雅芙花園前期物業(yè)管理服務內(nèi)容

　　前期物業(yè)規(guī)章制度制訂

　　為了使今后雅芙花園的物業(yè)管理更能有序地對物業(yè)進行管理，在物業(yè)正式交付驗收前，物業(yè)管理前期介入人員將設(shè)計今后物業(yè)管理模式，制訂相應的規(guī)章制度及編制有關(guān)文件，印制各種證件，進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、人員培訓等前期工作。

　　物業(yè)管理公約(業(yè)主臨時公約)；

　　業(yè)主承諾書；

　　物業(yè)管理服務協(xié)議；

　　消防安全管理責任書；

　　精神文明建設(shè)公約；

　　入伙須知；

　　裝飾裝修管理辦法；

　　裝修管理協(xié)議；

　　安全責任書。

　　裝修承諾責任書；

　　房屋及共用設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)定

　　治安管理規(guī)定；

　　車輛停放管理規(guī)定；

　　綠化管理規(guī)定；

　　環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；

　　電梯使用須知；

　　物業(yè)使用、服務指南；

　　客戶基本情況登記表；

　　客戶領(lǐng)房驗收交接表；

　　裝修申請表；

　　施工人員登記表；

　　入伙會簽表；

　　入伙資料簽收表；

　　鑰匙簽收表；

　　關(guān)于確定防火責任人的通知；

　　服務與聯(lián)系

　　管理處的日常服務與聯(lián)系是物業(yè)管理服務最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)主提供服務，物業(yè)公司通過有效的服務來保證業(yè)主的需求樹立企業(yè)的形象，同時通過服務獲得一定的經(jīng)濟效益。

　　日常服務內(nèi)容

　　a.維修保養(yǎng)服務；

　　b.綠化養(yǎng)護服務；

　　c.治安消防服務；

　　d.環(huán)境衛(wèi)生管理服務；

　　e.停車管理服務；

　　f.特約服務。

　　日常聯(lián)系內(nèi)容

　　a.每季度發(fā)放業(yè)戶評議表，了解服務質(zhì)量；

　　b.設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；

　　c.設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；

　　d.及時回訪業(yè)戶征詢意見。

　　日常服務與聯(lián)系的質(zhì)量控制

　　a.業(yè)戶服務部主管應多途徑與業(yè)主保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)主聽取意見，及時提供各類服務，滿足合理要求；

　　b.每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調(diào)研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項工作不斷改進提高；

　　c.現(xiàn)場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證服務質(zhì)量。

　　日常服務與聯(lián)系的質(zhì)量要求

　　質(zhì)量要求以《吉林省業(yè)管理條例》為依據(jù)，以物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務達標為依據(jù)，嚴格按各項服務的管理制度及標準進行操作，做到業(yè)主評議滿意率95%以上；業(yè)主有效投訴率0.1％以下；投訴處理率100%。

篇2：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容

　　住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容

　　1、全面了解小區(qū)公共用電、用水量，及小區(qū)照明布線情況，是否分組布線？（分組布線：就是小區(qū)同一條線路上公共照明采用兩組線路控制，以便于在夜間不需要太多照明需求時，適當?shù)年P(guān)閉部分照明，常采用的布線方式為單、雙數(shù)控制布線；公共用水：住宅物業(yè)的綠化面積一般較大，夏季日常灌溉用水量較大，江河邊常采用就近取水，另一種方式是在小區(qū)適當?shù)奈恢迷O(shè)置蓄水池，收集屋面水，通過水泵加壓來供應綠化灌溉用水）。總之，物業(yè)公司要從節(jié)能降耗入手，做好小區(qū)日常運行開支控制；

　　2、小區(qū)的安全問題。有無陡坎、湖泊、江河或具有安全隱患的設(shè)施設(shè)備。如果說小區(qū)內(nèi)存在上屬隱患，物業(yè)公司必須建議發(fā)展商做好安全防范工作，理想的做法是放置安全提示牌，加裝護欄，并在護欄內(nèi)側(cè)種植木瓜子樹（帶刺類植物），一定要確保萬無一失，不可有僥幸心理；

　　3、前期物業(yè)管理，物業(yè)公司要將重點工作放到小區(qū)已完工遺留問題的處理上。交房前，物業(yè)公司要組織專業(yè)人員對發(fā)展商已完工項目進行試驗收，要有雞蛋里找骨頭的精神，對業(yè)主負責，同時也是對發(fā)展商負責，盡最大可能在交房時業(yè)主找不出問題；

　　4、將試驗收發(fā)現(xiàn)的問題上報給發(fā)展商工程部，有必要的話也上報給發(fā)展商行政部備案，并督促發(fā)展商工程部解決，要有釘子精神，要有不完成誓不罷休的架勢，當然，對事實客觀成在且不屬于質(zhì)量方面的問題，物業(yè)公司相關(guān)人員必須具備說服業(yè)主的理由；

　　5、在小區(qū)內(nèi)加強物業(yè)管理條例及相關(guān)法律的宣傳，讓購房業(yè)主更多的了解物業(yè)管理知識、什么是物業(yè)管理？業(yè)主應該怎么做？具有什么權(quán)利、責任和義務？為以后物業(yè)管理工作的開展墊定基礎(chǔ)；

　　6、利用小區(qū)業(yè)主裝修資源，出租小區(qū)部分位置，收取一定的租賃費，收費標準不限，當然能收得越多越好。

篇3：新項目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入程序內(nèi)容

　　新項目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入

　　1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。

　　2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

　　2.1成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓。地產(chǎn)項目部應設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復物業(yè)的建議。

　　2.2介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

　　2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況。

　　2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和進度。

　　2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導，并跟進問題整改落實情況。

　　2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點

　　2.6.1了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

　　2.6.2地下室工程

　　地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：

　　a)無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

　　b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設(shè)應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。

　　c)采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。

　　2.6.3回填土工程

　　回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。

　　2.6.4樓面、屋面砼工程

　　樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

　　a)鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

　　b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。

　　2.6.5砌筑工程

　　建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。

　　2.6.6裝飾工程

　　a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。

　　b)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免

造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

　　c)地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。

　　2.6.7門窗工程

　　木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴格監(jiān)理施工。

　　2.6.8給排水工程

　　a)給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

　　b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。