng)目小組對(duì)商廈內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行了全面細(xì)致的觀(guān)察與分析，針對(duì)以上六個(gè)的問(wèn)題，提出了改進(jìn)措施，并進(jìn)行了有效的整改：

　　1、針對(duì)原商廈用電接駁、設(shè)計(jì)不合理，把商廈內(nèi)動(dòng)力系統(tǒng)的用電接駁于商業(yè)用電的電表問(wèn)題，制定了細(xì)致的改造方案，并進(jìn)行施工過(guò)程研究，在施工費(fèi)用最低化的情況下，對(duì)用電線(xiàn)路的重新布置與敷設(shè)、接駁；向供電部門(mén)提出申請(qǐng)，闡述了原設(shè)計(jì)上存在的缺陷，指出存在的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)不準(zhǔn)確、不合理的問(wèn)題，并獲準(zhǔn)重新申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)電表進(jìn)行計(jì)量，把商廈內(nèi)原有的商業(yè)用電改為動(dòng)力用電，大大降低了公用電費(fèi)的支出。（在此提醒物業(yè)管理的同仁，在新小區(qū)的接管過(guò)程中，要注意用電專(zhuān)項(xiàng)電表的接駁，在源頭上進(jìn)行有效的監(jiān)督，防止類(lèi)似情況的發(fā)生。）

　　2、由于原商廈地下車(chē)庫(kù)照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)布置過(guò)于密集，再加上在施工過(guò)程中不注意燈具照明角度的調(diào)整，不注意燈具的照明覆蓋范圍，造成了不必要的照明燈具重復(fù)布置，通過(guò)調(diào)整照明燈具的布置整合車(chē)庫(kù)內(nèi)的照明燈具，刪減不必要的照明燈具，合理有效地進(jìn)行地下車(chē)庫(kù)的照明系統(tǒng)布設(shè)、整改。

　　3、針對(duì)“長(zhǎng)明燈”現(xiàn)象，采取了相應(yīng)的整改措施，在必須長(zhǎng)期開(kāi)啟照明的公共場(chǎng)所全部改用節(jié)能燈具，對(duì)商廈內(nèi)的樓道、樓梯等公共部位的照明手控開(kāi)關(guān)進(jìn)行更新改造，全部更換成為延時(shí)開(kāi)關(guān)。

　　4、用于電梯機(jī)房散熱、降溫的空調(diào)機(jī)是公共用電的大戶(hù)，為有效地進(jìn)行電梯機(jī)房的散熱控溫工作，制定專(zhuān)人負(fù)責(zé)制，根據(jù)天氣及氣溫情況進(jìn)行定時(shí)開(kāi)關(guān)時(shí)間的調(diào)節(jié)，節(jié)省了以往24小時(shí)不間斷開(kāi)啟空調(diào)對(duì)電梯機(jī)房進(jìn)行散熱所帶來(lái)的不必要的用電。

　　5、通過(guò)細(xì)致的觀(guān)察，發(fā)現(xiàn)在一般情況下夜間23：00后，商廈內(nèi)的業(yè)主與商戶(hù)較之前時(shí)段較少進(jìn)出商廈，為節(jié)約用電，減少電梯開(kāi)機(jī)待用時(shí)的電耗，在向業(yè)主和商戶(hù)進(jìn)行宣傳、溝通并征得同意的基礎(chǔ)上，在夜間23：00以后，暫停商廈內(nèi)的一部電梯，僅使用一部電梯運(yùn)行，節(jié)省了電梯的能耗。

　　6、商廈內(nèi)自來(lái)水及消防供水系統(tǒng)埋設(shè)不合理，施工過(guò)程中對(duì)管道地下工程的敷設(shè)沒(méi)有進(jìn)行防銹處理或相應(yīng)的防壓損處理，造成地下供水及消防水管管道的嚴(yán)重銹蝕，管道大量滲水，以致水資源的浪費(fèi)。對(duì)此，我們進(jìn)行了管道滲水問(wèn)題的更新改造，查找出損壞的管道，進(jìn)行防腐蝕、防銹蝕處理，并對(duì)損壞的管道進(jìn)行更新，有效地減少管道的滲水，減少了水損的分?jǐn)偂?/p>

　　7、針對(duì)商廈服務(wù)管理過(guò)程中存在的缺陷與不足，嚴(yán)格落實(shí)商廈巡邏制度，嚴(yán)格落實(shí)定人、定時(shí)商廈巡檢制度， 對(duì)相關(guān)公共場(chǎng)所的用電用水進(jìn)行監(jiān)管，杜絕了商廈內(nèi)公共場(chǎng)所“長(zhǎng)明燈”、“長(zhǎng)流水”現(xiàn)象。

　　遠(yuǎn)豐閣商廈在公共用電用水公攤費(fèi)用過(guò)高所進(jìn)行的多方位改造后3個(gè)月，顯示出良好效果：商廈內(nèi)供電系統(tǒng)的穩(wěn)定性得到充分的保障，公共部位的用電量明顯下降，公共用電費(fèi)用明顯減少，商廈內(nèi)的供水系統(tǒng)的穩(wěn)定性也得到保障，供水管道的滲水問(wèn)題得到了解決，節(jié)約了大量的水資源，減少了公共水費(fèi)的開(kāi)支；商廈的公共水、電公攤也由改造前的每單元戶(hù)每月40多元降低到20多元，降幅達(dá)到了50%以上。

　　通過(guò)改造，減少了小區(qū)業(yè)主的公共水電費(fèi)用的公攤，維護(hù)了業(yè)主的利益，受到了商廈業(yè)主的廣泛認(rèn)可。業(yè)主與物業(yè)管理單位的關(guān)系也進(jìn)一步融洽，遠(yuǎn)豐閣商廈的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)率也上了一個(gè)臺(tái)階。